Inhaltsverzeichnis - Der Immobilienbrief

Inhaltsverzeichnis
Editorial
IVG: Beteiligung an drei
britischen Zielfonds
MPC: Holland-Paket
mit 99 Häusern verkauft
Hansa Treuhand: Boxen
und Tanker im Mix
Familienmodell adé:
Neue EU-Steuerregeln
DBM-Fonds: Räder im
Riesenreich
Feeder-Schiffe: Günstig
und gut verchartert
HCI: Immobilien im
weltweiten Fokus
Wechsel Dich: Personalia
CFB: Neubau in alter
US-Hauptstadt
Immobilien-Barometer:
Büromärkte oben auf
Impressum
Meiner Meinung nach...
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 1
Nr. 27 45. KW/10.11.2006 ISSN 1860-6369 kostenlos per E-Mail
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Der REIT wird kommen. Zwar bleiben Wohnungs-Portfolios ausgenommen, doch zur
Not akzeptiert die Immobilienwirtschaft offensichtlich auch den „REIT light“ ohne
Wohnungen. Das zumindest ist ein Ergebnis der Umfrage des Zentralen Immobilien
Ausschusses (ZIA).
An der Befragung vom 30. Oktober haben 202 Führungskräfte aus der Branche teilgenommen
und sind mit einer 81prozentigen Mehrheit für den REIT, auch wenn er
nur Gewerbeimmobilien enthält. Allerdings halten 96 Prozent von ihnen die Argumente
gegen Wohnungen für nicht überzeugend.
Aus einem anderen Grund sind die Initiatoren geschlossener Fonds verärgert über
die kommenden REIT-Regeln. Ihnen stößt ein Steuer-Nachteil sauer auf. So werden
Immobilienverkäufe an offene Fonds und REITs ab 2007 für drei Jahre nur mit dem
halben Satz besteuert. Bei einer Veräußerung an geschlossene Fonds dagegen fällt
der volle Satz an. Im Fondsbrief vom 13. Oktober haben wir die Auswirkungen dieser
Schlechterstellung bereits deutlich dargestellt.
Logisch, dass die Anbieter geschlossener Fonds künftig große Probleme bekommen
werden, in Deutschland geeignete Objekte zu finden. Der Steuernachteil in Kombination
mit hohem Leerstand zum Beispiel in Frankfurt und trotzdem kräftig gestiegenen
Preisen macht den Deutschland-Fonds zu einem Exoten.
Bereits jetzt ist das Angebot überschaubar. Dagegen steigt die Zahl von opportunistischen
Immobilienbeteiligungen im Ausland. In den USA etwa sind solche Fonds zur
Regel geworden, in Großbritannien setzten sie sich ebenfalls durch, und ähnliche
Konzepte in anderen Ländern werden folgen. Garantiert. HCI beispielsweise bastelt
an einem Dachfonds, der weltweit investiert.
Warum auch nicht? So lange sich die Anleger über die Risiken im Klaren sind. Gefährlich
wird es, sobald die vergangenen Erfolge der Zielfonds Dollar- und Euro-
Zeichen in den Augen der Zeichner rotieren lassen. Nur wer kühl kalkuliert und Verluste
in Kauf nimmt, ist mit solch einem Fonds richtig beraten. Hier ist der Vertrieb
gefordert. An die passende Zielgruppe adressiert, ist solch ein Angebot eine gute Ergänzung
für das Portfolio. Das gilt übrigens auch für die steigende Zahl der Private-
Equity-Fonds.
Spätestens jetzt wird klar, was geschlossene Fonds im eigentlichen Sinne sind: Unternehmerische
Beteiligungen mit allen damit verbundenen
Chancen, aber auch Wagnissen.
Viel Spaß beim Lesen
Markus Gotzi
Chefredakteur Der Fondsbrief

MPC
Holland-Deal perfekt
Für 979 Millionen Euro hat
MPC sein Hollandpaket an
das Unternehmen Breevast
B.V. verkauft. Es umfasst 99
Immobilien aus 27 Fonds,
die von mehr als 17.000 Anlegern
gezeichnet wurden.
