Jahresbericht 2006/2007 - VdW südwest

VdW südwest
Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft e.V.
Kommunikatives Wohnen
Perspektiven und Visionen
Jahresbericht 2006/2007

Das Verbandsgebiet
Sitz der Mitgliedsunternehmen in Hessen und in
Rheinland-Pfalz, Regierungsbezirk Rheinhessen-
Pfalz und der ehemalige Regierungsbezirk
Montabaur.
Impressum
VdW südwest
Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft e.V.
Franklinstraße 62
60486 Frankfurt
Postfach 15 03 39
60063 Frankfurt
Telefon: (0 69) 970 65 - 01
Telefax: (0 69) 970 65 -199
E-Mail: info@vdwsuedwest.de
www.vdwsuedwest.de
Fotos:
Mitgliedsunternehmen
des VdW südwest
dpa Picture-Alliance
maila-push
Udo Koranzki
Dieter Jacobi
Gestaltung:
BID – Büro für Informationsdesign
Düsseldorf

Jahresbericht I Editorial
Herausforderung Lebensabschnittswohnen
Seit Jahren diskutieren wir die Veränderungen unserer Gesellschaft und
deren Auswirkungen auf das Wohnen. Die Auswirkungen der künftigen
Strukturen in unserer Gesellschaft scheinen dabei teilweise noch weit
weg. Schließlich reicht der Horizont demographischer Prognosen bis
zum Jahr 2050. Danach leben dann in Deutschland deutlich weniger
Menschen als heute und der Altersdurchschnitt steigt deutlich an.
Die Auswirkungen dieser Entwicklungen spüren wir heute nur zu einem
geringen Teil. Für die Wohnungswirtschaft ist auch nicht die
Entwicklung der Bevölkerung relevant, sondern die Entwicklung der
Haushalte. Deren Anzahl steigt und dies wird die nächsten Jahre noch der Fall sein. Letztendlich wissen wir auch nicht genau,
wie sich die Bevölkerung bzw. die Haushalte in den nächsten 40 Jahren entwickeln werden. Bevölkerungsprognosen
lagen in der Vergangenheit immer daneben; wer will schon eine Garantie dafür geben, dass dies diesmal nicht der Fall sein
wird Prognosen beruhen ja auf der Fortschreibung aktueller Entwicklungen und diese können sich ändern, und zudem
erhebliche regionale Unterschiede aufweisen.
Eine Entwicklung durchzieht aber unsere Gesellschaft, die ohne Zweifel die wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen
in den nächsten Jahren prägen wird. Die Lebensläufe haben sich grundlegend geändert, durchbrochene Lebensläufe mit immer
kürzeren Lebensabschnitten prägen die gesellschaftlichen Entwicklungen. Auslöser sind sowohl veränderte Erwerbsbiographien
als auch eine größere Dynamik der Veränderungen privater Verhältnisse, nicht zuletzt auch durch Globalisierungs-
und Wettbewerbstendenzen verursacht. Dies wird sich in den nächsten Jahren verstärkt ebenfalls im Bereich des
Wohnens niederschlagen. Die durchschnittliche Verweildauer in den Wohnungen liegt heute noch weit über 15 Jahren. Die
Durchschnittsbetrachtung verdeckt noch diese Entwicklungen, weil viele Bewohner seit Jahrzehnten in ihren Wohnungen
leben. Jüngere Haushalte haben jedoch eine größere „Lebensabschnittsdynamik“. Deshalb werden in den nächsten Jahren die
Fluktuationsraten beim Wohnen, die schon seit Jahren kontinuierlich leicht ansteigen, einen deutlich dynamischeren Anstieg
erleben.
Die Folgen und die damit verbundenen Herausforderungen sind vielfältig. Kann einer erhöhten gesellschaftlichen Dynamik
mit flexibleren Angeboten zum Wohnen begegnet werden Wie können mobile Immobilienangebote künftig aussehen
Was heißt dies für die Quartiersgestaltungen Wie können mobile Mieter an ein Wohnungsunternehmen gebunden werden
Welche Strategien sind geeignet, um neue Mieter anzusprechen Dies ist nur ein Ausschnitt der sich ergebenden Fragen.
Sie machen dabei deutlich, dass sich die Marktmechanismen ändern werden und dabei nicht zuletzt die Anforderungen an
die Marktkommunikation steigen.
Strukturumbrüche auf den Märkten erhöhen nicht zuletzt die Notwendigkeiten einer stärkeren Markttransparenz, eines intensiven
Erfahrungsaustauschs unter den Marktakteuren, die Diskussion und Prüfung innovativer Konzepte sowie des
Angebots professioneller Dienstleistungen. Der VdW südwest stellt sich als zuverlässiger Partner der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft diesen Herausforderungen. Wir unterstützen unsere Mitglieder bei der Bewältigung dieser vielfältigen
Herausforderungen und steigern damit ihre Innovationskraft.
Ihr
Ihr
Dr. Rudolf Ridinger Dr. Heinz Jürgen Schirduan
3

Jahresbericht I Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes
In der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind seit
einiger Zeit Trends zu beobachten, die voraussichtlich
auch die nächsten Jahre die Arbeit unseres Verbandes
prägen werden. Hierzu zählen der demographische
Wandel und dessen Auswirkungen auf die Nachfrage
nach dem Wohnen. Die Entwicklung der Energiekosten
sowie die Energie- und Klimapolitik machen zudem die
energieeffiziente Bauweise und energetische Sanierungen
zu einem weiteren wichtigen Themenschwerpunkt.
Der Verband greift verschiedene Themen als Plattform
für Diskussionen und den Erfahrungsaustausch in der
Wohnungswirtschaft auf und stellt darüber hinaus
auch mehrere Dienstleistungen für Mitglieder und über
die Verbandsgruppe auch für andere Unternehmen bereit.
In den letzten Jahren hat unser Verband verstärkt
öffentliche Diskussionen zu neuen Themenfeldern angestoßen.
Auf diesen Themenfeldern initiiert der VdW
südwest auch Projekte, die diese Themen aufgreifen
und Ideen für mögliche und dabei möglichst auch effiziente
Handlungsmöglichkeiten aufzeigen.
Die Verbandsaktivitäten stehen damit auf einer breiteren
Basis mit einer größeren Vielfalt der Aktivitäten. Der Verband
ist damit zum unmittelbaren Akteur in vielen Bereichen
geworden und steht damit nicht zuletzt unmittelbar
an der Seite seiner Mitglieder. Zentrales Ziel ist
dabei die Unterstützung der Wohnungs- und Immobilienunternehmen
bei der Weiterentwicklung ihrer Innovationskraft.
Tätigkeitsschwerpunkte
des Verbandes
Kommunikatives Wohnen
Ein Themenschwerpunkt in der Verbandsarbeit war und
ist das „Kommunikative Wohnen“. Hintergrund hierfür
ist die Erwartung, dass die Fluktuation der Bewohner in
den Wohnquartieren in den nächsten Jahren erheblich
ansteigen wird. Die Fluktuationsrate steigt seit Jahren
kontinuierlich. Heute leben noch viele Menschen in den
Wohnungen, in die sie teilweise schon vor Jahrzehnten
eingezogen sind. Die Lebensläufe sind aber heute immer
mehr durchbrochen, d. h. zunehmendes Merkmal
typischer Lebensläufe ist die Aufteilung in mehrere
Lebensabschnitte mit häufig sehr unterschiedlichen
Bedürfnissen ans Wohnen. Diese Entwicklung ist nicht
nur durch die modernen Erwerbsbiographien, sondern
insbesondere auch durch die Veränderungen in privaten
Verhältnissen geprägt.
Durch diese Entwicklungen steigen die Anforderungen
der Wohnungsunternehmen an die Kommunikation mit
den aktuellen und potenziellen Bewohnern. Die Gestaltung
des „Kommunikativen Wohnens“ durch ein Wohnungsunternehmen
entscheidet dabei ganz zentral
über die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten. Gleichzeitig
sind die inhaltlichen Anforderungen durch eine
größere Vielfalt von Lebensstilen größer geworden.
Hierdurch wird insbesondere ein eher zielgruppenorientiertes
Marketing erforderlich. Der VdW südwest hat
diese Entwicklungen in mehreren Veranstaltungen aufgegriffen
und thematisiert. So unter anderem im Juni
2007 im Rahmen eines Seminars, in dem Praxisbeispiele
verschiedener Unternehmen vorgestellt und diskutiert
wurden. Aufgrund der Bedeutung des Themengebiets
wird dieses auch im Mittelpunkt des Verbandstages
2007 in Mainz sein (s. auch unsere Sonderseiten in diesem
Jahresbericht zum „Kommunikativen Wohnen“).
Zukunft der Multimediaversorgung
Die sehr dynamischen technologischen Entwicklungen
der Multimediaversorgung und deren Nutzung durch
die Verbraucher geben allerdings auch neue Gestaltungsmöglichkeiten
in der Kommunikation zwischen
Unternehmen und Bewohnern. Hierdurch sind beispielsweise
auf individuelle Bedürfnisse zugeschnittene
Kommunikationsmöglichkeiten gegeben. Auch können
diese Medien zur Entwicklung von Dienstleistungen
genutzt werden.
Vor diesem Hintergrund hat sich der VdW südwest intensiv
mit den Anbieterstrukturen auf diesem Gebiet
auseinandergesetzt. Anlass waren zudem erhebliche
Preiserhöhungen durch den Kabelanbieter der Netzebene
3 in Hessen. Die Aktivitäten des Verbandes waren
und sind dabei auf eine Begrenzung der Marktmacht
von Anbietern und auf einen konstruktiven
Dialog zur inhaltlichen Weiterentwicklung der Angebote
ausgerichtet.
Begrenzung der Dynamik der Wohnnebenkosten
Problematische Anbieterstrukturen schlagen sich in
vielfältiger Weise insbesondere im Bereich der Wohnnebenkosten
nieder. Diese sind schon seit Jahren durch
eine deutlich höhere Dynamik als die Nettokaltmieten
gekennzeichnet. Der Verband hat sich deshalb in mehreren
Stellungnahmen kritisch zu diesen Strukturen
geäußert und auch die Marktaufsicht und die Kartellbehörden
zum Handeln aufgefordert. Dabei hat sich
der Verband in mehreren Angebotsbereichen für striktere
Preiskontrollen ausgesprochen.
Energetische Innovationen
Ein wichtiger Handlungsbereich liegt insbesondere im
Bereich der Gebäudesanierung. Der VdW südwest unterstützt
seine Mitglieder durch die Steigerung der
Transparenz der Erfahrungen mit innovativen Konzepten.
Er dient damit als Plattform für den Erfahrungsaustausch.
In diesen werden zudem Anbieter einbezogen.
Der Verband wird dieses Themengebiet auch in einem
Kongress mit dem Titel „Wohnen – Innovationen -
Energie (WIE)“ aufgreifen, der erstmals im November
2007 in Darmstadt stattfinden wird. Kooperationspartner
sind hierbei auch mehrere Anbieter energetischer
Dienstleistungen und aus dem Bereich der Haustechnik.
Aktion WiN
Weitere Aktivitäten des Verbandes zielen auf die
Verbesserung der Nachbarschaftsverhältnisse in Wohnquartieren.
Hierzu hat der Verband die Aktion WiN
(Wohnen in Nachbarschaften) gestartet. Hier werden
unter anderem auch in Projekten mögliche Handlungsansätze
für Wohnungsunternehmen aufgegriffen. Als
erstes wurde in diesem Rahmen das Projekt I-WiN mit
einer Schreibwerkstatt gestartet. Das Projekt beschäftigt
sich insbesondere mit der Verbesserung der Kommunikationsfähigkeit
bei interkulturellen Nachbarschaften.
Finanzierungsstrategien
Die Gestaltungsalternativen bei Finanzierungen sind für
die kapitalintensive Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
nicht nur von zentraler Bedeutung für die betriebswirtschaftliche
Steuerung, sie ermöglichen aufgrund
des Zusammenhangs mit Unternehmensstrategien
auch die Gestaltung aktueller und künftiger Geschäftsfelder.
Der Verband hat dieses Thema im Rahmen
eines Seminars mit Vertretern von Unternehmen mit
unterschiedlichen Unternehmensphilosophien und Vertretern
der Kreditwirtschaft diskutiert. Die Handlungsansätze
der Wohnungs- und Immobilienunternehmen
sollen in weiteren Workshops diskutiert werden.
Transparenz auf den Wohnungsmärkten
Die Verpflichtung zur Einführung und Erstellung von
Energieausweisen stellt einen neuen Regulierungsinhalt
dar, da erstmals den Wohnungs- und Immobilienunternehmen
Vorschriften zu den Instrumenten
und Inhalten der Kommunikation der Qualität von
Immobilien gemacht werden. Der Verband nahm dies
zum Anlass, um die Bedürfnisse des Marktes im Rahmen
eines Workshops zu diskutieren. Dabei zeigte sich,
dass die Wohnungsunternehmen in den letzten Jahren
ihre Anstrengungen bereits deutlich intensiviert haben,
um die Bedürfnisse aktueller und künftiger Bewohner
gezielt aufgreifen zu können. Der Bedarf an
der Weiterentwicklung dieser Instrumente wird weiter
zunehmen.
Sicher Wohnen in Hessen
Die eigenen vier Wände sind der wichtigste Ort für viele
Menschen, an dem sie sich geborgen und sicher
fühlen wollen. Mit der Aktion „Sicher Wohnen in
Hessen“ unterstützen das hessische Innenministerium
und der VdW südwest in einer bundesweit einmaligen
Kooperation Maßnahmen und Konzepte zur Steigerung
der Sicherheit in den Wohnquartieren. Die Aktion
zielt dabei auf ein ganzes Maßnahmenbündel zur
Steigerung der Sicherheit in Wohnquartieren. Hierzu
zählen bauliche Maßnahmen genauso wie Maßnahmen
des Sozialmanagements.
4
5

Jahresbericht I Inhalt
3
Editorial
4
Tätigkeitsschwerpunkte des Verbandes
6
Inhalt
8
9
12
14
19
21
23
Wohnungs- und Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen
Politische Rahmenbedingungen
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Steuerliche Rahmenbedingungen
Rechtliche Rahmenbedingungen
Rahmenbedingungen in Hessen
Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz
26
Medienecho
30
31
32
34
38
Aus der Arbeit des Verbandes
Themenschwerpunkt: Anbieterstrukturen in Dienstleistungsbereichen
Aktionen
Veranstaltungen
Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen
42
Sonderseiten Kommunikatives Wohnen
50
50
50
51
54
54
Gremien des Verbandes
Mitgliederversammlung
Verbandsrat
Fachausschüsse
Arbeitskreise
Gremien der Arbeitsgemeinschaft Rheinland-Pfalz
56
56
58
60
Statistik des Wohnens
Hessen
Rheinland-Pfalz
Betriebsvergleich
62
Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse
6
7

Jahresbericht I Rahmenbedingungen
Die Entwicklungsbedingungen von Wohnungs- und
Immobilienunternehmen sind erheblich von der Entwicklung
der Rahmenbedingungen geprägt. So bewegen
sich die Unternehmen in einem stark regulierten
Umfeld, dabei insbesondere durch das Mietrecht, das
Baurecht sowie die so genannten Verkehrssicherungspflichten.
Diese Rahmenbedingungen werden dabei sowohl
durch den Gesetzgeber als auch durch die Rechtsprechung
geprägt.
In den letzten Jahren hat sich der für die Wohnungsund
Immobilienunternehmen relevante Katalog der
politisch und rechtlich relevanten Rahmenbedingungen
kontinuierlich ausgeweitet. Ursachen hierfür sind
sowohl technologische Entwicklungen als auch die zunehmende
Relevanz von Politikfeldern, aus denen Anforderungen
verstärkt auch an die Immobilienwirtschaft
formuliert werden. Ein deutliches Beispiel für
diese Entwicklung ist die Klima- und Energiepolitik.
Schließlich werden die Entwicklungsmöglichkeiten
auch von den Entwicklungen der wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen
Märkte geprägt. Dabei sowohl
auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite.
Bei letzteren spielen insbesondere demographi-
Wohnungs- und
Immobilienwirtschaftliche
Rahmenbedingungen
sche Entwicklungen eine entscheidende Rolle. Unser
Verband stellt umfangreiche Informationen zu den relevanten
Entwicklungen zur Verfügung und unterstützt
die Mitglieder mit seinen Dienstleistungen bei der Anpassung
an neue Rahmenbedingungen. Hierbei stützt
sich unser Verband auf seine langjährigen Erfahrungen,
qualifizierte und motivierte Mitarbeiter und insbesondere
auch auf einen intensiven Austausch mit den
Mitgliedern.
Mit seinen Aktivitäten nimmt unser Verband zudem
Einfluss auf die Entwicklung der Rahmenbedingungen.
So insbesondere durch seine interessenpolitischen Aktivitäten.
Zudem hat unser Verband das Ziel, auch die
Diskussion von aktuellen und voraussichtlichen Entwicklungen
und die zu deren Bewältigung notwendigen
Anpassungen bei den Rahmenbedingungen in der
Öffentlichkeit, gegenüber der Politik und den ökonomischen
und gesellschaftlichen Akteuren zu fördern.
Von Mitte 2006 bis zur Mitte 2007 sind wiederum zahlreiche
Änderungen der relevanten Rahmenbedingungen
festzustellen. Wir geben im Folgenden einen Überblick.
Politische Rahmenbedingungen
Die Entwicklung der politischen Rahmenbedingungen
war dabei von dem Abschluss einiger Gesetzgebungsverfahren
geprägt, die teilweise bereits seit mehreren
Jahren die politischen Debatten geprägt hatten.
Föderalismusreform stärkt die Länderebene
Hierzu zählt die zum 1. September 2006 in Kraft getretene
Föderalismusreform. Ziel der Reform war es, die
Handlungs- und Entscheidungsfähigkeit von Bund und
Ländern zu verbessern und die politischen Verantwortlichkeiten
deutlicher zuzuordnen. Es handelt sich dabei
um die umfassendste Grundgesetzreform seit 1949,
wenngleich sie aus Sicht zahlreicher Kritiker den ursprünglichen
Erwartungen nicht gerecht geworden ist.
Die Zahl der Bundesgesetze, die der Zustimmung des
Bundesrates bedürfen, wurde verringert. Zudem wurden
Zuständigkeiten auf die Länder verlagert, dabei
etwa die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung.
Insgesamt kann für die Föderalismusreform
festgestellt werden, dass die wohnungspolitischen
Kompetenzen auf Länderebene gestärkt wurden. Dies
ermöglicht eine wesentlich stärkere Ausrichtung der
Wohnungspolitik auf die sich teilweise stark unterscheidenden
regionalen Anforderungen. Die Entwicklung
der Wohnungsmärkte zeigt schließlich schon
lange große regionale Unterschiede. Auch ist davon
auszugehen, dass dieser Trend weiter anhalten wird.
Unklar ist allerdings noch, ob und wie die Länder die
neu gewonnenen Kompetenzen nutzen werden. So haben
die Bundesländer in unserem Verbandsgebiet beispielsweise
bislang keine erkennbaren Anstrengungen
zur Entwicklung eines eigenen Wohnraumförderungsgesetzes
unternommen.
Heimrecht auf Länderebene
Mit der Föderalismusreform zum 1. September 2006
sind auch die Zuständigkeiten im Bereich Heimrecht
vom Bund auf die Bundesländer übertragen worden.
Nach wie vor umstritten ist, ob die Kompetenzverlagerung
das Heimvertragsrecht einschließt oder ob der
Bund hier weiterhin in der Verantwortung bleibt.
Unabhängig davon haben vor dem Hintergrund der erforderlichen
Anpassung der heimrechtlichen Bestimmungen
an die heutigen Rahmenbedingungen (das
„alte“ Heimgesetz datiert vom Jahr 1974) viele Bundesländer
inzwischen mit den Vorbereitungen eigener
heimrechtlicher Gesetzgebungsverfahren begonnen.
Die Überlegungen zielen darauf ab, unter Berücksichtigung
des vordringlichen Zwecks des Gesetzes, des
Schutzes der Betroffenen, den Grundsätzen der Selbstbestimmung
und Teilhabe stärker als bisher Rechnung
zu tragen und den dezentralen Ausbau ambulanter
und teilstationärer Versorgungsformen an integrierten
Standorten zu forcieren. So sind auf der einen Seite,
unter anderem dank des enormen Engagements der
Wohnungswirtschaft, zwar zahlreiche innovative
Wohn- und Betreuungskonzepte zumeist mit großem
Erfolg erprobt und etabliert worden. Die unklare rechtliche
Abgrenzung zum Heimrecht hat indes wiederholt
zu Unsicherheit und Zurückhaltung auf Seiten potenzieller
Investoren geführt.
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
Das in der letzten Legislaturperiode der Bundesregierung
ursprünglich vorgesehene Antidiskriminierungsgesetz
ist im Berichtszeitraum in etwas veränderter
Form als Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)
in Kraft getreten.
Ziel des Gesetzes ist es, Benachteiligungen aufgrund
der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen
des Geschlechts, der Religion oder der Weltanschauung,
einer Behinderung, des Alters sowie der sexuellen
Identität zu verhindern. Anders als in dem ursprünglichen
Entwurf des Antidiskriminierungsgesetzes wurde
jedoch auf den so genannten Kontrahierungszwang
verzichtet und die Frist zur Geltendmachung von Ansprüchen
wurde von ehemals sechs auf nun zwei
Monate verkürzt.
Für die Wohnungswirtschaft ist insbesondere die
Regelung in § 19 Abs. 3 AGG, die im Entwurf für das
Antidiskriminierungsgesetz nicht enthalten war, eine
8
9

