An der B 8 - Teil 2 - Iphofen

TEIL C 

Begründung zum Bebauungsplan 

GE “An der B8 – Teil 2“ 

mit integrierter Grünordnung 

S T A D T I P H O F E N 

(Landkreis Kitzingen) 

Aufgestellt: 

ARZ INGENIEURE GmbH & Co. KG 

Kühlenbergstraße 56 

97078 Würzburg 

Würzburg, den 22. Juli 2013 

................................ 

geändert 18. November 2013 (Unterschrift) 

in Zusammenarbeit mit: 

Thomas Struchholz 

Planungsbüro für Landschaftsarchitektur 

Eremitenmühlstraße 9 

97209 Veitshöchheim 

1825 Begründung zum BPL- Stand 18 11 2013.docx

Stadt Iphofen 

Bebauungsplan GE „An der B8 – Teil 2“ Seite 2 

Inhaltsverzeichnis: 

1. Räumlicher Geltungsbereich 4 

2. Ziele und Zwecke der Planung 5 

3. Planungsrechtliche Voraussetzungen 6 

3.1 Landesplanerische Ziele 7 

3.2 Landschaftsplan 9 

4. Natur und Landschaft 10 

4.1 Rechtsgrundlagen und Anlass 10 

4.2 Lage und Charakteristik des Plangebietes 11 

4.3 Eingriffsregelung in der Bauleitplanung 12 

4.4 Grünordnerische Maßnahmen 18 

4.5 Bilanzierung 20 

5. Fremdleitungen 21 

6. Erschließung 21 

6.1 Straßen und Wege 22 

6.2 Kanalisation 23 

6.3 Wasserversorgung 24 

6.4 Stromversorgung und Straßenbeleuchtung 24 

6.5 Gasversorgung 24 

6.6 Fernmeldeanlagen 25 

6.7 Abfallentsorgung 25 

6.8 Werbeanlagen 25 

7. Geplante bauliche Nutzung 26 

7.1 Art, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO 26 

7.2 Maß, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (1,2) und 4 BauNVO 26 

7.3 Vollgeschosse, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (3) und 4 BauNVO 26 

8. Bebauung § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. Art. 91 BayBO 27 

8.1 Dachform und Dachneigung der Hauptgebäude 27 

8.2 Fassaden 27 

8.3 Höheneinstellung 27 

8.4 Überbaubare Fläche 28 




9. Größe des Baugebietes 29 

10. Bodenordnende Maßnahmen 29 

11. Immissionen 30 

12. Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 31 

13. Weitere Hinweise 32 

14. Überschlägig ermittelte Kosten für die Erschließung 32 




1. Räumlicher Geltungsbereich 

Die Stadt Iphofen hat in ihrer Sitzung am 15.04.2013 den Aufstellungsbeschluss 

für das Gewerbegebiet „An der B8 – Teil 2“ gefasst. 

Der Aufstellungsbeschluss wurde in den Iphöfer Nachrichten am 17.05.2013 

öffentlich bekannt gemacht. 

Grund zur Aufstellung ist die Absicht, an der B 8 ein Gewerbegebiet für den 

Einzelhandel auszuweisen, damit dem Einzelhandel und Dienstleistungsbetrieben 

die Möglichkeit geboten werden kann, die ortsnahe Versorgung der Bürger zu 

gewährleisten. Die innerorts vorhandenen Standorte sind zu beengt und lassen 

keine Erweiterungen o. ä. zu. 

Der zur frühzeitigen Behörden- und Bürgerbeteiligung aufgestellte Plan umfasst 

eine Fläche von ca. 2,35 ha und ist als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO 1990 

festgesetzt. 

Der Geltungsbereich des vorgesehenen Bebauungsplanes GE „An der B8 – Teil 

2“ liegt an der Bundesstraße B 8 und grenzt an ein bestehendes Sonder- und 

Mischgebiet an. 

Das bestehende Mischgebiet begrenzt den Geltungsbereich im Norden, im Osten 

schließen landwirtschaftliche Flächen an das Plangebiet an. 

Der Umgriff des Plangebietes umfasst die Flurstücke Nr. 3770, 3771 und 3772 auf 

der Gemarkung Iphofen. 

Das Gelände befindet sich nahezu vollständig im Besitz der Stadt Iphofen. Das 

Grundstück 3772 ist noch privat. 

Das geplante Baugebiet erstreckt sich von ca. 260,00 m ü. NN im Norden bis zu 

ca. 266,00 m ü. NN im Süden. Das mittlere Gefälle liegt im Baugebiet bei 

ca. 2 %. Die derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche wird im Süden von der 

Bundesstraße B 8 sowie im Westen durch das bestehende Sondergebiet 

begrenzt. Im Norden und Osten schließen landwirtschaftlich genutzte Flächen an. 




2. Ziele und Zwecke der Planung 

Das Unterzentrum Iphofen liegt im südöstlichen Bereich des Mittelzentrums 

Kitzingen, südlich des Verdichtungsraumes Würzburg, in ca. 11 km Entfernung 

zur Stadt Kitzingen. 

Die Anbindungen an die überregionalen Verkehrs- und Entwicklungsachsen, d. h. 

die Bundesautobahnen BAB 3 Nürnberg - Würzburg und BAB 7 Ulm - Kassel, sind 

jeweils ca. 15 km von Iphofen entfernt. 

Würzburg, der Regierungssitz und das wirtschaftlich-kulturelle Zentrum 

Unterfrankens, liegt ca. 30 km südöstlich von Iphofen und ist über die 

Bundesstraße B 8 (Nürnberg - Würzburg) gut erreichbar. 

Parallel zur B 8 verläuft die Bahnlinie Fulda - Würzburg, die über den Bahnhof in 

Iphofen für die Anwohner erreichbar ist. 

Der nächste ICE-Bahnhof liegt im ca. 30 km entfernten Würzburg. 

Die Ausweisung des Gewerbegebietes dient in letzter Konsequenz der Steigerung 

der Attraktivität des Wohnstandortes Iphofen. 

In erster Linie sorgt die Ausweisung des Gewerbegebietes für die Möglichkeit, die 

Versorgung der Einwohner mit allen für den täglichen Bedarf notwendigen Gütern 

sowie Dienstleistungen von Kleinunternehmen ortsnah zu gewährleisten, ohne die 

Attraktivität des denkmalgeschützten Ortskernes zu beeinträchtigen. Durch die 

Ausweisung geeigneter Flächen für den Einzelhandel und 

Dienstleistungsbetrieben wird auch den, unter wirtschaftlichen Aspekten 

getroffenen Entscheidungen des Einzelhandels (Andienung, Akzeptanz usw.) 

Rechnung getragen. 

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die rechtliche Grundlage für die 

geordnete Bebauung des gesamten Gebietes geschaffen werden. 




