Hotelmarkt Deutschland - Dekabank

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Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
Hotelmarkt Deutschland
‡ Der deutsche Hotelmarkt hat sich 2010 vergleichsweise schnell von den Folgen der Wirtschafts- und Finanzkrise
erholt. Die Hotelauslastung stieg 2010 landesweit um 3,4 Prozentpunkte. Der deutlich höhere durchschnittliche
Zimmerpreis führte zu einer sehr respektablen Erhöhung des Ertrages um 19,1%. Dazu hat in erster Linie die Rückkehr
der Geschäftsreisenden geführt und die hohen Besucherzahlen von Ausstellungen, Kongressen und Messen,
aber auch das kontinuierlich wachsende Segment der Städtereisen lieferte einen hohen Beitrag zur guten Performance.
Hotels im oberen Preissegment und vor allem Flughafen-Hotels verzeichneten überdurchschnittliche Ertragssteigerungen.
‡ Auch am Investmentmarkt stehen die Zeichen auf Erholung und Wachstum. Das Transaktionsvolumen für Hotels
erholte sich vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2010 und schloss insgesamt mit einem Umsatz von 800 Mio. EUR.
Der durchschnittliche Kaufpreis betrug 23 Mio. EUR bei Einzelabschlüssen und 40 Mio. EUR bei Portfoliotransaktionen,
womit der Trend zu kleineren Objekten anhielt. Die Investoren bleiben weiterhin sicherheitsorientiert und bevorzugen
Häuser mit lang laufenden Pachtverträgen und renommierten Betreibern.
‡ Der Wirtschaftsboom und die damit verbundene Zunahme von Geschäftsreisen sowie von Tagungen und Kongressen
wird die Nachfrage im laufenden Jahr ebenso positiv beeinflussen wie der anhaltende Trend zu Städte- und
Eventreisen. Allerdings dürften die Zuwachsraten bei Auslastung und Zimmerpreisen und damit beim Ertrag unter
dem Niveau von 2010 bleiben. Bremsend dürften sich außerdem die gut gefüllten Projekt-Pipelines in einigen Städten
auswirkend. Dies trifft bei den A-Städten – abgesehen vom Sonderfall Berlin - vor allem für Frankfurt, Hamburg
und München zu, unter den B-Städten ist in dieser Hinsicht nur Dresden kritisch zu sehen. Design-orientierte Budgethotels
haben sich sowohl bei preisbewussten Reisenden als auch bei Investoren als eigenes Segment etabliert und
entziehen nicht nur der Privathotellerie sondern auch den Kettenhotels im Drei- und teilweise Vier-Sterne-Segment
Marktanteile. Unabhängig von den Kategorien wird sich die Konzentration zugunsten der Markenhotellerie weiter
fortsetzen, nicht nur in den A-Städten, sondern auch in den B-Städten, für die sich Investoren zunehmend interessieren.
Andreas Wellstein Jael Dumm
Tel.: (069) 71 47 - 38 50 Tel.: (069) 71 47 – 35 95
andreas.wellstein@deka.de jael.dumm@deka.de
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Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
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1. Gesamtmarkt
1.1. Performance 2010
Deutschland verzeichnete 2010 mit 380,3 Mio. Übernachtungen
einen Rekordwert. Gegenüber dem Vorjahr
stieg die Zahl um 3,1% (Abb. 1). Der Zuwachs entstand
vor allem durch ausländische Touristen und Geschäftsreisende.
Die internationalen Ankünfte stiegen 2010 um
11,2% gegenüber 2009, die Übernachtungen ausländischer
Gäste um 10%. Damit liegt ihr Anteil an allen
Übernachtungen bei knapp 16%. US-Amerikaner und
Briten wiesen besonders hohe Zuwachsraten auf. Es gelang
dem Vereinigten Königreich jedoch nicht, Platz drei
bei den Herkunftsländern zurückzuerobern, hier konnte
sich die Schweiz mit hauchdünnem Vorsprung behaupten.
Vor den USA auf Platz eins verteidigten die Niederländer
ihre Führungsrolle. Unter den übrigen Quellregionen
verbuchten außerdem Schweden, Polen und Russland
überdurchschnittliche Zuwächse. Das Passagieraufkommen
der deutschen Flughäfen erhöhte sich 2010
um 5% (Abb. 2).
Abb. 1 Übernachtungen*
Mio.
400
350
300
250
200
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Inländer Ausländer
2008
Quellen: Destatis, DekaBank; *in Beherbergungsbetrieben
2009
2010
Die Übernachtungen von Inländern erhöhten sich 2010
um 1,9%. Die Gewinner unter den Bundesländern –
sieht man von den Stadtstaaten ab – waren Brandenburg,
Hessen, Nordrhein-Westfalen und das Saarland
(Abb. 3). Nordrhein-Westfalen profitierte insbesondere
davon, dass das Ruhrgebiet im vergangenen Jahr europäische
Kulturhauptstadt war und mit zehn Millionen
doppelt so viele Besucher empfing wie erwartet. Einen
neuen Übernachtungsrekord vermeldete Berlin mit
knapp 21 Mio., wodurch sich der Vorsprung vor Mün-
chen (11,1 Mio.) und Hamburg (8,9 Mio.) weiter vergrößerte.
Abb. 2 Passagieraufkommen Flughäfen 2010
% ggü. Vj.
8
6
4
2
0
Berlin SXF
Berlin TXL
Düsseldorf
Quellen: ADV, DekaBank
Frankfurt
Hamburg
Hannover
Köln-Bonn
München
Nürnberg
Abb. 3 Übernachtungen nach Ländern 2010
% ggü. Vj.
12
9
6
3
0
-3
Stuttgart
Baden-W.
Bayern
Berlin
Brandenb
Bremen
Hamburg
Hessen
MVP
N.sachsen
NRW
R.-Pfalz
Saarland
Sachsen
S.-Anhalt
S.-Holst.
Thüringe
Quellen: Destatis, DekaBank
Die Hotelauslastung stieg 2010 landesweit um 3,4 Prozentpunkte.
Der deutlich höhere durchschnittliche Zimmerpreis
führte zu einer sehr respektablen Erhöhung
des Ertrages (RevPAR = Revenue per available room) um
19,1% (Abb. 4). Dazu hat in erster Linie die Rückkehr
der Geschäftsreisenden geführt und die hohen Besucherzahlen
von Ausstellungen, Kongressen und Messen.
Mit 542 internationalen Tagungen und Kongressen lag
Deutschland in Europa an der Spitze, weit vor Spanien
(451) und UK (399). Weltweit erreichen nur die USA einen
höheren Wert. Außerdem lieferte auch das kontinuierlich
wachsende Segment der Städtereisen einen hohen
Beitrag zur guten Performance. Hotels im oberen
Preissegment und vor allem Flughafen-Hotels verzeichneten
überdurchschnittliche Ertragssteigerungen, sie
waren jedoch 2009 auch am stärksten von der Wirtschafts-
und Finanzkrise gebeutelt. Allerdings hat nicht
nur der Anstieg der Übernachtungen zur positiven Er-
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tragsentwicklung beigetragen, sondern auch die Margenausweitung
seitens der Hotelbetreiber, die die Reduzierung
des Mehrwertsteuersatzes von 19% auf 7%
Anfang 2010 nicht in Form geringerer Preise an die
Kunden weitergegeben haben.
Abb. 4 Erträge und Auslastung
EUR %
90
65
80
70
60
60
50
55
40
50
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Auslastung (r.S.) RevPAR (l.S.)
