Die jÃ¼ngste Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Immobilienrecht

SVIT Zürich „Stehlunch“ 

7. November 2013 

Die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichts 

zum Immobilienrecht 

– eine Auswahl – 

Dr. Boris Grell, LL.M., Fachanwalt SAV 

Bau– und Immobilienrecht 

Obstgartenstrasse 28, Postfach 

CH-8021 Zürich 

Tel. +41 (0)44 268 10 00 

Fax +41 (0)44 268 10 01 

boris.grell@hodler-zh.ch 

www.hodler.ch

Ablauf / Zeitverhältnisse 

1. Präsentation ausgewählter Entscheide (ca. 30 min.) 

‣ Qual der Wahl ! 

‣ Publikationen aus den Bereichen 

 

 

 

 

 

Stockwerkeigentum 

Steuerrecht 

Mietrecht 

Sachen- und Grundbuchrecht 

Planungsrecht / Bäuerliches Bodenrecht 

‣ Exkurs: Gesetzesentwürfe und Revisionen – status quo 

2. Fragen und Diskussion (ca. 10 min.) 

Dr. Boris Grell 

2

Fall – Übersicht 

Stockwerkeigentum / Steuerrecht 

‣ Nutzungs-/ Zweckänderung im Stockwerkeigentum 

• Ist die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer erforderlich oder reicht 

ein Mehrheitsbeschluss, um einem Stockwerkeigentümer über eine 

Reglementsänderung den Betrieb einer Kinderkrippe zu verbieten? 

‣ Die verkaufte Aussicht: Steuerliche Behandlung 

• Wie wird die Entrichtung eines Entgelts für den Verzicht auf ein Bauverbot 

steuerlich behandelt? 

• Wie verhält es sich bei der Bezahlung einer Entschädigung für den Rückzug 

einer Einsprache gegen ein benachbartes Bauvorhaben? 


3


Mietrecht 

‣ Kündigung Untermiete 

• Wer kann dem Unter-Mieter kündigen, nachdem das Haupt-Mietverhältnis 

übertragen wurde: Der Hauptvermieter; der alte oder der neue (Haupt-) 

Mieter? 

‣ Kettenverträge im Mietrecht 

• Sind mietrechtliche Kettenverträge an sich unzulässig? 

• Wer muss die Missbräuchlichkeit von Kettenverträgen beweisen? 


4



‣ Neues zur Auslegung von Fuss- und Fahrwegrechten 

• Wie sind Fuss- und Fahrwegrechte auszulegen, insbesondere wenn die 

heutigen Streitparteien den ursprünglichen Grunddienstbarkeitsvertrag nicht 

unterzeichnet haben? 

• Im Speziellen: Wie breit ist eigentlich ein „normales“ Fuss- und Fahrwegrecht? 


5


Planungsrecht / Bäuerliches Bodenrecht 

‣ Entschädigungspflicht bei Rückzonung? 

• Muss ein Grundeigentümer immer entschädigt werden, wenn sein 

Grundstück aus einer überdimensionierten Bauzone neu einer 

Landschaftsschutzzone zugewiesen wird? 

‣ Bäuerliches Bodenrecht bei Parkanlage? 

• Fällt ein Grundstück in der Landwirtschaftszone immer unter das (strenge) 

BGBB, wenn es seit langer Zeit gar nicht landwirtschaftlich genutzt wird? 


6

Exkurs: Gesetzesentwürfe und Revisionen 

Status Quo 

‣ Neue Verjährungsregelungen im Kauf- und Werkvertragsrecht, 

v. a. auch bei Immobilienbezug 

‣ Entsendungsgesetz: Strengere Subunternehmer-Haftung 

‣ Mehrwertsteuergesetz: MwSt.-Pflicht ab „Baubeginn“ 

‣ Zweitwohnungsinitiative: Gesetz und Verordnung 

‣ Bewilligungsgesetz / Lex Koller: Verschärfung? 