3. Planungsrechtliche Voraussetzungen 

Planungsgrundlage ist die rechtswirksame 8. Änderung des Flächennutzungsplanes 

aus den Jahren 2002 bis 2012, in Kraft getreten am 08.06.2012. 

Da sich der Stand der im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Flächen und 

deren Ausweisung nicht mit dem geplanten Vorhaben decken, wird zeitgleich zum 

Bebauungsplan die 10. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt, so 

dass sich der Bebauungsplan folgerichtig aus dem Flächennutzungsplan 

entwickeln kann. 

Die Öffentlichkeit wurde im Rahmen der jeweiligen Bürgerversammlung frühzeitig 

über die Planung unterrichtet. 

Die Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand wie folgt statt: 

Iphofen am 23.05.2013 

Dornheim am 18.06.2013 

Possenheim am 27.06.2013 

Nenzenheim am 06.06.2013 

Mönchsondheim am 29.05.2013 

Hellmitzheim am 19.06.2013 

Birklingen am 24.06.2013 

Zeitgleich lief die Trägervorabstimmung (Scoping) gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 

BauGB im Zeitraum vom 12.08.2013 bis 13.09.2013. 

Nach Einarbeitung der im Rahmen der Abwägung aus der frühzeitigen Beteiligung 

beschlossenen Änderungen / Ergänzungen wird der Planstand mit Datum vom 

18.11.2013 als Entwurf abgefasst und dem Stadtrat am 18.11.2013 zum 

Billigungs- und Auslegungsbeschluss vorgestellt. 

Die Bürger erhalten im Rahmen des Auslegungsverfahrens nach § 3 Abs. 2 

BauGB ab dem 14.02.2014 bis zum 17.03.2014 erneut Gelegenheit zur 

Stellungnahme. Diese öffentliche Auslegung läuft nach der ortsüblichen 

Bekanntmachung. 

Parallel zum vorgenannten Verfahren werden die Träger öffentlicher Belange im 

Rahmen der Anhörung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gehört. Eine Liste der beteiligten 

Träger öffentlicher Belange ist als Anlage 1 der Erläuterung beigefügt. 




3.1 Landesplanerische Ziele 

Im Landesentwicklungsprogramm Bayern (2013), vom 01.09.2013, wird das 

Stadtgebiet Iphofen als „ländlicher Teilraum, dessen Entwicklung nachhaltig 

gestärkt werden soll“ eingestuft. 

Gemäß § 2, Anpassung der Regionalpläne, LEP (2013), werden die 

bestehenden Kleinzentren, Unterzentren und Siedlungsschwerpunkte bis zur 

Anpassung der Regionalpläne als Zentrale Orte der Grundversorgung einem 

Grundzentrum gleichgestellt. 

Die Stadt Iphofen ist in der Fortschreibung des Regionalplans 2 vom 22.04.2013 

(10. Verordnung) als Unterzentrum bestimmt. 

Gemäß den speziellen Zielen für die Unterzentren LEP A II 2.1.5.1 bis 2.1.5.4 

sollen Unterzentren die Bevölkerung größerer Nahbereiche mit Gütern und 

Dienstleistungen des qualifizierten wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen 

Grundbedarfs versorgen. Sofern erforderlich sollen sie auch für die Bevölkerung 

der Nahbereiche benachbarter Kleinzentren einzelne Funktionen wahrnehmen. 

„Die Gemeinden sollen so entwickelt und gefördert werden, dass sie in der Lage 

sind, die ihnen im Rahmen der angestrebten Raum-, Siedlungs- und 

Wirtschaftsstruktur nach Maßgabe dieses Regionalplans übertragenen 

Funktionen voll wahrzunehmen.“ 




Nach Regionalplan soll Iphofen folgende regionalplanerische Funktion erfüllen: 

− Mittelpunktsfunktionen; sie beinhalten gleichzeitig die Funktionen aus dem 

Bereich der Wohnsiedlungstätigkeit (WS) und aus dem Bereich der 

gewerblichen Wirtschaft (GE) 

− Funktionen aus dem Bereich der Land- und Forstwirtschaft 

− Funktionen aus dem Bereich des Fremdenverkehrs und der Tages- und 

Wochenenderholung 

Die Ausweisung des Gewerbegebietes bietet eine Verbesserung der 

Einkaufsmöglichkeiten, ortsnahe Dienstleistungen, Kleinproduktion, Handwerk 

und ermöglicht die Schaffung von Arbeitsplätzen. Außerdem stärkt es die 

Attraktivität als Wohnstandort. 

Die raumordnerischen Ziele für die Errichtung von Einzelhandelsgroßprojekte 

gemäß LEP (2013), Punkt 5.3ff werden durch die Größe der Sortiments- und 

Verkaufsfläche des geplanten PENNY-Marktes von maximal 800 m² Fläche 

eingehalten. 

Sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Bebauungsplan wird bei den 

Festsetzungen der zulässigen GE-Nutzungen bestimmt, dass nur Einzelhandelsprojekte 

zulässig sind, für die im Rahmen einer landesplanerischen Überprüfung 

festgestellt worden ist, dass sie den Erfordernissen des Bayerisches 

Landesplanungsgesetz (BayLplG) entsprechen.“ 

Aufgrund der fehlenden landesplanerischen Überprüfung hat die Stadt Iphofen 

sich mit der Ausweisung auf den derzeit erforderlichen Bedarf beschränkt. 




Im Stadtgebiet Iphofen sind Vorbehaltsflächen für Gips und Anhydrit 

ausgewiesen, die jedoch ausschließlich östlich außerhalb der bebauten Gebiete 

liegen. 

3.2 Landschaftsplan 

Für die Stadt Iphofen wurde im Zuge der 4. Änderung des Flächennutzungsplans 

ein Landschaftsplan aufgestellt. 

Der Landschaftsplan vom 5. 05. 2006 wurde am 12. 06. 2006 rechtswirksam 

gültig. 




4. Natur und Landschaft 

4.1 Rechtsgrundlagen und Anlass 

§ 1a BauGB (vgl. auch § 18 BNatSchG) sieht für die Bauleitplanung die 

Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung vor, wenn auf Grund 

dieser Verfahren nachfolgend Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. 

Nach der gesetzlichen Definition im Bundesnaturschutzgesetz sind Eingriffe 

solche Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen, die die 

Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich oder 

nachteilig beeinträchtigen können. Vermeidbare Beeinträchtigungen sind zu 

unterlassen. Dabei ist zu prüfen, ob das Planungsziel mit einem geringeren 

Eingriff in Natur und Landschaft – quantitativ, qualitativ oder an anderen 

Standorten im Plangebiet – erreicht werden kann; das gemeindliche Planungsziel 

als solches kann durch das Vermeidungsgebot nicht in Frage gestellt werden. Die 

Gemeinden sind gehalten, Möglichkeiten der Vermeidung zu ermitteln und in die 

Abwägung einzustellen. Unvermeidbare Beeinträchtigungen sind auszugleichen, 

soweit es zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der 

Landschaftspflege erforderlich ist. Der Ausgleich zielt auf eine Kompensation des 

Eingriffs, im Wesentlichen durch eine ökologische Aufwertung. 

