Baubeschreibung

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Abschreibungen sind Teil der Werbungskosten. Bei Baumaßnahmen, also Anschaffungskosten, die der Erhaltung eines Denkmales anerkanntermaßen dienen, kann der Erwerber erhöhte Absetzungen gemäß § 7 i ESTG geltend machen, beginnend mit 9 %. Für den Teil der Anschaffungskosten, die der Altbausubstanz bzw. den nicht begünstigten Baukosten der Sanierung (z.B. Balkone) zuzurechnen sind, kann der Erwerber die sogenannte Normalabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG geltend machen, also 2 % bzw. 2,5 %. Soweit Anschaffungskosten dem Grund und Boden zuzurechnen sind, ist eine Abschreibung nicht möglich. Die Anschaffungskosten werden also immer in vier Kostenarten unterteilt: Kosten von Grund und Boden, Altbausubstanz, denkmalschützerisch begünstigte Sanierungskosten, nicht begünstigte Sanierungskosten. Diese Aufteilung wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte dieser vier Kostenarten durch das Betriebsfinanzamt des Verkäufers vorgenommen, das für jede Wohnung ein Festsetzungsbescheid über die Bemessungsgrundlagen erlässt. Bei dieser Aufteilung kann es zu Abweichungen gegenüber der Berechnung des Verkäufers kommen, der für seine frühzeitig anzustellenden Berechnungen nicht garantieren kann. Es gibt unterschiedliche Steuerbegünstigungen nach § 7 EStG für Anschaffungskosten. Für den Teil der Anschaffungskosten, der der Altbausubstanz zuzuordnen ist, kann die sogenannte Normalabschreibung angesetzt werden. Diese beträgt bei Gebäuden, die nach Ende 1924 fertiggestellt wurden, jährlich 2 % und bei früher fertiggestellten Gebäuden 2,5 %. Im Jahr der Anschaffung kann allerdings nicht der volle Jahresbetrag in Anspruch genommen werden. Da die Gebäude- AfA erst ab dem Monat der Anschaffung gewährt wird, ist der Jahresbetrag zeitanteilig zu kürzen. Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt grundsätzlich der Übergang von Nutzen und Lasten auf den Käufer. Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Sanierung des Baudenkmals entfällt, kann der Erwerber unter bestimmten Voraussetzungen die erhöhten Abschreibungen gemäß § 7 i EStG geltend machen. Diese Kosten können in den ersten Acht Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren mit jeweils 4 % abgeschrieben werden. Die Sanierungskosten werden also in den ersten 12 Jahren vollständig abgeschrieben. Anders als bei der Normalabschreibung findet im Jahr der Anschaffung eine zeitanteilige Kürzung nicht statt, so dass auch im Erstjahr die vollen 9 % geltend gemacht werden können. Eine andere Verteilung oder Verschiebung der erhöhten Abschreibung auf spätere Jahre ist nicht möglich. 37 Begünstigt sind allerdings nur Kosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführt wurden. Voraussetzung für die Gewährung der erhöhten Abschreibung ist außerdem, dass der Erwerber dem Finanzamt eine Bescheinigung des Landesdenkmalamtes vorlegt, in dem diese bestätigt, dass es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal handelt und dass die betreffenden Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Soweit es sich um sogenannte Luxuseinbauten handelt, die nicht zur Erhaltung des Denkmals beitragen, werden diese von der Denkmalbehörde nicht als begünstigt bescheinigt. Auch hierdurch könnte es zu Abweichungen gegenüber den Berechnungen der Verkäuferin kommen. Soweit einzelne Kosten von der Denkmalbehörde nicht als begünstigt bescheinigt werden, können diese als Normalabschreibung angesetzt werden. Das gleiche gilt natürlich für Baumaßnahmen, die vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt worden sind. Werden für die Sanierung des Gebäudes Zuschüsse gewährt, so ist die Bemessungsgrundlage für die erhöhte Abschreibung um diesen Betrag zu kürzen.
