SCHLOSS NIEDERRAUNAU - Trend-Invest.de

SCHLOSS NIEDERRAUNAU

SCHLOSS NIEDERRAUNAU

E I N G A N G S H A L L E

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Objektbeschreibung
Baujahr
Grundstücksfläche
Auszug Denkmalliste
Bauart
Zustand
Standort
Umgebung
ca. 1727
ca. 3.000 qm
„Die ursprüngliche Wasserburg wurde 1525 von den Bauern komplett geplündert, nichts blieb erhalten, und 1727
unter Joseph Franz Eustach von Freyberg völlig neu als Barock-Schloss wieder aufgebaut.“
Renaissance-Gebäude, bestehend aus Keller, vier Vollgeschossen und Dachgeschoss.
Die sehr gut erhaltene Altsubstanz, wird nach den Vorgaben des Landesamtes für Denkmalpflege aufwendig saniert.
Hochwertige Details wie Parkett- und Eichenböden, Zopfbänder, reichhaltige Stuckaturen, offener Steinkamin,
historische Holzmanufakturfenster mit Bleisprossen.
Im Herzen Süddeutschlands, am Ortsrand der romantischen Kleinstadt Krumbach liegt das Barock-Schloß Niederraunau.
Krumbach bietet alle Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, wie Bäckerei, Metzgerei, Friseur, Banken,
Gasthäuser sowie Kindergarten, Grund-, Realschule, Gymnasium, Fachoberschule, Berufsschule aber auch Klinikum
Kurbad und vieles andere mehr...
Das Schloß selbst liegt ruhig, dennoch verkehrsgünstig zwischen der 40 km entfernten Universitätsstadt Ulm und
der 45 km entfernten Fugger-Stadt Augsburg. Die BAB A8 Stuttgart-München erreicht man in ca. 15 Autominuten,
ebenso die neu erschlossene Autobahn München-Lindau A96. Dank der zentralen Lage in Süddeutschland sind die
europäischen Nachbarn Österreich und die Schweiz rasch und direkt zu erreichen.
Die Umgebung bietet hervorragende Freizeitmöglichkeiten wie die wunderschöne Golfanlage Schloß Klingenburg,
das bekannte Legoland Deutschland aber auch zahlreiche Badeseen mit Wasserski, Turncable-/Tennisanlagen und
viele weitere Sportstätten. Darüberhinaus endeckt man hier, im sogenannten bayerisch-schwäbischen Barockwinkel
unzählige Kleinode und Kostbarkeiten der Baukunst vieler Epochen. Nicht zuletzt laden die weiten Wälder und
abwechslungsreichen Hügellandschaften zu Wander-, Rad- und Reitausflügen ein.
Die Stadt Krumbrach verdankt ihren guten Ruf sowohl dem bekannten Heilwasser, als auch der reinen Luft in
diesem naturbelassenen Landstrich.
Das weitläufige Grundstück mit altem Baumbestand - im vorderen Park durch eine schmiedeeiserne Zaunanlage
eingefriedet - wird im rückwärtigen Bereich durch das idyllische Flüsschen Kammel natürlich abgerundet.
3

Die Ostansicht
4
O S T A N S I C H T

Die Westansicht
5
W E S T A N S I C H T

6
U M G E B U N G S P L A N

Die Außenanlage
7
GRUNDRISSDARSTELLUNG

Das Erdgeschoss
8
GRUNDRISSDARSTELLUNG

Das 1. Obergeschoss
9
GRUNDRISSDARSTELLUNG

Das 2. Obergeschoss
10
GRUNDRISSDARSTELLUNG

Das 3. Obergeschoss
11
GRUNDRISSDARSTELLUNG

Das Dachgeschoss
12
GRUNDRISSDARSTELLUNG

Das Untergeschoss
13
GRUNDRISSDARSTELLUNG

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
EG
Wohnung 1 I EG
3 ZKB/Terrasse
Gesamtfläche 104,45 qm
Wohnung 2 I EG
2 ZKB
Gesamtfläche 54,25 qm
14

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Wohnung 3 I EG
2-3 ZKB/Balkon
Gesamtfläche 70,05 qm
EG
Wohnung 4 I EG
2 ZKB/Balkon
Gesamtfläche 77,20 qm
15

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Wohnung 5 I EG
2 ZKB
Gesamtfläche 53,85 qm
EG
16
Wohnung 6 I EG
2 ZKB/Terrasse
Gesamtfläche 63,35 qm

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
1.OG
Wohnung 7 I 1.OG
3 ZKB/WC/Balkon
Gesamtfläche 94,90 qm
17

