Baubeschreibung

Baubeschreibung
Denkmalschutz:
Die zu sanierenden, massiven Gebäudeanlagen einer ehem. Kasernennutzung und
seiner späteren Behördennutzung werden nach Funktionsaufgabe nun einer neuen,
allgemeinen Wohnnutzung zugeführt. Die Baukörper aus den Baujahren von 1914
bis 1918 gelten als besonders erhaltenswerter historischer Militärtypenbau seiner
Zeit.
18
Hohenzollernring 15 und 15A
Hohenzollernring 16 und 16A
Flankenschanze 46 und 46A
Projektstand Entwurfsplanung M=1:200 vom 05.11.2011 Euprent
GmbH Berlin / Entwurfsgrundlagen Bestandsaufnahmen vor Ort aus
Oktober 2011.
Besonders auffällig und aus denkmalpflegerischer Sicht schützenswert ist der eindeutige
Gebäudecharakter, seine bauliche Gliederung, der prägnante Geschossaufbau,
die typischen Fassadengliederungen sowie die eindeutige Dachlandschaft mit
den regelmäßigen Dachgauben als gereihte Gaubenlandschaft. Gleichfalls von denkmalpflegerischem
Interesse ist die städtebauliche Stellung der Gebäude zueinander,
die gemeinsam den ehemaligen Exerzierhof eindeutig umfassen und das Gesamtbild
der Anlage prägen.
Die Planung von Sanierung und Umnutzung sieht vor, dass die Fassaden im Wesentlichen
ihre Gliederung aus den stehenden, gereihten Einzelöffnungen beibehalten
und nun in zeitgerechter Anpassung auf die neue Nutzung entsprechende
punktuelle, freikragend übereinanderliegende Balkonanlagen bzw. erdgeschossige
Balkonanlagen mit Gartenzugängen zusätzlich erhalten. In den hierfür vorgesehenen
Fassadenabschnitten werden ehemalige vorhandene Fensteranlagen als bodengleiche
Türanlagen als Balkonausgänge bzw. Terrassenausgänge im gleichen Format
hergestellt und ausgebildet.
grundsätzliche Charakter der Anlage sowie die Fassaden- Rhythmisierung soll beibehalten werden. Die eindeutigen Zugangsanlagen an den Schmalseiten
der hofseitigen Seitenflügel der beiden Hauptriegel Hohenzollernring 15 u. 15A bzw. 16 u. 16A bleiben ebenso wie am Bestandsgebäude Flankenschanze 46
bzw. 46A Bestand und bilden die zukünftigen Eingangsportale zu den Wohneinheiten.
Zur Sicherstellung der 2 Zufahrten für den Bereich des Wohnparkareals vom Hohenzollernring erhält dieses seitens des abgetrennten Gewerbegrundstücks
ein notariell eingetragenes Geh- Fahrrecht,-und Leitungsrecht (Dienstbarkeit).
Die Sanierung und Modernisierung erfolgt in enger Abstimmung und unter den präzisen Vorgaben der Denkmalbehörde von Berlin-Spandau. Großer Wert
wird dabei auf den Erhalt spezifischer Elemente und Bauteile der Gebäude gelegt, die für den Erhalt den besonderen Charme des Ensembles sowie für die
Schaffung werthaltiger Wohnkultur in den Wohnungen wichtig sind.
Ziel der Instandsetzung und Modernisierung sowie der Um- und Ausbaumaßnahmen ist es, Wohnraum zu schaffen, der den heutigen Anforderungen an
Wohnqualität genügt.

Anforderungen an die Bauphysik sowie an Brand-, Schall- und Wärmeschutz werden
mit entsprechendem Feingefühl soweit erfüllt als sie unter den prioritär zu berücksichtigten
denkmalpflegerischen Belangen zulässig und technisch möglich sind.
Die Haustechnik entspricht nach der Sanierung dem heutigen Stand der Technik.
Auf Grund der Bedeutung der Objekte für das Gebiet sind für die gesamten Gebäudehüllen
für die Gestaltung der Fassaden, Eingänge, Fensteranlagen, Innentüren,
Treppenhäuser und Geländeranlagen, Bodenbeläge etc., für die Farbgebung sowie
die Wahl der Baumaterialien einschließlich der neu hinzugefügten Bauteile und für
die Bauausführungen insgesamt die Zustimmungen der zuständigen Denkmalbehörde
von Berlin-Spandau und dem Bereich der Stadtplanung bzw. Bauaufsicht einzuholen.
Für die Art und den Umfang der Ausführungen sind die Weisungen der
Genehmigungsbehörden, insbesondere der Denkmalbehörde von Berlin-Spandau
verbindlich und haben bei diesem Bauvorhaben entscheidenden Charakter. Alle
Ausführungen in der Baubeschreibung sowie die Baupläne stehen unter dem Vorbehalt
der Zustimmung der Denkmalbehörde und der Stadtplanung bzw. der Bauaufsicht.
Soweit die Genehmigungsbehörden, insbesondere die Denkmalbehörde, in
der Baugenehmigung oder während des Baus beispielsweise durch Anweisung vor
Ort eine von den Plänen oder der Baubeschreibung abweichende Ausführungen anordnet,
ist der Veräußerer berechtigt, die Bauausführung entsprechend zu ändern.
Flächenberechnungen:
Die Berechnungen der Wohnflächen erfolgt nach der ab 01.01.2004 geltenden
Wohnflächenverordnung (WoFIV).
Anteil Grundfläche
voll Grundflächen von Räumen oder Raumteilen einschl. voll
verglaste Wintergartenanlagen mit einer lichten Höhe von
mindestens 2m.
zu 50 %
zu 50%
zu 33%
Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lich
ten Höhe von mehr als 1m und weniger als 2 m.
Grundflächen von Freisitzen in den Ober- u. Dachgeschos
sen, Balkonen, Dachterrassen und Dachgärten(Gründächer),
Loggien und im Erdgeschoss bzw. im Hochparterre befindlichen
Terrassenflächen.
Außenterrassen im Freianlagenbereich der Wohnungsgärten
im EG. Mindestgröße ca. 18,00 m².
nicht Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten
Höhe von weniger als 1 m.
19
Die endgültigen Flächenangaben beruhen auf den Bauantragsunterlagen des Planungsbüros Euprent GmbH Berlin.
Abweichungen können sich aufgrund spezieller örtlicher Situationen, haustechnischer, brandschutztechnischer oder tragwerksplanerischer Belange und Änderungen
bzw. Anpassungen bei der Bauausführung bzw. besondere Anforderungen aus Begehungen der zuständigen Denkmalbehörde von Berlin-Spandau
ergeben und bleiben ausdrücklich vorbehalten.

20
Ausführung – Baukonstruktionen
Tragwerk: tragende Außenwände/ Außenhüllflächen Bestand
Die bestehenden Gebäudehüllflächen sind als tragende Bauteile in bestehendem
Mauerwerksbau aus Vollziegelsteinen mit unterschiedlichen statisch bestimmten
Wandquerschnitten ausgebildet.
Die Gebäudehülle mit ihren tragenden Konstruktionen bleibt im Rahmen der Planung
erhalten bzw. wird für die zukünftige Nutzung als Wohngebäude ggfs. durch
Balkonanlagen, Loggien bzw. Flachdachterrassen ergänzt.
Hohenzollernring Nr. 16 und 16 A.
II geschossige vollunterkellerte Gebäudeanlage ohne Dachgeschossausbauten.
Hohenzollernring Nr. 15 und 15 A bzw. Flankenschanze Nr. 46 und 46 A.
III geschossige vollunterkellerte Gebäudeanlagen mit einer Dachgeschossausbauebene
mit darüber liegender, nicht ausgebauter Spitzdachebene.
Gut erhaltene Bestandsfassadenflächen mit mehrlagigem Putzaufbau als sogenannter
Terranova Edelkratzputz aus hochhydraulischen Kalkputz P1C grobkörniger
Struktur. Naturputzfassaden werden in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde
von Berlin-Spandau in farblicher Anpassung an den Bestand lasierend
gestrichen in den bestehenden Putzfarbtönen.
Fassadenflächen werden auf Risse und mögliche verdeckte Schäden sowie Schadstellen
untersucht und fachgerecht saniert, ergänzt und verfugt. Neue Öffnungen für
Balkontüranpassungen und freiauskragende Balkonanlagen werden nach Vorgaben
der Statik tragwerkstechnisch entsprechend den Erfordernissen und Gegebenheiten
fachgerecht in den Bestand eingearbeitet und bei Bedarf funktionsgerecht wärmeentkoppelt
befestigt.
Entsprechend den geltenden DIN- Normen und Fachrichtlinien werden die horizontalen
Mauerwerksvorsprünge dauerhaft durch Zinkblechabdeckungen, Längenausdehnern,
gegen Witterungseinflüsse geschützt.
Bestehende Fassadenöffnungen als „sogenannte Lochfassade“ mit regelmäßigen,
ruhigen stehenden Fenster- und Eingangsöffnungen werden mit neuen Holz-Fenster-,
bzw. Türanlagen mit Innen- u. Außenfensterbänken bzw. Trittschwellen materialgerecht
in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde von Berlin-
Spandau hergestellt, angepasst und versehen.
Der gesamte Bestands-Massivbau wird nach Anpassung im Bereich der Tragwerksplanung,
den Wärme,- Schall,- und Brandschutzes, der TGA- Planung, den anerkannten
Regeln der Technik und den einschlägigen DIN-Normen und Vorschriften,
sowie der BlnBauO und den Auflagen aus der zu erteilenden Baugenehmigung und
den denkmalpflegerischen Auflagen und Befreiungen etc. instandgesetzt und modernisiert.
Tragewerk: Bereich tragende Innenwände
Die bestehenden, tragenden Bestands-Massiv-Innenwände werden in planerischer Anpassung an die neuen Nutzungsinhalte, unter Beachtung der notwendigen
Anforderungen an die Tragwerksplanung, den Wärme,- Schall,- und Brandschutz, der TGA- Planung, den anerkannten Regeln der Technik und den
einschlägigen DIN-Normen und Vorschriften, sowie der BlnBauO und den Auflagen aus der zu erteilenden Baugenehmigung und den denkmalpflegerischen
Auflagen und Befreiungen etc. instandgesetzt und modernisiert.

