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Spezial Immobilien Research Spezial Hotelmarkt Deutschland Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research 3. B-Städte 3.1. Bremen Die Nachfrage in der Hansestadt an der Weser wird im Wesentlichen durch Geschäftsreisende bestimmt, auf die zwei Drittel der Übernachtungen entfallen. Bremen positioniert sich mit Großveranstaltungen und Fachkongressen. Privatreisende kommen überwiegend als Tagesbesucher. Die Zahl der Übernachtungen stieg 2010 um knapp 9% nach einem Minus von rund 2% im Vorjahr (Tab. 11). Etwa ein Viertel der Gäste kam aus dem Ausland, überwiegend aus den Niederlanden, UK und Norwegen. Der durchschnittliche Ertrag pro Hotelzimmer erhöhte sich 2010 um knapp 12%, bedingt durch einen Anstieg des durchschnittlichen Zimmerpreises. Spitzenwerte bei der Auslastung wurden im Oktober erzielt, als Bremen den Tag der Deutschen Einheit ausrichtete. 2010 kamen drei neue Hotels im Drei- und Vier- Sterne-Segment mit zusammen 428 Zimmern auf den Markt. Derzeit befindet sich ein weiteres Vier-Sterne- Hotel mit 140 Zimmern im Weser-Quartier im Bau, das 2013 eröffnen wird. 3.2. Dresden Die sächsische Landeshauptstadt gehört zu den erfolgreichsten Wirtschaftsstandorten in Ostdeutschland und Tab. 12 Hotelprojekte Dresden (Auswahl, teilweise schon eröffnet) Projekt Kategorie (Sterne) Zimmer Standort ist ein überregional bekanntes Kunst- und Kulturzentrum. Zur Attraktivität tragen nicht nur architektonische Highlights wie Frauenkirche, Zwinger und Semperoper bei, sondern auch die Landschaft des Elbsandsteingebirges (UNESCO-Weltkulturerbe). 2010 wurde ein Zuwachs von knapp 7% bei den Übernachtungen verzeichnet (Tab. 11), wozu u.a. die Wiedereröffnung der staatlichen Kunstsammlung Albertinum und das Robert- Schumann-Fest beitrugen. Geschäftsreisende generieren nur ein gutes Drittel des Übernachtungsaufkommens. Der Ausländeranteil bei Übernachtungen lag 2010 bei 18%. Ein Zehntel entfiel auf die USA, gefolgt von Schweiz, Österreich und UK. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer aller Gäste betrug 2,1 Tage. Die erhöhte Auslastung und der 7% höhere durchschnittliche Zimmerpreis führten 2010 zu einer Ertragssteigerung von knapp 11% (Tab. 9). 2010 wurde das Hotelangebot erneut ausgeweitet. Sechs neue Betriebe mit 863 Zimmern gingen an den Start. Lag der Schwerpunkt in den letzten Jahren im Vier- und Fünf-Sterne-Segment, so kommen inzwischen vermehrt Budget-Hotels auf den Markt (Tab. 12). Damit dürfte das bereits niedrige Dresdener Preisniveau weiter unter Druck stehen. Im laufenden Jahr sollten der evangelische Kirchentag und die Frauen-Fußball WM die Nachfrage verstärken, langfristig müsste jedoch noch mehr Potenzial gehoben werden, insbesondere im Ausland. Dazu ist jedoch u.a. eine weitere Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur (mehr internationale Flugverbindungen) notwendig. Fertigstellung Swissotel 5 235 Neumarkt 2012 Holiday Inn Express 3 218 Altmarkt / Dr.-Külz-Ring 2011 Ibis Königstein und Bastei* 3 612 Prager Straße 2011 Motel One 2 287 Postplatz 2012 Etap 1 220 Altmarktgalerie 2011 Quellen: PKF hotelexperts, DekaBank; *Neueröffnung nach Sanierung 12
