Meiner Meinung nach… - Der Immobilienbrief

Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 1
Nr. 92 26.KW/ 26.06.2009 ISSN 1860-6369 kostenlos per E-Mail
Inhaltsverzeichnis
Editorial 1
Fonds-Check: Ideenkapital
startet Europa-Fonds neu
Manhattan Deals: Kredite
drücken die Preise
Commerz Real: Zentrale
für Mobilfunker E-Plus
Fonds-Check: LHI setzt
auf BMW im Ländle
HSBC Trinkaus: Fonds in
Luxemburg platziert
Europa: Fondsinitiatoren
suchen staatliche Mieter
Steuern: Wann Anleger
für den Fonds haften
ACI: Anwälte wollen Paten
der Dubai-Türme angehen
Scope: 230 Fonds warten
aktuell auf Zeichner
Leistungsbilanz: Conti -
Schiffe aus dem Bergland
Rickmers: Seit 175 Jahren
auf hoher See zu Hause
HCI Hammonia Shipping:
20 Euro Dividende
AIFM: Neue Regeln für
geschlossene Fonds
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Personalia 17
Recht einfach 19
Meiner Meinung nach…
Jetzt wird es ernst. Von verschiedenen Seiten geraten die geschlossenen Fonds unter
Beschuss. Zum einen droht die AIFM-Vorschrift aus Brüssel. Ein typisch bürokratisches
Politiker-Produkt, das an vielen Stellen schwammig und weit gefasst formuliert
ist. Das Drohpotenzial ist gewaltig und dürfte in seinen Anforderungen manchen
Anbieter überfordern. Kontrollkriterien sind unter anderem das Liquiditätsmanagement
und die laufende Assetbewertung. Zeichnen Anleger geschlossene Beteiligungsmodelle
nicht auch, um langfristig Ruhe zu haben? Um eben nicht abhängig zu
sein von kurzfristigen Entwicklungen wie an den Aktienbörsen?
Aber nicht nur die Europäische Union zielt auf geschlossene Fonds. Die Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin will die Modelle künftig wie Wertpapiere
einstufen und beaufsichtigen. Bislang prüft die BaFin die Verkaufsprospekte lediglich
auf formale Richtigkeit, lässt eine Bewertung der wirtschaftlichen Erfolgsaussichten
also außen vor. Das hat nicht einen unseriösen Kandidaten abgeschreckt,
mit unsinnigen, überteuerten Investments auf Kundenfang zu gehen.
Ich halte viel davon, die schwarzen Schafe auszusortieren, habe aber meine
Zweifel, ob BaFin und Brüssel dazu die Richtigen sind. Die Mehrzahl der Anbieter
arbeiten sauber und fair. Ihre Fonds sind in der Regel unternehmerische Beteiligungen,
bei denen die Chancen die Risiken überwiegen. Läuft es nicht wie geplant, ist
häufig eine umfassende Krise dafür verantwortlich - wie jetzt bei den Schiffen. Oder
die Finanzverwaltung macht ihnen rückwirkend einen Strich durch die Rechnung -
wie das aktuelle Beispiel der leasingähnlichen Medienfonds zeigt.
Entscheidend ist meiner Ansicht nach die persönliche Leistungsbilanz der Anbieter.
Wer in der Vergangenheit mit dubiosen Modellen Anlegerkapital verbrannte, hat in
der Branche keine zweite Chance verdient. Dienen Fonds offensichtlich dazu, vor
allem die eigenen Taschen zu füllen, muss sich auch der Verband Geschlossene
Fonds dazu äußern. Bislang sind es vor allem Journalisten wie wir, die auf solche
Angebote zeigen. Und sich oft eine Menge Ärger mit den Initiatoren einhandeln.
Dass journalistische Arbeit öffentliche Wertschätzung findet, darf ich aktuell erfahren.
Ich bedanke mich bei dieser Gelegenheit für die zahlreichen Glückwünsche zur Auszeichnung
der Wissenschaftlichen Vereinigung zur Förderung des Immobilienjournalismus.
Der „Deutsche Preis für Immobilienjournalismus“ 2009 freut und ehrt
mich, werde ich doch damit in eine Reihe mit namhaften Journalisten gestellt wie den
früheren Preisträgern Frank Peter Unterreiner, Reiner Reichel, Stefan Loipfinger
und allen anderen Vorgängern.
Viel Spaß beim Lesen
Markus Gotzi
Chefredakteur
Der Fondsbrief

Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 2
Fonds-Check
Neustart zum günstigeren Kurs
Deal in Manhattan
Kredit übernommen
Eine Top-Immobilie mit 40
Stockwerken mitten in Manhattan
zum Spottpreis von
100.000 Dollar. Darüber hatte
ich im Editorial des vergangenen
Fondsbriefs berichtet
und damit den Nerv zahlreicher
Leser getroffen. Bei
solchen Preisen würde jeder
gerne zuschlagen. Doch wie
ich vor zwei Wochen bereits
angedeutet hatte, erwerben
Käufer nicht nur das Objekt,
sondern auch ein Darlehen in
beträchtlicher Höhe.
Was genau also hatte sich
hinter diesem speziellen Deal
verborgen? Christian
Strauch, KGAL-Statthalter
für Nordamerika und Kanada
mit Sitz in Toronto, kennt die
Hintergründe und hat uns
näher informiert. So hat das
Unternehmen Cadim, das
auch die Mezzanine-
Finanzierung hält, das Objekt
zwar zum Preis von 100.000
Dollar gekauft, gleichzeitig
aber auch eine vorrangige
Fremdfinanzierung von
240 Millionen Dollar
übernommen.
So etwas machen Mezzanine
-Darlehensgeber in diesen
Zeiten verstärkt, um zu vermeiden,
dass die vorrangigen
Gläubiger das Objekt auf
Grund ihrer Stellung komplett
kontrollieren können.
Inklusive des eigenen Mezzanine-Darlehens
ist Cadim
nun mit insgesamt 370 Millionen
Dollar in dem Objekt
engagiert. Immerhin: Investor
Macklowe hatte vor noch
nicht allzu langer Zeit noch
498 Millionen Dollar für den
Büroturm an der Adresse
1330 Avenue Of The
Americas gezahlt.
Ideenkapital bietet Europa-Fonds mit anderer Konzeption an
Geschlossene Immobilienfonds zählen zwar zu den gefragtesten Beteiligungsmodellen,
doch von alleine verkaufen sich die Angebote nicht. Anleger sind mehr als wählerisch
bei der Investition in Immobilien. Zumal noch immer nicht das Ende der Preisspirale
abzusehen ist. Knapp ein Jahr lang hat Initiator Ideenkapital aus Düsseldorf
versucht, Zeichner für seinen
Fonds „Immobilien Europa“ zu
bekommen – eine Mischung
aus Core-Objekten und Value-
Added-Immobilien. Mehr als
rund eine Million Euro kam
nicht zusammen. Diesen
Fonds hat Ideenkapital nun
rückabgewickelt, bietet ihn
aber mit veränderter Konzeption
und unter der Überschrift
„Metropolen Europa“ wieder
neu an. Zum Vorteil für neue
Zeichner, denn so können sie
zu erheblich vergünstigten
Konditionen einsteigen. Der Mobilfunker O2 ist Mieter im Münchner Objekt.
Partner: Entscheidende Größe im „Metropolen Europa“ ist das internationale Immobilienunternehmen
Hines. In den vergangenen 50 Jahren hat es mehr als 1.000 Immobilien
entwickelt, gebaut und zum Teil wieder verkauft, die meisten davon in den
USA. Ideenkapital hat deutschen Anlegern bereits Beteiligungen an Hines-Fonds
mit amerikanischen Immobilien angeboten. In Europa ist Hines seit 1991 aktiv.
Ideenkapital beteiligt sich diesmal an einem Hines-Fonds, der ausschließlich in
europäische Immobilien investiert.