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
1.OG
Wohnung 8 I 1.OG
4 ZKB
Gesamtfläche 251,80 qm
18

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
1.OG
Wohnung 9 I 1.OG
4 ZKB/WC/Balkon
Gesamtfläche 133,35 qm
19

2.OG
Wohnung 12 I 2. OG
3 ZKB/Balkon
Gesamtfläche 133,75 qm
20
Wohnung 10 I 2. OG
3 ZKB/Balkon
Gesamtfläche 133,75 qm

2.OG
Büro 11 I 2. OG
1 ZK/2 WC
Gesamtfläche 143,65 qm
21

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
3.OG
Wohnung 15 I 3. OG
2 ZKB
Gesamtfläche 108,05 qm
22
Wohnung 13 I 3. OG
2 ZKB
Gesamtfläche 107,60 qm

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
3.OG
Wohnung 14 I 3. OG
2 ZKB
Gesamtfläche 132,35 qm
23

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
UG
DG
Wohnung 17 I UG
1-2 ZKB/Terrasse
Gesamtfläche 46,60 qm
Wohnung 16 I DG
2-6 ZKB/WC
Gesamtfläche ca. DIN-Wfl. 250,00 qm
Im Dachgeschoss entsteht eine großzügige Wohnung mit ca. 250 qm DIN-Wfl.
Bei der Wahl der Grundrisse und der Ausstattung stehen dem Käufer sämtliche
Optionen offen.
24
Die unmittelbare Anbindung in die Erdgeschosshalle und das Untergeschoss
erfolgt durch den neu zu errichtenden Glasaufzug. Das historische Dachgebälk
wird als teilweise sichtbare Konstruktion für einen besonderen Flair sorgen.
Bei Bedarf kann die Wohnung auch unterteilt, bzw. in zwei Einheiten (Wohnung
oder auch Büro) aufgeteilt werden.

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Baubeschreibung
Die Sanierung
Das geplante Bauvorhaben umfasst die Sanierung von Schloss Niederraunau mit landschaftsarchitektonischer Gestaltung
des Schlosshofes und -gartens.
Dabei ergeben sich 17 Wohneinheiten auf insgesamt 6 Etagen. Die erdgeschossige Eingangshalle des Schlosses bleibt
zu gemeinnützlichen Zwecken der inneren Erschließung der Wohnungen vorbehalten.
Das Gemeinschaftseigentum
Erschließung des Bauvorhabens
Erdarbeiten
Sanierungsmaßnahmen
Die Erschließung des Grundstücks ist im Kaufpreis enthalten. Die Leistung umfasst sämtliche Anschlüsse (Kanal,
Wasser, Strom) gemäß den Vorgaben der Planung.
Soweit für die Durchführung des Bauvorhabens erforderlich, wird, wo notwendig, der Humus abgeschoben und an geeigneter
Stelle auf dem Grundstück zu Wiederverwendung gelagert. Ein eventuell notwendiger Aushub erfolgt auf die
notwendige Tiefe. Das Material wird an geeigneter Stelle gelagert bzw. nach Erfordernis auf dem Grundstück einplaniert.
Das gesamte Schloss erhielt einen Kranz aus WU-Beton. Dabei wurde das Erdreich bis auf die Fundamentsohle entfernt,
die Kellerwände einseitig eingeschalt und betoniert. Die Rohbetonschale wurde mit einem Innertolanstrich versehen
und nach der erforderlichen Austrocknungszeit mit geeignetem Aushubmaterial aufgefüllt.
25
Grundleitungen
Treppenhaus Aufzug und
Eingangshalle
Abwasser- und Regenwassergrundleitungen in den erforderlichen Querschnitten einschließlich der Revisionsschächte
und Anschlüsse an den öffentlichen Kanal bestehen nach behördlicher Vorschrift.
Die bestehende Geschosstreppe mit Handläufen aus Holz wird nach Vorgabe des Denkmalschutzes und des Architekten
saniert und ggfs. ergänzt. Die Wände und Decken der Hausflure und Treppenhäuser werden erforderlichenfalls neu
geputzt bzw. gestrichen.
Die Eingangshalle und das Treppenhaus erhalten ein ausreichendes Beleuchtungssystem mit Schalter- und Steckdosenprogramm.
Die Eingangshalle verfügt über einen hochwertigen Granitbelag nach historischem Muster, der grundgereinigt
wird. Der Kellerabgang im Schloss wird nach Planung des Architekten modifiziert und entsprechend belichtet.
Das Schloss erhält einen Aufzug mit Glasverkleidung für mind. 4 Personen und fünf Haltestellen auf jeweiliger
Geschosshöhe, nach denkmalpflegerischer und technischer Abstimmung