Treppenhausanlagen Bestand
Die Bestandsanlagen werden in ihren Abmessungen komplett erhalten bzw. den
baurechtlichen und brandschutztechnischen Gegebenheiten und Anforderungen
entsprechend ertüchtigt.
Podest- und Treppenläufe aus Stahlbeton.
Vorhandene, bestehende Oberbeläge von Treppenstufen u. Podestanlagen aus Naturstein
bzw. Werkstein werden fachgerecht gereinigt, ausgebessert oder aufgearbeitet
bzw. bei Notwendigkeit fachgerecht ergänzt.
Die handwerklich geformten Stahlgeländeranlagen einschließlich Ihrer Handläufe
werden gereinigt, bei Bedarf ausgebessert bzw. bei Notwendigkeit fachgerecht aufgearbeitet
und ergänzt.
Hauptzugangsanlagen EG-Bereich aus ein-, bzw. zweiflügeligen Holzkassettentüranlagen
mit getrennt darüber liegenden feststehenden Oberlichtern werden von
Grund überholt, endbeschichtet, gang- und schließbar hergestellt bzw. erhalten entsprechende
Obentürschließer und Türstopper in Abstimmung mit der zuständigen
Denkmalbehörde von Berlin-Spandau bzw. dem Brandschutzkonzept.
Bestehende Verglasungen werden überprüft und bei Bedarf durch Neuverglasungen
und entsprechende Glasleisten fachgerecht ersetzt.
Vorhandene Fußabstreiferanlagen, soweit vorhanden, werden in ihrer Form und
Größe erneuert und erhalten einen entsprechenden, eingepassten Fußabstreifer-
Mattenbelag als Kokkus-Ware oder glw. Materialien.
Bestands- Innenfensterbänke aus Naturstein oder Vollholz werden überprüft und
bei Bedarf materialgerecht in Form und Farbe ersetzt.
Sämtliche baulichen, gestalterischen und farblichen Maßnahmen werden mit der
zuständigen Denkmalbehörde von Berlin-Spandau abgestimmt.
Von den am Bau Beteiligten und den fachbegleitenden Behörden wird im Rahmen
der Planung und Gestaltung der Entrees und Treppenhäuser großer Wert auf Harmonie
hinsichtlich Material, Farbe und Form gelegt werden.
Dachtragwerke aus Stahlbeton
Die Dachanlagen sind im äußeren Erscheinungsbild klassische Walmdachanlagen
mit Spitzgiebeln über Mittelrisaliten und Dachreitern als Dachgauben in gleichmäßiger
Anreihung in originaler Struktur. Die bestehende Dachneueindeckung ist
entsprechend Ihres Alters in einem guten Zustand und kann in Absprache mit der
Denkmalpflege erhalten werden. Die Dachtragstruktur ist bei den beiden großen
Anlagen eine Betonschale bzw. Betonbinderkonstruktion auf der die bestehende
Dacheindeckung mit Ihrer Holzunterkonstruktion ruht. Entsprechend den Festsetzungen
der Denkmalbehörde und den Detailfestlegungen der Behörden werden entsprechend
den geplanten Dachgeschosswohnungen neue, ergänzende Dachgauben
in Anpassung an den Bestand eingebracht. Die Dachkonstruktion erhält eine gemäß
neuester Wärmeschutzverordnung in der jeweils geforderten Stärke fachgerechte,
winddichte Innendachdämmung.
21
Eine Überarbeitung der Dachkonstruktion bzw. notwendige Ergänzungen und Anpassungen werden entsprechend den Regeln der Technik und den entsprechenden
DIN-Normen und Richtlinien des Dachdeckerhandwerks ausgeführt.
Die vorhandene Dachneueindeckung ist entsprechend Ihres Baujahrs in gutem Zustand.
Die Ziegeldachfläche bzw. deren Kehlenübergänge, Trauf- und Firstanschlüsse, Schornsteinanbindungen, Leitungsdurchgänge werden auf Fehlstellen oder
mögliche Mängel hin überprüft und bei Bedarf entsprechend überarbeitet und angepasst. Neue Dachdurchdringungen für notwendige Lüftungsleitungen aus
den Wohneinheiten über Dach werden fachgerecht erneuert und an die Bestandsdachfläche angearbeitet. Sämtliche Dachrinnen, Fallleitungen Abdeckungen
werden in entsprechenden Querschnitten in Titanzinkblech überprüft und bei Bedarf instandgesetzt.

22
Dachtragwerke in Holzbauweise
Bestehender konstruktiver, zimmermannsmäßiger Holzabbund als Tragkonstruktion
der Dachflächen aus dem Errichtungsjahr. Nach Insichtnahme sind Abmessungen,
Querschnitte, Verbindungen, Absteifungen, Auflagerpunkte und Holzgüte in
bautechnisch gutem Zustand und entsprechen den Erfordernissen und Anforderungen
der Nutzung und zeigen keine Beschädigungen, keinen erkennbaren Schädlings-
oder Fäulnisbefall oder sonstige Einschränkungen oder Auffälligkeiten auf. Im
Zuge der Umnutzung und den anstehenden Baumaßnahmen werden alle Bauteile
nochmals überprüft, bewertet und bei möglichen Einschränkungen aus statischer
Sicht ausgetauscht. Ergänzende Dachgauben bzw. abändernde Maßnahmen an der
Konstruktion werden entsprechend den statischen Bemessungen hergestellt. (Zum
Einsatz kommen Nadelhölzer der Güteklasse II, Holzschutz gemäß DIN 68800 wird
erfüllt). Die neu eingefügten Dachgauben und Ihre Holzkonstruktionen erhalten
gleichfalls einen neuen umweltverträglichen Holzschutzanstrich entsprechend der
DIN 68800. Die Dachbodendämmung erfolgt auf Grundlage der neuesten Wärmeschutzverordnung
in der entsprechend ermittelten Einbaustärke. Bei Notwendigkeit
werden entsprechend dem Brandschutzgutachten Teile oder Teilbereiche der Dachkonstruktion
brandschutztechnisch geschützt.
Oberste Geschossdeckendämmung Neueinbau
Decke über letzter Wohnebene, sogenannte nicht genutzte Dachbereiche, Ausführung
mit druckstabilen, begehbaren 2-lagigen Dämmplattenmaterial, vollflächig
verlegt inkl. aller Vor- u. Rücksprünge und Fußpunkteinbindungen in ausreichender
Stärke nach Wärmeschutzberechnungen, dicht gestoßen zur Vermeidung von
Luftaustausch zwischen beheizten und nichtbeheizten Bereichen. Bei vorhandenen
Holzbalkendecken mit Rauhspundabschalung zusätzliche Verlegung einer Luftdichtebahn
(Dampfbremse) zur Vermeidung von Kondensation. Sämtliche Folienanschlüsse
sind dicht, überlappend und verklebt herzustellen.
Bodentreppen, ausziehbar Neuherstellung
Die entsprechend verschärften Anforderungen an die oberste Geschossdecke haben
auch Auswirkung auf die Bodentreppen. Ausziehbare, luftdichte, gedämmte Bodentreppenanlagen
mit allseitigen dichten Fugenanschluss, entsprechend den Anforderungen
der EnEV 2009. Hersteller Wellhöfer Treppen oder glw.
Nicht tragende Innenwände: Neuerrrichtung
Trockenbau erfolgt stets nach den Erfordernissen der Tragwerksplanung, dem
Schall,- Brand,- Feuchteschutz, der TGA- Planung, den anerkannten Regeln der
Technik und den einschlägigen DIN-Normen und Vorschriften sowie der BlnBauO
und den Auflagen aus der zu erteilenden Baugenehmigung.
Spachteloberflächen nach Qualitätsstufe Q2, DIN-gerechte Standardverspachtelung mit optischen Anforderungen gemäß DIN 18181 „Verarbeitung von Gipskartonplatten“
u. VOB Teil C, DIN 18340.
Spachteloberflächen nach Qualitätsstufe Q1 für Platten-Flächen ohne optische Anforderung, z. B. unter Fliesen, Putz, Roll- und Dekorputzen oder unter Bekleidungen,
technisch notwendige Ausführung bei Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz und Luftdichtheit, nicht aber an die Optik.
Geschossdecken Bestand
Geschossdecken und technisch notwendige Unterzüge des Bestandes wurden zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung in Stahlbeton ausgeführt.
Im Zuge der Umnutzung werden die Decken und Unterzüge durch den Tragwerksplaner auf Fehlstellen, bestehende Beschädigungen, Abplatzungen, freiliegende
Bewehrungsstähle hin untersucht, beurteilt und bei Bedarf nach Vorgaben des Tragwerksplaners instandgesetzt bzw. saniert.
Im Zuge der Neunutzung werden nach statischen Berechnungen und entsprechenden Nachweisen des Tragwerksplaners die notwendigen Deckendurchbrüche
bzw. Deckenschlitze für anstehende, geplante technische Leitungsführungen eingebracht. Deckenverschlüsse erfolgen entsprechend der BlnBauO bzw.
den brandschutztechnischen Bestimmungen und Vorgaben aus dem geprüften Brandschutzgutachten.