Konzept: Zeichner beteiligen sich über den Ideenkapital-Fonds an sechs konkreten
Immobilien und einer Reihe weiterer Objekte, die Hines erst noch erwerben wird. In
Frage kommen Gebäude in Westeuropa, aber auch zum Beispiel in Skandinavien,
Russland und in der Schweiz. Dabei muss es sich um Immobilien handeln, die in die
Core-Kategorie passen. Also beste Standorte, Top-Lagen und gut vermietet. Darin
unterscheidet sich der aktuelle Fonds von seinem Vorgänger, der rund drei Viertel
des Kapitals in riskantere Value-Added-Objekte investieren wollte. Weil die Preise für
Core-Immobilien gesunken sind, ist es nicht mehr nötig, das mit Value-Added
verbundene, höhere Risiko einzugehen.
Objekte: Die ersten Immobilien hat der Hines-Fonds bereits vor einiger Zeit gekauft,
den überwiegenden Teil davon zu Hochpreis-Zeiten vor zwei bis drei Jahren. Der
Prospekt listet Gebäude in Deutschland, Frankreich und Großbritannien auf. Inzwischen
haben die Immobilien teilweise enorm an Wert verloren. Im Verkaufsprospekt
nennt Ideenkapital Bewertungsrückgänge von im Schnitt 19 Prozent, wobei die
britischen Objekte, auch auf Grund des schwächelnden Pfunds, ihren Wert
teilweise halbiert haben. Doch das ist nicht zum Schaden der Anleger. Denn sie steigen
auf Basis der erheblich niedrigeren Preise ein. Sie zahlen für einen
100-Euro-Anteil nur knapp 75 Euro.
Einnahmen: Die Immobilien in England, Frankreich und Deutschland sind alle komplett
vermietet. Allerdings enden manche Verträge schon in wenigen Jahren. Nutzt
etwa Mieter Cadbury sein Sonderkündigungsrecht, steht die Lagerhalle bei Birmingham
ab 2012 leer. Aus den laufenden Einnahmen sollen deutsche Fondszeichner

Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 3
Ausschüttungen von zunächst 6,25 Prozent bekommen. Wie hoch der Gewinn
letztlich ist, hängt davon ab, mit welchen Objekten der Hines-Fonds sein
Portfolio künftig aufstockt.
Weiche Kosten: Mit 50 Millionen Euro will sich Ideenkapital am Hines-Fonds beteiligen.
Das entspricht einer Investitionsquote von 85 Prozent inklusive Agio.
Commerz Real
E-Plus-Zentrale
Commerzbank-Tochter
Commerz Real hat die Ba-
Fin-Gestattung für ihren aktuellen
Deutschland-Fonds
bekommen. Zeichner beteiligen
sich an einem Neubau in
der Nähe des Düsseldorfer
Flughafens. Mieter ist das
Telefon-Unternehmen E-
Plus, das die Immobilie als
neue Deutschland-Zentrale
nutzt. Anleger sind ab 10.000
Euro plus fünf Prozent Agio
dabei und bekommen Ausschüttungen
von sechs Prozent,
die bis auf 6,5 Prozent
steigen sollen.
Anbieter: Ideenkapital hat seit 1994 knapp 50 Fonds aufgelegt, Immobilien, Schiffe,
Zweitmarktpolicen und früher auch Medienfonds. Nicht alles läuft und lief wie geplant.
Mit manchen Fonds haben Anleger dagegen stattliche Gewinne erzielt.
Steuern: Der Fonds ist Vermögens verwaltend konzipiert. Anleger zahlen die Abgeltungssteuer
in Höhe von 25 Prozent plus Soli-Zuschlag und eventuell Kirchensteuer.
Meiner Meinung nach... Zweite Chance für einen Immobilienfonds. Schon einmal
hat Ideenkapital versucht, Anlegergeld für Anteile an einem Hines-Fonds mit Gebäuden
in Europa einzusammeln. Ohne großen
Erfolg. Der zweite Anlauf ist eine bessere
Gelegenheit. Die Immobilienwerte
sind gesunken, und davon profitieren die
Zeichner. Sie steigen rund 30 Prozent
günstiger ein. In welche Objekte Fonds-
Manager Hines künftig investiert, darauf
haben sie keinerlei Einfluss. Manche Mietverträge
können schon in wenigen Jahren
enden. Etwa, wenn Schokoladenhersteller
Cadbury Ende 2012 aus der Kühlhalle in
Birmingham ausziehen würde.
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 4
IMMAC
Pflegen in Dresden
Immac vertreibt einen geschlossenen
Fonds mit drei
neuen Pflegeheimen in Dresden-Neustadt,
Wilsdruff bei
Dresden und Zirndorf in Mittelfranken.
Das Investitionsvolumen
liegt bei 32 Millionen
Euro, der EK-Anteil bei
14 Millionen Euro. Zeichner
sind ab 20.000 Euro plus
Agio dabei und sollen einen
Wertzuwachs von im Schnitt
8,36 Prozent jährlich erzielen.
Der Vorgängerfonds mit
Seniorenheimen an mehreren
Standorten Österreichs war
in wenigen Wochen platziert.
HSBC Trinkaus
Luxemburg platziert
HSBC Trinkaus Real
Estate hat innerhalb seiner
Europafonds-Reihe den größten
Platzierungserfolg der
Unternehmensgeschichte
realisiert. Innerhalb von
sechs Monaten konnte die
Tochter des Bankhauses
Trinkaus & Burkhardt
Eigenkapital in Höhe von 50
Millionen Euro einsammeln.
Rund 1.100 private Investoren
beteiligten sich an einem
Büroobjekt in der Nähe des
Luxemburger Flughafens.
Fonds-Check
BMW in der Höhle des Löwen
LHI bietet Fonds mit stiller Beteiligung an Stuttgarter Niederlassung an
BMW-Arbeiter in München, Dingolfing, Landshut und Regensburg, aber auch in Leipzig
und Berlin fanden unlängst an ihren auf Firmenparkplätzen abgestellten Fahrzeugen
ohne das heimische, weiß-blaue Logo unter den Scheibenwischern den Hinweis
„Sie fahren ein Fremdfahrzeug“. Zeichner des LHI Immobilienfonds BMW Niederlassung
Stuttgart können nur hoffen, dass die schwäbischen Platzhirsche Daimler und
Porsche großzügiger sind, und der Mieter der Fondsimmobilie ungehindert Autos
verkaufen und auf dieser Basis seinen Verpflichtungen nachkommen kann.
Investitionsobjekt: Im Juli 2008 hat die LHI Leasing GmbH die drei Gebäudeteile
der BMW-Niederlassung Stuttgart-Vaihingen im Gewerbegebiet unweit des Autobahnkreuzes
Stuttgart erworben. Außer 35.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche
umfassen sie 339 Außenstellplätze und 346 Plätze im Parkhaus. Verkaufs, Büro- und
Showroomflächen, Werkstatt, Lager, Serviceflächen und Reifenzentrum stammen
aus den Jahren 1977 bis 2006 und sind laut Wertgutachten in gutem bis sehr gutem
Zustand, hinsichtlich der Nutzbarkeit allerdings spezifisch auf den Mieter BMW zugeschnitten.
CBRE hat zwei Monate nach Kauf einen gutachterlichen Wert von 47,8
Millionen Euro, basierend auf DCF, festgestellt, gezahlt hat die LHI jedoch 51 Millionen
Euro, ein marktüblicher Einkaufsfaktor von 14,8 Jahresmieten.
Markt: Auch den fleißigen Schwaben macht die Wirtschaftskrise zu schaffen – der
Gewerbeimmobilienmarkt in der Metropolregion legt gerade eine Verschnaufpause
ein, eine Erholung sehen auch optimistische Marktbeobachter nur mittelfristig kommen.
Autohersteller im Premiumsegment gehören zu den Sorgenkindern – sie
profitieren kaum von der Abwrackprämie, haben jedoch schwer unter dem
Zusammenbruch des US-Marktes zu leiden. BMW hat den Abwärtstrend seiner
Umsätze im Mai immerhin abbremsen können – gegenüber dem Vorjahresmonat
betrug das Minus im Deutschen Markt nur noch 15 Prozent und weltweit 18 Prozent
nach gut 23 Prozent im April.
