Jahresfinanzbericht 2012 - AGROB Immobilien AG

AGROB Immobilien AG 

Jahresfinanzbericht 

1. Januar bis 31.Dezember 2012 

Jahresabschluss

AGROB Immobilien AG, Ismaning 

Bilanz zum 31. Dezember 2012 

Aktiva 

Passiva 

31.12.2012 Vorjahr 31.12.2012 Vorjahr 

EUR EUR TEUR EUR EUR TEUR 

A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 

I. Sachanlagen I. Gezeichnetes Kapital 10.000.000,00 10.000 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 85.901.989,30 88.519 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 532.716,00 512 II. Gewinnrücklagen 

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 512.511,81 583 1. Gesetzliche Rücklage 944.235,72 866 

86.947.217,11 89.614 2. Andere Gewinnrücklagen 9.124.539,61 8.305 

10.068.775,33 9.171 

II. Finanzanlagen 

Sonstige Ausleihungen 2.658,77 3 III. Bilanzgewinn 1.495.359,00 1.522 

86.949.875,88 89.617 21.564.134,33 20.693 

B. Umlaufvermögen B. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 4.180.083,00 4.050 

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 2. Steuerrückstellungen 71.500,00 82 

Sonstige Vermögensgegenstände 102.719,93 126 3. Sonstige Rückstellungen 596.590,70 609 

4.848.173,70 4.741 

II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 63.531,23 65 

166.251,16 191 

C. Verbindlichkeiten 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 7.358,69 7 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 60.268.684,68 63.739 

2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 235.610,31 373 

3. Sonstige Verbindlichkeiten 206.882,71 230 

davon aus Steuern: EUR 115.933,91 (Vorjahr: TEUR 152) 

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 

EUR 6.190,89 (Vorjahr: TEUR 12) 

60.711.177,70 64.342 

D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 39 

87.123.485,73 89.815 87.123.485,73 89.815


Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 

2012 Vorjahr 

EUR EUR TEUR 

1. Umsatzerlöse 11.223.441,07 11.321 

2. Sonstige betriebliche Erträge 273.575,71 139 

11.497.016,78 11.460 

3. Personalaufwand: 

a) Löhne und Gehälter -668.885,89 -666 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 

Altersversorgung und für Unterstützung -93.058,28 -100 

davon für Altersversorgung: EUR 18.131,97 

(Vorjahr: TEUR 27) 

-761.944,17 -766 

4. Abschreibungen auf Sachanlagen -3.313.736,78 -3.320 

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.174.904,55 -2.057 

6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 529,22 2 

davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 491,97 

(Vorjahr: TEUR 1) 

7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -3.090.696,16 -3.245 

davon an verbundene Unternehmen: EUR 1.476.169,77 

(Vorjahr: TEUR 1.455) 

-3.090.166,94 -3.243 

8. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.156.264,34 2.074 

9. Außerordentliche Erträge 0,00 0 

10. Außerordentliche Aufwendungen -383.320,00 -274 

11. Außerordentliches Ergebnis -383.320,00 -274 

12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -48.325,71 -47 

13. Sonstige Steuern -150.556,32 -151 

14. Jahresüberschuss 1.574.062,31 1.602 

15. Einstellung in die gesetzliche Rücklage -78.703,31 -80 

16. Bilanzgewinn 1.495.359,00 1.522

Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 


2012 Vorjahr 

TEUR 

TEUR 

1. Jahresüberschuss 1.574 1.602 

2. +/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 3.314 3.320 

3. +/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 107 172 

4. -/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens 5 -6 

5. -/+ Zunahme/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva 23 -39 

6. +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva -200 169 

7. = Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 4.823 5.218 

8. + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens 19 41 

9. - Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -671 -1.079 

10. = Cash Flow aus der Investitionstätigkeit -652 -1.038 

11. - Auszahlungen an Gesellschafter (Dividenden) -703 -625 

12. + Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-)Krediten 0 6.500 

13. - Auszahlungen für die Tilgung von (Finanz-)Krediten -2.657 -11.433 

14. = Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit -3.360 -5.558 

15. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus 7., 10. und 14.) 811 -1.378 

16. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode -1.306 72 

17. = Finanzmittelfonds am Ende der Periode -495 -1.306


Eigenkapitalspiegel für den Zeitraum vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2012 

Gesellschaft 

Gezeichnetes Kapital 

Gesetzliche Gewinnrücklagen 

Andere 

Gewinnrücklagen 

Erwirtschaftetes 

Eigenkapital 

Eigenkapital 

Stamm*- und Vorzugs-Stückaktien** 

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR 

Stand am 1. Januar 2011 10.000 785 7.630 1.300 19.715 

Rücklageneinstellung nach HV Beschluss 0 0 675 -675 0 

Dividende nach HV Beschluss 0 0 0 -624 -624 

Jahresüberschuss 0 0 0 1.602 1.602 

Rücklageneinstellung in die gesetzliche Gewinnrücklagen 0 81 0 -81 0 

Stand am 31. Dezember 2011/1. Januar 2012 10.000 866 8.305 1.522 20.693 

Rücklageneinstellung nach HV Beschluss 0 0 820 -820 0 

Dividende nach HV Beschluss 0 0 0 -703 -703 

Jahresüberschuss 0 0 0 1.574 1.574 

Rücklageneinstellung in die gesetzliche Gewinnrücklagen 0 78 0 -78 0 

Stand am 31. Dezember 2012 10.000 944 9.125 1.495 21.564 

* 2.314.000 Stamm-Stückaktien 

** 1.582.400 Vorzugs-Stückaktien

Anhang zum Jahresabschluss 31.12.2012 


1. Allgemeine Angaben 

Der Jahresabschluss der AGROB Immobilien AG zum 31.12.2012 ist nach dem 3. Buch des 

Handelsgesetzbuches und nach den Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt. Die Gewinn- 

und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. 

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellkosten, vermindert um planmäßige 

Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen. 

Der Ansatz der sonstigen Vermögensgegenstände entspricht dem Nominalwert. 

Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbare, langfristig fällige Verpflichtungen 

werden mit dem von der Deutschen Bundesbank gemäß RückAbzinsV ermittelten 

durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten sieben Jahre abgezinst. Bei den Pensionsrückstellungen 

wurde entsprechend § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB pauschal eine Restlaufzeit von 

15 Jahren zugrunde gelegt. 

Die Pensionsrückstellungen wurden anhand eines versicherungsmathematischen Gutachtens 

der Heubeck AG gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB mit einem Rechnungszinsfuß von 

5,04 % p.a. unter Anwendung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. 

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach 

vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Die sonstigen Rückstellungen mit einer 

Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit fristadäquaten Zinssätzen abgezinst, die 

von der Deutschen Bundesbank ermittelt und bekannt gegeben worden sind. Für die Abzinsung 

der Rückstellungen betragen die Zinssätze für 2012 je nach Restlaufzeit 3,79 - 4,22 %.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. 

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. 

Für den sich ergebenden Saldo an aktiven latenten Steuern wurde in Ausübung des handelsrechtlichen 

Wahlrechts (§ 274 Abs. 1 Satz 2 HGB) ein Aktivposten nicht gebildet. Aktive latente 

Steuern auf bestehende steuerliche Verlustvorträge wurden dabei nicht berücksichtigt. 

Für den Ausweis der in den Umsatzerlösen enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen wurde 

die Bruttodarstellung gewählt. Erträge werden als Umsatzerlöse ausgewiesen, die damit im 

Zusammenhang stehenden Aufwendungen werden unter der jeweiligen Aufwandsposition 

ausgewiesen. 

Derivative Finanzinstrumente werden einzeln mit dem Marktwert am Stichtag bewertet. Sind 

die Voraussetzungen zur Bildung von Bewertungseinheiten erfüllt, werden die Sicherungsund 

Grundgeschäfte zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst. Zur bilanziellen Abbildung 

wird dabei die sog. Einfrierungsmethode angewandt. 

3. Anlagevermögen 

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird nachfolgend dargestellt. 

Für Geringwertige Wirtschaftsgüter erfolgt die Bildung eines Sammelpostens, der über eine 

Nutzungsdauer von fünf Jahren linear abgeschrieben wird.


Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2012 

Anschaffungs- oder Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte 

Stand am Stand am Stand am Stand am Stand am 

1.1.2012 Zugänge Umbuchungen Abgänge 31.12.2012 1.1.2012 Zugänge Abgänge 31.12.2012 31.12.2012 Vorjahr 

€ € € € € € € € € € € 

I. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 137.052.465,18 216.375,58 369.605,26 0,00 137.638.446,02 48.533.182,88 3.203.273,84 0,00 51.736.456,72 85.901.989,30 88.519.282,30 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.622.935,02 155.841,94 0,00 60.005,89 1.718.771,07 1.111.526,02 110.462,94 35.933,89 1.186.055,07 532.716,00 511.409,00 

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 583.369,12 298.747,95 -369.605,26 0,00 512.511,81 0,00 0,00 0,00 0,00 512.511,81 583.369,12 

139.258.769,32 670.965,47 0,00 60.005,89 139.869.728,90 49.644.708,90 3.313.736,78 35.933,89 52.922.511,79 86.947.217,11 89.614.060,42 

II. Finanzanlagen 

Sonstige Ausleihungen 3.190,51 0,00 0,00 531,74 2.658,77 0,00 0,00 0,00 0,00 2.658,77 3.190,51 

139.261.959,83 670.965,47 0,00 60.537,63 139.872.387,67 49.644.708,90 3.313.736,78 35.933,89 52.922.511,79 86.949.875,88 89.617.250,93

4. Umlaufvermögen 

2012 

T€ 

2011 

T€ 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

Sonstige Vermögensgegenstände 103 126 

Gesamtsumme der Forderungen und sonstigen 

Vermögensgegenstände 103 126 

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 

Flüssige Mittel 

davon Guthaben bei verbundenen Unternehmen T€ 0 (Vj. T€ 0) 63 65 

Die sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig. 

5. Gezeichnetes Kapital 

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt € 10.000.000,00. 

Es ist eingeteilt in 

- 2.314.000 auf den Inhaber lautende Stamm-Stückaktien ohne Nennwert 

- 1.582.400 auf den Inhaber lautende Vorzugs-Stückaktien ohne Nennwert 

Der Anspruch der Aktionäre auf Verbriefung der Aktien ist ausgeschlossen. 

Gemäß § 4 Nr. 4 der Satzung vom Juni 2012 beträgt das Genehmigte Kapital 

€ 5.000.000,00. Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 22. Juni 2010 

ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 21. Juni 2015 gegen 

Bareinlage einmal oder mehrmals um insgesamt bis zu 5.000.000,00 EUR zu erhöhen (Genehmigtes 

Kapital 2010/I). Das Verhältnis zwischen den neuen Stammaktien und den neuen 

Vorzugsaktien muss dabei dem Verhältnis entsprechen, wie es vor der betreffenden Kapitalerhöhung 

bestanden hat. 

Seit einer internen Umstrukturierung im Teilkonzern der UniCredit Bank AG, München, im Jahre 

2001 werden die Aktien unserer Gesellschaft mehrheitlich unmittelbar von deren 100 %iger 

Tochtergesellschaft HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehalten. Die Stimmrechte 

sind nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG darüber hinaus der Obergesellschaft zuzurechnen. 

Mit gleichlautenden Schreiben vom Dezember 2004 wurden wir seitens der UniCredit Bank 

AG sowie der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG dahingehend informiert, dass

mit Nachzahlung sämtlicher rückständiger Vorzugsbeträge und nach Bezahlung der Vorzugsdividende 

für das Jahr 2003 das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre erloschen ist. Dies 

hat zur Folge, dass der mittelbare bzw. unmittelbare Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft 

nunmehr 75,02 % beträgt. 

Die UniCredito Italiano S.p.A. mit Sitz in Rom/Italien hat der AGROB Immobilien AG gemäß 

§§ 21 Abs. 1 und 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG am 22.11.2005 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil 

75,02 % beträgt. 

Die AGROB Immobilien AG wird über den Teilkonzernabschluss der UniCredit Bank AG, 

München, in den Konzernabschluss der UniCredito Italiano S.p.A., Rom, Italien, einbezogen. 

Der Konzernabschluss der UniCredito Italiano S.p.A., Rom, Italien, ist beim Handelsregister 

(Trade and Companies Register) in Rom (Italien) erhältlich. Der Teilkonzernabschluss der 

UniCredit Bank AG, München, wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. 

6. Gewinnrücklagen 

€ 

Gesetzliche Rücklage 

Stand 01.01.2012 865.532,41 

Einstellung aus dem Jahresüberschuss 2012 78.703,31 

Stand 31.12.2012 944.235,72 

Andere Gewinnrücklagen 

Stand 01.01.2012 8.305.220,61 

Einstellung lt. Hauptversammlungsbeschluss vom 26.06.2012 819.319,00 

Stand 31.12.2011 9.124.539,61 

Gesamt 10.068.775,33 

Die Einstellung in die gesetzliche Rücklage ist gemäß § 150 Abs. 2 Satz 1 AktG wie folgt berechnet: 

Jahresüberschuss 2012 € 1.574.062,31 

Hiervon 1/20 € 78.703,31

7. Bilanzgewinn 

Bilanzgewinn Stand 31.12.2011 1.521.863,00 

./. Ausschüttung lt. Hauptversammlungsbeschluss 

vom 26.06.2012 - 702.544,00 

./. Einstellung in andere Gewinnrücklagen lt. Hauptversammlungs- 

beschluss vom 26.06.2012 - 819.319,00 

Gewinnvortrag 0,00 

Jahresüberschuss 2012 1.574.062,31 

./. Einstellung in die gesetzliche Rücklage, Tz.6 78.703,31 

Bilanzgewinn 31.12.2012 1.495.359,00 

€ 

8. Rückstellungen 


T€ 

2011 

T€ 

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche 

Verpflichtungen 4.180 4.050 

Steuerrückstellungen 71 82 

Sonstige Rückstellungen 597 609 

4.848 4.741 

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen mit T€ 4.180 betreffen Pensionsverpflichtungen 

(Direktzusagen) für ehemalige AGROB Immobilien AG-Mitarbeiter. 

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren 

(„Projected Unit Credit“-Methode) mit einem Rechnungszins von 5,04 % und einem Rententrend 

von 1,7 %. Als Rechnungszins wurde der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 

sieben Jahre verwendet (Bundesbankzins), der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 

15 Jahren ergibt. Es wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck zugrunde 

gelegt. 

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte auf den 01.01.2010 erstmalig nach § 253 

Abs. 2 HGB in der Fassung des BilMoG. Abweichend von der Bewertung zum 31.12.2009 

nach dem steuerlichen Teilwertverfahren ergibt sich daraus ein Unterschiedsbetrag von insgesamt 

€ 821.400.

Gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB sind in jedem Geschäftsjahr bis spätestens 31.12.2024 

davon mindestens 1/15 zuzuführen. Zuzuführen waren demnach im Geschäftsjahr mindestens 

€ 54.760. Zum Stichtag 31.12.2012 wurde eine Zuführung von insgesamt € 383.320, dies 

entspricht 7/15 des Unterschiedsbetrages, vorgenommen. In der Folge ist der ursprüngliche 

Unterschiedsbetrag von € 821.400 zum Stichtag 31.12.2012 voll zugeführt. 

Die Steuerrückstellungen betreffen mit T€ 40 Vorjahre und mit T€ 31 das Jahr 2012. 

Die sonstigen Rückstellungen betreffen mit T€ 160 Rückstellungen für ausstehende Rechnungen, 

mit T€ 145 Rückstellungen aus dem Personalbereich, mit T€ 41 Umweltrisiken 

Trier-Ehrang, mit T€ 128 Aufwendungen für unterlassene Instandhaltung sowie Übrige 

mit T€ 123. Die sonstigen Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden 

mit fristadäquaten Zinssätzen abgezinst, die von der Deutschen Bundesbank gemäß 

RückAbzinsV bekannt gegeben worden sind. Für die Abzinsung der Rückstellungen 

im Geschäftsjahr 2012 betragen die Zinssätze je nach Laufzeit 3,79 % bis 4,22 %. 

9. Verbindlichkeiten 

bis zu 

1 Jahr 

T€ 

(Vj.) 

Restlaufzeit 

Über 1 bis 5 

Jahre 

T€ 

(Vj.) 

Über 

5 Jahre 

T€ 

(Vj.) 

Gesamt 

31.12.2012 

T€ 

(Vj.) 

Verbindlichkeiten gegenüber 

3.389 12.281 44.599 *60.269 

Kreditinstituten 

(4.079) (11.794) (47.866) *(63.739) 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen 

235 0 0 235 

und Leistungen 

(373) (0) (0) (373) 

Sonstige Verbindlichkeiten 207 0 0 207 

(224) (6) (0) (230) 

davon aus Steuern: 116 0 0 116 

(152) (0) (0) (152) 

davon im Rahmen der sozialen 

6 0 0 6 

Sicherheit: 

(6) (6) (0) (12) 

Gesamt 

3.831 

(4.676) 

12.281 

(11.800) 

44.599 

(47.866) 

* davon Mitzugehörigkeit zu Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen: 

davon durch Grundpfandrechte gesichert: 

60.711 

(64.342) 

30.561 

(32.965) 

60.269 

(63.739)

In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind Zinsabgrenzungen in Höhe von 

T€ 29 (Vorjahr: T€ 29) als antizipative Posten bis zu 1 Jahr enthalten. 

10. Sonstige finanzielle Verpflichtungen 

Sonstige finanzielle Verpflichtungen 

Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen 291 

davon für Fuhrpark mit einer Restlaufzeit 

von 1 bis 5 Jahren 52 

über 5 Jahren 111 

davon für Gebäudetechnik mit einer Restlaufzeit 

von 1 bis 5 Jahren 76 

über 5 Jahren 52 


T€ 

Verpflichtungen aus städtebaulichem Vertrag mit der 

Gemeinde Ismaning 3.183 

Verpflichtungen für Umsatzsteuer für die spätere unentgeltliche Übertragung 

von bereits hergestellten Betriebsvorrichtungen im Rahmen des städtebaulichen 

Vertrags mit der Gemeinde Ismaning 103 

Sonstige finanzielle Verpflichtungen gesamt 3.577 

In den sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen sind Verpflichtungen 

gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 50 enthalten. 

Der Nutzung eines Teils unseres Fuhrparks und der Gebäudetechnik liegen Operating- 

Leasing-verträge zugrunde. Dies trägt auch zur Verringerung der Kapitalbindung bei und belässt 

das Investitionsrisiko beim Leasinggeber. Die Leasingverträge haben noch eine Restlaufzeit 

von bis zu acht Jahren und führten in 2012 zu einem Leasingaufwand in Höhe von 

T€ 63.

11. Umsatzerlöse 


T€ 

2011 

T€ 

Mieten, Pachten und Mietnebenerlöse 11.223 11.321 

Die Umsatzerlöse der AGROB Immobilien AG betreffen Mieten sowie Mietnebenkosten und 

Pachten aus der Vermietung und Verpachtung eigenen Grundbesitzes in Ismaning. 

12. Sonstige betriebliche Erträge 

Weiterverrechnete Kosten 54 79 

Erträge aus Anlagenabgängen 0 6 

Auflösung von Rückstellungen 87 19 

Übrige Erträge 133 35 


T€ 

2011 

T€ 

274 139 

13. Personalaufwand 

Löhne und Gehälter 669 666 

Sozialabgaben 75 73 

Aufwendungen für Altersversorgung: 


T€ 

2011 

T€ 

744 739 

Veränderung Pensionsrückstellung -502 -492 

laufende Versorgungsbezüge 506 508 

Beitrag Pensionssicherungsverein 14 11 

18 27 

762 766

Mitarbeiter (Jahresdurchschnitt) 

Ermittlung nach § 285 Nr. 7 i. V. m. § 267 Abs. 5 HGB 

2012 2011 

Gehaltsempfänger insgesamt 9 9 

14. Abschreibungen auf Sachanlagen 

Die Abschreibungen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 6 vermindert. Die 

Abschreibungen enthalten keine außerplanmäßigen Beträge. 

15. Sonstige betriebliche Aufwendungen 

Diese beinhalten hauptsächlich Reparaturen, Kosten für Versicherungen, Rechts- und 

Beratungskosten sowie Energie- und allgemeine Verwaltungskosten. Sie haben sich im 

Vergleich zum Vorjahr um T€ 119 erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus 

Aufwendungen für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. 

16. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

Die Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um T€ 154 gesunken und betreffen im 

Wesentlichen Zinsaufwendungen für die Fremdfinanzierungen für Bauinvestitionen. 

Im Zinsaufwand sind die folgenden Beträge aus der Aufzinsung gemäß BilMoG enthalten: 

Aufwand aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen T€ 249 (Vorjahr: T€ 235) 

Aufwand aus der Aufzinsung von sonstigen langfristigen 

Rückstellungen T€ 4 (Vorjahr: T€ 9) 

17. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 

Das Ergebnis liegt mit T€ 2.156 um T€ 82 über dem Vorjahresergebnis von T€ 2.074.

18. Außerordentliches Ergebnis 

Das außerordentliche Ergebnis beinhaltet ausschließlich außerordentliche Aufwendungen 

aus der Anwendung des BilMoG in Höhe von T€ 383, die sich aus der Änderung der Bewertung 

von Rückstellungen für Pensionen ergeben. 

