Jahresbericht 2012 - GWG München

Jahresbericht
2012

Inhalt
2
4
8
11
24
26
27
31
38
39
40
Grußwort des Oberbürgermeisters
Vorwort der Geschäftsführer
Die Bau- und Modernisierungstätigkeit
der GWG München
Lagebericht der GWG München
für das Geschäftsjahr 2012
Bilanz zum 31.12.2012 der GWG München
Gewinn- und Verlustrechnung der GWG München
Anhang zum Jahresabschluss 2012 der GWG München
Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und
Verlustrechnung der GWG München
Geschäftsführung, Aufsichtsrat
Bestätigungsvermerk
Bericht des Aufsichtsrates
Beschluss zur Ergebnisverwendung
Jahresbericht
2012

„Aktuelle Prognosen
gehen davon aus, dass
die Einwohnerzahl bis 2023
voraussichtlich auf
1,6 Millionen steigen wird
und 2030 schließlich
bei über 1,65 Millionen
liegen könnte.“
Seit Jahren treiben wir den Bau neuer, bezahlbarer Wohnungen
mit aller Kraft voran und dennoch scheint der Markt leergefegt.
Die Stadt floriert und immer mehr Menschen strömen
nach München. Auch die Geburtenrate wächst erfreulicherweise
von Jahr zu Jahr. Die Folgen sind hohe Mietpreise auf
dem freien Wohnungsmarkt und Wohnungsmangel. Aktuelle
Prognosen gehen davon aus, dass die Einwohnerzahl bis 2023
voraussichtlich auf 1,6 Millionen steigen wird und 2030
schließlich bei über 1,65 Millionen liegen könnte. Zwar sind
allein in meiner 20-jährigen Amtszeit um die 120.000 neue
Wohnungen gebaut worden, trotzdem ist das Wohnungsproblem
in München nicht gelöst.
Auch in naher Zukunft wird es trotz vieler ambitionierter Projekte
keine wirkliche Entlastung geben. Wir ziehen alle zur
Verfügung stehenden Register, stehen aber heute vor einer
ganz neuen Herausforderung: Der Platz in München wird
knapp. Wenn die ehemaligen Kasernen bebaut sind, wenn
alle Nachverdichtungspotenziale ausgeschöpft sind, wird es
schwierig, neuen Wohnraum zu schaffen. Dann sind die
umliegenden Gemeinden gefragt. Hier sollen und müssen
künftig mehr Wohngebiete entstehen, um den Menschen
ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Daher fand
im März 2013 erstmals eine gemeinsame Wohnungsbaukonferenz
der Stadt München und seiner umliegenden Gemeinden
statt. Ziel ist es, gemeinsam Strategien zu entwickeln, wie
noch mehr attraktive und erschwingliche Wohnungen gebaut
werden können – gleichzeitig aber auch Freiräume erhalten
bleiben, die für die Bevölkerung des städtischen Großraums
so wichtig sind. Ich warne davor, Wachstum zum Wert an
sich zu erklären. München lebt auch von der Attraktivität
seiner Grünflächen. Dabei geht es nicht nur darum, große
zusammenhängende Freiflächen zu schaffen und zu schützen.
Auch der kleine Bolzplatz um die Ecke schafft Entlastung und
letztendlich Lebensqualität.
Die GWG München hat verstanden, wie wichtig die Gestaltung
der Wohnanlagen und des Wohnumfeldes ist. Seit Jahren
bekommt das Unternehmen zahlreiche Auszeichnungen
nicht nur für seine Gebäude, sondern auch für Spielplätze
und Grünanlagen. Bei jeder Nachverdichtung oder Sanierung
wird großer Wert darauf gelegt, alten Baumbestand zu schützen
und zu integrieren.
Die GWG München ist eine wichtige Partnerin der Landeshauptstadt,
wenn es darum geht, neuen qualitativ hochwertigen
Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu schaffen. 2012 hat
die GWG München 395 Wohnungen gebaut und 2013 werden
konzernübergreifend weitere 426 Mietwohnungen fertig
gestellt. Zuverlässig erhöht die GWG München somit ihren
Wohnungsbestand auf 24.000 Wohnungen. Mit der Übertragung
von rund 5.000 städtischen Wohneinheiten haben wir
die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG
München und GEWOFAG zusätzlich gestärkt.
Sie verwalten nun insgesamt rund 63.000 Wohnungen.

Viele Mieterinnen und Mieter wohnen über lange Jahre bei
der GWG München und wissen die Nachhaltigkeit, aber auch
die Innovationsfreude des Unternehmens zu schätzen. Als wir
vor einigen Jahren im Aufsichtsrat über mögliche Wohnformen
im Alter diskutiert haben, hat die GWG München das
Thema sofort aufgegriffen und ein stimmiges Gesamtkonzept
entwickelt, das bereits bestens etabliert ist und jetzt Zug um
Zug ausgebaut wird. So werden beispielsweise im Hasenbergl
2013 erneut zwei Wohngemeinschaften für Senioren mit
jeweils vier Appartements entstehen.
„Nach dem Verständnis
der GWG München ist ein
gutes Zuhause nicht nur
eine Frage der eigenen
Machbarkeit, sondern der
gemeinsamen Unterstützung.“
Mit ihrer knapp 100jährigen Erfahrung ist die GWG München
heute mehr als ein „klassischer“ Vermieter. Das Tochterunternehmen
der Stadt München übernimmt mit einer umfassenden
Mieterbetreuung Verantwortung und ist da, wenn Krankheit,
Alter oder persönliche Krisen das eigene Leben vor neue
Herausforderung stellen. Nach dem Verständnis der GWG
München ist ein gutes Zuhause nicht nur eine Frage der eigenen
Machbarkeit, sondern der gemeinsamen Unterstützung.
Als Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München und
Aufsichtsratsvorsitzender der GWG München unterstütze ich
den Weg, den das Unternehmen eingeschlagen hat und
freue mich auf eine weitere erfolgreiche Zusammenarbeit mit
besten Ergebnissen für die Mieterinnen und Mieter.
Christian Ude
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt München
und Aufsichtsratsvorsitzender
der GWG München

von links:
Hans-Otto Kraus
(technischer Geschäftsführer)
Dietmar Bock
(kaufmännischer Geschäftsführer)
Das Jahr 2012 war von wesentlichen Ereignissen geprägt:
Zum einen erfolgte die Eigentumsübertragung von 307 Mietwohnungen,
5.480 m 2 Gewerbefläche und 99 Kfz-Stellplätzen
von der Landeshauptstadt München auf die GWG München.
Der größte Teil dieser Eigentumsübertragung erfolgte im
Rahmen einer Einbringung als Sacheinlage, so dass sich das
Stammkapital um EUR 24.559.800 auf EUR 124.559.800 bzw.
das gesamte Eigenkapital auf insgesamt EUR 342.370.378
erhöhte.
Zum anderen konnten in 2012 insgesamt 371 Mietwohnungen,
258 Stellplätze und 5 Gewerbeeinheiten fertig gestellt
werden. Bei 22 Mietwohnungen wurde ein Modellprojekt in
Holzbauweise und bei 71 Mietwohnungen ein Plus-Energiehaus-Projekt
realisiert. In beiden Fällen konnten innovative
Ideen umgesetzt werden.
Die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH (MGS)
konnte in Absprache mit der Landeshauptstadt München für
die GWG München im Konzernverbund insgesamt 24 Mietwohnungen
und 12 Stellplätze fertig stellen.

Mit Ablauf des 31.12.2012 wurden planmäßig 2.586 Mietwohnungen,
761 m 2 Gewerbeflächen sowie 405 Kfz-Stellplätze
von der Mietmanagementgesellschaft der GWG GmbH
& Co. KG rückerworben.
Des Weiteren wurden 1.236 Mietwohnungen, 2.309 m 2
Gewerbefläche und 409 Kfz-Stellplätze erworben.
Hinzu kam noch die Übernahme von 906 Mietwohnungen
und 21.640 m 2 Gewerbefläche der Landeshauptstadt München
in die Verwaltung.
Durch den Jahresüberschuss 2012 in Höhe von EUR
4.939.920,76, durch den Ankauf von Mietwohnungsbeständen,
durch die umfangreiche Bautätigkeit sowie durch die
Einbringung einer Sacheinlage erhöhte sich die Bilanzsumme
trotz eines hohen Abschreibungsumfanges von EUR
21.932.137 um EUR 105.337.277 auf EUR 1.222.502.854.
In 2013 wird sich diese Entwicklung in allen Bereichen fortsetzen.
Unter dem Dach der
GWG München befindet
sich eine „bunte“ Mietergemeinschaft.
Die GWG
München bietet eine
immer breiter gefächerte
Wohnraumversorgung
für Situationen in allen
Lebenslagen.
Der zu bewirtschaftende Bestand am 31.12.2012 von
27.251 Mietwohnungen, 146.482 m 2 Gewerbefläche und
13.973 Kfz-Stellplätzen, davon 24.011 Mietwohnungen,
33.754 m 2 Gewerbefläche und 10.689 Kfz-Stellplätze im
Eigentum der GWG München umfasst nicht nur Mietwohnungen
und Gewerbeeinheiten sondern auch eine größere
Anzahl von Sozialimmobilien. Hierbei handelt es sich um von
Sozialträgern geführte Einrichtungen wie z. B. Frauenhäuser,
Wohnformen für Schwerbehinderte, Wohnübergangsheime
sowie Heime für problembelastete Einzelhaushalte. Unter dem
Dach der GWG München befindet sich eine „bunte“ Mietergemeinschaft.
Die GWG München bietet eine immer breiter
gefächerte Wohnraumversorgung für Situationen in allen
Lebenslagen. Darum auch unser Konzept WGplus - Wohnen
in Gemeinschaft plus Service.
Mit ihrem Bestand bietet die GWG München wie ausgeführt
eine Wohnraumversorgung für alle Lebenslagen und dies
auch noch auf der Basis einer bezahlbaren Miete. Die monatliche
durchschnittliche Nettokaltmiete für unsere Mietwohnungen
einschließlich des Bestandes der GWG Service GmbH
betrug pro m 2 in 2012 nicht mehr als rund EUR 6,26. 40 %
davon bzw. rund monatlich 2,50 EUR/m 2 haben wir für die
Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung ausgegeben
und damit in unseren Bestand investiert.
Die GWG München steht für eine sozial verantwortliche und
auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Unternehmenspolitik und
dies zum Wohle der Bürger der Landeshauptstadt München.
Die GWG München ist ein verlässlicher Partner der Landeshauptstadt
München und beteiligt sich aktiv an der Umsetzung
der wohnungspolitischen Grundsätze der Landeshauptstadt
München.
Die Geschäftsführer
Hans-Otto Kraus
Dietmar Bock