Einnahmen/Mietvertrag: Seit 1. Januar 2009 läuft der Triple-Net-Mietvertrag mit der
BMW AG, die sowohl Betriebskosten als auch Instandsetzung und Instandhaltung an
Dach und Fach zu tragen hat. Der Grundmietvertrag läuft über 15 Jahre, danach
kann BMW eine Neufestsetzung der Miete durch ein Gutachten verlangen oder mit
Frist von zwölf Monaten zum Quartalsende den Mietvertrag kündigen. Die anfängliche
Monatsnettomiete von knapp 285.000 Euro wird ab 1. Januar 2010 jährlich um
2,5 Prozent erhöht. Kündigt BMW nicht zum Ende der Grundmietzeit, sind die ersten
drei Monate des 16. Vertragsjahres mietfrei. Die Ratings von BMW leiden unter der
Finanzkrise – sowohl S&P als auch Moody’s haben im letzten Frühjahr den Ausblick
auf „negativ“ herabgestuft, die aktuellen Langfristratings von S&P mit A und von
Moody’s A 3 sind nicht berauschend, aber akzeptabel.
HSBC-Fondsobjekt am Luxemburger
Flughafen: 50 Millionen Euro in
einem halben Jahr platziert.
Kalkulation: Das Gesamtinvestitionsvolumen von 56,6 Millionen Euro setzt sich zu
23,3 Prozent aus Kommanditkapital des parallel angebotenen Immobilienfonds zur
Übertragung von § 6b-Rücklagen, zu 24,2 Prozent aus dem Kapital der typisch still
Beteiligten (die Einwerbung dieser beiden Komponenten garantiert die LHI), zu drei
Prozent durch das Agio und den Bewirtschaftungsüberschuss des laufenden Jahres
und zu 49,5 Prozent aus einem Darlehen der Bayern LB mit Laufzeit bis Ende 2023
zusammen. Das Fremdkapital wird bis zu diesem Zeitpunkt zu 25 Prozent getilgt, der
Zins von 5,98 Prozent p.a. ebenso lang gesichert. Ab dem Ende der Grundmietzeit
kann BMW alle fünf Jahre ein Ankaufsrecht zum aktuellen Verkehrswert ausüben.
Die Prognoserechnung unterstellt im Jahr 2023 einen Verkauf zum 13,9-fachen der
dann geltenden Jahresmiete und berücksichtigt Revitalisierungskosten von 602 Euro
pro Quadratmeter, insgesamt also 21,4 Millionen Euro. Daraus ergibt sich ein Verkaufserlös
von 45,9 Millionen Euro, was dem 9,9-fachen der 2023 vereinnahmten

Hamburg - Nürnberg - München
Gemeinsam
mit IVG investieren
Partnerschaftliches
Investment mit IVG
Rödingsmarkt, Hamburg
n 15 % Beteiligung der IVG an jeder Objektgesellschaft
n Vorzugsausschüttung für die Anleger
n Vorrangige Rückführung der Kapitaleinlage (105 %)
n 6 % Ausschüttung p.a. ab sofort (vor Steuern)
Hermes, Hamburg
n Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds
ab 10.000 EUR (zuzügl. 5 % Agio)
Deutsche Metropolen mit
besten Investitionsaussichten
Nordostpark, Nürnberg
n Hamburg – die internationale Handelsmetropole:
Mit zweitgrößtem Hafen Europas
n Nürnberg – die innovative Frankenmetropole:
Einer der produktivsten Wirtschaftsstandorte
n München – die Wirtschaftsmetropole mit Lebensqualität:
Breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur
Medienbrücke, München
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 6
Jahresmiete entspricht. Den Zeichnern der stillen Beteiligung, die ab 10.000 Euro
plus fünf Prozent Agio beitreten können, werden Ausschüttungen von anfänglich 7,5
Prozent ansteigend auf 8,5 Prozent p.a. in Aussicht gestellt, der Gesamtrückfluss vor
Steuer liegt bei 216,25 Prozent ihres Beteiligungsbetrages. Als Einkünfte aus Kapitalvermögen
unterliegen die Rückflüsse der Abgeltungsteuer.
Hamburg Trust
Wohnen in HH Teil II
Hamburg Trust setzt weiterhin
auf deutsche Wohnungen
der Oberklasse. Der
Fonds „Domicilium 5“ finanziert
in Kooperation mit
Bouwfonds in eine Projektentwicklung
im Hamburger
Stadtteil Winterhude. Zeichner
beteiligen sich an 182
neuen Mietwohnungen mit
einer Wohnfläche von 14.500
Quadratmetern, vier Gewerbeeinheiten
und 151 Stellplätzen.
Der Anteil des
Eigenkapitals an der
Gesamtinvestition beträgt 30
Millionen Euro.
Kosten: Mit 12,3 Prozent vom Kommandit- und stillen Beteiligungskapital inkl. Agio –
gerade einmal 6,2 Prozent der Gesamtinvestition - liegen die weichen Kosten auf einem
sehr günstigen Niveau, die laufende Vergütung für Geschäftsführung und Vertretung
in Höhe von 130.000 Euro p.a. plus Umsatzsteuer steigt jährlich um drei Prozent,
die Haftungsvergütung von 5.000 Euro jährlich bleibt konstant.
Anbieter: Mit der Finanzierung der BMW-Niederlassung konzentriert sich die LHI auf
ihre Kernkompetenz, die strukturierte Finanzierung von Immobiliengeschäften, die sie
seit 36 Jahren durchführt. Das Volumen der von ihr aufgelegten geschlossenen
Fonds beträgt kumuliert 6,6 Milliarden Euro, davon 2,7 Milliarden Euro Eigenkapital.
Meiner Meinung nach... Im Rahmen der stillen Beteiligung partizipieren Anleger
zwar am laufenden Gewinn, nicht jedoch an Verlust, Vermögen und stillen Reserven
der Fondsgesellschaft. Ihre Forderungen sind allerdings nachrangig nach denen des
Fremdkapitalgebers. Gegenüber den Kommanditisten genießen sie jedoch ein Sicherheitsplus.
Die in Relation zur derzeitigen Investmentlandschaft vergleichsweise
attraktiven jährlichen Ausschüttungen können dennoch als Risikoprämie interpretiert
werden – ein BMW-Autohaus in der schwäbischen Hauptstadt mit eingeschränkter
Drittverwendungsfähigkeit ist keine mündelsichere Anlage, sondern verlangt Freude
am Fahren nicht nur auf gut ausgebauten Autobahnen, sondern auch auf holprigen
Streckenabschnitten der Finanzmärkte.
Stephanie von Keudell
IMMoBIlIeNFoNDs I HGA/ColoNIA CareConcept I
HGA
MIt WeItBlICk INVestIereN
Der Markt für Altenpflege wächst und wächst. 2030 werden
3,4 Mio. Menschen professionelle Pflege in An spruch nehmen;
ein Plus von 58 Prozent gegenüber heute. Dabei hält das
Angebot an Pflegeplätzen schon jetzt der hohen Nachfrage
nicht Stand. Denn derzeit wird jede dritte Einrichtung den
Standards an moderne Pflege qualität nicht gerecht. Investitionen
in Pflegeheime sind daher äußerst interessant – auch
für Privat anleger.
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 7
Luxemburg und London im Fokus
Starke Nachfrage nach Bürogebäuden mit staatlichen Mietern
Jones Lang LaSalle
London kommt wieder
Jones Lang LaSalle verzeichnet
eine Wiederbelebung
des Londoner Immobilienmarktes.
So hat das Maklerhaus
im ersten Quartal
Transaktionen im Wert von
1,3 Milliarden Pfund vermittelt.
Das entspricht einem
Drittel des Gesamtumsatzes.
Die Nettoanfangsrenditen
dabei lagen zwischen gut
sieben Prozent für ein Bürogebäude
im Stadtteil West
End und acht Prozent für ein
Shopping und Freizeit-
Center. Fondsinitiatoren arbeiten
bereits wieder an London-Fonds
(siehe auch
Bericht rechts).
Ist es an der Zeit, wieder in europäische Immobilien zu investieren? Eine Umfrage
unter Initiatoren. Logisch, dass manche Anbieter diese Frage mit einem „Ja“ beantworten.
Lloyd Fonds etwa platziert derzeit einen Hollandfonds, mit dem das Unternehmen
bereits Geld in Österreich eingesammelt hat. „Der Preisverfall bei niederländischen
Core-Objekten hält sich mit zehn Prozent in den vergangenen zwölf bis 18
Monaten in Grenzen“, sagt Hanno Weiß, bei Lloyd Fonds für Immobilienfonds zuständig.