Jahresbericht I Rahmenbedingungen
deutliche Verbesserung gegenüber den ursprünglichen
Plänen. Danach ist bei der Vermietung von Wohnraum
eine unterschiedliche Behandlung zulässig im Hinblick
auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen
und ausgewogener Siedlungsstrukturen
sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller
Verhältnisse. Abzuwarten bleibt allerdings, welche
Kriterien die Rechtsprechung bei der Anwendung
dieser Regelung entwickeln wird. Erst dann werden die
konkreten Auswirkungen sichtbar werden, vorläufig ergibt
sich aber ein erheblicher Anstieg der Dokumentierungspflichten
für die Wohnungsunternehmen.
Novelle des Genossenschaftsgesetzes
Am 18. August 2006 trat eine umfassende Novellierung
des Genossenschaftsgesetzes (GenG) in Kraft.
Anlass hierfür waren das Inkrafttreten der Verordnung
über das Statut der Europäischen Genossenschaft sowie
neue Anforderungen aufgrund internationaler
Rechnungslegungsstandards.
Das Gesetz enthält nun unter anderem neue Regelungen
für die Neugründung von Genossenschaften und
Kleinstgenossenschaften, über die Kapitalbeschaffung
und -erhaltung, über die Stärkung der Rechte der Mitglieder
(insbesondere bei bestehender Vertreterversammlung)
und des Aufsichtsrats sowie über die Prüfung
des Jahresabschlusses von Genossenschaften, die seit
2007 nur noch bei Genossenschaften mit einer Bilanzsumme
von über einer Million Euro und Umsatzerlösen
von über zwei Millionen Euro Pflicht ist.
Novelle des Baugesetzbuches
Zum Januar 2007 ist auch eine Novelle des Baugesetzbuches
(BGB) in Kraft getreten. Ziel der Novelle ist die
Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung
der Städte. Dies erfolgt durch „beschleunigte
Verfahren“ für Bebauungspläne der Innenentwicklung,
den weitergehenden Wegfall förmlicher Umweltprüfungen,
die Straffung der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung
sowie durch die Erleichterung
der Nachverdichtung von städtischen Gebieten und
der Anpassung von Wohnquartieren an die Bedürfnisse
des alten- und familiengerechten Wohnens. Zudem
wurde die Ermächtigungsgrundlage für die Länder
für so genannte BID-/HID-Gesetze erweitert.
Einführung des Energieausweises im
Immobilienbestand
Das Bundeskabinett hat am 27. Juni 2007 die Energieeinsparverordnung
(EneV) 2007 mit den vom Bundesrat
beschlossenen Änderungen verabschiedet. Mit der Veröffentlichung
im Bundesgesetzblatt wird die Energieeinsparverordnung
in Kraft treten und damit auch die
Bestimmungen zur Ausstellung von Energieausweisen
für Bestandsgebäude.
Mit dem Beschluss des Bundeskabinetts ist ein mehr
als dreijähriges Ringen um eine für die Wohnungsunternehmen
wirtschaftliche Umsetzung der Europäischen
Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz
von Gebäuden abgeschlossen. Nicht zuletzt durch die
interessenpolitische Betätigung der wohnungs- und
immobilienwirtschaftlichen Verbände wurde eine weitgehende
Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis
erreicht. Dies erspart den in den Mitgliedsverbänden
des GdW zusammengeschlossenen
Wohnungs- und Immobilienunternehmen Kosten in
Höhe von mindestens 60 Millionen Euro gegenüber einem
alleinigen Bedarfsausweis.
Die wesentlichen Inhalte der neuen Energieeinsparverordnung
zu Energieausweisen im Bestand sind:
• Bei Vermietung oder Verkauf von bestehenden Gebäuden
oder Wohnungen muss dem potenziellen
Käufer oder potenziellen Mieter ein Energieausweis
zugänglich gemacht werden.
• Die Pflicht dazu beginnt am 1. Juli 2008 für Wohngebäude
der Baujahre bis 1965 und am 1. Januar
2009 für Wohngebäude der Baujahre ab 1966.
• Bis zum 30. September 2008 besteht für den Eigentümer
die Wahlfreiheit, ob er einen verbrauchs- oder
bedarfsbasierten Energieausweis erstellen lässt.
• Für Gebäude mit bis zu vier Wohnungen ist ab dem
1. Oktober 2008 ein Bedarfsausweis vorzulegen, sofern
diese Gebäude vor dem 1. November 1977 gebaut
wurden und zwischenzeitlich nicht mindestens
nach der 1. Wärmeschutzverordnung modernisiert
wurden. Für alle anderen Gebäude bleibt die Wahlfreiheit
dauerhaft bestehen.
• Baudenkmale sind von der Energieausweispflicht
ausgenommen. Darüber hinaus kann der Eigentümer
eines Denkmals oder sonstiger erhaltenswerter Bausubstanz
ab dem Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung
von den Anforderungen der Verordnung
abweichen, wenn diese die Substanz oder das
Erscheinungsbild beeinträchtigen würden, ohne dass
es dazu einer baubehördlichen Genehmigung bedarf.
• Sofern kostengünstige Verbesserungen der energetischen
Eigenschaften eines Gebäudes möglich sind,
hat der Aussteller des Energieausweises dem Eigentümer
eines Gebäudes begleitende Empfehlungen in
Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen auszustellen
(Modernisierungsempfehlungen).
Neuordnung der Berufsausbildung
Am 1. August 2006 ist die neue Ausbildungsordnung
zum/zur Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau in
Kraft getreten. Damit verbunden sind eine neue Berufsbezeichnung
„Immobilienkauffrau/Immobilienkaufmann“
anstelle „Kaufmann/Kauffrau in der Grundstücks-
und Wohnungswirtschaft“ sowie neue Wahlmöglichkeiten.
Im dritten Ausbildungsjahr findet die betriebliche
Ausbildung in den fünf folgenden Wahlpflichtqualifikationen
statt:
• Steuerung und Kontrolle des Unternehmens,
• Gebäudemanagement,
• Maklergeschäfte,
• Bauprojektmanagement und
• Wohnungseigentumsverwaltung.
Zwei Wahlpflichtqualifikationen müssen bereits im
Ausbildungsvertrag festgelegt werden, aber diese Festlegungen
kann bis zum Ende des zweiten Ausbildungsjahres
einvernehmlich geändert werden.
Mit dem neuen Berufsbild finden damit vor allem
Elemente der Dienstleistungs- und Kundenorientierung
sowie des Marketings und des technischen Produktwissens
verstärkt Eingang in die Berufsausbildung.
10

Jahresbericht I Rahmenbedingungen
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zeigten aufgrund
der allgemeinen Konjunkturentwicklung ein insgesamt
freundliches Bild. Allerdings sind die Baugenehmigungszahlen
zurückgegangen, während gleichzeitig
die Baupreise anzogen.
Konjunktur
Im Frühjahr 2007 ist die Weltkonjunktur nach wie vor
kräftig. Zwar ist das Expansionstempo nicht mehr ganz
so hoch, die Weltwirtschaft befindet sich aber immer
noch in einer Wachstumsphase, die mittlerweile recht
lange andauert. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute
rechnen für die nähere Zukunft mit einer Angleichung
der konjunkturellen Dynamik in den Industrieländern.
Im Euroraum setzte sich der konjunkturelle Aufschwung
ebenfalls fort. Im Vergleich zum Vorjahr stieg
das reale Bruttoinlandsproduktes um insgesamt 2,7
Prozent, womit sich die gesamtwirtschaftliche Kapazitätsauslastung
zum ersten Mal seit 2000 spürbar erhöhte.
Im verarbeitenden Gewerbe lag die Kapazitätsauslastung
deutlich über ihrem langjährigen Durchschnitt.
Die Inflationsrate blieb jedoch bisher noch auf
moderatem Niveau. Im Jahresergebnis wird mit einer
Steigerung des realen Bruttoinlandsprodukts für den
Euroraum um 2,5 Prozent gerechnet, bei einer geschätzten
Inflationsrate von 2 Prozent.
Auch der konjunkturelle Aufschwung in Deutschland
hat sich nach der Jahreswechsel 2006/2007 fortgesetzt.
Bemerkenswert ist, dass der noch vor einem halben
Jahr vielfach erwartete Rückgang der gesamtwirtschaftlichen
Produktion ausblieb, obwohl die Mehrwertsteuer
angehoben wurde und die Käufe der privaten
Haushalte im ersten Quartal gegenüber dem letzten
Quartal 2006 deutlich gesunken sind. Die noch bis
vor kurzem herrschende Unsicherheit über Stärke und
Dauer des derzeitigen Aufschwungs hat sich zunehmend
aufgelöst und nach Ansicht der großen Wirtschaftsforschungsinstitute
spricht nunmehr vieles
dafür, dass sich die deutsche Wirtschaft in einem gefestigten
Aufschwung befindet.
Bauwirtschaft
Vieles deutet darauf hin, dass der über zehn Jahre
währende Rückgang der Bauinvestitionen die Folge
des Baubooms vor und nach der Wiedervereinigung
war. Die damalige optimistische Einschätzung der mittel-
und langfristigen Wirtschaftsentwicklung hat sich
im Nachhinein als überzogen herausgestellt. Inzwischen
mehren sich aber die Anzeichen, dass zumindest
die Phase des Rückgangs an ein Ende gekommen ist
und die Lage sich wieder normalisiert hat. Es ist allerdings
nicht zu erwarten, dass die Bauinvestitionen zu
den sich besonders dynamisch entwickelnden Nachfragekomponenten
gehören werden. Bei den Wohnbauten
dämpft insbesondere das geringe Bevölkerungswachstum,
bei den Wirtschaftsbauten die weiterhin
sinkende Bauintensität die Produktion. Nach
dem Abbau der hohen Überkapazitäten dürfte sich der
Wirtschaftsbau in Zukunft wieder zyklisch stärker mit
den Ausrüstungsinvestitionen bewegen. Zudem dürfte
auch die merkliche Verbesserung der Finanzlage der
öffentlichen Hand dazu führen, dass der aufgestaute
Baubedarf abgebaut wird.
dere mit einer Zunahme der sozialversicherungspflichtigen
Beschäftigungsverhältnisse und einem Rückgang
der Minijobs gerechnet wird. Als Zielgrößen werden ein
Jahresdurchschnitt von 3,767 Millionen Arbeitslosen
und eine Arbeitslosenquote von 8,7 Prozent genannt.
Kapitalmarkt
Die Lage auf dem deutschen Kapitalmarkt ist weiterhin
gekennzeichnet durch ein im langjährigen Vergleich
relativ niedriges Zinsniveau, die Zinswende ist jedoch
offensichtlich vollzogen. Zwischen dem letzten Quartal
2005 und dem zweiten Quartal 2007 erhöhte sich der
EZB-Leitzins von 2 auf 3,75 Prozent. Spekulationen auf
weiter steigende Euro-Leitzinsen machen sich vor allem
am unerwartet kräftigen Wirtschaftswachstum
und den damit einhergehenden erhöhten Inflationsrisiken
im Euroraum fest. Neben der zunehmenden
Kapazitätsauslastung sorgen insbesondere die reichhaltige
Liquiditätsversorgung sowie die erhöhten
Energiepreise für inflationären Druck. Im Ergebnis haben
die deutschen Institute im Kreditgeschäft die
höheren Refinanzierungskosten aufgrund gestiegener
Geld- und Kapitalmarktzinsen im ersten Quartal tendenziell
in ihren eigenen Konditionen an die Kunden
weitergegeben. So verlangten die Institute für kurzfristige
Unternehmenskredite Ende März zwischen 4,9
und 5,7 Prozent. Im langfristigen Bereich beliefen sich
die entsprechenden Sätze auf 4,9 bis 5,1 Prozent, was
einem Anstieg um jeweils rund 15 Basispunkte gegenüber
Dezember 2006 entspricht. Etwas stärker
wurden die Sätze für private Wohnungsbaukredite angehoben;
für entsprechende Ausleihungen mit einer
Zinsbindungsfrist von über zehn Jahren stiegen sie um
20 Basispunkte auf 4,8 Prozent.
Wohnungsmarkt
Nach vorläufigen Angaben des Statistischen Bundesamts
wurden im Jahr 2006 in Deutschland 248.400
Wohnungen fertig gestellt. Das waren 2,5 Prozent oder
rund 6.100 Baufertigstellungen mehr als im Jahr 2005.
Damit wurde der Rückgang der Baufertigstellungen
zwar zunächst gestoppt, das Niveau der Jahre 2003
bzw. 2004 jedoch bei Weitem noch nicht erreicht. Von
Januar bis Dezember 2006 wurden in Wohngebäuden
223.700 Neubauwohnungen und 24.700 Wohnungen
durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (zum
Beispiel Ausbau von Dachgeschossen) fertig gestellt.
Nach den Angaben des Statistischen Bundesamtes stieg
die Zahl der Baugenehmigungen im Hochbau (Neubau
und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden) im Jahr
2006 nur leicht auf rund 247.500 gegenüber rund
240.500 Wohnungen im Jahr 2005. Bei Betrachtung des
Jahresverlaufs zeigte sich dabei allerdings von Monat zu
Monat ein deutlicher Rückgang der Baugenehmigungszahlen.
Frappierend war dabei der gleichzeitige Anstieg
der Baupreise, der im ersten Quartal des Jahres 2007
gegenüber dem entsprechenden Quartal des Vorjahres
bei rund acht Prozent lag. Sollte sich diese Entwicklung
fortsetzen, ist mit gravierenden Auswirkungen auf die
Investitionstätigkeit zu rechnen.
Arbeitsmarkt
Im Jahresdurchschnitt 2006 waren in Deutschland
4,487 Millionen Personen arbeitslos gemeldet, was einer
durchschnittlichen Arbeitslosenquote von 10,3
Prozent entsprach. Damit verminderten sich diese
Eckdaten gegenüber dem Vorjahr merklich. Die Zahl
der Erwerbstätigen erhöhte sich im Jahresdurchschnitt
2006 um rund 0,7 Prozent auf 39,106 Millionen
Personen. Nachdem im ersten Quartal 2007 die Zahl
der Arbeitslosen im Durchschnitt weiterhin über vier
Millionen lag, war bis Mai 2006 ein Stand von 3,806
Millionen erreicht, was einer Quote von 9,1 Prozent
entsprach. Sämtliche Werte liegen damit deutlich unter
den Vorjahresdaten. Nach Auffassung der Wirtschaftsforschungsinstitute
wird sich im Jahresverlauf
in Folge der weiter wachsenden Produktion die Zunahme
der Beschäftigung fortsetzen, wobei insbeson-
12
13

Jahresbericht I Rahmenbedingungen
Steuerliche Rahmenbedingungen
Besonders gravierende Änderungen kündigten sich im
Bereich der steuerlichen Rahmenbedingungen an.
Dabei wurden – nicht zuletzt aufgrund der interessenpolitischen
Betätigung der wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen
Verbände – einige Regelungen gegenüber
den ursprünglichen Plänen in der zu erwartenden
Wirkung deutlich abgemildert. Gravierend waren
die Auswirkungen bei den Verwaltungsaufwendungen
der Wohnungsunternehmen im Zusammenhang
mit der Anwendung von steuerlichen Regelungen.
Die Große Koalition hatte sich umfassende Steuerrechtsänderungen
vorgenommen, um den Bundeshaushalt
zu konsolidieren und die Wirtschaft in
Deutschland zu beleben.
Besonders relevante Änderungen sind erfolgt durch
das Haushaltsbegleitgesetz 2006, das Steueränderungsgesetz
2007, das Jahressteuergesetz 2007 und
das Gesetz über steuerliche Begleitmaßnahmen zur
Einführung der Europäischen Gesellschaft und zur Änderung
weiterer steuerlicher Vorschriften (SEStEG). Die
abschließende Beratung zur Unternehmensteuerreform
2008 ist im Bundesrat für Juli 2007 vorgesehen.
Für das Jahressteuergesetz 2008 liegt ein Entwurf vor.
Im Folgenden skizzieren wir einige der Änderungen, wobei
wir auf die Unternehmensteuerreform aufgrund ihrer
Bedeutung näher eingehen.
Bei der Entstehung dieses Gesetzes konnten die wohnungs-
und immobilienwirtschaftlichen Verbände durch
ihre interessenpolitischen Aktivitäten drohende gravierende
Folgen für die Investitionsfähigkeit der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft abwenden.
Haushaltsbegleitgesetz 2006
Für die Wohnungswirtschaft von besonderer Bedeutung
war die Anhebung des allgemeinen Umsatzsteuersatzes
von 16 auf 19 Prozent mit Wirkung zum
1. Januar 2007. Wegen der Umsatzsteuerbefreiung der
meisten Wohnungsunternehmen führt die Steuersatzerhöhung
zur effektiven Kostenerhöhung im Bereich
der Herstellung und Instandhaltung. Auch andere,
von Wohnungsunternehmen bezogene Lieferungen
und Leistungen wurden teurer.
Körperschaftsteuergesetz
Von besonderem Interesse für die Wohnungsgenossenschaften
war die Frage, ob die Rückzahlung von
Geschäftsanteilen an ausscheidende Mitglieder zur körperschaftsteuerlichen
Ausschüttungsbelastung gem.
§ 38 KStG führt.
Die im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2007 erfolgte
gesetzliche Klarstellung ist als großer Erfolg der
Interessenvertretung des GdW und der Regionalverbände
zu werten und sorgt für die seit nunmehr fast
drei Jahren angemahnte Rechtssicherheit für Wohnungsgenossenschaften.
Die Rückzahlung von Geschäftsanteilen an ausscheidende
Mitglieder von Genossenschaften stellt keine
Leistung im Sinne des § 38 KStG dar. Ausgenommen
davon sind nur solche Geschäftsguthaben, die durch
Rücklagenumwandlung entstanden sind. Nunmehr ist
geklärt, dass die Rückzahlung von Geschäftsanteilen
keine Nachversteuerung von steuerfreiem EK 02 auslöst.
Unternehmensteuerreform 2008
Mit der Unternehmensteuerreform 2008 sollen die
Standortbedingungen in Deutschland weiter verbessert
werden. Es soll eine deutliche Absenkung des Körperschaftsteuersatzes
erfolgen. Gleichzeitig sollen aber
Zinsaufwendungen nicht mehr unbeschränkt zum steuerlichen
Abzug zugelassen werden. Besonders betroffen
ist die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, da der
durchschnittliche Fremdkapitalanteil bei wohnungswirtschaftlichen
Investitionsvorhaben wegen deren Kostenintensität
und deren Volumen regelmäßig bis zu 80 Prozent
beträgt. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
finanziert Investitionen deshalb nicht mit Fremdkapital,
weil dies steuerlich günstiger ist als die Finanzierung mit
Eigenmitteln, sondern da andere Finanzierungsformen
überhaupt nicht in Betracht kommen.
Das Bundesfinanzministerium hat Anfang Februar
2007 den Referentenentwurf über das Gesetz zur Unternehmensteuerreform
2008 vorgelegt. Die für die Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft wesentlichen, vorgesehenen
Änderungen sind:
• Der Körperschaftsteuersatz soll von 25 auf 15 Prozent
abgesenkt werden.
• Die Abzugsfähigkeit von Zinsaufwendungen und die
in § 8 a KStG enthaltene Regelung zur Gesellschafterfremdfinanzierung
soll zukünftig neu geregelt werden.
Die die Zinserträge übersteigenden Zinsaufwendungen
(Zinssaldo) sind grundsätzlich nur noch beschränkt abzugsfähig
in Höhe von 30 Prozent des maßgeblichen
Einkommens, wenn nicht die Escape-Klausel greift. Das
maßgebliche Einkommen ist nach den Vorschriften des
Einkommensteuer- und Körperschaftsteuergesetzes zu
ermitteln.
• Die Zinsschranke kommt nicht zur Anwendung, wenn
die Freigrenze von einer Million Euro unterschritten ist.
Die Zinsschranke greift auch dann nicht, wenn das
Unternehmen nicht zu einem Konzern gehört. Insoweit
Konzernunternehmen eine steuerliche Organschaft
bilden, gelten sie für Zwecke der Zinsschranke nicht als
Konzern, sondern als ein Unternehmen. Die Zinsschranke
würde allerdings auch dann zur Anwendung
kommen, wenn zwar die Eigenkapitalquote des entsprechenden
Unternehmens die des Konzerns unterschreitet,
allerdings eine schädliche Gesellschafterfremdfinanzierung
gegeben ist, d. h. ein Anteilseigner
zu mehr als 25 Prozent beteiligt ist, bzw. eine Rückgriffsmöglichkeit
besteht und die gezahlten Zinsaufwendungen
zehn Prozent des Zinssaldos überschreiten.
Die Zinsschranke gilt grundsätzlich nicht für die
Gewerbesteuer, allerdings hat eine Erhöhung der körperschaftsteuerlichen
Bemessungsgrundlage wegen
nicht abzugsfähiger Zinsen Folgewirkung bei der Gewerbesteuer.
• Die derzeit geltende und für Wohnungs- und Immobilienunternehmen
zu berücksichtigende Hinzurechnungsvorschrift
(50 Prozent der Hinzurechnung der so
genannten Dauerschuldentgelte) soll ersetzt werden
durch eine Hinzurechnung in Höhe von 25 Prozent der
Summe aus Entgelten für sämtliche Schulden, Renten
und dauernde Lasten, 20 Prozent der Miet- und Pachtzinsen
für bewegliche und 75 Prozent für unbewegliche
Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens und 25
Prozent der Aufwendungen für die zeitlich befristete
Überlassung von Rechten (Hinzurechnungsfreibetrag
von 100.000 Euro).
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15