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Baubeschreibung
26
Dach
Decken
Spenglerarbeiten
Schlosserarbeiten
Heizung
Anstricharbeiten
Das einzigartige historische Dachgebälk zeigt sich in einem ausgezeichneten Zustand. Eventuell erforderliche Sanierungsarbeiten
werden in Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege vorgenommen.
Das bereits vor einigen Jahren sanierte Dach des Schlosses wird überprüft und erforderlichenfalls repariert. Es weist
eine bestehende historische Biberschwanzeindeckung auf einfacher Lattenunterkonstruktion aus. Alle Arbeiten am
Dach werden gemäß den Regeln der Bautechnik und den Richtlinien des Dachdeckerhandwerks in Absprache mit der
Fachbauleitung ausgeführt.
Die Unterseiten der bestehenden Decken wurden bzw. werden, soweit erforderlich, neu geputzt bzw. erhalten einen
Sanierputz gemäß den Vorschriften des Denkmalschutzes. Dabei werden die bestehenden Stuckarbeiten berücksichtigt.
Die lichte Raumhöhe beträgt entgegen der konventionellen Bauweise bis zu ca. 4,70 m.
Sämtliche Regenrinnen, Fallrohre, Wandanschlüsse, Mauerabdeckungen und andere Blechverwahrungen wurden bzw.
werden soweit erforderlich in Materialien ausgeführt, die mit dem Denkmalschutz abgesprochen sind. Nicht sichtbare
Verblechungen mit verzinktem Blech.
Die Entwässerungsleitungen im Erdreich wurden komplett erneuert.
Alle für die Sanierung des Schlosses benötigten Metallteile werden nach behördlichen Vorschriften, insbesondere nach
Absprache mit dem Denkmalschutz und Gestaltung des Architekten angebracht. Alle Metallbauteile im Außenbereich
werden vor dem Einbau durch Verzinkung gegen Rost geschützt.
Zum Einbau gelangt ein innovatives BHKW Blockheizkraftwerk mit Kraftwärmekopplung. Dabei wird über einen Gasmotor
(Stirling-System) mit angeschlossenem Generator, bei hohem Wirkungsgrad, Strom für den Eigenbedarf der
Wohnanlage erzeugt und darüber hinaus die Motorwärme zur Heizung und Brauchwassererwärmung bei zentraler
Wasserversorgung genutzt. Überproduzierter Strom wird ins örtliche Stromnetz eingespeist. Die Heizkörper werden als
Fertigheizkörper mit Ventilsteuerung ausgestattet.
Sämtliche Räume im Gemeinschaftseigentum erhalten, bzw. erhielten einen hellen Anstrich. Die Gestaltung obliegt dem
Architekten nach Absprache mit dem Denkmalschutz. Metallbauteile erhalten, falls erforderlich, einen Lackanstrich.

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Baubeschreibung
Fassade
Hauskommunikation
Schließanlage
Briefkastenanlage
Abstellräume
Außenanlage
Müllentsorgung
Der Fassadeputz des Schlosses wird, bzw. wurde nach den Richtlinien der Befunduntersuchung erstellt und in Abstimmung
mit der Denkmalbehörde entsprechend dem Zeitstil ausgeführt. Die Putzarbeiten wurden, bzw. werden in
Maxit/Wachter Reinkalkputzsystem 1.Lage Maxit 610, 2. Lage Reinkalkputz (Sanierputz) RK 390 und 3. Lage Reinkalkglätte
RK 30 ausgeführt. Die farbliche Gestaltung des Gebäudes wird bzw. wurde nach Absprache mit dem Landesamt
für Denkmalpflege durchgeführt. Das Farbmaterial entspricht dem mineralischen Putz und wird bzw. wurde von
der Firma Keim bezogen und verarbeitet.
Jede Wohnung erhält eine Gegensprechanlage für Wohnungs- und Hauseingangstüre mit zentraler Klingelanlage und
Kameraüberwachung im Außenbereich.
Die Wohnanlage erhält eine Schließanlage mit Profilzylindern für die Wohnungseingangstüren, sowie aller Gemeinschaftstüren.
Jeder Wohnungsbesitzer erhält drei Schlüssel.
Die Briefkastenanlage, mit zwei Schlüsseln und Namensschild je Briefkasten, wird im Bereich der Eingangshalle installiert.
Ausführung und Gestaltung nach Vorgabe des Architekten.
Jede Wohnung erhält einen externen Abstellraum im Keller, bzw. in der Wohnung. Lichtanschluss und Steckdose
werden hergestellt.
Im Außenbereich erfolgt eine gärtnerische Gestaltung, sowie Raseneinsaat, Pflanzung von Büschen und Bäumen entsprechend
den Plänen des Landschaftsarchitekten und dem baurechtlich genehmigten Außenanlagenplan für die Pkw-
Stellplätze.
Die westseitig neu zu errichtenden Balkone werden in Stahlbauweise mit Holzbelag ausgeführt und erhalten zur Wohnungserschließung
eine Terrassentüre.
Vorgelagerte Terrassenflächen im UG und EG erhalten einen passenden Bodenbelag in Abstimmung mit dem Eigentümer
und dem Architekten.
Die Beleuchtung des Hauptportals und der Zu- und Abfahrten erfolgt über historisierende Leuchten.
Das Anwesen wird zudem durch eine massive Zaunanlage mit zwei elektronisch steuerbaren Toren gesichert.
Aufstellung nach Außenanlagenplan an einem geeigneten Müllentsorgungsplatz.
27

