Hotelmarkt Deutschland - Dekabank

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Spezial Immobilien Research Spezial Hotelmarkt Deutschland Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research 1. Gesamtmarkt 1.1. Performance 2010 Deutschland verzeichnete 2010 mit 380,3 Mio. Übernachtungen einen Rekordwert. Gegenüber dem Vorjahr stieg die Zahl um 3,1% (Abb. 1). Der Zuwachs entstand vor allem durch ausländische Touristen und Geschäftsreisende. Die internationalen Ankünfte stiegen 2010 um 11,2% gegenüber 2009, die Übernachtungen ausländischer Gäste um 10%. Damit liegt ihr Anteil an allen Übernachtungen bei knapp 16%. US-Amerikaner und Briten wiesen besonders hohe Zuwachsraten auf. Es gelang dem Vereinigten Königreich jedoch nicht, Platz drei bei den Herkunftsländern zurückzuerobern, hier konnte sich die Schweiz mit hauchdünnem Vorsprung behaupten. Vor den USA auf Platz eins verteidigten die Niederländer ihre Führungsrolle. Unter den übrigen Quellregionen verbuchten außerdem Schweden, Polen und Russland überdurchschnittliche Zuwächse. Das Passagieraufkommen der deutschen Flughäfen erhöhte sich 2010 um 5% (Abb. 2). Abb. 1 Übernachtungen* Mio. 400 350 300 250 200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Inländer Ausländer 2008 Quellen: Destatis, DekaBank; *in Beherbergungsbetrieben 2009 2010 Die Übernachtungen von Inländern erhöhten sich 2010 um 1,9%. Die Gewinner unter den Bundesländern – sieht man von den Stadtstaaten ab – waren Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und das Saarland (Abb. 3). Nordrhein-Westfalen profitierte insbesondere davon, dass das Ruhrgebiet im vergangenen Jahr europäische Kulturhauptstadt war und mit zehn Millionen doppelt so viele Besucher empfing wie erwartet. Einen neuen Übernachtungsrekord vermeldete Berlin mit knapp 21 Mio., wodurch sich der Vorsprung vor Mün- chen (11,1 Mio.) und Hamburg (8,9 Mio.) weiter vergrößerte. Abb. 2 Passagieraufkommen Flughäfen 2010 % ggü. Vj. 8 6 4 2 0 Berlin SXF Berlin TXL Düsseldorf Quellen: ADV, DekaBank Frankfurt Hamburg Hannover Köln-Bonn München Nürnberg Abb. 3 Übernachtungen nach Ländern 2010 % ggü. Vj. 12 9 6 3 0 -3 Stuttgart Baden-W. Bayern Berlin Brandenb Bremen Hamburg Hessen MVP N.sachsen NRW R.-Pfalz Saarland Sachsen S.-Anhalt S.-Holst. Thüringe Quellen: Destatis, DekaBank Die Hotelauslastung stieg 2010 landesweit um 3,4 Prozentpunkte. Der deutlich höhere durchschnittliche Zimmerpreis führte zu einer sehr respektablen Erhöhung des Ertrages (RevPAR = Revenue per available room) um 19,1% (Abb. 4). Dazu hat in erster Linie die Rückkehr der Geschäftsreisenden geführt und die hohen Besucherzahlen von Ausstellungen, Kongressen und Messen. Mit 542 internationalen Tagungen und Kongressen lag Deutschland in Europa an der Spitze, weit vor Spanien (451) und UK (399). Weltweit erreichen nur die USA einen höheren Wert. Außerdem lieferte auch das kontinuierlich wachsende Segment der Städtereisen einen hohen Beitrag zur guten Performance. Hotels im oberen Preissegment und vor allem Flughafen-Hotels verzeichneten überdurchschnittliche Ertragssteigerungen, sie waren jedoch 2009 auch am stärksten von der Wirtschafts- und Finanzkrise gebeutelt. Allerdings hat nicht nur der Anstieg der Übernachtungen zur positiven Er- 2