Jahresbericht I Rahmenbedingungen
• Die Steuermesszahl für den Gewerbeertrag soll von
fünf auf 3,5 Prozent herabgesetzt werden.
• Körperschaft- und gewerbesteuerlich ist eine Verlustabzugsbeschränkung
vorgesehen. § 8 c KStG – E sieht
einen anteiligen bzw. vollständigen Untergang der Verlustvorträge
vor, bei der Übertragung von mehr als 25
Prozent der Anteile (mittelbar oder unmittelbar) innerhalb
von fünf Jahren. Werden mehr als 50 Prozent der
Anteile innerhalb von fünf Jahren übertragen, geht der
Verlustvortrag vollständig unter.
• Die Gewerbesteuer soll zukünftig nicht mehr als Betriebsausgabe
von ihrer eigenen Bemessungsgrundlage
und der körperschaftsteuerlichen Bemessungsgrundlage
abziehbar sein.
• Bei der Einkommensteuer ist eine Reform der Besteuerung
von Kapitaleinkünften des Privatvermögens
(Einführung einer Abgeltungsteuer bei Kapitalerträgen
und Veräußerungsgewinnen ab 2009) vorgesehen.
• Der Einkommensteuersatz für Kapitalerträge soll zukünftig
– unabhängig vom persönlichen Einkommensteuersatz
– einheitlich 25 Prozent betragen (zukünftig
Geltung auch für Wertzuwächse, die dem Steuerpflichtigen
aufgrund der Veräußerung solcher Kapitalanlagen
zufließen). Die zehnjährige Spekulationsfrist
für in Privatvermögen gehaltene Grundstücke soll unverändert
erhalten bleiben.
• Der derzeit geltende Werbungskostenpauschbetrag
und der Sparerfreibetrag sollen zu einem so genannten
Sparerpauschbetrag in Höhe von 801 Euro bzw. 1.602
Euro (Ehegatten) zusammengefasst werden.
• Bei Ausschüttungen von Genossenschaften an deren
Mitglieder gibt es derzeit die Möglichkeit der Erstattung
der einzubehaltenden Kapitalertragsteuer zuzüglich
des Solidaritätszuschlages auf die Kapitalertragsteuer
im Wege des Sammelantragsverfahrens. Soweit
die Dividendenzahlungen 51 Euro nicht übersteigen,
kann von der Genossenschaft in Vertretung der Mitglieder
das Sammelantragsverfahren beim örtlichen
Finanzamt vorgenommen werden. Dieses Sammelantragsverfahren
bei Dividendenzahlungen bis 51 Euro
soll entfallen. Danach würde zukünftig nur noch das
Sammelantragsverfahren – mit Freistellungsaufträgen
durch die Mitglieder - beim Bundeszentralamt für Steuern
möglich sein.
• Der Steuerabzug bei Ausschüttungen, beispielsweise
bei kommunalen Wohnungsgesellschaften, soll zukünftig
gem. § 44 a EStG zu 60 Prozent (bisher 50 Prozent)
vorgenommen werden.
Am 14. Mai 2007 haben die Koalitionsfraktionen Änderungen
des Gesetzentwurfs zur Unternehmensteuerreform
2008 vorgenommen, die im Wesentlichen am
25. Mai 2007 im Deutschen Bundestag gebilligt wurden.
Auf der Grundlage von Forderungen des GdW
sind folgende wichtige Änderungen beim Reformgesetz
vorgenommen worden, die im Vergleich zu den
ursprünglichen Plänen positive Wirkung für die Wohnungswirtschaft
haben:
Zinsschrankenregelung:
Der Gesetzentwurf des Unternehmensteuerreformgesetzes
2008 sah vor, bezüglich der Abzugsfähigkeit des
Zinssaldos auf 30 Prozent des EBITs, d. h. des Jahresergebnisses
vor Zinsen und Steuern, abzustellen. Die
Koalitionsfraktionen haben sich nun darauf verständigt,
anstelle des EBITs auf den EBITDA, d. h. auf das
Jahresergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen,
abzustellen. Die 30-Prozent-Grenze soll unverändert
beibehalten werden.
Das Abstellen auf den EBITDA stellt eine erhebliche Verbesserung
gegenüber den ursprünglichen Plänen dar.
Abstellen auf den erweiterten Konzernbegriff –
Problem Kommunen:
Im Gesetzentwurf war vorgesehen, dass ein Betrieb
auch dann zu einem Konzern im Sinne der Zinsschranke
gehören sollte, wenn seine Finanz- und Geschäftspolitik
mit einem oder mehreren anderen Unternehmen
einheitlich bestimmt werden kann.
Nach Informationen des GdW hat man sich darauf
verständigt, dass juristische Personen des öffentlichen
Rechts und Betriebe gewerblicher Art generell vom erweiterten
Konzernbegriff ausgenommen werden.
Im Bericht des Finanzausschusses des Bundestages ist
die Empfehlung enthalten, dass Gebietskörperschaften
und Kirchen mit Betrieben gewerblicher Art und ihre
Beteiligungen an anderen Unternehmen keinen Konzern
im Sinne der Zinsschranke bilden. Zum Thema
„kommunal verbürgte Darlehen“ wird ausgeführt, dass
diese nicht die Voraussetzungen einer schädlichen Gesellschafterfremdfinanzierung
nach § 8 a KStG erfüllen.
Änderungen bei der Sofortabschreibung
so genannter geringwertiger Wirtschaftsgüter
(§ 6 Abs. 2 und Abs. 2 a EStG-E):
Die Grenze für den Sofortabzug so genannter geringwertiger
Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens als
Betriebsausgaben wird von ursprünglich 100 auf 150
Euro Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten
(Nettowert ohne Umsatzsteuer) angehoben (§ 6 Abs. 2
Satz 1 EStG-E).
Für Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bzw.
Herstellungskosten (Nettowert ohne Umsatzsteuer)
von 150 bis 1.000 Euro ist im Wirtschaftsjahr der Anschaffung
bzw. Herstellung ein jahrgangsbezogener
Sammelposten zu bilden, der im Wirtschaftsjahr der
Bildung und den folgenden vier Wirtschaftsjahren zu
jeweils 20 Prozent gewinnmindernd aufgelöst werden
muss (§ 6 Abs. 2 a EStG-E).
Diese Neuregelung findet erstmals für Wirtschaftsgüter
Anwendung, die nach dem 31. Dezember 2007
angeschafft bzw. hergestellt werden (§ 52 Abs. 16 Satz
17 EStG-E).
Untergang der Verlustvorträge
(§ 8 c KStG-E und § 10 a Satz 8 GewStG-E):
Nach § 8 c KStG-E gehen Verlustvorträge bei der Körperschaft-
und Gewerbesteuer anteilig bzw. vollständig
unter, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als 25
bzw. mehr als 50 Prozent der Anteile (mittelbar oder
unmittelbar) an einen Erwerber oder diesem nahe stehende
Personen übertragen werden. Mit dem neu eingefügten
§ 8 c Satz 3 KStG-E wird klargestellt, dass
auch eine Gruppe von nicht einander nahe stehenden
Erwerbern als ein Erwerber gilt, wenn der Erwerb der
Anteile aufgrund gleichgerichteter Interessen erfolgt.
Die bisherige Mantelkaufregelung des § 8 Abs. 4 KStG
ist neben § 8 c KStG-E letztmals anzuwenden, wenn
mehr als die Hälfte der Anteile an einer Kapitalgesellschaft
innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren
übertragen werden, der vor dem 1. Januar 2008 beginnt,
und die wirtschaftliche Identität der Kapitalgesellschaft
vor dem 1. Januar 2013 entfällt (§ 34 Abs. 6
Satz 4 KStG-E). Die Neuregelung des § 8 c KStG-E findet
erstmals für den Veranlagungszeitraum 2008 und
auf Anteilsübertragungen nach dem 31. Dezember
2007 Anwendung (§ 34 Abs. 7 b KStG-E).
Die abschließende Beratung des Entwurfs des Unternehmensteuerreformgesetzes
2008 im Bundesrat ist
für den 6. Juli 2007 vorgesehen.
Die Politik hat die sachlich begründeten Kritikpunkte der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zur Zinsschranke,
zum erweiterten Konzernbegriff und zur schädlichen
Gesellschafterfremdfinanzierung im Wesentlichen berücksichtigt.
Dadurch konnten sehr negative Auswirkungen
auf die Vorhaben der Branche zur weiteren Modernisierung
der Wohnungsbestände und beim Neubau
sowie zur Steigerung der Energieeffizienz und für das
umfangreiche soziale Engagement der Wohnungswirtschaft
vermieden werden. Die Berücksichtigung der Abschreibungen
bei der Bezugsgröße für die Abzugsfähigkeit
des Zinssaldos stellt eine erhebliche Verbesserung
für die stark investierende Wohnungswirtschaft dar.
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17

Jahresbericht I Rahmenbedingungen
Abgeltungsteuer für EK 02-Bestände (§ 38 KStG)
Die steuerlichen Eigenkapitalbestände EK 02 der ehemals
gemeinnützigen Wohnungsunternehmen unterliegen
im Rahmen der Übergangsregelung des § 38 KStG
bei Ausschüttungen noch bis zum Jahr 2019 einer Körperschaftsteuer
von ca. 43 Prozent (3/7) zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Der GdW und die Regionalverbände
setzen sich seit längerer Zeit für eine sachgerechte
Lösung der EK 02-Problematik ein. Eine maßvolle, optionale
Abgeltungsteuer würde für kommunale und industrieverbundene
Wohnungsunternehmen neue Handlungsspielräume
eröffnen, um ihren Anteilseignern Ausschüttungen
zukommen zu lassen.
Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2008 ist nunmehr
eine Klärung der EK 02-Problematik angestrebt.
Im Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2008
wurde die pauschale Abgeltungsteuer der EK 02-Beträge
aufgegriffen. Im Gegensatz zu der Debatte im
Rahmen der Unternehmensteuerreform 2008 wird im
Jahressteuergesetz 2008 für eine pauschale Abgeltungsteuer
nur noch von 3 Prozent (gegenüber ursprünglich
7,5 Prozent) ausgegangen. Auch besteht die Möglichkeit,
diesen Betrag weiter zu ermäßigen, wenn der
Steuerpflichtige den Abgeltungsteuerbetrag anstelle
der gesetzlich vorgeschlagenen Aufteilung in zehn
gleichen Jahresbeträgen in einem Betrag bezahlt.
Durch den dann zur Anwendung kommenden Abzinsungsfaktor
von 5,5 Prozent kann die Steuerbelastung
auf bis zu 2,3 Prozent gemindert werden.
Steuerermäßigung gem. § 35 a EStG bei
Mietnebenkosten
Seit 2003 ist die Inanspruchnahme so genannter
„haushaltsnaher Dienstleistungen“ (z. B. Gebäudereinigung,
Gartenpflegearbeiten, Pflege von Angehörigen)
einkommensteuerlich begünstigt. Durch Ergänzung
des § 35 a Abs. 2 EStG durch Satz 2 sind ab dem
1. Januar 2006 zusätzlich haushaltsnahe handwerkliche
Leistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen begünstigt.
Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Erweiterung
wurde vom Bundesfinanzministerium ein neues Anwendungsschreiben
zu § 35 a EStG mit Datum vom
3. November 2006 veröffentlicht. Von besonderer Bedeutung
ist, dass das Bundesfinanzministerium auch
seine Auffassung bezüglich der Inanspruchnahme der
Steuerermäßigung durch Mieter und Wohnungseigentümer
geändert hat. Als haushaltsnahe Dienstleistungen
und Handwerkerleistungen werden ausschließlich
die angefallenen Arbeitskosten (einschließlich Fahrtkosten),
nicht jedoch Materialkosten steuerlich begünstigt.
Mieter konnten bisher die Steuerermäßigung nur in
Anspruch nehmen, wenn sie selbst Auftraggeber der
Leistungen waren (z. B. Schönheitsreparaturen). Durch
die Änderung der Verwaltungsauffassung können
Mieter einer Wohnung die Steuerermäßigung nach
§ 35 Absatz 2 EStG künftig in Anspruch nehmen, wenn
die von ihnen zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen,
die für haushaltsnahe Dienstleistungen geschuldet
werden und ihren Anteil an den vom Vermieter gezahlten
Aufwendungen entweder aus der jährlichen
Betriebskostenabrechnung hervorgeht oder durch eine
Bescheinigung des Vermieters nachgewiesen wird.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Im Berichtszeitraum wurden einige Gesetze verabschiedet,
die für die Tätigkeit der Wohnungsunternehmen
äußerst relevant sind. Großen Raum nahmen die
Novellierung des Genossenschaftsgesetzes und die
Verabschiedung des neuen Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes
ein, die bereits unter den politischen
Rahmenbedingungen aufgeführt wurden.
Wohnungseigentumsgesetz
Weiterhin wurde im März 2007 das Gesetz zur Änderung
des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verkündet.
Es trat zum 1. Juli 2007 in Kraft. Das neue WEG
bringt einige für die Wohnungswirtschaft günstige
Veränderungen des Wohnungseigentumsrechts.
Zunächst wurde die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer
erweitert und die Willensbildung innerhalb
der Gemeinschaft vereinfacht. Nunmehr hat
der einzelne Wohnungseigentümer unter bestimmten
Voraussetzungen einen Anspruch auf Abänderung einer
Vereinbarung der Wohnungseigentümer und die
Wohnungseigentümer können nun mit Stimmenmehrheit
über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten
sowie von Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung
oder baulicher Veränderung beschließen.
Zudem werden die rechtlichen Verhältnisse zwischen
Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und
Gläubigern klarer geregelt, beispielsweise wird die
Wohnungseigentumsgemeinschaft nun auch vom
Gesetz als teilrechtsfähig anerkannt und die einzelnen
Wohnungseigentümer haften im Außenverhältnis für
Schulden der Gemeinschaft nur noch bis zur Höhe ihres
Miteigentumsanteils. Weiterhin richten sich Verfahren
in Wohnungseigentumssachen nicht mehr
nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit
(FGG), sondern nach der Zivilprozessordnung (ZPO).
Durch die Einführung der Beschlusssammlung werden
auch die Möglichkeiten verbessert, sich über den Inhalt
der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft zu informieren.
Elektronisches Handels- und
Genossenschaftsregister
Zum 1. Januar 2007 trat das Gesetz über das Elektronische
Handels- und Genossenschaftsregister sowie das
Unternehmensregister (EHUG) in Kraft. Mit diesem
Gesetz wurden zeitgleich unter anderem das Handelsgesetzbuch,
das Umwandlungsgesetz und das Genossenschaftsgesetz
geändert.
Die Handels-, Genossenschafts- und Personenregister
wurden mit Inkrafttreten des Gesetzes auf den elektronischen
Betrieb umgestellt. Damit können Unterlagen,
die an diese Register einzureichen sind, nur noch in
elektronischer Form eingereicht werden. Zuständig für
die Führung der Register sind nach wie vor die Amtsgerichte.
Handels- und Genossenschaftsregistereintragungen
werden künftig auch elektronisch bekannt gemacht.
Für die zentrale Entgegennahme, Speicherung und
Veröffentlichung der Jahresabschlüsse von Gesellschaften
und Genossenschaften ist nunmehr der elektronische
Bundesanzeiger zuständig. Hier können Unterlagen
übergangsweise noch bis Ende 2009 in Papierform
eingereicht werden. Weiterhin wurde mit dem
EHUG auch das Unternehmensregister eingeführt, in
dem die wichtigsten veröffentlichungspflichtigen Daten
eines Unternehmens zusammengeführt und zum Abruf
bereitgehalten werden. Ferner müssen seit dem EHUG
auch E-Mails oder elektronische Faxe von Genossenschaften
und Gesellschaften die Angaben enthalten, die
bislang nur für Geschäftsbriefe in Papierform galten.
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Jahresbericht I Rahmenbedingungen
Urheberrechtsgesetz
Bereits im März 2006 hatte das Bundeskabinett den
Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Regelung des Urheberrechts
vorgelegt.
Nach der ersten Beratung fand im November 2006 vor
dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages eine
Anhörung statt, zu der der GdW eine Stellungnahme
übersandt hat.
Die Wohnungswirtschaft verlieh dabei nochmals ihrer
langjährigen Forderung nach einer gesetzlichen Klarstellung
Nachdruck, dass die bloße Weiterverbreitung
von Rundfunk- und Fernsehsendungen durch Wohnungsunternehmen
in ihren Wohnungsgebäuden im
Rahmen eines Mietverhältnisses keine Kabelweitersendung
im Sinne des Urhebergesetzes ist.
Nach dem Gesetzentwurf, der der gegenwärtigen
Rechtslage entspricht, betreiben die Wohnungsunternehmen
urhebergebührenpflichtige Kabelweitersendung.
Im Juli 2007 ist mit der Beschlussempfehlung des federführenden
Rechtsausschusses zu rechnen.
Rechtsdienstleistungsgesetz
Die Bundesregierung hat am 23. August 2006 einen
Gesetzentwurf zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts
(Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) vorgelegt.
Der Begriff der Rechtsdienstleistung wird enger definiert
als der Begriff der Rechtsberatung im geltenden
Recht. Nur Rechtsanwendungen, die eine besondere
rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordern, fallen nunmehr
unter die, die freie Rechtsberatungstätigkeit einschränkenden
Reglementierungen. Ausgenommen sind
nach dem Entwurf künftig Dienstleistungen wie die Erteilung
allgemeiner Rechtsauskünfte, die Hilfe beim
Ausfüllen von Formularen oder die Stellvertretung beim
Kauf.
Rahmenbedingungen in Hessen
Die politischen Rahmenbedingungen in Hessen sind
geprägt durch die Suche nach Antworten auf die strukturellen
Entwicklungen in der Gesellschaft und die Veränderungen
der Anforderungen an das Wohnen. Zudem
setzte der auch für das Wohnen zuständige Wirtschaftsminister
einen Schwerpunkt bei der Bekämpfung
der Marktmacht von Anbietern im Strom- und
Wasserbereich, also Bereichen, die auch bei der Entwicklung
der Wohnnebenkosten eine erhebliche Rolle
spielen.
Stadtumbau Hessen
Auch im zweiten Jahr nach Auflage des Programms förderte
das Land Hessen ausgewählte Einzelstandorte und
interkommunale Gruppen beim Stadtumbau. Unter dem
Motto „Stadtentwicklung ohne Wachstum“ werden die
Kommunen dabei unterstützt, dem demographischen
Wandel frühzeitig und präventiv zu begegnen. Auch sollen
sich die Kommunen so auf den zu erwartenden
Nachfragerückgang bei Wohnungen und Immobilien
einstellen und die städtebaulichen Folgen dieser Entwicklung
kalkulieren. Mit der Aufnahme in das Programm
ist eine Regelförderung von zehn Jahren verbunden.
Das Land hat im Jahr 2006 etwa 15,5 Millionen
Euro für die Städtebauförderung im Rahmen des Programms
„Stadtsanierung 2006“ zur Verfügung gestellt.
Soziale Stadt
Gefördert wird in diesem Programm die nachhaltige
Entwicklung in Stadtteilen mit besonderen sozialen,
wirtschaftlichen, städtebaulichen und ökologischen
Problemen. Die Projektgruppe „Wohnraumversorgung“
beschäftigte sich im Berichtszeitraum mit den wohnungspolitischen
Maßnahmen, die in den Gebieten der
Sozialen Stadt zum Einsatz kommen. Ein weiterer
Schwerpunkt lag auf Programmen zur Stärkung der
Identifikation von Bewohnern mit ihrem Quartier. In
der Gremienarbeit betonte der VdW südwest, dass sta-
bile Nachbarschaften nur durch ein Miteinander der
verschiedenen Akteure geschaffen werden könnten.
Wohnraumförderung
In Hessen werden ab dem Jahr 2007 erstmals zehn
Millionen Euro als Darlehen für die Förderung der
Bildung von Wohneigentum durch den Erwerb vorhandenen
Wohnraums (Bestandserwerb) zur Verfügung
stehen. Hiermit soll ein zusätzlicher Anreiz für den Bestandserwerb
gegeben werden.
Zwar begrüßte der VdW südwest im Grundsatz diese
Förderung, die konkreten Einzelregelungen sind für die
Erreichung der Förderziele allerdings ungeeignet, teilweise
sogar kontraproduktiv. So ist eine Förderung, die
über einen Zeitraum von zehn Jahren eine Festlegung
auf Wohnraum und Wohnort faktisch voraussetzt,
nicht zeitgemäß. Die Richtlinie entspricht nicht den
heutigen Anforderungen des Arbeitsmarktes an Mobilität
und Flexibilität des Einzelnen.
Derzeit kann laut Richtlinie der Erwerb von Wohnraum
für die Antragsteller dann gefördert werden, wenn sich
dieser in einem guten baulichen Zustand befindet. Bei
erheblichem Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf
sehen die Richtlinien eine vorherige baufachliche
Prüfung durch die Landestreuhandstelle (LTH) vor.
Im Jahr 2006 wurden für 652 Einheiten im Mietwohnungsbau
von der LTH Bewilligungen mit einem Mittelvolumen
von 38,7 Millionen Euro ausgesprochen. Damit
bewegt sich die finanzielle Förderung etwa auf dem Niveau
des Vorjahres. Für das selbstgenutzte Wohnen bewilligte
die LTH 2006 Darlehen in Höhe von 42 Millionen
Euro für insgesamt 489 Wohneinheiten. Den starken
Rückgang der geförderten Wohneinheiten gegenüber
dem Vorjahr um 200 Wohneinheiten und fast 20 Millionen
Euro führt die LTH auf die Abschaffung der Eigenheimzulage
und den Rückgang der Bautätigkeit insgesamt
zurück.
Im Rahmen der öffentlichen Anhörung im Mai 2007
hat der GdW in seiner Stellungnahme die Pläne zur
Ablösung des veralteten Rechtsberatungsgesetzes
grundsätzlich begrüßt. Es wurden allerdings im Speziellen
Erweiterungen der Rechtsberatungsbefugnisse
von Wohnungsverwaltern, Bauträgern und Baubetreuern
sowie von Genossenschaften, genossenschaftlichen
Prüfungsverbänden und deren Treuhandstellen
gefordert.
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Jahresbericht I Rahmenbedingungen
Für die Modernisierung von Mietwohnungen bewilligte
die LTH Darlehen über 9 Millionen Euro für insgesamt
64 Gebäude mit 583 Wohnungen. Eigentümer
der geförderten Wohnungen waren überwiegend
Wohnungsunternehmen. Der deutliche Anstieg des
Programms verdeutlicht den hohen Modernisierungsbedarf
in Hessen.
Hessischer Energiepass
Wenige Tage nach den Beschlüssen der Bundesregierung
Anfang Mai zum Energieausweis luden die hessische
Energiespar-Aktion und der VdW südwest zum 4.
Energieberatertag nach Frankfurt. Im Mittelpunkt
standen die aktuellen Entscheidungen zur Einführung
des Energieausweises sowie die energetischen Aktivitäten
der Wohnungswirtschaft. Dabei überwogen die
kritischen Stimmen zur Einführung des Energieausweises.
Anhand der Darstellung mehrerer wohnungswirtschaftlicher
Projekte wurde außerdem die betriebswirtschaftliche
Tragfähigkeit energetischer Projekte
bei Wohnungsunternehmen problematisiert. Kritisiert
wurde, dass durch die Anbindung der Pflicht zur Erstellung
und Vorlage des Ausweises an einen Eigentümerwechsel
oder an eine Vermietung ein erheblicher
Teil der Wohnimmobilien ausgeklammert ist. Der hessische
Energiepass stellt demgegenüber gerade auf
diese Zielgruppe ab, bei der auf der Grundlage von
Selbstauskünften des Eigentümers eine Auswertung
der energetischen Qualität eines Gebäudes erfolgt.
Unzureichend sind jedoch die nicht gegebenen Anreize
für Investitionen zu einer energetischen Effizienzsteigerung.
Marktregulierung bei Strom und Wasser
Mit deutlicher Konsequenz ging der hessische Wirtschaftsminister
Dr. Alois Rhiel gegen den Missbrauch
der marktbeherrschenden Monopolstellung auf den
Strom- und Wassermärkten vor. Im Oktober 2006 hat
Rhiel hartnäckig gegen die überhöhten und damit aus
seiner Sicht „unsozialen“ Strompreise gekämpft. Mit
anfänglich beachtlichem Erfolg. Die Strompreise im
Dezember 2006 lagen hessenweit im Durchschnitt auf
demselben Niveau wie im Dezember 2005.
Die Bundesnetzagentur hatte zuvor erstmals auf der
Grundlage der neuen Genehmigungspflicht für Durchleitungsgebühren
die von den Energieversorgern angegebenen
Kosten nur zum Teil anerkannt. Rhiel hatte
für 2006 keinen Antrag auf Strompreiserhöhung im
allgemeinen Tarif genehmigt. Für das Jahr 2007 musste
der Minister aufgrund der geltenden Bundestarifordnung
allerdings erklären, dass sich die Genehmigung
einer Erhöhung der Strompreise um durchschnittlich
vier Prozent nicht vermeiden lässt.
Im Mai 2007 war es wiederum Rhiel, der gegen acht
hessische Wasserunternehmen Kartellverfahren einleitete.
Um bis zu 40 Prozent sollen die Versorger die
Preise für ihre rund eine Million Kunden senken. Auch
hier wirft Rhiel den Versorgern einen Missbrauch ihrer
Monopolstellung zu Lasten der Verbraucher vor. Ein
bundesweiter Vergleich von 270 Wasserunternehmen
sowie Strukturen ausgewählter Versorgungsgebiete
hatte Preisunterschiede von bis zu 100 Prozent ergeben.
Zustimmung erhielt der Wirtschaftsminister vom VdW
südwest. Der Verband der Wohnungswirtschaft stellte
die Wasserpreise dabei in Zusammenhang mit der in
vielen Bereichen der Nebenkosten gegebenen Konzentration
von Anbietern. Der VdW südwest hatte bereits
hinsichtlich der Preiserhöhungen auf den Kabelmärkten
zum Jahreswechsel auf die Probleme einer vorhandenen
Marktmacht aufmerksam gemacht und eine
verstärkte Marktaufsicht von der Politik eingefordert.
LAG „Gemeinschaftliches Wohnen“
Die Landesarbeitsgemeinschaft „Gemeinschaftliches
Wohnen“, die von der Hessischen Fachstelle für Wohnberatung
betreut wird, beschäftigte sich mit Projekten
verschiedener generationsübergreifender Mietergemeinschaften.
Träger dieser innovativen Projekte sind
häufig Mitgliedsunternehmen des VdW südwest.
Weiteres Thema der Arbeitssitzungen waren verschiedene
Wohnprojekte, die der Vereinsamung im Alter
Wohnraumförderung 2006/2007
Zurückblickend auf das Jahr 2006 hatte sich das
Förderergebnis nach dem überdurchschnittlich guten
Förderjahr 2005 verringert – die Anzahl der geförderten
Wohneinheiten konnte dabei erhöht werden. Mit einem
Volumen von 98,3 Millionen Euro hat das Land insgeund
der Vermeidung von Pflegeheimunterbringung
entgegenwirken. Charakteristisch ist als zentrale Säule
dieser Idee eine so genannte „Housekeeperin“. Sie
kocht einmal täglich, organisiert Dienste und ist für die
Gemeinschaftsräume der Einrichtung zuständig.
Zukünftig will die Arbeitsgemeinschaft vor allem die
Kooperation mit der Wohnungswirtschaft verstärken.
Fachbeirat „Wohnen im Alter“
In Hessen werden mehr seniorengerechte Wohnungen
benötigt. Der Aufbau und die Weiterentwicklung von
diesbezüglichen Unterstützungsstrukturen in den
Bereichen Wohnen/Betreuung und Wohnumfeld ist
Gegenstand der gemeinsamen Anstrengungen im
Fachbeirat beim Sozialministerium. Da die meisten
Senioren so lange wie möglich in ihren Wohnungen
bleiben möchten, ist die Wohnraumanpassung, also
die Schaffung von Barrierefreiheit in den eigenen vier
Wänden, ein erster wichtiger Schritt. Um den Betroffenen
Orientierung und Aufklärung vermitteln zu
können, fördert Hessen landesweit Wohnberatungsstellen.
Diese werden von der Hessischen Fachstelle für
Wohnberatung koordiniert. Das gemeinschaftliche
Wohnen ist dabei eine Wohnform, der große Zukunftsfähigkeit
bescheinigt wird. 25 derartige Projekte (die
mehr als 1.000 Menschen ein Zuhause bieten) existieren
derzeit in Hessen, weitere 24 sind in der Planung.
Rahmenbedingungen in Rheinland-Pfalz
Die Wohnungspolitik des Landes hat sich verstärkt auf
die Zusammenhänge von Wohnen und Stadtentwicklung,
dabei insbesondere die Stärkung der Innenstädte
und den Wandel der Anforderungen an das Wohnen
durch den demographischen Wandel, ausgerichtet.
Neues Landesentwicklungsprogramm
Das rheinland-pfälzische Kabinett hat am 8. November
2006 den Entwurf des Landesentwicklungsprogramms
(LEP IV) auf den Weg gebracht. Mit dem Entwurf werden
die veränderten Rahmenbedingungen wie die Folgen
des demographischen Wandels und die Globalisierung
mit ihren Auswirkungen und Vorgaben für die
langfristige Entwicklung des Landes umgesetzt.
Das Landesentwicklungsprogramm stellt den Orientierungsrahmen
der Landesregierung für die Entwicklung
des Landes Rheinland-Pfalz in den nächsten zehn
Jahren dar. In einzelnen Fragen wird der LEP IV für die
Planungsregionen, Kreise und Städte wie für private
Investoren und einzelne Bürgerinnen und Bürger aber
auch rechtlich bindende Vorgabe sein.
Der LEP IV-Entwurf folgt dem siedlungsstrukturellen
Leitprinzip der dezentralen Konzentration
• durch eine Neugestaltung des Zentrale-Orte-
Systems zur Konzentration der Siedlungsentwicklung,
der infrastrukturellen Angebote und der regionalen
Wirtschaftskraft,
• durch die Forderung nach interkommunalen und
regionalen Kooperationen und Funktionsteilungen,
• durch Einschränkung der Siedlungstätigkeit außerhalb
der Zentralen Orte,
• durch die Forderung, das städtebauliche Leitbild der
Innenentwicklung konsequent umzusetzen.
In dem auf bis 2015 begrenzten Analyse- und Prognosezeitraum
erkennen die Verbände VdW südwest
und der VdW Rheinland Westfalen, die gemeinsam für
die rheinland-pfälzische Wohnungswirtschaft eine
Stellungnahme abgaben, eine große Schwäche des LEP
IV-Entwurfs, da sich einschneidende Veränderungen
für die Raumordnung und Siedlungsentwicklung erst
nach 2015 einstellen werden. Neben dem richtigen
konzeptionellen Ansatz einer verstärkten Kooperation
wird daher als zweiter notwendiger Ansatz eine verstärkte
(auch räumliche) Konzentration vermisst.
22
23