Zimmerpreis (l.S.)
Quellen: STR Global, DekaBank
2010
Tab. 1 Top 10 der umsatzstärksten Hotels
Name
Hotel Bayerischer Hof,
München
Veränderung
2010 2009 %
53,2 44,4 19,8
Estrel, Berlin 50,6 50,5 0,2
Sheraton Frankfurt
Hotel & Towers
47,6* 43,0* 10,7
Hotel Intercontinental,
Berlin**
Hotel Adlon
Kempinski, Berlin
Center Parcs Bungalowpark,
Bispingen
Sonnenalp,
Ofterschwang***
The Westin Grand
München
Park Inn Berlin-
Alexanderplatz, Berlin
Hotel Intercontinental,
Frankfurt
Umsatz in Mio.
EUR
42,7 41,9 1,9
40,8 31,6 29,1
40,6* 36,7 10,6
35,4 34,8 1,7
34,7 29,9 16,1
34,0 32,6 4,3
33,0 30,1 9,6
Quellen: AHGZ, DekaBank; *geschätzt, ** seit April Dorint Hotel
Convention Center Berlin; *** Sport- und Kurhotel
Die 200 umsatzstärksten Einzelhotels in Deutschland
haben das Jahr 2010 deutlich besser abgeschlossen als
ursprünglich erwartet und steigerten ihren Umsatz gegenüber
dem Vorjahr um 10,9% auf 3,2 Mrd. EUR. Mit
einem gewaltigen Umsatzsprung sicherte sich der Bayerische
Hof in München den ersten Rang und verdrängte
damit den zehnjährigen Spitzenreiter Estrel Hotel Berlin
auf den zweiten Platz (Tab. 1). Für die größte Überraschung
unter den Top 10 sorgte das Hotel Adlon Kempinski
in Berlin, dessen Umsatzwachstum mit einem Plus
von 29,1% besonders hoch ausfiel.
Unter den sechs größten Städten verbuchte München
mit 31% den höchsten Ertragsanstieg vor Düsseldorf
und Frankfurt (Tab. 2). Im internationalen Vergleich bieten
deutsche Städte nach wie vor ein sehr gutes Preis-
Leistungs-Verhältnis.
1.2. Investmentmarkt
Nach dem signifikanten Einbruch des Transaktionsvolumens
2009 erholte sich der Investmentmarkt für Hotels
vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2010 und schloss
insgesamt mit einem Umsatz von 800 Mio. EUR (Abb.
5). Dies entspricht einem Anteil von 5% am Gesamtvolumen
gewerblicher Immobilien. Sowohl die Rückkehr
internationaler Investoren als auch die gestiegene Bereitschaft
der Banken zur Finanzierung begünstigten
diese Entwicklung. Portfoliotransaktionen, die 2009 gar
nicht stattfanden, umfassten 2010 rund die Hälfte des
Investitionsvolumens und betrafen überwiegend ausländische
Investoren. Zwei-Sterne-Häuser, die auch 2010
ihr Angebot stark ausweiteten (z.B. „Motel One“) und
damit dem gestiegenen Preisbewusstsein vieler Privat-
und Geschäftsreisender entgegen kamen, standen
ebenso wie Vier-Sterne-Hotels im Fokus des Anlegerinteresses.
Die vier größten Hotelmärkte Berlin, München,
Frankfurt und Hamburg vereinigten rund ein Drittel des
landesweiten Transaktionsvolumens auf sich. Der durchschnittliche
Kaufpreis betrug 23 Mio. EUR bei Einzelabschlüssen
und 40 Mio. EUR bei Portfoliotransaktionen,
womit der Trend zu kleineren Objekten anhielt.
Aufgrund der höheren Intransparenz des Hotelmarkts
im Vergleich zu anderen Marktsegmenten liegen zu
Renditen nur Schätzungen vor. Die erzielten Anfangsrenditen
(netto) lagen mehrheitlich zwischen 6,3% und
7,4%, wobei sich die Unterschiede zwischen den Zwei-,
Drei- und Vier-Sterne-Objekten zunehmend verkleinern.
Im laufenden Jahr sollte der Investmentmarkt weiter an
Dynamik gewinnen, parallel zur sehr guten Wirtschafts-
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Immobilien Research Spezial
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entwicklung in Deutschland. Die Investoren bleiben jedoch
sicherheitsorientiert und bevorzugen Häuser mit
lang laufenden Pachtverträgen und renommierten
Betreibern. Die Spitzenrendite dürfte daher noch sinken.
Laut dem jüngsten Hotel Investor Sentiment Survey
(HISS) von Jones Lang LaSalle gehören München und
Hamburg zu den europäischen Märkten mit den niedrigsten
Renditeerwartungen: 6,3 bzw. 6,4%. Berlin,
Düsseldorf und Frankfurt kommen auf jeweils 6,6%.
Abb. 5 Transaktionsvolumen
Mio. EUR
2500
2000
1500
1000
500
0
2000
2001
2002
Quellen: JLL, DekaBank
2003
2004
2005
2006
2007
Tab. 2 Hotelkennziffern A-Städte
ADR
in EUR
Belegung
in %
2008
RevPAR
in EUR
2009
2010
ADR
in EUR
1.3. Projektpipeline
Die Hotelprojektpipeline hat sich 2010 leicht erhöht und
umfasst 461 Projekte mit 64.965 Zimmern (inkl. Umbau
und Ausbau), die 2011 bis 2013 auf den Markt gelangen.
Die durchschnittliche Zimmeranzahl ging um 10%
auf 141 zurück. Das Investitionsvolumen erhöhte sich
um 8% auf 10,4 Mrd. EUR. Erwartungsgemäß steht
Berlin unter den A-Standorten an der Spitze mit rund
7.000 geplanten und im Bau befindlichen Zimmern. Internationale
Hotelketten dürften ihren Marktanteil in
Deutschland, der derzeit bei knapp 30% und somit erheblich
unter dem westeuropäischen Durchschnitt liegt,
weiter ausdehnen, wie die Expansionspläne von
Markteilnehmern wie Accor oder InterContinental unterstreichen.