Balkonanlagen
Neuerrichtung
Ausführung erfolgt nach Vorgabe und endgültiger Abstimmung mit der Denkmalpflege
als freikragende Balkonanlage ohne Unterstützung nach statischen, konstruktiven
und bauphysikalischen Erfordernissen, den Regeln der Technik und den
einschlägigen DIN-Normen und Vorschriften sowie der BlnBauO und den erteilten
Auflagen aus der Baugenehmigung.
Entsprechend den statischen Möglichkeiten und Gegebenheiten erfolgt die Ausführung
entweder als Stahlrahmenkonstruktionen oder als Fertigteilplatten an
Tragkonsolen in Anpassung an den Bestand mit umlaufender Aufkantung, eingearbeiteten
Gefälleverlauf, Öffnungen für Fallleitungen und Bodeneinläufe, Stahlgeländerausführung
aus Flachstählen mit Ober- und Untergurt und stehenden Stäben
farbbeschichtet nach Farbkonzept.
Aufgeständerter Nutzbelag für ebenengleichen Ausgang in die Wohnungen entsprechend
den Auflagen aus der zu erteilenden Baugenehmigung bzw. den Vorgaben
und Abstimmungen mit der Denkmalbehörde.
Außentreppenanlagen von erdgeschossigen Balkonanlagen
Neuerrichtung
Stahlprofilbau nach statischen und konstruktiven Erfordernissen Regeln der Technik
und den einschlägigen DIN-Normen und Vorschriften sowie der BlnBauO und
den Auflagen aus der zu erteilenden Baugenehmigung und den Anforderungen der
Denkmalpflege.
Geschweißte, beschichtete, Stahlwangentreppe mit eingelegten Riffelblechen bzw.
Gitterrosten als Trittstufen auf Tragwinkeln.
Stahlgeländerausführung aus Flachstählen mit Ober- und Untergurt und stehenden
Stäben farbbeschichtet nach Farbkonzept.
Terrassenanlagen in Freianlagen zu erdgeschossigen Wohneinheiten:
Neuerrichtung
Terrassen-Aussenbelag an erdgeschossigen Wohngärten auf tragfähigen, verdichteten
Untergrund mit Tragschicht, als ungebundene Bauweise mit Pflaster-Decke und
Rasenbordsteinabschluß. Fugenmaterial im Einkehrverfahren. Dekorative Außenplatte
in den Abmessungen zu Plattengrößen bis maximal 40x40 cm. Plattenstärken
ca. 2,5 bis 3,0 cm.
Estrich Neuerrichtung
Zementestrich ZE 20 (CT) nach DIN EN 13813, DIN 18560, auf Trennfolie und auf
Trittschallmatten oder glw. aus hochwertigem Bindemittel auf Calciumsulfat-Basis,
mineralischen Zuschlagstoffen und Fließmittel. Ausführung nach Merkblättern des
ZDB (Zentralverband des Deutschen Baugewerbes) und des BEB (Bundesverband
Estrich und Belag).
23
Innenputz Bestand/ Erneuerung Wohneinheiten:
Der bestehende Innenputz wird soweit mitverwendbar beibehalten. Im Zuge der Bauausführung wird der Putz auf Fehlstellen, Risse und mögliche verdeckte
Schäden sowie Schadstellen untersucht und fachgerecht entfernt bzw. saniert, ergänzt und fachgerecht beigearbeitet. Flächen, die im Zuge der Umnutzung
und Veränderung bzw. aus bautechnischen Erfordernissen erneuert werden, sind mit entsprechend zugelassenen Sanierputzen aus Gips-Kalk-Grundputz
herzustellen.
- Mörtelgruppe P IV nach DIN V 18550
- Geeignet für Oberflächenqualitäten Q1 – Q3 abgezogen
- Grundputz für z.B. Knauf Putzglätte
- Für alle Räume mit üblicher Luftfeuchtigkeit einschließlich häuslicher Feuchträume wie Küchen und Bäder (DIN V 18550 Abs. 7.5.2)
- Abrieb- und Nagelfeste Ausführung.
Einzuarbeitender Putzkantenschutz entsprechend den DIN- Normen herstellen.

24
Innenraumabdichtungen Neuerrichtung Bäder u. Küchen:
Naht- und fugenlose, hochelastische, verarbeitungsfertige Flächenabdichtung von
Feucht- und Nassräumen, die einen Fliesenbelag an Boden- und Wandflächen erhalten.
Entsprechende, fachgerechte Untergrundvorbehandlung bzw. Voranstriche
nach den Richtlinien und technischen Merkblättern der Hersteller ausgeführt. In
Ixelbereichen von Wand –und Bodenflächen kommen zusätzliche Abdichtungsbänder
zum Einsatz. Im Anschluss erfolgen die Abschlussbeschichtungen. Eingesetztes
Fabrikat bzw. Produkt z.B. Fabrikat Deitermann Superflex 1, flüssige Dichtfolie auf
Dispersionsbasis oder glw. nur mit allgemein bauaufsichtlichem Prüfzeugnis für
den Verwendungsbereich A1, im Verbund mit amtlichem Prüfzeugnis nach ZDB-
Merkblatt, Mai 1997 einschl. der Forderungen des Merkblattes“ Prüfung von Abdichtungsstoffen
und Abdichtungssystemen, Stand Sept. 1995.
Einbauhöhen je nach Bedarf, Situation und Anforderung. In Spritzwassergefährdeten
Bereichen Einbauhöhe bis 2,00m. Nicht spritzwassergefährdete Bereiche bis
max. 1,20m.
Innenwandflächen geputzt bzw. ungeputzt Bestand Kellergeschosse:
Bestehender Innenputz, soweit vorhanden, wird mitverwendet oder beibehalten.
Im Zuge der Bauausführung wird der Putz auf Fehlstellen, Risse und mögliche verdeckte
Schäden sowie Schadstellen untersucht und fachgerecht entfernt bzw. saniert,
ergänzt und fachgerecht beigearbeitet. Flächen die im Zuge der Umnutzung und
Veränderung bzw. aus bautechnischen Erfordernissen erneuert werden, sind bei
baulichem Erfordernis mit entsprechend zugelassenen Zementputzen als Grundputz
herzustellen. Bei nicht bestehender Notwendigkeit bleibt das Mauerwerk sichtbar.
Bei Bedarf und Notwendigkeit ist Putzkantenschutz entsprechend den DIN- Normen
herstellen.
Ungeputzte Innenwandflächen in Kellergeschossen, soweit vorhanden, werden mitverwendet
und beibehalten. Im Zuge der Bauausführung wird das Gefüge der Mauerwerkswände
auf Fehlstellen, Risse und mögliche verdeckte Schäden sowie Schadstellen
untersucht und fachgerecht entfernt bzw. saniert, ergänzt und fachgerecht
beigearbeitet.
Kellerdecken- Kellerdeckendämmung: Neuerrichtung
Dämmung erfolgt entsprechend der EnEV und der neuesten Wärmeschutzverordnung.
Aufbringen von Dämmplatten auf Rohdeckenuntergründen vor Rohr- und
Kabelverlegungen ohne aufwertende und mechanisch schützende Endbeschichtungen
zum Einsatz von Kellerdeckendämmungen im Klebe- bzw. Klemmverfahren gemäß
der gültigen Landesbauordnung (LBO) in Abstimmung zum Brandschutzgutachten
in B2, normaler entflammbarer Dämmstoff gemäß DIN 4102.
Der Abreißfestigkeitswert von 0,08 N/mm² kann ohne weitere Prüfungen bei unbehandeltem Beton nach DIN 1045 ohne Putz vorausgesetzt werden.
Kellerbereiche:
Neuaufteilung
Der Bestandssituation entsprechend erhält jede Wohneinheit einen eigenen abgeschlossenen Kellerraum. Der Raumabschluss zu den Fluren und Kellerabgängen
hin, erfolgt mit einer Stahltür nach Art und Funktion als normale, endbeschichtete Stahltür, bei Bedarf als einbruchhemmende Klasse WK2, je nach
Vorgabe des Brandschutzkonzepts. Die Türanlagen sind vorgerichtet mit einem PZ- Zylinderschloss mit jeweils 3 Schlüsseln pro Einheit. Türbeschläge entsprechend
den Anforderungen.
Die Kellerfenster erhalten bei Sichtbarkeit im Bereich der Außenhülle neue Holzfenster mit Kipp-Ausführung bzw. in nicht sichtbaren Bereichen Stahlkellerfenster
Entsprechend der Wärmeschutzverordnung werden sämtliche Rohdeckenuntersichten gedämmt.
Wände und Decken erhalten einen deckenden Farbanstrich in Reinweiß. Alle Kellerböden erhalten einen Lackanstrich entsprechend RAL classic, Farbton
7005, Grau. Jeder Kellerraum erhält einen eigenen, zähleraufgeschalteten Stromanschluss zur Wohneinheit. Jeder Kellerraum erhält eine Deckenbrennstelle
und einen geschützten Steckdosenanschluss. Alle haustechnischen Installationen erfolgen als Aufputzausführung.