Der Käufer zahlte einen Portfolio-Aufschlag
in Höhe von
5,5 Prozent. Im Schnitt haben
die Fonds einen Vermögenszuwachs
von acht Prozent
jährlich erzielt. Nach MPC-
Angaben ist die Holland-
Schiene damit jedoch nicht
am Ende. Künftige Angebote
seien durchaus denkbar.
Fonds-Check
Entwicklungsland Großbritannien
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 2
IVG bietet Anlegern erstmals Beteiligung an drei britischen Zielfonds an
Geschlossene Immobilienfonds vor dem Generationenwechsel. Bei den anhaltend
steigenden Preisen für voll vermietete Bürogebäude sind rentable Beteiligungen für
private Anleger kaum noch möglich. Selbst mit kreativem aber riskantem Finanzierungs-Tuning
erreichen die Ausschüttungen zum Beispiel in Großbritannien kaum
noch die Sechs-Prozent-Marke. Dennoch hält der Bonner Initiator IVG an diesem
Standort fest – mit einem neuen Konzept. Er bietet den ersten Entwicklungsfonds auf
der Insel an. Anleger beteiligen sich mit dem „Euro Select Balanced Portfolio“ an
drei Immobiliengesellschaften institutioneller Großinvestoren.
Objekte: Über einen Dachfonds beteiligen sich die Zeichner am „UBS South East
Recovery Fund“, dem „IVG/AXA Greater London Fund“ und dem „ING Lionbrook
Property Fund“. Ein Blind Pool ist dieses Angebot dennoch nicht, denn die
Zielfonds haben rund die Hälfte ihres Investitionsvolumens angelegt. Insgesamt 53
Immobilien in und um London bilden das Portfolio. Die Investitionsphilosophie der
Zielfonds wird mit „Core plus“ bis „Value added“ umschrieben. Heißt übersetzt: Sie
wählen zum Teil Immobilien mit lang laufenden Mietverträgen aus, erwerben aber
auch Objekte, die saniert, neu vermietet und mit Gewinn verkauft werden sollen.
Einnahmen: Für die Anleger bietet solch eine Mischung einen gewissen Schutz,
denn ein Teil der Erträge ist über die laufenden Mieten weitgehend sicher. So kalku-
Warum wir gerne von
»langfristig« sprechen?
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Langfristigkeit ist sicher heutzutage kein
Modewort mehr. Viele sprechen von Erfolg
nur noch, wenn er auch kurzfristig daher-
kommt. Was können Sie also erwarten von
einem der ältesten Emissionshäuser für ge-
schlossene Immobilienfonds? Attraktive Im-
mobilienbeteiligungen in exklusiver Tradi-
tion, vom Zeitgeist unbeeindruckt, weltweit.
Und darüber sollten wir jetzt reden.

Hansa Treuhand
Flottenfonds IV
Lange hat sich Hansa Treuhand
auf Grund der hohen
Schiffspreise zurückgehalten.
Nun bringt HT seinen Flottenfonds
IV mit zwei Containerschiffen
und einem Tanker.
Langfristig fahren die
Schiffe in Einnahmepools.
Auf diese Weise will Hansa
Treuhand das Charter-Risiko
streuen. Anleger beteiligen
sich ab 20.000 Euro plus drei
Prozent Agio. Die Laufzeit
beträgt 18 Jahre, nach Steuern
ist ein Gewinn von 116
Prozent angestrebt.
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 3
liert IVG mit Einnahmen von jährlich rund vier Prozent aus der Vermietung. Zusätzliche
Gewinne ergeben sich aus dem Verkauf der Sanierungsobjekte. An dieser Stelle
steht ein Fragezeichen, denn niemand kann die Entwicklung auf dem britischen Immobilienmarkt
vorhersehen. Die Aussichten immerhin sind gut. Maklerhäuser vor Ort
wie etwa Knight Frank sehen das Ende der Preis- und Mietspirale noch lange nicht
erreicht. Auch die Wahl Londons als Austragungsort der olympischen Sommerspiele
2012 dürfte einen positiven Effekt auf die Immobilienmärkte haben. Bislang haben die
Zielfonds außerdem erfolgreich gearbeitet und jährliche Renditen zwischen 13 und 35
Prozent erwirtschaftet.