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR Belegung RevPAR
2009 2010 Prozentuale Änderung
Berlin 80,1 67,5 54,0 87,3 69,0 60,2 9,0 2,3 11,5
Dresden 74,9 64,3 48,1 80,3 66,3 53,3 7,3 3,1 10,6
Düsseldorf 88,4 57,1 50,4 104,4 60,4 63,1 18,2 5,8 25,1
Frankfurt 105,1 58,0 61,0 113,0 65,5 74,0 7,5 12,9 21,3
Hamburg 92,1 69,6 64,1 100,4 71,0 71,2 9,0 1,9 11,1
Köln 92,9 61,1 56,8 96,3 65,7 63,3 3,7 7,5 11,5
München 95,5 65,1 62,2 113,2 72,1 81,6 18,5 10,6 31,1
Deutschland 80,4 59,9 48,2 90,5 63,4 57,4 12,6 5,8 19,1
Quellen: STR Global, DekaBank; ADR = Average Daily Rate (durchschnittl. Zimmerpreis), RevPAR = Revenue per Available Room (Zimmererlös)
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Immobilien Research Spezial
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Tab. 3 Beherbergungsgewerbe in A-Städten
Übernachtungen in Mio. Bettenangebot*
Bettenauslastung in %
2009 2010 % 2009 2010 % 2009 2010
Berlin 18,9 20,8 10,2 104.400 112.400 7,7 49,9 51,0
Düsseldorf 3,2 3,6 11,4 22.500 22.900 1,8 40,0 43,1
Frankfurt 5,3 6,1 13,5 34.200 36.800 7,6 42,8 45,1
Hamburg 8,2 8,9 9,2 42.800 45.800 6,9 53,2 54,2
Köln 4,1 4,6 10,7 25.400 28.800 13,6 44,1 46,4
München 9,9 11,1 12,0 53.900 55.100 2,1 51,5 55,0
Quellen: Statistische Landesämter, DekaBank; *teilweise zum 31.07. des Jahres; ohne vorübergehend geschlossene Betriebe
2. A-Städte
2.1. Berlin
Mit rund 20,8 Mio. stieg die Zahl der Übernachtungen
in der Bundeshauptstadt 2010 um 10% auf ein Rekordergebnis
(Tab. 3). Dazu trugen sowohl Touristen als
auch Geschäftsreisende bei. Berlin lag mit 138 internationalen
Kongressen im letzten Jahr weltweit auf Platz
vier hinter Wien, Barcelona und Paris und hat eine Reihe
besucherstarker Messen vorzuweisen wie z.B. IFA oder
ITB. Der Ertrag (RevPAR) pro Hotelzimmer erhöhte sich
bedingt durch einen Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise
und eine verbesserte Auslastung um 11,5%
(Tab. 2), blieb aber noch immer klar hinter München,
Hamburg und Frankfurt zurück. 59% aller Übernachtungen
entfielen auf Inländer. Die Zahl der Übernachtungen
von Ausländern stieg 2010 um 14% und damit
deutlich stärker als die der Inländer (7,7%). Italien und
UK lagen mit jeweils 0,8 Mio. an der Spitze, gefolgt von
Niederlande, Spanien und USA mit jeweils 0,65 Mio. Die
durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist in Berlin mit 2,3
Tagen im Städtevergleich am höchsten. Im ersten Quartal
2011 verzeichnete der RevPAR einen minimalen
Rückgang um 0,5% im Vergleich zum Vorjahresquartal.
Das gesamte Bettenangebot hat sich 2010 um knapp
8% erhöht. 81% des Angebots entfallen auf 500 Hotels
und Hotels garni. Knapp 5.200 Zimmer befinden sich
derzeit im Bau, in Planung weitere 1.800 Zimmer (Tab.
4). Zu den Entwicklungsschwerpunkten gehören Alexanderplatz
und Hauptbahnhof sowie der Flughafen
Berlin Brandenburg International (BBI), der 2012 seinen
Betrieb aufnimmt und die Erreichbarkeit der deutschen
Hauptstadt weiter optimiert. Trotz der erwarteten zusätzlichen
Nachfrage dürfte der Verdrängungswettbewerb
durch die große Zahl von Neueröffnungen noch
zunehmen und Druck auf die Preise ausüben.
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Spezial
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Tab. 4 Hotelprojekte Berlin (Auswahl, teilweise schon eröffnet)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Fertigstellung
Das Stue 5 85 Diplomatenviertel am Tiergarten 2012
Waldorf Astoria 5 242 Bahnhof Zoo 2011
Adina Hotel 4 145 Hackescher Markt 2011
Ramada 4 337 Karl-Liebknecht-Str./Alexanderplatz 2011
Intercity Airport 4 188 Flughafen BBI 2011
Eurostar "F 100" 4 221 Friedrichstr. 100 2011
Pestana 4 142 Diplomatenviertel am Tiergarten 2011
Hotel Barcelona 4 478 Grunerstraße/Alexanderplatz 2011
Steigenberger BBI 4 332 Flughafen BBI 2012
Intercity Hauptbahnhof 4 410 Hauptbahnhof 2013
Leonardo Boutique Hotel 4 310 Am Zirkus 1/Bertolt-Brecht-Platz 2013
Altes Postamt Kreuzberg 4 290 Möckernstr. 135 2012
Holiday Inn 4 242 Alexanderplatz 2012
Indigo 4 153 Alexanderplatz 2012
Meininger Hotel 3 156 Flughafen BBI 2012
H2 Hotel 2 280 Karl-Liebknecht-Str./Alexanderplatz 2011
Motel One 2 517 Hauptbahnhof 2011
Quellen: Berlin Tourismus Marketing GmbH, Thomas Daily, DekaBank
2.2. Düsseldorf
Der Markt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt
hängt sehr stark vom Geschäftsreiseverkehr und
insbesondere vom Messegeschäft ab, was zu einer größeren
Schwankungsbreite bei der Auslastung führt. Nur
etwa 30% der Nachfrage lässt sich auf Privatreisende
zurückführen. 2010 stieg der RevPAR um ein Viertel im
Vergleich zum Vorjahr, bedingt durch den kräftigen Anstieg
des durchschnittlichen Zimmerpreises (Tab. 2). Bei
den Zimmerpreisen lag Düsseldorf auf Platz drei noch
vor Hamburg oder Berlin. Die Auslastung war allerdings
die schwächste unter den A-Städten. Die Übernachtungen
verzeichneten 2010 einen Zuwachs von 11,4% und
erreichten den höchsten Wert der letzten zehn Jahre
(Tab. 3). Der hohe Anteil von 40% bei ausländischen
Besuchern unterstreicht die Internationalität. Neben den
Niederlanden, UK und den USA spielen Gäste aus Asien,
vor allem Japan, eine besondere Rolle aufgrund der engen
wirtschaftlichen Verflechtungen. Die durchschnittliche
Aufenthaltsdauer lag bei 1,7 Tagen. Von Januar bis
März 2011 erhöhte sich der durchschnittliche Zimmerpreis
erneut um 14% im Vergleich zum Vorjahr, was zu
einem Ertragsanstieg von fast 20% führte. Mit dem
„Eurovision Song Contest“ fand im Mai ein Ereignis von
überragender Bedeutung statt, das die Bekanntheit
Düsseldorfs europaweit förderte, gerade im Hinblick auf
den Städtetourismus, den man als Gegengewicht zum
Messegeschäft ausbauen will.
Das hohe Neubauvolumen der letzten zehn Jahre hat im
Hotelsegment zu einer Erweiterung des Bettenangebots
um stolze 90% geführt. Dabei erhöhte sich die durchschnittliche
Betriebsgröße um 40% auf 215 Betten.
2010 kamen drei neue Hotels mit 600 Zimmern auf den
Markt, vor allem im Vier- und Fünf-Sterne-Segment. In
den kommenden Jahren wächst das Angebot langsamer,
der Markt steht vor einer Konsolidierung. Von
2011 bis 2013 eröffnen voraussichtlich drei Hotels mit
rund 633 Zimmern, drei weitere befinden sich in der
Planung. Sie befinden sich überwiegend in der Innenstadt
und gehören zum Budget- bzw. mittleren Preissegment
(Tab. 5).
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Tab. 5 Hotelprojekte Düsseldorf (Auswahl)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Fertigstellung
Derag-Hotel and Living 3 163 Kirchfeldstraße 2011
Di Medici 3 170 Andreasstr. / Mühlenstr. 2012
Bewleys Hotel 3 300 Reichsstr. 2013
Hampton by Hilton 3 140 Grafenberger Allee k.A.
Holiday Inn Express 2 120 Hauptbahnhof k.A.
B&B Hotel 2 120 Kettwiger Str. / Höherweg k.A.