Die Stadt Iphofen plant die Ausweisung eines Gewerbegebietes „An der B8 – Teil 

2“. Der Grünordnungsplan durchläuft die Genehmigungsphasen des Bebauungsplanes 

als beigeordnete Planung. 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes mit dem integrierten Grünordnungsplan 

erhalten die grünordnerischen Festsetzungen verbindliche Rechtskraft. 

Die Begründung zum Grünordnungsplan ist verbindlicher Bestandteil des 

Bebauungsplanes. 




4.2 Lage und Charakteristik des Plangebietes 

Das Plangebiet liegt am südlichen Rand der Siedlungsflächen Iphofens an der 

Bundesstraße B8. Auf einer Teilfläche im Westen des Plangebietes befinden sich 

bereits Einzelhandelsbetriebe mit entsprechenden Gebäuden und Verkehrsflächen. 

Das Gelände des Plangebietes liegt weitgehend eben und wird im Süden durch 

die Bundesstraße B8 sowie im Westen durch das bestehende Sonder- und 

Mischgebiet begrenzt. Im Norden und Osten schließen landwirtschaftlich genutzte 

Flächen (Ackerflächen) an. 

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt durch die Verlängerung der 

bestehenden Erschließungsstraße. 

Das Plangebiet wird als Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO ausgewiesen. 

Für das Vorhaben ergibt sich folgende Flächenbilanzierung: 

Fläche 

in ha 

Verkehrsfläche 0,169 

GE-Fläche 1,861 

Öffentliche Grünflächen 0,175 

Private Grünflächen 0,145 

gesamt 2,350 




4.3 Eingriffsregelung in der Bauleitplanung 

Der Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung liegt der Leitfaden 

der Arbeitsgruppe beim Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung 

und Umweltfragen mit Stand September 1999 bzw. erweiterte Auflage mit Stand 

Januar 2003 zugrunde. 

Gemäß dem Leitfaden steht je nach Planungsfall für die Bearbeitung der 

Eingriffsregelung entweder das vereinfachte Vorgehen oder das Vorgehen in vier 

Arbeitsschritten (Regelverfahren) zur Verfügung. 

Da gemäß der Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise (s. Leitfaden S. 6) 

nicht alle Fragen mit „ja“ beantwortet werden können (z.B. bei 1.1 Art der 

baulichen Nutzung, 1.2 Maß der baulichen Nutzung), wird das Regelverfahren 

angewendet. 

4.3.1 Erfassung und Bewertung von Natur und Landschaft 

Das Plangebiet liegt im Naturraum 137 A Steigerwaldvorland. 

Zwischen dem Maintal und dem Steigerwald erstreckt es sich als flachwellige 

Lettenkeuperebene, die teilweise mit Sand oder Löss überdeckt ist. 

Auf den fruchtbaren Lössböden wird intensiver Ackerbau, auf den sandigen 

Böden überwiegend Feldgemüsebau betrieben. Durch die intensive Landnutzung 

sind große Teile des Naturraums arm an gliedernden Strukturen. 

Das Plangebiet ist durch intensive Ackernutzung geprägt. 

Für das Plangebiet ergibt sich hinsichtlich der Lebensraumtypen folgende 

Flächenverteilung: 

Lebensraum 

ca. Eingriffsfläche 

in ha 

Acker 2,350 

Hinsichtlich des Vorkommens von besonders oder streng geschützten Arten auf 

den Flächen des Plangebietes liegen keine Einträge in den einschlägigen 

Unterlagen (z.B. Artenschutzkartierung, Biotopkartierung, Arten- und Biotopschutzprogramm) 

vor. Auch seitens des Landratsamtes Kitzingen sind keine 

Vorkommen im Planungsbereich dokumentiert. 




Gemäß Auskunft der unteren Naturschutzbehörde handelt es sich bei der 

Eingriffsfläche nicht um einen Lebensraum für den Feldhamster. 

Hinsichtlich der geschützten Art Zauneidechse ist gemäß den vorliegenden 

Unterlagen und Kartierungen kein Vorkommen bekannt. Das Vorkommen der 

Zauneidechse ist im Plangebiet bzw. im Umfeld des Plangebietes z.B. im Bereich 

der Gärten oder an Wegrändern jedoch nicht auszuschließen. 

Die Inanspruchnahme der Planflächen ist aber für bestehende oder potenzielle 

Populationen nicht erheblich, da in der Umgebung ausreichend geeignete 

Habitate vorhanden sind. Deshalb kann mit hinreichender Sicherheit davon 

ausgegangen werden, dass keine Verbotstatbestände ausgelöst werden können. 

Bei Durchführung der Baumaßnahmen während der Aufzuchtzeiten ist der 

Eingriffsbereich vor Baubeginn auf aktuelle Vorkommen zu überprüfen. 

Der entsprechende Nachweis ist zu erbringen. 

Aufgrund des Fehlens von geeigneten Habitatstrukturen sowie infolge der Lage 

neben der Bundesstraße B8 und Gewerbeflächen mit entsprechenden Vorbelastungen 

und Störungen ist das Vorkommen von geschützten Vogelarten sehr 

unwahrscheinlich. Bei Durchführung der Baumaßnahmen während der Brut- und 

Aufzuchtzeiten ist der Eingriffsbereich vor Baubeginn auf aktuelle Vorkommen zu 

überprüfen, damit Beschädigungen oder Zerstörungen von Nestern (z.B. von 

Bodenbrütern wie z.B. Feldlerche, Schafstelze u.a.) sowie ein Verlust von Individuen 

ausgeschlossen werden kann. Der entsprechende Nachweis ist zu erbringen. 

Die Inanspruchnahme der Planflächen ist aber für bestehende oder potenzielle 

Populationen nicht erheblich, da in der Umgebung ausreichend geeignete 

Habitate vorhanden sind. Deshalb kann mit hinreichender Sicherheit davon 

ausgegangen werden, dass keine Verbotstatbestände ausgelöst werden können. 

Um den Ausgleichsbedarf für das Plangebiet ermitteln zu können, ist das Gebiet 

zunächst - durch gemeinsame Betrachtung der wesentlich betroffenen Schutzgüter 

- in eine Kategorie gemäß seiner Bedeutung für Natur und Landschaft (s. 

Leitfaden Listen 1a bis 1c auf S. 25 und Matrix Abb. 7 auf S. 13) einzustufen. 