‣ SIA-Norm 118, Ausgabe 2013 

‣ Neu Formularpflicht Anfangsmietzins (Kanton Zürich) 

‣ Grundstückgewinnsteuer (Kanton Zürich) 

‣ Neue Bau- und Zonenordnung BZO (Stadt Zürich), etc. 


7


Nutzungs- / Zweckänderung im Stockwerkeigentum 

‣ Sachverhalt (BGer 5A_352/2012 vom 27. November 2012) 

• 12. Mai 2006: Begründung Stockwerkeigentum samt Reglement. 

• Ab 2008: Stockwerkeigentümerin A versucht, in ihren 3 StWE-Einheiten eine 

Kinderkrippe zu einzurichten. 

• Doch: Eine Mehrheit der Stockwerkeigentümer ist dagegen. 

• Daher am 5. Mai 2010 (ord. StWE-Versammlung): Reglementsänderung, 

wonach in den StWE-Einheiten von A jegliche Kinderbetreuung verboten ist. 

• StWE-Beschluss (gemäss Reglement) mit doppeltem Mehr gefasst, d. h. mit 

der Mehrheit der Stockwerkeigentümer UND der Mehrheit der Wertquoten. 

• Gleichzeitig: Veto-Recht gemäss Reglement bleibt bestehen: Bei 

schwerwiegenden Einschränkungen ist [mind.] die Zustimmung des 

betroffenen Stockwerkeigentümers notwendig (so auch die Rechtslehre). 


8


Nutzungs-/Zweckänderungen im Stockwerkeigentum 

‣ Erwägungen des Bundesgerichts 

• Ausgangspunkt Art. 712a Abs. 2 ZGB: 

„Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen 

Gestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen 

Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts erschweren […]“ 

• Diese Exklusiv-Rechte werden vermutet, können aber im Rahmen der 

Rechtsordnung durch 1) Gesetz oder 2) Vereinbarung (Begründungsakt, 

Reglement, etc.) beschränkt werden. 

• Aber: Reicht hier das doppelte Mehr? vgl. Veto-Recht im Reglement 

• Zudem: Anwendbarkeit allgemeine Bestimmungen Miteigentum im StWE? 

Doppeltes Mehr reicht bei eingeschr. Benutzungsrecht (647b Abs. 2 ZGB) 

Nur bei Zweckänderungen müssen alle zustimmen (648 Abs. 2 ZGB). 


9



‣ Erwägungen des Bundesgerichts (2) 

• Zweckänderung = Veränderung der wirtschaftlichen Bestimmung des 

Stockwerkeigentums in bedeutendem Mass (modification „de façon profonde 

et significative„). 

• Vorliegend: Vor und nach der Reglementsänderung sind die 3 StWE- 

Einheiten für Wohnungen und die Nutzung durch einen Dienstleister 

bestimmt. Die Stockwerkeigentümerin B kann – trotz der Einschränkung der 

Nutzung – die StWE-Einheiten immer noch für eine ganze Reihe von 

Tätigkeiten nutzen. 

• Daher: Kein schwerwiegender Eingriff in das Benutzungsrecht von A 

gemäss Reglement und keine Zweckänderung des StWE gemäss Gesetz 

• Daher: Reglementsänderung ist auch ohne die Zustimmung von A gültig. 


10



‣ Schlussfolgerungen und Lernpunkte 

• Ernüchterndes Bild vom Stockwerkeigentum als DER modernen Form des 

Wohnens. 

• Stockwerkeigentum ist keine besondere Form von Alleineigentum, sondern 

vielmehr (nur) eine besondere Form von Miteigentum. 

• Eugen Huber (als „Vater“ des ZGB), angesprochen auf die ursprünglich 

(1912) und aufgrund der Erfahrungen mit den entsprechenden 

kantonalrechtlichen Bestimmungen nicht vollzogene Aufnahme des Instituts 

des Stockwerkeigentums als Quelle von Streitigkeiten: „Ein halbes Haus ist 

eine halbe Hölle …“. 