Quellen: Dr. Lübke Research, DekaBank
2.3. Frankfurt
Nachdem die Mainmetropole im Krisenjahr 2009 nur einen
geringen Rückgang der Übernachtungen verzeichnete,
gab es 2010 sehr hohe Zuwachsraten sowohl bei
inländischen als auch ausländischen Übernachtungen.
Erstmals wurde insgesamt die Grenze von 6 Mio. überschritten
(Tab. 3). Der Markt profitierte überdurchschnittlich
von der Konjunkturerholung. Die Hotelauslastung
erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um rund
13%, der durchschnittlichen Zimmerpreis um 7,5%
(Tab. 2). Bei letzterem stand Frankfurt zusammen mit
München an der Spitze der A-Städte. Der Ertragsanstieg
belief sich 2010 auf 21,3%. Für den Hotelmarkt ist der
Geschäftsreiseverkehr entscheidend, der rund 70% der
Übernachtungen generiert, vor allem durch die Funktion
als internationales Finanzzentrum, Messestadt und Veranstaltungsort
für Kongresse. Daher ist die Auslastung
größeren Schwankungen unterworfen. Eine zentrale
Rolle spielt außerdem der drittgrößte Flughafen Europas.
45% der Übernachtungen entfielen 2010 auf ausländische
Gäste. Diese Quote wurde nur von München
übertroffen. Unter den europäischen Ländern lagen UK,
Italien und Spanien auf den vorderen Rängen, bei den
Überseemärkten USA und China, erstmals vor Japan.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug 1,7 Tage.
Der Freizeit-Tourismus spielt nur eine untergeordnete
Rolle. Im ersten Quartal 2011 stiegen Auslastung und
durchschnittlicher Zimmerpreis weiter an, sodass sich
der Ertrag im Vergleich zum Vorjahr um 14% erhöhte.
In den letzten fünf Jahren hat sich das Bettenangebot
um rund 30% erhöht. Die Mehrzahl der Betriebe gehört
zwar dem Drei- und Vier-Sterne-Segment an, doch vereinen
Luxus- und First-Class-Hotels aufgrund der höheren
Betriebsgröße rund 55% der Bettenkapazitäten auf
sich. 2010 eröffneten fünf neue Hotels mit 744 Zimmern.
Gegenwärtig befinden sich zwölf Projekte mit
rund 2.000 Zimmern im Bau, weitere vier Projekte mit
ca. 1.400 Zimmern in der Planung (Tab. 6). Die neuen
Kapazitäten verteilen sich relativ gleichmäßig über das
Zwei-, Drei- und Vier-Sterne-Segment, allerdings dürfte
die Angebotsausweitung nicht ohne Folgen auf Auslastung
und Preise bleiben. Der Ausbau des Frankfurter
Flughafens, dessen neue Landesbahn im Dezember den
Betrieb aufnimmt, und das wachsende Messe- und Kongressgeschäft
halten andererseits ausreichend Nachfrageimpulse
bereit. Nahe der Messe (Europaviertel) und
am Flughafen (Squaire, Gateway Gardens) konzentrieren
sich daher die Neubauvorhaben. Im laufenden Jahr
ergeben sich Sondereffekte durch die IAA und die Frauen-Fußball
WM.
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Spezial
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Tab. 6 Hotelprojekte Frankfurt (Auswahl, teilweise schon eröffnet)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Fertigstellung
Jumeirah International 5 219 Palais Quartier / Zeil 2011
Grand Hyatt 5 405 Europaviertel / Messe 2013
Meritus 4 266 Pferderennbahn Niederrad 2011
Hilton International 4 247 Airrail Center / Flughafen 2011
Courtyard by Marriott 4 108 Frankfurt Süd / Oberforsthaus 2011
NH Hotel 4 65 Friedrich-Ebert-Anlage / Messe 2011
Ameron Hotel 4 34 Beethovenstr. / Messe 2012
Innside Hotel 4 162 Hanauer Landstr. / Nähe EZB 2013
Lindner Hotel 3 111 Commerzbank Arena 2011
Hilton Garden Inn 3 314 Airrail Center / Flughafen 2011
Welcome Hotel 3 173 Rebstock-Park / Messe 2011
Dormero Hotel 3 148 Europaviertel / Messe 2012
Intercity Hotel* 3 400 Flughafen Südseite 2013
B&B Hotel 2 170 Hanauer Landstr. / Ostbahnhof 2011
Meininger Hotel 2 168 Gateway Gardens / Flughafen 2011
Toyoko Hotel 2 425 Hauptbahnhof / Stuttgarter Str. 2012
Quellen: Dr. Lübke Research, PKF hotelexperts, DekaBank; *Erweiterung
2.4. Hamburg
Der Hamburger Hotelmarkt wurde von allen A-Städten
durch die Krise am wenigsten getroffen. Die Stadt an
Elbe und Alster gehört zu den beliebtesten Kurzreisezielen
in Deutschland. Musicals, der Hafen und das vielfältige
Einkaufsangebot gehören dabei zu den Hauptattraktionen.
Die hohe Nachfrage führte 2010 zu einem
Anstieg der Übernachtungen um 9% (Tab. 3). Generell
herrscht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Geschäfts-
und Privatreisenden, was zu einer gleichmäßigen
Auslastung im Jahresverlauf beiträgt. Sie war 2010
mit 71% ähnlich hoch wie 2009, in Verbindung mit höheren
Zimmerpreisen ergab sich eine Ertragssteigerung
um 11% (Tab. 2). Messe und Congress Centrum am
Dammtor generieren die Hauptnachfrage bei Geschäftsreisen,
allerdings dominieren in der Hansestadt eher
Fachmessen und keine internationalen Leitmessen. Nur
ein Fünftel aller Übernachtungen entfällt auf ausländische
Besucher, damit ist die Hotelklientel deutlich weni-
ger international als in den übrigen A-Städten. Die meisten
Touristen kommen aus dem deutschsprachigen Ausland
(Österreich, Schweiz), gefolgt von Briten, Dänen
und US-Amerikanern. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer
betrug 1,9 Tage. Im ersten Quartal 2011 gaben
die Zimmerpreise leicht nach, sodass der Ertrag im
Vergleich zum Vorjahr nur um 6% zulegte.
In den letzten fünf Jahren hat sich das Bettenangebot
um mehr als ein Drittel erhöht. 2010 kamen fünf neue
Häuser mit 1.300 Zimmern auf den Markt, überwiegend
im Zwei-Sterne-Segment. Im laufenden Jahr erreicht das
Neubauvolumen 1.000 Zimmer in vier Neueröffnungen
und drei Erweiterungen, diesmal vorwiegend im höheren
Sternebereich. Weitere Projekte mit 1.500 Zimmern
werden 2012/13 das Angebot ergänzen (Tab. 7). Die
HafenCity und St. Pauli, wo seit geraumer Zeit eine
städtebauliche Erneuerung stattfindet, sind als Standorte
begehrt. Hamburg dürfte auch in Zukunft vom Trend
zu Städtereisen profitieren. Für zusätzliche Frequenz
sollten die Elbphilharmonie und das neue Kreuzfahrtterminal
als Highlights der HafenCity beitragen.