In den Stadtteilen Berg am Laim,
Au-Haidhausen, Harthof und Sendling-
Westpark hat die GWG München in
den vergangenen Jahren durch umfangreiche
Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen
neue, moderne Wohnungen
erstellt
6

Die GWG München setzte auch im Jahr 2012 ein umfangreiches
Bauprogramm um. Im Mittelpunkt standen dabei die
Sanierungsmaßnahmen in den Münchner Stadtteilen Berg am
Laim, Au-Haidhausen und Sendling-Westpark.
Fertig gestellte
Maßnahmen im Jahr 2012
11 Bauvorhaben
395 Wohneinheiten
270 Stellplätze
5 Gewerbeeinheiten
Durch die GWG München fertig gestellt Maßnahmen
Au-Haidhausen Lilienstraße 25 - 27
Sendling Thalkirchner Straße 190
Sendling-Westpark Krüner Straße 74 - 80
Sendling-Westpark Badgasteiner Straße 4 und 6
Milbertshofen-Am Hart Schleißheimer Straße 309 und 311
Berg am Laim
Berg am Laim
Krumbadstraße 8 - 14 gerade
Krumbadstraße 5 - 13 ungerade
Berg am Laim Bad-Schachener-Straße 71 - 77
ungerade
Berg am Laim
Krumbadstraße 19 - 25 ungerade
Ramersdorf-Perlach Zornedinger Straße 12 - 38
Durch die GWG-Tochter Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung
(MGS) wurde errichtet
Allach-Untermenzing Zum Schwabenbächl 29-31
Berg am Laim
Bad-Schachener-Straße
Berg am Laim
Krumbadstraße
8

Hasenbergl
Aschenbrennerstraße
Hasenbergl
Agnes-Kunze-Platz
13 Bauvorhaben
426 Wohneinheiten
349 Stellplätze
5 Gewerbeeinheiten
Geplante Fertigstellungen
im Jahr 2013
Durch die GWG München werden fertig gestellt
Au-Haidhausen
Lilienstraße 29 - 33 ungerade
Au-Haidhausen Lilienstraße 41 und 43
Sendling-Westpark
Fernpassstraße 36 - 42 gerade
Bogenhausen Effnerstraße 72, Odinstraße 17
Bogenhausen Denninger Straße 189 und 191
Berg am Laim Bad-Schachener-Straße 79 - 105
ungerade
Berg am Laim Gögginger Straße 24
Berg am Laim Bad-Kreuther-Straße 8
Feldmoching-Hasenbergl Agnes-Kunze-Platz 1 und 3
Feldmoching-Hasenbergl Aschenbrennerstraße 32 - 40
gerade
Durch die MGS werden fertig gestellt
Hadern Großhadener Straße 60
Trudering-Riem
Bajuwarenstraße
Schwabing-West Belgradstraße 87-89
9

Urbanes Leben und Wohnen
im besten Sinn
Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses
Sendling
Thalkirchner Straße / Implerstraße
Fertig gestellt: Mai 2012
10

Lagebericht
GWG Städtische
Wohnungsgesellschaft
München mbH
Geschäftsjahr 2012
Geschäfts- und
Rahmen bedingungen
Unternehmensauftrag
Die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH (im Folgenden
auch kurz GWG oder GWG München genannt) ist ein kommunales Unternehmen
und zu 100 % im Besitz der Landeshauptstadt München.
Die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH ist als Muttergesellschaft
mit 100 % an der GWG Servicegesellschaft mbH und mit 94 %
an der MGS Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH beteiligt.
Weiterhin hält sie 100 % der Kommanditanteile der Mietmanagementgesellschaft
der GWG GmbH & Co. KG.
Nach dem Gesellschaftsvertrag ist der Zweck der Gesellschaft vorrangig
eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung für breite
Schichten der Bevölkerung (gemeinnütziger Zweck). Der räumliche
Geschäftskreis der Gesellschaft umfasst die Region München, wobei der
Schwerpunkt der geschäftlichen Aktivitäten in der Landeshauptstadt liegt.
Neben dem Hauptfeld der Bestandsbewirtschaftung betreibt der GWG-Konzern
darüber hinaus zusammenfassend noch Projektmanagement, Stadtsanierung,
ein soziales Quartiersmanagement, die Umsetzung städtebaulicher
Entwicklungen – teilweise mit modellhaftem Charakter –, Abbrüche
von Altbauten, die Neuerstellung von Mietwohnungen auf eigenen Grundstücken,
den Ankauf von Grundstücken zum Zweck der Bebauung, den
Ankauf von Mietwohnungsbeständen, umfassende Modernisierungsmaßnahmen
sowie fallweise den Verkauf von neu erstellten Eigentumswohnungen,
die sich überwiegend in den Wohnquartieren der GWG München
befinden.
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Das Weltwirtschaftswachstum hat sich im ersten Halbjahr 2012, wie bereits
von den führenden Wirtschaftsforschungsinstituten und Fachleuten prognostiziert,
weiter abgeschwächt. Vor allem die zu geringe Nachfrage in
wichtigen Schwellenländern wie China und die Staatsschuldenkrise in der
Euro-Zone lässt die Weltkonjunktur auf der Stelle treten.
Im Euroraum hat sich das Wirtschaftsklima in 2012 weiter verschlechtert.
Nach Einschätzung der EU-Kommission ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in
der Europäischen Union in 2012 0,3 Prozent geschrumpft. Für 2013 wird
ein Wachstum von 0,4 Prozent erwartet. Als Hauptgrund für die angespannte
Wirtschaftslage im Euroraum werden von den Wirtschaftsexperten
die „öffentlichen Haushaltsdefizite“, die fehlende Nachfrage und die hohe
Arbeitslosigkeit genannt. Dies lässt eine tiefgreifende wirtschaftliche Erholung
im Euroraum in den nächsten Monaten nicht erwarten.
Auch das Weltwirtschaftswachstum in den kommenden Monaten hängt
maßgeblich von der weiteren Entwicklung der europäischen Schuldenkrise
ab. Dies macht es bei den Krisenländern notwendig, strikt am Kurs der fiskalischen
Konsolidierung festzuhalten und Strukturreformen umzusetzen.
Die deutsche Wirtschaft zeigte sich im Berichtszeitraum im europäischen
Vergleich relativ stabil. Zum ersten Quartal legte das bereinigte Bruttoinlandsprodukt
(BIP) laut statistischem Bundesamt gegenüber den Vormonaten
wieder um 0,5 % zu. Die aktuelle Prognose für die Entwicklung des
deutschen Bruttoinlandsprodukts für 2013 lässt nach dem Institut für Wirtschaftsforschung
an der Universität München einen Anstieg um 0,7 %
erwarten.
Im Wesentlichen sorgten das Bauhauptgewerbe mit einer stabilen Auftragslage
im Wohnungs- bzw. öffentlichen Bau und der private Konsum für positive
Impulse. Die relativ günstige Beschäftigungs- und Einkommensentwicklung
waren maßgeblich für den positiven privaten Konsum. Die zu erwartenden
positiven Rahmenbedingungen in Deutschland für 2013, wie die
Entwicklung der Beschäftigung, der Tariflöhne und der Preise, die Entlastung
bei der Einkommensteuer und die Senkung der gesetzlichen Rentenbeiträge,
lassen auch in den nächsten Monaten eine steigende Kaufkraft
bei den Verbrauchern erwarten.
11

Gelungene Optimierung bestehender
Wohnanlagen
Modernisierung, Aufstockung,
Neubau
Ramersdorf-Perlach
Zornedinger Straße 12-38
Fertig gestellt: Juni 2012