Fenster- u. Balkontüranlgen Bestand und Neueinbauten
Bestandsanlagen:
Vorhandene Holzfensteranlagen in Dachgeschossen in Bereichen der sogenannten
“Fledermausgauben“ werden tischlermäßig instandgesetzt, gang- und schließbar gemacht,
bei Glasbruch ausgetauscht, neu verkittet und verleistet und malermäßig vor
und endbehandelt. Abstimmung und Durchführung nach Vorgaben und Festlegungen
der zuständigen Denkmalbehörde von Berlin-Spandau bzw. den Auflagen aus
der Baugenehmigung.
Neuanlagen in den Wohnungen:
Vorhandene Kunstoffenster in den Wohnungen werden durch neue luftdichte, Holzfenster-
bzw. Türfensteranlagen aus Kieferhölzern bzw. glw. Material, nach Vorgabe
und Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde von Berlin-Spandau, ersetzt.
Zur Ausführung kommen weiß lackierte Holzisolierglasfenster- bzw. Türanlagen, in
der Höhe als 2-teilige Anlagen mit dazwischenliegendem Kämpferteil, als Einfach
oder Doppel-Fensterflügel- oder Türflügelanlagen je nach Lage und Situation mit
Dreh-Kippbeschlagausführung oder in feststehender Ausführung und Gummilippendichtung,
in der Glasansichtsfläche mehrfach unterteilt durch aufgesetzte, eingepasste
Zierleisten. Bei feststehenden Fensteranlagen sind die Ansichtsflächen analog
den beweglichen Rahmen-Flügelfeldern auszuführen, sodass die Glasansichtsflächen
in gleichen Abmessungen erscheinen.
Oberer Flügelteil über dem Kämpfer als Dreh-Kippflügel.
Kontrollierte Zuluftführung bei Notwendigkeit und in Abstimmung mit der TGA-
Planung.
Profilabmessungen, Größe, Form und Gestalt der jeweiligen Fensteranlagen nach
Vorlage von technischen Zeichnungen bzw. einer Fensterprofilbemusterung und der
endgültigen Zustimmung der zuständigen Denkmalbehörde von Berlin-Spandau.
Alu-Beschläge in Farbe Weiß oder weiß-kunstoffbeschichtet für Einhandbedienung
ausgelegt.
U-Wert der Verglasung beträgt 1,1 w/m²k.
Innenseitiger Fensterbrüstungsabschluss mit angesetzter, lackierter Holzfensterbank
aus MDF-Platten oder glw.
Auf den Fensterbrüstungen der Außenfassade werden mehrfach abgekantete Abdeckungen
in Aluminium mit angearbeiteter Abtropfkante und umlaufender Versieglung
vorgesehen.
In Balkontürübergängen materialmäßige An– und Einpassungen an den Balkonbzw.
Terrassenoberbelag.
25
Wohnungseingangstüren: Neuerrichtung
Wohnungseingangstüren neu, Größe-, Erscheinungsform-, Oberflächenbeschaffenheit und Farbgebung nur in Abstimmung und mit Festlegung mit der
Denkmalbehörde.
Einbruchhemmende Vollspantür mit Normfalzung WK 3 entsprechend der BlnBauO und den Auflagen aus der zu erteilenden Baugenehmigung etc.
Klimakategorie II nach RAL 426 , Schallschutz nach DIN 4109
3-teilige Bänderausführung , PZ- Schloss Garnituren mit Langschildabdeckungen
Wechselgarnitur, Beschläge in Aluminium-Natur
Türspion mit 170° in der Höhe von 1400 mm, Türumfassungszarge mit eckigen Kanten oder glw. Oberflächen in CLP Qualität
Materialoberflächen nach Vorgabe der Denkmalpflege
Bauteilwiderstandsklasse 2 nach DIN V ENV 1627 mit guter Standfestigkeit und Ausstattung gegen das unbefugte Eindringen mit einem Sicherheits-Türschloss
der Klasse IV.

Wohnungs-Innentüren:
Neuerrichtung
Kellertüren/ Brandschutz: Neuerrichtung
26
Entsprechend den Vorgaben der Denkmalbehörde werden, soweit vorhanden, aus
dem Bestand Innenraumtüren ausgebaut, aufgearbeitet, angepasst und entsprechend
der vorhandenen Anzahl auf eine oder mehrere Wohnungen verteilt, wieder eingebaut.
Ansonsten werden Standardinnentüren neu, mit verwindungsfreien Röhrenspan-
Türblatt, mit Umfassungs- bzw. Eckzargen, je nach baulicher Situation mit Normfalzung,
bzw. WC- und Bad-Türen mit Umfassungszargen und Normfalzung, eingesetzt.
Hygrothermische Beanspruchungsklasse nach Einbausituation
Mechanische Beanspruchung Klasse N
Oberfläche in weißer Objektlackierung oder glw.
2-teilige Bänderausführung
Bundbartschlossausführung bzw. WC-Wechselgarnitur
Beschläge in Aluminium- Natur oder glw.
Badtüren mit Normlüftungsgitter oder Unterschnitt.
Größe, Art und Erscheinungsform in Abstimmung und unter Zustimmung der zuständigen
Denkmalbehörde von Berlin-Spandau.
Größe-, Erscheinungsform-, Oberflächenbeschaffenheit bzw. brandschutztechnische
Anforderungen nach Brandschutzkonzept, BlnBauO, Regeln der Technik,
Prüfzeugnisse, bzw. Auflagen und Anforderungen aus der Baugenehmigung. Selbstschließende
Feuerschutztüren bzw. Brandschutztüren oder Stahltüren sind dazu bestimmt,
im eingebauten Zustand den Durchtritt eines Feuers durch Wandöffnungen
zu verhindern.
Feuerschutzabschlüsse sind nach DIN 4102 von amtlicher Seite geprüft und vom
Deutschen Institut für Bautechnik Berlin durch Bescheid allgemein bauaufsichtlich
zugelassen.
Die Einhaltung der im Zulassungsbescheid festgelegten Anforderungen an den
Abschluss wird durch eine anerkannte Güteschutzgemeinschaft überwacht. Als
Nachweis dafür trägt jeder Feuerschutzabschluss auf geprägtem Schild die Kennzeichnung
mit Angaben über Bauart, Zulassungsnummer, Güteschutzgemeinschaft,
Hersteller und Herstellungsjahr.
Sowohl die Wand, in die der Feuerschutzabschluss einzubauen ist, als auch die Befestigung
der Zarge müssen den Forderungen der Zulassung entsprechen.
Kellerbodenbeschichtungen: Neuherstellung
Auf ausgebesserten, gereinigten, staubfreien vorbereiteten Untergründen, Lackfarbanstrich mit passendem Härter. Ausführung im Gieß-Roll-Verfahren. Deckender
Anstrich. Farbe nach RAL-classic Nr. 7005 Grau. Umlaufender Sockelanstrich mit 6 cm Gesamthöhe.
Bodenbeläge Aufenthaltsräume: Neuerrichtung
Wohnräume und Flurbereiche werden mit einem geklebten bzw. schwimmenden, dreischichtigen Laminatboden in Overlay aus Melaminharz, Buche, Stärke
ca. 7-10mm, je nach System und Hersteller, auf Trennschicht verlegt nach DIN EN 13329, Nutzklassen-Wohnbereiche-Gruppen 21, 22, 23. bzw. nach DIN
18365. Der Belag erhält eine passende umlaufende Sockelleiste in verdeckter Befestigung.

Bodenbeläge in Treppenräumen und Erschließungsfluren: Neuerrichtung
Grundsätzlich nach Festsetzung und Vorgabe der Denkmalbehörde.
Voraussichtliches Bodenmaterial Linoleum. Naturprodukt.
Materialstärke ca. 2,5mm.
Nach DIN EN 548.
Materialstöße/ Bahnenstöße verschweißt.
Vorhandener Treppenkantenschutz aus Messing ausbauen, reinigen und nach Linoleumverlegung
wieder fachgerecht einbauen oder ergänzen.
Soweit erforderlich Sockelleisten aus profilierten Holzfußleisten, lackiert, abgestimmt
zum Bodenbelag.
Farbe nach Bemusterung und Abstimmung bzw. Vorgabe der Denkmalbehörde.
Briefkastenanlagen: Neuerrichtung
Freistehende Briefkastenanlagen direkt vor den Gebäudeeingängen mit Sprech-und
Klingelsystem und beleuchteter Hausnummernanzeige und beleuchteten Namensschildern
als Klingeltaster vor den jeweiligen Hauseingängen.
Anzahl der Briefkastenanlagen entsprechend der jeweiligen Wohneinheiten pro
Aufgang.
Ausführung nach DIN EN 13724, waagrechter Einwurf, Kastenformat 260 x 110 x
300 mm, schräge Ausführung, Alu-Frontplatte, 24 mm, mit thermischer Trennung,
mit RSA, 2.Namensschild mit Aufschrift "Werbung, Zeitschriften nein danke!", in
RAL-Farbtönen nach Farbkonzept und Abstimmung mit der Denkmalbehörde.
Oberflächen der Wohneinheiten:
Neuerrichtung
Die Wände und Decken in den Wohnungen werden, soweit notwendig, in Spachteloberflächen
nach Qualitätsstufe Q2 gespachtelt bzw. ein aufgebrachtes Feinmalerflies
als Wand- und/ oder Deckenbelag.
Endbeschichtungen bestehen aus hochdeckenden, schadstoffgeprüften, umweltverträglichen,
stumpfmatten Innendispersionsfarben für hochwertige Anstriche auf
Wänden und Decken, mit einem brillanten Weißgrad.
27

28
Techn. Gebäudeausstattung allgemein:
Technische Gebäudeausstattungen:
Technische Gebäudeausstattungen erfolgen nach den Erfordernissen aus der Gebäudeplanung,
der Tragwerksplanung, des Wärme,-Schall,-und Brandschutzes, der
TGA- Planung, den anerkannten Regeln der Technik, den einschlägigen DIN-Normen
und Vorschriften sowie der BlnBauO und den Auflagen aus der zu erteilenden
Baugenehmigung etc.
Jedes Gebäude erhält einen eigenen Raum in entsprechender Größe und nach den
technisch notwendigen Voraussetzungen und gesetzlichen Anforderungen für:
Haustechnikbereiche:
Raum für die Heizanlagentechnik, Hausanschluss Gas., Elt.-Anschluss und Haus-u.
Wohnzähleranlagen.
Raum für Hausanschluss Trinkwasser- und Zähleinrichtungen bzw. Abwasser soweit
erforderlich.
Gemeinschaftsräume:
Raum für Fahrräder in ausreichender Größe
Raum für Kinderwagen in ausreichender Größe.
Heizungsanlage: Neuerrichtung
Primärenergie: Erdgas
Wärmeerzeuger: Gas-Brennwertkessel für raumunabhängigen Betrieb.
Die Kesselleistung wird ermittelt durch Heizlastberechnung nach EN 12831.
Sämtliche Hausanschlussleitungen, Zähl- und Absperreinrichtungen werden neu
hergestellt.
Hersteller: Junkers oder glw.
Aufstellraum: Hauskeller, je Haus jeweils eine eigene Anlage
Abgasanlage: Atec oder glw.
Heizungspumpen: Elektronisch geregelte Hocheffizienzpumpen.
Gasanlage: Ab dem Hausanschluss Neuerstellung gemäß DVGW-TRGI aus
Kupfer mit Pressfittingen verlegt.
Heizungsregelung: Neuerrichtung
Witterungsgeführte Heizungsregelung mit Nachtabsenkung/ Wochenprogramm für
automatische Anpassung der Heizungsvorlauftemperatur in Abhängigkeit von der
Außentemperatur und Brauchwassererwärmung entsprechend der Heizanlagenverordnung
und der EnEV 2009.
Wärmeverteilung: Neuerrichtung
Heizungsvor- und-rücklaufleitungen aus Geberit C- Stahl Rohr oder glw.
Die Wärmedämmung der Heizungsleitungen erfolgt nach der Heizungsanlagenverordnung.
Stränge mit Differenzdruckgesteuerten Strangregulierventilen.
Plattenheizkörper Standard, Farbe Weiß. In den Bädern Handtuchheizkörper Standard Farbe Weiß.
Die Heizkörperanschlüsse erfolgen mit voreinstellbaren Thermostatventilen Fa. MHG oder glw. und absperrbaren Rücklaufverschraubungen.
Warmwasserbereitung: Neuerrichtung
Zentrale Brauchwasserbereitung mit Brauchwasserspeicher incl. Legionellenschaltung. Die Systemtrennung Heizung/ Trinkwasser erfolgt über Plattenwärmetauscher.
Aus denkmalpflegerischen Gründen muss auf eine Solarthermieanlage, als Erweiterung der Warmwasserbereitung auf dem Dach verzichtet werden.