11

Steuerrecht 

Die verkaufte Aussicht: Steuerliche Behandlung 

‣ Sachverhalt (BGer 2C_1151/2012 vom 3. Juni 2013) 

• Jahr 2002: A ist Eigentümer von zwei Liegenschaften, zugunsten deren im 

Grundbuch ein Bauverbot auf drei Nachbarparzellen eingetragen ist. 

• Jahr 2006: Löschung der Grunddienstbarkeit und Rückzug der Einsprache. 

Im Gegenzug Überlassung einer zukünftigen Attikawohnung (im StWE) und 3 

Garagenparkplätze (im Miteigentum). 

• Veranlagungsverfügung 2010: CHF 2.335 Mio. (als Einkommen natürlicher 

Personen; Privatvermögen) 

• Einsprache von A und neue Veranlagung auf CHF 2.135 Mio. sowie Abzug 

der damaligen Gestehungskosten des Bauverbots in der Höhe von CHF 

10‘000 

• Verwaltungsgericht Schwyz: Bestätigung der neuen Veranlagung. 

• … und das Bundesgericht? 


12

Steuerrecht 



• Bei 1. Rückzug einer Einsprache und 2. Löschung einer Grunddienstbarkeit, 

beide gegen Entgelt. Liegt : 

– ein steuer-barer Vermögens- resp. Kapitalertrag vor oder aber 

– ein steuer-freier Vermögens- bzw. Kapitalgewinn aus der Veräusserung 

von Privatvermögen vor? 

• Grundsatz: Die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne ist eine 

„systemwidrige Ausnahme“ und daher zurückhaltend auszulegen. 

• Zudem: Unerlässliche Voraussetzung des steuerfreien Kapitalgewinns ist 

eine Gesamt- oder Teilveräusserung von dinglichen oder obligatorischen 

Rechten. Diese Rechte verlassen das Eigentum der veräussernden Person 

und schmälern vorübergehend (d. h. bis zum Eintreffen der Gegenleistung) 

die Substanz. 


13

Steuerrecht 



• 1. Beim Rückzug einer Baueinsprache: 

 

Kein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der vertraglichen 

Abmachung auf den entgeltlichen Rückzug einer Baueinsprache und 

der eigentlichen Veräusserung der durch das Bauvorhaben 

tangierten Parzelle. 

Zudem: Sittenwidrigkeit eines entgeltlichen Rückzugs nach Art. 20 

OR im Fall der „Kommerzialisierung eines Verzichts“ (BGE 

4A_657/2011 vom 8. Februar 2012 und BGE 123 III 101 E. 2c; 

Fall Dietikon, Erpressung) 

• 2. … und bei der Löschung einer Grunddienstbarkeit? 


14

Steuerrecht 



• 2. Bei der Löschung einer Grunddienstbarkeit: 

 

 

Der (gesetzlich geregelten, Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG) Belastung 

eines Grundstücks mit einer unbefristeten, negativen Dienstbarkeit 

wird 

die (gesetzlich nicht explizit geregelte) Löschung einer solchen 

Dienstbarkeit (sprich das damals miterworbene Bauverbot zugunsten 

des Grundstücks) gleichgestellt und als Teilveräusserung nach Art. 

16 Abs. 3 DBG qualifiziert. 


15

Steuerrecht 



Für die Erhebung der direkten Bundessteuer gilt also: 

• Entgeltliche Löschung eines Bauverbots als (Teil-) Veräusserung von 

Privatvermögen 

steuerfreier Kapitalgewinn* 

• Demgegenüber: Grundsätzlich keine steuerliche Privilegierung beim 

entgeltlichen Verzicht auf eine Baueinsprache: 

Vermögenszuwachs ist regelmässig steuerbares Einkommen 

(* anfallen dürfte bei dieser Begründung aber die kantonale Grundstückgewinnsteuer) 