Stellung des Unternehmens am Markt
Vom Gesamtwohnungsbestand in München entfielen am 31. Dezember
2012 insgesamt rund 3,6 % auf den vom GWG-Konzern zu verantwortenden
Mietwohnungsbestand. Der GWG-Konzern bzw. die GWG München
zählt zu den großen Münchner Wohnungsunternehmen.
Wichtige Ereignisse und Entwicklungen im Geschäftsjahr
Im Geschäftsjahr 2002 wurden 2.586 Wohnungen, 761 m² Gewerbefläche
sowie Garagen und Stellplätze an die Mietmanagementgesellschaft der
GWG GmbH & Co. KG im Wege eines Erbbaurechtsvertrags verkauft. Die
Verwaltung der Wohnungen erfolgte bis zum Geschäftsjahr 2012 durch die
GWG Servicegesellschaft mbH. Die GWG hat eine Option zum Rückerwerb
ausgeübt und zum 31.12.2012 die Bestände zum vereinbarten Kaufpreis
erworben.
Zum 1. Januar 2012 hat die GWG München von der Landeshauptstadt
München 307 Wohnungen und 5.480 m² Gewerbefläche erworben. Die
Bestände wurden in Höhe von zwei Drittel des Kaufpreises in Form einer
Kapitalerhöhung durch Sacheinlage durch den Gesellschafter übertragen.
Das verbliebene Drittel des Kaufpreises wurde durch Darlehen refinanziert
und bar bezahlt.
Die GWG München hat am 26. November 2012 mit Wirkung zum 1.1.2012
von der MGS München 195 Wohnungen und 724 m² Gewerbefläche
zuzüglich Tiefgaragenstellplätze erworben.
Die GWG München bewirtschaftete für die Landeshauptstadt München im
Rahmen eines Pachtvertrags auf eigene Rechnung einen Bestand von
1.041 frei finanzierten Mietwohnungen, 1.595 m² Gewerbefläche und
141 Garagen. Dieser Bestand wurde zum 1. Januar 2012 im Rahmen eines
Erbbaurechtvertrags auf die GWG übertragen.
Am 1. Januar 2012 übernahm die GWG München vom Sozialreferat zusätzlich
666 Wohnungen und 17.000 m² Gewerbefläche sowie vom Kommunalreferat
zusätzlich 240 Wohnungen und 4.640 m² Gewerbefläche in die Verwaltung.
Geschäftsverlauf
Bewirtschaftung des eigenen Grundbesitzes
Die GWG München bewirtschaftete zum 31. Dezember 2012 einen eigenen
Bestand von insgesamt 24.011 Mietwohnungen, 33.754 m² Gewerbefläche,
sowie insgesamt 10.689 Kfz-Stellplätze. 16,2 % der Mietwohnungen sind
ofenbeheizt. Die Wohn- und Nutzfläche aller Wohn- und Gewerbeeinheiten
betrug am 31. Dezember 2012 insgesamt 1.384.851 m² (1.153.017 m² am
31. Dezember 2011).
Der eigene Bestand erhöhte sich in 2012 gegenüber dem Vorjahr um
4.204 Mietwohnungen, und 1.158 Garagen, Stellplätze in Tiefgaragen bzw.
oberirdische Stellplätze. Die Gewerbefläche erhöhte sich um 10.807 m².
Vom gesamten eigenen Mietwohnungsbestand der GWG München mit
24.011 Einheiten (Vorjahr: 19.807 Einheiten) waren 14.160 Wohnungen
(Vorjahr: 10.530 ) frei finanziert und 9.851 Wohnungen (Vorjahr: 9.277) im
geförderten Mietwohnungsbau errichtet.
Am 31. Dezember 2012 betrug die monatliche Nettokaltmiete der GWGeigenen
Mietwohnungen (ohne Berücksichtigung der zum 31.12.2012
zugegangenen 2.586 Wohnungen der Mietmanagement KG ) EUR 6,21/m²
gegenüber EUR 6,12/m² im Vorjahr.
Die anteilige Mietausfallquote durch Erlösschmälerung aus Mietminderung,
bezogen auf die Jahresnettosollmiete, erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr
von 0,6 % auf 0,9 %. Der Anstieg der Mietminderungen ist auf die Tunnelbaumaßnahmen
am Mittleren Ring sowie auf Instandsetzungsmaßnahmen
in bewohnten Gebäuden zurückzuführen.
13

Im Jahr 2012 verringerte sich die Fluktuationsrate (Auszüge bezogen auf
den Kernbestand) geringfügig von 6,9 % auf 6,8%.
Der vermietungsbedingte Wohnungsleerstand, bezogen auf den Kernbestand
der GWG München verminderte sich zum Stichtag 31. Dezember
2012 im Verhältnis zum Vorjahr von 0,7 % auf 0,6%.
Der Investitionsbestand der GWG München von 447 Wohnungen blieb bei
der Ermittlung der Leerstandsdaten und der Fluktuationsrate jeweils unberücksichtigt,
da es sich hierbei um einen Bestand handelt der zur Freimachung
mit anschließendem Abbruch bestimmt ist.
Eine weitere Nutzung zu Wohnzwecken ist aus diesem Grund nicht vorgesehen.
Neubau, Modernisierung, Instandsetzung, Instandhaltung
In 2012 wurden 297 geförderte und 74 frei finanzierte Wohnungen durch
Neubau oder umfassende Modernisierung sowie fünf Gewerbeeinheiten fertig
gestellt bzw. bezugsfertig.
In 2012 betrug das bilanzierte Investitionsvolumen im Mietwohnungsneubaubereich
EUR 61,8 Mio. (Vorjahr: EUR 38,4 Mio.) und im Bereich der
umfassenden Modernisierungen EUR 9,9 Mio. (Vorjahr: EUR 26,2 Mio.).
Weitere EUR 147,3 Mio. wurden zum Kauf von Mietwohnungen und
Gewerbeeinheiten von der Landeshauptstadt und von Konzerngesellschaften
investiert.
Für die Instandhaltung des Immobilienbestandes (inkl. Kanalsanierung) wurden
in 2012 EUR 34,4 Mio. aufgewendet (Vorjahr: EUR 35,4 Mio.). Dies entspricht
einem Wert von EUR 29,71 pro m² (Vorjahr: 31,85 EUR/m²) inklusive
der anteiligen Personal- und Sachkosten der GWG.
Für Betriebs- und Heizkosten wurden in 2012 inklusive der anteiligen Personal-
und Sachkosten der GWG pro m² EUR 3,27 (Vorjahr: 2,66 EUR/m²) aufgewendet.
Der Anstieg ist im Wesentlichen durch die Bildung eine Rückstellung
für ausstehende Betriebskosten in Höhe von EUR 2,8 Mio. verursacht,
die als solche im Vorjahr nicht gebildet wurde.
Bewirtschaftung fremden Grundbesitzes
Verwaltung nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Die GWG München verwaltete zum 31. Dezember 2012 insgesamt 13 Wohnungseigentümergemeinschaften
mit 929 Eigentumswohnungen und
730 Garagenstellplätzen (hiervon 104 Wohnungen und 79 Garagenstellplätze
im Eigentum der GWG München). Darüber hinaus wurden noch
20 Teileigentumsobjekte mit 100 überwiegend gewerblich bzw. sozial
genutzten Teileigentumseinheiten verwaltet.
Verwaltung von Mietwohnungen und Gewerbeeinheiten Dritter
Zum 31. Dezember 2012 wurden durch die GWG München insgesamt
3.240 Wohnungen, 112.728 m² Gewerbefläche und 3.284 Kfz-Stellplätze
für insgesamt drei Referate der Landeshauptstadt München sowie für die
Tochtergesellschaft MGS verwaltet. Teile des für die Landeshauptstadt München
und für die MGS verwalteten Bestands wurden in 2012 im Zuge der
Neuordnung des städtischen Grundbesitzes ins Eigentum der GWG München
überführt.
Wohnungseigentumsmaßnahmen
Im Berichtsjahr wurden aus dem Bestand zur Vermietung vorgesehener
Eigentumswohnungen zehn Wohnungen verkauft. Besitzübergang erfolgte
jeweils in 2012.
15

Bauen mit Holz
Eine überzeugende Ökobilanz
Modernisierung und Ergänzung in Holz
Sendling-Westpark
Badgasteiner Straße 4, 6, 6a / Fernpaßstraße 36-42
Fertig gestellt: Januar 2012
Geschosswohnungsbau
16

Lage der Gesellschaft
Ertragslage
Die GWG erzielte im Geschäftsjahr einen Jahresüberschuss von TEUR
4.939,9 (Vorjahr: TEUR 4.441,4), wobei sich die Umsatzerlöse einschließlich
abgerechneter Betriebs- und Heizkosten auf EUR 145,4 Mio (Vorjahr:
EUR 137,6 Mio) beliefen.
Bereinigt um die Ergebnisbelastungen aus der Instandhaltung der Entwässerungsanlagen
belief sich das Ergebnis in 2012 auf TEUR 12.755,5 (Vorjahr:
TEUR 13.993,2).
Das Rohergebnis betrug EUR 85,6 Mio und lag damit über dem Vorjahreswert
von EUR 76,2 Mio.
Als Finanzergebnis wurde in der Berichtsperiode ein Wert von EUR
-25,4 Mio. (Vorjahr: EUR -24,2 Mio.) ermittelt. Im Finanzergebnis ist neben
den Zinsaufwendungen aus der Objektfinanzierung und den Erträgen aus
Wertpapieren sowie Zinserträgen auch ein Verlustausgleich in Höhe von
EUR 9,8 Mio (Vorjahr: EUR 10,6 Mio) aufgrund eines abgeschlossenen
Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages mit der GWG Servicegesellschaft
enthalten.
Mit Beschlüssen vom 2. Juli 2008 und 17. Dezember 2008 hat der Stadtrat
auf die ursprünglich geplante Ausschüttung einer Dividende bis zum Jahr
2019 verzichtet. Stattdessen sind die eingesparten Beträge für zusätzliche
ökologische bzw. energetische und soziale Projekte, ein höheres Neubauvolumen
sowie Ankäufe von Wohnimmobilien zu verwenden.
Die Eigenkapitalrentabilität beträgt 1,4 % (Vorjahr: 1,4 %), die Gesamtkapitalrentabilität
beläuft sich auf 2,1 % (Vorjahr: 2,0 %).
Die Ertragslage wird allgemein als zufrieden stellend eingeschätzt.
Finanzlage
Die liquiden Mittel verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um EUR
22,2 Mio. Dabei standen den Mittelabflüssen aus der Investitionstätigkeit
in Höhe von EUR 96,7 Mio. Mittelzuflüsse aus der Finanzierungstätigkeit in
Höhe EUR 60,1 Mio. sowie aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe
von EUR 14,4 Mio. gegenüber.
Zwei Zerobonds, die am 28.12.2012 mit einem Gesamtbetrag von EUR
55,9 Mio. zurückbezahlt wurden, wurden zum Ankauf der Bestände der
Mietmanagementgesellschaft der GWG GmbH & Co. KG verwendet.
Die durchschnittliche Verschuldung der Bestände mit einem Baujahr bis
einschließlich 1990 betrug 193,8 EUR/m² (ohne Berücksichtigung der einzelofenbeheizten
Bestände).
Bei den Beständen ab Baujahr 1990 betrug die durchschnittliche Verschuldung
1.368,2 EUR/m².
Die Zinsanteilsquote beträgt 19,9 % (Vorjahr: 19,0 %).
Die Gesellschaft schließt zur Finanzierung ihrer Projekte langfristige Darlehensverträge
ab. Darüber hinaus werden die sich bietenden Förderprogramme
bei Darlehensfinanzierungen genutzt. Um sich das derzeit niedrige
Zinsniveau möglichst dauerhaft zu sichern wurden Zinsfestschreibungen von
bis zu 30 Jahren mit den Kreditgebern vereinbart.
Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr 2012 jederzeit gegeben und ist
auch für die überschaubare Zukunft gewährleistet. Die Finanzverhältnisse
sind geordnet.
Vermögenslage
Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um EUR 114,0 Mio.
saldiert um die Abschreibungen auf EUR 1.130,7 Mio. erhöht. Diese Erhöhung
beruht im zum einen auf dem Erwerb von Beständen der Landeshauptstadt
München sowie von Konzerngesellschaften.
Zum anderen erhöhte sich das Anlagevermögen durch die im Berichtszeitraum
fertig gestellten sowie im Bau befindlichen Baumaßnahmen.
17