Lüftungsanlage: Neuerrichtung
Entsprechend den räumlichen Voraussetzungen der Bestandsanlagen bzw. den Anforderungen
durch die Denkmalpflege besitzen die Gebäude zum großen Teil innenliegende
Bäder und z.T. innenliegende, offene Küchen im Verbund mit Wohn- und
Essbereichen.
Die innenliegenden Bäder bzw. z.T. innenliegende, offene Küchenbereiche werden
über eine mechanische Entlüftung über Dach entlüftet. Die Abluftanlage wird nach
DIN 18017 T3 errichtet und mittels entsprechender Anzahl von Ventilatoren, Nachlaufrelais
und Zeitsteuerungen baulich umgesetzt. Die Zuluft wird über die angrenzenden
Räume geführt. Hierzu erhalten die Türen zusätzlich einen Unterschnitt mit
Nachströmöffnung.
Sanitärinstallation Neuerrichtung
Sanitärinstallationen/ Rohinstallationen:
Die Trinkwasser-Installation wird gemäß der TRWI DIN 1988 unter Berücksichtigung
der Trinkwasserverordnung 2011 ausgeführt.
Die Gebäudeentwässerung entsprechend der DIN 1986.
Die Verteilerleitungen im Kellergeschoss werden aus Edelstahlrohr verlegt.
Als Absperrventile kommen Kemper Ventile oder glw. Zum Einsatz.
Für Zirkulationsleitungen werden thermische Regulierventile eingebaut.
Hinter den Wasserzählern wird ein automatischer Rückspülfilter installiert.
Eine frostsichere, entleerbare Außenzapfstellen pro Gebäude, zur Bewässerung der
allgem. Grünanlagen. Die Anlagen werden mit entsprechenden Messeinrichtungen
versehen.
Die Entwässerungsleitungen innerhalb der Gebäude werden im Rohrsystem Fabrikat
Geberit DB 20 oder glw. als Vorwandinstallationen montiert. Innerhalb der
Vorwandinstallationen werden die Versorgungsleitungen schallentkoppelt befestigt
bzw. geführt.
Im Bereich der Vorwandinstallationen entstehen je nach Größe und Abmessung
Vorwandbekleidungen die z.T. als Ablagen dienen können.
Jede Wohnung erhält einen Waschmaschinenplatz mit einer elektrisch abgesicherten
Steckdose und einem Waschmaschinenzu- und ablauf, welche in den Bädern, bzw.
in den Küchen oder Abstellräumen angeordnet werden.
Jede erdgeschossige Wohneinheit mit Gartenanteil erhält eine eigene, frostsichere
Außenwand- Zapfstelle für die Gartenbewässerung. Jeder dieser Zapfstellen erhält
eine eigene Wasserzählereinrichtung zur separaten Abrechnung des Gartenwassers.
29
Badausstattungen allgemein:
Gemäß Fachplanung technische Gebäudeausstattung, nach statischen, konstruktiven und bauphysikalischen Erfordernissen, Regeln der Technik und den
einschlägigen DIN-Normen und Vorschriften sowie der BlnBauO und den Auflagen aus der zu erteilenden Baugenehmigung etc.
Sanitärobjekte:
Grundausstattung je nach Wohnungstyp und Wohnungsgröße, Anzahl Bäder.
Standardobjekte Farbe Weiß. Bad Collectionen für Objektbereiche Fa. V&B, Serie Omnia oder glw.
Wandhängendes Keramic-WC mit WC-Sitz weiß, Wandhängende Waschtischanlage Keramik weiß
Wanne, Format 170 x 80 cm, Wannenkörper gedämmt, Farbe Weiß, Fabrikat Kaldewei oder glw.
Flache Duschtasse, Format 80 x80 cm oder 90x90 cm, je nach Situation, Farbe Weiß, Fabrikat Kaldewei oder glw.

Armaturen:
30
Grundausstattung je nach Wohnungstyp und Wohnungsgröße, sowie der jeweiligen
Anzahl von Bädern.
Oberflächen Chrom
Deutsche Markenhersteller, z.B. Fabrikat: Hans Grohe oder glw.
Waschtisch Einhandhebelmischer, Wannenarmatur Wandeinbau
Einhand-Duscharmatur Wandeinbau mit Umsteller
Schlauchbrause mit Haltestange für Wannen und Duschen.
Waschmaschinenanschluss- Vorrichtung
Für Küchenarmaturen nur wandseitige Anschlussvorrichtungen zum bauseitigen,
käufereigenen Küchenmöbel- u. Geräteeinbau.
Fliesen:
Grundausstattung je nach Wohnungstyp und Wohnungsgröße.
Fliesenmaterial nach Farbkonzept, Boden u. Wand, Zuschnitte, Trenn- und Kantenschutzschienen,
Verfugungen sowie Verlegung.
Klassifizierung nach Feuchtigkeitbeanspruchungen Klasse 0.
Wandfliesen Formate z.B. 600/300 mm.
Bodenfliesen BAD/ WC-Bereiche Formate z.B. 600/3000 mm.
Bodenfliesen Küchen Formate z.B. 600/300 mm.
Qualitätskeramik nach DIN und Einsatzbereich.
Helle, freundliche Farbgebung.
Geschlossene, matte Glasuren.
Wandfugenfarbe Karamell oder Grau, Bodenfugenfarbe Grau, bzw. auf Fliesenfarben
abgestimmt.
Fliesenhöhen: In Spritzwasserbereichen (Dusch- u. Wannenbereichen). Bis
2,00m.
Fliesenhöhen: In sonstigen Bereichen bis max. 1,20 m.
Fliesenhöhen: Fliesenspiegelhöhe in Küchenbereichen zwischen
Unter- u. Oberschrankflächen im Mittel 0,60m bis 0,80m.
Fliesenhöhen: Sockelfliesenhöhen in Bad und Küchenbereichen mindestens 6
cm.
Durch bauliche Gegebenheiten können die angegebenen Fliesenhöhen geringfügigen
Abweichungen unterliegen.
Allgemeine Elektroausstattung:
Die Elektroinstallationen werden komplett neu ausgeführt und entsprechen den neuesten VDE-Richtlinien. Die Stromversorgung erfolgt durch die Stromversorgungsbetriebe
am Hausanschlusskasten. Der Zählerschrank mit Hauptsicherungen und Zähler für die Einheiten und Allgemeinstrom wird im KG
angeordnet. Stromanschluss des wohnungseigenen Kellerraums über Zähleraufschaltung zur jeweilig zuständigen Wohneinheit. Außensteckdose pro Balkon
oder Terrassenanlage, im EG innenseitig schaltbar.
Jede Wohneinheit erhält eine Klingel- und Gegensprechanlage kombiniert mit Türöffner. Die einzelnen Räume erhalten Decken bzw. Wandauslässe und
Steckdosen in ausreichender Anzahl. Elektroinstallationen nach den einschlägigen VDE-Richtlinien und den Vorschriften der Versorgungsbetriebe. Alle
Wohnungen erhalten separate Telefonanschlüsse sowie Anschluß für Rundfunk- und Fernsehprogramme mit Breitbandanschluss in Wohn- und Schlafräumen
nach Flächenfaktor/ Wohnungsgrößen HEA. Ausstattungsrichtlinie. Gemäß Fachplanung technische Gebäudeausstattung und DIN-Normen.
Grundlage HEA Ausstattungsrichtlinie (RAL-RG 678) Deutsches Institut für Gütesicherung und Kennzeichnung.
Für Wohneinheiten festgesetzter Ausstattungswert 1 nach DIN 18015.