Er geht von einem stabilen Niveau aus. „Für Fonds geeignete Bürogebäude
mit guten, zum Beispiel staatlichen Mietern, werden nicht günstiger.“
Die staatlichen Mieter – sie sind in diesen Tagen offenbar der Schlüssel zum Anleger.
HCI-Geschäftsführer Matthias Voss bekräftigt seine positive Einschätzung des Luxemburger
Immobilienmarktes. Basis dafür ist vor allem der hohe Anteil Europäischer
Institutionen als Mieter. „Im Stadtteil Kirchberg etwa beträgt der vom öffentlichen Sektor
genutzte Büroflächenbestand rund 60 Prozent“, berichtet er. Problem ist das enge
Angebot. Immobilien mit langfristigen Mietverträgen zum Beispiel mit der Europäischen
Zentralbank, dem Europäischen Gerichtshof und anderen EU-Behörden
sind gefragt. Keine Chance für Schnäppchen. „So sehr wir auch an einem Luxemburg
-Fonds interessiert sind, werden wir frühestens im ersten Halbjahr 2010 solch ein
Angebot platzieren können“, so Voss.
Gleichzeitig prüft sein Team die Möglichkeiten in London. Ein Markt, auf dem sich
bereits wieder sehr viele Interessenten tummeln. „Ich gehe fest davon aus, dass wir
im dritten und vierten Quartal drei bis vier London-Fonds sehen werden. Klassisch
mit Fremdkapital finanziert und langfristig vermietet“, so Voss. Gleichzeitig berichtet
GHF
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laufende Besteuerung und steuerfreie
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und Anschaffungsnebenkosten
bezogen auf Gesamtinvestment ohne
Berücksichtigung von Agio)
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 8
er, dass vor allem Investoren aus arabischen Ländern in Großbritannien wieder an
der Preisschraube drehen. Lloyd-Fonds-Immobilien-Experte Weiß hat in London vor
allem Käufer aus China und Ungarn ausgemacht.
Ownership
Schiffen droht Pleite
Ownership fordert Anleger
der Schiffe MS „K-Spirit“
und MS „K-Wind“ auf, zusätzliches
Kapital in die
Fonds einzuzahlen. Ansonsten
wollten die Kredit gebenden
Banken ihr Engagement
beenden. Die Schuldigen
sieht Ownership in den verantwortlichen
Reedereien.
Sie seien verantwortlich für
hohe Betriebskosten, teure
Reparaturen und Ausfallzeiten.
Betroffen sind Zeichner
des Fonds „OwnerShip V“.
Eine differenzierte Marktmeinung äußert Oliver Georg, Geschäftsführer Behringer
Harvard Europa. Er geht davon aus, dass es bis Ende 2012 Notverkäufe geben
wird. „Wer 2007 opportunistisch und mit hohem Darlehensanteil investiert hat, dürfte
Schwierigkeiten bekommen, Kredite zu verlängern. Das bedeutet: Irgendwann werden
wir nicht mehr mit den Eigentümern, sondern mit den Banken verhandeln, um an
geeignete Immobilien zu kommen“, so Georg, der ein anderes Konzept verfolgt als
die Fondsinitiatoren. Er kauft für US-Großinvestoren Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial
in Europa. Langfristige Mietverträge sind da eher hinderlich.
Banken als Eigentümer – das dürfte vor allem in angelsächsischen Ländern mit ihrem
Loan-To-Value-Ansatz künftig häufiger der Fall sein. Hierbei zählen weniger die tatsächlichen
Einnahmen aus der Immobilie als vielmehr der aktuelle, wenn oft auch
theoretische Wert. Zum existenziellen Problem wird Loan-To-Value, wenn die Darlehen
verbrieft worden sind. „Oft wissen die betroffenen Immobilieneigentümer in solchen
Fällen gar nicht mehr, wer denn ihr Ansprechpartner ist“, berichtet Georg.
So etwas kann zwar auch Kunden deutscher Banken passieren, dürfte aber eine
Ausnahme sein. „Hierzulande gehen die Banken anders vor“, beruhigt Gerhard
Niesslein, Vorstandsvorsitzender der IVG Immobilien AG. Grundsätzlich glaubt
er jedoch nicht an eine kurzfristige Wende auf den europäischen Immobilienmärkten.
„Wir werden 2010 ein Jahr unbeschreiblicher Probleme erleben“, so seine
pessimistische Einschätzung.
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Investmentstrategie der TSO, bilden ein solides Fundament für Kapitalanlagen
mit größtmöglichem Sicherheitspotenzial und überdurchschnittlichen Ertragschancen.
Das Gesamtinvestitionsvolumen betrug seit 1988 mehr als USD 2 Milliarden. TSO und
die Anleger haben bei keinem dieser Investments Geld verloren! TSO investiert immer
eigenes Geld zusammen mit den Anlegern - für uns eine Selbstverständlichkeit!
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 9
Wann Fonds-Kommanditisten haften
Von Robert Kracht, Steuerfach-Journalist
Vieles ist Wenn und Aber - Anleger sollten sich vorzeitig informieren
Neitzel & Cie.
Nordcapital
Mini-Frachter
Nachträglich Schiffs-Initiator Neitzel besser &
Cie. Nordcapital schickt einen Fonds mit
einem neuen Mehrzweckschiff
auf die Reise. Zeichner
beteiligen sich am MS
„BENTE“, einem kleinen
Frachter mit 4.500 Tonnen
Tragfähigkeit, für den der
Fonds 6,26 Millionen Euro
inklusive Bauzeitfinanzierung
gezahlt hat. Er fährt
gemeinsam mit sieben
Schwesterschiffen im ML
Euro-MPP-Pool des Befrachters
Pool-Carriers. Bis 2021
sollen sich die Auszahlungen
auf 204 Prozent summieren.
Anleger beteiligen sich an einem geschlossenen Fonds in Form einer Personengesellschaft
als Kommanditist. Damit haben sie in etwa die Stellung eines GmbH-
Gesellschafters, indem sie über die Beteiligungssumme hinaus nicht in Haftung genommen
werden können. Als Vollhafter fungiert nur der Komplementär, der aus Sicherheitsgründen
meist von einer GmbH gestellt wird.
Doch ganz so einfach ist das nicht, denn üppige Kapitalrückzahlungen über die Einlage
hinaus oder Gewinnausschüttungen trotz Fondsverlusten gefährden diese Haftungsfreistellung.
Das ist auch steuerlich von Bedeutung. Denn Verlustzuweisungen
zählen nach Paragraf 15a Einkommensteuergesetz nicht sofort, sofern hierdurch
ein negatives Kapitalkonto entsteht oder sich vergrößert. Ein solches Minus wird vom
Finanzamt konserviert, bis Gewinne anfallen oder der Beteiligte Geld in den Fonds
als Einlage nachschießt.
Geschlossene Fonds firmieren in der Regel als Kommanditgesellschaft (KG). Zwar
könnten sie sich auch als GmbH gründen, doch das hätte zivilrechtliche und auch
steuerliche Nachteile. Vor allem ist es bei der GmbH irrelevant, in welcher Einkommenssituation
sich der Anleger befindet. Denn sie besteuert ihre Gewinne stur nach
fixen Körperschaft- und Gewerbesteuertarifen, und Verlustzuweisen gibt es nicht. Da
hat es die KG schon besser. Sie zahlt überhaupt keine Einkommensteuer, sondern
nur der Beteiligte nach seiner individuellen Progression oder im Ausnahmefall mit
der pauschalen Abgeltungssteuer.
V&C

Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 10
MCT
Noch ‘ne Gelegenheit
Der nächste Initiator kommt
mit einem Schnäppchen-
Fonds um die Ecke. MCT
bringt den „Shipping Opportunity“.
Der Fonds will von
Notverkäufen profitieren und
mit Eigenkapital finanzieren.
