Baubeschreibung

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Wechsel von Nutzen und Lasten Mit dem Tag des Nutzen-Lasten-Wechsels steht Ihnen der Nutzen bzw. die persönliche Benutzung der Wohnung zu. Sie haben damit auch alle Kosten der Wohnung zu tragen und die Rechte und Pflichten des Eigentümers im Rahmen der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Insbesondere haben Sie sich an den Bewirtschafungskosten des Hauses zu beteiligen. Bewirtschaftungskosten / Hausgeld Der gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingesetzte Verwalter für das Haus legt anhand von erfahrungsgestützten Schätzungen einen Wirtschaftsplan für das auf die Fertigstellung folgende Wirtschaftsjahr vor. Daraus ergeben sich die voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten, an denen sich jeder Eigentümer im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile beteiligen muss. Sie decken die Betriebskosten und die Heizkosten des Hauses ab. Im Falle der Vermietung werden die umlagefähigen Kosten auf den Mieter umgelegt. Die nicht umlagefähigen Kosten bestehen aus den Kosten der Hausverwaltung gemäß WEG in Höhe von monatlich i.d.R. € 21,00 incl. MwSt. pro Wohnung und der Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum in Höhe von ca. € 0,25 pro qm/Wfl.. Die Instandhaltungsrücklage sammelt der Hausverwalter treuhänderisch für die Eigentümer an. Sie kann bei Bedarf nach entsprechendem Eigentümerbeschluss für eventuell nötige neue Investitionen in das Haus verwendet werden. Über den Wirtschaftsplan und seine Komponenten wird seitens der Hausverwaltung Rechenschaft abgelegt und jährlich neu entschieden. Der Hausverwalter erhält das Hausgeld monatlich vorschüssig. Die Verwalterkosten sind in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen. WEG und Mietsonderverwaltung Die vorgenannte Verwaltung gemäß WEG betrifft das gesamte Haus. Im Falle der Vermietung kann der Hausverwalter auch mit der Verwaltung aller Mietangelegenheiten beauftragt werden. Die Kosten liegen ebenfalls bei ca. € 20,00 mtl. Sie sind nicht umlagefähig und müssen bei einer Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden. 35 Vermietung / Mieteinnahmen Bei der Vermietung können Sie der tatkräftigen Unterstützung durch Ihren Immobilienberater und seines Büros sicher sein. Auch die Hausverwaltung verfügt für diesen Stadtteil über viele Anfragen. Es muss damit gerechnet werden, dass eine Vermietung nicht bereits zum ersten des Monats, der der Übergabe folgt, gewährleistet ist. Bei der Mieterauswahl muss große Sorgfalt walten. Der zu erzielende Mietpreis hängt stets vom aktuellen Mietmarkt allgemein und den Bedingungen des Bezirks Spandau, sowie vom aktuellen Mietspiegel des Landes ab. Von der vereinbarten Bruttomiete sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung die Mietnebenkosten, die der Mieter zahlt und die mit dem Wohngeld an den Verwalter gezahlt werden, in Abzug zu bringen. Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vorsichtshalber auch Abschläge bei den Jahreseinnahmen für Leerstand vorzusehen. Dieser kann sich selbst bei Vollvermietungszeiten durch Kündigungen seitens der Mieter ergeben.
36 Steuervorteile Nachfolgend wird an die allgemeine Einleitung angeknüpft und Informationen zur Bescheinigungspraxis der beteiligten Behörden gegeben und steuerliche Grundlagen vermittelt. Bescheinigung nach § 7 i EStG Anträge auf die Erteilung einer Denkmalbescheinigung werden auf der Grundlage der entsprechenden Vereinbarungen nach Baufertigstellung und Vorliegen des vollständigen Rechnungswerkes seitens des Bauträgers an das Landesdenkmalamt gestellt. Aufgrund des dortigen hohen Arbeitsanfalles ist damit sicher zu rechnen, dass Bescheinigungen derzeit nur mit hoher zeitlicher Verzögerung von etwa 24 Monaten ausgestellt werden. Vorläufige Bescheinigungen oder ersetzende Eingangsbestätigungen dürfen nach entsprechenden Dienstanweisungen nicht mehr erteilt werden. Daraus folgt, dass steuerliche Vorteile aus der Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibung gemäß § 7 i EStG erst nach der Vorlage der Bescheinigung sowie der anschließenden einheitlichen und gesonderten Prüfung durch das zuständige Finanzamt des Verkäufers berücksichtigt werden können. Seit Fertigstellung können bis dahin ca. 36 Monate vergangen sein. Nach der Bescheinigung durch die Denkmalbehörde und die zuständige Finanzverwaltung wird die Abschreibung bei den Einkommensteuerveranlagungen ab dem Zeitpunkt der Baufertigstellung rückwirkend berücksichtigt. Bis dahin werden die aus der Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibung resultierenden Steuerbeträge nicht erstattet oder angerechnet. Dies ist bei der Liquiditätsberechnung unbedingt zu berücksichtigen. Steuerliche Grundlagen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG werden erzielt, wenn ein Kapitalanleger die Immobilie im Privatvermögen hat und sie nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt, sondern vermietet. Sie bestehen aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Wesentliche Positionen dabei sind: die Mieteinnahmen, die Finanzierungskosten, die Abschreibung und die sonstigen laufenden Kosten. Hinsichtlich der Frage, ob bestimmte Ausgaben sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind, ist insbesondere das BMF Schreiben vom 20.10. 2003, IV C 3 – s 2256a – 48/03, der sogenannte 5. Bauherrenerlass, zu beachten. Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden die Werbungskosten abgezogen. Sie bestehen aus: den Betriebskosten, den Verwaltungskosten, den Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung sowie den Finanzierungskosten. Dazu gehören auch die Kosten der Sicherung der Finanzierung, also Kosten der Grundschuldeintragung. Kosten für den Kaufvertrag, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für Grundbucheintragungen sind Nebenkosten der Anschaffung und damit keine Werbungskosten. Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden in der Weise als Werbungskosten berücksichtigt, dass zu den Werbungskosten auch die jährlichen Abschreibungen für das Gebäude gehören, die auch Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA, genannt werden. Zu den Finanzierungskosten gehören sämtliche Kosten, die von dem Darlehensnehmer für die Aufnahme des Darlehens zu zahlen sind. Hierzu gehören außer den Schuldzinsen und Bankgebühren auch das sogenannte Damnum bzw. Disagio sofern es marktübliche 5 % nicht übersteigt und die Zinsbindung mindestens fünf Jahre dauert. Zu den Finanzierungskosten gehören auch Zinsen, die vor Übergang von Nutzen und Lasten entstehen und auch dann, wenn die Finanzierung nicht nur der Anschaffung sondern auch Zahlung der Nebenkosten dient.
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