Freianlagen:
Freianlagenplanungen:
Technische und gestalterische Freianlagenplanung nach Erfordernissen aus
Gebäudeplanung, Tragwerksplanung, Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz,
TGA- Planungen, Regeln der Technik und den einschlägigen DIN-
Normen einschließlich der DIN 18024/18025/18040 und Vorschriften sowie
der BlnBauO und der Denkmalpflege und den Auflagen aus der zu erteilenden
Baugenehmigung etc. Grundlage der B-Plan und seinen textlichen
Festsetzungen bzw. Denkmalpflege und Fachbehörden. Befreiungen, Auflagen
und Vorgaben der zuständigen Genehmigungsbehörden.
Der zuständigen Denkmalschutzbehörde von Berlin-Spandau. Bestandszaunanlagen
werden überarbeitet und instandgesetzt bzw. mit Zaunanlagen
ergänzt. Gesamtkonzeption, Nachweise, Berechnungen z.B. aller Grünanlagen,
Geh- Fahr- und Zugangsflächen, Außenterrassen, Spielplatzangebote,
Aufenthaltsbereiche im Freien, Platzgestaltungen, Drainagen, Außenanlagenbewässerung
Müllstandorte, Fahrradstellflächen nach AV Stellplätze,
PKW-Außenstellplatzflächen einschl. Stellplätze für Behinderte, Feuerwehraufstellflächen
und deren Zufahrtsbereiche mit Schrankenanlagen über eine
Funkhandsender-Bedienung (pro WE), Außenbeleuchtungen, Regenwasserführung,
etc. entsprechend der Planung des zuständigen Landschaftsarchitekten
in Verbindung mit TGA-Planung.
Allgemeine Anmerkungen:
Technische Änderungen, die auf Veranlassung der Baubehörden erfolgen, bleiben
vorbehalten. Änderungen, die keine Minderung bedeuten und gleichwertig sind,
dürfen uneingeschränkt vorgenommen werden. Bei Differenzen zwischen Bauplan
und Baubeschreibung ist die Baubeschreibung maßgebend. Änderung der Baubeschreibung
aus örtlichen und technischen oder konstruktiven Gegebenheiten sowie
aus Auflagen der Baubehörden, aus Sanierungs-, Denkmal-, und Erhaltungsaspekten
sowie nachbarschaftliche Zustimmungen bleiben vorbehalten und werden bei
Abweichungen von Plan oder Baubeschreibung in gleichwertiger Ausführung eingeplant.
Soweit technisch oder wirtschaftlich erforderlich, dürfen Größe und Lage
der Abstellräume durch den Veräußerer verändert werden. Nutzungsart und Ausbau
von Räumen mit der Kennzeichnung ZBV liegen im Ermessen des Veräußerers. Für
die genannten Fabrikate der angegebenen Ausstattung ist der Bauträger berechtigt,
qualitativ gleichwertige Produkte zu verwenden. Es wird hingewiesen, dass insbesondere
bei Fassaden und Treppenhäusern und deren Bauteile aus behördlichen
Auflagen Änderungen in der Ausführung möglich sind. Die Planunterlagen können
durch Vervielfältigung vom Originalmaßstab abweichen. Architektonische Ausstattungen
in den Plänen, wie Bepflanzung und Möblierung etc., sind nicht Gegenstand
der Baubeschreibung, sondern dienen als Gestaltungsvorschlag. Erzeugte Schaubilder
sollen nur einen Gesamteindruck der Gesamtanlage vermitteln und weisen in
Ihren Darstellungen nicht abschließend alle baulichen Details aus. Vervielfältigungen
von Originalplänen können zu Farb- und Darstellungsabweichungen führen.
31

Steuerliche- und rechtliche Grundlagen
Allgemeines
32
Erwirbt man als Eigennutzer oder Anleger eine Immobilie, erwirbt man
damit auch Chancen und übernimmt auch Risiken. Jedenfalls sollte man
vor dem Abschluss eines Kaufvertrages das Grundstück, das aufstehende
Gebäude, das Umfeld, die Planungsgrundlagen und die Baubeschreibung
und natürlich die Wirtschaftlichkeit des Angebotes des Bauträgers
genau prüfen.
Die dem notariellen Kaufvertragsabschluss zu Grunde liegenden Unterlagen
wie Teilungserklärung, Pläne und Baubeschreibung sowie der Text
des Kaufvertrages mit den Vertragsbedingungen und Fristen sind spätestens
vierzehn Tage vor der Beurkundung zur Kenntnis zu nehmen und ggf.
zu prüfen bzw. sachverständig prüfen zu lassen.
Wird eine Fremdfinanzierung des Erwerbs vorgenommen, ist die finanzierende
Bank verpflichtet, vor dem Abschluss eines Darlehensvertrages
eine Bonitätsprüfung vorzunehmen.
Dazu geben Sie neben einer Selbstauskunft über Ihre wirtschaftliche
Lage alle relevanten Belege auch über den bisherigen Vermögensaufbau
bekannt.
In diesem Zusammenhang hat sich der Käufer über die wirtschaftliche
Tragweite des Wohnungserwerbs bewusst zu werden. Er sollte anhand
der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auch langfristig sicher
sein, die aus dem Erwerb resultierende Unterdeckung tragen zu können.
Der Erwerber sollte zwingend, vor Abschluss des Kaufvertrages, auf der
Grundlage von Prospektangaben, zuverlässigen Schätzungen von Mieteinnahmen
bzw. ersparter Miete unter Berücksichtigung der aktuellen
Bankkonditionen, eine auf seine persönlichen Verhältnisse abgestellte
Berechnung, für mindestens 15 Jahre ab Erwerb, von einem unabhängigen
Dritten der steuerberatenden Berufe erstellen lassen. Dabei sollte
auch eine Betrachtung unter dem Aspekt der Liquidität erfolgen und die
Veränderung der Abschreibungseffekte gemäß § 7 EStG und im Hinblick
auf das eigene zu versteuernde Einkommen im Zeitverlauf erfolgen.
Der Verkäufer der Wohnung sowie seine Immobilienberater übernehmen
keine Haftung bezüglich des Erreichens der wirtschaftlichen und steuerlichen
Ziele des Erwerbers.
Im Folgenden werden wichtige Stichpunkte in steuerlicher und rechtlicher
Hinsicht erläutert.
Abwicklungsverfahren, Sanierungsbeginn
Mit der Sanierung des Gebäudes und den Bauarbeiten wird erst mit dem erfolgten Verkauf aller Wohnungen begonnen. Deshalb wird
kein verbindlicher Termin für den Baubeginn benannt. Der Bauträger legt sich allerdings hinsichtlich der Bezugsfertigstellung der erworbenen
Wohnung fest. Zinsen, die in der Phase der Bauzeit entstehen, sind unter diesem Aspekt zu betrachten und insbesondere hinsichtlich
der Liquidität, da Ihnen keine Einnahmen entgegenstehen.
Langfristige Wertentwicklung
Wertentwicklungen von Immobilien müssen außerordentlich langfristig gesehen werden. Prognosen sind nicht zuverlässig anzustellen.
Umso Wichtiger ist, dass sich der Erwerber von der guten Lage der Immobilie überzeugt hat. Bei der Betrachtung der Wertentwicklung ist
natürlich zu beachten, dass im Kaufpreis auch Kosten der Werbung und des Vertriebes enthalten sind und ihm noch Erwerbsnebenkosten
in Höhe von ca. 6,5 % hinzutreten (Notarkosten, Grundbuchkoten, Grunderwerbsteuer).

Grundstückskosten, Herstellungskosten, Abschreibungs (AfA)- Bemessung (Kapitalanleger)
Der im Kaufvertrag angegebene Grundstücksanteil am Kaufpreis beruht
auf einer erfahrungsgestützten Schätzung. Das zuständige Finanzamt
kann zu einer abweichenden Bemessung kommen. Grundstückskosten
sind nicht abschreibungsfähig.
Mit dem Kaufvertrag erwerben Sie nicht nur einen ideellen Anteil am
Grundstück, sondern auch an dem auf dem Grundstück befindlichen
Denkmal, so wie es seit Jahren besteht.
Dieser Anteil am Bestandsgebäude unterliegt letztlich auch einer Bewertung
Ihres Wohnortfinanzamtes. Er ist ab Beginn der Anerkennung der
Abschreibung bis zu deren Auslauf wegen des Alters des Denkmales mit
jährlich 2,5 % abschreibungsfähig.
Die angegebenen Sanierungskosten sind die auf Ihre Wohnung entfallenden
Kosten, die aufgewendet werden, um das Haus mit Ihrer Wohnung
durch eine Sanierung dauerhaft als Wohnhaus zu betreiben und so als
Denkmal zu erhalten. Sie beruhen auf vorläufigen Kalkulationen des Bauträgers
in der Planungsphase. Auch diese „denkmalwürdigen“ Kosten
unterliegen letztlich einer Bewertung seitens des Standortfinanzamtes.
Sie können sich also erhöhen oder verringern. Allerdings beruhen diese
angesetzten Kosten auf einer mit der zuständigen Denkmalbehörde im
Rahmen einer denkmalrechtlichen Vereinbarung festgelegten Kalkulation.
Der Einsatz dieser kalkulierten Kosten wird der zuständigen Denkmalbehörde
durch Vorlage der Originalrechnungen und Zahlungsbelege nachgewiesen.
Die endgültige Höhe der Bemessung dieser Kosten wird nach
einheitlicher und gesonderter Prüfung durch das Finanzamt vorgenommen.
Baukosten, die eventuell nicht als erhöht abschreibungsfähig anerkannt
werden, können dann mit 2 % als Neubaukosten abgesetzt werden.
Anerkannte Kosten können gemäß Einkommensteuergesetz EStG §§
7h/7i für acht Jahre mit 9 % und die folgenden vier Jahre mit 7 % abgeschrieben
werden.
Mit dieser erhöhten (eigentlich nur schnelleren) Abschreibung wird der
Steuerbürger motiviert, sich wirtschaftlich am Erhalt von Denkmälern zu
beteiligen.
33
Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
Im Kaufpreis sind folgende Kosten anteilig enthalten: Grundstück, Gebäude, Architekten- und Statikerkosten, Versicherungen, Vorfinanzierungskosten
des Bauträgers, Baukosten, Werbungs- und Vertriebskosten, Unternehmergewinn.
Nicht enthalten sind vom Erwerber ggf. gewählte Damna oder Bearbeitungsgebühren der Bank und Kosten der Darlehenssicherung
(Grundschuld) oder die Erwerbsnebenkosten. Diese bestehen aus den Notarkosten der Beurkundung des Kaufvertrages und seiner
Abwicklung, der Kosten für das Grundbuchamt und der Grunderwerbsteuer etc.. Sie sind mit ca. 7 % des Kaufpreises zu kalkulieren und
haben bei Vertragsabschluss zur Verfügung zu stehen.