Eingekauft für diesen Job hat
MCT die Hanse-Bereederung
und die Columbia
Shipmanagement. Mitte Juli
soll der Prospekt von der
BaFin geprüft sein. Auf seiner
Homepage listet MCT
zwei bislang platzierte
Schiffsbeteiligungen auf und
darüber hinaus unter anderem
einen Südafrika-Fonds.
Allerdings gibt es die Haftung der Fondsbeteiligten als Kommanditisten, was vielfach
unbekannt ist oder zumindest kaum wahrgenommen wird. Aber in Zeiten der Finanzkrise
kommt dieses Risiko wieder öfters auf den Tisch, wenn die Bank Fondsschulden
beim einzelnen Anleger einfordern will. Dabei kann der Anleger grundsätzlich für
Fondsverbindlichkeiten mit seinem gesamten Vermögen haften, auch für Altschulden,
die vor seinem Beitritt entstanden sind.
Für Verbindlichkeiten haftet aber erst einmal die KG und somit die Fondsgesellschaft
selbst mit ihrem gesamten Gesellschaftsvermögen. Daneben gilt das auch für den
Anleger als Kommanditist, allerdings nur in Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen
Einlage, also der Beitrittssumme. Die beinhaltet auch zusätzlich das Agio, wie
der Bundesgerichtshof jüngst entschieden hatte (Az. II ZR 105/07).
Im Umkehrschluss gibt es also erst einmal Entwarnung, wenn Einlage plus Aufschlag
an den Fonds bezahlt worden sind. Dann ist erst einmal nichts mehr mit Haftung.
Mehr als seine Beteiligungssumme kann der Anleger also nicht riskieren. Doch die
Ansprüche von Gläubigern leben postwendend wieder auf, wenn ein Teil der Gelder
wieder zurückgezahlt wird. Das gleiche gilt, wenn es Gewinnausschüttungen gibt,
obwohl der Fonds Verluste macht. Fällt dadurch der Kapitalanteil unter die geleistete
Einlagesumme, haftet der Fondsanleger in Höhe der Differenz. Das alles steht
in Paragraf 172 HGB.
Der Anleger haftet nicht über seine Einlage hinaus - soweit also die gute Nachricht.
Hiervon gibt es jedoch eine Ausnahme in der Gründungsphase. Ist der Fonds noch
nicht im Handelsregister eingetragen, haftet der Fondssparer oftmals für alle Schulden,
die bis zum erfolgten Eintrag entstehen. Diesem Risiko kann er sich nur entledigen,
wenn er seine Einlage zügig zahlt und nicht erst in Etappen. Durch die Überweisung
der Gelder steht eindeutig fest, dass die Forderung erfüllt ist. Wird hingegen ein
cfb-fonds
CFB
CFB-Fonds 173
E-Plus Unternehmenszentrale, Düsseldorf
• Hochwertige Neubau-Büroimmobilie
• Neu etablierter Standort in unmittelbarer Nähe zum Flughafen Düsseldorf
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 11
Scheck auf dem Postweg an den Fondsinitiator geschickt, ist die Voraussetzung erst
mit der späteren Einlösung und der Gutschrift auf den Fondskonten erfüllt.
Selfmade Capital
Goldige Rendite-Pläne
Die Latte hängt hoch: Alles
unter einer zweistelligen,
Rendite bei seinem Fonds
„Emirates 4“ wertet Initiator
Selfmade Capital eigenen
Angaben zu Folge nicht als
Erfolg. Anleger finanzieren
ab 15.000 Euro eine Goldund
Silberraffinerie in Abu
Dhabi. Die Beteiligung erfolgt
über eine Anleihe, hinter
der die Regierung des
Emirates steckt. Der Kapitaleinsatz
sei so gesichert.
Geplante Laufzeit des Fonds:
7,5 Jahre.
In einigen Fällen sieht das Fondskonzept ein Finanzierungsmodell vor, bei dem die
Anleger nur einen Teil der Einlage zahlen müssen, und der Rest durch spätere Gewinne
oder Überschüsse aufgefüllt wird. Damit reduziert sich die Haftung Stück für
Stück, bis die Einlage komplett ist. Doch hier ist Gefahr im Verzug. Macht der Fonds
in den Anfangsjahren Verluste, erhöhen die späteren Gewinne nicht automatisch die
Einlage. Das Plus wird erst einmal dazu verwendet, die zuvor erwirtschafteten
Minusbeträge wieder auszugleichen.
Ist die Einlage komplett bezahlt, kann sich der Anleger erst einmal entspannt zurücklehnen
und auf die erwartete Rendite während der Laufzeit hoffen. Doch hier kann es
nun unbemerkt zu einem schleichenden Aufleben der Haftung kommen. Das tritt
nämlich ein, wenn der Fonds Einlagen wieder zurückbezahlt, was in der Praxis über
die vermeintlichen Gewinnausschüttungen passiert.
Das ist solange kein Problem, wie die Überweisungen das Kapitalkonto nicht unter
die Haftsumme drücken. Kippt das ins Negative, können die Gläubiger vorstellig werden.
Dazu ein simples Beispiel:
Der Anleger beteiligt sich mit 100.000 Euro. Der Fonds weist in den ersten beiden
Jahren jeweils ein Nullergebnis aus, schüttet aber 20.000 Euro im ersten
und 110.000 Euro im zweiten Jahr aus. Der Anleger haftet zunächst mit 20.000
und dann mit seiner vollen Einlage von 100.000 Euro. Für den überschießenden
Betrag kann er hingegen nicht in Haft genommen werden.
Nordcapital Schiffsportfolio 6
Nordc.
Marktchancen nutzen.
Auf historisch günstigem Marktniveau mit dem Nordcapital Schiffsportfolio 6
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 12
ACI
Sind Promis haftbar?
Offenbar haben Anleger-
Anwälte keine große Hoffnung
mehr, dass ihre Mandanten
das ihnen zustehende
Geld aus den ACI-Dubaifonds
bekommen. Wie der
Informationsdienst GoMoPa
meldet, ermittelt die Staatsanwaltschaft
in Dubai wegen
Zweckentfremdung von Anlegergeldern.
Nun prüfen
Anwalt Thomas Schulte und
Kollegen, ob die Namensgeber
der Bürotürme haften
müssen. So soll Boris Becker
für die Werbung zwei
Millionen Euro bekommen
haben. (weiter Seite 14)
Eher unbemerkt kommt es zu einer Kapitalrückzahlung, wenn der Fonds für den Anleger
Steuern bezahlt. Das kommt doch nie vor, mag nun mancher Leser erwidern.
Doch dies passiert eher unbemerkt, beispielsweise bei einem Lebensversicherungsfonds.
Kassiert der Erträge, wird hiervon Kapitalertragsteuer einbehalten. Diese Abzugsbeträge
gehören aber als Vorauszahlung den einzelnen Anlegern. Also hat die
Gesellschaft etwas vorgestreckt, so als hätte sie den Betrag ausgeschüttet. Da in den
vergangenen Monaten gerade Policenfonds in Schieflage geraten sind, kann dieses
Problem durchaus akut werden.
Die persönliche Haftung des Kommanditisten lebt wieder auf, wenn und soweit er
vom Fonds Zahlungen zurückerhält. Das gilt auch bei Ausschüttungen, die in einer
Verlustphase getätigt werden, wenn das Bilanzminus durch steuerliche Sonderabschreibungen
entstanden ist. Dies hat der Bundesgerichtshof gerade entschieden
(Az II ZR 88/08).
Der Fondssparer ist auch nicht deshalb von der Haftung befreit, weil er die Rechtslage
unzutreffend beurteilt hat und deshalb der Annahme war, die Gelder dürften an ihn
ohne Haftungsfolgen ausgeschüttet werden. Insoweit gilt der allgemeine Grundsatz,
dass jeder, der am Rechtsverkehr teilnimmt, die dabei geltenden Regeln zu beachten
hat und sich nicht darauf berufen kann, diese Regeln nicht zu kennen. Daher ist es
auch ohne Bedeutung, ob der Anleger über seine Haftung im Emissionsprospekt zutreffend
aufgeklärt worden ist. Denn eine Bank als Gläubigerin muss sich mögliche
Aufklärungsmängel durch Fonds oder Initiator nicht entgegenhalten lassen.