Die Lebensräume des Plangebietes werden infolge einer gemeinsamen 

Betrachtung der betroffenen Schutzgüter folgenden Kategorien zugeordnet: 

Lebensraum 

Acker 

Kategorie 

I 




Das Plangebiet ist infolge einer gemeinsamen Betrachtung der betroffenen 

Schutzgüter der Kategorie I: Gebiete mit geringer Bedeutung für 

Naturhaushalt und Landschaftsbild zuzuordnen. 

4.3.2 Erfassung der Auswirkungen des Eingriffs und Weiterentwicklung der 

Planung im Hinblick auf Verbesserungen für Naturhaushalt und 

Landschaftsbild 

Beachtung des Vermeidungsgebotes 

Gemäß BNatSchG sind vermeidbare Eingriffe mit Veränderungen der Gestalt oder 

Nutzung von Grundflächen, die die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder 

das Landschaftsbild erheblich oder nachteilig beeinträchtigen können, zu 

unterlassen. 

Die Gemeinden sind nach § 1a Abs. 2 BauGB gehalten, Möglichkeiten der 

Vermeidung zu ermitteln. 

Beim Vorhaben wurde das Vermeidungsgebot durch die Stadt Iphofen insofern 

beachtet, dass keine gemäß § 30 BNatSchG geschützte Flächen in Anspruch 

genommen werden. Kartierte Flächen der amtlichen Biotopkartierung werden 

ebenfalls nicht beeinträchtigt. Hinsichtlich des Landschaftsbildes und der 

Erholungseignung bestehen im Plangebiet Vorbelastungen durch intensive 

landwirtschaftliche Nutzung sowie durch benachbarte Gewerbeflächen und 

Straßen (B8). 

Erfassung der Auswirkungen des Eingriffs 

Die Ausgestaltung der geplanten Bebauung beeinflusst die Intensität der 

konkreten Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft. Der Bebauungsplan legt 

die Art und das Maß der baulichen Nutzung in Form eines äußeren 

Gesamtrahmens fest. Somit kann auch die Beschreibung der Auswirkungen auf 

Natur und Landschaft nur überschlägig aus dem Maß der vorgesehenen 

baulichen Nutzung abgeleitet werden. 

Im Wesentlichen dient dazu die festgelegte Grundflächenzahl (GRZ). 

Entsprechend dem Versiegelungs- und Nutzungsgrad ist das Gebiet gemäß dem 

Leitfaden (s. Matrix Abb. 7 auf S. 13) zu untergliedern. 

Für die Bauflächen wurde die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgelegt. 

Aufgrund der Grundflächenzahl des Baugebietes werden die Flächen dem 

Typ A: hoher Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad zugeordnet. 




4.3.3 Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen 

Zur Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen werden die in 

Kategorien hinsichtlich ihrer naturschutzfachlichen Bedeutung eingestuften 

Gebiete mit der Zuordnung des Gebietes im Hinblick auf die Eingriffsschwere 

überlagert. Durch die Überlagerung ergeben sich ein oder mehrere Gebiete mit 

einer homogenen Beeinträchtigungsintensität. Die Flächengrößen sind zu 

ermitteln und den weiteren Berechnungen zugrunde zu legen. 

In einer Matrix (s. Leitfaden Abb. 7 auf S. 13) sind den einzelnen Beeinträchtigungsintensitäten 

(Felder A I bis B III) Spannen von Kompensationsfaktoren 

zugeordnet, aus denen in Abhängigkeit von Umfang und Qualität der am 

Eingriffsort durchgeführten Vermeidungsmaßnahmen der für den vorliegenden 

Planungsfall zutreffende Kompensationsfaktor bestimmt wird. 

Gemäß einer Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde im Jahr 2010 im 

Rahmen des Bauleitplanverfahrens zum westlich angrenzenden Sondergebiet ist 

beim Planvorhaben die Anwendung des Faktors 0,3 möglich, wenn eine 

Randeingrünung auf öffentlichen Grünflächen mit ausreichender Breite am 

Ostrand des Gebietes erfolgt. Da am Ostrand des Plangebietes eine 10 m breite 

Randeingrünung auf öffentlichen Grünflächen erfolgt, wird der Faktor 0,3 

angesetzt. 

Eine weitere Eingrünung erfolgt am Südrand des Plangebietes entlang der 

Bundesstraße B8 auf privaten Grünflächen. 

Aus den Ergebnissen der Bestandsaufnahme (Kategorie I) und der Erfassung der 

Auswirkungen des Eingriffs (Typ A) wird für das Plangebiet folgender 

Kompensationsfaktor abgeleitet: 

Lebensraum Einstufung Feld Faktor 

Acker A I 0,3 




Berechnung des Ausgleichsbedarfs: 

Teilflächen des Plangebietes werden im Rahmen der Planung als öffentliche und 

private Grünflächen ausgewiesen. Auf diesen Flächen wird infolge der 

Ausweisung als Grünfläche und einer damit einhergehenden 

Nutzungsextensivierung eine Verbesserung der ökologischen Wertigkeit erreicht. 

Diese Flächen sind deshalb grundsätzlich nicht als Eingriffsflächen, sondern als 

Ausgleichsflächen zu werten. 

Im Rahmen der Kompensationsberechnung wird deshalb nachfolgend nur die 

Eingriffsfläche im engeren Sinn (Baufläche auf der Erweiterungsfläche) mit dem 

Faktor 0,3 bewertet. 

Mit der Festlegung dieses Kompensationsfaktors sind grünordnerische 

Maßnahmen wie z.B. Randeingrünung bereits berücksichtigt, deshalb werden die 

Grünflächen neutral gewertet. 

Die Erweiterungsfläche umfasst eine Fläche von 2,351 ha. 

In den Erweiterungsflächen werden folgende Grünflächen ausgewiesen: 

Private Grünflächen 

Öffentliche Grünflächen 

gesamt 

0,145 ha 

0,175 ha 

0,320 ha 

Die Eingriffsfläche im engeren Sinn umfasst nach Abzug der öffentlichen und der 

privaten Grünflächen in diesen Bereichen 2,03 ha (2,35 ha Gesamtfläche – 

0,145 ha private Grünfläche – 0,175 ha öffentliche Grünfläche = 2,03 ha). 