19. Jahresüberschuss/Bilanzgewinn 

Fortführung gem. § 158 AktG: 

Jahresüberschuss 1.574.062,31 1.601.961,67 

Einstellung in Gewinnrücklagen 

in die gesetzliche Rücklage -78.703,31 -80.098,67 

Bilanzgewinn 1.495.359,00 1.521.863,00 


€ 

2011 

€ 

20. Derivative Finanzinstrumente 

Zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung bei der Vorarlberger Landes- und 

Hypothekenbank AG, Bregenz, wurden mit der Internationales Bankhaus Bodensee AG, 

Friedrichshafen, 2009 und 2010 folgende Zinsswaps abgeschlossen: 

Nominal- 

Betrag zum 

Bilanzstichtag 

T€ 

beizulegender 

Zeitwert zum 


T€ 

Laufzeit bis 

Nominalbetrag 

T€ 

Festzins 

% 

Buchwerte 

T€ 

Payer Swap / AGROB 

Immobilien AG 

30.12.2015 1.300 1.170 3,40 -100 0 

30.06.2016 500 450 2,75 -34 0 

30.06.2018 800 720 3,00 -79 0 

Gesamt 2.600 2.340 -213 0

Der von der Internationales Bankhaus Bodensee AG, Friedrichshafen, bestätigte beizulegende 

negative Zeitwert (T€ -213) zum 31.12.2012 wurde anhand der „Mark-to-Market 

-Methode“ auf Basis einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festzinsen ermittelt. Aufgrund der 

bestehenden Immobilienbankdarlehen als Grundgeschäft für die abgeschlossenen Zinsswaps 

war keine spezielle Risikovorsorge erforderlich (Bildung von Bewertungseinheiten). 

Zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung bei der Vorarlberger Landes- und 

Hypothekenbank AG, Bregenz, wurden mit der Vorarlberger Landes und Hypothekenbank 

AG, Bregenz 2010 folgender Zinsswap abgeschlossen: 

Laufzeit bis 

Nominalbetrag 

T€ 

Nominal- 

Betrag zum 

Bilanzstichtag 

T€ 

Festzins 

% 

beizulegender 

Zeitwert zum 


T€ 

Buchwerte 

T€ 

Payer Swap / AGROB 

Immobilien AG 

31.03.2018 3.400 3.071 2,98 -343 0 

Gesamt 3.400 3.071 -343 0 

Der von der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG, Bregenz, bestätigte beizulegende 

negative Zeitwert (T€ -343) zum 31.12.2012 wurde anhand der „Mark-to-Market 

-Methode“ auf Basis einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festzinsen ermittelt. Aufgrund der 

bestehenden Immobilienbankdarlehen als Grundgeschäft für die abgeschlossenen Zinsswaps 

war keine spezielle Risikovorsorge erforderlich (Bildung von Bewertungseinheiten). 

21. Latente Steuern 

Zum 31.12.2012 errechneten sich latente Steuern aus abweichenden Wertansätzen in der 

Steuerbilanz im Wesentlichen bei den Gebäuden im Sachanlagevermögen, bei den Rückstellungen 

für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen und den sonstigen Rückstellungen in 

Höhe von per Saldo T€ 653 als Aktivüberhang. Die bestehenden körperschaftsteuerlichen 

Verlustvorträge sind weder vertraglich noch zeitlich limitiert, jedoch in ihrer zeitlichen Abfolge 

der Realisierung durch die sog. Mindestbesteuerung beeinflusst. Es wurden bei der vorgenannten 

Schätzung körperschaftsteuerliche Verlustvorträge von T€ 1.697 nicht berücksichtigt. 

Der Berechnung liegt ein Steuersatz (KSt 15 % + SolZ 5,5 %) von 15,83 % zugrunde. 

Aufgrund des ausgeübten Wahlrechts, auf den Ansatz eines sich ergebenden Saldos aktiver 

latenter Steuern zu verzichten, wurde weder zum 01.01.2012 noch zum 31.12.2012 ein 

Bilanzposten angesetzt.

22. Honorar Abschlussprüfer 

Abschlussprüfungsleistungen 43 43 

Andere Bestätigungsleistungen 3 6 


T€ 

2011 

T€ 

davon für das Vorjahr 0 3 

Steuerberatungsleistungen 7 7 

Sonstige Leistungen 3 0 

23. Ergänzende Erläuterungen 

Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung 

Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst alle in der Bilanz ausgewiesenen 

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, d.h. Kassenbestand, Schecks 

sowie Guthaben bei Kreditinstituten, von T€ 63 abzüglich täglich fälliger Bankverbindlichkeiten 

in Höhe von T€ 558. 

Der Finanzmittelfonds des Vorjahres beinhaltet den Kassenbestand, Schecks sowie Guthaben 

bei Kreditinstituten mit T€ 65 und unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

ausgewiesene jederzeit fällige Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.371. 

Die Zinszahlungen des Geschäftsjahres betragen T€ 2.836 (Vorjahr: T€ 3.014). Zinseinzahlungen 

betreffen im Geschäftsjahr insgesamt T€ 1 (Vorjahr: T€ 1). 

Die Ertragssteuerzahlungen des Geschäftsjahres betragen T€ 29 (Vorjahr: T€ 28) 

Erläuterungen zum Eigenkapitalspiegel 

Vom erwirtschafteten Eigenkapital der Berichtsperiode stehen zum Bilanzstichtag T€ 1.495 

zur Ausschüttung an die Gesellschafter zur Verfügung. Gesetzliche sowie satzungsmäßige 

Ausschüttungssperren bestehen nicht.

24. Organe der Gesellschaft 

Vorstand 

Dipl. - Oec. Stephan Fuchs, Tettnang 

Mitglieder des Aufsichtsrates 

Karlheinz Kurock, München 

Vorsitzender 

First Vice President der UniCredit Global Business Service GmbH, München 

Herr Kurock gehört folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 

Gesellschaften an: 

- Grundstücksaktiengesellschaft am Potsdamer Platz (Haus Vaterland), München, 

Vorsitzender des Aufsichtsrates 

Herr Kurock ist Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von folgenden 

Wirtschaftsunternehmen: 

- GIVO Gesellschaft für Immobilienvermittlung und Objektverwaltung mbH, Stolpe, 

Vorsitzender des Aufsichtsrates. 

Daniela Bergdolt, München 

stellvertretende Vorsitzende 

Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin der Deutschen Schutzvereinigung 

für Wertpapierbesitz e.V. 

Frau Bergdolt gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 

Gesellschaften an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien 

von Wirtschaftsunternehmen 

*Angela Bauer, Unterföhring 

Kfm. Angestellte 

Thomas Breiner, Oberneuching (ab 26.06.2012) 

Mitarbeiter der UniCredit Bank AG, München 

Herr Breiner gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer Gesellschaften 

an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien 

von Wirtschaftsunternehmen

Friedhelm Bullerdieck, Gröbenzell (bis 26.06.2012) 

Bankkaufmann, München 

Herr Bullerdieck gehört folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 


- TIVOLI Grundstücks-Aktiengesellschaft, München, Mitglied des Aufsichtsrates 

(bis 11.07.2012) 

Herr Bullerdieck ist kein Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien 

von Wirtschaftsunternehmen 

Dr.jur. Birgit Chorianopoulos, München (bis 26.06.2012) 

Rechtsanwältin, Abteilungsleiterin UniCredit Bank AG, München (bis 31.01.2012) 

Frau Chorianopoulos gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 

Gesellschaften an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen 

Kontrollgremien von Wirtschaftsunternehmen 

*Peter Mittelhäuser, Ingolstadt 

Kfm. Angestellter 

Peter Weidenhöfer, Baldham (ab 26.06.2012) 

Leiter des Bereichs „Real Estate“ der UniCredit Bank AG und Vorstand der HVB Immobilien 

AG, München 

Herr Weidenhöfer gehört folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 


- TIVOLI Grundstücks-Aktiengesellschaft, München, Mitglied des Aufsichtsrates 

(ab 11.07.2012) 

Herr Weidenhöfer ist Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von 

folgenden Wirtschaftsunternehmen: 

- Verwaltungsratsvorsitzender der HVB Secur GmbH, München (bis 19.07.2012) 

* Arbeitnehmervertreter/-in

25. Gesamtbezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands 

Die Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats richtet sich nach § 14 Nr. 1 bis Nr. 3 der 

Satzung. Sie besteht aus einer Grundvergütung und einer Vergütung für die Tätigkeit im 

Prüfungs- und Personalausschuss. 

Die Bezüge der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder stellen sich in 2012 wie folgt dar: 

Grundvergütung 

€ 

Vergütung 

Ausschüsse 

€ 

Karlheinz Kurock, Vorsitzender 15.000,00 7.000,00 

Daniela Bergdolt, stellvertretende Vorsitzende 11.250,00 8.000,00 

Angela Bauer 7.500,00 0,00 

Thomas Breiner 3.750,00 3.000,00 

Friedhelm Bullerdieck 3.750,00 0,00 

Dr. jur. Birgit Chorianopoulos 3.750,00 3.000,00 

Peter Mittelhäuser 7.500,00 0,00 

Peter Weidenhöfer 3.750,00 0,00 

Gesamt 56.250,00 21.000,00 

Insgesamt betragen die Aufsichtsratsvergütungen für 2012 € 77.250,00 

Der Vorstandsbezug in 2012 gem. § 285 Nr. 9a HGB beträgt € 299.652,22. Er gliedert sich in 

einen erfolgsunabhängigen Teil von € 179.252,98 (Festbezug), einen erfolgsbezogenen Teil 

von € 109.500,00 (Tantieme) und einen Sachbezugsteil von € 10.899,24. Eine Pensionszusage 

ist nicht erteilt. 

Ferner sind in den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 

Rückstellungen für ehemalige Vorstände und deren Hinterbliebene (5 Personen) zum 

31.12.2012 in Höhe von € 2.761.954,00 enthalten. Die laufenden Versorgungsbezüge dieser 

Personen betrugen in 2012 insgesamt € 305.854,52.

26. Entsprechenserklärung Deutscher Corporate Governance Kodex gem. § 161 AktG 

Die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung wurde von Vorstand und Aufsichtsrat am 

21. Dezember 2012 abgegeben und zeitgleich der Öffentlichkeit auf der Internetseite der 

Gesellschaft unter folgendem Link zugänglich gemacht: 

http://www.agrob-ag.de/news/docs/121221news241.pdf 

Ismaning, den 28. Februar 2013 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

Der Vorstand


1. Januar bis 31.Dezember 2012 

Lagebericht

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012 

• Plankonforme Umsatz- und Ergebnisentwicklung 

• Weiter überdurchschnittlich hohe Vermietungsquote 

• Ertragslage weiter auf hohem Niveau 

• Erneut gestärkte Eigenkapitalquote 

I. Geschäft und Rahmenbedingungen 

I.1 Überblick über den Geschäftsverlauf 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen 

Die Weltwirtschaft hat im Jahr 2012 deutlich an Tempo verloren. Das lag zu gleichen 

Teilen an einer Verlangsamung in den Emerging-Markets sowie an einer 

enttäuschenden Entwicklung in den etablierten Industrieländern, insbesondere in der 

EURO-Region und hier im Bereich der südeuropäischen Problemländer. 

Die deutsche Volkswirtschaft hat sich auch im Berichtsjahr angesichts des schwierigen 

Umfeldes der Staatsschuldenkrise ordentlich behauptet. Spurlos ist diese aber nicht an 

Deutschland vorübergegangen, hat im Jahresverlauf seit der Ankündigung der EZB, 

unter bestimmten Voraussetzungen unlimitiert zu intervenieren und seit der Billigung 

des Rettungsfonds durch das Bundesverfassungsgericht allerdings deutlich an 

Schrecken verloren. Insofern war es äußerst positiv, dass das mögliche Risiko- 

Szenario durch die Staatsschuldenkrise zwar nicht eingetreten ist, deren erneute 

Eskalation hat jedoch bei den Unternehmen erhebliche Unsicherheiten und einen 

deutlich spürbaren Vertrauensverlust ausgelöst. Zu den sich im Jahresverlauf 

eintrübenden konjunkturellen Perspektiven im Inland kam erschwerend als zusätzlich 

belastendes Element zur ohnehin vorhandenen europäischen Nachfrageschwäche 

gleichzeitig auch eine Abkühlung der Konjunktur in den Wachstumsmärkten hinzu. 

Viele Unternehmen reagierten in der Folge mit Kosteneinsparungen, mit der 

Reduzierung oder dem Aufschub von Investitionen in Ausrüstungen und Bevorratung 

und zuletzt auch mit der Drosselung der Produktion. 

Dennoch konnte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als Wertmaßstab aller hergestellten 

Güter und Dienstleistungen auch im Jahr 2012 trotz widriger Begleitumstände erneut 

ausgeweitet werden. In Anbetracht der Rahmenbedingungen und der konjunkturell 

sich in Rezession oder Stagnation befindlichen Volkswirtschaften der meisten 

europäischen Länder fiel die Steigerung der wirtschaftlichen Leistung mit einem Plus 

von 0,7 % einerseits durchaus erfreulich aus, reichte andererseits bei Weitem nicht an 

die Zuwächse der beiden vorangegangenen Jahre mit positiven Veränderungsraten 

von 4,2 % (2010) bzw. 3,0 % (2011) heran. Getragen wurde die BIP-Steigerung des 

Jahres 2012 einmal mehr von der traditionell dominierenden Auslandsnachfrage, die 

preisbereinigt nochmals um 4,1 % zulegen konnte. Erfreulicherweise lieferten aber 

auch die von der inländischen Nachfrage ausgehenden Wachstumsimpulse dank 

steigender Konsumausgaben sowohl des privaten als auch des öffentlichen Sektors 

positive Beiträge, wohingegen dies den Brutto-Anlageinvestitionen im Berichtsjahr 

erstmals seit der Wirtschaftskrise 2009 nicht gelungen ist. Die Steigerung des 

inländischen Konsums als stabilisierendem Element ist wesentlich auf die Schaffung 

von 400.000 zusätzlichen Stellen und den damit erreichten Erwerbstätigen- 

Höchststand von 41,6 Mio. sowie auf die in vielen Bereichen erzielten Lohn- und 

Einkommenszuwächse zurückzuführen.

In das insgesamt positive Bild einer robusten konjunkturellen Gesamtverfassung passt 

auch die Entwicklung des Bauhauptgewerbes im Jahr 2012 mit einem Umsatzplus von 

1 %. Damit konnte das hohe Niveau der Vorjahre behauptet werden. Treiber des 

Wachstums war dabei neben dem Wirtschaftsbau (+2,5 %) eindeutig der Wohnungsbau 

(+5 %), wohingegen der öffentliche Bau aufgrund der Budgetzwänge deutliche 

Einbußen zu verzeichnen hatte (./. 11,6 %). 

Dank eines hohen Steueraufkommens und steigender Beitragseinnahmen infolge 

wachsender Beschäftigung bei gleichzeitig zunehmenden Löhnen haben Bund, Länder 

und Gemeinden sowie die Sozialversicherungen im Jahr 2012 zusammen eine 

Überdeckung der Einnahmen über die Ausgaben in Höhe von € 2,2 Mrd. erzielt. 

Nachdem in den Vorjahren noch Haushaltsdefizite von 4,1 % (2010) und 0,8 % (2011) 

bezogen auf das jeweilige BIP angefallen sind, entspricht das Resultat des Jahres 

2012 einer Überschussquote von 0,1 % und liegt somit mit deutlichem Abstand 

unterhalb des im Maastricht-Vertrag vereinbarten Grenzwertes für die 

Neuverschuldung. Damit hat der deutsche Staat in einem Jahr mit insgesamt 

vorteilhaften Rahmenbedingungen für die Staatsfinanzen erstmals seit fünf Jahren 

wieder einen – wenn auch kleinen – Haushaltsüberschuss erzielt und konnte damit die 

Neuverschuldung der öffentlichen Haushalte stoppen. Inwieweit diese Entwicklung von 

Dauer ist und insofern von einer nachhaltigen Trendwende ausgegangen werden kann 

bleibt allerdings abzuwarten. 

Branchenentwicklung 

Wie von uns erwartet, ist im Berichtsjahr an den deutschen gewerblichen 

Immobilienmärkten eine Wachstumskorrektur eingetreten. So ist der Flächenumsatz 

gegenüber dem Vorjahr in den sieben Immobilienhochburgen einerseits zwar um ca. 

9 % zurückgegangen, andererseits bedeutete dieses Ergebnis dennoch ein 

Vermietungsvolumen über dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. Insofern 

haben sich die deutschen Büromärkte insgesamt robust entwickelt, wenngleich die 

Auswirkungen der sich im Jahresverlauf verschärfenden Staatsschuldenkrise und der 

sich zunehmend bemerkbar machenden Konjunkturabkühlung deutlich spürbar 

waren. Die weltweit volatile wirtschaftliche Entwicklung und deren Unwägbarkeiten 

machte jedoch häufig eine Anpassung in den Umsatz- und Ergebnisprognosen 

unumgänglich. In der Folge führte dies oftmals zu einer tendenziell zurückhaltenden 

Disposition der Unternehmen im Hinblick auf eine weitere Ausweitung des 

Personalstandes sowie die Expansion von Flächen. Investitionsentscheidungen für 

die Anmietung von Gewerbeimmobilien und Standortverlagerungen wurden nicht 

selten verschoben, bei Mietvertragsverlängerungen hatten kurze Vertragslaufzeiten 

und/oder die Einräumung von Sonderkündigungsrechten zur Wahrung der Flexibilität 

hohe Priorität. 

Trotz der vergleichsweise geringeren Flächennachfrage haben sich die in den letzten 

Jahren in einem besorgniserregenden Umfang aufgebauten Leerstandsflächen 

weiter reduziert. Zurückzuführen ist dies in erster Linie auf deutlich rückläufige, neu 

auf den Markt gekommene Fertigstellungsvolumina, die bis zu 50 % unter dem 

langfristigen Durchschnitt liegen. Insofern ergibt sich daraus die erfreuliche 

Konsequenz einer neuerlichen Absorption von verfügbaren Flächen und rückläufigen 

Leerstandsquoten. Dennoch ist bis auf das absolute Spitzensegment, in dem 

teilweise Knappheiten anzutreffen sind, in der Breite des Marktes ein nach wie vor in 

jeder Hinsicht mehr als ausreichendes Angebot vorhanden. 

Die anhaltende Unsicherheit an den Finanzmärkten hat das Interesse der Investoren 

an Sachwertanlagen und hier insbesondere an Immobilien gegenüber dem bereits 

starken Vorjahr nochmals intensiviert. Institutionelle Anleger haben im Berichtsjahr 

dank des über Erwarten starken Schlussquartals über € 25 Mrd. in deutsche

Gewerbeimmobilien investiert und damit 10 % mehr als im Vorjahr. Ausländische 

Investoren partizipierten daran mit ca. 40 %. Insofern profitierte die deutsche 

Immobilienwirtschaft im internationalen Vergleich nicht nur von der beständigen, 

wachsenden Wirtschaftsentwicklung, vom anhaltend niedrigen Zinsniveau sowie von 

den anerkannt liquiden und stabilen Marktverhältnissen, sondern auch von den 

Inflationssorgen der Anleger sowie den mehr denn je bescheidenen Renditen 

alternativer Anlagen. Dabei waren insbesondere die Wohnungsmärkte in den 

Metropolregionen im Jahr 2012 der alles überragende Impulsgeber mit entsprechend 

deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen. Dieses Segment entsprach bevorzugt 

den Vorstellungen vieler Marktteilnehmer, deren Investitionsverhalten erneut von 

Risikoaversion und einem ausgeprägten Sicherheitsbedürfnis geprägt war. 

Abgerundet wird dieses Szenario durch die im Gewerbeimmobilien-Segment 

unverändert bestehende, eindeutige Fokussierung der Investoren auf sogenannte 

Core-Objekte. 

Gewerbeimmobilienmarkt München 

Mit einer Umsatzleistung von 700.000 m² verfehlte der Büro- und 

Gewerbeimmobilienmarkt München im Jahr 2012 erwartungsgemäß das 

Rekordergebnis des Vorjahres, konnte damit aber dennoch ein beachtliches Resultat 

erzielen. Dabei sank der Flächenumsatz einschließlich des konstanten 

Eigennutzeranteils von 60.000 m² im Vorjahresvergleich um 19 %. Zurückzuführen ist 

dieser Rückgang in erster Linie auf eine deutliche Reduzierung der 

Großvermietungen ab einer Fläche von 5.000 m², wohingegen die kleinteiligen 

Segmente mit Flächen bis 1.000 m² bzw. bis 2.000 m² die eindeutigen Umsatzschwerpunkte 

repräsentierten. Insofern hat sich auch die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse 

unterproportional zum verminderten Flächenumsatz lediglich um 8 % auf 

793 Kontakte zurückgebildet. In der Verteilung der jeweiligen Lagen haben erneut die 

zentralen innerstädtischen Teilmärkte einen starken Zuspruch der Mieter erfahren, 

die Attraktivität der Zentrumslagen hat sich mit einem Anteil von 76 % an der 

gesamten Vermietungsleistung auch im Berichtsjahr fortgesetzt. Trotz des 

verminderten Vermietungsumsatzes, der sich in der Langzeitbetrachtung auf dem 

Niveau des langjährigen Durchschnitts bewegt, ist es München erneut gelungen, die 

seit 2004 bestehende Spitzenposition unter Deutschlands Bürostandorten vor Berlin, 

Frankfurt und Hamburg mit Vermietungsleistungen zwischen 430.000 m² und 

590.000 m² erfolgreich zu behaupten. 