16

Mietrecht 

Kündigung Untermiete 

‣ Sachverhalt (BGer 4A_37/2013 vom 28. Juni 2013) 

• Seit April 2000: Vermietung Gewerberäume in Genf 

• Februar 2003: Teilweise Untervermietung 

• Juni 2004: Übertragung des Untermietvertrags vom Untermieter auf 3 neue 

Untermieter (mit Zustimmung des Hauptmieters) 

• März 2009: Übertragung des Haupt-Mietvertrags auf einen neuen 

Hauptmieter 

– mit der Zustimmung des Hauptvermieters, 

– jedoch ohne Zustimmung der 3 (neuen) Untermieter 

• Januar 2010: Kündigung des Untermiet-Vertrags durch den alten und den 

neuen Hauptmieter 


17

Mietrecht 


‣ Erwägungen des Bundesgerichtes 

• Fragen zur Nichtigkeit der Kündigung durch den alten Hauptmieter sowie 

Missbräuchlichkeit der Kündigung durch den neuen Hauptmieter 

• Wer ist zur Kündigung der Untermiete berechtigt, der Haupt-Vermieter, der 

alte oder der neue Hauptmieter? Mit anderen Worten: Wer war im 

Zeitpunkt der Kündigung eigentlich der Unter-Vermieter? 

• Zudem: Für die Übertragung von Geschäftsräumen nach Art. 263 OR ist 

erforderlich: 

– die Zustimmung des Vermieters (vgl. Gesetzestext) 

– und die Zustimmung eines allfälligen Untermieters? 

geht so jedenfalls nicht aus dem Gesetzestext hervor 


18

Mietrecht 


‣ Erwägungen des Bundesgerichtes (2) 

• Hauptmietvertrag und Untermietvertrag: 2 separate Mietverträge 

Haupt-Vermieter steht in keinem Vertragsverhältnis zum Untermieter: 

Kein Kündigungsrecht 

• Grundsatz: Die berechtigte Übertragung eines Vertragsverhältnisses hat 

rechtliche Folgen allein für die Beteiligten des Hauptvertrages, d. h. keine 

Wirkungen auf weitere Vertragsverhältnisse dieser Parteien des 

Hauptvertrages mit Dritten 

• Aber speziell bei Untermietverhältnissen: Der Untermietvertrag ist vom 

Hauptmietvertrag nicht völlig unabhängig. Wird z.B. der Hauptmiet-Vertrag 

gekündigt, endigt auch der Untermietvertrag (nemo plus …) 


19

Mietrecht 


Hauptmieter 2 

Hauptvermieter 

Zustimmung 

Vermieter (OR 263) 

Mietvertrag 

(2000) 

Hauptmieter 1 

Übertragung (2009) 

+ Untervermieter 

Konkludenter (Unter-) Mietvertrag 

Bezahlung Mietzinse 

Mietvertrag (2003) 

Zustimmung 

Vermieter (OR 263) 

Untermieter 1 

Übertragung (2004) 

Untermieter 2 


20

Mietrecht 



• Die Kündigung des Haupt-Mieters 1 im 2010 ist nichtig, weil er 2009 mit der 

Übertragung an den Hauptmieter 2 sein Gebrauchsrecht an der Mietsache 

verloren hat 

• Der Hauptmieter 2 war zur Kündigung berechtigt, weil im Zeitpunkt der 

Kündigung mit den 3 Untermietern ein konkludenter Untermietvertrag 

bestanden hatte 

– Die Untermieter benutzten das Mietobjekt auch nach der Übertragung 

2009 weiter und 

– bezahlten dem Hauptmieter 2 monatlich die Mietzinse 


21

Mietrecht 


‣ Schlussfolgerungen und Lernpunkte (2) 

• Also: Bei der Übertragung nach Art. 263 OR geht das Untermietverhältnis 

nicht automatisch auf den neuen Hauptmieter übrig ( anders beim 

Eigentümerwechsel gemäss Art. 261 OR) 