8

Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
Tab. 7 Hotelprojekte Hamburg (Auswahl, teilweise schon eröffnet)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Fertigstellung
Westin Elbphilharmonie 5 250 HafenCity 2013
Atlantic Kempinski* 5 98 Außenalster 2011
25hours 4 170 HafenCity 2011
Ameron 4 192 Sandtorkai, Speicherstadt 2013
Barceló 4 193 Ferdinandstr. / St. Georg 2011
Dorint 4 195 Universitätsklinikum Eppendorf 2011
Arcotel Onyx 4 217 Reeperbahn 2012
Zollenspieker Fährhaus* 4 90 Zollenspieker Hauptdeich 2011
Hotel am Stadtpark* 3 100 Stadtpark 2011
Design & Style Hotel 3 169 Steindamm / St. Georg 2011
Kameha Hotel Eco City 3 180 Eco City Harburger Binnenhafen 2012
Scandic 3 325 Quartier Emporio / Neustadt 2012
Stadthaushotel 3 90 HafenCity 2012
Acom-Hotel 3 257 Högerdamm / HafenCity 2013
Quellen: Dr. Lübke Research, Hamburg Tourismus, DekaBank; *Erweiterung
2.5. Köln
Nach zwei schlechten Jahren für die Hotellerie mit einem
Übernachtungsrückgang von insgesamt 9% verzeichnete
die viertgrößte deutsche Stadt 2010 wieder
einen deutlichen Anstieg der Übernachtungen (Tab. 3).
Die Auslastung der Hotels erhöhte sich um 7,5%, was
zusammen mit einem sehr moderaten Anstieg der
durchschnittlichen Zimmerrate zu einem Ertragswachstum
von 11,5% führte (Tab. 2). 75% der Übernachtungen
entfallen auf Geschäftsreisende. Mit dieser Quote
liegt Köln sogar noch vor Düsseldorf und Frankfurt. Vor
allem die Messe, die eine hohe Internationalität aufweist,
generiert eine hohe Nachfrage. Für Köln sind besonders
die ausländischen Gäste von Bedeutung, die zu
Messen und Kongressen anreisen. Die Zahl der Übernachtungen
von Ausländern, die rund ein Drittel aller
Übernachtungen ausmacht, wuchs 2010 stärker als bei
Inländern. UK, USA und die Niederlande stellten die
größten Kontingente. Bei inländischen Touristen war al-
lerdings bereits 2009 kein Rückgang festzustellen. Köln
gilt als attraktives Kurzreiseziel zum Besuch von Dom,
Museen, Karneval bzw. zum Einkaufen. Die durchschnittliche
Aufenthaltsdauer lag bei 1,8 Tagen. Im ersten
Quartal 2011 führte vor allem der stärkere Anstieg
der Zimmerpreise zu einer RevPAR-Erhöhung um 10%
im Vergleich zum Vorjahresquartal.
2010 erhöhte sich das Bettenangebot laut Statistik um
fast 14%, nachdem es in den Vorjahren konstant
geblieben war. Hier besteht eine gewisse Diskrepanz, da
einige bereits 2008/09 geöffnete Betriebe erst später offiziell
aufgenommen wurden. Der Angebotszuwachs betraf
vor allem das Vier-Sterne-Segment. Als Ausgleich
dazu fallen die aktuellen Projekte überwiegend in das
Budget- und Midprice-Segment, in dem weiteres Potenzial
für den Städtetourismus erschlossen werden kann
(Tab. 8). Die Kulturförderabgabe („Bettensteuer“) in
Höhe von 5% des Übernachtungspreises stößt zwar auf
Kritik und erschwert die Durchsetzung höherer Preise,
sollte die Anziehungskraft Kölns aber nicht nachhaltig
schwächen.
9

Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
Tab. 8 Hotelprojekte Köln (Auswahl)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Fertigstellung
Hotelprojekt Rheinufer 4 134 Gustav-Heinemann-Ufer 2012
Adagio City Aparthotel 4 115 Altstadt / Blaubach 2012
Welcome Hotel 3 219 Altstadt / Perlengraben 2012
Kolping Hotel Römerturm* 3 34 Altstadt / St.-Aspern-Straße 2012
Motel One 2 370 Waidmarkt 2012
Quellen: Dr. Lübke Research, DekaBank; *Erweiterung
2.6. München
Das Übernachtungsaufkommen in der Isarmetropole eilte
in den letzten fünf Jahren von Rekord zur Rekord,
selbst im Krisenjahr 2009 konnte noch ein leichter Zuwachs
registriert werden (Tab. 3). Analog zu Berlin und
Hamburg führt das Gleichgewicht zwischen Geschäfts-
und Privatreisenden zu einer gleichmäßigen Auslastung
im Jahresverlauf. München verzeichnete 2010 mit 31%
den stärksten Ertragsanstieg unter den A-Städten, bedingt
durch ein überdurchschnittliches Wachstum von
Auslastung und Zimmerpreisen (Tab. 2). Auch in puncto
Internationalität übertrumpft die bayerische Landeshauptstadt
ihre Konkurrenten: Knapp 47% aller Übernachtungen
entfielen 2010 auf Ausländer. US-
Amerikaner und Italiener beanspruchen davon traditionell
bis zu einem Viertel, die größten Zuwächse erzielten
jedoch „Newcomer“ wie die Arabischen Staaten oder
Russland. Der Besuchermagnet Oktoberfest lockte aufgrund
des 200-jährigen Jubiläums noch mehr Besucher
als sonst. Das Besucheraufkommen der Messe München
lag nach zwei schwächeren Jahren wieder über 2 Mio.,
vor allem dank der BAUMA. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer
betrug zwei Tage. Im ersten Quartal 2011
stieg der RevPAR im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
um 13,4%, hauptsächlich bedingt durch die Messe
„Bau München“.
Ein Charakteristikum des Münchener Marktes besteht in
der Harmonie von Angebot und Nachfrage, die sich in
den letzten Jahren weitgehend parallel entwickelten.
Dem moderaten Zuwachs der Bettenkapazität stand
2010 sogar ein deutlich höherer Anstieg der Nachfrage
gegenüber. Im letzten Jahr wurden zwei Hotels im
Stadtgebiet und eins am Flughafen mit zusammen 970
Zimmern eröffnet, im laufenden Jahr wächst das Angebot
um acht Häuser mit rund 1.300 Zimmern (Tab. 9).
Vier Projekte mit knapp 800 Zimmern befinden sich in
konkreter Planung. Der Schwerpunkt liegt im Vier-
Sterne-Segment, Standorte mit Bahnhofsnähe (Hauptbahnhof,
Ostbahnhof) werden bevorzugt. Vor dem Hintergrund
der konjunkturellen Entwicklung und der Attraktivität
Münchens als Kurzreiseziel sollte das zusätzlich
Angebot ohne Schwierigkeiten vom Markt angenommen
werden. Nachfrageimpulse bringt das „Blaue Jahr“
2011 mit dem hundertjährigen Jubiläum der Künstlergruppe
„Blauer Reiter“ und dem 125. Todestag von
Ludwig II. (Lieblingsfarbe: blau). Neue Zielmärkte werden
durch eine Erweiterung des Flugangebots (z.B. Direktverbindungen
nach Singapur) erschlossen.