Meiner Meinung nach...: Angesichts der vielen Wenn und Aber lohnt es sich, die
Haftungsregeln näher unter die Lupe zu nehmen. Sonst ist nicht nur die erhoffte Rendite
futsch, sondern darüber hinaus auch noch das Vermögen.
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Unsere Kompetenz
Es ist ganz einfach, innovative Immobilienanlagekonzepte zu entwickeln, die zugleich ein
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 13
230 Fonds im Angebot
Scope: Spanne bei Renditen und Kosten
HSBC
Das Angebot ist gewaltig. Scope hat in einer
umfassenden Bestandsaufnahme ermittelt,
dass Anleger derzeit unter 230 geschlossenen
Fonds auswählen können. Weitere 45 sind in
Konzeption und werden noch in diesem Jahr
dem Vertrieb präsentiert.
Fonds mit deutschen Immobilien sollen Anlegern
Ausschüttungen von durchschnittlich 4,64 Prozent
nach Steuern bringen, wobei die Spanne
von 3,3 Prozent bis sieben Prozent schwankt.
Ähnlich breit ist auch die Lücke zwischen günstigstem
und teuerstem Anbieter in Sachen weiche
Kosten. Kommt mancher schon mit 9,47 Prozent
des Eigenkapitals inklusive Agio aus, kassieren
andere bis zu 31,07 Prozent. Der Durchschnitt
liegt hier bei 19,06 Prozent.
Billiger sind Auslandsfonds zu haben. Sie kosten
im Schnitt knapp 16 Prozent des Eigenkapitals.
Hier reicht die Spanne von 9,77 Prozent bis
zu 28,9 Prozent. Die Ausschüttungen betragen
im Schnitt 7,71 Prozent. Sie beginnen bei
mageren 4,1 Prozent und enden bei unglaublichen
28,7 Prozent.
Zeichner aktueller Schiffsfonds erwarten jährliche
Ausschüttungen von durchschnittlich 8,28 Prozent.
Die Angebote reichen von 5,7 Prozent bis
11,7 Prozent. Die Weichkosten liegen inzwischen
im Bereich der Immobilienfonds. Günstige Initiatoren
behalten 13,02 Prozent, die Spitze liegt bei
27,95 Prozent des Eigenkapitals. Die goldene
Mitte beträgt 21,64 Prozent. Bei der Tilgung innerhalb
von zehn Jahren hat Scope Werte zwischen
41,1 Prozent und 100 Prozent ermittelt.
Wurzeln schlagen,
wo es sich lohnt.
Wir pflegen außerordentlich hohe Ansprüche, nach denen
wir Immobilienprojekte verwirklichen. Das hat sich für
unsere Investoren vielfach ausgezahlt. Zunächst mit Projekten
in Deutschland, später in Europa und heute in den
starken Büro- und Handelszentren der Welt. Die besten
Standorte von morgen erschließen – eine grenzenlose
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Der fleißigste New-Energy-Initiator hat das
Fremdkapital seines Fonds nach zehn Jahren zu
66,5 Prozent getilgt. Andere schaffen in dieser
Zeit gerade mal 29 Prozent. Der Durchschnitt
liegt bei 48 Prozent. Die Ausschüttungen reichen
zwischen 6,3 Prozent und 13.5 Prozent. Der
Mittelwert erreicht 9,36 Prozent.
Aktuelle Private-Equity-Fonds stellen ihren Kunden
Renditen zwischen 4,46 Prozent und 11,58
Prozent nach Steuern in Aussicht. Bemerkenswert
ist die Spanne der Eigenkapitalquote mit
Werten zwischen 60 Prozent und 100 Prozent.
Wie immer gilt die Einschränkung: Ob die
prognostizierten Werte erreicht werden, hängt
auch davon ab, wie optimistisch die Anbieter ihre
Fonds kalkuliert haben. Unter dem Strich kann
sich ein Angebot mit zurückhaltender Prospektierung
als das wirtschaftlichere erweisen.

Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 14
Leistungsbilanz-Check
Seefahrer-Know-How aus dem Alpenvorland
Michael Schumacher fünf
Millionen Euro und Niki
Lauda eine Million Euro.
Die Anwälte berufen sich auf
ein Urteil des Landgerichts
Mosbach (AZ: 10135/06).
Demnach haften Prominente
und Politiker für entstandene
Schäden, wenn sie sich als
Zugpferd vor Fondsprojekte
spannen ließen, ohne diese
ausreichend geprüft zu haben.
Im Fokus stand damals
Ex-Verteidigungsminister
Rupert Scholz. Er wurde
dazu verurteilt, Schadenersatz
an zwei Anleger zu zahlen,
die in den Pleite-Fonds
MSF Master Star Fund
Deutsche Vermögensfonds
I investiert hatten.
Viele Mehrfach-Zeichner belegen hohe Conti-Qualität
Bayern, Land der Berge – und Schiffe. Die Münchner Conti Reederei zählt zu den
erfahrensten Emissionshäusern für Schiffsfonds. 1979 aus der 1970 gegründeten
Cosima Reederei hervorgegangen, reifte sie ab 1990 stetig zur heutigen Conti Unternehmensgruppe.
Geschäftsführender Gesellschafter der Conti Holding ist Fritz
Müller. In der bayrischen Zentrale sind rund 90 Mitarbeiter beschäftigt, auf See stehen
ungefähr 2.500 Menschen in Lohn und Brot. Einschließlich der Vorgängergesellschaft
gehen auf das Conti-Konto bis dato etwa 130 Schiffe, die oft einzeln und teils
über Dachfonds vertrieben wurden. Außerdem wurden bis Mitte der 90er Jahre vier
Immobilienbeteiligungen in Ostdeutschland öffentlich verkauft. Deren Ergebnisse liegen
insgesamt deutlich unter Plan. Dafür ist zum einen insbesondere ein Hotel in
Dessau verantwortlich. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 6,1 Milliarden
Euro, das Eigenkapital etwa 2,6 Milliarden Euro. Die Mehrfachzeichnerquote liegt mit
70 Prozent außergewöhnlich hoch – ein gutes Zeichen. Bis zum Stichtag der 2007er
Leistungsbilanz befanden sich noch 63 Schiffsfonds in Bewirtschaftung, davon 47
noch vergleichbar. 15 Beteiligungen mit beendeter Prognose werden extra beurteilt.
Überschüsse. Im Berichtsjahr lagen 16 Fonds unter, sechs im und 25 über den
Überschussprognosen. Die Zielerreichung beträgt 101 Prozent. Über die Laufzeit verfehlten
zehn Beteiligungen die Vorgaben, sieben erreichten und 30 übertrafen sie
teils deutlich. Unter dem Strich wurden die Ziele zu knapp 118 Prozent erreicht.
KGAL
GUTE NACHRICHTEN AUS UNSEREN FONDS.
SEACLASS 11: Chartereinnahmen mit Charterausfallversicherung abgesichert ++ 5% höhere
Ausschüttungen prognostiziert +++ SKYCLASS 52: Leasing nehmer Flybe 2008 mit
Umsatzwachstum und Gewinn ++ Flybe gewählt zur „Regional Airline of the Year 2009“
+++ TIMBERCLASS 1: 9,52% Plus für Timberland Index NCREIF im Krisenjahr 2008 ++ Zusätz
liche Einnahmequellen für Waldportfolio des Fonds +++ PROPERTYCLASS ENGLAND 1:
Eigenkapitalfonds mit London-Immobilie in kürzester Zeit platziert +++ SKYCLASS 51:
Bombardier, Hersteller der Fonds flugzeuge, 2008 mit deutlichem Umsatzplus und verdreifachtem
Jahresgewinn ++ Grund (u.a.): starke Nachfrage nach effizienten Regionalflugzeugen
+++ Rufen Sie uns an: Tel. 089 64143-427.
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 15
Ausschüttungen. 2007 konnten lediglich drei Gesellschaften – darunter die beiden
Flusskreuzfahrtschiffe – nicht die prospektierten Ausschüttungen erbringen. 24 Fonds
lagen im und 20 über Plan. Das ergibt eine Planerfüllung von 138 Prozent. Kumuliert
bis 2007 beträgt diese 116 Prozent. Auch hier lassen sich die Abweichler nach unten
locker an einer Hand abzählen.