Spezial Immobilien Research Spezial Hotelmarkt Deutschland Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research tragsentwicklung beigetragen, sondern auch die Margenausweitung seitens der Hotelbetreiber, die die Reduzierung des Mehrwertsteuersatzes von 19% auf 7% Anfang 2010 nicht in Form geringerer Preise an die Kunden weitergegeben haben. Abb. 4 Erträge und Auslastung EUR % 90 65 80 70 60 60 50 55 40 50 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Auslastung (r.S.) RevPAR (l.S.) Zimmerpreis (l.S.) Quellen: STR Global, DekaBank 2010 Tab. 1 Top 10 der umsatzstärksten Hotels Name Hotel Bayerischer Hof, München Veränderung 2010 2009 % 53,2 44,4 19,8 Estrel, Berlin 50,6 50,5 0,2 Sheraton Frankfurt Hotel & Towers 47,6* 43,0* 10,7 Hotel Intercontinental, Berlin** Hotel Adlon Kempinski, Berlin Center Parcs Bungalowpark, Bispingen Sonnenalp, Ofterschwang*** The Westin Grand München Park Inn Berlin- Alexanderplatz, Berlin Hotel Intercontinental, Frankfurt Umsatz in Mio. EUR 42,7 41,9 1,9 40,8 31,6 29,1 40,6* 36,7 10,6 35,4 34,8 1,7 34,7 29,9 16,1 34,0 32,6 4,3 33,0 30,1 9,6 Quellen: AHGZ, DekaBank; *geschätzt, ** seit April Dorint Hotel Convention Center Berlin; *** Sport- und Kurhotel Die 200 umsatzstärksten Einzelhotels in Deutschland haben das Jahr 2010 deutlich besser abgeschlossen als ursprünglich erwartet und steigerten ihren Umsatz gegenüber dem Vorjahr um 10,9% auf 3,2 Mrd. EUR. Mit einem gewaltigen Umsatzsprung sicherte sich der Bayerische Hof in München den ersten Rang und verdrängte damit den zehnjährigen Spitzenreiter Estrel Hotel Berlin auf den zweiten Platz (Tab. 1). Für die größte Überraschung unter den Top 10 sorgte das Hotel Adlon Kempinski in Berlin, dessen Umsatzwachstum mit einem Plus von 29,1% besonders hoch ausfiel. Unter den sechs größten Städten verbuchte München mit 31% den höchsten Ertragsanstieg vor Düsseldorf und Frankfurt (Tab. 2). Im internationalen Vergleich bieten deutsche Städte nach wie vor ein sehr gutes Preis- Leistungs-Verhältnis. 1.2. Investmentmarkt Nach dem signifikanten Einbruch des Transaktionsvolumens 2009 erholte sich der Investmentmarkt für Hotels vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2010 und schloss insgesamt mit einem Umsatz von 800 Mio. EUR (Abb. 5). Dies entspricht einem Anteil von 5% am Gesamtvolumen gewerblicher Immobilien. Sowohl die Rückkehr internationaler Investoren als auch die gestiegene Bereitschaft der Banken zur Finanzierung begünstigten diese Entwicklung. Portfoliotransaktionen, die 2009 gar nicht stattfanden, umfassten 2010 rund die Hälfte des Investitionsvolumens und betrafen überwiegend ausländische Investoren. Zwei-Sterne-Häuser, die auch 2010 ihr Angebot stark ausweiteten (z.B. „Motel One“) und damit dem gestiegenen Preisbewusstsein vieler Privat- und Geschäftsreisender entgegen kamen, standen ebenso wie Vier-Sterne-Hotels im Fokus des Anlegerinteresses. Die vier größten Hotelmärkte Berlin, München, Frankfurt und Hamburg vereinigten rund ein Drittel des landesweiten Transaktionsvolumens auf sich. Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 23 Mio. EUR bei Einzelabschlüssen und 40 Mio. EUR bei Portfoliotransaktionen, womit der Trend zu kleineren Objekten anhielt. Aufgrund der höheren Intransparenz des Hotelmarkts im Vergleich zu anderen Marktsegmenten liegen zu Renditen nur Schätzungen vor. Die erzielten Anfangsrenditen (netto) lagen mehrheitlich zwischen 6,3% und 7,4%, wobei sich die Unterschiede zwischen den Zwei-, Drei- und Vier-Sterne-Objekten zunehmend verkleinern. Im laufenden Jahr sollte der Investmentmarkt weiter an Dynamik gewinnen, parallel zur sehr guten Wirtschafts- 3
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