Kalkulation: Eine detaillierte Prognose wie bei bislang üblichen Angeboten würde
bei Developmentfonds mit ihren typischen Unsicherheitsfaktoren nur verwirren. Der
Initiator rechnet bei einer Laufzeit von acht bis maximal zehn Jahren mit einem Kapitalrückfluss
von 150 bis 170 Prozent des Beteiligungskapitals. Anlegern bliebe demnach
nach Abzug ihres Einsatzes inklusive Agio ein Gewinn von 45 bis 65 Prozent
vor Steuern. Das ist sehr konservativ kalkuliert. Eine Fremdfinanzierung des Dachfonds
ist nicht vorgesehen.
Nebenkosten: Bei einem angenommenen Fondsvolumen von rund 90 Millionen
Pfund fallen unter anderem für Prospektierung, Provisionen und Marketing Gebühren
in Höhe von 12,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio an. Das ist ein Wert, mit
dem die Anleger gut leben können. Die laufenden Kosten gibt IVG mit rund 0,7 Prozent
jährlich bezogen auf das Beteiligungskapital an. Das ist vergleichsweise wenig.
Steuern: Einnahmen aus Mieten sind bis zu einer Höhe von 5.035 Pfund jährlich für
deutsche Anleger in Großbritannien steuerfrei. Gewinne aus Veräußerungen dagegen
müssen in Deutschland mit dem persönlichen Satz versteuert werden.
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DBM Fonds
Riesenrad-Portfolio
In China will Initiator Delbrück
Bethmann Maffei
(DeBeMa) mit seinen Anlegern
hoch hinaus. Sie beteiligen
sich in Peking an einem
Riesenrad. Der Fonds plant
außerdem Räder im chinesischen
Tsingtao, in Dubai,
Berlin und an anderen Standorten.
Ein Fonds für Anleger,
die schon alles haben. Die
Seriosität des Initiators und
seiner Partner rechtfertigen
den Exoten-Fonds. Ein ähnliches
Projekt hat DeBeMa in
Singapur finanziert.
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 5
Anbieter: IVG Immobilienfonds GmbH ist eine Tochter der Bonner Immobilien-
Aktiengesellschaft IVG. Der Initiator hat sich auf Europa-Fonds spezialisiert, besonders
auf Großbritannien. Der „Euro Select Balanced Portfolio“ ist bereits England-
Fonds Nummer sechs. Alle Angebote waren weitgehend sauber und mit realistischen
Prognoseannahmen konzipiert.
Meiner Meinung nach...: Der aktuelle England-Fonds der IVG ist mit bisherigen Angeboten
nicht zu vergleichen. Anleger beteiligen sich an drei Zielfonds, die ihr Kapital
teilweise in Immobilien mit höheren Risiken anlegen. Regelmäßige Einnahmen aus
vermieteten Gebäuden stellen einen Teil der Ausschüttungen sicher. Geeignet für
Zeichner, die weiterhin auf Großbritannien setzen und ein erhöhtes Wagnis eingehen
können. Die Kalkulation ist dennoch zurückhaltend und dürfte aufgehen. Anleger
müssen jedoch beachten, dass sie mit dem Portfolio-Fonds steuerliche Nachteile gegenüber
bislang üblichen London-Fonds akzeptieren.
Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist
Licht und Schatten bei der Erbschaftsteuerreform
Geschlossene Fonds verlieren Reiz als Familiensparmodelle
Das Bundeskabinett hat am 25.10.2006 den Gesetzentwurf zur Erleichterung der
Unternehmensnachfolge vorgelegt. Er enthält Eckpunkte zur unentgeltlichen Übertragung
von betrieblichem Vermögen und Änderungen im Immobilienbereich. Voraussichtlich
können Anleger in den ersten drei Monaten 2007 zwischen altem und

Ownership
Alternative Feeder?