Die Beendigung des Sonderfinanzierungsmodells führte zu einer erheblichen
Verringerung der Finanzanlagen um 99% verglichen zum Vorjahr zu Gunsten
der Sachanlagen, da sowohl die Wertpapiere des Anlagevermögens als
auch die Ausleihungen an verbundene Unternehmen zum Erwerb der
Bestände der Mietmanagement KG eingesetzt wurden.
Darüber hinaus bilanziert die GWG im Umlaufvermögen überwiegend die
unfertigen Leistungen in Höhe von EUR 39,9 Mio. (Vorjahr: EUR 32,3 Mio.),
die in 2013 mit den Mietern abgerechnet werden sowie die Flüssigen Mittel
in Höhe von EUR 31,3 Mio. (Vorjahr: 53,6 Mio.).
Im Eigenkapital wurde das Stammkapital durch eine Kapitalerhöhung gegen
Sacheinlage um EUR 24,6 Mio. im Rahmen der Übernahme der Bestände
der Landeshauptstadt München (Kommunalreferat) erhöht. Darüber hinaus
wurde der Jahresüberschuss des Vorjahres vollständig in die Gewinnrücklagen
eingestellt.
Die gesellschaftsvertragliche Rücklage wurde in die anderen Gewinnrücklagen
überführt.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern
erhöhten sich um EUR 52,9 Mio. auf EUR 782,3 Mio. Die Veränderung stellt
den Saldo aus Darlehensneuvalutierungen, Darlehensübernahmen und Tilgungen
im Geschäftsjahr 2012 dar.
Die Erhöhung der Rückstellungen um EUR 5,8 Mio. ist im Wesentlichen auf
die Anpassung der Rückstellung für unterlassene Instandhaltung an den Entwässerungsanlagen
sowie der im Geschäftsjahr neu gebildeten Rückstellung
für ausstehende Betriebskosten zurückzuführen.
Die Eigenkapitalquote bleibt damit zum 31. Dezember 2012 gegenüber dem
Vorjahr unverändert bei 28,0%.
Die Eigenkapitalausstattung wird als angemessen beurteilt.
Die Vermögenslage der GWG München ist geordnet.
Nachtragsbericht 2013
Zum 1. Januar 2013 hat die GWG München von der Landeshauptstadt
München 1.212 Wohnungen und eine Gewerbefläche von 3.912 m²
erworben. Dabei handelt es sich um Verwaltungseinheiten des Referates für
Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München, die sich zum
größten Teil in der Nähe des Bestands der GWG München befinden. Der
Erwerb erfolgte in Form einer Kapitalerhöhung durch Sacheinlage in Höhe
von EUR 48.960.000 durch den Gesellschafter.
Ansonsten sind keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.
Chancen und Risiken der
künftigen Entwicklung
Beschreibung des Risikomanagements
Die GWG praktiziert ein datenbankgestütztes Risikomanagement mit Bewertung
der Einzelrisiken durch Mitarbeiter(-innen). Zusätzlich beinhaltet das
Risikomanagementsystem eine Auswertung von Kennzahlen sowie turnusmäßige
Berichterstattungen.
Darüber hinaus erstellt die Gesellschaft Mehrjahrespläne und setzt sich hierbei
mit den wertbeeinflussenden Faktoren sowie deren Auswirkungen auf
die erwarteten Unternehmensergebnisse auseinander.
Wesentliche Risiken, die einen besonderen Einfluss auf die Finanz-, Vermögens-,
und Ertragslage der Gesellschaft haben könnten sind aus heutiger
Sicht nicht erkennbar.
19

Gut für die Umwelt
Neubau Plusenergiehaus
Sendling-Westpark
Krüner Straße 74-80
Fertig gerstellt: Dezember 2012
20

Chancen und Risiken für die GWG GmbH
Die GWG hält ihre Bestände in dem auch international hoch geschätzten
Wirtschaftstandort München, der durch geringe Arbeitslosigkeit, hohen
Zuzug und derzeit stark steigende Immobilienpreise gekennzeichnet ist.
Es besteht ein hoher Nachfrageüberhang nach bezahlbaren Wohnraum, der
durch den Wohnungsmarkt nicht abgedeckt werden kann. Aufgrund eines
Vermietungsstands von mehr als 99% überwiegen derzeit die Chancen im
Hinblick auf den gehaltenen Wohnungsbestand, gleichwohl kann die
GWG aufgrund ihres Auftrags einkommensschwächeren Bürgerinnen und
Bürgern einen Zugang zu bezahlbaren Wohnraum diese Chancen nur in
eingeschränktem Umfang in Form von Verkaufserlösen bzw. Mietsteigerungen
realisieren.
Die GWG sieht sich in dem angespannten Wohnungsmarkt mehreren Herausforderungen
gegenüber. Die im Rahmen der Hausbewirtschaftung erzielten
Überschüsse müssen sowohl ausreichen den Wohnungsbestand zu
erhalten und zu verbessern als auch die in 2012 übernommenen und in
den Folgejahren noch zu übernehmenden Bestände auf einen zeitgemäßen
Wohnstandard zu bringen. In diesem Zusammenhang ist auf die 3.880
Wohneinheiten im Bestand verwiesen, die noch mit Einzelöfen beheizt werden.
Zugleich müssen Eigenmittel für die Durchführung des Neubauprogramms
bereit gestellt werden.
Preissteigerungen bei bezogenen Leistungen können nicht vollumfänglich
durch Mietanpassungen kompensiert werden, insofern bleiben die Ergebnisse
aus der Hausbewirtschaftung tendenziell unter Druck.
Als weiterer Belastungsfaktor sind die ordnungspolitischen Vorgaben zu
nennen insbesondere in den Bereichen energetische Sanierung, Klimaschutz
und Überwachung und Sanierung bestehender Entwässerungssysteme.
Für Maßnahmen zur Sanierung der eigenen Entwässerungssysteme wurden
allein in 2012 EUR 7,8 Mio. aufgewendet – in Summe wurden für diese
Maßnahmen bis 2017 mehr als EUR 30 Mio. eingeplant.
Bei Neuinvestitionen insbesondere im geförderten Mietwohnungsbau zeichnet
sich vermehrt ab, dass die Erwartung einer positiven Rendite auf das
eingesetzte Kapital nicht immer erfüllt werden kann.
Insofern bleibt abzuwarten, ob die Ausweitung des Wohnungsangebots das
Bewirtschaftungsergebnis auch in Zukunft uneingeschränkt positiv beeinflusst.
Die Gesellschaft verfügt über einen guten Zugang zu Finanzierungsmitteln
zu historisch niedrigen Zinsen. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden,
dass die Notenbanken ihre sehr expansive Geldpolitik einschränken und
die Zinssätze am Markt wieder ansteigen. Aufgrund der langfristigen Finanzierung
unserer Projekte würde sich eine solche Entwicklung erst mit einem
gewissen Zeitverzug in den Unternehmensergebnissen widerspiegeln.
Einige Gebäude des Bestands sind mit asbesthaltigem Material belastet.
Betroffen sind insgesamt 21 Verwaltungseinheiten, wobei es sich in der
Hauptsache um Fassadenbekleidungen handelt. Akuter Handlungsbedarf
besteht nicht.
Nach dem heutigen Kenntnisstand bestehen keine den Bestand der Gesellschaft
gefährdende oder sonstige Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die
Vermögens,- Finanz- und Ertragslage.
21

Prognosebericht
2013 bis 2017
Gemäß den Prognosen der Wirtschaftsforschung ist für Deutschland in den
nächsten beiden Jahren mit einem steigenden Wirtschaftswachstum zu rechnen,
wobei die Entwicklung in Deutschland positiver verlaufen sollte als in
den anderen führenden europäischen Wirtschaftsnationen.
Der Planungszeitraum 2013 bis 2017 wird durch eine umfangreiche Bauund
Modernisierungstätigkeit geprägt sein.
Somit werden insgesamt innerhalb der nächsten fünf Jahre durchschnittlich
364 Wohneinheiten p. a. fertig gestellt.
Das Gesamtinvestitionsvolumen der GWG München für ihren eigenen
Bestand, bezogen auf alle Baumaßnahmen einschließlich Grundstücksankäufe,
wird im Planungszeitraum 2013 bis 2017 insgesamt EUR 345,5 Mio.
umfassen (davon in 2013: EUR 85,1 Mio.). Hinzu kommen noch Fremdkosten
für die Instandhaltung / -setzung in Höhe von EUR 178,3 Mio. (davon
in 2013: EUR 34,2 Mio.). Insgesamt werden damit von 2013 bis 2017 für
Bau- und Erhaltungsinvestitionen voraussichtlich EUR 523,8 Mio. ausgegeben
(davon in 2013: EUR 119,3 Mio.).
Mit dem Abschluss der kompletten umfassenden Modernisierung aller eigenen
ofenbeheizten, frei finanzierten Wohnungen, bzw. deren Abbruch und
Neubau bei nicht mehr erhaltenswerten Beständen, wird gemäß derzeitiger
Planung erst innerhalb der nächsten 20 Jahre gerechnet. Dies wird zur Folge
haben, dass trotz intensiver Tilgung der bestehenden Darlehen die Höhe der
langfristigen Verbindlichkeiten durch Neuaufnahme von Baudarlehen weiterhin
steigen wird.
Im Jahr 2014 ist der Erwerb von weiteren Objekten aus dem Bestand der
Landeshauptstadt München geplant, die bereits durch die GWG verwaltet
werden. Dabei handelt es sich um Wohnungen des Sozialreferats der Landeshauptstadt
München (Wohnheime und Unterkunftsanlagen). Die eigentumsrechtliche
Übertragung soll in Form einer Kapitalerhöhung durch Sacheinlage
erfolgen.
Für die kommenden Geschäftsjahre bis 2016 wird mit einer weitgehend
konstanten positiven Ergebnisentwicklung gerechnet.
Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen an den Entwässerungsanlagen
wird in 2017 wieder mit einem Ergebnis über EUR 13,0 Mio. gerechnet.
München, den 28. Februar 2013
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH
Die Geschäftsführer
gez.:
Hans-Otto Kraus
gez.:
Dietmar Bock
23