Jahresbericht I Rahmenbedingungen
samt 6.550 Wohneinheiten gefördert. Die Nachfrage
nach Wohnraumfördermitteln für den Geschosswohnungsbau
sank 2006 allerdings auf ein historisches Tief.
Für 2007 waren für die soziale Wohnraumförderung
rund 57 Millionen Euro vorgesehen. Inzwischen stockte
das Land seine Zinsgarantieprogramme um weitere
26 Millionen Euro auf. Sowohl beim Erwerb von Wohneigentum
als auch bei den Modernisierungen gab es
eine so hohe Nachfrage, dass die vorgesehenen Mittel
bereits Ende Juni 2007 ausgeschöpft waren. Im Zuge
der Aufstockung der Mittel verschlechterte das Land
allerdings in Teilbereichen die Konditionen der Förderung.
Experimenteller Wohnungsbau
Im Bereich des Experimentellen Wohnungsbaus hat
das Land Trends zu neuen Wohnformen, etwa beim
Generationen übergreifenden Wohnen, aufgenommen.
Dazu setzte das Ministerium für Finanzen Akzente mit
der neuen Verwaltungsvorschrift „Wohnen in Ortsund
Stadtkernen“, die am 1. Februar 2007 in Kraft getreten
ist. Weitere Förderziele sind: die Stärkung der
innerörtlichen und innerstädtischen Strukturen, die
Erhöhung der Attraktivität dieser Gebiete für Wohnen
und Arbeiten, die Erhaltung bzw. Verbesserung der sozialen,
kulturellen, freizeitbezogenen und Versorgungsinfrastruktur,
die Beseitigung städtebaulicher und
struktureller Missstände, die Reaktivierung von Brachflächen.
Auch den Bereich des „Assisted Living“ (Leben mit
Unterstützung), in dem es darum geht, mit Hilfe moderner
Technik älteren Mitbürgern oder Menschen mit
Behinderungen ein Leben in den eigenen vier Wänden
zu ermöglichen, begleitet und fördert das Land weiter
aktiv.
Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung
(ReWoB)
Ende 2006 legte die LTH Landestreuhandstelle Rheinland-Pfalz
in Kooperation mit dem Bauforum
Rheinland-Pfalz, in dem auch der VdW südwest Mitglied
ist, die „Wohnungsmarktbeobachtung Rheinland-Pfalz
2006“ vor. Sie wurde dabei von der IRP
Immobiliengesellschaft Rheinland Pfalz mbH (vormals
Service Gesellschaft Rheinland-Pfalz mbH) unterstützt
und nutzte entsprechende Informationen und Auswertungsmöglichkeiten
des Standort-Informationssystems
ReWOB.
Ausbau des gemeinschaftlichen Wohnangebotes
Die Landesregierung hatte bereits im Februar 2006 das
Kooperationsforum „Gemeinschaftlich Wohnen in einer
Gesellschaft des längeren Lebens“ gegründet.
Darin arbeiten Wohnungswirtschaft, Banken, Städteplaner,
Wissenschaft, Sozialwesen, Wohnberatung und
die Ministerien für Inneres, Finanzen und Soziales des
Landes Rheinland-Pfalz gemeinsam an der Entwicklung
von neuen Wohnkonzepten.
Neben den bereits bestehenden Angeboten der ambulanten
und stationären Pflege sowie dem betreuten
Wohnen für ältere Menschen setzte das Forum zum
Jahreswechsel 2006/2007 den Schwerpunkt auf neue
Formen des gemeinschaftlichen Wohnens und gemeindenahe
Wohn- und Betreuungskonzepte. Die Dynamik
im Bereich neuer Wohnformen in Rheinland-Pfalz
schätzt das Kooperationsforum als sehr hoch ein. So
lautet das Ziel, bis 2011 in jedem Landkreis und in jeder
kreisfreien Stadt mindestens ein gemeinschaftliches
Wohnangebot zu verwirklichen.
Energieeinsparkampagne
Unter dem Motto „Rheinland-Pfalz – ein Land voller
Energie“ luden Ministerpräsident Kurt Beck und Margit
Conrad, Ministerium für Umwelt, Forsten und Verbraucherschutz,
zur 1. Energiekonferenz am 7. März
2007 in die Staatskanzlei nach Mainz ein. Die Landesregierung
setzt auf den weiteren Ausbau der
Partnerschaft mit dem Handwerk, auf die Erweiterung
der Netzwerke zwischen Wirtschaft, Energieunternehmen
und Hochschulen sowie auf die Vielfalt und
Wettbewerbsfähigkeit der erneuerbaren Energien. Die
größten Energieeinsparungs- und Effizienzpotenziale
stecken in den Gebäuden. In Rheinland-Pfalz ist der
Gebäudesektor mit 41 Prozent des Endenergieverbrauchs
der größte Energieverbraucher.
Das Bauform Rheinland-Pfalz beschloss daher im März
2007, seine Fachkompetenz im Sinne des erfolgreichen
Wissenstransfers von der Bautheorie in die Praxis ressortübergreifend
einzubringen.
Rauchwarnmelderpflicht auch im Bestand
Am 27. Juni 2007 hat der rheinland-pfälzische Landtag
dem SPD-Gesetzentwurf zum Einbau von Rauchwarnmeldern
in Wohnungen zugestimmt. Er verpflichtet
zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen in
Bauten, die vor 2004 errichtet wurden. Durch eine Änderung
der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO)
wird die Verpflichtung für Bestandswohnungen verbindlich
geregelt mit einer Übergangsfrist von fünf
Jahren nach Inkrafttreten der LBauO.
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Jahresbericht I Medienecho
Immobilien Zeitung 5.7.2007
Süddeutsche Zeitung 26.9.2006
Frankfurter Neue Presse 27.9.2006
Frankfurter Allgemeine 17.11.2006
Frankfurter Allgemeine 1.9.2006
Rhein-Main-Zeitung 25.4.2007
Handelsblatt 30.3.2007
Digitalmagazin.info 9.3.2007
Hanauer Anzeiger 16.1..2007
Hofgeismarer Allgemeine 27.9.2006
26
27

Jahresbericht I Medienecho
Hessische Allgemeine 21.9.2006
HR-Info / HR 4 10.1.2007
Property Magazine 3.8.2006
Rhein-Main-Zeitung 21.12.2006
Frankfurter Rundschau 10.11.2006
Frankfurter Allgemeine 29.6.2007
Frankfurter Neue Presse 22.5.2007
Digitalmagazin.info 12.4.2007
Frankfurter Rundschau 30.5.2007
Rhein-Main-Zeitung 27.12.2006
Immobilien Zeitung 31.5.2007
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Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes
Themenschwerpunkt: Anbieterstrukturen in Dienstleistungsbereichen für das Wohnen
Ein Themenschwerpunkt unserer interessenpolitischen Betätigung lag in den letzten Monaten bei den Angebotsstrukturen
von Dienstleistungsbereichen für das Wohnen. Wir haben dabei insbesondere das Ziel preisgünstiger und attraktiver Angebote
für die Bewohner der Quartiere unserer Mitgliedsunternehmen verfolgt. Dabei spielten auch verbraucherpolitische
Überlegungen eine wichtige Rolle. Auf einigen dieser Felder geht es schließlich um die Weiterentwicklung der Dienstleistungsangebote
der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
Preiserhöhungen bei der Multimediaversorgung
All diese Aspekte spielen bei den Multimediaangeboten, insbesondere über die Kabelnetze, zusammen. Durch die Rückkanalfähigkeit
moderner Netze sind für die Zukunft weitere Dienstleistungen denkbar.
Aus der Arbeit
des Verbandes
Die Kabelunternehmen der Netzebene 3 hatten Ende 2006 in einer Studie die Argumentation verfolgt, dass die Trennung
der Netzebenen 3 und 4 ein Entwicklungshemmnis in Deutschland sei. Durch die damit verbundenen Unsicherheiten der
Anbieter der Netzebene 3 würden Investitionen ausbleiben. Zudem würde diese Trennung den Vertrieb digitaler Angebote
behindern. Zum Jahreswechsel folgten dann in Hessen durch den Netzanbieter iesy erhebliche Preissteigerungen für die
Signallieferungen analoger Angebote, die in der Spitze in einigen Regionen über 40 Prozent erreichten. Diese Preiserhöhungen
reduzierten die Preisdifferenz zu den digitalen Angeboten. Damit bekamen die Preissteigerungen auch eine strategische
Komponente, da sie die „Schwelle“ zwischen analogen und digitalen Angeboten reduzierten.
Der VdW südwest ist für Mitglieder und die wohnungs- und immobilienwirtschaftlich interessierte Öffentlichkeit eine
Plattform für den Meinungs- und Erfahrungsaustausch und dient der Bildung von Netzwerken zwischen Wohnungs- und
Immobilienunternehmen sowie Dienstleistungsunternehmen rund um die Immobilie und das Wohnen. Der Verband ist zudem
ein Kompetenzzentrum für alle immobilienwirtschaftlichen Fragen.
Er stellt Informationen zur Verfügung, fördert den Informations- und Erfahrungsaustausch, unterstützt die Entwicklung
von innovativen Lösungsansätzen, betreibt eine intensive Interessenvertretung und Öffentlichkeitsarbeit und stellt für seine
Mitglieder eine umfangreiche Dienstleistungspalette zur Verfügung.
Der Jahresbericht kann deshalb nur einige Ereignisse und Aktivitäten herausgreifen, die in dem Berichtszeitraum dieses
Jahresberichts, von Mitte 2006 bis Mitte 2007, die Verbandsarbeit geprägt haben. Unsere Berichte auf den folgenden Seiten
sind damit nicht auf Vollständigkeit, sondern auf eine Darstellung der Vielfalt und der Themenschwerpunkte der Aktivitäten
ausgerichtet. Aktuelle Berichte sind auf der Homepage www.vdwsuedwest.de und auf dem gemeinsam mit dem VdW
Rheinland Westfalen bereitgestellten Portal www.wohnungswirtschaft-aktuell.de zu finden. Dort sind auch Informationen
zu unseren aktuellen und geplanten Aktivitäten abrufbar. Zudem sind die Ansprechpartner für die diversen Fachgebiete
aufgeführt.
Unser Verband hat zur Optimierung seines Dienstleistungsspektrums und zur Nutzung von Synergien bei der Interessenvertretung
in einer bundesweit einmaligen Kooperationsform wohnungs- und immobilienwirtschaftlicher Verbände im Jahr
2004 für ausgewählte Leistungsbereiche eine Bürogemeinschaft mit dem VdW Rheinland Westfalen, das so genannte Drei-
Länder-Büro, eingerichtet. Hierdurch werden viele Aktivitäten von beiden Verbänden gemeinsam realisiert. So ermöglicht
ein gemeinsames Angebot von Veranstaltungen unter den Teilnehmern und Referenten einen breiten Informations- und
Erfahrungsaustausch.
Unser Verband hat in den letzten Jahren seine Aktivitätspalette nicht zuletzt auch durch die Initiierung eigener Aktionen
und Projekte erweitert. Hierdurch wollen wir besonders innovative Handlungsansätze von Wohnungs- und Immobilienunternehmen
fördern, eine breitere Diskussionsgrundlage für neue Tendenzen zur Weiterentwicklung von Dienstleistungsangeboten
schaffen und schließlich durch die im Rahmen von Aktionen durchgeführten Projekte den Wohnungs- und
Immobilienunternehmen Ideen für potenzielle Aktivitäten auf Unternehmensebene vermitteln. In diese Aktionen sind häufig
diverse politische, ökonomische, gesellschaftliche und kulturelle Akteure eingebunden, wodurch sich die Möglicheiten
der Netzwerkbildungen und damit die Aktionsfelder für die Wohnungs- und Immobilienunternehmen erheblich erweitern.
Bestätigung der Verbandskritik durch Marktaufsicht
Unser Verband hat daraufhin in einem kurzfristig organisierten „Kabelkongress“, der im Januar 2007 in Frankfurt stattfand,
mit den dem Verband angeschlossenen Wohnungsunternehmen die weitere Vorgehensweise beraten. Problematisiert wurden
dabei die rechtlichen Grundlagen für die Preiserhöhungen sowie die Möglichkeiten der Gestaltung von Versorgungsalternativen.
Der Verband wurde beauftragt, Gespräche mit den Kabelanbietern zu führen.
Der VdW südwest hat in der Öffentlichkeit darüber hinaus die Angebotsstrukturen und dabei insbesondere die Marktmacht
der Anbieter der Netzebene 3 problematisiert. Dies fand starkes öffentliches Interesse und blieb auch bei der Marktaufsicht
nicht ungehört. In Regulierungsverfügungen hat die Bundesnetzagentur dabei strikte Auflagen gegen alle Anbieter der
Netzebene 3 verhängt, die Vorgaben für künftige Angebotsgestaltungen für die Nachfrager der Netzebene 4 machen. Durch
die Verfügungen wurden die Kritikpunkte unseres Verbandes faktisch bestätigt
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0 Jahresbericht I I Aus I Editorial der Arbeit des Verbandes
Auch bei den Gesprächen mit den Kabelanbietern konnten unmittelbare Fortschritte erzielt werden. So hat Unity Media, die
Muttergesellschaft von iesy, die Kostenerhöhungen näher begründet und zugesichert, dass zukünftige Preisentwicklungen
vorab kommuniziert werden sollen. Für Fremdsprachenprogramme konnten zudem für Verbandsmitglieder Preisnachlässe
erzielt werden.
Unser Verband nimmt damit die Position eines kritischen Begleiters der Anbieterstrukturen und deren Verhalten ein, gleichzeitig
streben wir einen offenen und konstruktiven Dialog mit den Anbietern an. Eine entsprechende Verständigung wurde
auch mit Kabel Deutschland, die in unserem Verbandsgebiet in Rheinland-Pfalz Anbieter auf der Netzebene 3 sind, erzielt.
Mit dieser Verständigung wurde ein Rechtsstreit, der von Kabel Deutschland vor dem Hamburger Landgericht eingeleitet
worden war, beendet.
Aktion WiN
Mit seiner Aktion WiN greift unser Verband die Tendenzen bei der Entwicklung der Gestaltung von Nachbarschaften auf.
Der Titel der Aktion steht für Wohnen in Nachbarschaften. Gleichzeitig wird damit zum Ausdruck gebracht, dass gute Nachbarschaftsverhältnisse
„geWiNnbringend“ für alle Bewohner eines Wohnquartieres sind.
Im Rahmen der Aktion werden auch Projekte durchgeführt. Der Auftakt erfolgte durch eine vom Verband organisierte Fußball-
Wohnungsmeisterschaft, bei der Mannschaften aus Wohnquartieren gegeneinander antraten. Bei der Mannschaftssportart
bestand die Herausforderung in dem Zusammenspiel zwischen den Nachbarn aus den Wohnquartieren. Die Idee der Wohnungsmeisterschaft
wurde dann auch von mehreren Wohnungsunternehmen aufgegriffen.
Unser Verband nimmt auch auf anderen Gebieten die Position des kritischen Begleiters der Entwicklung problematischer
Anbieterstrukturen ein. Als ein weiteres Themengebiet zeichnet sich zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses dieses Jahresberichts
der Markt der Anbieter von Aufzügen und dabei insbesondere der Wartung von Aufzügen ab (siehe auch unsere
Sonderseiten zur Medienberichterstattung in diesem Jahresbericht).
Aktionen
Die Aktivitäten des Verbandes durch eigene Aktionen wurden kontinuierlich ausgeweitet.
Aktion Stadt
Die „Aktion Stadt“ des Verbandes wurde bereits im Jahr 2005 gestartet. Im Rahmen dieser Aktion hat unser Verband Ziele
zur künftigen Stadtentwicklung formuliert und in der Öffentlichkeit zur Diskussion gestellt. Die Zielformulierung war überschrieben
mit der „Stadt der kurzen Wege“. Diese wurde in einer gemeinsamen Erklärung mit dem international renommierten
Städteplaner Albert Speer zur Diskussion gestellt.
Zudem haben wir in mehreren Fachveranstaltungen beispielhafte Projekte unter Beteiligung von Wohnungsunternehmen
in die Fachdiskussion gebracht. Die vorgestellten Projekte haben dabei jeweils unterschiedliche Aspekte und Beiträge zur
Realisierung der Stadtentwicklungsziele aufgegriffen. Ausgezeichnet wurde in diesem Zusammenhang das Quartier „Königstraße“
der Gemeinnützigen Baugesellschaft Kaiserslautern AG. Bei diesem Quartier werden gleichzeitig innovative Ansätze
des generationenübergreifenden Wohnens, der Haustechnik und der Gestaltung des Wohnumfeldes verfolgt. Die Maßnahmen
in diesem Quartier sind damit beispielhaft für andere Projekte zur „Zukunft des Wohnens“. Die möglichen Schlussfolgerungen
aus den Ansätzen dieses Projektes wurden bei einer Fachveranstaltung im September 2006 intensiv mit einem
breiten Fachpublikum diskutiert.
Aktion „Sicher Wohnen in Hessen“
Gemeinsam mit dem hessischen Innenminister Volker Bouffier startete unser Verband eine Aktion „Sicher Wohnen in
Hessen“. Für diese, im Bundesgebiet einmalige Aktion ist Ausgangspunkt, dass sich Bewohner von Wohnquartieren in den
Quartieren sicher und wohl fühlen wollen. In einem Wettbewerb werden dabei Maßnahmen ausgezeichnet, die sowohl investive
Aspekte als auch Erfahrungen aus dem Sozialmanagement aufgreifen. Mit dieser Aktion wollen der Verband und der
Innenminister auch Impulse für mehr Projekte zur Steigerung der Sicherheit in Wohnquartieren setzen.
Beim Start der Aktion WiN wurde mit einer Schreibwerkstatt für junge Menschen mit Migrationshintergrund zudem ein
weiteres Projekt initiiert, um „Sprachlosigkeit“ in interkulturellen Nachbarschaften abbauen zu helfen. Die junge Menschen
berichten über ihre Erfahrungen und die aus ihrer Sicht zentralen Ursachen für Sprachlosigkeit in Nachbarschaften.
Begleitet wird das Projekt von einem Beirat, in dem Literaten, die hessische Sozialministerin Silke Lautenschläger und die
Geschäftsführerin der Arbeitsgemeinschaft der hessischen Ausländerbeiräte, Ulrike Foraci, beteiligt sind. Als Schirmherrin
konnte Prof. Dr. Maria Böhmer, Integrationsbeauftragte der Bundesregierung und Staatsministerin im Bundeskanzleramt,
gewonnen werden.
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33

Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes
Veranstaltungen
Mit seinen Veranstaltungen greift unser Verband immer wieder zukunftsweisende Entwicklungen in der Wohnungswirtschaft
auf. Eine wichtige Rolle spielt zudem die Entwicklung der Rahmenbedingungen. Hierdurch haben Verbandsmitglieder die
Möglichkeit, durch aktuelle Informationen sich möglichst frühzeitig auf neue gesetzliche Rahmenbedingungen und auf die
Folgen von neueren Tendenzen der Rechtsprechung einzustellen. Zudem besteht im Rahmen von Veranstaltungen die
Möglichkeit, geeignete Maßnahmen der Praxis unter Kollegen und mit Experten zu diskutieren und Erfahrungen auszutauschen.
Verbandstag
Eine zentrale Rolle bei den Fachveranstaltungen nimmt jedes Jahr der Verbandstag ein, in dessen Rahmen nicht nur
Gremiensitzungen und die Mitgliederversammlung stattfinden, sondern in einem attraktiven Fachprogramm auch verschiedene
aktuelle Entwicklungen diskutiert werden. Im Rahmen einer Fachausstellung findet zudem ein intensiver Austausch
mit diversen Dienstleistungsunternehmen rund um die Immobilie und rund ums Wohnen statt.
Der Verbandstag vom 25. bis 27. September 2006 in Hofgeismar stand unter dem Motto „Dienstleistung im Wandel“.
Viele Themen wurden dabei kontrovers diskutiert. Zu den Referenten zählten dabei der hessische Innenminister Volker
Bouffier, sein Kollege aus dem Justizressort Jürgen Banzer sowie Direktor Franz-Georg Rips vom Deutschen Mieterbund.
Ein Themenschwerpunkt lag unter anderem bei den Möglichkeiten der Flexibilisierung der Angebote zum Wohnen. In einer
Podiumsrunde stellten mehrere Vertreter von Wohnungsunternehmen ihre Beispiele von Maßnahmen der Einbeziehung
von Mietern in Investitionsplanungen und deren Umsetzung vor. Dabei wurde deutlich, dass sich das klassische Vermieter/Mieter-Verhältnis
in einem grundlegenden Wandel befindet. Diskutiert wurde zudem die Entwicklung der Rahmenbedingungen.
Themenschwerpunkt war dabei die Entwicklung der Rechtsprechung zu Wohnraummodernisierungen und
die Einführung der Verpflichtung zur Erstellung und Vorlage von Energieausweisen im Wohnungsbestand.
Kommunikatives Wohnen
Einen Themenschwerpunkt der Verbandsarbeit bildet zudem die Entwicklung des „Kommunikativen Wohnens“. Hintergrund
sind zwei Aspekte der demographischen Entwicklung, deren Konsequenzen bereits seit Jahren zu beobachten sind, aber
künftig an Bedeutung noch wesentlich stärker gewinnen werden. So werden die Lebensstile und damit die Anforderungen
an das Wohnen vielfältiger. Gleichzeitig findet eine Veränderung der Lebensläufe statt. Sowohl durch die Erwerbsbiographien
als auch im privaten Bereich findet eine Zergliederung in Lebensabschnitte statt, die auch mit Wohnungswechseln
verbunden sind. In den nächsten Jahren wird diese Entwicklung sich noch wesentlich dominanter als bislang in einem deutlichen
Anstieg der Fluktuationsraten niederschlagen.
Die Anforderungen an das Marketing von Wohnungsunternehmen steigen dadurch erheblich an. Dabei geht es einerseits
um eine Aufwertung der „kommunikativen Angebote“ für die Mieter mit dem Ziel der Mieterbindung. Durch die
Differenzierung der Lebensstile steigen andererseits die Anforderungen in Richtung einer zielgruppenorientierten Angebotspolitik.
Unser Verband wird dieses Thema deshalb auch beim Verbandstag 2007 in den Mittelpunkt stellen. Im Vorfeld
wurde dieses Thema im Juni 2007 bereits in einem Seminar mit Experten diskutiert und innovative Beispiele aus dem gesamten
Bundesgebiet vorgestellt. Dabei wurde nicht zuletzt deutlich, dass sich aufgrund der Entwicklungen bei den
Kommunikationstechnologien sich interessante Gestaltungsmöglichkeiten bei den Dienstleistungsangeboten von Wohnungsunternehmen
ergeben, mit denen die aktuellen und künftigen Anforderungen erfolgreich aufgegriffen werden können.
und Immobilienunternehmen beschreiten zudem neue alternative Finanzierungswege und nutzen dabei Besonderheiten der
Branche, wie zum Beispiel die Stärke beim Cash Flow.
Die Diskussion verschiedener Gestaltungsalternativen wurde anhand von Praxisbeispielen aus der gesamten Bundesrepublik
mit Vertretern von in Größe und Unternehmensphilosophie völlig unterschiedlichen Unternehmen auf einer Veranstaltung
im Mai 2007 in Frankfurt diskutiert. Die Diskutanten waren sich einig, dass dieses Handlungsfeld von zentraler
Bedeutung für die weitere immobilienwirtschaftliche Entwicklung sein wird. In Klausurtagungen sollen diverse Beispiele
und die gesammelten Erfahrungen weiter ausgewertet werden.
Transparenz auf den Wohnungsmärkten
Insbesondere unter verbraucherpolitischen Gesichtspunkten wird immer wieder eine verstärkte Transparenz auf den
Wohnungsmärkten angemahnt. Die Anforderungen werden dabei immer vielfältiger. Diese richten sich an Konditionen,
Ausstattungsmerkmale, Bewertung von Lagekriterien und verstärkt auch an energetische Qualität und andere technische
Merkmale von Wohnungen und Gebäuden.
Im Rahmen einer Veranstaltung, die im Mai 2007 in Kooperation mit der Frankfurter Sparkasse durchgeführt wurde, wurden
diese Entwicklungen thematisiert. Mehrere Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft haben dabei deutlich gemacht,
dass sie nicht zuletzt zur Investitionssteuerung ihre Instrumente zur Marktbeobachtung ausgeweitet und verfeinert haben.
Auch werden vermehrt individuelle Wünsche von Mietern aufgegriffen.
Die Vorgaben zu Instrumenten der Markttransparenz stießen hingegen nicht auf allgemeine Zustimmung, da diese die Märkte
teilweise nicht richtig abbilden und Handlungsspielräume einengen und schließlich mit Kosten verbunden sind.
Energetische Innovationen
Schon seit Jahren steigen die Mietnebenkosten deutlich stärker als die Nettokaltmieten. Kostentreibend wirken dabei insbesondere
die Energiekosten. Gleichzeitig werden die Energieverbräuche der privaten Haushalte vor dem Hintergrund eines
von vielen Experten konstatierten Klimawandels thematisiert. Vor allem die Politik auf europäischer und nationaler
Ebene fordert deshalb stärkere Energieeinsparungen. Die Wohnungswirtschaft hat schon seit Jahren ihren Investitionsschwerpunkt
bei Instandsetzungs- und Modernisierungsinvestitionen gesetzt. Heute gibt es faktisch keine Modernisierungsinvestition
ohne energetische Komponente. Zudem werden in der Wohnungswirtschaft in Pilotprojekten zahlreiche
Innovationen realisiert. Dabei spielen auch erneuerbare Energien eine wichtige Rolle.
Die Orientierung im „Innovationsdschungel“ wird für die Wohnungswirtschaft immer schwieriger. Dabei stellen sich vor allem
Fragen nach der Zuverlässigkeit von Innovationen, den gesammelten Erfahrungen und nach der ökonomischen
Tragfähigkeit. Deshalb hat der VdW südwest die Initiative ergriffen, um im Rahmen eines zweitägigen Kongresses die
Fragen rund um die innovative Energienutzung aufzugreifen und Handlungswege aufzuzeigen. An diesem Kongress mit
dem Titel WIE (Wohnen – Innovation – Energie) werden auch andere immobilienwirtschaftliche Verbände und diverse Unternehmen
als Kooperationspartner beteiligt sein. Der Kongress wird erstmals im November 2007 in Darmstadt stattfinden.
Energieausweis
Die Diskussion um den Energieausweis hatte mit der Vorlage des Referentenentwurfs der Energieeinsparverordnung (EnEV)
2007 ihren vorläufigen Abschluss gefunden. Anlass für uns, die Mitglieder über den aktuellen Stand der Verordnung zu in-
Unternehmensstrategie und Finanzierung
Der Zugang zu Finanzierungsquellen ist für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft aufgrund der hohen Kapitalintensität
für die betriebswirtschaftliche Entwicklung eine wichtige Grundvoraussetzung. Zwischen der Wahl der Finanzierungsstrategie
und den Gestaltungsmöglichkeiten der Unternehmensstrategie, dabei insbesondere der Gestaltung der Geschäftsfelder,
besteht zudem ein enger Zusammenhang. Ausländische Investoren haben auf den deutschen Finanzierungsmärkten
neue Signale gesetzt, die auch neue Finanzierungswege für deutsche Unternehmen aufzeigen. Immer mehr Wohnungs-
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Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes
formieren. In zwei Veranstaltungen, am 16. Januar 2007 in Bochum und am 24. Januar 2007 in Frankfurt, wurden die
Ausweisvarianten erläutert und Empfehlungen für den Umgang mit dem Thema insgesamt gegeben.
Wie der Verbrauchsausweis durch Abrechnungsunternehmen und Energieversorger im Detail aussehen kann, haben
Vertreter von Ableseunternehmen und von Energieversorgern vorgestellt. Während der Verbrauchsausweis durch Abrechnungsunternehmen
vergleichsweise einfach aus vorhandenen Datenbeständen zu ermitteln ist, wirft dies bei regionalen
Energieversorgern größere Schwierigkeiten auf. Problematisch in beiden Fällen ist die Frage, wie die Empfehlungen zur
Verbesserung der Effizienz (Modernisierungsempfehlungen) gestaltet werden können, ohne dass Besichtigungen durch den
jeweiligen Dienstleister erforderlich werden.
Im Zusammenhang mit der Einführung von Energieausweisen bei Verkauf oder Vermietung von Bestandsgebäuden wird immer
wieder darauf hingewiesen, dass eine preiswerte, einfache und verlässliche Methode eingeführt werden sollte. Dass die
meisten Eigentümer zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis wählen können, ist eine wirtschaftlich vernünftige
Lösung.
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz – Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft
Am 15. Mai 2007 fand in Bonn eine gemeinsame Tagung des VdW Rheinland Westfalen, des VdW südwest und des
Arbeitgeberverbandes der Deutschen Immobilienwirtschaft statt. Es ging um das Thema „Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
(AGG) - Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft“.
Dabei wurden die Auswirkungen des Gesetzes auf den Abschluss, die Durchführung und die Beendigung von Arbeitsverträgen
dargestellt sowie die Konsequenzen des AGG für den Bereich der Vermietung, insbesondere für die Wohnraummiete,
näher erläutert. Die Tagung machte deutlich, dass sich die Wohnungsunternehmen zum einen als Arbeitgeber und
zum anderen als Vermieter den durch die Einführung des AGG gestiegenen Dokumentationserfordernissen stellen müssen,
um möglichen Risiken vorzubeugen.
Aktuelles Steuerrecht
Im November 2006 und Mai 2007 fanden zwei Tagungen „Aktuelles Steuerrecht“ im Rahmen der gemeinsamen Veranstaltungsreihe
des VdW Rheinland Westfalen und des VdW südwest statt. Außerdem wurde im März 2007 durch eine gemeinsame
Veranstaltung – unter Mitwirkung eines Vertreters des Finanzministeriums Nordrhein-Westfalen - über die steuerlichen
Auswirkungen des § 35 a EStG (Haushaltsnahe Dienstleistungen), insbesondere bei Mietnebenkosten, informiert. Themen der
Tagung im November 2006 waren im Wesentlichen beschlossene und zukünftige Steuergesetzänderungen (u. a. die
Umsatzsteuersatzerhöhung zum 1. Januar 2007 auf 19 Prozent). Im Mai 2007 standen die geplante Unternehmensteuerreform
2008 und die gesetzliche Überlegung einer Abgeltungsteuer für EK 02-Bestände im Vordergrund. Weitere Themen waren
unter anderem die Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland, die Integration der Wohnimmobilie
in die staatlich geförderte private Altersvorsorge (Wohn-Riester), die Reform der Grundsteuer und der Beschluss des
Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftsteuer im Hinblick auf die Bedeutung für die Grunderwerbsteuer.
Aktuelles Genossenschaftsrecht
Im März 2007 fand die erste von zwei Tagungen in diesem Jahr zum „Aktuellen Genossenschaftsrecht“ in Bochum statt.
Thema waren die neuen Mustersatzungen und Mustergeschäftsordnungen für Wohnungsgenossenschaften, die anhand einer
Synopse der alten und der neuen Regelungen im Detail vorgestellt wurden. Weiterhin wurden die Teilnehmer über
Formulierungsvorschläge für bestimmte Satzungsregelungen, die zwar nicht in die Mustersatzung übernommen wurden,
aber nach der neuen Gesetzeslage zulässig sind, informiert: die Zulassung investierender Mitglieder, die Einführung eines
Mindestkapitals und die Einführung zusätzlicher Geldleistungspflichten.
Marktplatz Wohnungsgenossenschaften
Am 7. Dezember 2006 fand die erste Veranstaltung in der neuen Reihe „Marktplatz Wohnungsgenossenschaften“ des VdW
Rheinland Westfalen und des VdW südwest statt. Thema der Veranstaltung war „Kooperationen und Netzwerke“. Deutlich
wurde, dass Kooperationen ein wichtiges Instrument sind, um unter Wahrung der Selbstständigkeit der Genossenschaft
den Mitgliedern ein Mehr an Service zu bieten, Kosten zu reduzieren und Kompetenzen hinzuzugewinnen. Eine Mitarbeiterin
des IfG Institut für Genossenschaftswesen Münster präsentierte Ergebnisse aus dem gerade abgeschlossenen Forschungsprojekt
„Kooperationspotenziale von Wohnungsgenossenschaften“. An der Untersuchung hatten sich 175 Wohnungsgenossenschaften
aus den beiden Verbänden beteiligt. Zum Thema „Rechtliche Aspekte von Kooperationen“ wurden
Gestaltungsmöglichkeiten von der GbR über die GmbH bis zur Personengesellschaft aufgezeigt. Aus der Praxis wurden drei
Beispiele zu unterschiedlichen Themenschwerpunkten vorgestellt.
Gesundes Wohnen
Mit den Risiken von Schadstoffbelastungen in Innenräumen befassten sich die Teilnehmer der Veranstaltung „Gesundes
Wohnen - Schadstoffe im Innenraum“ am 28. Februar 2007 in Darmstadt. Anstehende Modernisierungen sollten auch dazu
genutzt werden, die Gebäude innen und außen auf Baumaterialien hin zu untersuchen, die schadstoffbelastet sein können,
um diese Belastungen nachhaltig zu vermindern. Zu den bekanntesten Schadstoffen zählen Schimmelpilze und Asbest.
Schwerwiegender – weil nicht sichtbar und häufig geruchlos - sind Gefährdungen durch Ausgasungen aus Baustoffen und
Bauhilfsstoffen. Die können als Formaldehyd in Möbeln und anderen Holzwerkstoffen stecken oder als PCB (Polychlorierte
Biphenyle) in Fugendichtmassen, Anstrich- und Klebstoffen oder als PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe)
in Bodenbelägen und Teerprodukten auftauchen. In Arbeitsgruppen beschäftigten sich die Teilnehmer mit den Gefährdungspotenzialen
einzelner Bauelemente. Das Ergebnis der Gruppenarbeit: Es gibt immer Alternativen zu schadstoffbelasteten
Materialien. In vielen Fällen sind die unbelasteten Baustoffe nicht einmal teurer. Aber auch gering belastete
Materialien können durchaus in verträglichem Umfang eingesetzt werden.
Rauchwarnmelder
In zwei Veranstaltungen haben der VdW südwest und der VdW Rheinland Westfalen sich des Themas „Rauchwarnmelder“ angenommen.
Am 19. April 2007 luden die Verbände nach Wiesbaden ein, eine zweite Veranstaltung fand eine Woche später
am 26. April 2007 in Bochum statt. Die Landesfeuerwehrverbände informierten über die bestehenden Gefahren in Wohngebäuden.
Fast immer sind Rauchverletzungen schlimmer als Brandwunden. Auch die Geschwindigkeit, mit der Brände entstehen
und sich Rauch ausbreitet, wurde in kurzen Filmeinspielungen deutlich. In den Vorträgen wurde die unterschiedliche,
baurechtliche Situation in den Bundesländern beleuchtet und über die Funktionsweise der Geräte, über die DIN-Normen für
Geräte (DIN 14604) sowie über die Anbringung in den Wohnungen (DIN 14676) informiert. Rechtliche Probleme kann es bei
der Abrechnung der mit dem Einbau, der Wartung und der Instandhaltung von Rauchwarnmeldern zusammenhängenden
Kosten geben. Die unterschiedlichen Möglichkeiten hatten die Verbände bereits in Rundschreiben bekannt gegeben.
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Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes
Beratung und Unterstützung von Mitgliedsunternehmen
Der Verband ist zentrale Anlaufstelle für die Mitgliedsunternehmen in allen wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen
Fragen. Diese Funktion wird auch über mehrere Dienstleistungsbereiche abgebildet, die im Folgenden mit ihren Schwerpunkten
dargestellt werden.
Wirtschaftsprüfung
Prüfungsdienstleistungen
Der Verband erbringt gemäß Satzung vielfältige Dienstleistungen für seine Mitglieder. Ein zentrales Dienstleistungsangebot
besteht aufgrund gesetzlicher Vorgaben in der Pflichtprüfung der Genossenschaften (§ 53 GenG), die aus unserem Selbstverständnis
heraus als eine Betreuungsprüfung verstanden wird. Auf vertraglicher Basis erbringt er darüber hinaus Dienstleistungen
der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung (§ 316 HGB) auch für Mitgliedsunternehmen in der Rechtsform der
Kapitalgesellschaft, die bis zum Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Pflichtmitglieder waren. In der Verbandsgruppe
werden darüber hinaus auch Jahresabschlussprüfungen für andere Kapitalgesellschaften angeboten.
Bei den Wohnungsunternehmen, deren Geschäftsanteile überwiegend von der öffentlichen Hand gehalten werden, ist die
Jahresabschlussprüfung um die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz
(HGrG) zu erweitern. Für Eigenbetriebe oder andere Einrichtungen gilt, dass die Prüfung nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz
Teil der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung ist. Hierbei gelten erstmals für Prüfungen zum 31.Dezember 2006
geänderte Regelungen. Die Regelungen straffen einerseits den Fragenkatalog, andererseits sind neue Fragen zu beantworten
(insbesondere zur Korruptionsprävention, Innenrevision, Vergütung der Geschäftsführung). Die Umsetzung von gesetzlichen
Vorgaben - z. B. des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG), des Gesetzes
zur Transparenz und Publizität im Unternehmensbereich (TransPuG) sowie unter anderem des Bilanzrechtsreformgesetzes
- verlangt für Genossenschaften und für Kapitalgesellschaften insbesondere eine Beurteilung der Berichterstattung durch
die Geschäftsführung über die Lage und die Risiken der zukünftigen Entwicklung. Die Prüfungen tragen dazu bei, mögliche
Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen, um durch rechtzeitige Gegenmaßnahmen Schaden abzuwenden.
Bei Genossenschaften und Kapitalgesellschaften, die erlaubnispflichtige Geschäfte nach § 34 c Gewerbeordnung betreiben,
wird nach § 16 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geprüft.
Genossenschaftsrechtsnovelle 2006
Die zum 18. August 2006 in Kraft getretene Genossenschaftsrechtsnovelle hat dazu geführt, dass erstmals zum 31.
Dezember 2006 bei kleineren Genossenschaften eine Veränderung von Prüfungsinhalten und dem damit verbundenen
Prüfungsumfang vorgenommen werden kann. Prüfungsgegenstand muss zwar weiterhin die Feststellung der wirtschaftlichen
Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, jedoch nicht mehr die formale Prüfung von Jahresabschluss,
Buchführung und Lagebericht sein. Wir bieten unseren Mitgliedern Unterstützung, in welcher Form sie die
Prüfung vornehmen lassen wollen und bieten die Prüfung von Jahresabschluss weiterhin als Dienstleistung an. Viele kleine
Genossenschaften haben sich für die Fortführung der bisherigen Prüfungsinhalte ausgesprochen, nicht zuletzt aus
Gründen der Kommunikation mit Kreditinstituten, aber auch aus Haftungsgesichtspunkten von Vorstand und Aufsichtsrat.
Prüfungsaußendienst
An die aufgrund rechtlicher und betriebswirtschaftlicher Veränderungen gestiegenen Anforderungen an die Mitarbeiter erfolgt
mit internen und externen Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen eine kontinuierliche Anpassung. Eine Prüfungs-
und Berichterstellungs-Software, die den risikoorientierten Prüfungsansatz integriert und mit vollständiger Dokumentation
berücksichtigt, wird bei allen Mitgliedsunternehmen und Mandanten eingesetzt.
Peer Review
Nach dem Wirtschaftsprüferordnungs-Änderungsgesetz sind Wirtschaftsprüfer in eigener Praxis bzw. Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
verpflichtet, sich im Abstand von drei Jahren einer externen Qualitätskontrolle (peer review) zu unterziehen.
Gleiches gilt analog für genossenschaftliche Prüfungsverbände wie den VdW südwest. Die erste externe Qualitätskontrolle
wurde im Februar 2005 erfolgreich abgeschlossen. Neben dem externen Peer Review besteht eine jährliche interne
Qualitätsnachschau, die im März 2007 erfolgreich abgeschlossen werden konnte. Der externe Peer Review und die interne
Qualitätsnachschau durch den GdW haben gezeigt, dass der Prüfungsbereich des Verbandes gut aufgestellt ist. Neben
dem externen und internen Peer Review tragen die interne Qualitätssicherung durch Berichtskritik und Qualitätskontrolle
dazu bei, dass qualitative Schwachstellen frühzeitig erkannt werden.
Steuerberatung
Der Gesetzgeber hat zahlreiche Änderungen der Steuergesetze beschlossen. Auch im Jahr 2007 wird mit wesentlichen Änderungen,
insbesondere im Rahmen der geplanten Unternehmensteuerreform 2008, gerechnet. Die Steuerabteilung des Verbandes
hat in Form von Sonderrundschreiben über diese aktuellen Gesetzesänderungen zeitnah informiert. Über die laufenden
handelsrechtlichen und steuerlichen Änderungen informieren die Steuer- und Prüfungsabteilung zusätzlich in monatlichen
Rundschreiben, die per E-Mail an interessierte Mitgliedsunternehmen versendet werden. Die Steuerabteilung des Verbandes
bereitet die für die Praxis relevanten Informationen entsprechend auf und gibt diese im Rahmen ihrer Beratungsleistung zeitnah
weiter. Dabei bietet die Steuerabteilung eine kompetente Beratung an, die insbesondere folgende Leistungen umfasst:
Erstellung von Gutachten und Stellungnahmen zu steuerlichen Einzelsachverhalten, Erstellung von Steuerbilanzen und
Steuererklärungen, Betreuung bei steuerlichen Außenprüfungen, Einlegung von außergerichtlichen Rechtsmitteln und
Prozessführung bei Finanzgerichten, Übernahme von Finanzbuchhaltungen und Erstellung von Jahresabschlüssen, Durchsicht
von Vertragsentwürfen auf steuerliche Risiken, Beratung in lohnsteuerlichen Fragen, Stellungnahmen zu Umstrukturierungsmaßnahmen.
Betriebswirtschaftliche Beratung
Angesichts der Komplexität des wohnungswirtschaftlichen und wohnungspolitischen Geschehens, insbesondere auch im
Hinblick auf die sich ständig ändernden Bestimmungen in Recht und Verwaltung, ist der Verband als beratender Partner
gefordert. Dies geschieht im Bereich der betriebswirtschaftlichen Beratung unter anderem in den Bereichen: Organisation,
Interne Revision, Portfoliomanagement, Rating, Rinanzierungsberatung, Managementüberwachtungssysteme, Personalplanung,
Unterstützung von Geschäftsführung und Aufsichtsräten in Sonderfragen, z. B. bei Gehaltsüberprüfungen,
Altersteilzeit, Erstellung von Wirtschaftsplänen, IAS/IFRS.
Diese Leistungen werden in enger Kooperation mit den Tochtergesellschaften des Verbandes zur Verfügung gestellt. Für
Mitgliedsunternehmen wird zudem in Zusammenarbeit mit anderen Verbänden ein Betriebsvergleich angeboten. Die Teilnehmerzahlen
an dem Betriebsvergleich nehmen dabei kontinuierlich zu. Einige Ergebnisse des Betriebsvergleichs 2005 sind
beispielhaft im Kapitel „Statistik des Wohnens“ in diesem Jahresbericht zu finden.
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Jahresbericht I Aus der Arbeit des Verbandes
Rechtsberatung
Auch im zurückliegenden Jahr haben viele Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH), insbesondere zum Mietrecht und
zum Betriebskostenrecht, die individuelle Beratung der Mitgliedsunternehmen in Rechtsfragen geprägt. Der Verband hat telefonisch
und schriftlich Auskunft zu den Fragestellungen der Unternehmen erteilt. In einigen Fällen wurden auch umfangreiche
Gutachten erarbeitet. Die Schwerpunkte der Rechtsberatung lagen in den Bereichen Miet- und Wohnungseigentumsrecht
sowie Genossenschafts- und Gesellschaftsrecht. Darüber hinaus wurde die Rechtsberatung auch auf den Gebieten
des IT-Rechts und des privaten Baurechts sowie in Fragen des allgemeinen Zivilvertragsrechts in Anspruch genommen. Einen
besonderen Schwerpunkt bildeten dabei Fragestellungen bei den Signallieferungs- und Gaspreisentgelten.
Modernisierung und Schönheitsreparaturen
Die Rechtsberatung im Bereich Schönheitsreparaturen wurde in erster Linie durch das Urteil des Bundesgerichtshofes vom
28. März 2007 geprägt. Die Rechtsberatung entwickelte hierzu optionale und praxisorientierte Handlungsvorschläge für die
Mitgliedsunternehmen. Zudem stellte die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Ankündigung und die Durchführung
von Modernisierungsmaßnahmen sowie die sich daran anschließenden Mieterhöhungen. Die dabei aufgestellten Grundsätze
erwiesen sich oftmals als praxisfern und sind in einzelnen Fällen kaum umsetzbar. Die Rechtsberatung wurde deshalb
vielfach mit der Prüfung von Entwürfen zu Modernisierungsankündigungen und -mieterhöhungen betraut.
Betriebskosten
Im Berichtszeitraum hat der Bundesgerichtshof eine ungewöhnliche Vielzahl an bedeutsamen Entscheidungen im Betriebskostenrecht
getroffen, die erhebliche Auswirkungen auf das alltägliche Vermietungsgeschäft haben und demgemäß verstärkt
in die Rechtsberatungspraxis eingeflossen sind.
Zulässiger Mietgebrauch
Zunehmend wurde die Rechtsberatung mit Anfragen konfrontiert, die den Rahmen des zulässigen Gebrauchs der Mietwohnung
betrafen. Anhand der Vielzahl der Fragen ließ sich feststellen, dass die Mieter immer häufiger eigene Rechte behaupten,
die sich nach Prüfung durch die Rechtsberatung als nicht gegeben herausstellten. Die Rechtsprechung äußerte
sich dabei gerade zu der Zulässigkeit von Parabolantennen in sehr vielfältiger Weise.
Die Rechtsberatung wurde durch die Wohnungsunternehmen auch vermehrt mit Nachbarstreitigkeiten betraut. In diesen
Fällen werden die Wohnungsunternehmen häufig in die Vermittlerrolle gedrängt.
Wohnungseigentumsrecht
Über die allgemeine WEG-rechtliche Beratung hinaus bestand besonderer Beratungsbedarf hinsichtlich der Abgrenzung
von Gegenständen des Sondereigentums und solchen des Gemeinschaftseigentums.
Gesellschaftsrecht
Die gesellschaftsrechtliche Beratungspraxis war durch zwei Urteile des Bundesgerichtshofs geprägt, in denen er sich mit
der Wirksamkeit von Beratungsverträgen befasste, die zwischen einer Aktiengesellschaft und Unternehmen geschlossen
wurden, an denen ein Aufsichtsratsmitglied der Aktiengesellschaft beteiligt ist.
Genossenschaftsrecht
Die Rechtsberatung im Bereich Genossenschaftsrecht war geprägt durch die Novellierung des Genossenschaftsgesetzes
(GenG). Eine Vielzahl der Anfragen bezog sich auf die zukünftige Ausgestaltung der Genossenschaftssatzungen und der Geschäftsordnungen.
Allgemeines Zivilvertragsrecht
Einen Schwerpunkt in der Rechtsberatung bildete auch das allgemeine Zivilvertragsrecht. Insbesondere wurden Verträge unterschiedlichster
Art zur umfassenden Überprüfung vorgelegt. Neben Wohnraum- und Gewerbemietverträgen waren dies
insbesondere auch Dauerlieferungsverträge mit langen Laufzeiten in den Bereichen Kabelfernsehen und zusätzliche Multimediadienste
sowie Energieversorgungsverträge mit Gas- und Stromversorgungsunternehmen.
Technische Beratung
Dauerthema im gesamten Berichtszeitraum war das Thema Energieausweis. Zu jedem Zeitpunkt hat es informelle Nachfragen
zum Stand des Verordnungsverfahrens, zu Inhalten und zu möglichen Auswirkungen der Bestimmungen der Energieeinsparverordnung
gegeben. Anfragen zu Verkehrssicherungspflichten waren rückläufig, da viele Unternehmen aufgrund
der Beratungen in den Gremien und der Veröffentlichungen der Verbände die Organisation der Verkehrssicherungs- oder
Überwachungspflichten im eigenen Unternehmen aufgebaut haben. Bei der Planung von Neubauten und Modernisierungen
konnte der Verband in zahlreichen Fällen durch Mitwirkung und Auslegung der Normenwerke bei der Lösung anstehender
Probleme helfen. Dies betraf Probleme bei Flächenermittlungen nach der Wohnflächenverordnung, Brandschutzauflagen in
Aufzügen, Definitionsfragen zu begriffen wie „Wohnung“, „Wohnraum“ oder „weiße Wanne“. Bei der Vorbereitung und
Durchführung von Projekten konnten wir im zurückliegenden Jahr durch Mitwirkung bei der Auswahl von Projektbeteiligten,
bei Fragen zu Architekten- und Ingenieurverträgen und bei der Abrechnung dieser Leistungen unterstützen. Fragen zum
Gebäudemanagement hat es ebenfalls mehrfach gegeben. Im Vordergrund standen hier in der Regel Fragen zu Nebenkostenabrechnungen,
gefolgt von Schadstoffen in Wohnungen, in erster Linie Schimmelbefall, vereinzelt das Phänomen
„Fogging“ und andere Schadstoffe in Innenräumen. Hier waren wir behilflich bei der Suche nach geeigneten Sachverständigen
und haben teilweise das Gutachterverfahren begleitet.
Aus- Fort- und Weiterbildung
Im Berichtszeitraum hat der VdW südwest auf der Grundlage eines Geschäftsbesorgungsvertrages weiterhin eng mit der
Südwestdeutschen Fachakademie der Immobilienwirtschaft kooperiert und zahlreiche Seminare und Lehrgänge angeboten:
• Der dreisemestrige Lehrgang „Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK)“ wird – in jedem Semester beginnt ein Lehrgang –
aktuell von 82 Teilnehmerinnen und Teilnehmern besucht.
• Im November 2006 und im April 2007 startete jeweils ein Lehrgang „Immobilien-Ökonom/in (GdW)“ mit 18 bzw. 13 Teilnehmerinnen
und Teilnehmern.
• In der FM-Sparte begann im September und Oktober 2006 ein Lehrgang zum „Facility Management Agent (IHK)“ als
Inhouse-Schulung mit 14 bzw. zehn Teilnehmerinnen und Teilnehmern.
• Den Lehrgang „Immobilien Consultant“ nahmen 25 Teilnehmerinnen und Teilnehmer im September 2006 sowie 15 Teilnehmerinnen
und Teilnehmer im April 2007 auf.
• Im April 2007 startete der Studiengang zum /zur „Sachverständigen Immobilienbewertung“ mit zehn Teilnehmerinnen
und Teilnehmern.
In Kooperation mit dem IFQ Institut zur Förderung der Qualität von Immobilien e. V. fand vom 20. bis 24. November 2006
ein einwöchiger Lehrgang zum/zur „Sachverständigen Gebäudepass“ mit neun Teilnehmerinnen und Teilnehmern statt.
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Jahresbericht I Kommunikatives Wohnen
Kommunizieren – Leben – Gestalten
Ausdifferenzierte Lebensstile und veränderte Lebensläufe führen zu neuen inhaltlichen Anforderungen an die Kommunikation der
Wohnungsunternehmen mit aktuellen und potenziellen Bewohnern. Gleichzeitig ermöglichen die Kommunikationstechniken neue
Gestaltungsmöglichkeiten.
Schließlich steigt auch im Bereich des Wohnens die Notwendigkeit der Verbesserung der nachbarschaftlichen Kommunikationsfähigkeit.
Das „Kommunikative Wohnen“ ist damit eine zentrale aktuelle und künftige Herausforderung.
Kommunikatives Wohnen I
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Jahresbericht I Kommunikatives Wohnen
Wohnen in Nachbarschaften
WiN steht für „Wohnen in Nachbarschaften“. Funktionierende Nachbarschaften setzten dabei die Kommunikationsfähigkeit unter Bewohnern
voraus. Die Entwicklung von Nachbarschaftsstreitigkeiten und die bei Wohnungsunternehmen eingehenden Beschwerden über
Nachbarn sind häufig auf eine reduzierte Kommunikationsfähigkeit zurückzuführen. Gute Nachbarschaften sind „geWiNnbringend“ für
alle. Mit der „Aktion WiN“ greift der VdW südwest die von zahlreichen Wohnungsunternehmen entwickelten Projekte auf und strebt die
Entwicklung neuer zusätzlicher Impulse für positive Nachbarschaftsentwicklungen an.
Im Rahmen dieser Aktion initiiert der VdW südwest Projekte, die vor allem neue Wege zur Verbesserung der Kommunikationsfähigkeit unter
Nachbarn aufzeigen sollen. Dabei spielen auch interkulturelle Nachbarschaften eine zentrale Rolle. In seinem Projekt I-WiN hat der VdW
südwest deshalb junge Erwachsene aus der ganzen Bundesrepublik eingeladen, um in einer Schreibwerkstatt ihre Erlebnisse und Erfahrungen
aus interkulturellen Nachbarschaften zu schildern. Im Juni 2007 trafen sich rund 20 Teilnehmer zu einer Wochenendklausur in
Frankfurt. Die jungen Menschen mit Sozialisationserfahrungen in unterschiedlichen Kulturen wirken durch ihre Berichte wie „Reiseleiter“ in
interkulturellen Nachbarschaften.
Kommunikatives Wohnen II
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Jahresbericht I Kommunikatives Wohnen
Marketing in der
Wohnungswirtschaft
Lange Verweildauern von Bewohnern in einer Wohnung werden aufgrund des demographischen Wandels immer mehr die Ausnahme,
dadurch steigt die Fluktuation in den Wohnquartieren. Der effizienten Suche nach geeigneten Nachmietern wird deshalb eine wachsende
Bedeutung zukommen.
Wie aber erreiche ich am besten meine Zielgruppen Der VdW südwest geht dieser Frage nach und hat seinen Mitgliedern mit dem
Seminar „Kommunikatives Wohnen – Herausforderungen und Antworten der Wohnungswirtschaft“ im Juni 2007 Lösungsansätze
vorgestellt. Fest steht, dass „klassische“ Werbung, verbunden mit Immobilienanzeigen in Tageszeitungen, nicht mehr ausreichend ist.
Stattdessen nimmt die Bedeutung des zielgruppenorientierten Marketings sowie des Images zu.
Kommunikatives Wohnen III
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Jahresbericht I Kommunikatives Wohnen
Kommunikation und Information
Die Nutzung von Multimedia-Angeboten hat in den letzten Jahren eine deutliche Dynamisierung erfahren. Multimedia-Angebote werden
dabei von allen Bevölkerungskreisen und auch generationsübergreifend genutzt. Der preisgünstige Zugang zu neuen Angeboten in den
Wohnungen wird deshalb wichtiger. Durch die Rückkanalfähigkeit einiger Angebote ergeben sich aber auch neue Möglichkeiten der Entwicklung
von Dienstleistungsangeboten rund ums Wohnen. Auf diesem Gebiet wird damit die künftige Entwicklung von wohnungswirtschaftlichen
Angeboten wesentlich geprägt werden.
Der VdW südwest hat sich daher intensiv mit den Anbieterstrukturen befasst und – vor dem Hintergrund einer zu Beginn 2007 erfolgten
kräftigen Preiserhöhung für Signallieferungen über Kabel – die Marktmacht und die Vorgehensweise bei der Preiserhöhung öffentlich kritisiert.
Gleichzeitig strebt der Verband einen offenen und konstruktiven Dialog mit Kabelanbietern der verschiedenen Netzebenen zur Weiterentwicklung
der inhaltlichen Angebote an. Ziel ist dabei unter anderem der Abbau der so genannten „Schüsselwälder“, wie sie in vielen
Wohnquartieren noch zu finden sind.
Kommunikatives Wohnen IV
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Jahresbericht I Gremien des Verbandes
Intensiv setzte sich der Verbandsrat auch mit der Entwicklung der Mietnebenkosten und deren Ursachen auseinander.
Kritisch wurden dabei insbesondere die Anbieterstrukturen und deren Auswirkungen auf die Preise betrachtet. Der
Verbandsrat hat deshalb den Vorstand in seiner Vorgehensweise gegen Preiserhöhungen bei den Signallieferungen der
Kabelnetzebene 3 unterstützt. Die Auseinandersetzung des Verbandes mit Kabelanbietern hatte in der allgemeinen Öffentlichkeit
breite Aufmerksamkeit gefunden.
Fachausschüsse
Die Arbeit der Fachausschüsse ist von zentraler Bedeutung für die Verbandsarbeit, da diese inhaltlich eine enge Klammer
zwischen der Arbeit der Geschäftsstelle des Verbandes und der wohnungswirtschaftlichen Praxis darstellen.
Gremien des Verbandes
Fachausschuss für Genossenschaften
Der Fachausschuss für Genossenschaften kam im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen zusammen. Weitere Sitzungen fanden
gemeinsam mit dem Genossenschaftsausschuss des VdW Rheinland Westfalen statt.
Im Mittelpunkt der Herbstsitzung 2006 stand die Markenpositionierung der Wohnungsgenossenschaften innerhalb der
Marketinginitiative „Typisch Genossenschaften“. Zudem beschäftigte sich der Fachausschuss mit der Vorbereitung des
6. Gemeinsamen Genossenschaftstages, der im Jahr 2008 in Frankfurt stattfinden wird.
In der Frühjahrssitzung 2007 wurden das Verbandsleitbild und Unternehmensleitbilder von Genossenschaften diskutiert.
Einen weiteren Schwerpunkt der Sitzung bildeten Informationen über die Prüfung kleiner Genossenschaften vor dem
Hintergrund der Novellierung des Genossenschaftsgesetzes.
In den Themenschwerpunkten der Arbeit der Gremien spiegelt sich die Entwicklung der Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft.
Zudem gaben die Gremien Impulse für Aktionen des Verbandes.
Mitgliederversammlung
Die Mitgliederversammlung fand im Rahmen des Verbandstages am 26. September 2006 in Hofgeismar statt. In den
Berichten aus der Arbeit des Verbandsrates und des Vorstands wurde deutlich, dass der VdW südwest die Basis der Arbeit
zur Unterstützung der Mitglieder erweitert hat. So richtet sich die Interessenvertretung nicht nur an die Politik auf den verschiedenen
Ebenen, wobei der Verband eng mit dem Bundesverband GdW kooperiert, sondern stößt auch die Diskussion
von Themen in der Öffentlichkeit an. Ein Beispiel hierfür war die Aktion Stadt, mit der der Verband Ziele der Stadtentwicklung
formulierte und die Leistungen von Wohnungsunternehmen auf diesem Gebiet beispielhaft in Fachkreisen und in
der breiten Öffentlichkeit zur Diskussion stellte.
In seinen Dienstleistungsbereichen hat sich der Verband ebenfalls zukunftsorientiert aufgestellt. So präsentierte sich auf
dem Verbandstag ein neues Führungsteam für die Wirtschaftsprüfung. Mit Blick auf die Novelle des Genossenschaftsrechts
wurde festgestellt, dass die beratungsorientierte Prüfung ein wichtiger Baustein für die Zukunftsgestaltung ist.
Fachausschuss für Kapitalgesellschaften
Der Fachausschuss kam im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen – im November 2006 und im April 2007 – in Marburg und
in Frankfurt zusammen.
Themen waren Berichte und Erfahrungsaustausch über Handlungsweisen der Unternehmen beim Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz,
die Abgrenzung des Heimrechts zu innovativen Wohnformen und aktuelle Finanzierungsstrategien der
Unternehmen. Aktuelle rechtliche, steuer- und wohnungspolitische Themen auf Bundes- und Landesebene wie auch verbandspolitische
Aktivitäten standen ebenfalls auf der Tagesordnung.
Fachausschuss für Hausbewirtschaftung
Der Fachausschuss für Hausbewirtschaftung traf sich im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen, am 9. November 2006 und
am 29. März 2007, in Frankfurt. Schwerpunktthemen der Sitzungen waren insbesondere Möglichkeiten zur Flexibilisierung
der Wohnungsnutzung vor dem Hintergrund steigender Fluktuationsquoten sowie alternative Nutzungskonzepte für bestehende
Objekte (z. B. Gästewohnungen u. ä.).
Zudem wurden die aktuellen wohnungswirtschaftlichen Themen (z. B. Energieausweis, REITs, Unternehmensteuerreform u. a.)
aus betriebswirtschaftlicher Perspektive diskutiert.
Erfreut zeigten sich Verbandsrat und Vorstand, dass sich die Arbeit nicht zuletzt auch in der Mitgliederentwicklung positiv
bemerkbar macht.
Verbandsrat
In der Arbeit des Verbandsrates standen Fragen der Gestaltung und Umsetzung neuer Rahmenbedingungen im Mittelpunkt.
Zentrale Themen waren dabei das Gleichbehandlungsgesetz und die Einführung von Energieausweisen. Zudem standen
steuerrechtliche Rahmenbedingungen wiederholt auf der Tagesordnung.
Auch hat der Verbandsrat intensiv die Ausrichtung des künftigen Verbandsleitbildes diskutiert und dabei die Fachausschüsse
für Genossenschaften und Kapitalgesellschaften einbezogen. Der Fokus der künftigen Verbandsarbeit liegt danach
bei der Stärkung und Unterstützung der Innovationskraft der Mitglieder.
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Jahresbericht I Gremien des Verbandes
Fachausschuss für Recht
Der Fachausschuss für Recht kam im Berichtszeitraum zu drei Sitzungen, jeweils in Frankfurt, zusammen.
In der Sitzung am 25. Oktober 2006 hat der Ausschuss eine Handlungsempfehlung an den Verband zum Thema Rauchwarnmelder
verabschiedet. Weiterhin standen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz und dessen Auswirkungen auf die
Wohnraumvermietung im Mittelpunkt der Arbeiten des Ausschusses. Weitere Themen waren die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen
Auswirkungen der Anrechenbarkeit haushaltsnaher Dienstleistungen bei der Einkommensteuer sowie
Rechtsprechungstendenzen, wonach persönliche Interessen von Mietern bei der Aufstellung von Parabolantennen zu
berücksichtigen sind. In der Sitzung am 13. Juni 2007 bildeten die rechtlichen Konsequenzen des BGH-Urteils vom 28. März
2007 zu Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen den Schwerpunkt der Sitzung. Ein weiteres Thema war die
Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes.
Fachausschuss für Steuern
Der Fachausschuss für Steuern ist im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen im Dezember 2006 und im April 2007 in Frankfurt
zusammengekommen.
In beiden Sitzungen lag der Schwerpunkt auf den beschlossenen Gesetzesänderungen und den geplanten Gesetzesvorhaben.
Es wurden die steuerlichen Auswirkungen auf die Wohnungsunternehmen diskutiert, insbesondere die im Rahmen
des Haushaltsbegleitgesetzes beschlossene Erhöhung des allgemeinen Umsatzsteuersatzes von 16 auf 19 Prozent, die erhebliche
Auswirkungen auf die Investitionstätigkeit hat. Im Jahressteuergesetz 2007 wurde gesetzlich klargestellt, dass die
Rückzahlung von Geschäftsguthaben an ausscheidende Mitglieder von Genossenschaften in der Regel keine Körperschaftsteuer
auslöst.
Der zentrale Schwerpunkt der letzten Sitzung lag in der Diskussion über die geplante Unternehmensteuerreform 2008.
Weiterhin wurden handelsrechtliche Themen behandelt sowie Fragen zur Einführung eines Gesetzes über das elektronische
Handels- und Genossenschaftsregister sowie das Unternehmensregister diskutiert.
Fachausschuss für Planung und Technik
In allen Sitzungen des Fachausschusses für Planung und Technik haben die Fragen zur Einführung des Energieausweises
eine zentrale Rolle eingenommen. Erörtert wurde zudem die gesamte Palette der Maßnahmen zur energetischen Modernisierung
von Gebäuden.
Ein Schwerpunktthema war auch die „Kostenoptimierung und Qualitätssicherung bei der Aufzugswartung“. Mangelhafte
Wartung, unterlassene Instandhaltungen oder die Verwendung falscher (billiger) Schmierstoffe ziehen häufig Schäden
nach sich, die vermeidbar sind und die sich nachteilig auf die gesamte Lebensdauer des Aufzugs auswirken.
Fachausschuss für Berufliche Bildung und Personalentwicklung
Der Fachausschuss ist im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen im August 2006 und im März 2007 zusammengekommen. In
beiden Sitzungen diskutierte der Fachausschuss den Stand der Novellierung der Fortbildung zur „Geprüften Immobilienfachwirtin“/zum
„Geprüften Immobilienfachwirt“ (IHK). Die Novellierung soll die Neuordnung der Ausbildung zur Immobilienkauffrau/zum
Immobilienkaufmann konsequent fortführen und Ende 2007 abgeschlossen sein. Mit Blick auf die Novellierung
des Ausbildungsberufs wurde der entsprechende Flyer des VdW südwest überarbeitet.
Breiten Raum nahm die Diskussion über Instrumente der Personalplanung und Personalentwicklung ein. Behandelt wurden
insbesondere die Instrumente „Stellenbeschreibung“ und „Mitarbeiterbeurteilung“. Erörtert wurde dabei auch, wie Mitarbeiterbeurteilungen
im Rahmen von Prämienzahlungen eingesetzt werden können.
Fachausschuss für Eigentum
Der Fachausschuss für Eigentum kam im Berichtszeitraum zu zwei Sitzungen zusammen.
Im Rahmen des ständigen Tagesordnungspunktes Marktanalyse stellten die Mitglieder fest, dass die positiven Entwicklungen
in den Bereichen „Bauträgergeschäft“ und „Privatisierung“ zum frühzeitigen Erreichen der für 2006 gesteckten Ziele geführt
hat. Auch die Nachfrage nach Mietwohnungen verlief zufriedenstellend. Obwohl zunehmend preisgünstiger Wohnraum in das
allgemeine Interesse gerückt ist, wurden öffentliche Fördermittel selten abgerufen, da die damit einhergehenden Bindungen
als problematisch angesehen werden. Darüber hinaus wurde ein Vergleich der Organisationsstrukturen der im Ausschuss beteiligten
Unternehmen vorgenommen.
Auch wurde die Thematik der haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35 a EStG diskutiert. Die
Umsetzung der durch ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums ausgelösten Ausweitung auf Mieter und Wohnungseigentümer
gestaltet sich in der Praxis als schwierig und ist mit vielen Unsicherheiten verbunden.
Fachausschuss für EDV und Organisation
Der Fachausschuss setzte sich intensiv mit aktuellen Entwicklungen bei IT-Systemen auseinander. Ebenso wurden Anforderungen
an ein softwaregestütztes Kreditportfoliomanagement diskutiert.
Praktische Fragestellungen stellten sich rund um den Datenschutz, um die digitale Betriebsprüfung und um das Elektronische
Handels- und Unternehmensregister, das seit Anfang 2007 von den Unternehmen zu beachten ist. Besonderes Interesse
fand das Thema Change-Management, das künftig kontinuierlich beleuchtet werden wird, um jeweils aktuelle
Veränderungen in der Wohnungswirtschaft im Hinblick insbesondere auf Organisations- und Unternehmensstruktur, EDV
und Prozessanpassungen mit den jeweiligen Unternehmensvertretern zu diskutieren.
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Jahresbericht I Gremien des Verbandes
Arbeitskreise
Arbeitskreis „Europa“
Der Arbeitskreis des VdW Rheinland Westfalen, des VdW saar und des VdW südwest hat sich am 12. und 13. März 2007 in
Brüssel konstituiert:
Der Arbeitskreis mit Vorständen und Geschäftsführern aus Hessen, Nordrhein-Westfalen und dem Saarland informierte sich in
seiner ersten Sitzung in Brüssel über die Bedeutung der EU für die Wohnungswirtschaft; denn rund 70 Prozent der Vorschriften,
die auch das unternehmerische Handeln der deutschen Wohnungswirtschaft berühren, werden „von Europa beeinflusst“. Ein
Themenschwerpunkt waren die energie- und klimapolitischen Ziele der EU.
Arbeitskreis „Privatisierung von Wohnungsbeständen“
Dieser gemeinsame Arbeitskreis des VdW Rheinland Westfalen und des VdW südwest beschäftigte sich mit den Zielen und
Kriterien, die in der wohnungswirtschaftlichen Praxis bei der Privatisierung angelegt werden.
Diskutiert wurde dies anhand mehrerer Praxisberichte von Unternehmen. Deutlich wurde hierbei die Notwendigkeit der engen
Kooperation zwischen Vertrieb, Eigentumsverwaltung und Mieterbetreuung.
Arbeitskreis „Marketing und Öffentlichkeitsarbeit“
Der Arbeitskreis befasste sich mit den verschiedenen Dimensionen und möglichen Aktivitäten des Verbandes im Bereich des
„Kommunikativen Wohnens“. Die Bedeutung dieses Themas wird aufgrund der zu erwartenden steigenden Fluktuationsraten
beim Wohnen zunehmen und dann auch eine besondere Relevanz für die Entwicklungsmöglichkeiten von Wohnungsunternehmen
erhalten.
Gremien der Arbeitsgemeinschaft Rheinland-Pfalz
Gremien der Arbeitsgemeinschaft Rheinland-Pfalz
Der Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen gehören 77 Mitgliedsunternehmen aus dem VdW
Rheinland Westfalen und dem VdW südwest an.
Sie haben sich zusammengeschlossen, um ihre wohnungspolitischen Interessen der Landesregierung gegenüber abzustimmen
und den Erfahrungsaustausch untereinander zu organisieren. Sie treffen sich jedes Jahr im Frühjahr und im Herbst zu einer
Vollversammlung. Diese Treffen dienen regelmäßig auch der Information über Veränderungen der wohnungspolitischen Instrumente.
ARGE-Arbeitsausschuss
Der Arbeitsausschuss ist das von der Vollversammlung gewählte
Lenkungsgremium, das die Vollversammlung inhaltlich und organisatorisch
vorbereitet. Er tagte im Berichtszeitraum am 1. August
2006, am 2. November 2006 und am 4. April 2007 in Mainz.
Im Mittelpunkt der Sitzung im August 2006 stand der Entwurf der
Verwaltungsvorschrift „Wohnen in Orts- und Stadtkernen“ des Ministeriums
der Finanzen des Landes Rheinland-Pfalz. Der Arbeitsausschuss
der rheinland-pfälzischen Wohnungsunternehmen beriet
über mögliche Änderungen und Ergänzungen aus seiner Sicht.
Die voraussichtliche Ausgestaltung der Wohnungsbauförderung
2007 diskutierte der Arbeitsausschuss in seiner Sitzung am 2. November
2006. Ferner bereitete der Arbeitsausschuss die Vollversammlung
am 15. November 2006 vor.
Auf der Tagesordnung im April 2007 standen u. a. das Regelwerk
des Finanzministeriums über „Gemeinschaftsräume für aktivierende
Nachbarschaften“, der Gesetzentwurf eines Landesgesetzes zur
Änderung der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz, Anregungen der
Verbände zur Ergänzung des Katalogs in § 2 Betriebskostenverordnung
und ein Erfahrungsaustausch über die technische Innenrevision.
Vollversammlungen in Neuwied und Trier
In der Vollversammlung am 15. November 2006 in Neuwied standen
ein Vortrag von Staatssekretär Dr. Rüdiger Messal über die Wohnungsbauförderung
2007, die Behandlung der Themen BIDs und HIDs
sowie der neue Energieausweis im Mittelpunkt der Sitzung.
Als neue Mitglieder für den Arbeitsausschuss wählte die Vollversammlung:
Albrecht Huber
(BVT Bau- und Vermietungsgenossenschaft Trier eG, Trier),
Reiner Schmitz
(Modernes Wohnen eG, Koblenz) und
Michael Schurich
(Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer).
Am 21. Juni 2007 fand eine weitere Vollversammlung in Trier statt.
Beraten wurden die vom Arbeitsausschuss vorbereiteten Themen
„Technische Innenrevision“ und „Ergänzung der Betriebskostenverordnung“.
Über die bundes- wie landespolitische und administrative
Ebene wollen der VdW Rheinland Westfalen und der VdW
südwest erreichen, dass der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten
in Anpassung an die veränderten Entwicklungen der Betriebskostenarten
erweitert wird. Hierzu zählen auch die Wartungskosten
von Rauchwarnmeldern.
Letztere standen auch im Mittelpunkt einer öffentlichen Anhörung
am 3. Mai 2007 im Landtag Rheinland-Pfalz. Ein Erfahrungsaustausch
über soziales Management der Wohnungsunternehmen war
ein weiterer Tagesordnungspunkt. Berichte aus zwei Unternehmen
gaben dabei Impulse für eine intensive Diskussion.
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Jahresbericht I Statistik des Wohnens
Statistik des Wohnens
C. Baufertigstellungen und Baubetreuung
Die Baufertigstellungen waren im Jahr 2006 sowohl im Mietwohnungsbereich mit 16,9 % als auch im Eigentumsbereich
mit 21,4 % gegenüber dem Vorjahr rückläufig. Schon im Jahr zuvor bewegten sich die Zahlen auf niedrigem Niveau.
Im Folgenden werden die wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen bei den Verbandsmitgliedern in den Ländern Hessen
und Rheinland-Pfalz dargestellt. Es handelt sich um Ergebnisse einer Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen. Für das
Jahr 2006 handelt es sich dabei um Hochrechnungen.
1. Hessen
A. Wohnungsbestand
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Wohnungsbestände der Mitgliedsunternehmen und den Umfang des verwalteten
Wohnungsbestandes. Im Vergleich der Jahre 2005 und 2006 sind sowohl der eigene Wohnungsbestand mit 0,9 %
als auch der verwaltete Bestand mit 1,2 % leicht zurückgegangen.
Gesamtinvestitionen
Davon
Mietwohnungen
Eigentumsmaßnahmen
Wohnungen Veränderung % Wohnungen Veränderung % Anteil % Wohnungen Veränderung % Anteil %
2003 787 404 51,3 383 48,7
2004 582 - 26,0 382 - 5,4 65,6 200 + 47,7 34,4
2005 669 + 14,9 502 + 31,4 75,0 267 + 33,5 25,0
2006 627 - 6,3 417 - 16,9 66,5 210 -21,4 33,5
D. Miete
Die Bruttokaltmiete ist im Vergleich der Jahre 2005 und 2006 um 1,8 % gestiegen, wobei der Anstieg der Nettokaltmiete
mit 1,5 % geringer und der Anstieg der Nebenkosten mit 2,4 % höher ausfiel. Der Anstieg der Nettokaltmiete entsprach
dem allgemeinen Verbraucherpreisindex für das Jahr 2006 in Hessen mit 1,5 %. Mittlerweile haben die Nebenkosten einen
Anteil von fast 25 % an der Bruttokaltmiete.
Eigener Wohnungsbestand
Verwalteter Wohnungsbestand
Wohnungen Veränderung % Wohnungen Veränderung %
2003 227.091 19.495
2004 231.638 + 2,0 19.834 + 1,7
2005 226.734 - 2,1 23.423 - 18,1
2006 224.693 - 0,9 23.141 - 1,2
Jahr Miete insgesamt Davon
im Dezember Nettokaltmiete Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser)
Euro/qm Veränderung % Euro/qm Veränderung %
Euro/qm Veränderung % Anteil %
2003 6,25 4,69
1,56 25,0
2004 6,53 + 4,5 4,97 + 6,0
1,56 0 23,9
2005 6,82 + 4,4 5,14 + 3,4
1,68 + 7,7 24,7
2006 6,94 + 1,8 5,22 + 1,5 1,72 + 2,4 24,8
B. Investitionsvolumen
Das Investitionsvolumen insgesamt ist im Jahr 2006 im Vergleich zum Vorjahr um 5,4 % zurückgegangen. Diese Entwicklung
ist ausschließlich durch die Neubautätigkeit verursacht. Dagegen sind die Investitionen in den Wohnungsbestand um
4,4 % gestiegen. Im Jahr 2006 flossen von zehn investierten Euro rund zwei Euro in den Neubau und acht Euro in den
Bestand.
Gesamtinvestitionen
Davon
Neubautätigkeit
Bestand
Mio. Euro Veränderung % Mio. Euro Veränderung % Anteil % Mio. Euro Veränderung % Anteil %
2003 352,9 82,0 23,2 270,9 76,8
2004 362,9 + 2,8 74,6 - 9,0 20,6 288,3 + 6,4 79,4
2005 407,1 + 12,2 102,9 + 37,9 25,3 304,2 + 5,5 74,7
2006 383,8 - 5,7 66,2 - 35,7 17,2 317,6 + 4,4 82,8
E. Auszubildende
Die Zahl der Auszubildenden ist leicht zurückgegangen. Insbesondere mit Blick auf die Altersstruktur der Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter dürfen die Mitgliedsunternehmen nicht in ihren Anstrengungen im Bereich der Ausbildung nachlassen. Der
novellierte Ausbildungsberuf „Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau“ bietet die Chance, im Rahmen der im 3.
Ausbildungsjahr neu eingeführten fünf Wahlpflichtqualifikationen den Auszubildenden auf die künftigen Aufgaben im
Unternehmen gezielter vorzubereiten.
Auszubildende Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
2003 90
Anzahl Veränderung %
2004 110 +22,2
2005 108 - 1,8
2006 102 - 5,0
F. Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen
Die Anzahl der Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen ist im Berichtsjahr um 2,7 % zurückgegangen. Der
Anteil der gebundenen Wohnungen am gesamten Bestand der Mitgliedsunternehmen beläuft sich gegenwärtig auf 35,2 %.
Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindung
Anzahl Anteil %
2003 83.229 36,7
2004 76.659 33,1
2005 81.193 35,8
2006 79.000 35,2
56
57