Dank einer ansprechenden Umsatzleistung einerseits und deutlich 

zurückgegangener Fertigstellungsvolumina aufgrund konjunkturbedingt restriktiver 

Projektentwicklungen andererseits hat sich das Gesamtflächenangebot – d. h. 

aktueller Flächenleerstand zuzüglich der innerhalb der nächsten zwölf Monate 

beziehbaren und nicht vorvermieteten Flächenpotenziale – in München weiter um ca. 

7 % auf annähernd 1,63 Mio. m² (Vorjahr: 1,75 Mio. m²) zurückgebildet. Das sofort 

verfügbare Flächenangebot hat sich im Berichtsjahr auf 1,4 Mio. m² (Vorjahr: 1,6 Mio. 

m²) und damit binnen der letzten zwei Jahre um annähernd 0,4 Mio. m² reduziert. 

Infolgedessen hat sich auch die Leerstandsquote von 7,1 % im Vorjahr auf 6,2 % 

verbessert, wobei gleichzeitig der registrierte Flächenbestand im Stadtgebiet 

München sowie in den Umlandgemeinden nur moderat auf insgesamt 22,53 Mio. m² 

(Vorjahr: 22,45 Mio. m²) zugenommen hat. 

Das sofort verfügbare Flächenangebot weist dabei eine Verteilung von 67 % auf das 

Stadtgebiet (Vorjahr: 70 %) und 33 % auf die Stadtrand- und Umlandregion (Vorjahr: 

30 %) auf. Der lokale Teilbereich Nord-Ost mit der Gemeinde Ismaning partizipiert - bei 

einer weiteren Belebung der Flächenumsätze - aktuell mit 64 % (Vorjahr: 67 %) am 

derzeitigen Flächenleerstand der Umlandregion.

Die flächengewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Münchner Marktgebiet hat 

sich nochmals moderat erhöht und beträgt zum Ende des Jahres 2012 € 14,59 pro m² 

(Vorjahr: € 14,38 pro m²). Damit liegt sie aufgrund der zuletzt eingetretenen Angebotsverknappung 

an teuren Neubau- und Zentrumsflächen nur geringfügig über dem 

Vorjahresniveau. Während Zentrumslagen nochmals auf durchschnittlich 

€ 15,75 pro m² (Vorjahr: € 15,49 pro m²) zulegen konnten, mussten Umlandlagen 

einen Rückgang auf durchschnittlich € 10,30 pro m² (Vorjahr: € 10,44 pro m²) 

hinnehmen. Die Spitzenmiete hat sich im Vorjahresvergleich um 2,7 % auf € 30,60 

pro m² (Vorjahr: € 29,80 pro m²) erhöht. 

Eine über das gesamte Jahr andauernd hohe Nachfrage in Verbindung mit einer 

kräftigen Stimulierung des Interesses in den letzten Wochen des Jahres haben dem 

Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in München das beste Ergebnis seit 

fünf Jahren beschert. Insgesamt wurden Transaktionen in Höhe von € 3,74 Mrd. 

(Vorjahr: € 2,9 Mrd.) getätigt, eine nochmalige Belebung um 29 % gegenüber dem 

ebenfalls überdurchschnittlichen Vorjahr. Dabei prägten auf Käuferseite insbesondere 

vermögende Privatinvestoren und Family Offices sowie Immobilienfonds und 

Versicherungen das Transaktionsgeschehen. In der Gunst der Investoren hatten im 

Berichtsjahr „Büroimmobilien“ eine eindeutige Präferenz, wobei daneben auch das 

Immobiliensegment der „gemischt genutzten Objekte“ gefragt war. Die im Vorjahr noch 

eine gewichtige Rolle spielenden Einzelhandelsobjekte haben dagegen stark an 

Bedeutung verloren. Über alle Immobiliensegmente betrachtet dominierte nach wie vor 

die eindeutige Ausrichtung auf innerstädtische Core-Investments die Nachfrage in- und 

ausländischer Investoren, wobei letztere mit einem beachtlichen Anteil von 23 % am 

Transaktionsvolumen partizipierten. 

Als Fazit lässt sich für den gewerblichen Immobilienmarkt München feststellen, dass 

die zu Jahresbeginn eher verhaltenen Erwartungen zum Teil deutlich übertroffen 

wurden. Zurückzuführen ist diese positive Entwicklung auf günstige wirtschaftliche 

und demografische Perspektiven der Metropolregion München und deren 

vergleichsweise stabiles ökonomisches Fundament sowie ihrer Attraktivität als 

begehrter Standort für Beschäftigung und Freizeit. 

I.2 Geschäftstätigkeit und Geschäftsfelder 

Die heutige AGROB Immobilien AG reicht in ihren Ursprüngen bis in das 

Gründungsjahr 1867 zurück. Ihre zahlreichen Ziegelfabriken waren als Baustofflieferanten 

maßgeblich am Ausbau der Stadt München beteiligt. Später zählte die 

AGROB Immobilien AG bis zum Verkauf sämtlicher operativer 

Beteiligungsgesellschaften im Jahre 1992 an die Deutsche Steinzeug Cremer & 

Breuer AG zu den bedeutendsten Herstellern von hochwertigen Fliesen- und 

Keramikprodukten in Deutschland. In der Spitze wurden im Konzern annähernd 

2.000 Mitarbeiter beschäftigt. 

Die Fliesenproduktion in Ismaning, nunmehr Sitz der Gesellschaft, wurde bereits im 

Jahre 1990 eingestellt. Beginnend 1993 hat man angefangen, den wertvollen, in 

Ismaning nördlich vor den Toren Münchens gelegenen Grundbesitz von über 

350.000 m² einer neuen, zukunftsträchtigen Nutzung zuzuführen. 

Heute ist die AGROB Immobilien AG ein bevorzugt in den Geschäftsfeldern 

• Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung 

• Projektentwicklung für eigenen Bedarf

tätiges Unternehmen und betreibt in Ismaning einen Medien- und Gewerbepark. Auf 

diesen hinsichtlich Lage und Infrastruktur hochinteressanten Standort konzentrieren 

sich derzeit unsere sämtlichen Aktivitäten der Bewirtschaftung und Entwicklung. 

Die Fokussierung auf den vergleichsweise interessanten Regionalmarkt München, 

die klare strategische Ausrichtung auf die Nutzungsart „Gewerbeimmobilie“ mit dem 

Schwerpunkt Medienunternehmen und die hohe Transparenz sind ebenso tragende 

Elemente unserer Unternehmensphilosophie wie die seit Jahren unter Beweis 

gestellte Bewirtschaftungskompetenz. Insofern verfügt die AGROB Immobilien AG 

seit Jahren über ein insgesamt stimmiges und zielführendes Geschäftsmodell und 

besetzt mit der präzise definierten regionalen und sektoralen Ausrichtung insoweit 

eine perspektivisch interessante Marktnische. Damit ist sie in der Lage, auf der Basis 

einer soliden Finanzierungsstruktur nachhaltig stabile Cashflows zu erwirtschaften. 

Das vollständig glasfaservernetzte AGROB Areal mit den hochmodernen Antennenund 

Fernmeldeanlagen, den Produktionsstudios sowie den Sendekapazitäten hat 

dabei ins-besondere in den Themenbereichen „Sport“ und „Teleshopping“ eine 

herausragende Position in Deutschland inne. 

Namhafte, überregional bekannte und bedeutende Firmen aus den 

Mediensegmenten Rundfunk und Fernsehen, Film- und TV-Produktion sowie dem 

Printbereich haben zum Teil seit vielen Jahren den AGROB Medien- und 

Gewerbepark als „ihren“ Standort gewählt. Beispielhaft zählen hierzu – um nur einige 

wesentliche Mieterunternehmen zu nennen – Antenne Bayern, Constantin Medien 

AG, Home Shopping Europe, PLAZAMEDIA, Janus TV, der WAZ Zeitschriftenverlag 

ARRI Rental Deutschland sowie Sport1 (ehemals DSF Deutsches SportFernsehen). 

II. 

II.1 

Unternehmensstruktur und Corporate Governance 

Unternehmenssteuerung 

Das unternehmensinterne Steuerungssystem ist darauf ausgerichtet, mit geeigneten 

Kennzahlen den Erreichungsgrad der Unternehmensziele zutreffend auszudrücken 

und mögliche Risiken frühzeitig zu identifizieren. 

Die mit den Kriterien „profitables Wachstum“, „langfristige Mieterbindung“ und 

„Reduzierung der Leerstandsquote“ definierten betriebswirtschaftlichen Ziele werden 

durch die Kennzahlen Umsatz, Vermietungs- bzw. Leerstandsquote, EBIT und 

Cashflow abgebildet. Die nicht unmittelbar finanziell messbare, jedoch 

gleichermaßen wichtige Zielsetzung „Mieterzufriedenheit“ wird in laufenden 

Kontakten mit den Geschäftsleitungen sowie den Fachabteilungen der 

Mieterunternehmen abgefragt. Gegebenenfalls werden konkrete Maßnahmen zu 

deren Steigerung eingeleitet. 

II.2 

Organisation und Verwaltung 

Die bewusst schlank gehaltene Administration des Unternehmens konzentriert sich 

seit Jahren auf die originären Kernkompetenzen. Diese liegen in der Akquisition 

neuer Mieterunternehmen und der damit zusammenhängenden Entwicklung der 

Grundstücke durch Realisierung bestehender Baurechte einerseits sowie 

insbesondere in der nachhaltigen Bewirtschaftung des Immobilienbestandes und in 

der laufenden Betreuung und langfristigen Bindung vorhandener Mieterunternehmen 

andererseits. Für die darüber hinausgehenden vielfältigen Aufgaben bedient sich die 

Gesellschaft externer Dienstleister, mit denen zum Teil seit Jahren eng kooperiert 

wird.

So stehen für die Beratung in bautechnischen Fragen, für die Planung und 

Überwachung der verschiedenen baulichen Maßnahmen sowie die laufenden 

Wartungs-, Instandsetzungs- und Reparaturtätigkeiten renommierte Architektur-, 

Fachplanungs- und Bauleitungsbüros sowie fachlich versierte und erfahrene externe 

Handwerksunternehmen jederzeit abrufbereit zur Verfügung. 

Einschließlich des Vorstandes sind insgesamt zehn Mitarbeiter dauerhaft beschäftigt, 

davon fünf in Teilzeitverhältnissen. Dies entspricht einem unveränderten 

Personalstand von 7,03 Vollzeit-Beschäftigten. Im Rahmen einer betriebsindividuellen 

Vereinbarung finden wesentliche Bestandteile des „Manteltarifvertrages für das private 

Bankgewerbe“ Anwendung. 

Ein Betriebsrat als Mitarbeitervertretung besteht nicht. 

Satzungsgemäß sind in den Aufsichtsrat der Gesellschaft nach den Vorschriften des 

Drittelbeteiligungsgesetzes zwei durch die Arbeitnehmer gewählte Vertreter delegiert. 

Die aktuelle Wahlperiode endet mit der Hauptversammlung des Jahres 2013. 

Wesentliche Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge 

eines Übernahmeangebots stehen, bestehen nicht. 

II.3 

Rechtliche Unternehmensstruktur 

Nach Anwachsung sämtlicher Aktiva und Passiva der ehemaligen 

Beteiligungsgesellschaften Cato Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (Cato 

GmbH) sowie AGROB Süd GmbH & Co. KG (AGROB Süd) bei der AGROB 

Immobilien AG im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge bestehen seit November 

2005 keinerlei Beteiligungen mehr. 

Sämtliche geschäftlichen Aktivitäten sind seitdem bei der einzig verbliebenen 

operativen Gesellschaft AGROB Immobilien AG konzentriert. Unsere wiederholt 

dargelegte Auffassung, wonach die AGROB Immobilien AG als reines Immobilien 

verwaltendes Unternehmen ohne Beteiligungen im Rahmen der erweiterten 

Grundstückskürzung von der Gewerbesteuer befreit ist, konnte im Zuge der im Jahr 

2011 stattgefundenen Betriebsprüfung für die steuerlichen Veranlagungszeiträume 

2005 – 2008 rechtskräftig bestätigt werden. 

II.4 

Grundbesitz und Veränderungen 

Die AGROB Immobilien AG verfügt über einen umfangreichen Grundbesitz. Dieser 

stellt sich – gegliedert nach Gemarkungen – wie folgt dar: 

31.12.2012 31.12.2011 

Gemarkung m² m² 

Sinzig* 1.008 1.008 

Pfalzel* 5.918 5.918 

Speicher* 15.597 15.597 

Markt Schwaben* 5.267 5.267 

Ismaning 380.999 380.999 

Grundbesitz der AGROB Immobilien AG insgesamt 408.789 408.789 

Bei den mit * gekennzeichneten Flächen handelt es sich ausnahmslos entweder um 

verpachtete landwirtschaftliche Flächen oder um Brachland.

Im Berichtsjahr haben sich keine Änderungen ergeben. 

Die Aktualisierung der gutachterlich ermittelten Markt- bzw. Verkehrswerte sämtlicher 

Liegenschaften in Ismaning wurde von der Gesellschaft zum Stichtag 31.10.2012 

beauftragt. Die entsprechende Aufstellung, differenziert nach den einzelnen 

Bauquartieren mit den jeweils aufstehenden Gebäuden, ist in diesem Geschäftsbericht 

unter „Vermögenslage-Bewertung Liegenschaften“ wiedergegeben. 

Bebauungsplan und städtebaulicher Vertrag 

Der zwischen der Gemeinde Ismaning und den AGROB Gesellschaften in gesamtschuldnerischer 

Verpflichtung abgeschlossene und nunmehr ausschließlich von der 

AGROB Immobilien AG zu erfüllende städtebauliche Vertrag regelt im Einzelnen die 

Rechte und Pflichten der jeweiligen Vertragspartner im Rahmen des Bebauungsplans 

29 a, der im Frühjahr 2001 rechtskräftig wurde. Dieser sieht insbesondere die 

Genehmigung von Baurechten über insgesamt 110.000 m² Bruttogeschossflächen 

vor. Nachstehende Übersicht erläutert im Detail die aktuelle Beanspruchung der 

Baurechte: 

Bebauungsplan 29 a 

Genehmigt Beansprucht Realisierung Reserven 

Bruttogeschossflächen m² 

m² 

m² 

AGROB Immobilien AG 110.000 ¹) 89.172 ²) ³) 81,1 % 20.828 

¹) zusätzlich zwei Parkdecks mit jeweils bis zu 500 Stellplätzen 

²) inkl. Mobile Halle, Raummodul-Anlagen und Erweiterung „Sendezentrum Antenne Bayern“ 

³) Flächen im Untergeschoss des Parkhauses bleiben unberücksichtigt. 

Im Zusammenhang mit dem Erweiterungsbau-Vorhaben „Sendezentrum Antenne 

Bayern“ wurde im Rahmen von § 13a BauGB der Bebauungsplan Nr. 29b aufgestellt. 

Die ab Juni 1998 abzuwickelnden Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde 

Ismaning betrugen zum Bilanzstichtag € 8,49 Mio.. Diese Gesamtsumme setzt sich 

aus finanziellen Verpflichtungen einerseits sowie aus Verpflichtungen zur 

unentgeltlichen Abtretung von Verkehrswegen andererseits zusammen. 

Nachdem im Berichtsjahr keinerlei baulichen Maßnahmen bzw. Grundstücksübertragungen 

im Rahmen des städtebaulichen Vertrages erfolgten, waren zum 

Bilanzstichtag unverändert € 5,21 Mio. und damit 61 % der gesamten 

Verpflichtungen abgegolten. Die in den kommenden Jahren noch fälligen Leistungen 

von € 3,28 Mio. beinhalten zu 97 % die unentgeltliche Abtretung von Erschließungsstraßen, 

der Rest entfällt auf die noch zu erwartenden Baukosten zur vollständigen 

Herstellung dieser Verkehrswege sowie Umsatzsteuerverpflichtungen gegenüber 

dem Finanzamt für die unentgeltliche Übertragung. 

In seiner Sitzung im Oktober 2011 hat der Gemeinderat von Ismaning unter anderem 

die Erweiterung des Gewerbegebiets „AGROB Medien- und Gewerbepark“ nach 

Süden behandelt. Dabei wurde sowohl die Änderung des Flächennutzungsplanes als 

auch die Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine qualifizierte 

Gewerbegebietsnutzung im Hinblick auf die Erweiterung des Gewerbegebiets 

„AGROB Medien- und Gewerbepark“ nach Süden beschlossen. In seiner Sitzung im 

Dezember 2011 hat der Gemeinderat von Ismaning desweiteren dem neuen 

Bebauungsplan Nr. 29c die Verfahrensfreigabe erteilt und in seiner Sitzung im 

November 2012 den Umlegungsbeschluss gefasst. Derzeit werden im Auftrag der 

Gemeinde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Verkehrsuntersuchung 

sowie eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt und parallel hierzu 

der Entwurf des zu modifizierenden städtebaulichen Vertrages erarbeitet.

Gemeinde Ismaning 

BEBAUUNGSPLAN NR. 29c 

Erweiterung des Gewerbegebietes AGROB Medien- und Gewerbepark nach Süden

II.5 Angaben gemäß § 289 Abs. 4 HGB und erläuternder Bericht gemäß § 176 

Abs.1 Satz 1 AktG 

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals 

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt € 10.000.000,00 und ist eingeteilt in 

3.896.400 auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennwert, auf die jeweils ein 

rechnerischer Anteil am Grundkapital von EUR 2,566 entfällt. 

Die Stückaktien sind gemäß § 4 Abs. 1 der Satzung unterteilt in 2.314.000 Stamm- 

Stückaktien sowie 1.582.400 Vorzugs-Stückaktien. Der Anspruch der Aktionäre auf 

Verbriefung der Aktien ist ausgeschlossen. Die Vorzugs-Stückaktien sind 

stimmrechtslos und erhalten aus dem Bilanzgewinn eine nachzahlbare 

Vorausdividende von € 0,05 je Vorzugs-Stückaktie sowie eine Dividende in der 

gleichen Höhe wie die Stamm-Stückaktien. Die Hauptversammlung hat sich die 

Ausgabe neuer Aktien mit vorher-gehenden oder nachstehenden Rechten 

vorbehalten. 

Im Falle einer Kapitalerhöhung lauten auch die neu auszugebenden Aktien auf den 

Inhaber, sofern nicht im Beschluss über die Kapitalerhöhung eine andere 

Bestimmung getroffen wird. 

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen 

Neben Beschränkungen des Stimmrechts für Vorzugsaktien und nach gesetzlichen 

Bestimmungen, etwa bei § 136 AktG, gibt es keine der Gesellschaft bekannten 

Stimmrechtsbeschränkungen. Entsprechendes gilt für die Übertragung von Aktien. 

Aktionärsstruktur 

Seit einer internen Umstrukturierung im Konzern der Bayerischen Hypo- und 

Vereinsbank AG im Jahre 2001 – diese firmiert seit 12/2009 unter UniCredit Bank AG 

(HVB) – werden die Aktien unserer Gesellschaft mehrheitlich unmittelbar von deren 

100%iger Tochtergesellschaft HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG 

gehalten. Die Stimmrechte sind nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 WpHG darüber hinaus 

der Obergesellschaft zuzurechnen. 

Mit Nachzahlung sämtlicher rückständiger Vorzugsbeträge und nach Bezahlung der 

Vorzugsdividende für das Jahr 2003 ist das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre 

erloschen. Dies hat zur Folge, dass sowohl der mittelbare Stimmrechtsanteil der HVB 

als auch der unmittelbare Stimmrechtsanteil der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH 

& Co. KG (HVB Gebäude KG) an unserer Gesellschaft jeweils 75,02 % beträgt. 

Mit Schreiben vom November 2005 erhielten wir auch seitens UniCredit S.p.A., Rom, 

als neuer Mehrheitsgesellschafterin der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG die 

Benachrichtigung, dass der Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft die 

meldepflichtigen Schwellen überschritten hat und 75,02 % beträgt. Mit Abschluss des 

Squeeze-Out-Verfahrens ist die UniCredit S.p.A., Rom, seit September 2008 

alleinige Aktionärin der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG (nunmehr UniCredit 

Bank AG). 

Die unmittelbar von der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehaltenen 

Anteile setzen sich aus einer Quote von 75,02 % an den Stamm-Stückaktien und 

einer Quote von 20,12 % an den Vorzugs-Stückaktien zusammen. Demzufolge 

repräsentiert diese Beteiligung eine seit vielen Jahren unveränderte und mit 

Bestätigung vom 11. Januar 2013 bekräftigte Quote von 52,72 % am Gesamtkapital 

der Gesellschaft. 

Die Beteiligung an der AGROB Immobilien AG ist unverändert als Bestandteil des 

nicht strategischen Portfolios der Bankengruppe qualifiziert und soll nach einem

Beschluss des HVB-Vorstandes abgebaut werden. Nach unserem Kenntnisstand 

sind derzeit keine Aktivitäten hinsichtlich einer Beteiligungsveräußerung eingeleitet. 

Weitere Aktionäre mit einem Anteilsbesitz von 3 % oder mehr sind der Verwaltung 

nicht bekannt. Wir gehen daher davon aus, dass sich die restlichen Stamm- und 

Vorzugs-Stückaktien im Streubesitz ganz überwiegend privater Investoren befinden. 