10

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Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
Tab. 9 Hotelprojekte München (Auswahl, teilweise schon eröffnet)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Fertigstellung
Schwabinger Tor 5 300 Schwabing / Leopoldstr. 2014
Kempinski Airport* 5 160 Flughafen 2012
Campo dei Fiori 4 40 Isarvorstadt / Utzschneiderstr. 2011
Leonardo Royal 4 424 Olympiapark / Moosacher Str. 2011
Residence Inn 4 125 Orleansstr. / Ostbahnhof 2011
Courtyard by Marriott 4 227 Orleansstr. / Ostbahnhof 2011
Abba Hotel 4 196 Paul-Heyse-Str. / Hauptbahnhof 2013
Angelo Hotel 4 207 Westpark / Albert-Roßhaupter-Str. 2012
BISS 4 72 Metzstr. / Haidhausen 2012
Adagio City Apart'Hotel 3 119 Schwanthaler Str. / Altes Messegelände 2011
B&B-Hotel 2 100 Flughafen 2011
Motel One 2 170 Garching / Daimlerstraße 2011
McDreams 1 78 Messestadt München 2011
Quellen: Dr. Lübke Research, Deloitte, DekaBank; *Erweiterung
Tab. 10 Hotelkennziffern B-Städte
ADR
in EUR
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR
in EUR
Belegung
in %
RevPAR
in EUR
ADR Belegung RevPAR
Bremen 88,8 66,0 58,6 96,7 67,8 65,6 9,0 2,7 11,9
Dresden 74,9 64,3 48,1 80,3 66,3 53,3 7,3 3,1 10,6
Essen 88,1 53,5 47,1 99,1 66,1 65,5 12,5 23,7 39,1
Hannover 86,1 53,4 46,0 96,8 57,2 55,3 12,4 7,0 20,3
Leipzig 57,0 66,6 38,0 65,2 67,4 43,9 14,4 1,1 15,7
Nürnberg 80,8 56,8 45,9 89,2 64,3 57,4 10,4 13,3 25,1
Stuttgart 89,8 53,6 48,1 99,0 59,6 59,0 10,3 11,2 22,6
Quellen: PKF Hotelexperts, DekaBank
Tab. 11 Beherbergungsgewerbe in B-Städten
2009 2010 Prozentuale Änderung
Übernachtungen in Mio. Bettenangebot*
Bettenauslastung in %
2009 2010 % 2009 2010 % 2009 2010
Bremen 1,3 1,5 8,7 8.400 9.000 7,1 40,9 42,5
Dresden 3,3 3,5 6,6 18.800 18.900 0,5 49,4 51,1
Essen 1,1 1,4 27,1 7.000 8.200 18,0 41,8 48,3
Hannover 1,8 1,9 6,4 13.500 13.500 0,0 36,9 39,3
Leipzig 1,9 2,0 7,8 12.300 12.400 0,8 42,2 44,7
Nürnberg 2,1 2,4 13,4 14.800 15.600 5,0 39,3 42,5
Stuttgart 2,5 2,7 7,7 16.800 17.100 1,6 40,6 43,4
Quellen: Statistische Landesämter, DekaBank; *teilweise zum 31.07. des Jahres; ohne vorübergehend geschlossene Betriebe
11

Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
3. B-Städte
3.1. Bremen
Die Nachfrage in der Hansestadt an der Weser wird im
Wesentlichen durch Geschäftsreisende bestimmt, auf
die zwei Drittel der Übernachtungen entfallen. Bremen
positioniert sich mit Großveranstaltungen und Fachkongressen.
Privatreisende kommen überwiegend als Tagesbesucher.
Die Zahl der Übernachtungen stieg 2010
um knapp 9% nach einem Minus von rund 2% im Vorjahr
(Tab. 11). Etwa ein Viertel der Gäste kam aus dem
Ausland, überwiegend aus den Niederlanden, UK und
Norwegen. Der durchschnittliche Ertrag pro Hotelzimmer
erhöhte sich 2010 um knapp 12%, bedingt durch
einen Anstieg des durchschnittlichen Zimmerpreises.
Spitzenwerte bei der Auslastung wurden im Oktober erzielt,
als Bremen den Tag der Deutschen Einheit ausrichtete.
2010 kamen drei neue Hotels im Drei- und Vier-
Sterne-Segment mit zusammen 428 Zimmern auf den
Markt. Derzeit befindet sich ein weiteres Vier-Sterne-
Hotel mit 140 Zimmern im Weser-Quartier im Bau, das
2013 eröffnen wird.
3.2. Dresden
Die sächsische Landeshauptstadt gehört zu den erfolgreichsten
Wirtschaftsstandorten in Ostdeutschland und
Tab. 12 Hotelprojekte Dresden (Auswahl, teilweise schon eröffnet)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
ist ein überregional bekanntes Kunst- und Kulturzentrum.
Zur Attraktivität tragen nicht nur architektonische
Highlights wie Frauenkirche, Zwinger und Semperoper
bei, sondern auch die Landschaft des Elbsandsteingebirges
(UNESCO-Weltkulturerbe). 2010 wurde ein Zuwachs
von knapp 7% bei den Übernachtungen verzeichnet
(Tab. 11), wozu u.a. die Wiedereröffnung der staatlichen
Kunstsammlung Albertinum und das Robert-
Schumann-Fest beitrugen. Geschäftsreisende generieren
nur ein gutes Drittel des Übernachtungsaufkommens.
Der Ausländeranteil bei Übernachtungen lag 2010 bei
18%. Ein Zehntel entfiel auf die USA, gefolgt von
Schweiz, Österreich und UK. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer
aller Gäste betrug 2,1 Tage. Die erhöhte
Auslastung und der 7% höhere durchschnittliche Zimmerpreis
führten 2010 zu einer Ertragssteigerung von
knapp 11% (Tab. 9).
2010 wurde das Hotelangebot erneut ausgeweitet.
Sechs neue Betriebe mit 863 Zimmern gingen an den
Start. Lag der Schwerpunkt in den letzten Jahren im
Vier- und Fünf-Sterne-Segment, so kommen inzwischen
vermehrt Budget-Hotels auf den Markt (Tab. 12). Damit
dürfte das bereits niedrige Dresdener Preisniveau weiter
unter Druck stehen. Im laufenden Jahr sollten der evangelische
Kirchentag und die Frauen-Fußball WM die
Nachfrage verstärken, langfristig müsste jedoch noch
mehr Potenzial gehoben werden, insbesondere im Ausland.
Dazu ist jedoch u.a. eine weitere Verbesserung der
Verkehrsinfrastruktur (mehr internationale Flugverbindungen)
notwendig.
Fertigstellung
Swissotel 5 235 Neumarkt 2012
Holiday Inn Express 3 218 Altmarkt / Dr.-Külz-Ring 2011
Ibis Königstein und Bastei* 3 612 Prager Straße 2011
Motel One 2 287 Postplatz 2012
Etap 1 220 Altmarktgalerie 2011
Quellen: PKF hotelexperts, DekaBank; *Neueröffnung nach Sanierung
12

Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
3.3. Essen
Essen ist die touristisch bedeutendste Stadt im Ruhrgebiet.
Seit 1999 hat die Zahl der Übernachtungen um
durchschnittlich 3,1% pro Jahr zugenommen, 2010
wurde durch die Sonderfunktion „Kulturhauptstadt“ ein
außergewöhnlicher Zuwachs von 27% erzielt (Tab. 11).