Rickmers
175 Jahre am Wind
Eine Million Euro haben die
beiden Hamburger Reeder
und Unternehmer Bertram
Rickmers und Erck Rickmers
dem World Future
Council (WFC) gespendet.
Anlass ist das 175-jährige
Jubiläum. Die beiden Brüder
sind in fünfter Generation in
der Schifffahrt tätig. Sie führen
mit Nordcapital und
Atlantic zwei unabhängig
voneinander agierende Unternehmensgruppen
und beschäftigen
gemeinsam mehr
als 5.000 Menschen.
Darlehen. Nicht nur bei Überschüssen und Auszahlungen erweist sich Conti als Musterknabe,
auch bei den Restdarlehensständen haben die Münchner satte Vorsprünge
vorzuweisen: Insgesamt fielen – in Euro gerechnet – die Schulden zum Stichtag um
rund 150 Millionen geringer aus als geplant. Abgesehen wieder von den beiden
Flusskreuzfahrtschiffen hatten sich sieben Fonds planmäßig und 38 Beteiligungen
besser als geplant entwickelt. 14 Gesellschaften waren vorzeitig schuldenfrei.
Reserven. In puncto Rücklagen unterboten 37 Fonds ihre Vorgaben, zehn übertrafen
sie. Statt insgesamt geplanter rund 26,1 Millionen Euro hatte die Vergleichsflotte zum
Stichtag nur etwa 1,2 Millionen Euro Liquiditätsreserven – ohne Berücksichtigung
freier Kreditlinien – gebunkert.
Steuern. Die Gesellschaften hatten bis 2007 noch kumulierte Verlustzuweisungen
prospektiert. Diese fielen in 19 Fällen geringer und in 27 höher als geplant aus.
Abgelaufene Prognose. Zum Stichtag waren 15 Beteiligungen nicht mehr vergleichbar.
Im Berichtsjahr schütteten drei Fonds bis fünf Prozent aus, zwei kamen auf bis
zu zehn, sieben auf bis zu 15 und drei erreichten bis zu knapp 22 Prozent. Im Schnitt
lagen die Ausschüttungen für 2007 bei 11,6 Prozent. Einige Beteiligungen haben insgesamt
noch Nachholbedarf. Doch hat sich die durchschnittliche, kumulierte
HCI
Energie & Rohstoffe Transport & Logistik Immobilien LV-Zweitmarkt
HCI DEEPSEA OIL EXPLORER
DAS ÖL WIRD KNAPP? GUT FÜR SIE!
Je schneller die weltweiten Ölvorräte schrumpfen, desto aufwändiger wird die Suche nach neuen Vorkommen:
Neue, schwimmende Plattformen können jetzt auch weitab der Küsten nach Ölvorkommen forschen – mit Probebohrungen
in bis zu 2.400 Metern Wassertiefe. Mit dem HCI Deepsea Oil Explorer zeichnen Sie Anteile an so
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ist: Denn die Plattform wurde bereits langfristig vom halbstaatlichen brasilianischen Ölkonzern Petrobras
gechartert. Sie sehen: Es kann sehr attraktiv sein, sein Geld 2.400 Meter unter dem Meer anzulegen.
Wir sind für Sie da: Telefon +49 40 88 88 1-0 oder www.hci-capital.de

Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 16
Ausschüttung auf mittlerweile rund 5,6 Prozent pro Jahr gesteigert. Zudem sind sämtliche
Gesellschaften schuldenfrei, was der Auszahlungsfähigkeit auch künftig gut tut.
HCI Hammonia
20 Euro Dividende
Die Hauptversammlung der
HCI Hammonia Shipping
AG hat für das erste vollständige
Geschäftsjahr 2008 eine
Dividende von 20 Euro pro
Aktie beschlossen. Die
verbleibenden 2,1 Millionen
Euro werden auf neue Rechnung
vorgetragen. 2008
konnte die Gesellschaft einen
Umsatz von knapp 47 Millionen
Euro und einen Überschuss
von rund 9,4 Millionen
Euro erzielen. Damit
liegt das Plus um 19 Prozent
über der Prognose.
Exits. 17 Fonds waren zum Stichtag liquidiert. Die Verteilung der jährlichen IRR-
Renditen lesen sich in der Leistungsbilanz wie folgt: einmal bis fünf Prozent, achtmal
bis zehn, fünfmal zwischen 15 und 20 sowie dreimal zwischen 20 bis 30 Prozent.
Achtung: Wie bei allen vergleichbar konzipierten Beteiligungen dieser Emissionsjahre
sind vor allem Steuervorteile Renditebringer. Diese Zeiten sind für moderne Fonds
aber seit einigen Jahren endgültig vorbei.
Leistungsbilanz. Conti hat sich gegenüber den Vorjahres-Leistungsbilanzen ins
Zeug gelegt und in der testierten 2007er Ausgabe bereits einige wichtige Verbesserungsvorschläge
umgesetzt. Beispielsweise werden nun auch die Dachfonds und das
Berichtsjahr detaillierter sowie die Ausschüttungen auch in Prozent dargestellt. Neu
ist auch die Klarstellung, dass freie Kontokorrentlinien nicht in der Reserve berücksichtigt
werden. Die Aufbereitung der Fonds mit Prognoseende ist mittlerweile ebenfalls
gelungen und nun nicht mehr irreführend. Konstruktiven Vorschlägen gegenüber
zeigen sich die Münchner stets aufgeschlossen.
Meiner Meinung nach... Keine Frage, die Bayern verstehen das Schiffsgeschäft,
auch wenn München kaum jemand mit Seefahrer-Know How in Verbindung bringen
dürfte. Selbst in Zeiten, in denen Dollarschwäche und Betriebskostensteigerungen
bei so manchem Mitstreiter deutliche Spuren in der Leistungsbilanz hinterlassen haben,
konnte Conti auch 2007 wieder überplanmäßige Überschüsse, Ausschüttungen
und Tilgungen erbringen. Respekt! Den zollen offenbar auch Zweitmarkt und Anleger,
wie Kurse und Wiederzeichnerquote nahelegen.
Hannes Nickl, Wirtschaftsjournalist
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 17
Brüssels Breitseite trifft geschlossene Fonds
Branche muss schnell reagieren - eventuell auch Vertriebe betroffen
Wechsel Dich I
Amelie Harms (33) wurde
zur Geschäftsführerin der
Oppenheim Fonds Trust
GmbH bestellt. Sie wird
Nachfolgerin von Matthias
Urban, der zum 31. Mai aus
der Geschäftsführung ausgeschieden
ist und eine neue
Aufgabe im Konzern wahrnehmen
wird.
Simon Coxeter (33) ist neuer
Direktor der Swisslake
Capital Asia, einer Tochter
der Swisslake Capital AG
aus der Schweiz. Deren
Gründer und CEO ist Bernhard
Köhler, früher HCI.
Nach der Steilvorlage auf dem G20 Gipfel in London wird nun auf EU-Ebene Dampf
gemacht. Die Regulierung für Finanzprodukte soll schnell in trockene Tücher. Es gilt
als sicher, dass die geplante AIFM-Richtlinie auch geschlossene Fonds treffen wird.
Doch während Brüssel weiter emsig am Regulierungsthema arbeitet, scheint die
Fondsbranche die Bedeutung und die Tragweite des Gesetzesentwurfs noch immer
zu unterschätzen. Das kann gravierende Folgen haben, denn auf die Schnelle lassen
sich die EU Anforderungen in den Unternehmen sicher nicht einführen.
Beim Thema Finanzmarkt gewinnt Brüssel zunehmend an Bedeutung. Das G20 Gipfeltreffen
in London stand fast ausschließlich unter dem Motto „Krisenbewältigung“.
Alle Staatschefs waren sich einig: Es muss eine Lösung gefunden werden, und das
schnell. Das Ergebnis zeigt sich im AIFM-Entwurf, der Manager von alternativen Investmentfonds
regulieren soll. Betroffen sind aber nicht nur Hedge- und Private-
Equity Fonds. Die weit gefasste Formulierung schließt nach derzeitiger Meinung
auch alle Fondsmanager ein, die nicht durch OGAW-Richtlinie erfasst werden – also
auch geschlossene Beteiligungsmodelle.