Der Ausgleichsbedarf errechnet sich demnach wie folgt: 

Fläche Faktor Ausgleichsbedarf 

in ha 

in ha 

Eingriffsfläche im engeren Sinn 2,030 0,3 0,609 

Für das Bauvorhaben wurde der folgende Bedarf an Ausgleichsflächen ermittelt: 

0,609 ha 




4.3.4 Auswahl geeigneter Flächen für den Ausgleich und naturschutzfachlich 

sinnvoller Ausgleichsmaßnahmen als Grundlage für die 

Abwägung 

Die grundsätzliche Eignung einer potenziellen Ausgleichsfläche beurteilt sich vor 

allem danach, ob diese aus naturschutzfachlicher Sicht sinnvoll aufgewertet und 

bei Bedarf verfügbar gemacht werden kann. Für die ökologische Aufwertung im 

Rahmen einer Ausgleichsmaßnahme kommen besonders Flächen mit einer 

möglichst großen ökologischen Entwicklungsfähigkeit in Betracht. Ein hoher 

naturschutzfachlicher Ausgangswert kann den Ausgleichsumfang erhöhen. 

Bereits ökologisch wertvolle Flächen sind nicht geeignet, es sei denn, ihre 

ökologischen Qualitäten können noch weiter aufgewertet werden. Im Regelfall ist 

eine Fläche dann zum Ausgleich geeignet, wenn durch die vorgesehenen 

Maßnahmen gegenüber dem ökologischen Ausgangswert eine Verbesserung um 

eine Stufe möglich ist (z.B. Aufwertung von Flächen mit geringer Bedeutung für 

Naturhaushalt und Landschaftsbild zu Flächen mittlerer Bedeutung; vgl. Leitfaden 

Listen 1a bis 1c). Abweichend davon kann der Ausgleich durch Wertverbesserung 

innerhalb einer Kategorie mittels Flächenzuschlag erreicht werden. Eine 

Wertverbesserung durch Überspringen einer Kategorie rechtfertigt einen 

Flächenabschlag. Zur Kompensation von Beeinträchtigungen eignen sich von den 

im Einzelfall in Frage kommenden Maßnahmen besonders diejenigen 

Ausgleichsmaßnahmen, die einen möglichst engen räumlichen und funktionalen 

Zusammenhang mit den beeinträchtigten Werten und Funktionen des 

Naturhaushalts und des Landschaftsbildes herstellen. 

Außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes steht die folgende 

Fläche als Ausgleichsfläche zur Verfügung: 

Fl.Nr. 1225/2 (Katasterfläche: 2,2899 ha), Gemarkung Hellmitzheim 

Für die Teilfläche 0,6090 ha der Fl.Nr. 1225/2 gilt: 

Gemäß BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 20 gilt für diese Fläche folgende Festsetzung: 

- Umgrenzung von Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 

Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 

Auf der Fläche wurden bereits mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmte 

Maßnahmen (Entwicklung eines standortgerechten Laubwaldes, Entwicklung 

einer Hutung mit Einzelbäumen) durchgeführt und auf das Ökokonto der Stadt 

Iphofen eingestellt. Die für das Bauvorhaben benötigte Fläche mit dem Umfang 

von 0,6090 ha wird deshalb vom Ökokonto abgebucht. 




4.4 Grünordnerische Maßnahmen 

Bei Durchführung der Baumaßnahmen während der Brut- und Aufzuchtzeiten ist 

der Eingriffsbereich vor Baubeginn auf aktuelle Vorkommen streng oder 

besonders geschützter Arten zu überprüfen, damit keine artenschutzrechtlichen 

Verbotstatbestände ausgelöst werden können. Der entsprechende Nachweis ist 

zu erbringen. 

Grünordnerische Maßnahmen auf öffentlichen Grünflächen 

Bestand: Acker 

Maßnahme: 

Anlage von Feldgehölzen/Heckenstrukturen; Pflanzung von Obstbäumen; 

extensive Nutzung 

Gemäß BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 25a wird folgende Pflanzbindung festgesetzt: 

- Anlage einer Randeingrünung am Ostrand des Plangebietes als Abgrenzung zur 

offenen Landschaft mit standortgerechten Gehölzen 


Pflanzung einer drei- bis fünfreihigen Hecke mit standortheimischen Gehölzen 

(Gehölzauswahl: Feldahorn, Hartriegel, Weißdorn, Haselnuss, Wildapfel, 

Wildbirne, Vogelbeere, Kornelkirsche, Holunder, Mispel, Weichsel, Liguster, 

Wildrosen). Pflanzabstand: 1,20 - 1,50 m. 

- Pflanzung von 6 Obstbäumen (z.B. Apfel, Birne, Zwetschge, Nussbaum); 

Mindestqualität: H. 3xv. m.Db. 10-12. 

Abstand zu Nachbargrundstücken: mindestens 6,0 m. 

- Ansaat der Flächen mit standortgerechten Saatgutmischungen 

(Regio-Saatgut) 

Die Pflege der Grünflächen ohne Gehölzanpflanzungen sollte durch extensive 

Grünlandnutzung (z.B. Wiesennutzung mit dem Schnittzeitpunkt ab 16. Juni) 

erfolgen; kein Einsatz von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln; Düngung der 

Baumscheiben der Obstbäume gemäß Abstimmung mit der unteren 

Naturschutzbehörde. 




Grünordnerische Maßnahmen auf privaten Grünflächen 

Auf den privaten Grünflächen ist eine Randeingrünung durch Gehölzpflanzungen 

durchzuführen: 

Verwendung von standortgerechten Gehölzen auf privaten Grünflächen 

Unter folgenden Gehölzarten besteht u.a. Auswahl: 

Acer campestre, Feldahorn; Carpinus betulus, Hainbuche; Cornus mas, 

Kornelkirsche; Cornus sanguinea, Hartriegel; Corylus avellana, Haselnuss; 

Crataegus monogyna, Weißdorn; Cydonia oblonga, Quitte; Ligustrum vulgare, 

Liguster; Malus domestica, Apfel; Prunus padus, Traubenkirsche; Rosa canina, 

Hundsrose; Sorbus aucuparia, Vogelbeere; Obstbaum-Hochstämme (Apfel, Birne, 

Zwetschge). Die Liste ist erweiterbar! 


Baumpflanzung ohne Standortvorgabe 

Je 300 m² Grundstücksfläche wird die Pflanzung eines Laubbaum-Hochstammes 

(Mindestqualität H. 3xv. 14-16) festgesetzt (ohne Standortvorgabe) 

Anlage von Stellplätzen und Wegen, die nicht von schweren LKW befahren 

werden, in versickerungsoffener Bauweise 

Die Stellplätze und Wege, die nicht von schweren LKW befahren werden, sind in 

versickerungsfähiger Bauweise anzulegen, z.B. Rasenfugenpflaster, 

Rasengittersteine, wassergebundene Decke u.ä. 

Es wird festgesetzt, dass jeder Bauherr für die Gestaltung der privaten 

Grünfläche einen qualifizierten Bepflanzungsplan vorzulegen hat. 




4.5 Bilanzierung 

Für das Plangebiet ergibt sich folgende Bilanzierung: 

Im Rahmen der Kompensationsberechnung gemäß Leitfaden „Eingriffs- und 

Ausgleichsregelung“ wurde für das Plangebiet ein Ausgleichsbedarf von 0,6090 

ha errechnet. 

Außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes steht die folgende 

Fläche als Ausgleichsfläche zur Verfügung: 

Fl.Nr. 1225/2 (Katasterfläche: 2,2899 ha), Gemarkung Hellmitzheim 

Für die Teilfläche 0,6090 ha der Fl.Nr. 1225/2 gilt: 

Gemäß BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 20 gilt für diese Fläche folgende Festsetzung: 

- Umgrenzung von Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 

Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 

Auf der Fläche wurden bereits mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmte 

Maßnahmen (Entwicklung eines standortgerechten Laubwaldes, Entwicklung 

einer Hutung mit Einzelbäumen) durchgeführt und auf das Ökokonto der Stadt 

Iphofen eingestellt. 

Die für das Bauvorhaben benötigte Fläche mit dem Umfang von 0,6090 ha wird 

deshalb vom Ökokonto abgebucht. 

Die erforderlichen Ausgleichsflächen werden somit von der Stadt Iphofen 

bereitgestellt. 




5. Fremdleitungen 

Im Planbereich sind keine Ver- und Entsorgungsleitungen der Stadt Iphofen sowie 

weitere Fremdleitungen bekannt. 

Soweit im Planbereich Leitungen durch deren Betreiber angegeben wurden, 

wurden diese übernommen. 

Aufgrund der Nutzung des Flurstückes als landwirtschaftliche Fläche ist mit 

Drainageleitungen zu rechnen. Inwieweit eine Verlegung von Drainageleitungen 

erforderlich ist, kann erst im Rahmen der Ausführung der Erschließung festgelegt 

werden. 

6. Erschließung 

Die Erschließungsplanung für den vorliegenden Bebauungsplan Gewerbegebiet 

„An der B8 – Teil 2" wird parallel zu dem Bebauungsplanverfahren, jedoch erst 

nach der frühzeitigen Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. 

Um spätere Schwierigkeiten mit der Realisierung des Vorhabens zu vermeiden, 

ist der Planer für den Einzelhandel bereits im laufenden Verfahren eingebunden. 

Folgende Träger öffentlicher Belange haben im Rahmen der frühzeitigen 

Beteiligung Empfehlungen für ihren Fachbereich ausgesprochen bzw. Richtlinien 

benannt, die bei der Erschließungsplanung zu berücksichtigen sind. 

- Telekom AG 

- LKW Kitzingen GmbH 

- N-ERGIE Netz GmbH 

Die Versorgungsträger sind rechtzeitig in die Erschließungsplanung 

einzubeziehen. 




6.1 Straßen und Wege 

Die Anbindung des Plangebietes erfolgt ausschließlich die bestehende 

Erschließungsstraße. Ein Anschluss einzelner Grundstücke an die Bundesstraße 

B 8 ist nicht vorgesehen. 

Die Zufahrt erfolgt über eine neue Erschließungsstraße, die bei einer späteren 

Erweiterung des Erschließungsgebietes bis auf die Dr.-Rudolph-Schneider-Straße 

fortgeführt wird. 

Die Fahrbahnfläche wird für den Begegnungsfall Lkw – Lkw ausgelegt. 

Durch die Anordnung der Grundstücke wird außerdem beidseitig ein Fußweg 

mitgeführt. Die Gesamtbreite der Erschließungsfläche beträgt 10,00 m. 

Die exakte Festlegung der inneren Aufteilung des Verkehrsraumes sowie die 

Gestaltung der Oberfläche werden im Rahmen dieses Bebauungsplanes nicht 

vorgenommen. Hierdurch wird für die Erschließungsplanung – auch in 

gestalterischer Hinsicht – ein Spielraum gewährleistet. 

Der vorhandene Feldweg Flur-Nr. 3769 und 3778 bleibt erhalten. 

Oberboden aus dem Bereich öffentlicher Verkehrsflächen soll vorbehaltlich seiner 

Eignung zur Verbesserung landwirtschaftlicher Flächen verwendet werden (§ 202 

BauGB, DIN 18915, DIN 19731). 

Nach Beendigung der Bauarbeiten werden die öffentlichen Grünflächen nach Veranlassung 

durch die Stadt Iphofen gemäß den Vorgaben des Grünordnungsplanes 

und in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt 

Kitzingen mit ortsüblichen Gehölzen und Sträuchern bepflanzt. 

Eine Anbindung an die Außenbereiche erfolgt über die vorhandenen Straßen und 

Wege, ein eigenständiges Fußwegenetz ist nicht geplant. 




6.2 Kanalisation 

Die Stadt Iphofen betreibt eine eigene Kläranlage, an die das Plangebiet 

angeschlossen wird. 

In der hydraulischen Überrechnung sowie der Bemessung der Kanalisation durch 

das zuständige Planungsbüro wurde das Plangebietes als “Mischgebiet“ 

berücksichtigt. Die erforderlichen Reserven für den Anschluss der 

Schmutzwasserkanalisation sind in den Bauwerken der Abwasserbeseitigung 

enthalten. 

Das Plangebiet wird aus hydraulischen Gründen im Trennsystem entwässert. 

Die Schmutzwasserkanalisation wird an die Kanalisation der Stadt Iphofen in der 

Bahnhofstraße angeschlossen. 

Im Rahmen der textlichen Festsetzungen wurde festgelegt, dass in den Parkplatzbereichen 

Zwischenspeicher für das anfallende Oberflächenwasser zu errichten 

sind. Die Notüberläufe sowie die Entleerungen sind an die Regenwasserkanalisation 

des Gebietes anzuschließen. 

Zur Entlastung der Kanalisation werden das Regenwasser der Erschließungsstraße 

sowie die Anschlussleitungen aus den Grundstücken zuerst in einem 

Regenrückhaltebecken zwischengespeichert. 

Eine Nutzung des Oberflächenwassers der Dachflächen für die Bewässerung von 

Grünanlagen oder für eine Brauchwasserzisterne ist erwünscht, soll aber nicht 

zwingend vorgeschrieben werden. 

Der Anschluss des Regenwasserkanals des Baugebietes erfolgt an das 

Vorflutersystem der Stadt Iphofen. 

Die Entwässerung des Straßengrundstücks (Bundesstraße B8) darf nicht 

beeinträchtigt werden. Die bestehende Straßenentwässerungsanlage ist 

unverändert zu belassen. 

Oberflächen-, Dach- und sonstige Abwässer jeder Art dürfen der Straße und ihren 

Nebenanlagen nicht zugeführt werden. 




6.3 Wasserversorgung 

Der Stadt Iphofen wird über die Fernwasserversorgung Franken (FWF) versorgt. 

Die Ortsnetzleitung verläuft im Randbereich des Plangebietes. 