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Baubeschreibung
28
Das Wohnungseigentum
Trenn- und Innenwände
Türen
Fenster, Fensterrahmen und
Fensterbänke
Sanitärinstallation
Bad/WC
Küche
Sanierungsmaßnahmen
Alle für das Bauvorhaben erforderlichen neuen Innenwände werden je nach technischer Möglichkeit in Ziegel- und
Trockenbauweise oder anderweitig nach statischer Erfordernis erstellt, bzw. ergänzt. Unterzüge und Stützen werden
in Stahl- oder in Stahlbeton gefertigt, Stärke und Bewehrung nach Statik. Alle neuen Wände entsprechen den statischen
und soweit möglich den schallschutztechnischen Erfordernissen, bestehende Wände werden unter Einhaltung aller Vorgaben
des Denkmalschutzes und den Zeichnungen des Architekten saniert.
Sämtliche Türen im Schloss sind aus Holz und werden unter Einhaltung der Vorgaben des Denkmalschutzes und nach
Zeichnung des Architekten saniert oder erneuert. Das Hauseingangstor erhält einen elektrischen Türöffner. Farbbehandlung
nach Farbkonzept und Gestaltung des Architekten bzw. des Denkmalschutzes.
Im Schloss wurden bzw. werden die Fenster, Fensterrahmen und die Fensterbänke nach Vorgabe des Denkmalschutzes
und Zeichnung des Architekten entsprechend der historischen Fensterbaunormen als Doppelfenster mit Bleisprossenverglasung
erneuert. Bestehende Eichenholzfenster werden erforderlichenfalls im Außenbereich abgeschliffen und neu
gestrichen. Gleiches gilt für die bestehenden Fensterläden. Die innenliegenden Fensterbänke werden soweit noch nicht
eingebaut, in massiver Holzbauweise nach historischem Vorbild eingebracht.
Bereits vorhandene Sanitärinstallationen werden falls erforderlich, instand gesetzt. Neue Installationen erfolgen in Abstimmung
mit der Denkmalpflege. Für neue Ablaufleitungen der Sanitärinstallation werden geräuschdämmende Gußbzw.
Kunststoffrohre verwendet.
An sanitären Einrichtungsgegenständen sind pro Wohnung geplant: Emaillierte Einbaubade- bzw. Duschwanne nach
individueller Abstimmung und Einbaumöglichkeit. Wandhängendes Keramik Tiefspülklosett, Keramik Waschbecken,
bzw. Waschtisch. Zur Ausführung gelangen verchromte Einhand-Hebel-Mischbatterien mit Keramik-Dichtungen.
Die Bäder erhalten soweit möglich, einen Waschmaschinenanschluss.
Sämtliche Küchenleitungen werden vorinstalliert. Küchenzeilen sind bauherrenseitig einzubauen.