Stamm-Stückaktien 

2.314.000 

Vorzugs-Stückaktien 

1.582.400 

24,98% 

HVB Gebäude KG 

20,12% 

HVB Gebäude KG 

75,02% 

Streubesitz 

79,88% 

Streubesitz 

Satzungsänderungen 

Satzungsänderungen unterliegen der Regelung des § 179 AktG. Jede 

Satzungsänderung bedarf danach eines Beschlusses der Hauptversammlung, dem 

mindestens drei Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals 

zustimmen müssen, es sei denn, dass die Satzung eine andere Kapitalmehrheit 

bestimmt, § 179 Abs. 2 Satz 1 AktG. Die Satzung der Gesellschaft bestimmt in 

§ 17 Abs. 3, dass Beschlüsse der Hauptversammlung, soweit nicht zwingende 

gesetzliche Vorschriften oder Bestimmungen der Satzung entgegenstehen, mit 

einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und, sofern das Gesetz außer der 

Stimmenmehrheit eine Kapitalmehrheit vorschreibt, mit der einfachen Mehrheit des 

bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst werden. Zwingende 

gesetzliche Vorschriften stehen einer Regelung über die Beschlussfassung mit 

einfacher Mehrheit z.B. bei der Schaffung genehmigten Kapitals (§ 202 Abs. 2 Satz 2 

und 3 AktG) oder bedingten Kapitals (§ 193 Abs. 1 Satz 1 und 2 AktG) entgegen. 

Hierfür ist jeweils eine Mehrheit von drei Vierteln des bei der Beschlussfassung 

vertretenen Grundkapitals erforderlich. Ergänzend zu den gesetzlichen 

Bestimmungen ermächtigt § 13 Abs. 3 der Satzung der Gesellschaft den Aufsichtsrat 

zu Änderungen der Satzung, die nur deren Fassung betreffen. 

Sofern das bisherige Verhältnis mehrerer Gattungen von Aktien zum Nachteil einer 

Gattung geändert werden soll, so bedarf der Beschluss der Hauptversammlung zu 

seiner Wirksamkeit der Zustimmung der benachteiligten Aktionäre. Über die 

Zustimmung haben die benachteiligten Aktionäre einen Sonderbeschluss zu fassen. 

Dieser bedarf ebenfalls einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln des bei der 

Beschlussfassung vertretenen betroffenen Grundkapitals. 

Vorstand 

Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands erfolgt gemäß §§ 84 

Abs.1, 85 AktG durch den Aufsichtsrat oder das Gericht. § 7 Abs.1 der Satzung der 

Gesellschaft bestimmt, dass der Vorstand der Gesellschaft aus einer oder mehreren 

Personen besteht und die Zahl seiner Mitglieder vom Aufsichtsrat bestimmt wird. 

Darüber hinaus bestimmt § 8 der Satzung, dass die Gesellschaft durch zwei 

Vorstandsmitglieder oder durch ein Vorstandsmitglied gemeinsam mit einem

Prokuristen vertreten wird, wenn mehrere Vorstandsmitglieder bestellt sind. Derzeit 

ist nur ein Vorstandsmitglied bestellt (bis 31.12.2013), das die Gesellschaft alleine 

vertritt und das die Geschäfte der Gesellschaft nach Maßgabe der Gesetze, der 

Satzung und der Geschäftsordnung zu führen hat. Durch Beschluss des 

Aufsichtsrates ist der Alleinvorstand bzgl. des Abschlusses von Rechtsgeschäften mit 

Dritten vom Verbot der Mehrfachvertretung befreit. Abgesehen von den gesetzlich 

vorgeschriebenen Fällen bedürfen bestimmte satzungsgemäß definierte Geschäfte 

der Zustimmung des Aufsichtsrates. 

Weitere abweichende oder ergänzende Bestimmungen in der Satzung der AGROB 

Immobilien AG gibt es nicht. Dementsprechend werden die Vorstandsmitglieder der 

AGROB Immobilien AG durch den Aufsichtsrat für eine Zeitspanne von höchstens 

fünf Jahren bestellt, § 84 Abs. 1 Satz 1 AktG. Eine wiederholte Bestellung oder 

Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens weitere fünf Jahre ist zulässig. Sie 

bedarf gemäß § 84 Abs. 1 Satz 2 AktG eines erneuten Aufsichtsratsbeschlusses, der 

frühestens ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit gefasst werden kann. Nur bei 

einer Bestellung auf weniger als fünf Jahre kann eine Verlängerung der Amtszeit 

ohne neuen Aufsichtsratsbeschluss vorgesehen werden, sofern dadurch die gesamte 

Amtszeit nicht mehr als fünf Jahre beträgt. Dies gilt sinngemäß für den 

Anstellungsvertrag; er kann jedoch vorsehen, dass er für den Fall einer Verlängerung 

der Amtszeit bis zu deren Ablauf weiter gilt (§ 84 Abs. 1 Satz 5 AktG). 

Nachdem derzeit nur ein Vorstandsmitglied bestellt ist, ist die Option, durch den 

Aufsichtsrat ein Mitglied zum Vorsitzenden des Vorstandes zu ernennen, hinfällig. 

Der Aufsichtsrat kann gemäß § 84 Abs. 3 AktG die Bestellung zum Vorstandsmitglied 

widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund ist namentlich grobe 

Pflichtverletzung, Unfähigkeit zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung oder 

Vertrauensentzug durch die Hauptversammlung, es sei denn, dass das Vertrauen 

aus offenbar unsachlichen Gründen entzogen worden ist. Die Bestellung kann auch 

im beiderseitigen Einvernehmen zwischen der Gesellschaft und dem jeweiligen 

Vorstandsmitglied beendet werden. 

Ermächtigungen des Vorstandes 

Aufgrund des Beschlusses der Hauptversammlung vom 22. Juni 2010 ist der 

Vorstand der Gesellschaft ermächtigt, bis zum 21. Juni 2015 das Grundkapital der 

Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer, auf den 

Inhaber lautender Stamm-Stückaktien gegen Bareinlagen einmal oder mehrmals um 

bis zu € 5 Mio. zu erhöhen. Das Verhältnis zwischen den neuen Stammaktien und 

den neuen Vorzugsaktien muss dabei dem Verhältnis entsprechen, wie es vor der 

betreffenden Kapitalerhöhung bestanden hat. Von dieser Ermächtigung ist bislang 

kein Gebrauch gemacht worden. 

Die Hauptversammlung hat am 22. Juni 2010 des Weiteren die ursprünglich bis 25. 

Dezember 2010 befristete Ermächtigung des Vorstandes, mit Zustimmung des 

Aufsichtsrates eigene Aktien der Gesellschaft (Stamm-Stückaktien und/oder 

Vorzugs-Stückaktien) bis zu 10 % des Grundkapitals zur Zeit der Beschlussfassung 

der Hauptversammlung (Grundkapital am 22. Juni 2010: € 10 Mio.) zu erwerben und 

zu veräußern, bis zum 21. Juni 2015 verlängert. Diese Ermächtigung kann ganz oder 

in Teilbeträgen, einmal oder mehrmals, in Verfolgung einer oder mehrerer gesetzlich 

zugelassener Zwecke mit Ausnahme zum Zwecke des Wertpapierhandels, durch die 

Gesellschaft selbst oder für ihre Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Der 

Erwerb erfolgt nach Wahl des Vorstandes über die Börse oder mittels eines an alle 

Aktionäre gerichteten öffentlichen Kaufangebotes. Das Bezugsrecht der Aktionäre 

auf eigene Aktien kann bei bestimmten Verwendungszwecken ausgeschlossen 

werden (insbesondere Übertragung der eigenen Aktien im Rahmen von 

Unternehmenszusammenschlüssen, Veräußerung der eigenen Aktien zum Zweck 

des Erwerbs von Unternehmen oder Beteiligungen sowie nach entsprechender

Anwendung der Grundsätze des vereinfachten Bezugsrechtsausschlusses gem. §§ 

71 Abs. 1 Nr. 8 Satz 5 i.V.m. § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG). 

Auf diese Ermächtigung des Vorstandes zum Erwerb und zur Veräußerung eigener 

Aktien wurde bislang ebenfalls nicht zurückgegriffen. 

Die von den Bestimmungen gemäß § 289 Abs. 4 Nr. 4, 5, 8 und 9 HGB erfassten 

Kriterien sind nicht Bestandteile von Gestaltungen oder Vereinbarungen der 

Gesellschaft. 

II. 6 Erklärung zur Unternehmensführung 

Die vollständige Erklärung zur Unternehmensführung ist der Öffentlichkeit auf der 

Internetseite der Gesellschaft unter folgendem Link zugänglich gemacht: 


In diesem Zusammenhang wurden auch die „Ziele für die Zusammensetzung des 

Aufsichtsrates der AGROB Immobilien AG“ veröffentlicht. Diese hat der Aufsichtsrat 

gemäß Nr. 5.4.1 des „Deutschen Corporate Governance Kodex“ in der Fassung vom 

15. Mai 2012 in seiner Sitzung am 21.11.2012 in modifizierter Form einstimmig 

beschlossen. 

a) Entsprechenserklärung 2012 zum “Deutschen Corporate Governance Kodex” 

gem. § 161 AktG 

Die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung wurde von Vorstand und 

Aufsichtsrat am 21. Dezember 2012 abgegeben und zeitgleich der Öffentlichkeit auf 

der Internetseite der Gesellschaft unter folgendem Link zugänglich gemacht: 


b) Angaben zu Unternehmensführungspraktiken 

Der Vorstand als Leitungsorgan der Gesellschaft besteht derzeit aus einem Mitglied. 

Er trägt die Verantwortung für die gesamte Geschäftsführung, leitet das Unternehmen 

in eigener Verantwortung und ist dabei allein an das Unternehmensinteresse 

gebunden. Der Vorstand ist der nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts 

verpflichtet und bekennt sich ausdrücklich zu einer verantwortungsvollen, 

transparenten und wertorientierten Unternehmensführung. Er arbeitet mit den Organen 

der Gesellschaft und der Vertretung der Belegschaft zum Wohle des Unternehmens 

vertrauensvoll zusammen. Er entwickelt die strategische Ausrichtung des 

Unternehmens und sorgt nach entsprechender Abstimmung mit den zuständigen 

Gremien für deren Umsetzung. Es ist Aufgabe des Vorstandes, jederzeit ein 

angemessenes „Risikomanagementsystem“ sowie ein effizientes „Internes 

Kontrollsystem“ als elementare Bestandteile der Geschäftstätigkeit sicherzustellen. 

Außer den nach Gesetz oder Satzung bzw. aufgrund eines Beschlusses der 

Hauptversammlung der Gesellschaft zustimmungspflichtigen Geschäften sind in der 

derzeit gültigen Geschäftsordnung für den Vorstand der Gesellschaft weitere 

Geschäfte definiert, die einer vorherigen Zustimmung des Aufsichtsrates bedürfen. 

Es ist das erklärte Ziel von Vorstand und Aufsichtsrat, die Aktionäre und die 

Öffentlichkeit umfassend, aktuell und offen über das Unternehmen und dessen 

Entwicklung zu informieren. Zu diesem Zweck werden wesentliche Unternehmens- 

News zeitnah auf der Homepage der Gesellschaft veröffentlicht. Darüber hinaus wird 

den Aktionären nach einem festen Finanzkalender viermal im Jahr Bericht über die 

Geschäftsentwicklung sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der AGROB 

Immobilien AG erstattet.

c) Zusammenarbeit Vorstand und Aufsichtsrat 

Der Vorstand arbeitet zum Wohle des Unternehmens eng und vertrauensvoll mit dem 

Aufsichtsrat und dessen Vorsitzendem zusammen. Es gilt das Prinzip der offenen 

und direkten Ansprache. Dabei findet auch außerhalb der regelmäßigen Sitzungen 

ein ständiger Informationsaustausch statt. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat 

regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle für das Unternehmen relevanten 

Fragen der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage und des 

Risikomanagements. Dabei wird insbesondere auf gegebenenfalls eingetretene oder 

sich abzeichnende Abweichungen von den aufgestellten Plänen und Zielen unter 

Angabe von verursachenden Gründen eingegangen. Die Berichterstattung erfolgt in 

der Regel in schriftlicher Form. 

Die Geschäftsordnung der Gesellschaft für den Aufsichtsrat wurde zuletzt im Jahr 

2010 grundlegend überarbeitet und den aktuellen rechtlichen und wirtschaftlichen 

Gegebenheiten entsprechend angepasst. Außerdem wurden Ziele für die 

Zusammensetzung des Aufsichtsrates der Gesellschaft schriftlich formuliert, diese im 

Jahr 2012 modifiziert und jeweils einstimmig verabschiedet. 

Die in der Geschäftsordnung als vorab zustimmungspflichtig definierten Geschäfte 

werden grundsätzlich dem Aufsichtsrat zur Beschlussfassung vorgelegt. In 

begründeten eilbedürftigen Fällen kann die Zustimmung des Aufsichtsrates mit 

Einverständnis durch dessen Vorsitzenden auch nachträglich eingeholt werden. In 

allen sonstigen wesentlichen Fragen erfolgt in der Regel eine enge und 

einvernehmliche Abstimmung zwischen Vorstand und Aufsichtsrat. 

Die Gesellschaft verfügt seit Jahren über einen Personalausschuss und seit Juni 

2009 über einen Prüfungsausschuss. 

Der Personalausschuss besteht aus drei Personen und behandelt in erster Linie die 

Vorstandsangelegenheiten. Als Mitglieder des Personalausschusses sind Herr 

Kurock (Vorsitzender; Bereichsleiter der UniCredit Global Business Services GmbH) 

sowie Frau Bergdolt (Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin 

der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e. V.) und Frau Dr. 

Chorianopoulos (bis 26.06.2012, Rechtsanwältin) bzw. Herr Breiner (ab 26.06.2012, 

Mitarbeiter der UniCredit Bank AG im Beteiligungsmanagement) jeweils einstimmig 

gewählt. Im Berichtsjahr fanden zwei Sitzungen des Personalausschusses mit 

Beschlussfassungen über die Tantiemefestsetzung für den Vorstand 

(leistungsbezogene Vergütungsanteile) für das Geschäftsjahr 2011 sowie über die 

Definition des „Net Asset Value“ als längerfristigem Gehaltsbestandteil des aktuellen 

Vorstandsvertrages statt. Im Anschluss an die Hauptversammlung des Jahres 2012 

erfolgte im Rahmen der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates die einstimmige 

Wahl von Herrn Breiner zum Mitglied des Personalausschusses. 

Die Einrichtung eines Prüfungsausschusses wurde in der Aufsichtsratssitzung am 

26. Juni 2009 beschlossen. Dieser besteht aus drei Personen und beschäftigt sich 

schwerpunktmäßig mit Fragen der Rechnungslegung, des Risikomanagements, der 

Compliance sowie der Beauftragung des Abschlussprüfers und der Zusammenarbeit 

mit diesem (Bestimmung der Prüfungsschwerpunkte, Honorarvereinbarung). Als 

Vertreter des Prüfungsausschusses sind Frau Bergdolt (Vorsitzende; Rechtsanwältin, 

Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin der Deutschen Schutzvereinigung für 

Wertpapierbesitz e. V.), Herr Kurock (Bereichsleiter der UniCredit Global Business 

Services GmbH) sowie Frau Dr. Chorianopoulos (bis 26.06.2012, Rechtsanwältin) 

bzw. Herr Breiner (ab 26.06.2012, Mitarbeiter der UniCredit Bank AG im 

Beteiligungsmanagement) jeweils einstimmig gewählt. Darüber hinaus fungiert Frau 

Bergdolt mit einstimmigem Beschluss des Aufsichtsrates als unabhängige

Sachverständige auf den Gebieten der Rechnungslegung bzw. der Abschlussprüfung 

gemäß § 100 Abs. 5 AktG (sog. „Financial Expert“). 

Im Berichtsjahr fanden zwei Sitzungen statt, wobei schwerpunktmäßig die Themen 

„Risikomanagementsystem“, „Internes Kontroll- und Revisionssystem“ sowie 

„Compliance“ behandelt wurden. Darüber hinaus wurden eingehend Fragen der 

Rechnungslegung diskutiert und der Jahresabschluss 2011 bei Anwesenheit des 

Abschlussprüfers einer intensiven Erörterung unterzogen. 

Im Anschluss an die Hauptversammlung des Jahres 2012 erfolgte im Rahmen der 

konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates die einstimmige Wahl von Herrn Breiner 

zum Mitglied des Prüfungsausschusses. 

II.7 

Grundzüge der Vergütungssysteme der Gesellschaft 

a) Vorstand 

Die monetäre Vergütung des Vorstandes besteht aus einem fixen und zwei variablen 

Bestandteilen. Die variablen Vergütungsteile orientieren sich am jeweiligen 

geschäftlichen Erfolg der Gesellschaft sowie an der persönlichen Leistung des 

Vorstandes. Sie werden vom Aufsichtsrat jedes Jahr für das abgelaufene Jahr 

erfolgsabhängig aus Betriebsergebnis und Cashflow ermittelt und anhand 

quantitativer und qualitativer Zielerreichungen festgelegt. 

Eine Pensionszusage ist ebenso wenig Bestandteil des aktuellen Vorstandsvertrages 

(Vertragslaufzeit bis 31.12.2013) wie eine mögliche Entschädigungsvereinbarung für 

den Fall eines Übernahmeangebotes. Eine Komponente mit ausschließlich 

langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter ist im aktuellen Vorstandsvertrag in 

der Form zugesagt, wonach das Vorstandsmitglied für den Fall, dass sich der 

Nettovermögenswert („Net Asset Value“) der AGROB Immobilien AG in der Zeit vom 

31.12.2010 bis 31.12.2013 um mehr als 15 % erhöht, eine einmalige Zahlung erhält. 

Die Zahlung dieser Nachhaltigkeitskomponente wird gegebenenfalls nach Ablauf der 

ordentlichen Hauptversammlung des Jahres 2014 zur Zahlung fällig. 

Das mit Wirkung vom 01.01.2011 in Kraft getretene neue System zur Vergütung des 

Vorstandsmitglieds wurde der Hauptversammlung des Jahres 2010 zur Beschlussfassung 

vorgelegt und von dieser gebilligt. 

Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung 

(VorstAG) erfolgten die Festlegung der Vorstandsvergütung sowie deren regelmäßige 

Überprüfung durch den Personalausschuss des Aufsichtsrates. Seit dem 1. August 

2009 erfolgt die Festlegung der Vorstandsvergütung sowie deren regelmäßige 

Überprüfung gemäß §§ 87 Abs. 1, 107 Abs. 3 Satz 3 AktG durch den 

Gesamtaufsichtsrat. Nach der Geschäftsordnung des Aufsichtsrates der Gesellschaft 

in der Fassung vom 10. Oktober 2009 und bestätigt in der Fassung vom 17.11.2010 

ist es nunmehr die Aufgabe des Personalausschusses, die Beschlüsse hierzu 

vorzubereiten. 

b) Aufsichtsrat 

Bis einschließlich des Geschäftsjahres 2011 bestand die Vergütung des Aufsichtsrates 

aus einer Festvergütung und einer dividendenabhängigen variablen Vergütung, die in 

§ 14 Abs. 1 der Satzung geregelt ist. Die Hauptversammlung des Jahres 2011 hat die 

Anpassung der Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrates sowie die entsprechende 

Änderung von § 14 der Satzung beschlossen. Dabei wird mit Wirkung des 

Geschäftsjahres 2012 auf die bislang bestehende variable Vergütungskomponente 

verzichtet. Gleichzeitig wurde die erstmalige Einführung von zusätzlichen

Vergütungskomponenten für die jeweilige Tätigkeit in den Ausschüssen des 

Aufsichtsrates (Prüfungsausschuss, Personalausschuss) beschlossen. 

Im Anhang des Jahresabschlusses wird unter Ziffer 25 jeweils detailliert über die 

Bezüge von Vorstand und Aufsichtsrat berichtet. 

III. Lage der Gesellschaft 

III.1 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage 

Allgemeine Angaben 

Mietverträge 

Sämtliche mit der Gesellschaft geschlossenen Mietverträge wurden wie in den 

Vorjahren auch im Berichtsjahr unverändert vertragskonform und ohne 

Leistungsstörungen bedient, Beeinträchtigungen durch Forderungsausfälle waren 

ebenso wenig zu verzeichnen wie rückständige Mietzahlungen oder 

außerplanmäßige Flächenrückgaben. 

Im Berichtsjahr wurden zum Ablauf der jeweiligen Mietverträge unterjährig 

Hauptnutzflächen im Umfang von 8.730 m² fristgerecht zurückgegeben. Im 

Gegenzug konnten wesentliche Verträge über Neu- und Nachvermietungen 

abgeschlossen und insofern vakante Flächen in einer Größenordnung von 9.325 m² 

im Jahresverlauf einer Nach-Vermietung zugeführt werden. Dabei sind auch die 

Änderungen in der Flächenermittlung aufgrund modifizierter Systematik enthalten. 

Der im Stichtagsvergleich etwas stärker als die vermieteten Flächen ausgedehnte 

Mietflächenbestand hat zu einem leichten Rückgang der Vermietungsquote in den 

Hauptnutzflächen geführt. Diese beträgt zum Bilanzstichtag nunmehr 97 % und 

bewegt sich weiterhin auf einem hohen, im Branchenvergleich weit 

überdurchschnittlichen Niveau. Zum Bilanzstichtag befanden sich – bezogen auf die 

Hauptnutzflächen – 90.674 m² und damit 595 m² mehr als per 12/2011 in der 

Vermietung. Über alle Nutzflächen betrachtet waren es über 121.000 m². 