Jahresbericht I Statistik des Wohnens
2. Rheinland-Pfalz
A. Wohnungsbestand
Im Vergleich der Jahre 2005 und 2006 blieben sowohl der eigene als auch der verwaltete Wohnungsbestand der befragten
Unternehmen nahezu konstant.
Eigener Wohnungsbestand Verwalteter Wohnungsbestand Darunter
Wohnungen Veränderung % Wohnungen Veränderung %
2003 101.214 9.341
2004 98.409 - 2,8 7.723 - 17,3
2005 96.341 - 2,1 7.547 - 2,3
Eigentumswohnungen
Wohnungen Veränderung % Anteil %
B. Investitionsvolumen
Die Investitionen bewegten sich in den Jahren 2005 und 2006 auf einem stabilen Niveau. Von zehn investierten Euro flossen
im Durchschnitt rund sieben Euro in den Bestand und drei Euro in den Neubau.
C. Baufertigstellungen und Baubetreuung
Der Anstieg der Bautätigkeit wurde im Jahr 2006 ausschließlich durch den Eigentumsbereich getragen.
5.347 57,2
4.591 - 14,1 59,4
5.118 + 11,5 67,8
2006 96.148 - 0,2 7.531 - 0,2 5.788 + 13,1 76,9
Gesamtinvestitionen
Davon
Neubautätigkeit
Bestand
Mio. Euro Veränderung % Mio. Euro Veränderung % Anteil % Mio. Euro Veränderung % Anteil %
2003 218,2 42,5 19,5 175,7 80,5
2004 260,4 + 19,3 58,9 + 38,6 22,6 201,5 + 14,7 77,4
2005 209,1 - 19,7 56,8 - 3,6 27,2 152,3 - 24,4 72,8
2006 212,2 + 1,5 60,7 + 6,8 28,7 151,5 - 0,5 71,3
D. Miete
Die Bruttokaltmiete ist 2006 im Vergleich zu 2005 um 0,7 % gestiegen, wobei der Anstieg der Nettokaltmiete mit 0,2 % geringer
und der Anstieg der Nebenkosten mit 2,5 % höher ausfiel. Der Anstieg der Nettokaltmiete lag unter dem allgemeinen
Verbraucherpreisindex für das Jahr 2006 mit 1,7 %. Mittlerweile haben die Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser)
einen Anteil von fast 22 % an der Bruttokaltmiete.
Jahr Miete insgesamt Davon
im Dezember Nettokaltmiete Nebenkosten (ohne Heizung und Warmwasser)
Euro/qm Veränderung % Euro/qm Veränderung %
2003 5,36 4,13
2004 5,50 + 2,6 4,33 + 4,8
2005 5,51 + 0,2 4,33 0,0
E. Auszubildende
Die Zahl der Auszubildenden ist zwar leicht zurückgegangen, aber vor dem Hintergrund der Struktur der Unternehmen ist
das Engagement nach wie vor beachtlich.
Auszubildende Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Anzahl Veränderung %
2003 44 0,0
2004 45 - 2,2
2005 39 - 13,3
2006 36 - 7,7
Euro/qm Veränderung % Anteil %
1,23 22,9
1,17 - 4,8 21,2
1,18 + 0,8 21,4
2006 5,55 + 0,7 4,34 + 0,2 1,21 + 2,5 21,8
F. Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen
Die Anzahl der Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindungen ist um 1.128 Wohnungen bzw. um 3,4 % zurückgegangen.
Gesamtinvestitionen
Davon
Mietwohnungen
Eigentumsmaßnahmen
Wohnungen Veränderung % Wohnungen Veränderung % Anteil % Wohnungen Veränderung % Anteil %
2003 177 151 - 3,8 85,3 26 14,7
2004 544 + 207,3 334 + 121,2 61,4 210 + 707,7 38,6
2005 315 - 42,4 267 - 20,1 84,7 48 - 77,1 15,3
2006 503 + 59,7 173 - 35,2 34,4 330 + 587,5 65,1
Wohnungen mit Preis- und/oder Belegungsbindung
Anzahl Anteil %
2003 35.944 36,8
2004 35.523 36,1
2005 33.161 34,4
2006 32.033 33,3
58
59