Bilanz zum 31.12.2012
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH, München
Aktivseite
Geschäftsjahr
Euro
Vorjahr
Euro
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
3.102.841,72
3.692.671,70
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
Technische Anlagen und Maschinen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen auf Grundstücke
Sachanlagen insgesamt
1.072.830.808,73
7.937.721,82
182.488,89
510.893,77
1.602.818,50
2.257.957,16
36.649.907,70
2.152.666,88
2.676.777,67
1.126.802.041,12
854.925.634,70
7.246.477,16
182.488,89
5.652.310,23
1.316.881,46
2.370.247,22
43.574.440,26
3.700.766,65
11.097.001,88
930.066.248,45
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Wertpapiere des Anlagevermögens
Sonstige Ausleihungen
Finanzanlagen insgesamt
535.308,64
0,00
0,00
284.590,59
819.899,23
535.308,64
28.957.861,16
53.163.948,71
287.164,45
82.944.282,96
Anlagevermögen insgesamt
1.130.724.782,07
1.016.703.203,11
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke mit unfertigen Bauten
Unfertige Leistungen
Summe zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
3.121.294,75
0,00
3.408.985,79
39.944.708,98
46.474.989,52
3.108.579,86
103.217,88
1.388.673,68
32.328.070,85
36.928.542,27
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen an verbundene Unternehmen
Sonstige Vermögensgegenstände
Summe Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1.382.999,56
769.707,51
272.089,03
1.844.416,17
1.165.638,43
6.118.402,35
11.553.253,05
834.278,89
1.292.393,60
319.995,70
131.985,91
0,00
4.753.219,13
7.331.873,23
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
31.336.331,52
53.572.235,07
Umlaufvermögen insgesamt
89.364.574,09
97.832.650,57
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
2.413.497,74
0,00
2.528.303,58
101.419,35
Rechnungsabgrenzungsposten insgesamt
2.413.497,74
2.629.722,93
Bilanzsumme
1.222.502.853,90
1.117.165.576,61
24

Bilanz zum 31.12.2012
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH, München
Passivseite
Eigenkapital
Geschäftsjahr
Euro
Vorjahr
Euro
Gezeichnetes Kapital
124.559.800,00
100.000.000,00
Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklage
Andere Gewinnrücklagen
0,00
212.870.657,87
50.000.000,00
158.429.294,31
Summe Gewinnrücklagen
Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt
212.870.657,87
4.939.920,76
342.370.378,63
208.429.294,31
4.441.363,56
312.870.657,87
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Sonstige Rückstellungen
10.839.099,08
23.286.597,75
10.893.631,81
17.455.823,52
Rückstellungen insgesamt
34.125.696,83
28.349.455,33
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
(davon aus Steuern: EUR 2.930.050,50;
Vorjahr EUR 895.855,97)
583.569.074,74
198.747.120,57
48.374.074,23
9.723.006,87
0,00
2.936.642,04
542.804.400,40
186.648.876,43
42.267.261,63
1.194.063,85
753.295,00
994.790,51
Verbindlichkeiten insgesamt
843.349.918,45
774.662.687,82
Rechnungsabgrenzungsposten
2.656.859,99
1.282.775,59
Bilanzsumme
1.222.502.853,90
1.117.165.576,61
25

Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr vom 01.01. - 31.12.2012
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH, München
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung
aus Verkauf von Grundstücken
aus Betreuungstätigkeit
aus anderen Lieferungen und Leistungen
Geschäftsjahr
Euro
136.207.214,21
2.116.663,38
3.656.918,71
3.392.325,47
Vorjahr
Euro
130.124.760,76
2.385.027,28
2.744.192,33
2.343.850,03
Umsätze
145.373.121,77
137.597.830,40
Erhöhung des Bestands an
zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen (i.Vj. Verminderung)
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und
Leistungen
Aufwendungen für Betriebskosten
Aufwendungen für Instandhaltung
andere Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen
9.546.447,25
4.105.060,11
14.623.613,51
-45.498.170,10
-34.438.026,87
-3.421.185,48
-3.892.571,26
-750.999,02
-6.586.329,00
3.539.165,02
15.203.193,96
-31.185.888,56
-35.356.671,03
-4.095.097,18
-2.067.097,02
-825.996,58
Rohergebnis
85.647.289,91
76.223.110,01
Personalaufwand
Löhne und Gehälter
soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: EUR 1.556.691,58
(Vorjahr: EUR 1.818.217,20)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 19.224,57
(Vorjahr: EUR 19.224,57)
Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 1.508.262,85
(Vorjahr: EUR 1.726.236,88)
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon Verzinsung von Rückstellungen EUR 704.632,00
(Vorjahr EUR 716.772,19)
Aufwendungen aus Ergebnisabführungsvertrag
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Außerordentliche Aufwendungen
Außerordentliches Ergebnis
Sonstige Steuern
-15.193.582,05
-4.634.673,57
-21.932.137,13
-13.345.279,08
19.224,57
4.291.939,14
235.708,01
-20.157.995,72
-9.781.088,61
5.149.405,47
-149.104,27
-149.104,27
-60.380,44
-13.756.358,19
-4.698.893,15
-18.811.268,65
-10.059.322,37
19.224,57
4.371.411,24
363.640,45
-18.419.007,51
-10.580.113,54
4.652.422,86
-149.104,27
-149.104,27
-61.955,03
Jahresüberschuss
4.939.920,76
4.441.363,56
26

Anhang zum
Jahresabschluss für 2012
Allgemeine Erläuterungen
und Angaben
zum Jahresabschluss
Der Jahresabschluss ist nach den Bestimmungen des Handelsgesetzbuches erstellt.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Bestimmungen
der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von
Wohnungsunternehmen.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH (nachstehend GWG München
genannt) ist zum Abschlussstichtag als große Kapitalgesellschaft im Sinne des
§ 267 HGB einzustufen.
Erläuterungen
zu den Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für den Ansatz von Geldbeschaffungskosten
in der Aktiven Rechnungsabgrenzung wurde Gebrauch gemacht. Auf die Aktivierung
aktiver latenter Steuern wurde gemäß § 274 Abs. 1 HGB verzichtet.
Bewertungsmethoden:
Anlagevermögen
Die immateriellen Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten bewertet.
Eigenleistungen im Zusammenhang mit der Anschaffung und Implementierung des
im Geschäftsjahr 2010 erworbenen Software-Systems wurden, soweit sie Einzelkosten
betreffen, aktiviert und auf eine Nutzungsdauer von fünf Jahren verteilt. Bei Standardlizenzen
werden drei Jahre und bei Parkplatzkontingenten 80 Jahre Nutzungsdauer
zugrunde gelegt.
Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind mit den Anschaffungs- oder
Herstellungskosten vermindert um lineare planmäßige und soweit erforderlich, außerplanmäßige
Abschreibungen angesetzt.
Den Grundstücken mit Wohnbauten wird allgemein eine Nutzungsdauer von 80 Jahren
beigemessen.
Nachträgliche Herstellungskosten werden auf die Restnutzungsdauer linear verteilt.
Neuzugänge des Geschäftsjahres im Sachanlagevermögen werden zeitanteilig abgeschrieben.
Bei den zum Abbruch vorgesehenen Gebäuden wurden im Geschäftsjahr außerplanmäßige
Abschreibungen in Höhe von TEUR 140,6 aufgrund der fortlaufenden Entmietung
der Gebäude vorgenommen.
Umfassende Modernisierungen werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben.
Außenanlagen werden über eine Nutzungsdauer von 15 Jahre linear abgeschrieben.
Grundstücke mit anderen Geschäftsbauten werden auf 15 bzw. 30 Jahre linear abgeschrieben.
Neben Fremdkosten wurden eigene Architekten- und Ingenieurleistungen, angemessene
Teile der Gemeinkosten sowie Kosten für allgemeine Verwaltung bzw. der Werteverzehr
des Anlagevermögens, soweit er durch die Fertigung veranlasst war, aktiviert.
Vom Wahlrecht für die Aktivierung von Zinsen für Fremdkapital während des Herstellungszeitraumes
wurde kein Gebrauch gemacht.
Erhaltene Baukostenzuschüsse wurden von den Herstellungskosten abgesetzt und im
Anlagenspiegel als Abgang gezeigt.
Bei der Position „Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten“ wurden in Vorjahren
außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert gemäß
§ 253 Abs. 2 Satz 3 HGB in Höhe von insgesamt TEUR 1.810,0 vorgenommen. Die
Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung bestanden im Geschäftsjahr mit Einschränkung
weiterhin. So wurde aufgrund wertverbessernder Maßnahmen und gestiegener
Vermietungserlöse eine Wertaufholung in Höhe von TEUR 280,0 berücksichtigt.
27

