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Spezial Immobilien Research Spezial Hotelmarkt Deutschland Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research entwicklung in Deutschland. Die Investoren bleiben jedoch sicherheitsorientiert und bevorzugen Häuser mit lang laufenden Pachtverträgen und renommierten Betreibern. Die Spitzenrendite dürfte daher noch sinken. Laut dem jüngsten Hotel Investor Sentiment Survey (HISS) von Jones Lang LaSalle gehören München und Hamburg zu den europäischen Märkten mit den niedrigsten Renditeerwartungen: 6,3 bzw. 6,4%. Berlin, Düsseldorf und Frankfurt kommen auf jeweils 6,6%. Abb. 5 Transaktionsvolumen Mio. EUR 2500 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 Quellen: JLL, DekaBank 2003 2004 2005 2006 2007 Tab. 2 Hotelkennziffern A-Städte ADR in EUR Belegung in % 2008 RevPAR in EUR 2009 2010 ADR in EUR 1.3. Projektpipeline Die Hotelprojektpipeline hat sich 2010 leicht erhöht und umfasst 461 Projekte mit 64.965 Zimmern (inkl. Umbau und Ausbau), die 2011 bis 2013 auf den Markt gelangen. Die durchschnittliche Zimmeranzahl ging um 10% auf 141 zurück. Das Investitionsvolumen erhöhte sich um 8% auf 10,4 Mrd. EUR. Erwartungsgemäß steht Berlin unter den A-Standorten an der Spitze mit rund 7.000 geplanten und im Bau befindlichen Zimmern. Internationale Hotelketten dürften ihren Marktanteil in Deutschland, der derzeit bei knapp 30% und somit erheblich unter dem westeuropäischen Durchschnitt liegt, weiter ausdehnen, wie die Expansionspläne von Markteilnehmern wie Accor oder InterContinental unterstreichen. Belegung in % RevPAR in EUR ADR Belegung RevPAR 2009 2010 Prozentuale Änderung Berlin 80,1 67,5 54,0 87,3 69,0 60,2 9,0 2,3 11,5 Dresden 74,9 64,3 48,1 80,3 66,3 53,3 7,3 3,1 10,6 Düsseldorf 88,4 57,1 50,4 104,4 60,4 63,1 18,2 5,8 25,1 Frankfurt 105,1 58,0 61,0 113,0 65,5 74,0 7,5 12,9 21,3 Hamburg 92,1 69,6 64,1 100,4 71,0 71,2 9,0 1,9 11,1 Köln 92,9 61,1 56,8 96,3 65,7 63,3 3,7 7,5 11,5 München 95,5 65,1 62,2 113,2 72,1 81,6 18,5 10,6 31,1 Deutschland 80,4 59,9 48,2 90,5 63,4 57,4 12,6 5,8 19,1 Quellen: STR Global, DekaBank; ADR = Average Daily Rate (durchschnittl. Zimmerpreis), RevPAR = Revenue per Available Room (Zimmererlös) 4
Spezial Immobilien Research Spezial Hotelmarkt Deutschland Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research Tab. 3 Beherbergungsgewerbe in A-Städten Übernachtungen in Mio. Bettenangebot* Bettenauslastung in % 2009 2010 % 2009 2010 % 2009 2010 Berlin 18,9 20,8 10,2 104.400 112.400 7,7 49,9 51,0 Düsseldorf 3,2 3,6 11,4 22.500 22.900 1,8 40,0 43,1 Frankfurt 5,3 6,1 13,5 34.200 36.800 7,6 42,8 45,1 Hamburg 8,2 8,9 9,2 42.800 45.800 6,9 53,2 54,2 Köln 4,1 4,6 10,7 25.400 28.800 13,6 44,1 46,4 München 9,9 11,1 12,0 53.900 55.100 2,1 51,5 55,0 Quellen: Statistische Landesämter, DekaBank; *teilweise zum 31.07. des Jahres; ohne vorübergehend geschlossene Betriebe 2. A-Städte 2.1. Berlin Mit rund 20,8 Mio. stieg die Zahl der Übernachtungen in der Bundeshauptstadt 2010 um 10% auf ein Rekordergebnis (Tab. 3). Dazu trugen sowohl Touristen als auch Geschäftsreisende bei. Berlin lag mit 138 internationalen Kongressen im letzten Jahr weltweit auf Platz vier hinter Wien, Barcelona und Paris und hat eine Reihe besucherstarker Messen vorzuweisen wie z.B. IFA oder ITB. Der Ertrag (RevPAR) pro Hotelzimmer erhöhte sich bedingt durch einen Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise und eine verbesserte Auslastung um 11,5% (Tab. 2), blieb aber noch immer klar hinter München, Hamburg und Frankfurt zurück. 59% aller Übernachtungen entfielen auf Inländer. Die Zahl der Übernachtungen von Ausländern stieg 2010 um 14% und damit deutlich stärker als die der Inländer (7,7%). Italien und UK lagen mit jeweils 0,8 Mio. an der Spitze, gefolgt von Niederlande, Spanien und USA mit jeweils 0,65 Mio. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist in Berlin mit 2,3 Tagen im Städtevergleich am höchsten. Im ersten Quartal 2011 verzeichnete der RevPAR einen minimalen Rückgang um 0,5% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Das gesamte Bettenangebot hat sich 2010 um knapp 8% erhöht. 81% des Angebots entfallen auf 500 Hotels und Hotels garni. Knapp 5.200 Zimmer befinden sich derzeit im Bau, in Planung weitere 1.800 Zimmer (Tab. 4). Zu den Entwicklungsschwerpunkten gehören Alexanderplatz und Hauptbahnhof sowie der Flughafen Berlin Brandenburg International (BBI), der 2012 seinen Betrieb aufnimmt und die Erreichbarkeit der deutschen Hauptstadt weiter optimiert. Trotz der erwarteten zusätzlichen Nachfrage dürfte der Verdrängungswettbewerb durch die große Zahl von Neueröffnungen noch zunehmen und Druck auf die Preise ausüben. 5
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