Während Containerschiffe
mit tausenden von Stellplätzen
in den vorigen Jahren
extrem teuer geworden sind,
verharren die Preise für Feederschiffe
mit 725 TEU seit
zehn Jahren auf gleichem
Niveau. Das behauptet Initiator
Ownership aus Hamburg.
Gleichzeitig seien die
Charterraten im selben Zeitraum
um 50 Prozent gestiegen.
Auch das Problem der
Überbauung stelle sich nicht,
da der überwiegende Anteil
der Neubauten Schiffe ab
4.000 TEU betrifft.
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 6
neuem Recht wählen. Faustregel: Großkonzerne profitieren eher vom neuen und
Anleger in der Regel vom aktuellen Erbschaftsteuergesetz, das für Schenkung und
Todesfall gleichermaßen gilt. Nur bei Fonds mit Sitz jenseits der Grenze sind künftig
Vorteile in Sicht.
Der Fiskus schaut derzeit meist ins Leere, wenn geschlossene Beteiligungen mit unternehmerischer
Ausrichtung auf die Nachfolgegeneration übergehen. Bei gewerblichen
Anteilen, etwa an Schiffen, Filmproduktionen, Videogames, Versicherungspolicen,
Leasinggeschäften, Wind- und Solaranlagen sowie Bioenergie, gibt es über Zusatzfreibetrag
(225.000 Euro), Bewertungsabschlag (35 Prozent) und günstigem Tarif
(unabhängig vom Verwandtschaftsgrad nahezu die Steuerklasse I) attraktive Vergünstigungen.
Da zudem auch nur die abgeschriebenen Bilanzwerte ohne stille Reserven
und Verbindlichkeiten in voller Höhe berücksichtigt werden, kommt es vor allem
in der Startphase oft zu einer negativen Bemessungsgrundlage. Dann wird die
Fondsübergabe mit ausgewiesenen roten Zahlen gleich auch noch zum Transfer von
Kapitalvermögen im Rahmen einer Huckepackschenkung genutzt.
Zwar sollen Betriebsvermögen und damit auch gewerblichen Fonds komplett von der
Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit werden. Doch dies greift nur, wenn der
Nachfolger die erhaltene Fondsanteile anschließend zehn Jahre lang behält und die
Gesellschaft ihren Geschäftsbetrieb über den gesamten Zeitraum hinweg im Wesentlichen
unverändert fortführt. Für jedes Jahr, in dem kein steuerliches Wohlverhalten
mehr vorliegt, wird die Steuer sofort mit den verbleibenden Zehnteln fällig.
Noch gravierender ist allerdings, dass ein Großteil der gewerblichen Fonds seine bisherigen
Steuerprivilegien ganz verliert. Denn so genanntes unproduktives Vermögen
wie Bankguthaben, Versicherungspolicen sowie Dritten überlassene Schiffe, Immobilien
und Rechte werden wie Privatbesitz eingestuft. Negative Folge: Freibetrag, Be-
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bereits zu 50% investiert ist
• Fondslaufzeit von 8 bis maximal 10 Jahren
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Dies ist eine unverbindliche Vorabinformation.
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Angebot im Sinne des Verkaufsprospektgesetzes
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Verordnung noch eine Anlageberatung dar.
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keine Verkaufsmaßnahme der Zielfonds dar.
Maßgeblich für eine Anlageentscheidung ist
alleinig der noch zu erstellende verbindliche,
von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
zu gestattenden Verkaufsprospekt.
Stand: September 2006.

Wechsel Dich
Joachim Seeler (42) hat die
HSH N Real Estate AG
Ende Oktober verlassen. Seit
2001 gehörte er dem Vorstand
des Unternehmens unter
dem Dach der HSH
Nordbank an und war außerdem
Geschäftsführer des
Fondsinitiators HGA Capital
Grundbesitz und Anlage
GmbH.