• Wenn man eine Erstreckung des Mietverhältnisses (wie vorliegend um 3 

drei Jahre) vermeiden will, muss vom Untermieter umgehend die Rückgabe 

der Mietsache verlangt werden 

• Bei sofortiger Rückgabeaufforderung verbleibt dem Untermieter einzig ein 

Schadenersatzanspruch gegenüber dem früheren Hauptmieter 1 


22

Mietrecht 

Kettenverträge im Mietrecht 

‣ Sachverhalt (BGer 4A_609/2012 vom 26. Februar 2013) 

• 1. Befristeter Mietvertrag über eine 4.5 Zi-Wohnung in Genf vom 

27. Februar 2004 für die Dauer von 1 Jahr. 

• 2. Befristeter Mietvertrag vom 1. Februar 2005 für die Dauer von 2 Jahren. 

• 3. Befristeter Mietvertrag vom 1. Februar 2007 für die Dauer von 2 Jahren, 

d. h. bis Ende Januar 2009. Expliziter Hinweis, dass dieser Mietvertrag 

befristet ist und nicht stillschweigend fortgesetzt werde. 

• Argument Mieter: Mit der mehrfachen, befristeten Verlängerung des 

Mietverhältnisses wurden die mietrechtlichen Schutzvorschriften (insb. die 

Kündigungsmodalitäten) umgangen / Rechtsmissbrauchs-Argument. 

• Vorinstanzen schützten den Mieter: Unbefristetes Mietverhältnis 


23

Mietrecht 



• Bundesgerichtlicher Verweis auf die Lehre und Rechtsprechung zur 

Problematik von Kettenverträgen im Arbeitsrecht 

• BGer: Keine Umgehung / Missbräuchlichkeit erkennbar ALLEIN aufgrund 

der mehrfachen Verlängerung eines Mietverhältnisses 

• Rechtslehre: (Missbräuchliche) Kettenverträge liegen nur dann vor, wenn 

keine objektiven – insb. wirtschaftliche oder soziale – Gründe vorliegen, die 

einen befristeten Vertrag rechtfertigen. 

• Klar: Mehrfach nur befristet abgeschlossene Mietverträge haben ein 

Missbrauchspotenzial ( Furcht des Mieters, dass Mietverhältnis nicht 

verlängert wird). Aber reicht das? 

• Prüfung des Vorwurfs des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) anhand 

der „Umstände im Einzelfall“ … 


24

Mietrecht 



• BGer kritisiert die kantonalen Vorinstanzen: Die Vorinstanzen gingen 

fälschlicherweise davon aus, dass Mietverträge nur aus bestimmten 

Gründen befristet abgeschlossen oder verlängert werden können. 

• Es ist umgekehrt: Die Beweislast für das vorliegen eines unzulässigen 

Kettenvertrages liegt beim MIETER. Weiter: Der Vermieter muss keinen 

speziellen Grund für die befristeten Mietverträge geltend machen. 

• Der Mieter konnte die Rechtsmissbräuchlichkeit der mehrfachen, befristeten 

Fortsetzung des Mietverhältnisses, sprich die Absicht des Vermieters zur 

Umgehung der mietrechtlichen Schutzvorschriften nicht beweisen. 


25

Mietrecht 



• Die automatisch (d. h. ohne Kündigung) erfolgte Beendigung des (letzten) 

befristeten Mietvertrages per Ende Januar 2009 war korrekt. 

• Auch Mietverträge können und v. a. dürfen mehrfach verlängert werden, 

solange dadurch die mietrechtlichen Schutzvorschriften zugunsten des 

Mieters nicht umgangen werden. 

• Erhebliche Beweisschwierigkeiten des Mieters, die Missbräuchlichkeit eines 

mehrfach mit neuen, befristeten Mietverträgen fortgesetzten 

Mietverhältnisses zu beweisen. 