Der Anteil von Gästen aus dem Ausland lag zuletzt bei
rund einem Fünftel. Vor allem UK, die Niederlande, sowie
USA und Italien spielen dabei eine Rolle. Essen fängt
traditionell einen Teil des durch Messen bedingten Gäste-„Overflows“
aus Düsseldorf auf. Da jedoch nicht alle
Messen regelmäßig stattfinden, schwankt dieser Zufluss
relativ stark. 2009 brach aufgrund der Wirtschaftskrise
und des Nachfrageausfalls aus Düsseldorf der durch-
Tab. 13 Hotelprojekte in Essen (Auswahl)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
schnittliche Zimmerertrag um 21,2% ein. Das Folgejahr
brachte aufgrund der Rolle Essens als Kulturhauptstadt
Europas überdurchschnittliche Zuwächse sowohl bei der
Auslastung als auch dem durchschnittlichen Zimmerpreis.
Der Ertrag stieg um 39% (Tab. 10).
Der Hotelbettenbestand ist in den letzten zehn Jahren
um ein knappes Viertel gestiegen. Im Vergleich zu den
Übernachtungszahlen hat das Angebot wesentlich weniger
stark zugenommen, sodass der Bettenzuwachs in
der Vergangenheit kompensiert werden konnte. 2010
kam ein neues Hotel im Vier-Sterne-Segment auf den
Markt, aktuell befindet sich lediglich das „Motel One“
am Kennedyplatz in der Innenstadt im Bau. Weitere sieben
Hotels befinden sich in der Planungsphase, davon
haben sich bisher jedoch nur zwei mit Fertigstellung
2012 und 2013 konkretisiert (Tab. 13).
Fertigstellung
Hotel 4 190 Thyssen-Krupp-Quartier k. A.
Hotel Tower Kruppstraße 4 210 Kruppstraße 2013
Hotel im Aurelis-Hochhaus k. A. k. A. Hollestraße k. A.
Hotel 4 200 Bismarckplatz k. A.
Hotel am Limbecker Platz 4 200 Limbecker Platz k. A.
Acom-Hotel 3 144 Kruppstraße 30 2012
Motel One 2 200 Kennedyplatz 2011
Hotel Weststadt 2 120 Westviertel k. A.
Quellen: Thomas Daily, Immobilienzeitung, DekaBank
3.4. Hannover
Die Hotelnachfrage in der niedersächsischen Landeshauptstadt
wird in erster Linie durch die Messe und damit
durch Geschäftsreisende bestimmt. Sie strömen vor
allem zur jährlich stattfindenden „Cebit“ und zur „Hannover
Messe“, einer der größten Industriemessen weltweit.
2010 stieg die Zahl der Übernachtungen um 6,4%
und erreicht den zweithöchsten Stand seit dem Expo-
Jahr 2000 (Tab. 11). Dazu hat nicht nur die konjunkturelle
Erholung beigetragen, sondern auch die erfolgreiche
Etablierung von Hannover als Kurzreiseziel und das
stark erweiterte Angebot von Flugverbindungen. Noch
stärker als die Übernachtungen von Inländern stiegen
die Übernachtungen von ausländischen Gästen, deren
Anteil bei 21% lag. Briten, Niederländer und Schweden
lagen an der Spitze. Die durchschnittliche Aufenthalts-
dauer betrug 1,7 Tage. Der durchschnittliche Zimmerertrag
stieg 2010 um ein Fünftel gegenüber dem Vorjahr,
bedingt vor allem durch höhere Zimmerpreise (Tab. 10).
2010 nahm ein neues Vier-Sterne-Hotel mit 94 Zimmern
in der City den Betrieb auf. Ein 3-Sterne-Haus mit 55
Zimmern befindet sich in der Planung.
3.5. Leipzig
Die Messe bildet die tragende Säule des Hotelmarkts in
der neben Dresden größten sächsischen Stadt. Zu den
Flaggschiffen gehören die Leipziger Buchmesse und die
Auto Mobil International, die jeweils zweitgrößte Veranstaltung
nach Frankfurter Buchmesse und IAA. 70% der
Nachfrage entfallen auf Geschäftsreisende. Städtetouristen
schätzen Leipzig als Kulturzentrum mit einer in den
letzten zwanzig Jahren aufwändig sanierten und leben-
13

Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
digen Innenstadt. Anziehungskraft entfalten außerdem
die Arena Leipzig und der Freizeitpark Belantis. Das
Übernachtungsaufkommen stieg 2010 um knapp 8%
(Tab. 11). Die Fußball WM 2006 lieferte einen nachhaltigen
Beitrag für eine dauerhaft höhere Nachfrage. Die
Internationalität der Gäste hat sich erhöht, 2010 entfiel
ein Fünftel aller Übernachtungen auf Ausländer. Die
USA standen dabei mit deutlichem Abstand an der Spitze
vor UK, Niederlande, Österreich und Schweiz. Die
durchschnittliche Aufenthaltsdauer lag bei 1,8 Tagen.
Bei den Performance-Kennziffern konnte der Zimmerertrag
2010 einen Anstieg um rund 16% verbuchen, be-
Tab. 14 Hotelprojekte in Leipzig (Auswahl)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
dingt durch einen signifikanten Anstieg der Durchschnittspreise
(Tab. 10).
Nach einer sehr moderaten Ausweitung der Bettenkapazität
bis 2008 hat sich das Angebot seitdem um 7%
erhöht. Drei neue Hotels mit 800 Zimmern kamen neu
auf den Markt, vor allem im Budgetsegment. Im laufenden
Jahr sorgt die Einweihung des Steigenberger
Grandhotel für ein neues Glanzlicht in der Innenstadt.
Sieben weitere Projekte mit rund 1.000 Zimmern befinden
sich im Bau bzw. in der Planung (Tab. 14).
Fertigstellung
Steigenberger Grandhotel 5 165 Handelshof / Naschmarkt 2011
Hotel de Pologne k.A. 100 Hainstraße 2011
Ehem. Hauptpost 4 240 Augustusplatz k.A.
Bach14 3 52 Thomaskirchhof 2011
InterCity Hotel 3 165 Tröndlinring / Gerberstr. 2012
Holiday Inn Express 3 119 Sachsenplatz / Brühl 2012
Acom-Hotel 3 140 Ringmessehaus / Tröndlinring k.A.
Hotelprojekt 2 180 Grimmaische Str. / Ritterstr. 2013
Quellen: Leipzig Tourismus und Marketing, Thomas Daily, DekaBank
3.6. Nürnberg
Messen, Kongresse und eine Reihe namhafter Großunternehmen
sorgen dafür, dass die Hotels der Frankenmetropole
vor allem durch Geschäftsreisende ausgelastet
werden. Ihr Anteil an den Übernachtungen erreicht
70%. Aber auch Freizeittouristen haben Nürnberg auf
ihrer Agenda: Die historische Altstadt mit der Burg und
vor allem der international bekannte Christkindlesmarkt
gehören zu den größten Attraktionen, allerdings ist die
Nachfrage hier sehr stark auf Dezember fokussiert. Mit
30% ist der Anteil ausländischer Gäste bei den Übernachtungen
überdurchschnittlich hoch. Nach Herkunft
liegen US-Amerikaner, Italiener und Österreicher an der
Spitze. Das Übernachtungsaufkommen von Ausländern
ist in den letzten zehn Jahren deutlich stärker gestiegen
als von Inländern. 2010 betrug der Gesamtzuwachs
über 13% (Tab. 11). Die Erreichbarkeit Nürnbergs hat
sich durch den Ausbau der ICE-Strecke nach München
und neue Direktverbindungen über Frankfurt nach Köln
erheblich verbessert. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer
lag bei 1,8 Tagen. Der Zimmerertrag verzeichnete
2010 mit 25% einen der höchsten Zuwächse unter den
B-Städten, wofür sowohl die deutlich erhöhte Auslastung
als auch der höhere durchschnittliche Zimmerpreis
verantwortlich waren (Tab. 10).