Bei der Planung der Wasserleitung für das Baugebiet wird durch die Anordnung 

von Hydranten der erforderliche Grundschutz zur Löschwassersicherheit 

berücksichtigt. 

Alle Grundstücke erhalten entsprechende Hausanschlüsse. 

Die Planung erfolgt nach DVGW-Regelwerk sowie nach den gültigen DIN-Vorschriften. 

6.4 Stromversorgung und Straßenbeleuchtung 

Sowohl die Versorgung des Plangebietes mit elektrischem Strom als auch die 

Ausstattung mit den erforderlichen Einrichtungen zur Straßenbeleuchtung wird im 

Auftrag der Stadt Iphofen durch das zuständige Energieversorgungsunternehmen 

geplant und errichtet. 

Zwischen einer Bebauung und der vorhandenen 20kV-Kabeltrasse ist ein Abstand 

von 1,00 m einzuhalten. 

6.5 Gasversorgung 

Planung und Bau der gemeindlichen Gasversorgung liegen im Zuständigkeitsbereich 

der Licht-, Kraft- und Wasserwerke Kitzingen. 

Ob eine Gasversorgung realisierbar und wirtschaftlich ist (Hausanschluss), ist mit 

dem Versorgungsträger im Rahmen der Erschließung zu klären. 




6.6 Fernmeldeanlagen 

Planung und Bau der gesamten Fernmeldeanlagen liegen im 

Zuständigkeitsbereich der Deutschen Telekom AG, NL Bayreuth, BBN 25 

Würzburg, Schürerstraße 9a, 97080 Würzburg. 

6.7 Abfallentsorgung 

Die Entsorgung der entstehenden Haus- und Sonderabfälle wird durch die 

Satzung des Landkreises Kitzingen geregelt. 

6.8 Werbeanlagen 

Für Werbeanlagen sind von den Betreibern anhand von Detailplänen gesondert 

die Zustimmungen der Staatlichen Bauverwaltung einzuholen. 




7. Geplante bauliche Nutzung 

Das Baugebiet liegt am Ortsrand der Wohnbebauung der Stadt Iphofen und bildet 

einen Lückenschluss zwischen GE-, MI- und sonstigen Sonderflächen. 

Die Fläche ist derzeit eine landwirtschaftlich genutzte Fläche. 

Durch die Erschließung des Gewerbegebietes soll die Versorgung der Bürger 

(Einzelhandel und Dienstleistungen) verbessert werden. 

Die mit der Versiegelung der Flächen einhergehenden negativen Einflüsse auf 

Natur und Umwelt sollen durch die Verwendung geeigneter ökologischer 

Elemente so gering wie möglich gehalten werden. 

7.1 Art, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO 

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von 

ca. 2,350 ha. 

Innerhalb des Geltungsbereiches wird für die bauliche Nutzung ein 

Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO festgesetzt. 

7.2 Maß, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (1,2) und 4 BauNVO 

Festgesetzt ist eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine zulässige Geschossflächenzahl 

(GFZ) von 2,0. 

Zugelassen ist eine geschlossene Bebauung. 

7.3 Vollgeschosse, 

§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (3) und 4 BauNVO 

Zugelassen sind 2 Vollgeschosse. 

Die maximale zulässige Traufhöhe ab Oberkante der nächstgelegenen 

Erschließungsstraße beträgt 9,0 m. 




8. Bebauung 

§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. Art. 91 BayBO 

8.1 Dachform und Dachneigung der Hauptgebäude 

Für betriebliche Gebäude sind Flachdächer oder Shed- und Satteldächer mit einer 

Dachneigung von 15° - 30° zugelassen. 

Selbständige Büro- und Verwaltungsgebäude sind mit geneigten Dachformen, 

Neigung 20° - 35°, auszuführen. 

Für die Dacheindeckung sind alle Materialien zugelassen. Ausgenommen sind 

glasierte Dachpfannen, -ziegel oder –steine. 

Zugelassene Farbtöne sind rot – rotbraun – braun sowie grau bis schwarz. 

Für Photovoltaikanlagen sind Einschränkungen hinsichtlich Ausführung und 

Material zu berücksichtigen. 

8.2 Fassaden 

Für die Fassadengestaltung ist keine Farbpalette vorgegeben. 

Es sind jedoch durch die Wahl unterschiedlicher Materialelemente gestalterisch 

anspruchsvolle Fassadengestaltungen auszuführen. Einzusetzen sind Elemente 

wie Holzverschalungen, Glasbereiche und filigrane Metallteile. 

8.3 Höheneinstellung 

Die Höheneinstellung ist in den Festsetzungen geregelt. 

Festgesetzt wurde ein maximal zulässiges Maß von 9,0 m über Geländeoberkante 

der nächstgelegenen Erschließungsstraße. 




8.4 Überbaubare Fläche 

Die Bauwerke sind ausschließlich innerhalb der durch Baugrenzen als 

überbaubar festgesetzten Grundstücksfläche zu errichten. Dabei ist eine 

Bebauung innerhalb der Baubeschränkungszone, jedoch außerhalb der 

Bauverbotszone der Bundesstraße B 8 ausdrücklich gestattet. 

Die Anbauverbotszone ist von jeglicher Bebauung freizuhalten. 

In dem als Grünfläche ausgewiesenen Bereich sind bauliche Anlagen 

weitestgehend unzulässig. Ausnahme sind notwendige Zufahrten. 




9. Größe des Baugebietes 

Unter Zugrundelegung der im Bebauungsplan vorgeschlagenen Grundstückseinteilung 

ergeben sich folgende statistische Daten: 

Bruttobaufläche: 

= Gesamtfläche des Geltungsbereiches ca. 2,350 ha = 100,0 % 

./. Öffentliche Verkehrsfläche ca. 0,169 ha = 7,2 % 

./. Öffentliche Ausgleichsflächen 

innerhalb des Plangebietes ca. 0,175 ha = 7,4 % 

Nettobaufläche GE: ca. 2,006 ha = 85,4 % 

Von der Nettobaufläche 

lagemäßig festgesetzte Grünfläche 

ca. 0,145 ha 

10. Bodenordnende Maßnahmen 

Das Gelände im Geltungsbereich befindet sich nahezu vollständig im Besitz der 

Stadt Iphofen. Das Grundstück 3772 ist noch privat. 




11. Immissionen 

Das Plangebiet wird unmittelbar von der Bundesstraße B 8 und der Staatsstraße 

2240 begrenzt. 

Da im Gewerbegebiet Anforderungen hinsichtlich spezieller Ruhebedürfnisse 

nicht vorhanden sind (keine Wohnfunktion), ist mit Beeinträchtigungen infolge von 

Lärmimmissionen nicht zu rechnen. 

Lärmbelästigungen der angrenzenden MI- und SO-Bebauung aus dem 

Gewerbegebiet sind aufgrund der Betriebszeiten nicht zu erwarten. 

