Raimund Kemper

Die 4/4 des Wohnumfelds in der
Quartierentwicklung
Raimund Kemper
14. Dezember 2012 I AK Quartierforschung I Düsseldorf

Inhalt
• Das Wohnumfeld und seine Bedeutung
• Das Kompetenzzentrum Wohnumfeld
• Die 4/4 des Wohnumfelds (Qualität, Kosten, Marktwert, Planung)
• Ansätze zur Qualitätssicherung im Wohnumfeld aus Sicht der Kommunen
• Fazit
• Herausforderungen in Regionen ohne Abwanderung, Schrumpfung,
Entspannung
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Das Wohnumfeld und seine Bedeutung
• Wohnumfeld – Definition
• Lebensbereich,
• der sich räumlich in Sichtweite und
• in Fusswegnähe um die Wohnung gruppiert,
• der bestimmt wird durch die dem Wohnen zugeordneten Lebensfunktionen.
• Raumsystem,
• das privat, gemeinschaftlich und öffentlich genutzt wird und
• Raum für Begegnungen, Aufenthalt, Regeneration und Aktivität bietet.
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Das Wohnumfeld und seine Bedeutung
• Wohnumfeld – öffentlich und privat
• Privat: in unmittelbarer Umgebung der Wohnung
auf der privaten Parzelle.
Freisitz am Haus (Balkon und Terrasse)
Garten, Hausvorbereich, Gemeinschaftsgrün
• Öffentlich: Freiräume der Gemeinde:
Wohnstrassen, erweitertes Wohnumfeld
Parks, Strassen, Spiel- und Sportflächen
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Das Wohnumfeld und seine Bedeutung
• Wohnumfeld – Bedeutung
• Lebensqualität – Aufenthalt im Freien
• Nachbarschaft – Soziale Einbindung
• Naherholung ohne mehr Freizeitmobilität
• Alternativlos für wenig mobile
Bevölkerungsgruppen
• Höhere bauliche Dichten erfordern
Gegengewicht bei Qualität des
Wohnumfelds
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Handlungsbedarf Wohnumfeld
• Gebaute Wirklichkeit und Neuplanungen werden hoher Bedeutung
des Wohnumfelds für Wohlbefinden der Bewohner nicht gerecht.
• Privateigentümer als zentrale Akteure zur Veränderung des
Wohnumfelds, jedoch kaum Anreize (pull) und Vorgaben (push) zur
Verbesserung von Wohnumfeldqualität.
• teilweise geringer Sensibilisierungsgrad,
• geringe Flächenressourcen v.a. in Siedlungszentren,
• Fehlendes Wissen um Wohnumfeldqualität und -kosten
• v.a. quantitativ statt qualitativ definierte Standards.
Bedarf an Wissens- u. Methodenkompetenz für die in der Praxis mit dem
Wohnumfeld befassten Akteure
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Handlungsbedarf Wohnumfeld
Wer wir sind:
• angesiedelt am
• Zusammenarbeit mit
• Entwicklungsprozess 2011 - 2013 mit Mitteln von Bundesamt für
Wohnungswesen und Gebert-Rüf Stiftung
• www.wohnumfeld.ch
Partnerschaften: BWO, BSLA, VLP-ASPAN
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Die 4/4 des Wohnumfelds
Wohnumfeldqualität (Was macht ein gutes Wohnumfeld aus?)
Bewertungstool
Wohnumfeldplanung (Wie kann Wohnumfeldqualität gesichert werden?)
Planungsleitfaden
Wohnumfeldkosten (Was kostet ein qualitätvolles
Wohnumfeld?)
Kostenzuweisung zu Wohnumfeldqualität
Marktwert des Wohnumfelds (Rentabilität?)
Marktwertanalysetool (Zahlungsbereitschaftsanalysen)
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MARKTWERT
Bedeutung in der
Immobilienbewertung
Einbezug ins
Marketing
Anlage- und
Bewirtschaftungskosten
Zahlungsbereitschaft
KOSTEN
Die 4/4 des Wohnumfelds
QUALITÄT
Qualitätsstandards
Gestalt-und
Nutzungsqualität
DATENBANK
Grundlagenermittlung
Datenbank / Analyse Fallbeispiele
Planungsprozesse
Instrumente & -strategien
Beratungskompetenz
PLANUNG
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Die 4/4 des Wohnumfelds
Bewohner
Bezahlbare, gute
Wohnumfeldqualität
Marktwert
Landschaftsarchitekten
Kompetenz-
Qualitätsstandards
Kosten
Marktgängiges
Wohnumfeld
Eigentümer
zentrum
Planung (pull, push)
Gemeinde
Bewilligung,
Qualitätssicherung
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Ansätze zur Qualitätssicherung
• Ansatzpunkte für eine Einflussnahme auf die Wohnumfeldqualität
• Qualitätsstandards
• Ökonomische Anreize
• Planungsinstrumente
• Information und Beratung
• Sensibilisierung
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Bereiche und
Elemente des
Wohnumfelds
Qualitätskriterien
(Nutzung, Gestalt,…)

Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung)
• Wie können Kommunen mit dem Wissen, was Wohnumfeldqualität
ausmacht, die Quartierentwicklung beeinflussen?
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Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung)
• Einflussmöglichkeiten nach Bauplanungsrecht Deutschland
• städtebauliche Gebote (Modernisierung, Instandsetzung, Rückbau,
Anpassung),
• Enteignung,
• Vorkauf,
• Erhaltungssatzung,
• Sanierungsrecht,
• Stadtumbaurecht .
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Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung)
• Planerische Einflussmöglichkeiten in der Schweiz: kantonale Bauund
Planungsgesetze, Bsp. ZH
• § 238 Abs. 1 (Regelbauweise) Bauten, Anlagen und Umgebung so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.
• Abs. 3 Umgebungsbepflanzung: mit der baurechtlicher Bewilligung
verlangen, dass Bäume, Grünflächen erhalten oder erstellt werden.
• § 71 Arealüberbauungen: Die Bauten und Anlagen, Umgebung müssen
besonders gut gestaltet sein und dem plangemässen Zweck erhalten
bleiben.“
• § 83.25 1 Gestaltungspläne (öff., priv.): für bestimmt umgrenzte Gebiete
werden Gestalt und Nutzungsweise Bauten, Umgebungsgestaltung
bindend festgelegt, Abweichung von Regelbauweise möglich.
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Ansätze zur Qualitätssicherung (Planung)
Ansatzpunkt für die Gemeinde zur
Einflussnahme Baubewilligung
Bewilligungspflichtige
Massnahmen / Baugesuch
(Erstellung, Veränderung)
Wiederherstellung eines
bewilligten Zustands
Beurteilungsgrundlagen
Vorgaben aus Planungsund
Baurecht
Planungsinstrumente
(z.B. Gestaltungsplan)
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Fazit
• Eine Einflussnahme auf die Wohnumfeldqualität ist prinzipiell möglich.
Aber
• Fehlende Grundlagen zur Wohnumfeldqualität (Standards?)
• Regelungen zur Wohnumfeldqualität sind nicht exakte Vorschriften,
Handhabung an Bewilligungsinstanz delegiert (Know-How, Ressourcen
unterschiedlich in Gemeinden).
• Ermessenspielraum -> Verhandlungsspielraum -> Unsicherheiten
(öffentliches Interesse, Verhältnismässigkeit, sachlicher
Zusammenhang) -> Einzelfallentscheidungen.
• Für Controlling fehlen Ressourcen, dazu s. 1
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Fazit
• Einflussnahme auf Wohnumfeldqualität ein Fall
für den Sonderfall? Bei Regelbauweise wenig
Handlungsspielraum (da keine Standards).
• Sonderfälle sind häufig Verhandlungsfälle.
• Handlungsspielraum wird durch Einzelfälle
gesetzt.
• Chancen liegen in Information und Beratung
(Phase vor Baubewilligung).
• Kompetenzzentrum Wohnumfeld entwickelt
entsprechende Beratungs- und
Anwendungsunterlagen.
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Herausforderungen in Regionen ohne Abwanderung,
Schrumpfung, Entspannung
• Quartiere mit erkennbarer Abwärtsspirale…
• Sanierungsstau, schlechte Freiraumqualität
• Fluktuation, Auszug von Mittelschichtfamilien
• Häufige Besitzerwechsel
• …
• …liegen in Wachstumsregionen (z.B. Zürich)
• Attraktive Verkehrserschliessung
• Leerstand nicht existent
• Oft hoher Anteil an Stockwerkeigentum
• Fehlende Instrumente, Nichtanwendung
bestehender Instrumente (z.B. Gebietssanierung)
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Weitere Informationen: www.wohnumfeld.ch
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