Baubeschreibung

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Steuervorteile
Nachfolgend wird an die allgemeine Einleitung angeknüpft und Informationen
zur Bescheinigungspraxis der beteiligten Behörden gegeben und
steuerliche Grundlagen vermittelt.
Bescheinigung nach § 7 i EStG
Anträge auf die Erteilung einer Denkmalbescheinigung werden auf der
Grundlage der entsprechenden Vereinbarungen nach Baufertigstellung
und Vorliegen des vollständigen Rechnungswerkes seitens des Bauträgers
an das Landesdenkmalamt gestellt. Aufgrund des dortigen hohen
Arbeitsanfalles ist damit sicher zu rechnen, dass Bescheinigungen derzeit
nur mit hoher zeitlicher Verzögerung von etwa 24 Monaten ausgestellt
werden. Vorläufige Bescheinigungen oder ersetzende Eingangsbestätigungen
dürfen nach entsprechenden Dienstanweisungen nicht mehr
erteilt werden.
Daraus folgt, dass steuerliche Vorteile aus der Inanspruchnahme der erhöhten
Abschreibung gemäß § 7 i EStG erst nach der Vorlage der Bescheinigung
sowie der anschließenden einheitlichen und gesonderten
Prüfung durch das zuständige Finanzamt des Verkäufers berücksichtigt
werden können. Seit Fertigstellung können bis dahin ca. 36 Monate vergangen
sein.
Nach der Bescheinigung durch die Denkmalbehörde und die zuständige
Finanzverwaltung wird die Abschreibung bei den Einkommensteuerveranlagungen
ab dem Zeitpunkt der Baufertigstellung rückwirkend
berücksichtigt. Bis dahin werden die aus der Inanspruchnahme der erhöhten
Abschreibung resultierenden Steuerbeträge nicht erstattet oder
angerechnet. Dies ist bei der Liquiditätsberechnung unbedingt zu berücksichtigen.
Steuerliche Grundlagen
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG werden erzielt,
wenn ein Kapitalanleger die Immobilie im Privatvermögen hat und
sie nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt, sondern vermietet. Sie bestehen
aus dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Wesentliche
Positionen dabei sind: die Mieteinnahmen, die Finanzierungskosten,
die Abschreibung und die sonstigen laufenden Kosten. Hinsichtlich
der Frage, ob bestimmte Ausgaben sofort abzugsfähige Werbungskosten
oder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind, ist insbesondere das
BMF Schreiben vom 20.10. 2003, IV C 3 – s 2256a – 48/03, der sogenannte
5. Bauherrenerlass, zu beachten.
Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden die Werbungskosten abgezogen. Sie bestehen aus: den Betriebskosten,
den Verwaltungskosten, den Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung sowie den Finanzierungskosten. Dazu gehören auch die
Kosten der Sicherung der Finanzierung, also Kosten der Grundschuldeintragung. Kosten für den Kaufvertrag, die Grunderwerbsteuer und
die Kosten für Grundbucheintragungen sind Nebenkosten der Anschaffung und damit keine Werbungskosten.
Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden in der Weise als Werbungskosten berücksichtigt, dass zu den Werbungskosten auch die
jährlichen Abschreibungen für das Gebäude gehören, die auch Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA, genannt werden.
Zu den Finanzierungskosten gehören sämtliche Kosten, die von dem Darlehensnehmer für die Aufnahme des Darlehens zu zahlen sind.
Hierzu gehören außer den Schuldzinsen und Bankgebühren auch das sogenannte Damnum bzw. Disagio sofern es marktübliche 5 % nicht
übersteigt und die Zinsbindung mindestens fünf Jahre dauert. Zu den Finanzierungskosten gehören auch Zinsen, die vor Übergang von
Nutzen und Lasten entstehen und auch dann, wenn die Finanzierung nicht nur der Anschaffung sondern auch Zahlung der Nebenkosten
dient.