Neuer Geschäftsführer bei
HGA Capital ist seit Anfang
November Marc Drießen
(32). Er wird die Gesellschaft
gemeinsam mit dem Geschäftsführer
Matthias Voss
führen. Drießens Verantwortungsbereich
wird vor allem
der Vertrieb sein. Zuvor war
er als Geschäftsführer beim
Dortmunder Emissionshaus
Dr. Peters tätig.
Professor Karl-Georg Loritz
wird Aufsichtsrat der
Contor Capital AG aus Lüdenscheid.
Seit 1998 ist Loritz
Inhaber des Lehrstuhls
für Zivilrecht und Steuerrecht,
seit dem Wintersemester
2006 Dekan der Rechts–
und Wirtschaftswissenschaftlichen
Fakultät an der Universität
Bayreuth. Contor
Capital unterstützt Emittenten
von Kapitalanlageprodukten
bei der operativen
Schulung und Steuerung des
Vertriebs.
Andreas Kneip (53) wechselt
zum 1. Januar 2007 aus
der Geschäftsführung der
USB Real Estate Kapitalanlagegesellschaft
in die
Catella Group, Stockholm.
Dort wird er den Aufbau des
Immobilien-Geschäfts beratend
begleiten.
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 8
wertungsabschlag und Steuerklasse I entfallen. Es wird also ab dem Jahreswechsel
weniger attraktiv, Geld in einen gewerblichen Fonds zu investieren und die Anteile
dann an Kinder, Enkel, Neffen und Nichten zu verschenken.
Allerdings ist das bei Schiffsfonds noch nicht so ganz klar. Der Gesetzentwurf spricht
lapidar von „Dritten zur Nutzung überlassene Seeschiffe“, ohne dies näher zu begründen.
Die Einstufung als unproduktiv soll verhindern, dass vermögensverwaltende Besitztümer
über den Mantel der Gewerblichkeit steuerfrei übergehen. Ob dies bei der
Geschäftstätigkeit von Schiffsfonds der Fall ist, darf wohl stark bezweifelt werden. Die
gleiche Überlegung gilt auch für Medien- und Videogamefonds. Hier sind zur Nutzung
überlassene Konzessionen, gewerbliche Rechte und Werte sowie Lizenzen nicht
mehr begünstigt. Sofern das Gesetz streng ausgelegt wird, folgen Schiffe und Medien
also künftig den Steuerregeln der Wertpapiere, mit negativer Konsequenz.
Beispiel: Vater schenkt seinem Sohn einen Schiffsfonds mit steuerlichem Bilanzwert
(Aktiva – Schulden) von 400.000 Euro sowie Wertpapiere mit Kurswert 140.000 Euro.
Übergabe erfolgt 2006 2007
Bilanzwert 400.000 400.000
Freibetrag Betriebsvermögen -225.000 –
verbleibt 175.000 400.000
Ansatz mit 65 Prozent 113.750 400.000
Plus Wertpapiere 140.000 140.000
Steuerlicher Erwerb 253.750 540.000
abz. persönlicher Freibetrag -205.000 -205.000
Zu versteuern (gerundet) 45.700 335.000
Steuersatz 7 % 15 %
Schenkungsteuer 3.199 50.250
Besser sieht es beim Umweg über Solar-, Windenergie-, Flussschiffe- und gewerbliche
Leasingfonds aus, da sie überwiegend produktives Vermögen einsetzen. Aber
selbst wenn diese Gesellschaften nur begünstigtes Vermögen enthalten, können sich
Nachteile ergeben. Denn die Steuer wird erst einmal nur gestundet, aber sofort festgesetzt.
Beispiel: Vater schenkt seinem Sohn einen Solarfonds mit steuerlichem Bilanzwert
(Aktiva – Schulden) von 400.000 Euro sowie Wertpapiere mit Kurswert 140.000 Euro.