122000 

Entwicklung der vermieteten Flächen 

2008-2012 in m² 

121000 

120000 

119000 

118000 

117000 

116000 

115000 

2008 2009 2010 2011 2012

Die Mietverträge der Hauptmieterunternehmen der AGROB Immobilien AG – diese 

repräsentieren unverändert 97 % vom Gesamtumsatz – weisen bezogen auf den 

Anteil an den gesamten Mieterlösen zum Stichtag 31.12.2012 die nachstehende 

Laufzeitenstruktur auf: 

Restlaufzeit bis ein Jahr: 4,4 % (Vorjahr: 10,6 %) 

Restlaufzeit bis drei Jahre: 15,8 % (Vorjahr: 27,4 %) 

Restlaufzeit bis fünf Jahre: 73,6 % (Vorjahr: 23,7 %) 

Restlaufzeit bis sieben Jahre: 5,5 % (Vorjahr: 37,7 %) 

Restlaufzeit bis zehn Jahre: 0,1 % (Vorjahr: 0,0 %) 

Unbefristete Verträge: 0,6 % (Vorjahr: 0,6 %) 

Insofern gelten für annähernd 80 % der Hauptmieterlöse (Vorjahr: 62 %) noch 

Festmietzeiten von über drei Jahren, wobei in aller Regel einseitig von den Mietern 

auszuübende Verlängerungsoptionen von bis zu zehn Jahren Bestandteil der 

jeweiligen Mietverträge sind. Damit ist es im Berichtsjahr gelungen, die 

Laufzeitenstruktur der Mietverträge weiter zu optimieren. 

Dabei hat die in den letzten Jahren verstärkt zu beobachtende Tendenz unverändert 

Gültigkeit, wonach die Mieter und Mietinteressenten zur Wahrung hoher Flexibilität der 

Vereinbarung möglichst kurzlaufender Festmietzeiten sowohl bei Prolongationen als 

auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen große Bedeutung beimessen. 

Zudem werden wir in letzter Zeit im Falle von länger vereinbarten Festmietzeiten 

verstärkt mit Forderungen nach mieterseitig ausübbaren Sonderkündigungsrechten 

konfrontiert. 

Vermietungssituation 

Der AGROB Medien- und Gewerbepark verfügte zum Bilanzstichtag über 

Nutzflächen von insgesamt 132.208 m². Diese unterteilen sich wie folgt: 

Nutzflächendarstellung 


verfügbar vermietet 

31.12.2011 

Quote verfügbar vermietet Quote 

m² m² % m² m² % 

Hauptnutzflächen ¹) 93.515 90.674 97 92.199 90.079 98 

Tiefgaragenflächen 13.700 10.900 80 13.700 11.240 82 

(inkl. Parkhaus) 

Sonstige Flächen ²) 24.993 19.693 79 24.833 19.834 80 

Total 132.208 121.267 92 130.732 121.153 93 

¹) Büro- und Studioflächen, Kellerflächen, Hallenflächen (inkl. Hausmeisterei) 

²) Freiflächen, ebenerdige Parkplätze

Die vermieteten Flächen teilen sich nach der jeweiligen Nutzung und den dabei 

erzielten durchschnittlichen Mieterlösen wie folgt auf: 

Struktur der vermieteten Flächen 


2011 

Büro-u.Studioflächen 

Kellerflächen 

Büro-u.Studioflächen 

Kellerflächen 

Hallenflächen 

TG u. Parkhaus 

Hallenflächen 

TG u. Parkhaus 

Parkplatzflächen 

sonstige Flächen 

Parkplatzflächen 

sonstige Flächen 

10% 

6% 

10% 

6% 

9% 

46% 

9% 

46% 

22% 

7% 

22% 

7% 

Struktur der Mieterlöse 


Bestand 


Mieterlös Ø m²/ 

pro Monat 

Bestand 

31.12.2011 

Mieterlös Ø m²/ 

pro Monat 

Hauptnutzflächen 90.674 € 8,23 90.079 € 8,61 

Tiefgaragenflächen 

inkl. Parkhaus 10.900 € 2,22 11.240 € 2,21 

Sonstige Flächen 

ebenerdige Parkplätze 19.693 € 1,16 19.834 € 1,18 

Gesamt 121.267 € 6,54 121.153 € 6,79 

Im Einzelnen haben sich im Berichtsjahr folgende wesentliche Änderungen ergeben: 

• Die UFA Film & TV Produktion GmbH hat seit 01/2012 im Gebäude 8a 

(Erweiterungsobjekt Antenne Bayern) zwei Etagen mit Gesamtflächen (Büro) im 

Umfang von 985 m² angemietet. In diesen Räumlichkeiten wird seit diesem Zeitpunkt 

die ZDF-Vorabendserie „Soko 5113“ produziert. 

• Die Firmen HSE 24 und ARRI Cine TECHNIK sind seit 12/2012 Nachmieter der 

Hallen- bzw. Lagerflächen im Gebäude 44 im Umfang von 2.014 m². 

• Die Fa. Michaelis GmbH sowie der Bayerische Rundfunk haben ab 10/2012 die zum 

Vertragsablauf teilweise gekündigten Hallen- bzw. Lagerflächen im Gebäude 38 im 

Umfang von 3.343 m² angemietet. 

• Darüber hinaus erfolgten im Jahresverlauf verschiedentlich kleinteilige 

Flächenrückgaben und Neuvermietungen, insbesondere in den Gebäuden 01, 04 und 

42. 

• The Walt Disney Company hat zum Ablauf des Mietvertrages per 03/2012 von den 

bislang angemieteten zwei Etagen im Gebäude 22 eine Etage mit Büroflächen im 

Umfang von 725 m² zurückgegeben.

Die gesamten Nutzflächen waren zum Bilanzstichtag nach Wirtschaftszweigen wie 

folgt vermietet: 

2012 2011 

Wirtschaftszweig m² % m² % 

Medien 106.277 88 110.557 91 

Handel 823 1 823 1 

Dienstleistung 13.983 11 9.569 8 

Gewerbe 184 - 204 - 

Insgesamt 121.267 100 % 121.153 100 % 

In Folge der Nachvermietungen hat sich im Berichtsjahr eine Änderung in der 

Branchenstruktur der Mieterunternehmen ergeben. Demnach partizipieren die 

Medienunternehmen noch mit einem Anteil von 88 % (Vorjahr: 91 %) am gesamten 

Mieterbestand. Unbeschadet dieser geringfügigen Reduzierung dominieren nach wie 

vor die Unternehmen aus der Medienbranche, zumal es sich bei den Firmen aus dem 

Dienstleistungssektor häufig auch um medienaffine Gesellschaften handelt. 

Die Standortentscheidung renommierter und überregional bekannter Unternehmen 

aus den Medienbereichen „Print“, „private Rundfunkanbieter“, „Fernsehsender“ sowie 

„Film- und TV Produktionsunternehmen“ für den AGROB Medien- und Gewerbepark 

liegt in erster Linie in den vorhandenen segmentspezifischen Infrastruktureinrichtungen 

sowie dem mittlerweile fest etablierten Clustereffekt begründet. 

Ertragslage 

Umsatz- und Auftragsentwicklung 

Trotz der unverändert guten und im Branchenvergleich überdurchschnittlichen 

Auslastung der Vermietungskapazitäten von 97 % in den Hauptnutzflächen erreichen 

die Umsatzerlöse der Berichtsperiode mit € 11,2 Mio. nicht ganz das Vorjahresniveau. 

Diese beinhalten wie bisher die gesamten Miet- und Nebenkostenerlöse sowie die 

Erlöse im Rahmen des Kantinenumlagepools und des Müllkonzepts. Der geringfügige 

Umsatzrückgang von 0,9 % ist zum einen auf die erfolgten Rückerstattungen an die 

Mieterunternehmen als Ergebnis der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 

zurückzuführen (T€ 11). Zum anderen wirkt sich in der Umsatzentwicklung des 

Berichtsjahres erstmalig die interimistische mietfreie Überlassung von bestimmten 

Mietflächen aus. Trotz dieser Umsatzeinbußen ist es gelungen, das in einer 

Bandbreite zwischen € 11,1 Mio. und € 11,2 Mio. vorgegebene Jahresumsatzziel 

vollumfänglich zu erreichen. 

Entwicklung der Umsatzerlöse der AGROB Immobilien AG 2008 bis 2012. 

Mieterlöse 2012 

2011 

2010 

2009 

2008 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

T€ 

AGROB Immobilien AG 11.223 11.321 11.203 11.172 11.330 

Veränderung ./. 0,9 % + 1,1 % + 0,3 % ./. 1,4 % + 2,4 %

Die unter „Sonstige betriebliche Erträge“ subsumierten sonstigen Erlöse übertreffen 

mit T€ 274 das Vorjahresniveau (T€ 139) deutlich. Wesentliche Positionen sind dabei 

die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Verbindlichkeiten (T€ 132), 

aus Versicherungsentschädigungen (T€ 55), aus Weiterberechnungen (T€ 54) und 

aus Sachbezügen (T€ 29). 

Die im Berichtsjahr insgesamt erwirtschaftete Betriebsleistung repräsentiert einen 

Wert von € 11,5 Mio. und liegt damit auf Vorjahresniveau. 

Pensionsverpflichtungen 

In den Jahren 2006 und 2008 kam es infolge eines unumgänglichen Haftungseintritts 

in die seit Veräußerung des operativen Geschäfts an die Deutsche Steinzeug Cremer 

& Breuer AG (DSCB) bestehende Subsidiärhaftung zu der aufwandswirksamen 

Rückübertragung von Pensions- und Unterstützungskassen-Verpflichtungen 

gegenüber ehemaligen AGROB Mitarbeitern. 

Aufgrund des finanzmathematischen Gutachtens waren zum Bilanzstichtag Pensionsrückstellungen 

– Direktzusagen und ehemalige AGROB Unterstützungskasse – von 

T€ 4.180 (Vorjahr: T€ 4.050) auszuweisen. Dabei stehen dem Verbrauch von 

Pensionsrückstellungen in Höhe von T€ 502 (Vorjahr: T€ 492) laufende 

Versorgungsleistungen (siehe nachfolgend), Zinsaufwendungen infolge der Aufzinsung 

der Pensionsrückstellungen (T€ 249) sowie die aufwandswirksame Anpassung in der 

Dotierung der Pensionsrückstellungen gemäß Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz 

(BilMoG) gegenüber (T€ 383). 

Die laufenden Versorgungsleistungen aus der Rückübertragung der Pensions- und 

Unterstützungskassen-Verpflichtungen beliefen sich im Berichtsjahr auf T€ 506 

(Vorjahr: T€ 508). Infolge einer erneut günstigen Schadensentwicklung konnte der 

aufzuwendende Umlagebeitrag für den PSVaG mit T€ 14 weiter auf vergleichsweise 

niedrigem Niveau gehalten werden (Vorjahr: T€ 11). 

Ergebnisentwicklung 

Unsere Gesellschaft hat im Berichtsjahr einen Jahresüberschuss von € 1,57 Mio. 

erwirtschaftet und damit 1,7 % weniger im Vergleich zum Vorjahr, als das beste 

Ergebnis in der jüngeren Unternehmensgeschichte erzielt werden konnte. Bei einer 

Betriebsleistung auf Vorjahresniveau ist das geringfügig schlechtere Ergebnis 

ausschließlich der vergleichsweise höheren Dotierung der Pensionsrückstellungen 

aufgrund BilMoG geschuldet. Ansonsten konnte der Gesamtaufwand dank einer 

konsequenten Kostendisziplin bei ansonsten stabilen und budgetkonformen 

Aufwandspositionen weiterhin rückläufig gestaltet werden, maßgeblich begünstigt 

von einem erneut verbesserten Zinsergebnis. 

Das EBITDA-Ergebnis vor BilMoG beträgt € 8,4 Mio. und liegt damit mit 0,9 % 

geringfügig unter dem hohen Vorjahresniveau. Aufgrund der erneut guten 

Ergebnisentwicklung sind wir in der Lage, die nach BilMoG erforderliche Anpassung 

der Pensionsrückstellungen mit einer Dotierung von T€ 383 (7/15) und damit um T€ 

329 über der geforderten Mindestrate (1/15) vorzunehmen. Somit konnte mit 

Abschluss des Geschäftsjahres 2012 die nach BilMoG geforderte 

Anpassungsdotierung in den Pensionsrückstellungen in Höhe von insgesamt T€ 821 

vollumfänglich geleistet werden.

Die planmäßigen Abschreibungen bewegen sich mit etwas über € 3,3 Mio. auf 

Vorjahresniveau. Die Abschreibungsquote beträgt zum Bilanzstichtag demnach 28,8 

% der Umsatzleistung (Vorjahr: 29,0 %). Außerplanmäßige Abschreibungen waren 

wie im Vorjahr nicht angezeigt. 

Unter Einbeziehung der DSCB- Pensionsbelastungen hat sich das EBIT-Ergebnis um 

3,7 % auf T€ 4.712 zurückgebildet (Vorjahr: T€ 4.893). Ohne diesen Aufwand hat 

sich diese Ergebnis-Kennziffer um 1,5 % auf € 5,1 Mio. reduziert. 

Das mit T€ 3.090 im Vergleich zum Vorjahresniveau um 4,7 % verbesserte negative 

Zinsergebnis ist in Höhe von T€ 253 (Vorjahr: T€ 244) mit Zinsaufwand aus der 

Aufzinsung der Pensionsrückstellungen sowie der sonstigen langfristigen 

Rückstellungen belastet. Unter Ausklammerung dieses Zinsanteils hat sich der seit 

2008 einsetzende Trend einer rückläufigen Zinsbelastung für die – zur 

Mitfinanzierung der umfangreichen und maßgeblich mit Fremdkapital finanzierten 

Investitionsvorhaben – in den letzten Jahren aufgenommenen Darlehen weiter 

fortgesetzt. Innerhalb von vier Jahren hat sich der effektive Zinsaufwand um 20 % auf 

€ 2,85 Mio. reduziert. 

Nach einem mit 1,6 % leicht unter Vorjahr liegenden Periodenergebnis von über € 

1,6 Mio. wird ein im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 % verminderter Jahresüberschuss 

von T€ 1.574 nach Steuern ausgewiesen. Die leicht über Vorjahresniveau zum 

Ausweis kommende Ertragsteuerposition von T€ 48 ist unter Zugrundelegung der 

noch vorhandenen steuerlichen Verlustvorträge nach den Vorgaben der 

Mindestbesteuerung bemessen und beinhaltet die ertragswirksame Auflösung einer 

nicht benötigten Steuerrückstellung für frühere Veranlagungszeiträume (T€ 12). 

Damit wird die in einer Bandbreite von € 1,4 Mio. bis € 1,5 Mio. kommunizierte und 

im Jahresverlauf bestätigte Nachsteuer-Gewinnprognose der Verwaltung nicht nur 

vollumfänglich bestätigt, sondern leicht übertroffen. Ebenso gilt dies für das DVFA- 

Ergebnis pro Aktie, das als Soll-Größe unter Einbeziehung des DSCB-Aufwandes in 

einer Bandbreite von € 0,37 pro Aktie bis € 0,40 pro Aktie geplant war und mit einem 

übersteigenden Zielwert von € 0,46 (Vorjahr: € 0,43) erreicht werden konnte. Unter 

ausschließlicher Zugrundelegung des operativen Gewinnes errechnet sich ein DVFA- 

Ergebnis pro Aktie in Höhe von € 0,51 (Vorjahr: € 0,48). 

Insofern wird der diesjährigen Hauptversammlung vorgeschlagen, die Verwendung 

des nach Dotierung der gesetzlichen Rücklage verbleibenden Bilanzgewinns des 

Jahres 2012 in Höhe von T€ 1.495 (Vorjahr: T€ 1.522) zur Zahlung des Vorab- 

Gewinnanteils von € 0,05 je Vorzugs-Stückaktie und eines im Vergleich zum Vorjahr 

unveränderten Gewinnanteils von € 0,16 je Vorzugs- und Stamm-Stückaktie zu 

beschließen.

Zusammensetzung des Ergebnisses 


2012 2011 Veränderungen 

T€ T€ T€ % 

EBITDA-Ergebnis vor BilMoG ¹) + 8.409 + 8.487 ./. 78 ./. 0,9 

BilMoG Zuführung 

./. 383 ./. 274 ./. 109 + 39,8 

Pensionsrückstellungen 

EBITDA -Ergebnis nach BilMoG¹) + 8.026 + 8.213 ./. 187 ./. 2,3 

Abschreibungen ./. 3.314 ./. 3.320 + 6 ./. 0,2 

EBIT-Ergebnis ¹) + 4.712 + 4.893 ./. 181 ./. 3,7 

Zinsergebnis ²) ./. 3.090 ./. 3.244 + 154 + 4,7 

AO Ergebnis 

---- ---- 

ohne Pensionsrückstellungen 

Periodenergebnis ¹) + 1.622 + 1.649 ./. 27 ./. 1,6 

Ertragsteuern ./. 48 ./. 47 ./. 1 + 2,1 

Jahresüberschuss ¹) + 1.574 + 1.602 ./. 28 ./. 1,7 

¹) jeweils mit DSCB-Pensionsaufwand 

²) davon enthalten 

- Aufzinsung Pensionsrückstellungen T€ 249 T€ 235 

- Aufzinsung sonstige langfristige Rückstellungen T€ 4 T€ 9 

Ohne die DSCB-Position lauten die Zahlen wie folgt: 

Jahresüberschuss 

EBITDA-Ergebnis: 

EBIT-Ergebnis: 

T€ T€ T€ % 

+ 2.225 + 2.137 + 88 + 4,1 

+ 8.428 + 8.513 ./. 85 ./. 1,0 

+ 5.114 + 5.194 

./. 80 

./. 1,5 

Finanzlage 

Finanzierungsanalyse 

Infolge der guten Ertragsentwicklung mit einer gegenüber dem hohen 

Vorjahresniveau nur leicht auf 14,0 % abgeschwächten Umsatzrentabilität (Vorjahr: 

14,2 %) stellt sich die finanzielle Situation der Gesellschaft weiter gefestigt dar. Als 

Indiz hierfür ist insbesondere auch der den beachtlichen Vorjahresstand (€ 5,0 Mio.) 

nochmals um 1,2 % übersteigende Cashflow nach DVFA in Höhe von € 5,1 Mio. zu 

nennen. Unter Ausklammerung der DSCB-Zahlungen ergibt sich ebenfalls eine 

Steigerung um 1,1 % auf € 5,6 Mio.. Damit verfügt die AGROB Immobilien AG über 

ein weiter stabilisiertes finanzielles Mittelaufkommen für die Innenfinanzierung und ist 

insofern auch in der Lage, nicht nur die im Zeitablauf sukzessive zunehmenden, 

erheblichen Tilgungsleistungen zu erbringen, sondern darüber hinaus auch 

anstehende Investitionsvorhaben mit nennenswerten Eigenfinanzierungsanteilen zu 

unterlegen. 

Wesentlich bedingt durch die abermals das Investitionsvolumen deutlich 

übersteigenden Abschreibungen haben sich sowohl das Anlagevermögen (. /. 3,0 % 

auf € 86,9 Mio.) als auch als Folge der geleisteten Darlehenstilgungen die 

Verbindlichkeiten (./. 5,6 % auf € 60,7 Mio.) reduziert. Das Fremdkapital partizipiert

aktuell mit einer geringeren Quote von 75,2 % (Vorjahr: 77,0 %) an der um 3,0 % 

ermäßigten Bilanzsumme, die Entschuldungsdauer verbesserte sich auf 12,9 Jahre 

(Vorjahr: 13,7 Jahre). 

Der gewichtete Durchschnittszinssatz aller Darlehen liegt zum Bilanzstichtag mit 4,66 

% auf Vorjahresniveau und wird sich nach Inkrafttreten der bereits kontrahierten 

Bedingungsanpassungen weiter auf 4,45 % verbessern. 

In Fortführung der bewährten Strategie, mittels Forward-Darlehen die anhaltend 

vorteilhaften Kapitalmarktbedingungen zur vorzeitigen zinsgünstigen Anpassung von 

in den Folgejahren anstehenden Zinsausläufen zu nutzen, wurden für das Jahr 2013 

bereits vollumfänglich neue Anschlussvereinbarungen abgeschlossen. Danach 

verteilen sich die in den Folgejahren fälligen Bedingungsanpassungen, bezogen auf 

die jeweiligen konditionenseitig neu zu verhandelnden Darlehensvaluten, zum 

Bilanzstichtag wie folgt: 

- 2014/2015: € 16,8 Mio. ( 35,2 %) 

- 2016/2017: € 15,0 Mio. ( 31,4 %) 

- 2018/2019: € 11,1 Mio. ( 23,3 %) 

- 2020/2021: € 4,8 Mio. ( 10,1 %) 

€ 47,7 Mio. (100,0 %) 

Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war über das gesamte Geschäftsjahr 

hinweg jederzeit gegeben. Im Bedarfsfall standen kurzfristige Kreditlinien in 

angemessenem Umfang als sofort abrufbare Liquiditätsreserve bzw. zur 

Vorfinanzierung kleinerer Investitionsvorhaben zur Verfügung. Hiervon wurde 

sporadisch und lediglich in geringer Größenordnung Gebrauch gemacht. 

Finanzierungsmaßnahmen und Vorhaben 

Die laufenden regelmäßigen Tilgungen für die aufgenommenen Investitionsdarlehen 

betrugen € 2,7 Mio. (Vorjahr: € 2,5 Mio.). Zudem hat sich der Finanzmittelbestand im 

Stichtagsvergleich um € 0,8 Mio. verbessert. Im Berichtsjahr erfolgten keine neuen 

Darlehensaufnahmen. 