Desweiteren ist darauf zu achten, dass der Verkehr auf der Bundesstraße B 8 

nicht durch Beleuchtungsanlagen geblendet wird. 

Zur Information werden im Folgenden die Hinweise des Staatlichen Bauamtes, 

SG Straßenbau zum Thema Emissionen/Straßenverkehrslärm wiedergegeben: 

„Auf die von der Bundesstraße ausgehenden Emissionen wird hingewiesen. Der 

Straßenbaulastträge kann nicht für Schäden haftbar gemacht werden, die durch 

Einwirkung von Spritzwasser, Oberflächenwasser und Tausalz entstehen. 

Sollten vorgeschriebene Lärmschutzgrenzwerte gegenüber der Bundesstraße 

einzuhalten sein, muss dies durch entsprechende Schutzmaßnahmen im Rahmen 

der Bauleitplanung gewährleistet sein. Lärmschutzmaßnahmen werden hier nicht 

vom Straßenbaulastträger übernommen (Verkehrslärmschutzverordnung – 16. 

BImSchV).“ 

Nach der Straßenverkehrszählung 2010 betrugen die DTV-Werte (DTV = durchschnittl. 

tägl. Verkehrsmenge aller Tage des Jahres, Zählstelle 63279100), in 

Kfz/24 h 

Personenverkehr 6.621 

Güterverkehr 933 

Motorisierter Gesamtverkehr 5.688 

Der allgemeine Technische Umweltschutz wird nicht außer Kraft gesetzt. 




In der Stellungnahme der DB Netz AG Geschäftsbereich Netz ist um Aufnahme 

folgenden Hinweises gebeten worden: 

„Ansprüche gegen die Deutsche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der 

Eisenbahn in seiner jeweiligen Form sind ausgeschlossen. Alle Immissionen, die 

von Bahnanlagen und dem gewöhnlichem Bahnbetrieb ausgehen (einschl. dem 

digitanen Zugfunk SM-R), sind entschädigungslos hinzunehmen. 

Abwehrmaßnahme nach § 1004 in Verbindung mit § 904 BGB sowie dem 

Bundesimmissionsschutzgesetzt (BImSchG) sind vom Bauherren zutragen. 

Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Immissionen sind 

erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauwerbern auf eigene 

Kosten geeignete Schutzmaßnahmen (Schallschutz) vorzusehen bzw. 

vorzunehmen.“ 

12. Grünordnerische Festsetzungen 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 

Das Plangebiet umfasst weitestgehend eine landwirtschaftliche Nutzfläche. 

Der exakte Umfang der Pflanzmaßnahmen im Baugebiet (integrierter grünordnerische 

Begleitplan) ist dem Plan (Teil A) bzw. dem Punkt 4 dieser 

Begründung zu entnehmen. 

Des Weiteren gilt jedoch: 

Bis auf die notwendigen Zufahrten, Zugänge sowie Fahr- und Stellplatzflächen ist 

der gesamte Außenbereich des Baugrundstückes mit Rasenflächen, Bäumen und 

Sträuchern etc. gärtnerisch zu gestalten. 

In der speziell ausgewiesenen privaten Grünfläche sind die im Grünordnungsplan 

vorgegebenen Pflanzungen zwingend auszuführen. 

Höhenunterschiede, die sich aufgrund der Topographie bei der Straßenplanung 

ergeben, werden durch Böschungen ausgeglichen. Diese werden auf das 

zwingend notwendige Maß begrenzt. 




13. Weitere Hinweise 

Einzelne, mit der Ausführung von Erschließungsmaßnahmen (Telekommunikation, 

Strom, Gas) beauftragte Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen der 

Erschließungsplanung mit eingebunden. 

Hierbei handelt es sich um: 

- Telekom AG 

- LKW Kitzingen GmbH 

- N-ERGIE Netz GmbH 

14. Überschlägig ermittelte Kosten für die Erschließung 

Bei den Kosten im Bereich „Befestigte Flächen“ sind ausschließlich die öffentlichen 

Verkehrsflächen enthalten. Eine Trennung hinsichtlich Erschließungsstraße, 

Gehwegen und Straßenbegleitgrün erfolgt nicht. 

Abwasser: 

- Regenwasserkanal 

ca. 180 m x 550,00 €/m ca. 99.000,00 € 

- Schmutzwasserkanal 

ca. 180 m x 425,00 €/m ca. 76.500,00 € 

Summe Abwasser ca. 175.500,00 € 

Wasserversorgung: 

- Wasserleitung DN 150 PE einschl. HA 

ca. 180 m x 250,00 €/m ca. 45.000,00 € 

Befestigte Flächen: 

- Fahrbahnen, Gehwege 

bituminös befestigt bzw. gepflastert 

ca. 1.690 m² x 105,00 €/m² ca. 177.450,00 € 

Entwässerung der befestigten Flächen: 

- Rinnen und Straßeneinläufe einschl. Anschluss 

an den Kanal, pauschal ca. 25.000,00 € 




Grünfläche: 

- interner Ausgleich 

pauschal ca. 6.000,00 € 

- externer Ausgleich 

pauschal ca. 40.000,00 € 

Summe Grünfläche ca. 46.000,00 € 

---------------------------- 

Summe Erschließungskosten (netto) ca. 468.950,00 € 

================= 

Von dieser Summe entfallen auf die Ver- und Entsorgung des Baugebietes 

ca. 220.500,00 € (netto), auf die sonstige Erschließung ca. 248.450,00 € (netto). 

Die Kosten der Ver- und Entsorgung regelt die Satzung der Stadt Iphofen, von 

den Kosten der sonstigen Erschließung trägt die Stadt Iphofen im Regelfall 10 %. 

Anteil Gemeinde 

Anteil Bauherr 

Sonst. Erschließung: 248.450,00 € 24 .845,00 € 223.605,00 € 

Durch die Bauwilligen sind somit von den Erschließungskosten ohne Wasser und 

Kanal ca. 223.605,00 € (netto) zu tragen, umgerechnet auf den Quadratmeter 

Baugrund somit ca. 11,15 €/m² (netto). 

Kosten für die Straßenbeleuchtung, Versorgung mit elektrischem Strom, Gas 

sowie für die zugehörigen Hausanschlüsse und die Planung sind nicht enthalten. 

Sonstige Beipläne, insbesondere der Tiefbauplanung, liegen noch nicht vor. 

Die Erschließungsplanung erfolgt nach der Genehmigung des Bebauungsplanes. 

Aufgestellt: 

Vorhabensträger: 

Arz Ingenieure GmbH & Co. KG 


Kühlenbergstraße 56 Marktplatz 28 

97078 Würzburg 97346 Iphofen

An der B 8 - Teil 2 - Iphofen

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