Übergabe erfolgt 2006 2007
Schenkungsteuer (wie oben) 3.199 50.250
Steuer auf Solarfonds gestundet – 37.222
sofort fällig (auf Wertpapiere) 3.199 13.028
Alle Angaben in Euro
Obwohl der Solarfonds voll begünstigt ist und die Steuer gestundet wird, muss für die
Wertpapiere sofort deutlich mehr bezahlt werden.
HCI setzt künftig verstärkt auf Immobilien
Kooperation mit US-Partner für institutionelles Geschäft
In den USA ist das Immobilien-Beratungsunternehmen Townsend ein bekannter Name
mit gutem Klang. Regelmäßig reporten weltweit rund 500 Immobilienfonds für
institutionelle Großanleger ihre Quartals-Daten an Townsend. Rund 350 der Fonds
sammeln derzeit Kapital für Investitionen ein. Im vergangenen Jahr hat das Unternehmen
7,3 Milliarden Dollar für seine Kunden in ausgewählten Immobiliengesellschaften

IVG/Cushman
Büromärkte oben auf
Das Immobilien-Barometer
zeigt eine freundliche Großwetterlage
an. Der seit zwei
Jahren anhaltende Aufwärtstrend
an den großen europäischen
Büromärkten setzt sich
fort. Mietpreise steigen,
Leerstände und Renditen
sinken. Das sind die Kernaussagen
des vierteljährlich
erscheinenden Barometers
der IVG und Cushman &
Wakefield für das dritte
Quartal 2006.
Mit 561.000 Quadratmetern
wurden in Paris die meisten
Büroflächen angemietet, gefolgt
von Moskau mit 336.00
und London mit 238.000
Quadratmetern. Frankfurt
verzeichnete mit 39 Prozent
einen enormen Zuwachs.
Dennoch stehen noch immer
knapp 17 Prozent der Büros
leer. Die Quote wird nur von
Amsterdam mit 18 Prozent
übertroffen. Moskau ist mit
einem Leerstand von 2,6
Prozent fast komplett vermietet,
in Wien sind lediglich
5,5 Prozent frei.
Teuerster Standort ist London
mit 125,70 Euro Monatsmiete
pro Quadratmeter. Die
Durchschnittsmiete an der
Themse hat bereits 82,70
Euro erreicht. Die niedrigsten
Mieten fallen in Warschau
(18 Euro), Budapest und
Prag (18,50 Euro) und Wien
(19 Euro) an.
Die höchste Rendite bietet
Moskau mit 9,5 Prozent,
London liegt bei vier Prozent,
Paris bei 4,5 Prozent.
Am teuersten sind Bürogebäude
jedoch in Madrid. In
der spanischen Hauptstadt
wechseln Objekte für 3,75
Prozent den Eigentümer.
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 9
angelegt – und dabei meist die richtige Wahl getroffen. Die Tonwsend-Performance
liegt seit Jahren kontinuierlich über den Ergebnissen des National Council of Real
Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). Das ist der Verband der USamerikanischen
Immobilien-Investmentmanager.
Auch das Hamburger Emissionshaus HCI zählt zu den Townsend-Klienten. Anleger
des „HCI Real Estate Growth I USA“ verlassen sich darauf, dass die Amerikaner
auf die richtigen Zielfonds setzen. Das sind etwa Gesellschaften von CB Richard
Ellis, Blackstone oder Walton Street. Etablierte Unternehmen mit guter Leistungsbilanz.
Trotzdem ist die ruhmreiche Vergangenheit keine Gewähr auf künftige Erfolge.
Darüber müssen sich Zeichner des HCI-Fonds im Klaren sein. Die Aussichten auf
zweistellige Renditen allerdings sind bei allen Wagnissen nicht schlecht. Im Vordergrund
stehen weniger Investitionen in langfristig vermietete Objekte als vielmehr in
Sanierungsobjekte mit erhöhten Chancen, aber auch Risiken. Beispielhaft dafür stehen
ehemalige Bürogebäude, die in Apartmenthäuser umgebaut werden, oder neu zu
errichtende Ärztehäuser.