Jahresbericht I Statistik des Wohnens
3. Betriebsvergleich
Seit 2004 führt der VdW südwest gemeinsam mit den Mitgliedsunternehmen auf freiwilliger Basis zusätzlich einen jährlichen
Betriebsvergleich durch. In diesem Rahmen werden für jedes teilnehmende Unternehmen typische wohnungswirtschaftliche
Kennzahlen ermittelt und diese den Gruppenwerten nach Rechtsform und Größe vergleichbarer Unternehmen
gegenübergestellt. Dazu bedienen wir uns einer in Kooperation mit anderen Regionalverbänden entwickelten Software. Die
beständige Weiterentwicklung des Betriebsvergleichs ist ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit.
Grundlagen
Der Betriebsvergleich besteht aus drei Abschnitten. Diese Aufteilung wurde vorgenommen, um jedem Unternehmen die
Möglichkeit zu geben, den Umfang der Kennzahlen und die damit benötigten und bereitzustellenden Daten selbst zu bestimmen.
Teil I enthält die Basisauswertungen, zu deren Ermittlung in der Regel leicht zugängliche Daten benötigt werden. Teil II
– Zusatzauswertung Hausbewirtschaftung/Personal- und Sachaufwand – benötigt Daten, die möglicherweise nicht in jedem
Unternehmen ohne Weiteres vorhanden sind. Teil III ergänzt diese Auswertungen um zusätzliche Kennzahlen. Um eine größtmögliche
Vergleichbarkeit herzustellen, werden die Unternehmen Gruppen zugeordnet, die sich aus der Größe (gemessen am
Bestand der verwalteten Wohnungseinheiten) und der Rechtsform ableiten. Sofern die Anzahl der einer Gruppe zugeordneten
Unternehmen so gering ist, dass eine repräsentative Auswertung nicht möglich ist, erfolgt eine Zusammenfassung mit
der nächsten verwandten Gruppe.
C. Rentabilitätskennziffern
Gesamt ohne VE < 101
6.001 – offen WE
3.001 – 6.000 WE
1.501 – 3.000 WE
1.501 – 1.500 WE
1.101 – 1.500 WE
Eigen- und Gesamtkapitalrentabilität in den jeweiligen Größenklassen im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt
0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00
Eigenkapitalrentabilität
Gesamtkapitalrentabilität
Die Gesamtmittelwerte betrugen für die Eigenkapitalrentabilität 3,5 % und die Gesamtkapitalrentabilität 3,3 %.
D. Mieten
Der Durchschnitt der Wohnungsmieten betrug im Teilnehmerkreis des Betriebsvergleichs 2005 4,48 Euro je qm/mtl. (zum
Vergleich: Mittelwert aller Mitgliedsunternehmen des VdW südwest 2005 in Rheinland-Pfalz: 4,33 Euro je qm/mtl. und in
Hessen: 5,14 Euro je qm/mtl.). Regional ergaben sich folgende Durchschnittswerte:
Teilnehmerstruktur
Die Erhebung des Jahres 2005 für den VdW südwest (für das Geschäftsjahr 2006) stützte sich unter Einbeziehung der Daten
der rheinland-pfälzischen Mitgliedsunternehmen des VdW Rheinland Westfalen auf die Angaben von 66 Teilnehmern.
Die Entwicklung der Teilnehmerzahlen im Vergleich zu den letzten Jahren zeigt folgende Übersicht:
Betriebsvergleich 2005 VdW südwest
Teilnehmer nach Rechtsformen 2003 – 2005
Differenziert nach Größenklassen
ergibt sich folgendes Bild
Hessen-Nord
Hessen-Mitte
Hessen-Süd
Rheinland-Pfalz (SW)
Mieten 2005 nach Regionen (in Euro/Monat)
1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00
60
Genossenschaften
Kapitalgesellschaften
E. Fluktuation
50
40
30
20
10
18
28
25
33 29 38
1.101 – 500 WE
1.501 – 1.500 WE
1.501 – 3.000 WE
3.001 – 6.000 WE
2003
15
14
4
0
2004
8
16
5
0
2005
11
20
7
0
2003
3
4
6
5
2004
2
9
7
7
2005
4
8
7
9
Gesamt ohne VE < 101
6.001 – offen WE
3.001 – 6.000 WE
1.501 – 3.000 WE
1.501 – 1.500 WE
Durchschnittliche Fluktuationsquote je Größenklasse im Vergleich zum Gesamtdurchschnitt in %
Insgesamt
33
29
38
18
25
28
1.101 – 1.500 WE
Genossenschaften
Kapitalgesellschaften
2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00
Regional differenziert sich der Teilnehmerkreis seit dem erstmaligen Betriebsvergleich wie folgt:
Teilnehmerzahl nach Regionen 2003 – 2005
20
2003 2004 2005
Insgesamt ergibt sich ein uneinheitliches Bild, der Gesamtdurchschnittswert (9,6 %) erhöhte sich jedoch gegenüber dem
Vorjahr merklich. Insgesamt befanden sich die ermittelten Werte im Teilnehmerkreis mit wenigen Ausnahmen noch auf
einem moderaten Niveau.
15
10
5
F. Instandhaltung
Die Instandhaltungskosten betrugen einschließlich verrechneter Verwaltungskosten im Durchschnitt 21,60 Euro je qm/jährlich,
wobei in den jeweiligen Größenklassen doch erhebliche Unterschiede festzustellen waren.
Instanthaltungskosten in Euro/qm/Jahr
Hessen-Nord Hessen-Mitte Hessen-Süd Rheinland-Pfalz (SW)
Aus der Gesamtheit der ermittelten Daten werden im Folgenden einige kurze Beispielauswertungen dargestellt. Bei der
Interpretation der Ergebnisse sollte jedoch beachtet werden, dass die gewonnenen Daten aufgrund der relativ geringen
Teilnehmerzahl nicht repräsentativ sind. Die Leistungsfähigkeit des eingesetzten Auswertungstools kann jedoch anhand der
Auswertungen demonstriert werden.
Gesamt ohne VE < 101
6.001 – offen WE
3.001 – 6.000 WE
1.501 – 3.000 WE
1.501 – 1.500 WE
1.101 – 1.500 WE
5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 45,00
60
61