Die unter den technischen Anlagen ausgewiesenen Photovoltaikanlagen werden
über eine Nutzungsdauer von 20 Jahren abgeschrieben.
Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird eine Gesamtnutzungsdauer
zwischen 3 und 10 Jahren angenommen.
Für geringwertige Wirtschaftsgüter in Höhe von 150,00 bis 1.000,00 Euro
wurde ein Sammelposten gebildet und auf 5 Jahre abgeschrieben.
Anzahlungen auf Grundstückserwerbe mit Übergang von Besitz, Nutzen und
Lasten im folgenden Geschäftsjahr wurden mit dem Nominalbetrag aktiviert.
Die Finanzanlagen sind mit den Anschaffungskosten bilanziert. Unter Anteile
an verbundenen Unternehmen ist eine Beteiligung an der MGS GmbH
(94 %) ausgewiesen. Die im Vorjahr unter Finanzanlagen ausgewiesenen
Zerobonds erhöhten sich im Geschäftsjahr durch Zinserträge in Höhe von
TEUR 2.783,7 auf TEUR 55.947,6 bevor sie am 28.12.2012 zum Kurswert
von 100 % eingelöst wurden. Der Einlösungsbetrag wurde zum Erwerb der
Bestände der Mietmanagementgesellschaft der GWG GmbH & Co. KG verwendet
(siehe nachfolgende Ausführungen zum Sonderfinanzierungsmodell).
Rückabwicklung Sonderfinanzierungsmodell
Im Geschäftsjahr 2002 wurden 2.586 Wohnungen an die Mietmanagementgesellschaft
der GWG GmbH & Co. KG (im folgenden KG) verkauft; dabei
wurden in erheblichem Umfang stille Reserven erfolgswirksam realisiert. Die
Grundstücke wurden im Erbbaurecht überlassen. Hieraus erzielte die GWG
München Erbbauzinsen in Höhe von TEUR 9.835,7 jährlich. Zur Finanzierung
des Erwerbs wurde der KG ein Gesellschafterdarlehen (Zinssatz 5,5 %; Zinsertrag
2012: TEUR 1.508,2) mit einem Restschuldstand am 30.12.2012 von
TEUR 24.817,7 gewährt. Die Wohnungen wurden zum 31.12.2012 zum vereinbarten
Kaufpreis in Höhe von TEUR 80.765,3 von der GWG München
zurückerworben. Liquiditätsmäßige Auswirkungen aus dem Rückerwerb ergaben
sich für die GWG München nicht, da zur Finanzierung des Rückkaufs
das ausgereichte Gesellschafterdarlehen (Restschuld zum Erwerbszeitpunkt
TEUR 24.817,7) sowie restlich zweckgebundene Wertpapiere (Einlösung zum
Kurswert von 100 %) eingesetzt wurden. Somit wurde das Sonderfinanzierungsmodell
mit Ablauf des Geschäftsjahres 2012 abgewickelt. Die GWG
München hatte sich verpflichtet, einen Ergebnisabführungsvertrag mit der
Tochtergesellschaft GWG Servicegesellschaft mbH, München, die die
Bestände im Rahmen eines Mietmanagementvertrages bewirtschaftet hat,
abzuschließen. Bei dieser Tochtergesellschaft entstanden durch Mietzahlungen
nachhaltig Verluste, die allerdings durch korrespondierende Einnahmen
bei der GWG München im Wesentlichen wieder ausgeglichen wurden. Die
GWG Servicegesellschaft mbH wird nach Beendigung des Mietmanagementvertrages
einen neuen Geschäftszweck erhalten und andere Aufgaben im
GWG Konzern übernehmen.
Umlaufvermögen
Verkaufsgrundstücke werden mit den Anschaffungs- bzw. mit den Herstellungskosten
ausgewiesen.
Die Unfertigen Leistungen sind in Höhe der voraussichtlich abrechenbaren
Kosten angesetzt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalbeträgen
bilanziert.
Den Risiken bei den Mietforderungen wurde durch die Bildung von Pauschalwertberichtigungen
Rechnung getragen. Von den Forderungen aus Vermietung
ist eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von TEUR 431,5 (im Vorjahr
TEUR 218,8) abgesetzt.
Abgrenzungsposten
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden über die Laufzeit der Zinsbindung
bzw. die Laufzeit der Darlehen linear abgeschrieben.
Eine aktive Steuerabgrenzung für latente Steuern nach § 274 Abs. 1 HGB
wurde nicht vorgenommen.
28

Rückstellungen
Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.
Die Pensionsrückstellungen sowie die Rückstellungen für Beihilfeverpflichtungen
wurden gemäß versicherungsmathematischer Gutachten nach der Projected-Unit-Credit-Methode
(PUC-Methode) unter Berücksichtigung von
zukünftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen
errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurden die
Sterbetafeln nach Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafeln 2005 G) sowie der von
der Deutschen Bundesbank ermittelte Abzinsungssatz von 5,06 % zugrunde
gelegt; Lohn- und Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 2 % p.a., Rentensteigerungen
sowie Beihilfeleistungen in Höhe von ebenfalls 2 % berücksichtigt.
Die Rückstellung für Beihilfeverpflichtungen ist zum 31.12.2012 unter der
Position „Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen“ mit
TEUR 3.229,7 (Vorjahr: TEUR 3.268,3) ausgewiesen. Für Beihilfezahlungen ist
eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die keinen Sparanteil beinhaltet.
Ein Zeitwert ist somit nicht vorhanden. Von dem aus der Erstanwendung
der Regelungen des BilMoG zum 1.1.2009 bei den Rückstellungen für Pensionen
und Beihilfeverpflichtungen sich ergebenden Zuführungsbetrag in
Höhe von TEUR 2.236,5 wurde gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB im
Berichtsjahr ein Fünfzehntel dieses Betrages (TEUR 149,1) zugeführt, die verbleibende
Differenz beträgt TEUR 1.640,1.
Die Rückstellung für Altersteilzeitverpflichtungen wurde durch ein versicherungsmathematisches
Gutachten nachgewiesen. Sie enthält die Barwerte für
Aufstockungsbeträge für bestehende Altersteilzeitverträge. Daneben werden
die Barwerte des jeweiligen Erfüllungsrückstandes von bestehenden Verträgen
angesetzt. Der Rückstellungsberechnung liegt ein Zinssatz von 3,83%
(Vorjahr: 5,13%) zugrunde. Die Anwendung des Referenzzinses für 2 Jahre
trägt damit ab 2012 der Laufzeit der Verpflichtungen aus Altersteilzeit Rechnung.
Künftige Erhöhungen der Gehälter wurden mit 2 % berücksichtigt.
Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden
nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung mit dem ihrer
Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen
sieben Geschäftsjahre abgezinst. Die in den sonstigen Rückstellungen
enthaltene Rückstellung für Jubiläumsleistungen wurde gemäß einem versicherungsmathematischen
Gutachten nach der Projected-Unit-Credit-Methode
(PUC-Methode) berechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag
wurden die Sterbetafeln nach Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafeln
2005 G) sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte Abzinsungssatz
von 5,06 % zugrunde gelegt.
Rückstellungen für ausstehende Rechnungen aus Betriebs- und
Heizkosten
Um dem Vollständigkeitsgrundsatz des § 246 Abs. 1 HGB in vollem Umfang
zu entsprechen wurde die Rückstellung zum 31.12.2012 in Höhe von TEUR
2.811,0 neu dotiert und unter den sonstigen Rückstellungen ausgewiesen.
Gleichzeitig wurden die zurückgestellten Kosten als Bestandteil der unfertigen
Leistungen ausgewiesen.
Rückstellung für Kanalsanierungsmaßnahmen
Die Gesellschaft ist als Betreiberin von Wasserversorgungsleistungen zur
Eigenüberwachung und Instandhaltung ihrer Abwassereinrichtungen verpflichtet.
Die Vorgaben hierzu wurden im Jahre 1995 vom Bayerischen
Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen erlassen. Zusätzlich
sind gemäß §18 b des Wasserwirtschaftsgesetzes und der damit verbundenen
DIN-Normen bis zum 31.12.2015 für alle Grundstücksentwässerungsanlagen
Erstprüfungen auf Dichtigkeit durchzuführen. Darüber hinaus hat die
Landeshauptstadt München in ihrer Entwässerungssatzung festgelegt, dass
bei Sanierungsarbeiten an den Abwassereinrichtungen zusätzlich eine Trennung
zwischen Niederschlagswasser und Abwasser zu gewährleisten ist. Die
Gesellschaft hat zur Erfüllung dieser Normen bereits einen Großteil ihrer
betroffenen Abwasserkanäle untersucht und in Höhe der voraussichtlichen
Instandsetzungsaufwendungen Rückstellungen gebildet.
29

Bei der Rückstellungsbildung wurde davon ausgegangen, dass die Instandsetzungsmaßnahmen
für die bereits untersuchten Entwässerungsanlagen bis
2016 abgeschlossen werden, die Ermittlung des Barwerts des Erfüllungsbetrages
erfolgte gemäß dieser zeitlichen Annahme.
Nach Übernahme der Bestände der Mietmanagementgesellschaft der GWG
GmbH & Co. KG mit Ablauf des 31.12.2012 wurden die bekannten Instandsetzungsverpflichtungen,
soweit sie durch Untersuchungen zum 31.12.2012
nachgewiesen und bekannt waren und nicht durch die Instandsetzungen der
GWG Servicegesellschaft mbH in 2012 behoben wurden mit Übernahme der
Bestände bei der Gesellschaft als Rückstellung erfasst.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet.
30

Erläuterungen zur Bilanz
und zur Gewinnund
Verlustrechnung
Bilanz
In der Position „Unfertige Leistungen“ sind TEUR 39.944,7 (Vorjahr: TEUR
32.328,1) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten, denen unter
der Position„erhaltene Anzahlungen“ Betriebskostenvorauszahlungen von
Mietern in Höhe von TEUR 45.258,0 (Vorjahr: TEUR 42.267,3) gegenüberstehen.
Die Gesellschafterversammlung vom 27.12.2011 hat die Erhöhung des
Stammkapitals um EUR 24.559.800,00 beschlossen. Es handelt sich hierbei
um eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen im Zuge der Einbringung von
Grundstücken zum 1.1.2012. Dabei wurden von der Landeshauptstadt München
mehrere bebaute Grundstücke im Gesamtwert von TEUR 36.839,8
übernommen (ohne übernommene Darlehensverpflichtungen). Etwa zwei
Drittel des Werts der übertragenen Grundstücke wurden von der Landeshauptstadt
in Form einer Sacheinlage gewährt. Der verbleibende Kaufpreis
wurde von der GWG bar bezahlt.
Rücklagenspiegel
Gewinnrücklagen
Stand
01.01.2012
Euro
Umbuchung
Euro
Einstellung
aus dem
Bilanzgewinn
des Vorjahres
Euro
Stand
31.12.2012
Euro
Gesellschaftsvertragliche
Rücklage 50.000.000,00 -50.000.000,00 - 0,00
Andere Gewinnrücklagen 158.429.294,31 50.000.000,00 4.441.363,56 212.870.657,87
Gesamt 208.429.294,31 0,00 4.441.363,56 212.870.657,87
Sonstige Rückstellungen
Die „Sonstigen Rückstellungen“ betreffen
folgende wesentliche Positionen
Kanalsanierungsmaßnahmen TEUR 15.517
ausstehende Betriebskosten TEUR 2.811
Gewährleistungsverpflichtungen TEUR 805
ausstehende Kosten TEUR 803
Altersteilzeit TEUR 642
31