Kaufpreiszahlung, Fälligkeitsregelungen, Abnahme von Finanzierungsmitteln
34
Sofern Sie fremdfinanzierte Mittel einsetzen, ist zu beachten, das in der
Regel drei Monate nach Abschluss des Darlehensvertrages Bereitstellungszinsen
fällig werden, auch wenn Sie noch keine Bauraten an den
Verkäufer ausgezahlt haben.
Zahlungen an den Bauträger erfolgen direkt unter Ihrer Regie. Die Makler-
und Bauträgerverordnung (MaBV), an die sich der Kaufvertrag strikt
hält, sieht einige wichtige „verbraucherschützende“ Regularien vor, deren
Einhaltung der Notar überwacht:
- erste Zahlung überhaupt, wenn für Sie eine Auflassungsvormerkung
im Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen ist (und die Übertragung
dieses Eigentums auf Sie damit im Grundbuch vorgemerkt ist),
- die Lastenfreiheit Ihres Grundbuches von Grundschulden des
Bauträgers sichergestellt ist,
- die Baugenehmigung vorliegt etc.
Damit haben Sie die notwendigen Sicherheiten aus dem grundstücksrechtlichen
Teil des Kaufvertrages. Sind diese gegeben, darf der Bauträger
einen Kaufpreisanteil in Höhe von 30 % in Anspruch nehmen.
Für den weiteren Teil des Kaufvertrages, der eher die werkvertraglichen
Regelungen für die noch zu liefernden Bauleistungen beschreibt, gilt der
Grundsatz, dass der Verkäufer immer erst die Bauleistung liefert und
dann die dafür vorgesehene Zahlung in Anspruch nehmen darf.
Die Gesamtbauleistungen werden in sieben Raten aufgeteilt. Die erste
Rate für Bauleistungen wird kurz nach der ersten Rate (für die Auflassungsvormerkung)
fällig, nämlich dann, wenn der Rohbau samt Zimmererarbeiten
fertiggestellt ist. Das ist bei bestehenden Denkmalgebäuden
schnell gegeben. Die folgenden Raten betreffen diverse Ausbaugewerke
wie Fenster, Elektro, Sanitär, Heizung etc.. Sobald die Fassade fertiggestellt
ist und die Wohnung bezugsfertig ist, wird eine Rate in Höhe von
10,5 % des Kaufpreises fällig. Das ist mit einer förmlichen Abnahme dieser
Leistungen durch Sie verbunden und erfolgt Zug um Zug gegen die
Besitzübergabe.
Zur weiteren Sicherung der Vertragserfüllung gemäß § 632 a Abs. 3 BGB
erlaubt Ihnen der Kaufvertrag den Einbehalt von 5 % des Kaufpreises bei
der ersten Ratenzahlung.
Nach Bezugsfertigkeit und Zahlung der entsprechenden Rate hat der Käufer
noch Verfügung über den Sicherheitseinbehalt und die Schlussrate in
Höhe von insgesamt 8,5 % des Kaufpreises.
Es ist zu beachten, dass die ratierlichen Belastungen des Darlehenskontos
zu Zins- und ggf. Tilgungsleistungen führen, denen keine Einnahmen
gegenüberstehen.
Abnahme und Bezugsfertigkeit
Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn die Wohnung fertiggestellt ist und Ihnen oder Ihrem Mieter ein Bezug zugemutet werden kann.
Sie werden zu einer persönlichen Abnahme der Wohnung und der Werkleistungen mit angemessener Frist eingeladen und können sich
von einem unabhängigen, fachkundigen Gutachter begleiten lassen. Über die Abnahme wird ein von Ihnen und dem Verkäufer zu unterzeichnendes
Protokoll gefertigt. Hier sind eventuelle Mängel oder noch fehlende Leistungen festzuhalten, diese werden vom Verkäufer
abgearbeitet. Mit der Abnahme wird die entsprechende Baurate zur Zahlung fällig. Mit mangelfreier Leistung und endgültiger Fertigstellung
(auch der Außenanlage und des Treppenhauses) wird dann die Abschlussrate in Höhe von 5 % bzw. 3,5 % des Kaufpreises fällig.
Die Abnahme bewirkt, dass die fünfjährige Gewährleistung des Bauträgers einsetzt und dass Sie danach dem Bauträger nachweisen
müssten, dass er eventuell an bestimmten, sich erst später zeigenden Stellen, mangelhaft geliefert hat. Sie bewirkt auch den Wechsel von
Nutzen und Lasten des Wohnungseigentums vom Bauträger auf Sie.

Wechsel von Nutzen und Lasten
Mit dem Tag des Nutzen-Lasten-Wechsels steht Ihnen der Nutzen bzw. die
persönliche Benutzung der Wohnung zu. Sie haben damit auch alle Kosten
der Wohnung zu tragen und die Rechte und Pflichten des Eigentümers
im Rahmen der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Insbesondere haben
Sie sich an den Bewirtschafungskosten des Hauses zu beteiligen.
Bewirtschaftungskosten / Hausgeld
Der gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingesetzte Verwalter für
das Haus legt anhand von erfahrungsgestützten Schätzungen einen Wirtschaftsplan
für das auf die Fertigstellung folgende Wirtschaftsjahr vor.
Daraus ergeben sich die voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten, an
denen sich jeder Eigentümer im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile
beteiligen muss. Sie decken die Betriebskosten und die Heizkosten des
Hauses ab. Im Falle der Vermietung werden die umlagefähigen Kosten auf
den Mieter umgelegt.
Die nicht umlagefähigen Kosten bestehen aus den Kosten der Hausverwaltung
gemäß WEG in Höhe von monatlich i.d.R. € 21,00 incl. MwSt. pro
Wohnung und der Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum
in Höhe von ca. € 0,25 pro qm/Wfl.. Die Instandhaltungsrücklage
sammelt der Hausverwalter treuhänderisch für die Eigentümer an. Sie
kann bei Bedarf nach entsprechendem Eigentümerbeschluss für eventuell
nötige neue Investitionen in das Haus verwendet werden. Über den
Wirtschaftsplan und seine Komponenten wird seitens der Hausverwaltung
Rechenschaft abgelegt und jährlich neu entschieden. Der Hausverwalter
erhält das Hausgeld monatlich vorschüssig. Die Verwalterkosten
sind in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen.
WEG und Mietsonderverwaltung
Die vorgenannte Verwaltung gemäß WEG betrifft das gesamte Haus. Im
Falle der Vermietung kann der Hausverwalter auch mit der Verwaltung
aller Mietangelegenheiten beauftragt werden. Die Kosten liegen ebenfalls
bei ca. € 20,00 mtl. Sie sind nicht umlagefähig und müssen bei einer
Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden.
35
Vermietung / Mieteinnahmen
Bei der Vermietung können Sie der tatkräftigen Unterstützung durch Ihren Immobilienberater und seines Büros sicher sein. Auch die
Hausverwaltung verfügt für diesen Stadtteil über viele Anfragen. Es muss damit gerechnet werden, dass eine Vermietung nicht bereits
zum ersten des Monats, der der Übergabe folgt, gewährleistet ist. Bei der Mieterauswahl muss große Sorgfalt walten. Der zu erzielende
Mietpreis hängt stets vom aktuellen Mietmarkt allgemein und den Bedingungen des Bezirks Spandau, sowie vom aktuellen Mietspiegel
des Landes ab.
Von der vereinbarten Bruttomiete sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Mietnebenkosten, die der Mieter zahlt und die mit
dem Wohngeld an den Verwalter gezahlt werden, in Abzug zu bringen. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vorsichtshalber auch
Abschläge bei den Jahreseinnahmen für Leerstand vorzusehen. Dieser kann sich selbst bei Vollvermietungszeiten durch Kündigungen
seitens der Mieter ergeben.

36
Steuervorteile
Nachfolgend wird an die allgemeine Einleitung angeknüpft und Informationen
zur Bescheinigungspraxis der beteiligten Behörden gegeben und
steuerliche Grundlagen vermittelt.
Bescheinigung nach § 7 i EStG
Anträge auf die Erteilung einer Denkmalbescheinigung werden auf der
Grundlage der entsprechenden Vereinbarungen nach Baufertigstellung
und Vorliegen des vollständigen Rechnungswerkes seitens des Bauträgers
an das Landesdenkmalamt gestellt. Aufgrund des dortigen hohen
Arbeitsanfalles ist damit sicher zu rechnen, dass Bescheinigungen derzeit
nur mit hoher zeitlicher Verzögerung von etwa 24 Monaten ausgestellt
werden. Vorläufige Bescheinigungen oder ersetzende Eingangsbestätigungen
dürfen nach entsprechenden Dienstanweisungen nicht mehr
erteilt werden.
Daraus folgt, dass steuerliche Vorteile aus der Inanspruchnahme der erhöhten
Abschreibung gemäß § 7 i EStG erst nach der Vorlage der Bescheinigung
sowie der anschließenden einheitlichen und gesonderten
Prüfung durch das zuständige Finanzamt des Verkäufers berücksichtigt
werden können. Seit Fertigstellung können bis dahin ca. 36 Monate vergangen
sein.
Nach der Bescheinigung durch die Denkmalbehörde und die zuständige
Finanzverwaltung wird die Abschreibung bei den Einkommensteuerveranlagungen
ab dem Zeitpunkt der Baufertigstellung rückwirkend
berücksichtigt. Bis dahin werden die aus der Inanspruchnahme der erhöhten
Abschreibung resultierenden Steuerbeträge nicht erstattet oder
angerechnet. Dies ist bei der Liquiditätsberechnung unbedingt zu berücksichtigen.
Steuerliche Grundlagen
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG werden erzielt,
wenn ein Kapitalanleger die Immobilie im Privatvermögen hat und
sie nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt, sondern vermietet. Sie bestehen
aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Wesentliche
Positionen dabei sind: die Mieteinnahmen, die Finanzierungskosten,
die Abschreibung und die sonstigen laufenden Kosten. Hinsichtlich
der Frage, ob bestimmte Ausgaben sofort abzugsfähige Werbungskosten
oder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind, ist insbesondere das
BMF Schreiben vom 20.10. 2003, IV C 3 – s 2256a – 48/03, der sogenannte
5. Bauherrenerlass, zu beachten.
Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden die Werbungskosten abgezogen. Sie bestehen aus: den Betriebskosten,
den Verwaltungskosten, den Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung sowie den Finanzierungskosten. Dazu gehören auch die
Kosten der Sicherung der Finanzierung, also Kosten der Grundschuldeintragung. Kosten für den Kaufvertrag, die Grunderwerbsteuer und
die Kosten für Grundbucheintragungen sind Nebenkosten der Anschaffung und damit keine Werbungskosten.
Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden in der Weise als Werbungskosten berücksichtigt, dass zu den Werbungskosten auch die
jährlichen Abschreibungen für das Gebäude gehören, die auch Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA, genannt werden.
Zu den Finanzierungskosten gehören sämtliche Kosten, die von dem Darlehensnehmer für die Aufnahme des Darlehens zu zahlen sind.
Hierzu gehören außer den Schuldzinsen und Bankgebühren auch das sogenannte Damnum bzw. Disagio sofern es marktübliche 5 % nicht
übersteigt und die Zinsbindung mindestens fünf Jahre dauert. Zu den Finanzierungskosten gehören auch Zinsen, die vor Übergang von
Nutzen und Lasten entstehen und auch dann, wenn die Finanzierung nicht nur der Anschaffung sondern auch Zahlung der Nebenkosten
dient.