In einem für Brüssel rekordverdächtigen Tempo wurde der Entwurf durchgepeitscht.
Das intransparente Verfahren sorgte bereits im Vorfeld für viel Wirbel. Einzelne Punkte
waren bis zuletzt stark umstritten, passen doch nicht alle Anforderungen auf jede
Fondsart. Die verschiedenen Verbände plädieren daher für individuellere
Ausgestaltungen der Regulierungen.
Realis

Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 18
Im Kern des Entwurfs stehen die Manager, nicht die Produkte. Ihnen soll der Marktzugang
erschwert werden. Auch die laufende Tätigkeit soll besser kontrolliert werden.
Das soll mehr Sicherheit schaffen und wieder mehr Vertrauen in die Märkte bringen.
Ein zentrales Instrument dabei soll das Risikomanagement werden. Laufend soll
geprüft werden, ob die geplanten Investitionen und gehaltenen Assets mit der Investitionsstrategie
übereinstimmen. Weitere Kontrollkriterien sollen das Liquiditätsmanagement
und die laufende Assetbewertung sein.
Wechsel Dich II
Neu am Markt ist das Emissionshaus
deboka Deutsche
Grund & Boden Kapital
AG. Vorstände sind Michael
Kempkes und Cliff Wenner.
Das Tochterunternehmen der
WGF Westfälische Grundbesitz
und Finanzverwaltung
AG aus Düsseldorf will
„bislang noch ungenutzte
Potenziale entlang der Wertschöpfungskette
rund um die
Immobilie abdecken“. Gemeint
sind offenbar geschlossene
Immobilienfonds. Im
Aufsichtsrat sitzen Michael
Hahn und René Krüger.
Für geschlossene Fonds kann sich viel ändern. Laut Eric Romba, Sprecher des Verbandes
Geschlossener Fonds (VGF) wird die AIFM-Richtlinie die Fondsbranche
sogar elementar treffen und die gesamte Branche verändern. Ob letztendlich alles
auf den Punkt eintreffen werde, wie derzeit in Brüssel besprochen, sei noch offen.
Als sicher aber gilt, so Romba, dass Risikomanagementsysteme in den Unternehmen
eingeführt werden müssen. Diese lassen sich nicht in zwei Wochen installieren,
sondern bedürfen einer längeren Vorlaufzeit. Dessen müssen sich die
Initiatoren schnellstens bewusst werden.
In den nächsten zwei Jahren werden die inhaltlichen Grenzen des Entwurfs festgezurrt.
Das klingt nach viel Zeit, ist es aber nicht. Denn bereits Mitte nächsten Jahres
könnte eine Einigung zur Richtlinie in Brüssel erfolgen. Dann geht die Richtlinie von
Level 1 auf Level 2 über. Das bedeutet: Begleitende Rechtsverordnungen werden auf
EU-Ebene erlassen, und an der nationalen Umsetzung wird gearbeitet. Das kann in
drei bis sechs Monaten erfolgen. Und noch ein Punkt ist nicht vollständig geklärt. Die
AIFM Richtlinie, so Marktkenner, könnte auch durch die Hintertür die Mifid wieder
ins Spiel bringen. In diesem Fall wären von der Richtlinie nicht nur die Fondsmanager
betroffen, sondern auch die Vertriebe.
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Nr. 92, 26. KW, 26.06.2009, Seite 19
Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt
Recht einfach: Prospektmängel und Aufklärungspflichten
Impressum
Redaktionsbüro
Markus Gotzi
Ackerstraße 64a
50374 Erftstadt
T: 02235/770 867
F: 02235/770 849
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Chefredakteur: Markus Gotzi
(V.i.S.d.P.)
Hrsg.: Werner Rohmert
Layout: KÖNIGSBLAU
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Verlag: Research Medien AG,
Lippstädter Straße 133,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
T.: 05242 - 901-250,
F.: 05242 - 901-251.
Vorstand: Werner Rohmert
eMail: info@rohmert.de
Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen
(Vorsitz), Univ. Prof. Dr.
jur. habil. Karl-Georg Loritz,
(Bayreuth), Petra Rohmert.
Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ
478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207
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des Autors und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
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Nordcapital GmbH
Real I.S. AG
Rechtsanwälte Klumpe, Schroeder
& Partner
SIGNA Property Funds
TSO Europe Funds Inc.
Voigt & Coll. GmbH
Schon des Öfteren haben wir an dieser Stelle über aktuelle Entscheidungen zu den
Themen Prospektierung und Aufklärungspflichten berichtet und Grundsatzfragen angesprochen,
die jeder Vermittler und Berater verinnerlichen sollte. Wie wichtig es
auch für Treuhandkommanditisten sein kann, diese Grundsätze zu beachten, zeigt
ein jüngeres BGH-Urteil. Anleger waren einem Immobilienfonds beigetreten, der
Grundbesitz erwerben sollte. Eines der Grundstücke war im Prospekt auf einer Planskizze
falsch eingezeichnet. Ein Anleger begehrte Rückabwicklung und nahm den
Treuhandkommanditisten, der auch Gründungsgesellschafter des Fonds war und bei
der Erstellung des Emissionsprospektes mitgewirkt hatte, in Anspruch. Die Instanzgerichte
hatten die Anlegerklage noch abgewiesen. Der BGH wies auf seine seit
längerem geltenden Grundsatzaussagen hin, nach denen bei einer unrichtigen
oder unvollständigen Darstellung von für die Anlageentscheidung wesentlichen
Umstände eine tatsächliche Vermutung dafür bestehe, dass die mangelhafte
Prospektdarstellung für die Anlageentscheidung ursächlich sei (BGH, Urt. v.
02.03.2009, II ZR 266/07 unter Hinweis auf ältere Rechtsprechung, beispielsweise
BGH, Urt. v. 03.12.2007, II ZR 21/07).
Durch eine unzutreffende oder unvollständige Information des Prospektes werde in
das Recht des Anlegers eingegriffen, in eigener Entscheidung und Abwägung
des Für und Wider darüber zu befinden, ob der Anleger in das Projekt investieren
wolle oder nicht (BGH a.a.O.).
Ein Treuhandkommanditist hat den Anleger auch insbesondere über regelwidrige
Auffälligkeiten zu informieren. Dies gilt auch in Fällen, in denen der Treuhandkommanditist
mit den Anlegern nicht in einen persönlichen Kontakt tritt und sich die Funktion
auf die einer bloßen Abwicklungs- und Beteiligungstreuhand bezieht. Ein
Treuhandkommanditist ist deshalb auch verpflichtet, den Anleger darüber zu informieren,
dass die mit dem Vertrieb der Beteiligung befasste Vertriebs-GmbH hierfür
eine Provision von 20 Prozent beanspruchte und erhalten sollte. Im Prospekt war die
Vergütung für die Eigenkapitalbeschaffung mit nur 7 Prozent ausgewiesen
(vgl. BGH, Urt. v. 12.02.2009, III ZR 90/08).
Führt eine Bank unter Verwendung eines fehlerhaften Emissionsprospektes eine
Anlageberatung durch und hätte bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt auffallen
müssen, dass die Risikohinweise im Prospekt Anlass zu Zweifeln boten, haftet
die beratende Bank wegen nicht objektgerechter Anlageberatung (BGH, Beschl.
v. 09.04.2009, III ZR 89/08).
In dieser Entscheidung wiederholt der BGH den schon längere Zeit bestehenden
Grundsatz, dass eine Kausalität zwischen Prospektfehler und Anlageentscheidung
vermutet wird. Es ist dann Aufgabe dessen, der Schadenersatz leisten soll, eine
solche Vermutung zu widerlegen (BGH a.a.O.). Diese Vermutung aufklärungspflichtigen
Verhaltens gilt auch für die fehlende Aufklärung über Rückvergütungen
(BGH, Urt. v. 12.05.2009, XI ZR 586/07).
Man muss kein Prophet sein um sagen zu können, dass dies nicht die letzte Entscheidung
insbesondere auch zur „Kick-Back-Problematik“ sein wird. Sie dürfte ein
(neues) Einfallstor für viele Anleger werden, die über den Verlauf ihrer Anlage enttäuscht
sind.
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Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de