38 Erfährt das Gebäude im Rahmen der Sanierung und Modernisierung eine Umnutzung, wie es hier der Fall ist, so steht dies der Bescheinigung durch die Denkmalbehörde nicht im Wege. Es ist vorgekommen, dass Finanzämter in diesem Falle die steuerlichen Anerkennung gemäß EStG verweigern. Es wird dann argumentiert, dass ja mit einer Umnutzung ein anderes Wirtschaftsgut entstünde und die Baukosten mithin nicht nachträgliche Herstellungskosten sondern originäre Kosten zur Herstellung eines neuen Wirtschaftsgutes seien. Diese Ansicht entspricht aber nicht der Rechtslage. Der Wortlaut des § 7 i EStG verlangt, dass es sich um Baukosten an einem Gebäude handelt, und verlangt nicht, dass es sich um nachträgliche Herstellungskosten handelt. Der X. Senat des BFH hat mit seinem Urteil vom 24.06.2009 auch entschieden, dass nur die Entstehung eines tatsächlichen Neubaus für die Gewährung von Steuervorteilen schädlich wäre, nicht aber die Entstehung eines Neubaus unter steuerlichem Aspekt. Der Erwerber einer Wohnung in diesem Objekt muss daher damit rechnen, dass ihm die Finanzverwaltung die Steuervorteile nach § 7 i EStG zunächst verweigert, auch wenn dies rechtwidrig wäre. Aber solange die Finanzverwaltung ihr Schreiben vom 16.05.2007 nicht aufgehoben hat, ist die Rechtslage derart, dass der Erwerber seinen Anspruch im Zweifel gegen das Finanzamt erst vor Gericht durchsetzen muss. Aus der Berliner Rechtspraxis der letzten Jahre ist dem Verkäufer trotz der vielen Umnutzungen von denkmalgeschützten Fabrikgebäuden und Kasernen zu Wohnzwecken kein Fall bekannt, in dem das Finanzamt eine Anerkennung der Denkmal- AfA verweigert hätte. Bei der Gewährung der erhöhten Absetzungen kann es zu zeitlichen Verzögerungen kommen. Die Finanzämter berücksichtigen seit 2009 die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG und den Abzugsbetrag gemäß § 10 f EStG erst dann, wenn ihnen eine endgültige Bescheinigung der Landesdenkmalbehörde vorgelegt wird. Es ist leider damit zu rechnen, dass diese Bescheinigungen erst nach längerer Zeit nach der Anschaffung erteilt werden und dass der Erwerber die Steuervergünstigungen erst erhebliche Zeit nach der Anschaffung der Wohnung erhält. Dies kann in Fällen einer hohen Fremdfinanzierung zu Finanzierungsengpässen führen. Es kann aber argumentiert werden, dass der Erwerber einen Anspruch darauf hat, dass das Wohnsitzfinanzamt die erhöhten Absetzungen bzw. den Abzugsbetrag bereits vor Erteilung der Bescheinigung des Landesdenkmalamtes berücksichtigt. Bei Vermietung der Wohnung ist lediglich die in § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG enthaltene Einschränkung zu berücksichtigen, nach der negative Einkünfte aus der Vermietung bei der Festsetzung der Vorauszahlungen erst für die Jahre beginnen, die der Anschaffung der Wohnung folgen. Der vorgenannte Anspruch ist durch Steuerberater geltend zu machen. Es ist allerdings mit einer Ablehnung seitens des Finanzamtes zu rechnen. Bei einer Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken können die nach § 7 i EStG begünstigten Aufwendungen im Rahmen des § 10 f EStG steuerlich geltend gemacht werden. Danach sind 9 % der begünstigten Aufwendungen über einen Zeitraum von 10 Jahren als Sonderausgaben von einem steuerpflichtigen Eigentümer abzugsfähig. Ehegatten, die zusammen veranlagt werden, können Abzugsbeträge für zwei Wohnungen geltend machen.
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