26


Neues zur Auslegung von Fuss- & Fahrwegrechten 

‣ Sachverhalt (BGer 5A_66/2013 vom 29. August 2013) 

• Grunddienstbarkeitsvertrag vom 28. Oktober 1974: 

– „Der Eigentümer der Parzelle A gestattet dem Eigentümer der Parzelle B das 

unbeschränkte Fuss- und Fahrwegrecht auf dem im Grundbuchplan 

eingezeichneten Fahrweg von der X-Strasse bis zur Parzelle B und umgekehrt“. 

– Eintrag des besagten Fuss- und Fahrwegrechts auf dem der Dienstbarkeit 

beigehefteten Grundbuchplan (1: 1000) als gestrichelte Linie (2 Millimeter). 

• Berechtigtes Grundstück: erst seit Mai 2012 im Eigentum von B 

• Klage von B: Fahrbahnbreite von 2.30 Metern PLUS ein zusätzlicher 

Randstreifen („Strassenbankett“) 

Rücksetzung von Holzzaun und Steinmauer sowie Hecke unter der Schere halten? 


27



X – Strasse 

A 

# 

# 

# 

# 

# 

# 

# 

# 

2.3 M 

B 


28




• Fragestellung: Wird ein Fahrwegrecht, dessen Ausübung durch Zäune, 

Mauern und Pflanzen auf eine Fahrbahn von 2.30 Metern beschränkt ist, 

den Bedürfnissen des berechtigten Grundstücks gerecht? 

Also: Wollten die Vertragsparteien zusätzlich zur gewährten resp. 

unbestrittenen Wegbreite (von 2.30 Metern) Strassenbankette oder 

Ähnliches vereinbaren? 

• Ausgangspunkt und Stufenfolge der Auslegung (Art. 738 Abs. 1 und 2 ZGB): 

1. Wortlaut Grundbucheintrag „Fuss- und Fahrwegrecht“ hilft nicht weiter! 

2. Wortlaut unklar: Auslegung des Erwerbsgrundes. Hier also: Dienstbarkeitsvertrag 

samt Grundbuchplan ( gestrichelte Linie an der Grenze) 

3. Immer noch unklar: Gutgläubige Ausübung während langer Zeit. 


29




• Zunächst: Keine Messpunkte im Grundbuchplan keine amtliche 

Vermessung, keine Teilnahme am guten Glauben des Grundbuches 

keine Einzeichnung der exakten Wegbreite von 2 mm (= 2 Meter)! 

• Daher: sog. „ungemessene Dienstbarkeit“ Inhalt und Umfang werden 

durch die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks bestimmt 

• Doch: Was sind diese konkreten Bedürfnisse von B resp. schliessen die ein 

separates Strassenbankett ein? 

• Kantonale Gerichte: Auslegung des Vertragsinhalts gemäss der unangefochtenen 

Ausübung der Dienstbarkeit während langer Zeit und in gutem 

Glauben (Art. 738 Abs. 3 ZGB). Behaftung der Parteien darauf. 

• … und das Bundesgericht ? 


30




• BGer: Kein Raum für diese Weiterführung der Stufenfolge (auf Stufe 3: 

keine Auslegung nach gutgläubiger Ausübung während langer Zeit). 

Kein teilweises Erlöschen der Dienstbarkeit im Umfang des 

Nichtgebrauchs. 

• Zudem: Individuelle, persönliche Umstände und Motive der ursprünglichen 

Vertragsparteien für die Auslegung der Dienstbarkeit nicht relevant, soweit 

diese für einen unbeteiligten Dritten nicht erkennbar sind. 

• Weiter und wichtig: Im Dienstbarkeitsvertrag wurden künftige 

Entwicklungen nicht explizit ausgeschlossen. Massvolle inhaltliche 

Erweiterung der damaligen landwirtschaftlichen zur heutigen Nutzung zu 

Wohnzwecken gemäss BGer zulässig. 