Der seit geraumer Zeit gültige Grundsatz, in der Unternehmensfinanzierung, wo 

immer möglich und sinnvoll, die Liegenschaften des AGROB Medien- und 

Gewerbeparks real zu teilen und auf dieser Basis zinsoptimierte Einzelfinanzierungen 

unter Zugrundelegung von ausschließlich auf das jeweilige Finanzierungsobjekt 

abgestellten Sicherheiten einzudecken, hat sich im Zeitablauf gut bewährt. Zudem 

gilt nach wie vor die Strategie, bedeutendere Investitionsvorhaben im Interesse einer 

soliden und auf Jahre gesicherten Kalkulationsbasis objektbezogen und mit 

langfristig fest konditionierten Darlehen durchzufinanzieren. Dessen ungeachtet 

können interimistisch und in risikoadäquaten Größenordnungen besonders 

zinsgünstige kurzfristige Geldmarktmittel in Anspruch genommen werden. Dies 

erfolgt vornehmlich zur Zwischenfinanzierung von Investitionsvorhaben oder in 

zeitlicher Überbrückung von langfristig vereinbarten Zinsbindungsperioden.

Investitionen 

Das gesamte Investitionsvolumen des Berichtsjahres belief sich auf ca. € 0,7 Mio. 

(Vorjahr: € 1,1 Mio.) und lag damit unter dem ursprünglich aufgestellten 

Investitionsbudget, ursächlich zurückzuführen auf die – wegen des sich hinziehenden 

Verfahrensverlaufes – noch nicht zur Ausführung gekommenen vorbereitenden 

Investitionsmaßnahmen im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan 

„Süderweiterung“. Es repräsentiert damit eine Investitionsquote von 0,5 % der 

historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sämtlicher Sachanlagen 

(Vorjahr: 0,8 %). 

Im Mittelpunkt der Investitionstätigkeit des Berichtsjahres stand der komplette 

restliche Ausbau im Gebäude 08a (Erweiterung Antenne Bayern) und zwar für die 

Mieterunternehmen „UFA Filmproduktion“ (EG, 1.OG) sowie für den „Deutschen 

Rätselverlag“ (Staffelgeschoss). Hierfür wurde insgesamt ein Betrag von T€ 322 

investiert. Mit Hilfe dieser Investitionen konnten die restlichen, bislang noch nicht 

ausgebauten und im veredelten Rohbaustadium befindlichen Flächen im 

betreffenden Gebäude des AGROB Medien- und Gewerbeparks erstmalig nach 

nutzerspezifischen Bedürfnissen ausgebaut und nach Beendigung der jeweils 

budgetkonform abgeschlossenen Maßnahme einer mietergerechten langfristigen 

Vermietung zugeführt werden. 

Die sonstigen investiven Maßnahmen in Höhe von T€ 349 betreffen im Wesentlichen 

nachträgliche Herstellungskosten (T€ 183), diverse Anschaffungen im Bereich der 

Betriebs- und Geschäftsausstattung (T€ 156 einschließlich GWG) sowie 

Verfahrenskosten im Zusammenhang mit der Verlängerung der Baugenehmigung für 

einen Bürokomplex im südöstlichen Bauquartier des AGROB Medien- und 

Gewerbeparks (GE N2 / T€ 10). 

Vermögenslage – Bewertung Liegenschaften 

Die Eigenkapitalbasis der Gesellschaft hat sich im Berichtsjahr weiter verbessert. So 

verfügt die AGROB Immobilien AG zum 31.12.2012 vor Ausschüttung über ein 

bilanzielles Eigenkapital von € 21,6 Mio. (+4,2 %). Aufgrund dieser Aufstockung mittels 

thesaurierter Gewinne sowie der rückläufigen Bilanzsumme erreicht die 

Eigenkapitalquote mit 24,8 % ein um 7,8 % über dem Vorjahr liegendes Niveau. Diese 

Ausstattung mit haftenden Eigenmitteln erachten wir als solide Abschirmung zur 

Unterlegung potenzieller Risiken für angemessen, zumal diese im Vergleich zu 

produzierenden Unternehmen vergleichsweise gering sind und erhebliche stille 

Reserven im Anlagevermögen vorhanden sind. Das bilanziell ausgewiesene 

Anlagevermögen war dabei zu 95,3 % (Vorjahr: 94,2 %) durch Eigenkapital und 

Fremdkapital mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr gedeckt. 

Die aktuell im Jahr 2012 (Stichtag 31.10.) veranlasste gutachterliche Einwertung der 

Verkehrswerte sämtlicher Liegenschaften der Gesellschaft mit Ausnahme der 

landwirtschaftlich genutzten Flächen außerhalb der Gemarkung Ismaning erbrachte 

unter Einbeziehung der noch vorhandenen und bereits rechtsbeständigen Baurechte 

als Ergebnis in der Summe Verkehrswerte von insgesamt € 126,4 Mio.. Differenziert 

nach den einzelnen Bauquartieren mit den jeweils aufstehenden Gebäuden setzt 

sich diese Summe wie folgt zusammen (Vergleichswerte zum Stichtag 31.10.2010 in 

Klammern):

Bauquartiere / Gebäude 

Marktwerte / Verkehrswerte 

31.10.2012 31.10.2010 

GE A1 Geb. 05 € 2.480.000,00 ( 2.320.000,00) 

GE A2 Geb. 01, 03, 04 € 4.600.000,00 ( 4.580.000,00) 

GE A4.1 Geb. 10, 14 -16 € 16.600.000,00 ( 16.620.000,00) 

GE A4.1 Geb. 02, 06, 07, 11, 17-23, 37 € 27.200.000,00 ( 31.440.000,00) 

GE A4.2 Geb. 6.12 € 9.550.000,00 ( 9.220.000,00) 

GE A5 Geb. 25, 29, 29.1, 41, 42 € 4.350.000,00 ( 4.350.000,00) 

GE A6 Geb. 38 € 6.290.000,00 ( 6.230.000,00) 

GE A7 Geb. 36, Parkhaus € 5.230.000,00 ( 5.370.000,00) 

GE N1 Geb. 08, 09, 30 € 41.380.000,00 ( 38.520.000,00) 

GE N2 unbebaut € 4.700.000,00 ( 4.600.000,00) 

GE N4 unbebaut € 1.160.000,00 ( 1.160.000,00) 

GE N7 Satellitenpark € 550.000,00 ( 550.000,00) 

Baurechtsreserve € 1.070.000,00 ( 1.150.000,00) 

Landwirtschaftliches Gelände € 1.270.000,00 ( 1.480.000,00) 

Gesamt vor Abschlägen € 126.430.000,00 ( 127.590.000,00) 

Pauschalierte Abschläge ¹) € ./. 3.500.000,00 (./. 3.500.000,00) 

Gesamt nach Abschlägen € 122.930.000,00 (124.090.000,00) 

Baurechte Süderweiterung ²) € 3.810.000,00 ----------- 

Gesamt inkl. Süderweiterung € 126.740.000,00 ----------- 

¹)- Altlastenverdacht € 1,0 Mio. ²) Noch nicht rechtskräftig 

- Noch erforderliche Erschließungsmaßnahmen € 0,5 Mio. 

- Nutzungseinschränkungen durch städtebaulichen Vertrag € 2,0 Mio. 

Unter Ausklammerung der mit € 3,8 Mio. bewerteten, jedoch noch nicht 

rechtskräftigen, Baurechte aus der Süderweiterung werden aktuell Verkehrswerte 

von € 126,4 Mio. ermittelt. Diese liegen um ca. € 39,5 Mio. (Vorjahr: € 38,0 Mio.) über 

den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Buchwerten. Dies entspricht einem Wert 

von € 10,13 pro Aktie (Vorjahr: € 9,75). Werden rein vorsorglich noch die 

pauschalierten Abschläge in einer Größenordnung von insgesamt € 3,5 Mio. 

berücksichtigt, reduzieren sich die stillen Reserven auf € 36,0 bzw. € 9,23 pro Aktie 

(Vorjahr: € 34,5 Mio. bzw. € 8,85). 

Dieser Betrag ist dem erhöhten Eigenkapitalanteil von € 5,53 pro Aktie zuzuschlagen 

(Vorjahr: € 5,31), so dass zum Bilanzstichtag rein rechnerisch ein „fairer“ Wert von € 

15,66 pro Aktie ermittelt werden kann (Vorjahr: € 15,06 pro Aktie). 

Unter Zugrundelegung der aktuell per 10/2012 ermittelten Verkehrswerte hat sich der 

Gesamtwert der Liegenschaften im Langfristvergleich von € 100,8 Mio. per 04/2002 

auf € 126,4 Mio. zum Bilanzstichtag und damit um 25,4 % erhöht, wohingegen sich 

die Summe der stillen Reserven nach Abschlägen im gleichen Zeitraum von € 13,5 

Mio. auf € 36,0 Mio. und damit auf mehr als das Zweieinhalbfache erhöht hat. 

Der im Vergleich zur Marktwertermittlung per 10/2010 verminderte Portfoliowert ist – 

dem Vorsichtsprinzip folgend – der Neubewertung einzelner Liegenschaften 

aufgrund der interimstischen mietzinsfreien Überlassung bestimmter Flächen als 

Incentive Maßnahme gegenüber einem Ankermieter geschuldet.

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage der AGROB Immobilien AG 

Das Geschäftsjahr 2012 war abermals geprägt durch einen hart umkämpften 

Vermietungsmarkt und eine insgesamt verhaltene Nachfrage. Bezogen auf die 

Gesellschaft resultierte aus diesem Szenario neben einer schwierigen 

Verhandlungsposition im Hinblick auf die Beibehaltung des Mietpreisniveaus 

insbesondere eine spürbare Zurückhaltung potenzieller Mietinteressenten. 

Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen hat sich die AGROB Immobilien 

AG erneut gut behauptet und konnte insofern auch das Geschäftsjahr 2012 in den 

wesentlichen Kriterien erfolgreich gestalten. Um die Erlösseite nachhaltig zu 

stabilisieren und eine Ausweitung der Leerstandsflächen und der damit zwangsläufig 

einhergehenden Leerstandskosten zu vermeiden, stand dabei neben der 

Optimierung der Kostenstrukturen insbesondere die langfristige Mieterbindung im 

Fokus der Bemühungen. Dies konnte mit der Verlängerung von für die Gesellschaft 

wichtigen Mietverträgen erfolgreich bewerkstelligt werden. Insgesamt ist es somit 

gelungen, die in der Hauptversammlung 2012 kommunizierten und im Jahresverlauf 

bestätigten operativen Zielsetzungen zu erreichen bzw. sogar zu übertreffen. 

Darüber hinaus konnten vor dem Hintergrund der guten Ertragsentwicklung in 

Wahrnehmung zulässiger gestalterischer Maßnahmen Reserven in angemessenem 

Umfang gebildet werden. Insofern stellt sich die finanzielle und wirtschaftliche Lage 

der Gesellschaft mehr denn je solide und weiter stabilisiert dar, zumal mit Abschluss 

des Geschäftsjahres 2012 die Eigenkapitalquote weiter auf 24,8 % gesteigert und 

der beschleunigte Abbau der Verbindlichkeiten fortgesetzt werden konnte. 

Im Resümee sind wir unter den gegebenen Umständen eines nach wie vor widrigen 

Umfeldes für Gewerbeimmobilien mit dem Geschäftsverlauf des Jahres 2012 

zufrieden. Auch wenn einerseits bei einigen Finanzkennziffern gegenüber dem 

hohen Vorjahresniveau geringfügige Abstriche hingenommen werden mussten, so ist 

es andererseits dennoch gelungen, in wiederum anderen Kriterien nochmals 

zuzulegen. So haben sich exemplarisch die Parameter „Umsatzrentabilität“ (von 14,2 

% auf 14,0 %) und „Eigenkapitalrentabilität vor Steuern“ (von 8 % auf 7,5 %) etwas 

zurückgebildet, wohingegen sich die Parameter „Return of Investment“ (5,8 % auf 5,9 

%) und „Entschuldungsdauer“ (von 13,7 Jahre auf 12,9 Jahre) weiter günstig 

entwickelt haben. Die „Gesamtrentabilität vor Steuern“ erreicht mit 5,4 % exakt die 

Vorjahreshöhe. Ebenso ist die Finanzaufwandsquote weiter auf 26,9 % (Vorjahr: 28,3 

%) rückläufig und wie im Vorjahr durch die Aufzinsung langfristiger Rückstellungen in 

Höhe von T€ 253 (Vorjahr: T€ 244) belastet. Ohne diesen Zinsanteil beläuft sich die 

Finanzaufwandsquote auf 24,7 % (Vorjahr: 26,2 %). 

Die Erhöhung der gesamten Aufwendungen um 0,6 % ist ausschließlich auf den im 

Vergleich zum Vorjahr um 21,3 % erhöhten DSCB-Aufwand in Folge der 

weitreichenden Dotierung der Pensionsrückstellungen aufgrund BilMoG 

zurückzuführen. Ohne diesen Sondereffekt konnten die sonstigen betrieblichen 

Aufwendungen erneut um 0,5 % (Vorjahr: 2,3 %) reduziert werden. Dies als ein 

neuerlicher Beweis für die beständige ausgeprägte Kosteneffizienz und ein 

wesentlicher Beitrag zu dem abermals guten Unternehmensergebnis.

III.2 

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren 

Mitarbeiter 

Zum Bilanzstichtag waren einschließlich des Vorstandes insgesamt zehn Mitarbeiter 

unbefristet im Unternehmen beschäftigt (Frauenanteil 30 %), fünf davon in Teilzeit, 

entsprechend einem Personaläquivalent von insgesamt 7,03. Zum ganz 

überwiegenden Teil handelt es sich um langjährige Mitarbeiter mit durchweg 

profunden Kenntnissen im jeweiligen Tätigkeitsbereich und entsprechender 

Berufserfahrung. Neben den üblichen sozialen Leistungen erfolgt die jährliche 

Entlohnung in Form einer fixen Vergütung von 13 gleichbleibenden, leistungsgerecht 

adjustierten Monatsgehältern sowie einer von der individuellen Leistung und dem 

geschäftlichen Erfolg der Gesellschaft abhängigen variablen Vergütung. Es ist davon 

auszugehen, dass auch künftighin die Mitarbeiterzufriedenheit als wesentliches 

Element der Leistungserbringung überdurchschnittlich ausgeprägt sein wird und sich 

insofern Fluktuation und Krankenstand auch weiterhin auf einem vergleichsweise 

sehr niedrigen Niveau bewegen werden. 

Die geringe Personalstärke ermöglicht keine Bereitstellung von Ausbildungsplätzen. 

Für die Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter werden sowohl anlassbezogen als 

auch fortlaufend externe Schulungsmaßnahmen angeboten. 

AGROB Kasino 

Zur bedarfsgerechten Verpflegung aller auf dem AGROB Medien- und Gewerbepark 

tätigen Personen steht ein leistungsfähiger, qualitativ hochwertiger Kantinenbetrieb in 

Räumlichkeiten der Gesellschaft zur Verfügung, der von einem externen Caterer auf 

eigene Rechnung gemanagt wird. Die Finanzierung des Kantinenbetriebes erfolgt 

über einen Umlagepool, der unter Federführung der Gesellschaft maßgeblich von 

den Hauptmieterunternehmen mit entsprechend der jeweiligen Mitarbeiteranzahl 

berechneten Quoten getragen wird. 

AGROB Kinderkrippe 

Die im Jahr 2006 mit nennenswerter finanzieller Unterstützung der Gesellschaft und 

in enger Kooperation mit der Gemeinde Ismaning unter privater Trägerschaft ins 

Leben gerufene „AGROB Kinderkrippe“ stößt unverändert auf große Resonanz und 

ist bis auf Weiteres voll belegt. Im Rahmen dieser in der Nähe des AGROB Geländes 

befindlichen Gemeinschaftseinrichtung finden Kinder im Alter von sechs Monaten bis 

drei Jahren von Mitarbeitern der engagierten Firmen des AGROB Medien- und 

Gewerbeparks eine bevorzugte Aufnahme. 

Verkehrsanbindung 

Die Anbindung unseres Medien- und Gewerbeparks an den öffentlichen Personen- 

Nahverkehr (ÖPNV) hat sich seit September 2000 durch die Einrichtung von 

Bushaltestellen auf dem Gelände sowie unmittelbar an der Südeinfahrt wesentlich 

verbessert. Damit wurde ein direkter Anschluss an die S-Bahn-Station Ismaning im 

Norden sowie die U-Bahn-Haltestelle Studentenstadt im Süden hergestellt. Die 

Buslinien verkehren während des Hauptberufs-Verkehrs mittlerweile im auf zehn 

Minuten reduzierten Takt. Damit wurde eine konkurrenzfähige Alternative zum 

ansonsten dominierenden Individualverkehr geschaffen. Für den Individualverkehr 

stehen in ausreichendem Umfang kurzwegig erreichbare Parkplätze zur Verfügung. 

Im Rahmen des vorgesehenen Erweiterungs-Bebauungsplans ist es unser Bestreben, 

die verkehrstechnische Erschließung des südlichen AGROB Geländes und dessen 

Liegenschaften durch die Errichtung einer Kreisverkehrsanlage analog der bereits

estehenden Verkehrsführung im nördlichen Zufahrtsbereich nachhaltig zu 

verbessern. 

Umweltschutz 

Der Umweltschutz mit all seinen Facetten hat für unseren Standort als ehemaliges 

Industriegelände einen herausragenden Stellenwert. Durch Beauftragung eines maßnahmen-begleitenden 

Fachingenieur-Büros veranlassen wir daher grundsätzlich bei 

allen Baumaßnahmen und Erdbewegungen anlassbezogen umfangreiche 

Untersuchungen auf eventuelle Altlasten. Außerdem werden regelmäßig Grundwasserproben 

genommen. 

Dadurch stellen wir sicher, dass von unserem Gelände keinerlei Gefährdung für die 

Umwelt und die dort beschäftigten Menschen ausgeht, was durch die bisherigen 

Untersuchungsergebnisse bestätigt wird. Es ist unser Ziel, in enger Abstimmung mit 

den zuständigen Behörden die Hinfälligkeit des grundsätzlich bestehenden 

Altlastenverdachts für eine möglichst umfängliche Teilfläche des AGROB Medienund 

Gewerbeparks attestiert zu bekommen. In enger Zusammenarbeit mit der 

zuständigen Behörde und mit fachlicher Begleitung durch ein Fachingenieur-Büro ist 

es mittlerweile gelungen, die Entlassung von drei im südlichen Teil des AGROB 

Geländes befindlichen Teilflächen aus der Altlastenbearbeitung zu erreichen. Die 

Risikobeurteilung des im Jahr 2010 fertiggestellten Umweltberichts als Ergebnis einer 

gutachterlichen Bestandsaufnahme des gesamten AGROB Medien- und 

Gewerbeparks lautet dahingehend, dass das Gefährdungspotenzial für Menschen 

als sehr gering einzustufen ist und insofern nach derzeitigem Kenntnisstand auch 

keine weitergehenden Erkundungsmaßnahmen zu veranlassen sind. 

Wir achten darauf, dass bauliche Maßnahmen jeder Art – wesentliche Um- und 

Ausbauten oder grundlegende Neubauten – dem neuesten Stand der Technik 

entsprechen. Ein besonderes Augenmerk widmen wir darüber hinaus auch der 

Umsetzung energiesparender Maßnahmen sowie bei Bauvorhaben der Verwendung 

umweltverträglicher ressourcenschonender Baustoffe bzw. dem Einsatz nachhaltiger 

Rohstoffe. Wir beabsichtigen damit, zum einen unserer gesellschaftlichen 

Verantwortung gerecht zu werden und zum anderen durch einen nachhaltigen 

Gebäudebetrieb die Nebenkosten für unsere Mieterunternehmen zu optimieren. 

In enger Zusammenarbeit mit unseren Hauptmietern haben wir ein eigenes 

Müllentsorgungskonzept entwickelt. Es sieht die sortenreine Trennung von Abfällen 

vor Ort und ihre Zwischenlagerung im speziell eingerichteten „Müllhof“ auf dem 

AGROB Gelände vor. 

Wir achten auch auf die strikte Einhaltung der Vorgaben aus dem städtebaulichen 

Vertrag mit der Gemeinde Ismaning. Demzufolge kommen ausschließlich geräuschund 

emissionsarme Betriebe und des Weiteren solche ohne größeres 

Verkehrsaufkommen bzw. ohne Verkauf an Endverbraucher als Mieterunternehmen 

in Betracht. 

Den auf dem AGROB Gelände tätigen Personen soll ein angenehmes Ambiente 

geboten werden. Deshalb erfahren die bestehenden Grünflächen eine ständige 

eingehende Pflege, wurden großzügig dimensionierte Grünzonen als Ausgleich für 

versiegelte Flächen ebenso neu angelegt wie ein zum Verweilen und Entspannen 

einladender Fußweg durch das östliche Biotop. Diesem Ziel dienen auch insgesamt 

17 Feuchtbiotope im östlichen und südlichen Außenbereich und ein zehn Meter 

breiter Grüngürtel rund um den Medien- und Gewerbepark. Zudem wird mit diesen 

Maßnahmen ein wertvoller Beitrag im Bereich des Pflanzen- und Tierschutzes 

geleistet.

Regionalbezug 

Wir bekennen uns zu unserer Verantwortung als Betreiber eines lokalen Medien- und 

Gewerbeparks mit zahlreichen namhaften Mieterunternehmen und deren über 2.000 

Mitarbeitern. So arbeiten wir eng, vertrauensvoll und transparent mit den örtlichen 

Institutionen und Behörden sowie deren Mitarbeitern zusammen. Sofern ökonomisch 

vertretbar, werden bevorzugt Dienstleistungsunternehmen aus Ismaning bzw. der 

Region beauftragt. Mit unseren Spenden unterstützen wir priorisiert örtliche Vereine 

und Institutionen sowie caritative Einrichtungen. 