Im kommenden Jahr wird HCI in Zusammenarbeit mit Townsend außerdem einen
geschlossenen Fonds vertreiben, der weltweit investiert. Dabei sollen die Zeichner
von den Möglichkeiten in Asien profitieren, aber auch von den Chancen in Schwellenländern
wie beispielsweise Brasilien – ebenfalls ein Fonds für Anleger, die Risiken
nicht scheuen.
Geplant ist ebenfalls ein Fonds, mit dem Zeichner Kapital zur Verfügung stellen, um
Immobilienprojekte im Rang nach den Banken zu finanzieren. Die Anleger des Fonds
stellen dabei Darlehen zur Verfügung. Mit einem ähnlich strukturierten Angebot ist
der Hamburger Initiator HPC bereits vor einem halben Jahr an den Markt gegangen.
Darüber hinaus will HCI das Geschäft mit institutionellen Investoren stärken. Zu diesem
Zweck sind die Hamburger eine Partnerschaft eingegangen mit dem amerikanischen
Investmentfondsanbieter und REIT-Manager Behringer Harvard. Angestrebt
ist der Aufbau eines Portfolios in den Niederlanden, Deutschland und Großbritannien
mit einem Volumen von einer Milliarde Euro.
Meiner Meinung nach... Warum sollten Kapitalanleger Aktien eines Emissionshauses
kaufen? Worin liegt der Investitionsanreiz begründet, wo die Phantasie? Ich habe
mich im Fondsbrief bereits mehrfach skeptisch über Börsen notierte Initiatoren geäußert.
HCI will dem Aktienkurs mit einer veränderten Strategie neuen Schub geben,
will weg vom Image des reinen Schiffs-Spezialisten. Die Rechnung kann aufgehen.
Nicht nur, weil der Fokus künftig verstärkt im Immobilienbereich liegt, sondern vor
allem, weil HCI seine Angebote auf institutionelle Investoren erweitert und über kurz
oder lang eigene Immobilien und damit reale Werte in den Büchern halten wird. Solch
ein Geschäftsmodell erscheint mittelfristig erfolgreicher als eine Wette auf unabhängig
von Preis– und Marktentwicklungen ständig steigende Vertriebszahlen.
Fonds-Check
Neuer Hingucker in alter Hauptstadt
CFB-Fonds finanziert höchstes Gebäude in Philadelphia
Symbole und ruhmreiche Vergangenheit prägen Philadelphia: Freiheitsglocke und
Independence Hall, ehemalige Hauptstadt der USA, Stätte der Unabhängigkeitserklärung
aus dem Jahr 1776. In den vergangenen Jahren hat sich in der Metropole an
der Ostküste nicht mehr viel getan. Die letzten Class-A-Bürogebäude etwa wurden in
den 90ern gebaut. Mit dem Comcast Center entsteht nun ein neuer Hingucker. Es ist
Investitionsobjekt im US-Immobilienfonds der Commerzbank-Tochter CFB.

Impressum
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HSBC Trinkaus & Burkhardt
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IVG ImmobilienFonds
KGAL-Gruppe
SIGNA
Nr. 27, 45. KW, 10.11.2006, Seite 10
Philadelphia ist eine junge Stadt: Rund ein Drittel der Einwohner ist zwischen 25 und
34 Jahre alt. Das Durchschnittsalter liegt bei 37,5 Jahren. Gedrückt wird es vor allem
durch die knapp 300.000 Studenten, die hier an einer der 84 Universitäten und Colleges
studieren. Allerdings ist die Zahl der Einwohner seit den 60er Jahren von mehr
als zwei Millionen auf aktuell rund 1,5 Millionen Menschen gesunken.
Sie sehen derzeit vom Comcast Center noch nicht viel mehr als einen Betonkern umgeben
von einem Stahl-Skelett. Die typischen Wagnisse einer Immobilien-
Entwicklung brauchen die Fondszeichner dennoch nicht zu beunruhigen. Das Fertigstellungs-
und Kostenrisiko liegt bei der US-Baugesellschaft Liberty. Sie bleibt außerdem
mit 20 Prozent des Eigenkapitals am Comcast Center beteiligt.
