Merkblatt betreffend Mehrwertsteuer und Handänderungssteuer

Merkblatt betreffend Mehrwertsteuer und Handänderungssteuer
Art. 2 des Mehrwertsteuergesetzes regelt das Verhältnis zum kantonalen Recht. Danach darf
keine Handänderungssteuer auf der Mehrwertsteuer erhoben werden.
1. Grundsätzliches zur Mehrwertsteuer im Bereiche des Immobilienverkehrs
a) Es ist zu unterscheiden zwischen Boden und Bauwerk, denn die Übertragung des
Bodens ist nie mehrwertsteuerpflichtig.
b) Bei Übertragung der Bauwerke ist zu differenzieren, ob dafür eine Optierung für die
Mehrwertsteuer vorliegt oder nicht. Eine Optierung ist im Gegensatz zur Regelung
vor 2010 immer möglich, ausgenommen für Sachen, die ausschliesslich privaten
Zwecken dienen. Für die Optierung ist kein Gesuch an die Steuerverwaltung nötig; es
reicht eine Willenserklärung des Veräusserers. Sie kann für jeden Fall einzeln abgegeben
werden.
c) Liegt keine Optierung vor, so ist für die Beurteilung, ob eine mehrwertsteuerpflichtige
Werklieferung vorliegt, auf die Praxis der eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV)
abzustellen. Zurzeit gilt für die Mehrwertsteuer Praxis Info Nr. 1 mit den Präzisierungen
zur MWST Übergangsinfo 01 vom 31. März 2010 1 , welche die Abgrenzungskriterien
erläutert.
2. Bemessung der Handänderungssteuer:
Für die Bemessung der Handänderungssteuer gelten die nachstehenden Regeln:
a) Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Grundstückübertragung (Land und
Baute) mehrwertsteuerfrei erfolgt. Es ist für die Berechnung der Handänderungssteuer
auf die volle Gegenleistung für das gesamte Grundstück abzustellen.
b) Wird infolge Optierung eine um eine allfällige Mehrwertsteuer reduzierte Handänderungssteuerbemessung
beansprucht, so muss die Überbindung der angefallenen
Mehrwertsteuer auf den Erwerber entweder durch eine offene Überwälzung der
Mehrwertsteuer im Vertrag oder durch eine Mehrwertsteuerrechnung des Verkäufers
an den Käufer nachgewiesen werden können. Die Grundbuchämter verzichten in der
Regel auf einen ausdrücklichen Beweis dieser Überwälzung der Mehrwertsteuer und
begnügen sich mit einer Glaubhaftmachung. Durch die Selbstdeklaration der Handänderungssteuer
ist der vorgenommene Abzug der Mehrwertsteuer glaubhaft gemacht.
c) Liegt ein gemischter oder zusammengesetzter Vertrag (Kauf – Werkvertrag) vor 2 und
besteht bei Vertragsabschluss unter den Parteien Klarheit, dass die Übertragung der
Sache der Mehrwertsteuer unterliegt, so kann vom gesamten Preis die darauf entfallende
Mehrwertsteuer für die Berechnung der Handänderungssteuer abgezogen werden.
Der Landanteil ist für den Abzug zwingend auszuscheiden. Da grundsätzlich der
Unternehmer/Veräusserer mehrwertsteuerpflichtig ist, wird der Abzug durch die
Grundbuchämter nur anerkannt, wenn die Mehrwertsteuer offen auf den Erwerber
überwälzt wird. Diese Überwälzung muss analog Ziffer 2b oben nachgewiesen werden
können und gilt durch die Selbstdeklaration der entsprechend reduzierten Handänderungssteuer
als glaubhaft gemacht.
1 Vgl. dazu auch „Der Treuhandexperte 5/2010“, Seite 267; ferner BN 2010, S. 365 mit weiteren Hinweisen
2 Gilt auch bei einer anderen Zusammenrechnung separater Werkverträge in Verbindung mit einem Kauf im
Sinne von Art. 6a HG

d) Ist bei Vertragsabschluss nicht klar, ob die Veräusserung der Sache die Mehrwertsteuer
auslöst, trägt der Veräusserer oder Unternehmer das Risiko für diese
Steuer. Für die Bemessung der Handänderungssteuer ist die gesamte Gegenleistung
für den Grundstückerwerb massgebend. Es kann keine Mehrwertsteuer abgezogen
werden.
Beispiel für eine Selbstdeklaration der Handänderungssteuer:
Annahme: Der Kauf- und Werkpreis für eine schlüsselfertige Baute betrage Fr. 800'000.--,
das Geschäft sei tatsächlich mehrwertsteuerpflichtig und diese Steuer im Vertrag auf den
Erwerber überwälzt worden.
Selbstdeklaration:
Kauf- und Werkpreis gemäss Vertrag
Fr. 800'000.--
davon Landanteil Fr. 200'000.-- 200'000.--
Baute, inkl. Mehrwertsteuer (= 108 % 3 )
Fr. 600'000.—
Auf 100 % bereinigter Wert der Baute (=600'000:108%) Fr. 555'555.—
Für die Handänderungssteuerbemessung massgeblich Fr. 755'555.—
14. Dezember 2010.
Die Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern
3 Normalsteuersatz ab 1.1.2011 (bis Ende 2010 noch 7,6 %)