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Baubeschreibung
Elektroinstallation
Wandbeläge
Bodenbeläge
Türbeschläge
Die Wohnungen erhalten Steckdosen (Farben nach Wahl aus Mustervorlage des Architekten) nach Installationsplan entsprechend
den einschlägig geltenden Vorschriften, 1 Gegensprechanlage mit Klingel, Türöffner mit Namensschildvorrichtung,
Radio/ TV-Anschlüsse und Telefonanschlussdose.
Treppenhäuser und Flure erhalten Lampen in ausreichender Anzahl mit Schaltern und Steckdosen je Geschoss.
Deckenleuchten mit Ausschaltleitung nach Erfordernis. Abstellräume erhalten eine Steckdose und einen Beleuchtungskörper
Technikräume sind ausgestattet mit je 1 Deckenlampe mit Ausschaltleitung und soweit erforderlich mit Steckdose.
Die Anordnung sämtlicher Elektroanschlüsse erfolgt nach dem Installationsplan des Elektroprojektanten bzw. des
Architekten.
Die Bäder erhalten moderne Wandfliesen, türhoch verfliest, weiß oder farbig verfugt. Alle Eck- und Anschlussfugen
werden elastisch abgedichtet (Materialwert ca. 30 €/m² inkl. MwSt., nach Mustervorgabe und nur gültig bei den Vertragsfirmen
des Auftragnehmer). Die Küchen werden im Bereich der Arbeitsplatte soweit erforderlich mit einem
ca. 60 cm hohen Fliesenschild ausgestattet, farbig verfugt (Materialwert ca. 30 €/m² inkl. MwSt., nach Bemusterung
und nur gültig bei den Vertragsfirmen des Auftragnehmer).
In Wohn- und Schlafzimmern sowie in weiteren Wohnräumen und in den Fluren wird der denkmalgeschützte Holzdielenboden
nach Vorgaben des Denkmalschutzes saniert bzw. aufgerüstet. In die Küchen und Bäder kommen wahlweise
Keramik, Fliesen oder Natursteinbelag zur Ausführung. (Materialwert ca. 50 €/m² inkl. MwSt., nach Bemusterung und
nur gültig bei den Vertragsfirmen des Auftragnehmer).
Neu zu verlegende Böden werden in Abstimmung mit dem Architekten und dem Bauherren möglichst in Holzbauweise
ausgeführt. (Materialwert ca. 50 €/m² inkl. MwSt., nach Bemusterung und nur gültig bei den Vertragsfirmen des Auftragnehmer)
Jede Wohnung erhält passende Türdrücker und Beschläge nach Absprache mit dem Architekten.
29

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Baubeschreibung
30
Haftungsvorbehalt
Um ein harmonisches und einheitliches Erscheinungsbild der gesamten Anlage zu gewährleisten und um dem Denkmalschutz
gerecht zu werden, werden alle gemeinschaftlichen Bauteile wie Fassaden, Fenster etc. inkl. Bodenbeläge für
Gemeinschaftsräume und Wege sowie auch die Außenanlagen ausschließlich nach dem Entwurf und Farbvorschlag des
Architekten ausgeführt.
Abweichende Ausführungen gegenüber dieser Baubeschreibung bleiben vorbehalten, falls dies aufgrund von behördlichen
Auflagen, aus Gründen des wirtschaftlichen Bauablaufs oder bedingt durch Änderungen von Lieferprogrammen erforderlich
ist. Geringfügige, konstruktiv bedingte Änderungen der Innenmaße bleiben ebenso vorbehalten soweit dadurch
keine objektive Wertminderung resultiert.
Eventuell eingezeichnetes Mobiliar in den Planunterlagen stellt lediglich einen Vorschlag dar und ist im Kaufpreis nicht
enthalten, soweit in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich erwähnt. Dies gilt auch für die Küchen und Bäder. Ebenso
können in den Bädern die einzelnen Mindestabstände von der DIN-Norm abweichen.
In Bezug auf Schall- und Wärmeschutz werden je nach technischen Möglichkeiten versucht, die gesetzlichen Mindestwerte
zu erreichen. Da denkmalpflegerische Belange einer Innen- und Außendämmung zur Einhaltung der ENEV entgegenstehen,
werden die Energiekosten über den Stromgewinn des BHKW deutlich unter vergleichbaren Heizungsaufwand
gehalten.
Aufgrund des erheblichen denkmalpflegerischen Bestandes kann die Einhaltung der Normen nicht in allen Bereichen
zugesichert werden.
Es kommen die zur Zeit der Baugenehmigung gültigen Vorschriften zur Anwendung. Die Wohnräume, das Gemeinschaftseigentum,
Abstellräume und Stellplätze werden besenrein übergeben. Es gelten die gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften.
Desweiteren ergeht folgender Sanierungshinweis: Im Falle von geringfügigen Abweichungen gegenüber der DIN-Norm
hat die Vorgabe des Denkmalschutzes Vorrang.

A N S P R U C H S V O L L E A L T B A U S A N I E R U N G
Ihre Notizen
Ihre Skizze
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________________