Gewinn- und
Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche
einmalige bzw. periodenfremde sowie außerordentliche Erträge und Aufwendungen
enthalten:
In den „Umsatzerlösen aus Betreuungstätigkeit“ sind Erlöse aus der Abrechnung
von Hausmeisterleistungen des Vorjahres in Höhe von TEUR 239,9 enthalten.
Die „Sonstigen betrieblichen Erträge“ beinhalten im Wesentlichen die Auflösung
nicht verbrauchter Rückstellungen für ausstehende Kosten und die Auflösung
von Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 297,5 und Erträge aus
dem Übertrag von Mietforderungen der GWG Servicegesellschaft und der
MGS in Zuge des Erwerbs bebauter Grundstücke in Höhe von TEUR 117,3.
Darüber hinaus sind Buchgewinne aus dem Verkauf von Grundstücken in
Höhe von TEUR 1.179,7 enthalten.
In den „Aufwendungen für Betriebskosten“ sind periodenfremde Aufwendungen
in Höhe von TEUR 7.093,6 enthalten.
Unter der Position „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ sind Aufwendungen
aus Abbruchkosten in Höhe von TEUR 2.323,9 sowie Aufwendungen aus
der Pachtendabrechnung der Objekte in Moosach und Sendling (vormals als
LHM-Pachtobjekte) in Höhe von TEUR 720,0 enthalten.
Die „Außerordentlichen Aufwendungen“ betreffen den Zuführungsbetrag zu
den Rückstellungen für Pensionen und Beihilfeverpflichtungen gemäß Art. 67
Abs. 1 Satz 1 EGHGB.
32

Die Entwicklung des Anlagevermögens lässt sich dem folgenden Anlagespiegel entnehmen:
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH, München
Anschaffungs-/
Herstellungs -
kosten
01.01.2012
Euro
Zugänge im
Geschäftsjahr
Euro
Abgänge im
Geschäftsjahr
Euro
Umbuchungen
+/-
Euro
Abschreibungen
(kumuliert)
Euro
Buchwert am
31.12.2012
Euro
Abschreibungen
lfd. Geschäftsjahr
Euro
Immaterielle
Vermögensgegenstände
5.059.633,92
243.723,81
127.400,81
0,00
2.073.115,20
3.102.841,72
833.553,79
Sachanlagen
Grundstücke und
grundstücksgleiche
Rechte mit
Wohnbauten 1.179.561.403,42 183.457.909,80
2.540.353,24
55.881.942,25 343.530.093,50 1.072.830.808,73
19.819.342,38
Grundstücke mit
Geschäfts- und
anderen Bauten
12.162.747,40
66.923,10
0,00
901.908,57
5.193.857,25
7.937.721,82 * 557.587,01
Grundstücke ohne
Bauten
182.488,89
0,00
0,00
0,00
0,00
182.488,89
0,00
Grundstücke mit
Erbbaurechten
Dritter
5.652.310,23
0,00
0,00
-5.141.416,46
0,00
510.893,77
0,00
Technische Anlagen
1.443.196,00
373.114,98
0,00
0,00
213.492,48
1.602.818,50
87.177,94
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
6.056.800,76
524.342,55
1.003.492,06
0,00
3.319.694,09
2.257.957,16 ** 634.476,01
Anlagen im Bau
43.574.440,26
31.013.390,41
251.590,54
-37.686.332,43
0,00
36.649.907,70
0,00
Bauvorbereitungskosten
3.700.766,65
1.311.000,28
0,00
-2.859.100,05
0,00
2.152.666,88
0,00
Geleistete
Anzahlungen
11.097.001,88
2.676.777,67
0,00
-11.097.001,88
0,00
2.676.777,67
0,00
Summe
Sachanlagen
1.263.431.155,49 219.423.458,79
3.795.435,84
0,00 352.257.137,32 1.126.802.041,12
21.098.583,34
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Unternehmen
535.308,64
0,00
0,00
0,00
0,00
535.308,64 0,00
Ausleihungen
an verbundene
Unternehmen
28.957.861,16
0,00
28.957.861,16
0,00
0,00
0,00
0,00
Wertpapiere des
Anlagevermögens
53.163.948,71
2.783.676,29
55.947.625,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Sonstige
Ausleihungen
287.164,45
134.700,00
137.273,86
0,00
0,00
284.590,59
0,00
Summe
Finanzanlagen
82.944.282,96
2.918.376,29
85.042.760,02
0,00
0,00
819.899,23
0,00
Anlagevermögen
insgesamt
1.351.435.072,37 222.585.558,89
88.965.596,67
0,00 354.330.252,52 1.130.724.782,07
21.932.137,13
* darin ist eine Zuschreibung in Höhe von EUR 280.000,00 enthalten.
** darin sind Geringwertige Wirtschaftsgüter in Höhe von EUR 285.941,94 enthalten.
33

Angaben über Restlaufzeiten und Besicherung zeigt folgender Verbindlichkeitenspiegel:
Verbindlichkeiten
2012
Insgesamt
davon
Restlaufzeit
gesichert
Euro
unter 1 Jahr
Euro
1 bis 5 Jahre
Euro
über 5 Jahre
Euro
Euro
Art
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
VJ
583.569.074,74
542.804.400,40
51.195.255,68
81.140.962,52
76.677.596,37
63.370.734,07
455.696.222,69
398.292.703,81
531.277.876,50
13.193.814,34
497.811.773,53
13.725.826,95
GPR
Bü.L
GPR
Bü.L
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen VJ
Kreditgebern
198.747.120,57
186.648.876,43
3.379.368,14
8.233.534,92
13.671.224,97
12.182.316,38
181.696.527,46
166.233.025,13
152.284.629,53
139.360.578,82
GPR
GPR
Erhaltene
Anzahlungen*
VJ
48.374.074,23
42.267.261,63
48.374.074,23
42.267.261,63
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen
VJ
9.723.006,87
1.194.063,85
9.000.157,04
1.194.063,85
526.494,15
0,00
196.355,68
0,00
0,00
0,00
Verbindlichkeiten
gegenüber
verbundenen
Unternehmen
VJ
0,00
753.295,00
0,00
753.295,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Sonstige
Verbindlichkeiten
VJ
2.936.642,04
994.790,51
2.936.642,04
994.790,51
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Gesamtbetrag
843.349.918,45
114.885.497,13
90.875.315,49
637.589.105,83
683.562.506,03
13.193.814,34
GPR
Bü.L.
Vorjahr
774.662.687,82
134.583.908,43
75.553.050,45
564.525.728,94
637.172.352,35
13.725.826,95
GPR
Bü.L.
* Anzahlungen
ausschließlich
für Betriebs- und
Heizkosten
45.257.977,23
GPR = Grundpfandrecht
Bü.L = Bürgschaft der Landeshauptstadt München
34

Sonstige Angaben
Im Jahresabschluss 2012 nicht ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen,
die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind,
bestehen aus einem über eine Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossenen Mietvertrag
für die Büroräume in der Heimeranstraße in Höhe von TEUR 32.033,6
(davon 2013 TEUR 1.198,6).
Aus der im Geschäftsjahr 2011 erfolgten EDV-Umstellung resultieren finanzielle
Verpflichtungen in Höhe von TEUR 1.228,7.
Zum Ende des Geschäftsjahres bestehen finanzielle Verpflichtungen aus
bereits ausgeführten aber noch nicht abgerechneten Bauleistungen in Höhe
von TEUR 4.808,3.
Im Rahmen der Geschäftstätigkeit erwachsen der Gesellschaft regelmäßig
weitere Verpflichtungen für laufende Baukosten.
Für den Abschlussprüfer wurden für das Geschäftsjahr 2012 folgende
Honorare als Aufwand erfasst:
a) Abschlussprüfungsleistungen TEUR 55,0
b) Andere Bestätigungsleistungen TEUR 0,0
c) Steuerberatungsleistungen TEUR 0,0
d) Sonstige Leistungen TEUR 0,0
Latente Steuern werden für die zu erwartenden Steuerbe- bzw. -entlastungen
aus temporären Differenzen zwischen den Buchwerten von Vermögenswerten,
Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten in der Handelsbilanz
und den Wertansätzen in der Steuerbilanz ermittelt. Zum 31.12.2012 resultieren
aktive latente Steuern im Wesentlichen aus steuerlichen Verlustvorträgen
sowie aus Unterschieden zwischen den Buchwerten in der Handels- und
Steuerbilanz bei Grundstücken mit Wohnbauten und den Pensionsrückstellungen.
Ferner wurden steuerliche Verlustvorträge bei der Berechnung aktiver latenter
Steuern berücksichtigt. Von dem Wahlrecht zur Aktivierung latenter Steuern
gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB in der Fassung des BilMoG wird kein
Gebrauch gemacht.
Latente Steuern sind auf Basis der erwarteten Steuersätze zu ermitteln, die
zum Zeitpunkt der Begleichung der Schulden oder der Realisierung des Vermögenswerts
voraussichtlich Geltung haben. Mangels konkreter Pläne zur
Änderung des Steuerrechts wurden die aktuellen Steuersätze für die Berechnung
der latenten Steuern herangezogen.
Für die Ermittlung der latenten Steuern wurden bzgl. der Körperschaftsteuer
ein Steuersatz von 15,0 % zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 % (d.h. insgesamt
15,825 %) sowie bzgl. der Gewerbesteuer ein Steuersatz von 17,15 %
(Steuermesszahl von 3,5 %, Hebesatz 490 %) zugrunde gelegt. Der Gesamtsteuersatz
beträgt somit 32,975 %.
Getrennt vom Vermögen der Gesellschaft werden durch ein Kreditinstitut
Mietkautionen in Höhe von TEUR 16.995,0 (Stand 21.12.2012) verwaltet.
Darüber hinaus bestehen keine weiteren Mietkautionen bei anderen Banken.
35