Abschreibungen sind Teil der Werbungskosten. Bei Baumaßnahmen, also
Anschaffungskosten, die der Erhaltung eines Denkmales anerkanntermaßen
dienen, kann der Erwerber erhöhte Absetzungen gemäß § 7 i ESTG
geltend machen, beginnend mit 9 %. Für den Teil der Anschaffungskosten,
die der Altbausubstanz bzw. den nicht begünstigten Baukosten der
Sanierung (z.B. Balkone) zuzurechnen sind, kann der Erwerber die sogenannte
Normalabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG geltend machen, also
2 % bzw. 2,5 %. Soweit Anschaffungskosten dem Grund und Boden zuzurechnen
sind, ist eine Abschreibung nicht möglich. Die Anschaffungskosten
werden also immer in vier Kostenarten unterteilt:
Kosten von Grund und Boden, Altbausubstanz, denkmalschützerisch begünstigte
Sanierungskosten, nicht begünstigte Sanierungskosten. Diese
Aufteilung wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte
dieser vier Kostenarten durch das Betriebsfinanzamt des Verkäufers vorgenommen,
das für jede Wohnung ein Festsetzungsbescheid über die
Bemessungsgrundlagen erlässt. Bei dieser Aufteilung kann es zu Abweichungen
gegenüber der Berechnung des Verkäufers kommen, der für
seine frühzeitig anzustellenden Berechnungen nicht garantieren kann.
Es gibt unterschiedliche Steuerbegünstigungen nach § 7 EStG für Anschaffungskosten.
Für den Teil der Anschaffungskosten, der der Altbausubstanz
zuzuordnen ist, kann die sogenannte Normalabschreibung
angesetzt werden. Diese beträgt bei Gebäuden, die nach Ende 1924 fertiggestellt
wurden, jährlich 2 % und bei früher fertiggestellten Gebäuden
2,5 %. Im Jahr der Anschaffung kann allerdings nicht der volle Jahresbetrag
in Anspruch genommen werden. Da die Gebäude- AfA erst ab dem
Monat der Anschaffung gewährt wird, ist der Jahresbetrag zeitanteilig zu
kürzen. Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt grundsätzlich der Übergang
von Nutzen und Lasten auf den Käufer.
Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Sanierung des Baudenkmals
entfällt, kann der Erwerber unter bestimmten Voraussetzungen die
erhöhten Abschreibungen gemäß § 7 i EStG geltend machen. Diese Kosten
können in den ersten Acht Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden
vier Jahren mit jeweils 4 % abgeschrieben werden. Die Sanierungskosten
werden also in den ersten 12 Jahren vollständig abgeschrieben.
Anders als bei der Normalabschreibung findet im Jahr der Anschaffung
eine zeitanteilige Kürzung nicht statt, so dass auch im Erstjahr die vollen
9 % geltend gemacht werden können. Eine andere Verteilung oder Verschiebung
der erhöhten Abschreibung auf spätere Jahre ist nicht möglich.
37
Begünstigt sind allerdings nur Kosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführt wurden.
Voraussetzung für die Gewährung der erhöhten Abschreibung ist außerdem, dass der Erwerber dem Finanzamt eine Bescheinigung des
Landesdenkmalamtes vorlegt, in dem diese bestätigt, dass es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal handelt und dass die betreffenden
Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Soweit es sich um sogenannte
Luxuseinbauten handelt, die nicht zur Erhaltung des Denkmals beitragen, werden diese von der Denkmalbehörde nicht als begünstigt
bescheinigt. Auch hierdurch könnte es zu Abweichungen gegenüber den Berechnungen der Verkäuferin kommen. Soweit einzelne Kosten
von der Denkmalbehörde nicht als begünstigt bescheinigt werden, können diese als Normalabschreibung angesetzt werden. Das gleiche
gilt natürlich für Baumaßnahmen, die vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt worden sind. Werden für die Sanierung des Gebäudes
Zuschüsse gewährt, so ist die Bemessungsgrundlage für die erhöhte Abschreibung um diesen Betrag zu kürzen.

38
Erfährt das Gebäude im Rahmen der Sanierung und Modernisierung
eine Umnutzung, wie es hier der Fall ist, so steht dies der Bescheinigung
durch die Denkmalbehörde nicht im Wege. Es ist vorgekommen, dass
Finanzämter in diesem Falle die steuerlichen Anerkennung gemäß EStG
verweigern. Es wird dann argumentiert, dass ja mit einer Umnutzung ein
anderes Wirtschaftsgut entstünde und die Baukosten mithin nicht nachträgliche
Herstellungskosten sondern originäre Kosten zur Herstellung
eines neuen Wirtschaftsgutes seien. Diese Ansicht entspricht aber nicht
der Rechtslage. Der Wortlaut des § 7 i EStG verlangt, dass es sich um Baukosten
an einem Gebäude handelt, und verlangt nicht, dass es sich um
nachträgliche Herstellungskosten handelt. Der X. Senat des BFH hat mit
seinem Urteil vom 24.06.2009 auch entschieden, dass nur die Entstehung
eines tatsächlichen Neubaus für die Gewährung von Steuervorteilen
schädlich wäre, nicht aber die Entstehung eines Neubaus unter steuerlichem
Aspekt.
Der Erwerber einer Wohnung in diesem Objekt muss daher damit rechnen,
dass ihm die Finanzverwaltung die Steuervorteile nach § 7 i EStG
zunächst verweigert, auch wenn dies rechtwidrig wäre. Aber solange die
Finanzverwaltung ihr Schreiben vom 16.05.2007 nicht aufgehoben hat,
ist die Rechtslage derart, dass der Erwerber seinen Anspruch im Zweifel
gegen das Finanzamt erst vor Gericht durchsetzen muss. Aus der Berliner
Rechtspraxis der letzten Jahre ist dem Verkäufer trotz der vielen
Umnutzungen von denkmalgeschützten Fabrikgebäuden und Kasernen
zu Wohnzwecken kein Fall bekannt, in dem das Finanzamt eine Anerkennung
der Denkmal- AfA verweigert hätte.
Bei der Gewährung der erhöhten Absetzungen kann es zu zeitlichen
Verzögerungen kommen.
Die Finanzämter berücksichtigen seit 2009 die erhöhten Absetzungen
nach § 7 i EStG und den Abzugsbetrag gemäß § 10 f EStG erst dann, wenn
ihnen eine endgültige Bescheinigung der Landesdenkmalbehörde vorgelegt
wird. Es ist leider damit zu rechnen, dass diese Bescheinigungen
erst nach längerer Zeit nach der Anschaffung erteilt werden und dass der
Erwerber die Steuervergünstigungen erst erhebliche Zeit nach der Anschaffung
der Wohnung erhält. Dies kann in Fällen einer hohen Fremdfinanzierung
zu Finanzierungsengpässen führen.
Es kann aber argumentiert werden, dass der Erwerber einen Anspruch
darauf hat, dass das Wohnsitzfinanzamt die erhöhten Absetzungen bzw.
den Abzugsbetrag bereits vor Erteilung der Bescheinigung des Landesdenkmalamtes
berücksichtigt.
Bei Vermietung der Wohnung ist lediglich die in § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG enthaltene Einschränkung zu berücksichtigen, nach der negative
Einkünfte aus der Vermietung bei der Festsetzung der Vorauszahlungen erst für die Jahre beginnen, die der Anschaffung der Wohnung
folgen. Der vorgenannte Anspruch ist durch Steuerberater geltend zu machen. Es ist allerdings mit einer Ablehnung seitens des Finanzamtes
zu rechnen.
Bei einer Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken können die nach § 7 i EStG begünstigten Aufwendungen im Rahmen des § 10
f EStG steuerlich geltend gemacht werden. Danach sind 9 % der begünstigten Aufwendungen über einen Zeitraum von 10 Jahren als Sonderausgaben
von einem steuerpflichtigen Eigentümer abzugsfähig. Ehegatten, die zusammen veranlagt werden, können Abzugsbeträge
für zwei Wohnungen geltend machen.

Ein bei der Veräußerung der Wohnung entstehender Gewinn wird steuerlich
nicht den Verlusten aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet.
Der Veräußerungsgewinn ist nur dann steuerpflichtig, wenn die Voraussetzungen
der §§ 21 in Verbindung mit 23 Abs. 1 Nr. 1EStG erfüllt sind
und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Wohnung
nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Maßgeblich für diese sogenannte Spekulationsfrist
sind die beiden Notarverträge, nicht die Umschreibung im
Grundbuch und auch nicht der Wechsel von Nutzen und Lasten.
Notizen
Der Veräußerungsgewinn ist aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös
und den Anschaffungs- und Veräußerungskosten zu ermitteln. Die
Anschaffungskosten sind allerdings um die bis zum Verkauf in Anspruch
genommenen Abschreibungen gleich welcher Art zu mindern. Veräußert
man also seine Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist, sind dadurch
sämtlich bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungen nachzuversteuern.
39