Das Bettenangebot hat sich im letzten Jahrzehnt um
fast ein Drittel erhöht. Im Durchschnitt wurden drei Hotels
pro Jahr eröffnet, die meisten Eröffnungen fanden
mit jeweils acht Hotels in den Jahren 2004, 2006 und
2007 statt. Aktuell befindet sich ein Hotel im Bau (Park
Plaza) und fünf Hotelprojekte sind mit konkreterem Planungsstand
bekannt (Tab. 15), wovon bei einem der
Baubeginn noch in diesem Jahr erfolgen soll. Der
Schwerpunkt fällt in das Vier-Sterne-Segment, das in
Nürnberg bereits sehr stark vertreten ist und somit unter
erhöhten Wettbewerbsdruck geraten dürfte.
14

Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
Tab. 15 Hotelprojekte in Nürnberg (Auswahl)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Fertigstellung
Park Plaza 4 170 Hbf / Bahnhofstr. 5 2012
Augustinerhof 4 120 Karlstr. / Winklerstr. k.A.
Altes Arbeitsamt k.A. 80 Frauentorgraben k.A.
Sanotel am Klinikboulevard 4 k.A. Prof.-Ernst-Nathan-St. / Rieterstr. k.A.
Metropol-Hotel 3 340 Ehem. Grundig-Türme / Beuthener Str. k.A.
Airport Business Center k.A. 250 Flughafen k.A.
Quellen: Städteregion Nürnberg, Thomas Daily, DekaBank
3.7. Stuttgart
Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs verzeichnete
2010 einen Übernachtungsanstieg um knapp 8%,
konnte jedoch nicht ganz an den Vorkrisenwert von
2008 anknüpfen (Tab. 11). Der Geschäftsreiseverkehr
überwiegt in der Schwabenmetropole mit zwei Dritteln
der Übernachtungen. Neben dem ansässigen exportstarken
Fahrzeug- und Maschinenbau generiert vor allem
die Messe Stuttgart einen Großteil der Übernachtungsnachfrage.
Der Städtetourismus orientiert sich in
erster Linie an den Musicals im SI-Zentrum, am Volksfest
„Cannstatter Wasen“ und am Mercedes-Benz- und Porsche-Museum.
Ausländische Gäste tragen 30% zu den
Übernachtungen bei. Ihr Übernachtungsaufkommen
wuchs 2010 stärker als bei Inländern aufgrund der
spürbaren Erholung der international verflochtenen Industrie.
Nach Herkunftsländern belegten US-Amerikaner
den Spitzenplatz vor Schweizern, Briten, Italienern und
Tab. 16 Hotelprojekte Stuttgart (Auswahl, teilweise schon eröffnet)
Projekt
Kategorie
(Sterne)
Zimmer Standort
Franzosen. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug
1,8 Tage. Zuwächse von jeweils mehr als 10% bei
Auslastung und durchschnittlichem Zimmerpreis führten
2010 zu einem Ertragsanstieg um fast 23% im Vergleich
zum Vorjahr (Tab. 10).
Das Bettenangebot ist in den letzten Jahren nur moderat
gestiegen. Der Stuttgarter Hotelmarkt wird vom Mittelklasse-Segment
dominiert. 2010 kamen drei neue Betriebe
hinzu, im laufenden Jahr erweitern zwei Objekte
das Angebot (Tab. 16). Sechs Projekte befinden sich
darüber hinaus in konkreter Planung mit räumlichem
Schwerpunkt im Neckarpark in der Nähe des Gottlieb-
Daimler-Stadions. Sie sollen das Angebot der gehobenen
Kategorie stärken. Im Fünf-Sterne-Segment eröffnen
mit dem Hotel am Schlossgarten und dem Steigenberger
Hotel Graf Zeppelin zwei der führenden Häuser
im laufenden Jahr nach Renovierung neu. Zusätzliche
Nachfrage erhofft man sich vom 125-jährigen Automobiljubiläum
und 2012 von einem stärkeren Messejahr.
Fertigstellung
Arcona 4 200 Gewerbegebiet Tränke Degerloch 2013
Holiday Inn 4 125 Neckarpark 2012
Boarding House 4 130 Neckarpark 2012
Parkhotel 4 220 Leinfelden-Echterdingen / Neue Messe 2011
Mineralbad Berg 4 130 Mineralbad Berg k.A.
Dorint 3 155 Leinfelden-Echterdingen / Neue Messe k.A.
Holiday Inn Express 2 150 Neckarpark 2012
Motel One 2 230 Lautenschlagerstr. / Hauptbahnhof 2011
Quellen: PKF hotelexperts, Thomas Daily, DekaBank
15

Spezial
Immobilien Research Spezial
Hotelmarkt Deutschland
Ausgabe 3/2011 - 20. Juni 2011 Makro Research
4. Ausblick und Fazit
Der deutsche Hotelmarkt hat sich 2010 vergleichsweise
schnell von den Folgen der Wirtschafts- und Finanzkrise
erholt. Bei den Zimmererträgen konnten die Verluste
mehr als wett gemacht und das Vorkrisenniveau übertroffen
werden. Die positive Entwicklung setzt sich im
laufenden Jahr fort, wie die Performance-Werte für das
erste Quartal 2011 bestätigen. Der Zimmerertrag erhöhte
sich im Vergleich zum ersten Quartal 2010 um 8,4%.
Der Wirtschaftsboom und die damit verbundene Zunahme
von Geschäftsreisen sowie von Tagungen und
Kongressen wird die Nachfrage ebenso positiv beeinflussen
wie der anhaltende Trend zu Städte- und
Eventreisen. Allerdings dürften die Zuwachsraten bei
Auslastung und Zimmerpreisen und damit beim Ertrag
unter dem Niveau von 2010 bleiben. Ein stärkerer Anstieg
der Performance-Werte wird außerdem durch die
gut gefüllten Projekt-Pipelines in einigen Städten gebremst.
Viele Projekte, die durch die Krise vorübergehend
in den Schubladen verschwanden, werden nun
neu aufgelegt. Bei den A-Städten trifft dies – abgesehen
vom Sonderfall Berlin - vor allem für Frankfurt, Hamburg
und München zu, während in Düsseldorf eine Konsolidierung
eintritt. Unter den B-Städten ist in dieser Hinsicht
nur Dresden kritisch zu sehen, bei den anderen ist
das Angebot in den letzten Jahren überwiegend nur
moderat gewachsen und die Pipelines sind überschaubar.
Auch am Investmentmarkt stehen die Zeichen auf Erholung
und Wachstum. Im ersten Quartal 2011 wurden
deutschlandweit 200 Mio. EUR umgesetzt, 55% mehr
als im Vergleichsquartal 2010. Bis Jahresende könnte
die Grenze von 1 Mrd. EUR überschritten werden. Inzwischen
haben sich design-orientierte Budgethotels
sowohl bei preisbewussten Reisenden als auch bei Investoren
als eigenes Segment etabliert. Sie konnten nicht
nur der Privathotellerie sondern auch den Kettenhotels
im Drei- und teilweise Vier-Sterne-Segment Marktanteile
entziehen. Unabhängig von den Kategorien wird sich
die Konzentration zugunsten der Markenhotellerie weiter
fortsetzen, nicht nur in den A-Städten, sondern auch
in den B-Städten, für die sich Investoren zunehmend interessieren.
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