Angaben der durchschnittlich im Geschäftsjahr 2012 beschäftigten Arbeitnehmer:
(ohne Geschäftsführer)
Vollzeit Teilzeit Gesamt
Vollzeit
Anzahl Anzahl entspricht
Mitarbeiter Mitarbeiter Vollzeit
kaufmännische und technische
Mitarbeiter/innen 194,9 29,5 18,8 213,7
davon
– Vorzimmer Geschäftsführer, Justiziar 3,0 - - 3,0
– betriebswirtschaftliche Abteilungen 52,3 8,3 4,6 56,9
– Hausbewirtschaftungsabteilungen 80,3 14,4 9,5 89,8
– Sozialer Dienst 3,0 2,0 1,3 4,3
– technische Abteilungen 56,3 4,8 3,4 59,7
Hausmeister/innen und
Hausmeisterhelfer/innen 84,5 34,8 7,2 91,7
Technische Servicemitarbeiter/innen 10,5 - - 10,5
Aushilfen 0,8 - - 0,8
Planstellen davon
– besetzt (aktive Arbeitnehmer/innen) 290,7 64,3 26,0 316,7
– unbesetzt 10,3 2,3 1,1 11,4
gesamt 301,0 66,6 27,1 328,1
Mitarbeiter/innen ohne LFZ (krank,
unbezahlter Urlaub, Mutterschutz) 2,5 2,5 1,1 3,6
Personalstand gem. HGB
(ohne unbesetzte Planstellen) 293,2 66,8 27,1 320,3
Freigestellte Betriebsräte 0,2 0,2 0,2 0,4
Mitarbeiter/innen in Elternzeit,
ruhendem Arbeitsverhältnis 4,3 0,5 0,4 4,7
Mitarbeiter/innen in der Freizeitphase ATZ - 6,8 2,8 2,8
Auszubildende 11,0 1,0 0,7 11,7
Personalstand gesamt 308,7 75,3 31,2 339,9
(ohne unbesetzte Planstellen)
Die durchschnittliche Mitarbeiterzahl gem. § 267 Abs. 5 HGB beträgt 360.
36

Gesamtbezüge
– die Angabe der Gesamtbezüge des Geschäftsführungsorgans unterbleibt gemäß
§ 286 Abs. 4 HGB
– des Aufsichtsrates EUR 0,00
– früherer Mitglieder des
Geschäftsführungsorgans und ihrer
Hinterbliebenen EUR 484.626,65
Pensionsverpflichtungen (Rückstellungen) für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans
und ihrer Hinterbliebenen:
Für laufende Pensionen EUR 4.277.351,00
Kredite gegenüber (früheren) Mitgliedern des Geschäftsführungsorgans sowie des Aufsichtsrats
bestanden nicht bzw. wurden nicht begeben.
Gegen die Alleingesellschafterin bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Forderungen
von TEUR 170,0 (Vorjahr TEUR 320,0) bei „Forderungen aus Betreuungstätigkeit“,
von TEUR 904,7 (Vorjahr TEUR 895,2) bei „Sonstigen Vermögensgegenständen“ sowie
TEUR 787,7 bei „Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“.
Darüber hinaus bestehen Verbindlichkeiten gegenüber der Alleingesellschafterin von
TEUR 188.400,6 (Vorjahr TEUR 175.039,3).
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten ebenfalls Verbindlichkeiten
gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von TEUR 2.300,0.
Anteilsbesitzliste
Name des Unternehmens Sitz Höhe des Anteils Eigenkapital Ergebnis
in % am Kapital TEUR TEUR
GWG Service GmbH München 100,0 25,0 0,0
Mietmanagementgesellschaft
der GWG GmbH & Co. KG i.L. Grünwald 100,0 43.086,0 3,4
MGS Münchner Gesellschaft
für Stadterneuerung mbH München 94,0 2.624,2 128,9
Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.
Von den Umsatzerlösen aus Betreuungstätigkeit bzw. aus anderen Lieferungen und Leistungen
entfallen TEUR 661,4 bzw. TEUR 1.276,6 auf verbundene Unternehmen. Die ausgewiesenen
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen betreffen verbundene Unternehmen
in Höhe von TEUR 661,4.
Es besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung aufgrund der Zusatzversorgung von Arbeitnehmern
der Gesellschaft. Die Zusatzversorgung regelt sich nach den Tarifverträgen des
öffentlichen Dienstes. Die Gesellschaft ist hierzu Mitglied in der Zusatzversorgungskasse der
bayerischen Gemeinden. Für das Jahr 2012 beträgt der Umlagensatz 8,75%; für das Jahr
2013 ist mit rückläufigen Umlagensätzen zu rechnen. Die Summe der umlagefähigen
Gehälter beträgt TEUR 14.652,9. Die Versorgungsverpflichtung betrifft zum Bilanzstichtag
360 Arbeitnehmer.
37

Mitglieder der
Geschäftsführung
Dietmar Bock
Hans-Otto Kraus
Dipl.-Betriebswirt (FH)
Dipl.-Ing. Architekt
Mitglieder des
Aufsichtsrates
Christian Ude
(Vorsitzender)
Claudia Tausend
(erste stellvertretende Vorsitzende)
Oberbürgermeister
der Landeshauptstadt München
Stadträtin, Dipl.-Geografin
Mechthilde Wittmann
Stadträtin, Rechtsanwältin
(zweite stellvertretende Vorsitzende)
Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk
berufsmäßige Stadträtin
Axel Markwardt (seit 17.9.2012)
Heide Rieke
Jutta Koller
Christian Müller
Marian Offman
Sonja Kaps
Armin Hagen
Torsten Schmidt
berufsmäßiger Stadtrat
Stadträtin, Juristin
Stadträtin, Bildungsberaterin für
Migrantinnen
Stadtrat, Sozialarbeiter
Stadtrat, Diplom-Kaufmann
Arbeitnehmervertreterin,
Verwaltungsangestellte
Arbeitnehmervertreter,
Abteilungsleiter
Arbeitnehmervertreter,
Diplom-Ingenieur,
technischer Sachbearbeiter
München, den 28. Februar 2013
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH
Die Geschäftsführer
gez.:
Hans-Otto Kraus
gez.:
Dietmar Bock
38

Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
Der GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH
wurde von der Bavaria Revisions- und Treuhand Aktiengesellschaft,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft
mit Datum 22. März 2013 der uneingeschränkte
Bestätigungsvermerk für den Jahresabschluss 2012 erteilt.
39

Bericht
des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2012 die Tätigkeit der Gesellschaft in
Bezug auf die Einhaltung der gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen
laufend überwacht, die Geschäftsführung beraten und die ihm obliegenden
Aufgaben und Pflichten wahrgenommen.
Dazu wurden zwei Aufsichtsratssitzungen abgehalten, in denen sich der Aufsichtsrat
ausführlich über sämtliche genehmigungspflichtigen und sonstigen
wesentlichen Angelegenheiten informiert hat. Der Aufsichtsrat war in alle
Entscheidungen, die für das Unternehmen von Bedeutung waren, regelmäßig
eingebunden.
Auch wurde der Aufsichtsrat zwischen den Sitzungen über Projekte und Vorhaben
informiert, die für die Gesellschaft eilbedürftig waren. So traf der Aufsichtsrat
in zwei Fällen und der Vergabeausschuss des Aufsichtsrates ebenso
in zwei Fällen Entscheidungen im Wege der schriftlichen Beschlussfassung.
Die Geschäftsführer haben den Aufsichtsrat im abgelaufenen Geschäftsjahr
durch schriftliche und mündliche Berichte über die Lage und Entwicklung der
Gesellschaft, über den Gang der Geschäfte, über bedeutende Geschäftsvorfälle
und über alle wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik laufend informiert.
Die Geschäftsführung unterrichtete den Aufsichtsrat durch vierteljährliche
Berichte über den Gang der Geschäfte, insbesondere über Umsatz,
Liquidität, Risikomanagement und Bautätigkeit. So ließ sich der Aufsichtsrat
im Rahmen der vierteljährlichen Berichterstattung und der beiden Aufsichtsratssitzungen
über die Erkenntnisse der Geschäftsführung aus dem Risikomanagementsystem
(RMS) unterrichten und war jederzeit über die Risikosituation
der GWG München informiert. Auch hat er sich davon überzeugt,
dass das RMS den betrieblichen Anforderungen genügt. Das RMS der GWG
München wurde im Berichtsjahr laufend weiterentwickelt. Der Abschlussprüfer
hat bestätigt, dass die implementierten Maßnahmen geeignet sind, ein
ordnungsgemäßes Risiko-Früherkennungssystem zu gewährleisten.
Die Prüfung des Jahresabschlusses 2012 für die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft
München mbH und für den GWG Konzern erfolgte durch die
Bavaria Revisions- und Treuhand Aktiengesellschaft. Der Bestätigungsvermerk
wurde jeweils in uneingeschränkter Form erteilt.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss 2012 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung,
Anhang) sowie den Lagebericht 2012 für die GWG Städtische
Wohnungsgesellschaft München mbH und für den GWG Konzern sowie den
Vorschlag für die Verwendung des Jahresergebnisses erhalten, eingehend
geprüft und ohne Beanstandungen zur Kenntnis genommen.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresabschluss 2012 samt Lagebericht der
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH zu und schließt sich
dem Vorschlag der Geschäftsführer zur Ergebnisverwendung an. Darüber
hinaus billigt der Aufsichtsrat den Konzernjahresabschluss 2012 samt Lagebericht.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, den Mitgliedern des Betriebsrates
sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GWG München für
ihren persönlichen Einsatz und die geleistete Arbeit.
Beschluss zur
Ergebnisverwendung
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012 der GWG Städtische
Wohnungsgesellschaft München mbH weist einen Jahresüberschuss von
Euro 4.939.920,76 aus.
Die Gesellschafterversammlung vom 7. Juni 2013 hat beschlossen:
Dem Vorschlag des Aufsichtsrates und der Geschäftsführer entsprechend
wird der Jahresüberschuss in Höhe von Euro 4.939.920,76 den „Anderen
Gewinnrücklagen“ zugeführt.
40

GWG München
Heimeranstraße 31
80339 München
Tel: 089 55114-0
Fax: 089 55114-209
info@gwg-muenchen.de
www.gwg-muenchen.de
GWG Städtische Wohnungsgesellschaft
München mbH
Fotos:
Edward Beierle, München
Markus Dlouhy, München
Stefan Müller-Naumann, München
Ingrid Scheffler, München
Gestaltung:
Büro Roman Lorenz
Gestaltung
visueller Kommunikation,
design alliance, München
Druck:
Bavaria Druck GmbH
München
© GWG 2013