Namensgeber des neuen Wolkenkratzers ist der Marktführer für Kabel,- Unterhaltungs-
und Kommunikationsdienstleistungen in den USA. Seit 1972 ist Comcast an
der US-Börse NASDAQ gelistet und weist einen Börsenwert von rund 72 Milliarden
Dollar auf. Ratingagenturen wie Standard & Poor’s, Moody’s und Fitch beurteilen
das Unternehmen mit einem Kredit-Rating von BBB+ und Baa2. Das ist vergleichbar
mit deutschen DAX30-Unternehmen wie Bayer und Continental. DaimlerChrysler
und Deutsche Lufthansa werden von Standard & Poor’s mit der schlechteren Note
BBB bewertet. Dennoch besteht ein Einzelmieter-Risiko: Anleger sind in hohem Maße
darauf angewiesen, dass Comcast die Zeit bis zum Ende des Mietvertrages im
Jahr 2023 finanziell übersteht.
Das Kommunikationsunternehmen mietet rund 70 Prozent der gesamten Bürofläche
von 1,2 Millionen Squarefoot, was ungefähr 111.000 Quadratmetern entspricht. So
viele neue Büros auf einen Schlag bleiben nicht ohne Einfluss auf den Immobilienmarkt
in Philadelphia, der mit 41 Millionen Squarefeet vergleichsweise klein ist. Comcast
zahlt für die künftige Konzernzentrale eine Bruttomiete von knapp 36 Dollar pro
Squarefoot und damit weit mehr als die übliche Spitzenmiete für Class-A-Büroflächen
an dem Standort. Hier, im Teilmarkt West of Broad Street, waren im zweiten Quartal
2006 zwischen 26,5 und 28,5 Dollar üblich. Für unvermietete Flächen hat US-Partner
Liberty über sieben Jahre eine Garantie gegeben.
Das neue Hochhaus sprengt demnach die Grenzen des bisherigen Büromarktes.
Makler gehen jedoch davon aus, dass die Mieten auf breiter Front kräftig steigen werden.
Jones Lang Lasalle etwa ordnet Philadelphia auf seiner Immobilienuhr für Amerika
optimal ein: Am Beginn eines beschleunigten Mietpreiswachstums. New York
zum Beispiel steht am Anfang verlangsamter Mietsteigerungen.
Teuer sind die Mieten aber auch, weil der Neubau als Green Building eingestuft wird.
Diese Auszeichnung bekommen Immobilien mit besonders niedrigem Energieverbrauch.
Im Comcast Center gelingt dies zum Beispiel mit Deckenhöhen, die viel
Tageslicht einfallen lassen. Für die Bewässerung ist die Nutzung von Regenwasser
geplant, Sonnenschutzverglasung reduziert die Wärmeeinstrahlung und somit gleichzeitig
die Kosten für die Klimaanlage.
Beim Verkauf im Jahr 2023 kalkuliert Initiator CFB mit einem Multiplikator von 14 Jahresnettomieten
und einer Gesamtrendite von 6,3 Prozent. Grundlage ist hierbei eine
um knapp 40 Prozent gestiegene Miete.
Die weichen Kosten des Fonds summieren sich auf rund 18 Prozent des Eigenkapitals
und 7,4 Prozent bezogen auf die Gesamtinvestition. Ein günstiger Wert. Der Vertrieb
bekommt niedrige Provisionen in Höhe von acht Prozent des Eigenkapitals.
Meiner Meinung nach...: Projektentwicklung in den USA, bei denen der US-Partner
die bei Neubauten typischen Risiken übernimmt. Sieben Jahre dürfte nichts anbrennen
– so lange läuft die Mietgarantie, für die ebenfalls der Joint-Venture-Partner gerade
steht. Abhängig machen sich Anleger vom Hauptmieter Comcast. Das Kommunikationsunternehmen
nutzt mehr als 70 Prozent der Fläche als künftige Konzernzentrale.
Marktkapitalisierung und Bonität des Mieters halten das Risiko in Grenzen.