IV. 

Risikobericht 

Allgemeine Bemerkungen 

Die Risikomanagementziele der Gesellschaft sind darauf ausgerichtet, Risiken 

ehestmöglich zu identifizieren, zu analysieren, zu bewerten und zu steuern. Alle 

relevanten Risiken werden nach sorgfältiger Abwägung der Risikotragfähigkeit 

vermieden, reduziert, transferiert oder akzeptiert. Als Risiko wird hierbei die 

Möglichkeit von negativen Entwicklungen der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaft 

angesehen. 

Die Geschäftsleitung ist für ein angemessenes Risikomanagementsystem 

verantwortlich. Die Überwachung obliegt dem Aufsichtsrat der Gesellschaft bzw. 

dessen Prüfungsausschuss. Hierzu hat der Vorstand der AGROB Immobilien AG im 

Rahmen der gesetzlichen Verpflichtung nach § 91 Abs. 2 AktG ein 

Risikofrüherkennungssystem eingerichtet. Im Rahmen der Jahresabschlussprüfung 

wird durch den Wirtschaftsprüfer überprüft, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 

AktG geforderten Maßnahmen in geeigneter Weise getroffen hat. 

Als ein in der Grundstücks- und Vermögensverwaltung sowie der 

Grundstücksentwicklung tätiges Unternehmen ist die Gesellschaft mit allgemeinen 

wirtschaftlichen Marktrisiken und mit branchenspezifischen Risiken konfrontiert. 

Diese sind in einem Risikoinventar, strukturiert nach den jeweiligen 

Funktionsbereichen in einzelnen Risikofeldern, abschließend zusammengefasst, 

definiert und mit Maßnahmen sowie Instrumenten zu deren zeitnaher und 

kontinuierlicher Überwachung unterlegt. Zudem sind klare Verantwortlichkeiten 

festgelegt. Damit ist gewährleistet, dass gegebenenfalls unverzüglich 

Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können. 

Für die zeitnahe Erfassung, Bewertung und Steuerung dieser Risiken, die regelmäßig 

mit den zuständigen Mitarbeitern eingehend besprochen werden, stehen der 

Gesellschaft geeignete Instrumente zur Verfügung. Dazu gehören Strategie-, 

Planungs- und Budgetierungssysteme, ein monatliches Berichtswesen mit integrierter 

Soll-Ist-Darstellung und einer sich anschließenden Abweichungsanalyse sowie ein 

wöchentlicher Liquiditätsstatus mit fortlaufender Liquiditätsplanung. 

Nachstehende Einzelrisiken waren zum Bilanzstichtag Bestandteil des Risikoinventars: 

Das Mietausfallrisiko stellt die Gefahr dar, dass der Vertragspartner seinen 

Verpflichtungen aus Mietforderungen nicht oder nicht fristgerecht nachkommen kann 

und dadurch beim Vermieter finanzielle Verluste verursacht werden. Diese Risiken 

sind grundsätzlich existent, konnten jedoch in den vergangenen Jahren durch die 

Akquisition neuer Mieterunternehmen und einen damit erzielten ausgewogeneren 

Mietermix sowie durch die Ausschaltung von Zwischenvermietern erheblich

abgemildert werden. So wurde der Anteil der drei bedeutendsten Mieterunternehmen 

am gesamten Mietenaufkommen von in der Spitze ehemals 80 % sukzessive auf 

mittlerweile aktuell 61 % (Vorjahr: 63 %) abgebaut. Unbeschadet dieser grundsätzlich 

wünschenswerten Entwicklung besteht nach wie vor eine erhebliche Ausrichtung in 

der Zusammensetzung der Mieterunternehmen und deren Branchenzugehörigkeit 

auf einige wenige Adressrisiken. 

Weitere Maßnahmen zur Beherrschung dieses Risikos liegen in einer sorgfältigen 

und streng bonitätsorientierten Mieterauswahl sowie in einer kontinuierlichen 

Beobachtung von deren Bonität und Zahlungsverhalten während der Mietphase. 

Die Stellung von Mietkautionsbürgschaften von in der Regel drei Monatsmieten 

genießt bei unseren Vertragsverhandlungen ebenso hohe Priorität wie der Abschluss 

langfristiger Mietverträge. Wir legen Wert darauf, dass mieterspezifische 

Einrichtungen, insbesondere technischer Art, ganz oder überwiegend vom jeweiligen 

Mieter finanziert werden. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung dieses Berichts bestanden 

weder Leistungsstörungen im Bereich der Mietforderungen noch waren sonstige 

Forderungsausfälle zu verzeichnen oder Kündigungen von Mietverträgen während 

der jeweiligen Festmietdauer eingegangen. 

Das Mietminderungsrisiko ist definiert als die Gefahr, dass ein oder mehrere 

Mieterunternehmen während der Festmietzeit eine dauerhafte oder temporäre 

Reduzierung ihrer vertraglichen Verpflichtungen verlangen. Diesem Risiko begegnen 

wir durch eine nachhaltige Bewirtschaftung und Instandhaltung unserer Immobilien 

bzw. bei Auftreten von minderungsgeeigneten Mängeln der Mietsache mit 

kurzfristigen Maßnahmen zur Behebung der Einrede behafteten Mangelanzeige. 

Grundsätzlich besteht ein Mietminderungsrisiko auch darin, dass sich die 

Gesellschaft bei einer angemessenen Gegenleistung des Mieterunternehmens zu 

einer entsprechenden Handhabung im Kulanzwege bereit erklärt. 

Das Nachvermietungsrisiko wird durch eine möglichst hohe Flexibilität der Flächen 

in Verbindung mit deren grundsätzlich angestrebter Drittverwendungsmöglichkeit 

begrenzt. Darüber hinaus sind eine marktgerechte Preisgestaltung sowie die enge 

Zusammenarbeit mit regional und überregional tätigen Immobilienmaklern gute 

Voraussetzungen zur Reduzierung dieses Risikos. 

Das Vertragsrisiko wird entweder durch den Abschluss von Versicherungen ganz 

oder teilweise transferiert oder durch die Inanspruchnahme qualifizierter Berater 

vermindert. 

Das Investitionsrisiko minimieren wir durch sorgfältige Marktanalyse im Vorfeld der 

Investitionsentscheidung und – in Anbetracht von unverändert hohen 

Angebotsreserven an Gewerbeflächen von besonderer Bedeutung – eine möglichst 

hohe Vorvermietungsquote bzw. verbindliche Vereinbarungen mit „Ankermietern“. 

Dem Budgetrisiko wirken wir durch eine detaillierte und sorgfältige Kosten- und 

Erlösplanung sowie eine laufende zeitnahe Budgetkontrolle anhand von 

Soll-Ist-Abweichungsanalysen entgegen. Sofern erforderlich werden unterjährige 

Budgetanpassungen in Form aktualisierter Prognoserechnungen vorgenommen. 

Das Risiko aus übernommenen Pensionsverpflichtungen liegt in einer 

zunehmenden Lebenserwartung der Pensionsberechtigten und einer möglicherweise 

erforderlichen Anpassung der Pensionsleistungen begründet. Dieses Risiko ist von 

der Gesellschaft nicht beeinflussbar und insofern zu akzeptieren.

Dem Baukostenrisiko begegnen wir in der Planungsphase durch klar strukturierte, 

detaillierte Leistungsverzeichnisse sowie die frühzeitige Kontrahierung von 

Bauleistungen im Wettbewerb, sofern angebracht zu Festpreisen, und während der 

Ausführungsphase durch ein zeitnahes und aussagefähiges Kostencontrolling unter 

Mitwirkung erfahrener und langjähriger Partner. Sämtliche Bauvorhaben werden 

einer exakten Nachkalkulation unterzogen, sofern erforderlich mit kritischen Soll-Ist- 

Abweichungsanalysen. 

Das Zinsänderungsrisiko hat bei einem Volumen an Bankverbindlichkeiten von über 

€ 60 Mio. besonderes Gewicht für die aktuelle und insbesondere die künftige 

Ertragslage der Gesellschaft. Um dieses Risiko professionell zu beherrschen, 

unterziehen wir den Kapitalmarkt und dessen prognostizierte Entwicklung einer 

laufenden intensiven Beobachtung. Des Weiteren sind wir bestrebt, 

Investitionsvorhaben in der Regel mit langfristigen Darlehenszinsbindungen 

durchzufinanzieren und eine risikomindernde zeitliche Strukturierung der 

Konditionenanpassungen vorzunehmen. Die günstigen Refinanzierungsbedingungen 

der letzten Monate haben wir genutzt und für das gesamte Zinsanpassungsvolumen 

des Jahres 2013 bereits entsprechende zinsgünstige Anschlusskonditionen vereinbart. 

Diese Maßnahmen sind geeignet, nicht nur die Kalkulationsbasis und damit die 

Aussagekraft der Ergebnisprognose zu verbessern, sondern darüber hinaus auch die 

Zinsbelastung zu reduzieren. Wir sind bestrebt, diesen Prozess der vorzeitigen 

zinsoptimierten Konditionenanpassung von bestehenden Darlehen konsequent 

fortzusetzen, sofern die derzeit attraktive Kapitalmarktkonstellation weiterhin 

fortbesteht. Die nächste Zinsanpassung steht erst wieder per 06/2014 an. 

Das Steuerrisiko besteht darin, dass sich die in die Planung eingeflossenen 

steuerlichen Szenarien im Nachhinein als nicht zutreffend erweisen. Die zuletzt im 

Berichtsjahr 2011 stattgefundene Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 

2005 - 2008 hat die der laufenden Besteuerung zugrunde liegenden steuerlichen 

Auffassungen der Gesellschaft ganz überwiegend bestätigt. 

Das Personalrisiko besteht darin, dass für die Gesellschaft wichtige 

Schlüsselmitarbeiter zeitweise oder dauerhaft nicht zur Verfügung stehen. Dieses 

Risiko reduzieren wir durch geeignete Maßnahmen zur langfristigen 

Mitarbeiterbindung sowie durch die Bereithaltung entsprechender Instrumente zur 

Überbrückung auftretender personeller Kapazitätsengpässe. 

Das Umweltrisiko 

Die AGROB Immobilien AG als ehemaliger bedeutender Produzent von keramischen 

Belagsmaterialen und Ziegelsteinen unterhielt in Deutschland zahlreiche Fabrikationsstandorte. 

An diesen erfolgte zumeist nicht nur die Produktion dieser Erzeugnisse, 

sondern darüber hinaus in aller Regel auch die Gewinnung des Rohstoffs „Lehm“ im 

Rahmen von genehmigten Ausbeutungsrechten aus umliegenden Grundstücken sowie 

teilweise auch die Ablagerung von Produktionsabfällen in behördenseitig ebenfalls 

genehmigten Deponien. Diese nicht mehr im Eigentum der Gesellschaft stehenden 

Grundstücke sind heute nach erfolgtem Abverkauf überwiegend einer anderweitigen 

Nutzung zugeführt oder befinden sich als Brachflächen in einem unbebauten Zustand. 

Für diese Grundstücke besteht gegen die Gesellschaft als möglichen ehemaligen 

Handlungsstörer im Falle des Altlastenverdachts grundsätzlich ein gesetzlicher 

Haftungsanspruch nach dem Bundesbodenschutzgesetz. Verjährungsfristen spielen 

dabei keine Rolle. Aktuell sind keinerlei derartige Ansprüche gegen die Gesellschaft 

geltend gemacht.

Was das Umweltrisiko „Trier-Ehrang“ anbelangt, für das nach Teilauflösung der 

vorsichtshalber gebildeten Rückstellung in 2008 eine unveränderte Dotierung von 

T€ 42 besteht, gibt es keine neuen Erkenntnisse. Insbesondere wurde der Vorgang 

behördenseits im Berichtsjahr nicht weiter verfolgt. 

Für die noch im Eigentum der Gesellschaft befindlichen und unter Abschnitt 

„Grundbesitz und Veränderungen“ aufgeführten Liegenschaften außerhalb der 

Gemarkung Ismaning liegen Umweltbewertungen für Grund und Boden anerkannter 

geologischer Fachingenieurfirmen vor. Für sämtliche Liegenschaften des 

bewirtschafteten Medien- und Gewerbeparks in Ismaning ist seit abschließender 

Fertigstellung im Jahr 2011 eine umfassende und aussagefähige Umweltbewertung 

vorhanden. Im abschließenden Ergebnis wird dabei festgestellt, dass sich im Rahmen 

dieser eingehenden Untersuchungen hinsichtlich einer verbindlichen Gefährdungsabschätzung 

keine konkreten Anhaltspunkte für die Umwelt möglicherweise 

gefährdende Altlasten ergeben haben und insofern nach derzeitigem Kenntnisstand 

weder weitergehende Aufschlüsse noch die Einleitung sonstiger Maßnahmen 

angezeigt sind. 

Risiko aus Finanzinstrumenten 

Zu den Finanzinstrumenten zählen originäre und derivative Finanzinstrumente. Ein 

Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten erfolgt nur im Rahmen von Payer- 

Zinsswaps für Zinssicherungszwecke von langfristigen Investitionsdarlehen, die mit 

variabler Zinsbasis vereinbart / ausgestattet sind. Derivative Finanzinstrumente zu 

spekulativen Zwecken werden nicht beansprucht. 

Originäre Finanzinstrumente 

Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die 

Forderungen und die flüssigen Mittel. Auf der Passivseite betreffen die originären 

Finanzinstrumente im Wesentlichen die Verbindlichkeiten. 

Das Marktpreisänderungsrisiko besteht darin, dass der Wert eines 

Finanzinstruments aufgrund von Veränderungen des Marktpreises oder 

preisbeeinflussender Parameter wie Wechselkurse, Volatilitäten oder Marktzinssätze 

schwankt. Fremdwährungs-Forderungen oder -Verbindlichkeiten bestehen nicht. Die 

Mietforderungen ergeben sich aufgrund fester Mietvertragsvereinbarungen, aus denen 

sich bezüglich der Miethöhe und Laufzeit keine Preisänderungen ergeben. Für das 

Finanzinstrument „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“ bestehen 

entsprechende Darlehensverträge mit überwiegend fest vereinbarten Zinsbindungsfristen, 

sodass innerhalb dieser Zeiträume keine Änderungsrisiken bestehen. 

Die Liquiditätsrisiken bestehen darin, dass die Gesellschaft möglicherweise nicht in 

der Lage ist, jetzt oder zu irgendeinem Zeitpunkt in der Zukunft die Finanzmittel zu 

beschaffen, die zur Begleichung der im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten 

eingegangenen Verpflichtungen notwendig sind. Derartige Risiken bestanden weder 

im Jahresverlauf noch derzeit. Die Gesellschaft verfügt über Betriebsmittelkredite von 

Banken in nennenswerter Höhe. Diese sind jeweils „bis auf Weiteres“ zugesagt.

Die Risiken aus Zahlungsstromschwankungen resultieren daraus, dass die 

zukünftigen, aus einem Finanzinstrument erwarteten Zahlungsströme Schwankungen 

unterworfen und damit betragsmäßig nicht festgelegt sind. Risiken der AGROB 

Immobilien AG bestehen diesbezüglich im Bereich der Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten dahingehend, dass bei Auslauf der Zinsfestschreibungen der 

Darlehen die Zinssätze neu zu verhandeln sind und gegebenenfalls die 

Konditionenanpassungen höhere als die ursprünglich vereinbarten Zinssätze 

bedingen. Diesem Risiko wird – sofern aufgrund der jeweiligen Marktkonstellation 

angeraten – durch Abschluss von Forward-Darlehen begegnet. Wir gehen davon 

aus, dass die Zinssätze vorerst auch weiterhin vergleichsweise niedrig bleiben, einen 

moderat steigenden Zinstrend erwarten wir allenfalls frühestens in der zweiten 

Jahreshälfte 2013. 

Im Bereich der Mietforderungen bestehen Risiken, dass bei Anschlussmietverträgen 

nach Ablauf der Festmietzeit ebenfalls die Höhe des Mietzinses neu zu verhandeln 

ist und es dabei unter Berücksichtigung der jeweiligen Situation von Angebot und 

Nachfrage zu Veränderungen kommen kann. 

Derivative Finanzinstrumente 

Zum 31.12.2012 bestanden folgende derivative Finanzinstrumente, die jeweils 

ausschließlich zum Zwecke der langfristigen Absicherung der jeweiligen Zinssätze 

von neu abgeschlossenen Investitionsdarlehen als sog. Payer-Zinsswaps kontrahiert 

wurden: 

- Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 1,3 Mio. (Valuta 12/2012: 

T€ 1.170), kontrahiert mit der „Internationales Bankhaus Bodensee AG“, unter 

Befristung 12/2015 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen Gebäude 08). 


T€ 450), kontrahiert mit der „Internationales Bankhaus Bodensee AG“, unter 



T€ 720), kontrahiert mit der „Internationales Bankhaus Bodensee AG“, unter 



T€ 3.071), kontrahiert mit der „Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG“, 

unter Befristung 03/2018 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen Gebäude 08.) 

Für sämtliche bestehenden Zinsswaps ist die AGROB Immobilien AG Zahler der 

Festzinsbeträge, die „Internationales Bankhaus Bodensee AG“ und die „Vorarlberger 

Landes- und Hypothekenbank AG“ sind jeweils Zahler der variablen Zinsbeträge auf 

Euribor-Basis. 

Der den vorstehend aufgeführten Kontrakten auf Basis der „Mark-to-market- 

Methode“ beizulegende Zeitwert betrug zum Bilanzstichtag insgesamt ./.T€ 556 

(Vorjahr: ./. T€ 394). Der negative Betrag ist in erster Linie auf das seit Abschluss der 

Zinsabsicherungsinstrumente nochmals deutlich gesunkene Kapitalmarktniveau 

zurückzuführen. Ebenso ist die Differenz zum Vorjahresausweis eine Folge der im 

Berichtsjahr nochmals reduzierten Zinsen.

Das Risikomanagement ist hinsichtlich der Finanzinstrumente der Geschäftsgröße 

angemessen dimensioniert, erfolgt in Form einer laufenden Überwachung durch den 

Vorstand und ist insgesamt als konservativ zu beurteilen. 

Wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems im 

Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess 

Die Finanzbuchhaltung und das Meldewesen werden entsprechend den internen 

Vorgaben, den externen Richtlinien und Buchführungsgrundsätzen erstellt. Vorstand, 

Aufsichtsrat und die Aktionäre werden regelmäßig und zeitnah mit allen notwendigen 

Informationen versorgt. 

Das „Interne „Kontrollsystem (IKS)“ der Gesellschaft ist entsprechend der Größe des 

Unternehmens und der Anzahl der beschäftigten Mitarbeiter zweckmäßig und schlank 

organisiert. Für alle wesentlichen Prozesse des normalen Geschäftsbetriebs sind 

entsprechende Ablaufstandards ebenso definiert wie Verantwortlichkeiten und mit 

angemessenen und wirksamen Kontrollen ausgestattet. Wo angezeigt, sind wirksame 

Funktionstrennungen ebenso geregelt wie Kompetenzen, Vollmachten und 

Zeichnungsbefugnisse. Eine eigenständige Revisionsabteilung ist nicht installiert. 

Gesamtaussage zur Risikosituation der AGROB Immobilien AG 

Die Risikopolitik der Gesellschaft ist dem Geschäftsmodell entsprechend an dem 

Bestreben einer langfristigen und kontinuierlichen Unternehmenswertsteigerung 

ausgerichtet. Das bedeutet einerseits sicherzustellen, dass keinerlei 

unangemessene, nur unzulänglich kalkulierbare und nicht mit der originären 

Geschäftstätigkeit zusammenhängende Risiken eingegangen werden, die die 

langfristigen Zielsetzungen des Unternehmens gefährden könnten. Andererseits sind 

wir bemüht, die sich im Zeitablauf am Markt bietenden Chancen wahrzunehmen, 

sofern die Risiken überschaubar sind und sie die positive Unternehmensentwicklung 

nicht in Frage stellen. 

Auch wenn aufgrund der ehemaligen, über viele Jahre ausgeübten operativen 

Produktionstätigkeit latente Altlastenrisiken unabänderlich vorhanden sind, hat sich 

die Gesamtrisikosituation der Gesellschaft im Berichtsjahr weiter verbessert. 

Zurückzuführen ist dies einerseits auf die mittlerweile erfolgte Entlassung weiterer 

Teilflächen aus der Altlastenbearbeitung und andererseits auf die wesentlich 

verbesserte Struktur in den Laufzeiten der Mietverträge. 

V. Prognosebericht 

Zukünftige gesamtwirtschaftliche Entwicklung 

Die konjunkturellen Perspektiven für die Weltwirtschaft des Jahres 2013 sind geprägt 

von anhaltenden Unwägbarkeiten, von spürbaren Verwerfungen und latenten 

Spannungen. Viele geopolitische Themen haben Auswirkungen auf die Entwicklung 

an den Finanzmärkten, wie umgekehrt diese das politische Handeln in hohem Maße 

und ohne bislang erkennbare Langfrist-Strategie beeinflussen. In Europa stellt die in 

ihren Ursachen nach wie vor nicht gelöste, wenn auch leicht entspannte, 

Staatsschuldenkrise das Hauptproblem dar. Insofern stehen viele Länder Europas 

vor der großen Herausforderung und dem schwierigen Spagat, einerseits die hohe 

Verschuldung abbauen zu müssen ohne andererseits die wirtschaftlichen Aktivitäten 

einbrechen zu lassen und die gesellschaftspolitische Stabilität zu gefährden. Dabei 

wird der Druck auf die EURO-Staaten vornehmlich Südeuropas, realwirtschaftliche 

Reformen konsequent anzugehen und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu

modernisieren, weiter zunehmen. Insofern sollte bei diesen Krisen-Ländern 2013 als 

Übergangsjahr gesehen werden, um die notwendigen Schritte zum Abbau der 

strukturellen Verkrustungen einzuleiten und damit die Voraussetzungen für künftiges 

Wachstum zu schaffen. Vor dem Hintergrund der alternativlosen restriktiven 

Finanzpolitik ist für EURO-Land in diesem Szenario im Jahr 2013 eine konjunkturelle 

Entwicklung zwischen anhaltender Rezession und hartnäckiger Stagnation zu 

erwarten, für nennenswerte wirtschaftliche Impulse bereits im laufenden Jahr fehlen 

jedoch weitestgehend die hierfür notwendigen Voraussetzungen. 

