Reale Welten

Klartext
Immobilienzyklen:
Wie Mieten steigen und
Welche Kräfte wirken
auf die Immobilienmärkte
ein? Wer die
Gesetzmäßigkeiten
versteht, nach denen
sich die Marktparameter immer wieder
verändern, kann gute Chancen wahrnehmen
– wenn er die richtigen Schlüsse
zieht.
Die Schwankungen bei
der Nachfrage, den Mieten,
aber auch Renditen,
Leerständen und Preisen
auf den Immobilienmärkten
sind für jeden
Marktakteur eine Herausforderung.
Wer diese Veränderungen
zu lesen weiß,
kann den zusätzlichen Ertrag
erwirtschaften, der den besonderen
Erfolg einer Anlage ausmacht. Es
gibt drei Hauptgründe, warum sich die
Marktparameter zyklisch verhalten: Neben
dem sich verändernden wirtschaftlichen
Umfeld spielen die Kreditvergabepolitik
von Banken sowie Psychologie
eine Rolle.
Angebot und Nachfrage bestimmen die
Mieten: Also sind es letztlich recht simple
Gründe für die Schwankungen auf dem
gewerblichen Immobilienmarkt. Dass allerdings
Angebot und Nachfrage selten
„Es gibt drei Hauptgründe, warum sich
Marktparameter zyklisch verhalten:
das sich verändernde wirtschaftliche
Umfeld, die Kreditvergabepolitik der
Banken und Psychologie.“
Axel Drwenski
ist Autor dieses Beitrags und Leiter
Real Estate Markets Strategie und Research
ein Gleichgewicht erreichen und Mieten
instabil sind, liegt zumeist daran, dass
die Bauentwicklung und die Mietpreise
der Nachfrage hinterherhinken. Ein Beispiel:
Wenn der Bedarf an Flächen hoch
ist und die Leerstände abnehmen, etwa
in Phasen des Wirtschaftswachstums,
können Eigentümer ihre Mietvorstellungen
leicht durchsetzen. Denn in dieser
Marktphase sitzen sie am längeren Hebel.
Infolgedessen steigen die Mieten an.
Immobilienentwickler wollen das Potenzial
steigender Mieten nutzen und starten
mit Bauprojekten, um die Nachfrage
nach Flächen zu befriedigen. Allerdings
können sie nur zeitverzögert reagieren:
Vor dem ersten Spatenstich müssen ein
Grundstück gekauft, die Finanzierung
gesichert, das Haus geplant und die Planung
genehmigt werden. Erst dann beginnt
der eigentliche Bau, der mehrere
Monate in Anspruch nimmt. Wenn endlich
mit der Vermarktung der Flächen begonnen
werden kann, hat sich die wirtschaftliche
Lage und damit die Flächennachfrage
mit großer Wahrscheinlichkeit
verändert: Leerstände nehmen wieder zu,
da Unternehmen Flächen eher abgeben
als erweitern. In dieser Marktphase sitzen
wiederum die Mieter am
längeren Hebel, und die Mieten
passen sich nach unten
an. Nun hat der Entwickler
das Problem, dass seine Kalkulation
nicht mehr aufgeht,
gleichzeitig trägt er mit seinem
schönen, neuen – aber
leerstehenden – Bürohaus zur
Verstärkung des Abschwungs
bei. Dieser Abwärtstrend wird
erst dann durchbrochen, wenn
die Wirtschaft wieder anzieht und Unternehmen
– mit einem gewissen Zeitverzug
– wieder expandieren und Flächen
anmieten. Der Leerstand sinkt, und
Vermieter reagieren irgendwann auf die
abnehmende Konkurrenz mit steigenden
Mietforderungen. Der Zyklus beginnt
aufs Neue.
In diesem Beispiel sind die Gründe nur
facettenhaft und ein komplexer Prozess
sehr vereinfacht dargestellt. So bleiben in
der Kürze etwa wichtige Aspekte wie die
Planungsvorgaben der Städte, die Kreditvergabepolitik
von Banken oder die sich
wandelnde Bürobeschäftigung außen
vor, die in der Marktanalyse natürlich
in Betracht gezogen werden. Doch auch
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