Baubeschreibung

Abschreibungen sind Teil der Werbungskosten. Bei Baumaßnahmen, also
Anschaffungskosten, die der Erhaltung eines Denkmales anerkanntermaßen
dienen, kann der Erwerber erhöhte Absetzungen gemäß § 7 i ESTG
geltend machen, beginnend mit 9 %. Für den Teil der Anschaffungskosten,
die der Altbausubstanz bzw. den nicht begünstigten Baukosten der
Sanierung (z.B. Balkone) zuzurechnen sind, kann der Erwerber die sogenannte
Normalabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG geltend machen, also
2 % bzw. 2,5 %. Soweit Anschaffungskosten dem Grund und Boden zuzurechnen
sind, ist eine Abschreibung nicht möglich. Die Anschaffungskosten
werden also immer in vier Kostenarten unterteilt:
Kosten von Grund und Boden, Altbausubstanz, denkmalschützerisch begünstigte
Sanierungskosten, nicht begünstigte Sanierungskosten. Diese
Aufteilung wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte
dieser vier Kostenarten durch das Betriebsfinanzamt des Verkäufers vorgenommen,
das für jede Wohnung ein Festsetzungsbescheid über die
Bemessungsgrundlagen erlässt. Bei dieser Aufteilung kann es zu Abweichungen
gegenüber der Berechnung des Verkäufers kommen, der für
seine frühzeitig anzustellenden Berechnungen nicht garantieren kann.
Es gibt unterschiedliche Steuerbegünstigungen nach § 7 EStG für Anschaffungskosten.
Für den Teil der Anschaffungskosten, der der Altbausubstanz
zuzuordnen ist, kann die sogenannte Normalabschreibung
angesetzt werden. Diese beträgt bei Gebäuden, die nach Ende 1924 fertiggestellt
wurden, jährlich 2 % und bei früher fertiggestellten Gebäuden
2,5 %. Im Jahr der Anschaffung kann allerdings nicht der volle Jahresbetrag
in Anspruch genommen werden. Da die Gebäude- AfA erst ab dem
Monat der Anschaffung gewährt wird, ist der Jahresbetrag zeitanteilig zu
kürzen. Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt grundsätzlich der Übergang
von Nutzen und Lasten auf den Käufer.
Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Sanierung des Baudenkmals
entfällt, kann der Erwerber unter bestimmten Voraussetzungen die
erhöhten Abschreibungen gemäß § 7 i EStG geltend machen. Diese Kosten
können in den ersten Acht Jahren mit jeweils 9 % und in den folgenden
vier Jahren mit jeweils 4 % abgeschrieben werden. Die Sanierungskosten
werden also in den ersten 12 Jahren vollständig abgeschrieben.
Anders als bei der Normalabschreibung findet im Jahr der Anschaffung
eine zeitanteilige Kürzung nicht statt, so dass auch im Erstjahr die vollen
9 % geltend gemacht werden können. Eine andere Verteilung oder Verschiebung
der erhöhten Abschreibung auf spätere Jahre ist nicht möglich.
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Begünstigt sind allerdings nur Kosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführt wurden.
Voraussetzung für die Gewährung der erhöhten Abschreibung ist außerdem, dass der Erwerber dem Finanzamt eine Bescheinigung des
Landesdenkmalamtes vorlegt, in dem diese bestätigt, dass es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal handelt und dass die betreffenden
Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Soweit es sich um sogenannte
Luxuseinbauten handelt, die nicht zur Erhaltung des Denkmals beitragen, werden diese von der Denkmalbehörde nicht als begünstigt
bescheinigt. Auch hierdurch könnte es zu Abweichungen gegenüber den Berechnungen der Verkäuferin kommen. Soweit einzelne Kosten
von der Denkmalbehörde nicht als begünstigt bescheinigt werden, können diese als Normalabschreibung angesetzt werden. Das gleiche
gilt natürlich für Baumaßnahmen, die vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt worden sind. Werden für die Sanierung des Gebäudes
Zuschüsse gewährt, so ist die Bemessungsgrundlage für die erhöhte Abschreibung um diesen Betrag zu kürzen.