31




• Fahrbahnbreite = maximal zulässiger Räderabstand eines Fahrzeuges 

• Fahrbahnbreite ≠ Breite der Wegrechtsfläche (inkl. regelmässig breiterem 

Wagenoberbau)! 

• Bei der Auslegung privatrechtlicher Verträge ist der Beizug öffentlichrechtlicher 

Vorgaben zulässig. 

• Hier: Empfehlung der Vereinigung der Schweizerischen Strassenfachleute 

an die Erstellung von Privatstrassen („VSS-Normalien“): 

– Vorgabe bei einer Wegbreite von 3.0 Metern: zusätzlich 2 x 0.2 Meter 

• BGer: Gefordertes Fahrwegrecht von 2.70 Metern (d. h. 2.30 + 0.2 + 0.2 

Meter) nicht unangemessen 


32




• Holzzaun und Sandsteinmauer mussten zurück gesetzt werden sowie die 

Hecke unter Beachtung eines Strassenbanketts von 2 x 20 Zentimetern 

unter der Schere gehalten werden 

• Falls inhaltliche Erweiterungen der Grunddienstbarkeit nicht erwünscht sind 

resp. künftige Entwicklungen von der Dienstbarkeit ausgeschlossen werden 

sollen: Ausdrücklicher Ausschluss im Dienstbarkeitsvertrag 

• Eine solche Fixierung / Zementierung des status quo ist umso mehr 

angezeigt, weil sich meist nicht mehr die ursprünglichen Vertragsparteien 

über die Auslegung der fraglichen Grunddienstbarkeit streiten 


33

Planungsrecht 

Entschädigungspflicht bei Rückzonung? 

‣ Sachverhalt (1C_573/2011 & 1C_581/2011 vom 30. August 2013) 

• X ist Eigentümer von 2 Grundstücken A (mit Fachwerkhaus samt 

Ökonomiegebäude) und B (unüberbaut). 

• Der Zonenplan 1982 sah vor für: 

– Grundstück A: Teilfläche in der Wohnzone W2 

– Grundstück B: Teilfläche in der Dorfzone 

• Im Jahr 2005: Änderung des Zonenplans. Neu: 

– Grundstück A: Nur noch reduzierte Teilfläche von 550 m2 in Bau- /Wohnzone W2 

– Grundstück B: Gesamthafte Zuweisung in die Landschaftsschutzzone 

• Erfolglose Beschwerden und Klagen bei kantonalen Instanzen (Enteignungskommission 

und Verwaltungsgericht) auf Entschädigung von CHF 4.4 Mio. 


34

Planungsrecht 



• Fragestellung: Sind die Um- / Rückzonungen gemäss den Zonenplanänderungen 

2005 für die beiden davon betroffenen Grundstücke als 

– grundsätzlich entschädigungs-lose Nichteinzonung oder als 

– entschädigungs-pflichtige Auszonung (-> materielle Enteignung gemäss 

Art. 5 Enteignungsgesetz) zu qualifizieren? 

• BGer: Die Redimensionierung von Bauzonen ist in der Regel eine 

Auszonung, wenn sich die sachgerecht bemessenen Bauzonen später als 

zu gross erweisen. 

• Hier aber: Die Bauzonendimensionierung im Zonenplan 1982 war (erst gar) 

nicht RPG-konform. Denn: Der Planungshorizont von 15 Jahren (Art. 15 lit. 

b RPG) wurde nicht berücksichtigt (unrealistische Annahme der Verdoppelung 

der Bevölkerungszahlen) 


35

Planungsrecht 



• Die Gemeinden müssen nicht in jedem Fall mit hohen Entschädigungszahlungen 

rechnen, wenn sie (schon damals) klar überdimensionierte 

Bauzonen redimensionieren. 

• Grundeigentümer in Gemeinden mit überdimensionierten Bauzonen müssen 

mit entschädigungslosen Rückzonungen / Nichteinzonungen rechnen. 