In Deutschland macht sich zu Beginn des Jahres 2013 allenthalben Zuversicht in die 

wirtschaftliche Entwicklung breit, der zwischenzeitlich eingetretene Vertrauensverlust 

und damit die Unsicherheiten gehen allmählich zurück. Darauf deuten zumindest 

sämtliche relevanten Frühindikatoren hin. Sowohl die Unternehmen (ifo-Index) als 

auch die Konsumenten(GfK-Konsumklima-Index) blicken wieder optimistischer nach 

vorne. Getrieben wird die Konsumstimmung vor allem von einer deutlich gestiegenen 

Einkommenserwartung, von der weiterhin hohen Beschäftigung und historisch 

niedrigen Zinsen. Indes ist die wieder bessere Kauflaune der Bundesbürger auch ein 

Indiz dafür, dass die EURO-Krise weiter an Schrecken verloren hat, nicht mehr als 

konjunkturelle Bedrohung angesehen wird und allmählich das Vertrauen zurückkehrt. 

So erfreulich diese Tendenzwende einerseits ist, so unbefriedigend ist es 

andererseits, dass Konjunktur und Finanzmärkte weiterhin von politischen und 

finanzsystemischen Unwägbarkeiten abhängig sind. Sofern diese im Jahresverlauf 

an Bedeutung verlieren, sollte im – aufgrund der robusten Arbeitsmarktsituation – 

ansonsten intakten Binnenmarkt auch der Investitionszyklus wieder anspringen und 

ebenfalls einen positiven Beitrag zur wirtschaftlichen Entwicklung leisten. 

Im Resümee wird von offizieller Seite für das Jahr 2013 von einem Fortbestand des 

konjunkturellen Wachstumstrends ausgegangen und eine Zunahme des realen 

Bruttoinlandsproduktes von durchschnittlich 0,5 % erwartet. Bei dieser Prognose geht 

die Bundesregierung davon aus, dass die deutsche Wirtschaft nach einem 

verhaltenen Start diese Schwächephase im weiteren Jahresverlauf überwinden und 

insoweit wieder ordentlich an Fahrt zulegen wird. Zentrale Voraussetzung zur 

Erreichung dieses bereits reduzierten Wachstumszieles und für die Vermeidung einer 

Rezession auch in Deutschland ist der Ausschluss einer neuerlichen Eskalation der 

europäischen Schuldenkrise und einer damit wieder zunehmenden Verunsicherung 

der Marktteilnehmer. 

Unter Zugrundelegung dieser eher zurückhaltenden Prognose ist zu erwarten, dass 

Deutschland mit seiner hohen internationalen Wettbewerbsfähigkeit und seiner 

stabilen Binnennachfrage wirtschaftlich erneut deutlich stärker wachsen wird als die 

meisten der übrigen EURO-Länder. 

Zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes 

Die im Jahr 2012 vorherrschende positive Grundstimmung in der Immobilienbranche 

sollte auch 2013 unverändert fortbestehen. Ein anhaltend niedriges Zinsniveau, die 

eindeutige Priorisierung von Sicherheitsaspekten und die damit einhergehende 

ungebrochene Flucht in Sachwerte sowie die weitgehend fehlenden und/oder 

vergleichsweise unattraktiven Anlagealternativen erhärten diese Prognose. Insofern 

werden Immobilien in Deutschland als international attraktivem Standort mit seiner 

stabilen Volkswirtschaft und seiner hervorragenden Infrastruktur auch weiterhin rege 

nachgefragt werden. Demzufolge ist mit einem Transaktionsvolumen auf dem hohen 

Vorjahresniveau von € 25 Mrd. auszugehen. Dabei sollte sich der Anteil der 

ausländischen Investoren weiter erhöhen und zudem die eindeutige Fixierung der 

Investoren auf das Segment der sogenannten „Core-Immobilien“ unverändert 

anhalten. Für dieses herrscht aufgrund des begrenzten Angebotes ein intensiver

Wettbewerb mit entsprechenden Möglichkeiten für Kauf- und Mietpreissteigerungen. 

Auch wenn es über alle Nutzungsarten in den jeweils besten Lagen der 

Metropolregionen bereits vereinzelt Preisübertreibungen gibt, ist eine generelle 

Preisblase auf breiter Front nicht zu erkennen und auch nicht zu erwarten. In den 

meisten Fällen lassen sich die steigenden Preise nach wie vor durch die jeweilige 

Mietpreisentwicklung erklären. Nur in einigen regionalen, eng begrenzten 

Teilmärkten ist eine Entkoppelung von Kaufpreis- und Mietzinsentwicklung zu 

beobachten. 

Was die Vermietungsleistung anbelangt, so gehen wir davon aus, dass die 

Gewerbeimmobilienmärkte im Jahr 2013 von den derzeit unsicheren wirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen tangiert werden. Diese sorgen u. a. dafür, dass 

Entscheidungsprozesse spürbar länger werden und Umzugspläne intensiver geprüft 

bzw. gänzlich abgesagt werden. Insofern sollte sich das Flächen-Umsatz-Volumen 

leicht rückläufig entwickeln, dabei dennoch ein Ergebnis auf dem Niveau des 

langjährigen Durchschnitts erzielt werden. Zudem wird das vergleichsweise niedrige 

Neubauvolumen als Folge der geringen spekulativen baulichen Aktivitäten in den 

letzten Jahren dazu beitragen, dass es in Verbindung mit dem als robust 

prognostizierten Arbeitsmarkt in den meisten Städten zu einem weiteren Abbau der 

Leerstandsflächen und damit einem ausgewogeneren Verhältnis von Angebot und 

Nachfrage kommen wird. 

Das für den deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen Gesagte gilt im Besonderen 

auch für die Region München. Nach dem Ergebnis einer aktuellen Studie stellt diese 

neben Berlin den attraktivsten Immobilienmarkt in Europa dar. Die Gründe hierfür 

sind vielfältig und liegen in den traditionell überdurchschnittlich ausgeprägten 

wirtschaftlichen und sozioökonomischen Kriterien begründet. Insofern erwarten wir 

für München im Jahr 2013 auf der einen Seite eine weiterhin starke Nachfrage im 

Wohnimmobiliensektor sowie ein überdurchschnittliches Transaktionsgeschehen mit 

in der Tendenz weiter steigenden Preisen und auf der anderen Seite im 

Gewerbeimmobilienbereich eine um bis zu 15 % nochmals abgeschwächte 

Vermietungsleistung. 

Trotz der nur in relativ geringem Umfang aufgrund prognostizierter Fertigstellungen 

neu auf den Markt kommenden Flächen dürfte diese reduzierte Vermietungsleistung 

nicht ausreichen, um einen weiteren Rückgang der Leerstandsquote zu generieren. 

Insofern wird sich diese nach wie vor auf einem relativ hohen Niveau bewegen. Dies 

führt in der Konsequenz zumindest in der Breite des Marktes zu einem nach wie vor 

intensiven Wettbewerb in einem vorherrschenden Mietermarkt mit wieder 

zunehmend unter Druck stehenden Mietpreisen. 

Voraussichtliche Entwicklung der AGROB Immobilien AG mit ihren wesentlichen 

Chancen und Risiken 

Prognosen der Chancen und Risiken der Gesellschaft enthalten Aussagen über 

Vorgänge, die in der Zukunft, nicht in der Vergangenheit, liegen. Vorausschauende 

Aussagen beruhen somit auf heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie 

bergen daher eine Reihe von Risiken, Ungewissheiten und Unsicherheiten. Eine 

Vielzahl von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereichs der 

AGROB Immobilien AG liegen, können dazu führen, dass die tatsächlichen 

Ergebnisse, Erfolge und Leistungen wesentlich – sowohl positiv als auch negativ – 

von denen abweichen, die hier als erwartet angesehen werden. Neben anderen 

ergeben sich solche Ungewissheiten grundsätzlich insbesondere aufgrund folgender 

Faktoren:

- Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen und geschäftlichen Lage 

- Einführung konkurrierender Geschäftsfelder durch andere Unternehmen 

- Fehlende Akzeptanz neuer Geschäftsfelder 

- Unerwartete Forderungsausfälle von Großmietern 

Dies vorausgeschickt wird die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft mit ihren 

wesentlichen Chancen und Risiken für die beiden nächsten Geschäftsjahre wie folgt 

beurteilt: 

a) Im Rahmen von langwierigen und komplexen Verhandlungen konnte der in der 

Befristung per 04/2013 auslaufende Mietvertrag für das Gebäude 30 (Mieter: 

SPORT 1 GmbH) bis 12/2016 rechtsverbindlich verlängert werden. In diesem 

Zusammenhang wurden auch die per 12/2013 endenden Mietverträge für die 

Gebäude 11 und 19 (Mieter: jeweils PLAZAMEDIA TV & Filmproduktion GmbH) 

vorzeitig ebenfalls bis 12/2016 verlängert. Des Weiteren wurden Flächen in den 

Gebäuden 07 und 22 im Umfang von insgesamt ca. 1.100 m² durch das bisherige 

Mieterunternehmen PLAZAMEDIA TV & Filmproduktion GmbH im gegenseitigen 

Einvernehmen zum Jahresende 2012 vorzeitig zurückgegeben. Von diesen 

Flächen konnte ein Anteil von 67 % unmittelbar zeitanschließend ab 01/2013 an 

HSE 24 nachvermietet werden. 

Ansonsten stehen im Geschäftsjahr 2013 unterjährig (per 06/2013) Mietvertragsausläufe 

mit einem monatlichen Mietenaufkommen von netto ca. T€ 7 zur 

Verlängerung an. Nach aktuellem Kenntnisstand gehen wir davon aus, dass 

diese mit hoher Wahrscheinlichkeit verlängert werden. Weitere Mietvertragsausläufe 

mit einem monatlichen Mietenaufkommen in einer Größenordnung von 

netto ca. T€ 27 sind per 12/2013 terminiert. Dabei erwarten wir aus heutiger Sicht 

eine weitestgehende Prolongation dieser Mietverträge. Allerdings besteht die 

Möglichkeit, dass aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten in begrenztem 

Umfang Mietpreisanpassungen vorgenommen werden müssen und/oder 

Teilflächen zurückgegeben werden. 

b) Mit den zum Jahresende 2012 getätigten Mietvertragsabschlüssen ist es 

gelungen, die langfristige Bindung der Mieterunternehmen SPORT 1 GmbH und 

PLAZAMEDIA TV & Filmproduktion GmbH im ganz überwiegenden Umfang der 

bisher angemieteten Flächen am Standort des AGROB Medien- und 

Gewerbeparks zu bewerkstelligen. In Verbindung mit den bereits erfolgten 

Vertragsverlängerungen mit anderen Hauptmieterunternehmen konnte damit eine 

weitgehend stabile und fundierte Planungssicherheit für die Geschäftsjahre 2013 

– 2016 geschaffen werden. 

c) Nach unserer Erkenntnis verfügen die Hauptmieterunternehmen des AGROB 

Medien- und Gewerbeparks über eine gute Bonität und eine langfristig 

ausgerichtete Unternehmensstrategie. Insofern erachten wir das Risiko von 

ausfallenden und/oder sanierungsbedingt reduzierten Mieterlösen als nach wie 

vor ebenso gering wie vorzeitige außerplanmäßige Flächenrückgaben. 

d) Nach aktuellem Planungsstand ist für das laufende Geschäftsjahr die 

Projektierung und – sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind – auch 

bereits der Baubeginn eines neuen multifunktionalen Gebäudekomplexes für ein 

bestehendes Mieterunternehmen im nordöstlichen Teilbereich des AGROB 

Medien- und Gewerbeparks vorgesehen. (Bauquartier GE A7). Die unter 

Zugrundelegung des aktuellen Projektierungsstandes erstellte, vorläufige 

Kostenermittlung geht von Herstellungskosten dieses Bauvorhaben von

insgesamt ca. € 5 Mio. ohne Grundstücksanteil aus. Ansonsten werden die im 

Berichtsjahr begonnenen Projekte – per 12/2012 unter Anlagen im Bau verbucht 

– planmäßig fortgeführt und im Jahresverlauf 2013 fertiggestellt. 

e) Der Gemeinderat Ismaning hat in seiner Sitzung im Oktober 2011 mit großer 

Mehrheit unter anderem die Erweiterung des Gewerbegebiets „AGROB Medienund 

Gewerbepark“ nach Süden behandelt. Dabei wurde sowohl die Änderung 

des Flächennutzungsplanes (Ausweisung einer Gewerbefläche) als auch die 

Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine qualifizierte Gewerbegebietsnutzung 

beschlossen. Im weiteren zeitlichen Ablauf hat der Gemeinderat 

Ismaning im Dezember 2011 die Verfahrensfreigabe für diesen neuen 

Bebauungsplan Nr. 29c beschlossen und im November 2012 nach erfolgter 

Durchführung weiterer Verfahrensschritte den Umlegungsbeschluss gefasst. 

Zuletzt wurden die im Bebauungsplan-Verfahren angeordneten Untersuchungen 

(Verkehrsuntersuchung, artenschutzrechtliche Prüfung) durchgeführt. Die in Form 

entsprechender Gutachten vorliegenden Ergebnisse dieser Untersuchungen 

werden derzeit in den Bebauungsplan eingearbeitet und parallel hierzu der 

Entwurf des zu ergänzenden städtebaulichen Vertrages final erarbeitet. Im 

Rahmen des neuen Bebauungsplanes Nr. 29c sind in 2012 keine neuen 

finanziellen Verpflichtungen öffentlich-rechtlicher Art eingegangen worden. Wir 

gehen davon aus, dass dieser noch im Laufe des ersten Halbjahres 2013 

Rechtskraft erlangt und insoweit auch die auf die Gesellschaft zusätzlich 

entfallenden neuen Baurechte im Umfang von 13.600 m² an Bruttogeschossflächen. 

f) Die seit geraumer Zeit angestellten Überlegungen, die Versorgung für die auf 

dem AGROB Medien- und Gewerbepark angesiedelten Unternehmen mit Strom, 

Wärme und Kälte im Hinblick auf die Effizienz, Sicherheit und Kostenbelastung 

zu optimieren, haben bislang zu keinem technisch und wirtschaftlich tragfähigen 

Konzept geführt. Die bisherigen Untersuchungsergebnisse besagen, dass weder 

die Anbindung des AGROB Geländes an die Ismaninger Geothermie-Anlage 

noch die Einbeziehung in das gegebenenfalls kommende Biogas-Projekt eine 

sinnvolle und praktikable energetische Alternative darstellen. Insofern werden 

sich ab sofort unsere weiteren Untersuchungen auf die Machbarkeit eines 

dezentralen Blockheizkraftwerkes unmittelbar vor Ort auf dem AGROB Gelände 

konzentrieren. 

g) Sofern nicht unerwartete konjunkturell und/oder krisenbedingt verursachte 

negative Ereignisse eintreten, planen wir für das Geschäftsjahr 2013 eine leicht 

rückläufige Entwicklung von Umsatz und operativem Gewinn. Für das 

Geschäftsjahr 2014 streben wir nach derzeitigem Kenntnisstand wieder 

ansteigende Umsätze sowie einen zunehmenden operativen Gewinn an. Dabei 

gehen wir bei einem sich sukzessive weiter verbessernden Zinsergebnis jeweils 

von einer unverändert günstigen Kostenstruktur aus, ohne dabei die 

Instandhaltungsmaßnahmen zur nachhaltigen Revitalisierung unseres 

Gebäudebestandes zu vernachlässigen oder auf die weitgehende Anwendung 

der steuerlich maximal zulässigen Abschreibungssätze zu verzichten. 

Unter Zugrundelegung dieser Prämissen erwarten wir für 2013 bei Umsatzerlösen 

in einer Bandbreite zwischen € 10,7 Mio. und € 10,8 Mio. ein operatives Ergebnis 

in Höhe von € 1,8 Mio. bis € 1,9 Mio. nach Steuern und vor Nettobelastung für 

Altersversorgung. Der operative Cashflow sollte sich auf circa. € 5,1 Mio. belaufen. 

Unter der Voraussetzung, dass die in den Jahren 2013 und 2014 in der Befristung 

auslaufenden Mietverträge im bisherigen Umfang und zu den derzeitigen 

Modalitäten verlängert werden, prognostizieren wir für 2014 bei im Vergleich zu

2013 steigenden Umsatzerlösen sowohl ein operatives Ergebnis nach Steuern und 

vor Nettobelastung für Altersversorgung als auch einen Cashflow aus laufender 

Geschäftstätigkeit jeweils über dem Niveau des Jahres 2013. Sofern diese 

Prognosen eintreten, ist in 2014 von einem Verbrauch der derzeit noch 

bestehenden Verlustvorträge für Körperschaftsteuer auszugehen. 

Die genannten Umsatz- und Ergebniserwartungen stehen unter dem Vorbehalt, 

dass als Gegenleistung vorzeitiger langfristiger Mietvertragsverlängerungen keine 

Zugeständnisse materieller Art gegenüber Mieterunternehmen eingeräumt werden. 

h) Infolge der mit Wirkung ab 08/2006 wirksamen Rückübertragung der Pensionsund 

Unterstützungskassenverpflichtungen sind die Jahresabschlüsse seit diesem 

Zeitpunkt außerhalb des unmittelbaren operativen Bereichs negativ beeinflusst. 

Hierdurch kann die Ertragslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2013 mit 

maximal T€ 480 belastet sein. Wir gehen jedoch von einer deutlich geringeren 

Nettobelastung im Jahr 2013 aus und erwarten, dass sich die Belastung als 

Saldo aus laufenden Rentenzahlungen einerseits und Rückstellungsverbrauch 

andererseits in den kommenden Jahren sukzessive reduzieren wird. Die nach 

BilMoG geforderte Anpassungsdotierung in der Pensionsrückstellung konnte mit 

Abschluss des Berichtsjahres in vollem Umfang abgeschlossen werden. 

Demzufolge entfallen ab dem Geschäftsjahr 2013 die bislang hieraus 

erwachsenen Belastungen. Die im Zusammenhang mit dieser Rückübertragung 

vereinnahmten Einmalzahlungen von € 1,8 Mio. sind durch die seit Übernahme 

geleisteten Rentenzahlungen mittlerweile aufgebraucht. 

i) Die für die Jahre 2013 und 2014 unverändert deutlich positiv prognostizierten 

Jahresüberschüsse werden uns in die Lage versetzen, unsere Aktionäre auch 

weiterhin der geschäftlichen Entwicklung entsprechend angemessen am Erfolg 

unserer Gesellschaft zu beteiligen. Für diese Prognose gelten die unter dem 

vorstehenden Punkt f) formulierten Vorbehalte entsprechend. 

j) Wir gehen davon aus, dass die als nicht strategisch qualifizierte und insofern 

grundsätzlich zur Verwertung beschlossene indirekte Mehrheitsbeteiligung der 

UniCredit Bank AG an unserer Gesellschaft weiterhin zur Disposition steht. 

Sofern dies der Fall ist und eine Transaktion mit einem entsprechenden 

Kontrollwechsel bei der Zielgesellschaft AGROB Immobilien AG realisiert wird, ist 

nach den einschlägigen Vorschriften des Wertpapier-Übernahmegesetzes den 

übrigen Aktionären ein Pflichtangebot zu unterbreiten. Soweit uns bekannt ist, 

wird derzeit die Veräußerung der Beteiligung nicht aktiv betrieben. 

Die Veräußerung des kompletten Anteilsbesitzes der UniCredit Bank AG an der 

AGROB Immobilien AG könnte Auswirkungen auf den Bestand der noch 

vorhandenen steuerlichen Verlustvorträge zur Folge haben und insofern 

gegebenenfalls auch die Entwicklung des Jahresüberschusses und damit die 

Höhe der Gewinnausschüttung in den Folgejahren beeinflussen.

Gewinnverwendungsvorschlag gemäß Tagesordnungspunkt I. / 2. 

„Beschluss über die Verwendung des Bilanzgewinns 2012“ 

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen vor, den Bilanzgewinn 2012 von EUR 1.495.359,00 

wie folgt zu verwenden: 

• Zahlung des Gewinnanteiles von EUR 0,05 je 

Vorzugs - Stückaktie für das Geschäftsjahr 2012 EUR 79.120,00 

• Zahlung eines Gewinnanteiles von EUR 0,16 je Stückaktie 

(Stamm - Stückaktie und Vorzugs - Stückaktie) für 

das Geschäftsjahr 2012 EUR 623.424,00 

• Einstellung in andere Gewinnrücklagen EUR 792.815,00 

Bilanzgewinn 2012 EUR 1.495.359,00

Jahresfinanzbericht 2012 - AGROB Immobilien AG

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