Spezial Immobilien Research Spezial Hotelmarkt Deutschland Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research 3.3. Essen Essen ist die touristisch bedeutendste Stadt im Ruhrgebiet. Seit 1999 hat die Zahl der Übernachtungen um durchschnittlich 3,1% pro Jahr zugenommen, 2010 wurde durch die Sonderfunktion „Kulturhauptstadt“ ein außergewöhnlicher Zuwachs von 27% erzielt (Tab. 11). Der Anteil von Gästen aus dem Ausland lag zuletzt bei rund einem Fünftel. Vor allem UK, die Niederlande, sowie USA und Italien spielen dabei eine Rolle. Essen fängt traditionell einen Teil des durch Messen bedingten Gäste-„Overflows“ aus Düsseldorf auf. Da jedoch nicht alle Messen regelmäßig stattfinden, schwankt dieser Zufluss relativ stark. 2009 brach aufgrund der Wirtschaftskrise und des Nachfrageausfalls aus Düsseldorf der durch- Tab. 13 Hotelprojekte in Essen (Auswahl) Projekt Kategorie (Sterne) Zimmer Standort schnittliche Zimmerertrag um 21,2% ein. Das Folgejahr brachte aufgrund der Rolle Essens als Kulturhauptstadt Europas überdurchschnittliche Zuwächse sowohl bei der Auslastung als auch dem durchschnittlichen Zimmerpreis. Der Ertrag stieg um 39% (Tab. 10). Der Hotelbettenbestand ist in den letzten zehn Jahren um ein knappes Viertel gestiegen. Im Vergleich zu den Übernachtungszahlen hat das Angebot wesentlich weniger stark zugenommen, sodass der Bettenzuwachs in der Vergangenheit kompensiert werden konnte. 2010 kam ein neues Hotel im Vier-Sterne-Segment auf den Markt, aktuell befindet sich lediglich das „Motel One“ am Kennedyplatz in der Innenstadt im Bau. Weitere sieben Hotels befinden sich in der Planungsphase, davon haben sich bisher jedoch nur zwei mit Fertigstellung 2012 und 2013 konkretisiert (Tab. 13). Fertigstellung Hotel 4 190 Thyssen-Krupp-Quartier k. A. Hotel Tower Kruppstraße 4 210 Kruppstraße 2013 Hotel im Aurelis-Hochhaus k. A. k. A. Hollestraße k. A. Hotel 4 200 Bismarckplatz k. A. Hotel am Limbecker Platz 4 200 Limbecker Platz k. A. Acom-Hotel 3 144 Kruppstraße 30 2012 Motel One 2 200 Kennedyplatz 2011 Hotel Weststadt 2 120 Westviertel k. A. Quellen: Thomas Daily, Immobilienzeitung, DekaBank 3.4. Hannover Die Hotelnachfrage in der niedersächsischen Landeshauptstadt wird in erster Linie durch die Messe und damit durch Geschäftsreisende bestimmt. Sie strömen vor allem zur jährlich stattfindenden „Cebit“ und zur „Hannover Messe“, einer der größten Industriemessen weltweit. 2010 stieg die Zahl der Übernachtungen um 6,4% und erreicht den zweithöchsten Stand seit dem Expo- Jahr 2000 (Tab. 11). Dazu hat nicht nur die konjunkturelle Erholung beigetragen, sondern auch die erfolgreiche Etablierung von Hannover als Kurzreiseziel und das stark erweiterte Angebot von Flugverbindungen. Noch stärker als die Übernachtungen von Inländern stiegen die Übernachtungen von ausländischen Gästen, deren Anteil bei 21% lag. Briten, Niederländer und Schweden lagen an der Spitze. Die durchschnittliche Aufenthalts- dauer betrug 1,7 Tage. Der durchschnittliche Zimmerertrag stieg 2010 um ein Fünftel gegenüber dem Vorjahr, bedingt vor allem durch höhere Zimmerpreise (Tab. 10). 2010 nahm ein neues Vier-Sterne-Hotel mit 94 Zimmern in der City den Betrieb auf. Ein 3-Sterne-Haus mit 55 Zimmern befindet sich in der Planung. 3.5. Leipzig Die Messe bildet die tragende Säule des Hotelmarkts in der neben Dresden größten sächsischen Stadt. Zu den Flaggschiffen gehören die Leipziger Buchmesse und die Auto Mobil International, die jeweils zweitgrößte Veranstaltung nach Frankfurter Buchmesse und IAA. 70% der Nachfrage entfallen auf Geschäftsreisende. Städtetouristen schätzen Leipzig als Kulturzentrum mit einer in den letzten zwanzig Jahren aufwändig sanierten und leben- 13
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