• Immerhin: Bestandesschutz für zuvor in solchen überdimensionierten 

Bauzonen errichtete Wohngebäude. 


36

Bäuerliches Bodenrecht 

Bäuerliches Bodenrecht bei Parkanlage? 

‣ Sachverhalt (2C_1208/2012 vom 17. Juli 2013) 

• A ist Eigentümer eines Grundstücks, das in der Landwirtschaftszone liegt, 

aber seit langer Zeit als Park genutzt wird. Darauf befindet sich neben Zierund 

Obstbäumen auch ein Swimmingpool, dessen Bau 1979 bewilligt wurde. 

• 2012: Antrag von A, das Grundstück aus dem Anwendungsbereich des 

Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht („BGBB“) auszunehmen. 

• Ablehnung des Antrags durch die kantonalen Behörden und Gerichte, zumal 

die Grundstücke in der Umgebung vorwiegend landwirtschaftlich genutzt 

würden. 

• … und das Bundesgericht? 


37




• Ausgangspunkt: Art. 6 Abs. 1 BGBB („Landwirtschaftliches Grundstück“) 

„Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche 

oder gartenbauliche Nutzung GEEIGNET ist.“ 

• Zunächst: Ein Grundstück ausserhalb der Bauzone ist vermuteterweise ein 

landwirtschaftliches Grundstück gemäss Art. 6 BGBB. 

• Aber nicht immer: Denn kein landwirtschaftlicher Nutzen bei z.B.: Bergrestaurant 

oder Wohnhaus ohne landwirtschaftlichen Bezug. Dort 

rechtfertigen sich keine besonderen Massnahmen zugunsten der Landwirtschaft. 

• Zudem: Eine rein objektive Geeignetheit für die Landwirtschaft allein genügt 

nicht und sind (restriktive) Ausnahmen von Art. 6 BGBB möglich 


38




• Drei Bedingungen (kumulativ) für eine solche Ausnahme: 

1. Nicht landwirtschaftliche Nutzung muss „bereits seit Jahren“ andauern 

(„durer depuis de longues années“= ?. 

Jedenfalls mehr als ein Jahrzehnt; Verweis auf BGer 5A.4/2000 

2. Landwirtschaftliche Nutzung darf für die Zukunft nicht (konkret) 

absehbar sein („non plus envisageable pour l‘avenir“) aufgrund 

objektiver Elemente ausserhalb der blossen landwirtschaftlichen Natur 

des Bodens; 

3. Die Bauten auf dem Grundstück müssen legal errichtet worden sein. 

• Vorliegend: Alle 3 Voraussetzungen sind erfüllt. 


39




• Bundesgerichtliche Relativierung des Grundsatzes, wonach auf 

Grundstücke, die sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignen, zwingend 

das BGBB Anwendung findet. 

• Vorteil: Soweit kein landwirtschaftliches Grundstück gemäss Art. 6 BGBB 

vorliegt, kommen auch die z.T. harschen Transaktionsbeschränkungen des 

BGBB beim Verkauf / Erwerb (insb. Kaufs- und Vorkaufsrechte von 

Verwandten und landwirtschaftlichen Pächtern) nicht zur Anwendung 

• Daher: Genaue Prüfung der Qualität des fraglichen Grundstücks zur 

landwirtschaftlichen Nutzung und allenfalls Antrag stellen, das Grundstück 

vom Anwendungsbereich des BGBB auszunehmen. 


40

‣ Fragen? 

‣ Bemerkungen / Ergänzungen? 

‣ Eigene Erfahrungen? 


41

und zuletzt noch dies: 

„Ich vergesse das meiste, was ich gelesen 

habe; nichtsdestoweniger trägt es zur Erhaltung 

meines Geistes bei.“ 

nach Georg Christoph Lichtenberg (1742-1799; Sudelbuch J, 133) 


42

Vielen Dank für Ihr Interesse 

& 

en Guete! 


43

Die jÃ¼ngste Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Immobilienrecht

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?