Jahresbericht I Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse
Vorstand gem. § 26 BGB
Dr. Rudolf Ridinger
Verw.-Wissenschaftler
Dr. Heinz Jürgen Schirduan
WP/StB, Dipl.-Kfm.
Verbandsrat
Karl-Heinz Range
Vorsitzender
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Alfred Böhmer
Stellvertretender Vorsitzender
GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und
Siedlungs GmbH, Speyer
Dr. jur. Edgar Lenz
Ehrenvorsitzender
Heinz Bolbach
Baugenossenschaft Langen eG, Langen
Michael Haack
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Wolfgang Halter
Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern
Michael Hampel
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Peter Herrnberger
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Guido Höffner
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Frank Nieburg
Siedlungswerk Fulda eG, Fulda
Andreas Ruf
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH,
Frankfurt am Main
Bernd Schulte
Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg
Bernhard Spiller
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Egon Sprecher
Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den
ehem. Landkreis Hofgeismar eG, Hofgeismar
Manfred G. Suhr
Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main e. V.,
Frankfurt am Main
Prüfungsauschuss
Heinz Bolbach
Vorsitzender
Baugenossenschaft Langen eG, Langen
Guido Höffner
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Frank Nieburg
Siedlungswerk Fulda eG, Fulda
Bernd Schulte
Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg
Fachausschuss für Genossenschaften
Uwe Menges
Vorsitzender
Gemeinnützige Baugenossenschaft eG,
Rüsselsheim
Ursula Schymura
Stellvertretende Vorsitzende
Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG – OWG –,
Oberursel
Manfred Blüchardt
Wohnbau-Genossenschaft Heimatfriede eG,
Frankfurt am Main
Ralf H. Bökenkamp
Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen
Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main
Heinz Bolbach
Baugenossenschaft Langen eG, Langen
Dr.-Ing. Andreas Elliesen
Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Isabella Günter
Baugenossenschaft Bahnheim eG, Kaiserslautern
Wolfgang Hoffmeister
Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
André Jans
Baugenossenschaft Odenwaldring eG, Offenbach
Wolfgang Kretzschmar
Bauverein für Höchst am Main und Umgebung eG,
Frankfurt am Main
Ronald Leick
Bauverein 1894 zu Kassel Gemeinnützige
Wohnungsbau-Genossenschaft eG, Kassel
Frank Nieburg
Siedlungswerk Fulda eG, Fulda
Martina Pels
Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG,
Bad Homburg v. d. Höhe
Volker Pletka
Bauverein Dillenburg eG, Dillenburg
Gerd Robanus
Gemeinnützige Bau-Genossenschaft Bischofsheim eG,
Maintal
Jörg Schumacher
Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Michael Schurich
Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer
Egon Sprecher
Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den
ehem. Landkreis Hofgeismar eG, Hofgeismar
Erika Steinbrücker
Gemeinnützige Baugenossenschaft Dörnigheim eG,
Maintal
Wolfgang Wörner
Baugenossenschaft Bruchköbel eG, Bruchköbel
Fachausschuss für Kapitalgesellschaften
Michael Hampel
Vorsitzender
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Holger Arndgen
KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH
Rheingau Taunus, Bad Schwalbach
Thomas Bauer
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Reiner Bernhardt
Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH,
Frankenthal
Alfred Böhmer
GEWO Gemeinnützige Wohnungsbauund
Siedlungs GmbH, Speyer
Manfred A. Bucksch
Wohnungsbaugesellschaft Budenheim GmbH,
Budenheim
Norman Diehl
Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus
Ralf Hübner
ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und
Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Maik Lipp
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Winfried Männche
GBO Gemeinnützige Baugesellschaft mbH, Offenbach
Ralf Marx
GAGFAH Immobilien-Management GmbH,
Zweigniederlassung Frankfurt am Main
Ralf Petzold
WohnBau Mühlheim am Main GmbH,
Mühlheim am Main
Thomas Schlüß
Deutsche Annington Süd-West GmbH, Bochum
Bernd Schulte
Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg
Michael Schurich
Gemeinnützige Baugenossenschaft eG, Speyer
Ursula Schymura
Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG – OWG –,
Oberursel
Manfred Cepek
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Lothar Döhler
Baugenossenschaft 1894 Gießen eG, Gießen
Bernhard Spiller
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Detlef Tuttlies
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau,
Ludwigshafen am Rhein
62
63

Jahresbericht I Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse
Dr. Constantin Westphal
Deutsche Wohnen AG, Mainz
Fachausschuss für Hausbewirtschaftung
Alfred Böhmer
Vorsitzender
GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und
Siedlungs GmbH, Speyer
Bernd Arnold
Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG,
Bad Homburg v. d. Höhe
Klaus-Peter Bauer
Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus,
Bad Schwalbach
Thomas Bauer
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Reiner Bernhardt
Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH,
Frankenthal
Manfred Blüchardt
Wohnbaugenossenschaft Heimatfriede eG,
Frankfurt am Main
Ralf H. Bökenkamp
Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen
Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main
Norman Diehl
Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus
Adalbert Fettweiß
LUWOGE Das Wohnungsunternehmen der BASF GmbH,
Ludwigshafen am Rhein
Dr. Sylvia Kerbel
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Matthias Knoche
Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg
Walter Kripko
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Angela Linzen
WohnBau Mühlheim am Main GmbH, Mühlheim
Adam Molczyk
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Thorsten Regenstein
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Thomas Scherzinger
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Egon Sprecher
Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft für den
ehem. Landkreis Hofgeismar eG, Hofgeismar
Sybille Wegerich
ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und
Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Fachausschuss für Recht
Andrea Urban
Vorsitzende
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Ursula Schymura
Stellvertretende Vorsitzende
Oberurseler Wohnungsgenossenschaft eG – OWG –,
Oberursel
Petra Birnstengel
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Peter Eggert
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Wolfgang Heimberger
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Antje Iwen
WWG Wetzlarer Wohnungsgesellschaft mbH, Wetzlar
Cornelia Jahn
Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft
Wiesbaden 1950 eG, Wiesbaden
Nele Rave
ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und
Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Torsten Regenstein
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Stephan Torchalla
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH,
Frankfurt am Main
Fachausschuss für Steuern
Bernd Arnold
Vorsitzender
Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG,
Bad Homburg v. d. Höhe
Harald Avemarie
Baugenossenschaft Langen eG, Langen
Christa Bartl
Deutsche Annington Verwaltungs GmbH, Bochum
Manfred A. Bucksch
Wohnungsbaugesellschaft Budenheim GmbH,
Budenheim
Manfred Cepek
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Claudia Conrad
Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer
Mike Gehring
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen
am Rhein
Ralf Gerke
Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft
Wiesbaden 1950 eG, Wiesbaden
Erika Gröschel
Bauverein für Höchst am Main und Umgebung eG,
Frankfurt am Main
Marcus Gunkel
bauverein AG, Darmstadt
Sabine Hutzel
GWW Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft mbH,
Wiesbaden
Kathrin Kirchbach
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Mark-Thomas Kling
Gemeinnützige Bau- und Siedlungsgenossenschaft
Herborn eG, Herborn
Walter Kripko
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Christine Linn
Bauhilfe Pirmasens GmbH, Pirmasens
Karl-Heinz Mack
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Josef Mork
Wohnbau Wörth am Rhein GmbH,
Wörth am Rhein
Clemens Rosenberger
GBO Gemeinnützige Baugesellschaft mbH, Offenbach
Dirk Schäfer
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Götz Scheffler
Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg
Ronald Scholl
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Detlef Tuttlies
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau,
Ludwigshafen am Rhein
Ingeborg Wilhelm
GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungs
GmbH, Speyer
Fachausschuss für Planung und Technik
Dietmar Kurz
WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der
Weinstraße mbH, Neustadt an der Weinstraße
Frank Ließ
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau,
Ludwigshafen am Rhein
Karin Lenz
Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Werner Marx
GeWoBau GmbH Zweibrücken, Zweibrücken
Uwe Menges
Gemeinnützige Baugenossenschaft eG, Rüsselsheim
Rolf Holzmann
Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH,
Zweibrücken
Ralf Hübner
ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und
Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Karlheinz Hummel
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Dirk Schumacher
Vorsitzender
Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte
WOHNSTADT, Frankfurt am Main
Rainer Wieland
Stellvertretender Vorsitzender
Gemeinnützige Baugenossenschaft Speyer eG, Speyer
64
65

Jahresbericht I Vorstand, Verbandsrat, Fachausschüsse
Karl Arenz
LUWOGE Das Wohnungsunternehmen der BASF,
Ludwigshafen am Rhein
Jürgen Braun
ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und
Beteiligungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Martin Dörnemann
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Peter-Otto Freund
Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG,
Bad Homburg v. d. Höhe
Alfred Friedmann
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Oliver Hanneder
Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH, Marburg
Ditmar Jöst
KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau
Taunus, Bad Schwalbach
Urban Keller
Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte
WOHNSTADT, Frankfurt am Main
Erich Lipp
GWH Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Karl-Heinz Range
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Heinrich Rose
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH,
Frankfurt am Main
Thomas Schultheis
Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Rolf Vogelsang
GeWoBau GmbH Zweibrücken, Zweibrücken
Gottfried Weidner
bauverein AG, Darmstadt
Volker Weiß
WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der
Weinstraße mbH, Neustadt a. d. Weinstraße
Lothar Wichlidal
Gemeinnützige Baugesellschaft Kaiserslautern AG,
Kaiserslautern
Fachausschuss für Berufliche Bildung und
Personalentwicklung
Manfred A. Bucksch
Vorsitzender
Wohnungsbaugesellschaft Budenheim GmbH,
Budenheim
Susanne Bickel
Stellvertretende Vorsitzende
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Stephan Torchalla
Stellvertretender Vorsitzender
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH,
Frankfurt am Main
Marén Beckmann
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Berthold Bogner
GWW Wiesbadener Wohnungsbaugesellschaft mbH,
Wiesbaden
Manfred Cepek
Vereinigte Wohnstätten 1889 eG, Kassel
Silke Degenhardt-Undt
GAGFAH Immobilien-Management GmbH,
Zweigniederlassung Frankfurt am Main
Norman Diehl
Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus
Staatssekretär a. D. Paul Leo Giani
Südwestdeutsche Fachakademie der
Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden
Erika Gröschel
Bauverein für Höchst am Main und Umgebung,
Frankfurt am Main
Doris Lavall
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Dr. jur. Edgar Lenz
Südwestdeutsche Fachakademie der
Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden
Thomas Nebgen
Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Martina Pels
Gemeinnützige Baugenossenschaft HOCHTAUNUS eG,
Bad Homburg v. d. Höhe
Ralf Schüler
Südwestdeutsche Fachakademie der
Immobilienwirtschaft e. V., Wiesbaden
66

Jörg Schumacher
Volks-Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Dirk Sonntag
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Fachausschuss für Eigentum
Harald Urban
Vorsitzender
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Petra Borgwardt
Baugenossenschaft Viernheim eG, Viernheim
Adalbert Fettweiß
LUWOGE Das Wohnungsunternehmen der BASF,
Ludwigshafen am Rhein
Peter Klarmann
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Regine Krause
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Sonja Müller-Zaman
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen
am Rhein
German Nogueira
bauverein AG, Darmstadt
Jörg Suckfiel
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Fachausschuss für EDV und Organisation
Dr. Sylvia Kerbel
Vorsitzende
Nassauische Heimstätte Wohnungs- und
Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Manfred Becker
Stellvertretender Vorsitzender
LUWOGE Das Wohnungsunternehmen der BASF,
Ludwigshafen am Rhein
Norman Diehl
Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim am Taunus
Hans-Jürgen Gierl
GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH
Hessen, Frankfurt am Main
Erika Gröschel
Bauverein für Höchst am Main und Umgebung eG,
Frankfurt am Main
Dietmar Hochrein-Enzeroth
Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH,
Frankfurt am Main
Wolfgang Hoffmeister
Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt am Main eG,
Franfurt am Main
Axel Leßmann
Wohnungsbaugenossenschaft der Justizangehörigen
Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main
Angela Linzen
WohnBau Mühlheim am Main GmbH, Mühlheim
Rolf Lippold
bauverein AG, Darmstadt
Joachim May
Wohnbau Mainz GmbH, Mainz
Gerhard Müller
Gemeinnütziges Siedlungswerk Speyer GmbH, Speyer
Thomas Nebgen
Beamten-Wohnungs-Verein Frankfurt am Main eG,
Frankfurt am Main
Dirk Sonntag
gewobau Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft
der Stadt Rüsselsheim mbH, Rüsselsheim
Bernd Stasch
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für
Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau,
Ludwigshafen am Rhein
Michael Stichler
GeWoBau GmbH Zweibrücken, Zweibrücken
Martin Ulmer
WBG Wohnungsbaugesellschaft Neustadt an der
Weinstraße, Neustadt
Alfred Böhmer
GEWO Gemeinnützige Wohnungsbau- und
Siedlungs GmbH, Speyer
Gero Born
Baugenossenschaft Langen eG, Langen