Halbjahresfinanzbericht 06.2012 - AGROB Immobilien AG

AGROB Immobilien AG
- ISIN DE0005019004 (WKN 501900)
- ISIN DE0005019038 (WKN 501903)
Halbjahresfinanzbericht
1. Januar bis 30. Juni 2012
AGROB Immobilien AG, Münchener Straße 101, 85737 Ismaning
Vorsitzender des Aufsichtsrates: Karlheinz Kurock • Vorstand: Stephan Fuchs
Sitz der Gesellschaft: Ismaning, Registergericht HRB 41185
Telefon:089/996873-0 Fax:089/996873-32, eMail: verwaltung@agrob-ag.de, Homepage: www.agrob-ag.de

Inhalt
● Kennzahlen
● Vorwort des Vorstandes
● Zwischenlagebericht
1.) Wirtschaftsbericht
1.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
1.2 Umsatz- und Ertragslage
1.3 Vermögens- und Finanzlage
2.) Bericht über Chancen und Risiken
3.) Nachtragsbericht
4.) Prognosebericht
● Halbjahresabschluss
- Bilanz per 30.06.2012
- Gewinn- und Verlustrechnung 01-06/2012
- Anhang
● Versicherung des gesetzlichen Vertreters
Halbjahresfinanzbericht 30.06.2012

Übersicht betriebswirtschaftlicher Daten
der AGROB Immobilien AG
01.01.2012 - 01.01.2011 - Veränderung
30.06.2012 30.06.2011 in %
Gesamtleistung (T€) 5.732 5.733 ----
Umsatzerlöse (T€) ¹ ) 5.598 5.705 ./. 1,9
Investitionen (T€) 336 460 ./. 27,0
Cash Flow nach DVFA (T€) ² )
Cash Flow nach DVFA(T€) ³ )
EBIT DA (T€) ² )
EBIT DA (T€) ³ )
EBIT (T€) ² )
EBIT (T€) ³ )
2.622
2.876
4.106
4.381
2.450
2.725
2.496
2.747
4.180
4.436
2.525
2.782
+ 5,1
+ 4,7
./. 1,8
./. 1,2
./. 3,0
./. 2,0
Periodenergebnis (T€) ² ) + 887 + 843 + 5,2
Umsatzrendite in % 15,8 14,8 + 6,8
Eigenkapitalrendite in % 4,3 4,3 ----
Gesamtkapitalrendite in % 2,8 2,8 ----
Finanzaufwandsquote in % 27,0 29,1 ./. 7,2
Abschreibungsquote in % 28,9 28,9 ----
Entschuldungsdauer (Jahre) 24,8 26,8 ./. 2,0(Jahre)
Cash Flow pro Aktie in € ² )
Cash Flow pro Aktie in € ³ )
DVFA-Ergebnis pro Aktie in € 2)
DVFA-Ergebnis pro Aktie in € 3)
0,67
0,74
0,23
0,27
0,64
0,71
0,22
0,25
+ 4,7
+ 4,2
+ 4,5
+ 8,0
30.06.2012 31.12.2011 Veränderung
in %
Bilanzsumme (T€) 88.452 89.815 ./. 1,5
Eigenkapital (T€) 20.877 20.693 + 0,9
Eigenkapitalquote in % 23,6 23,0 + 2,6
Anlagen-Deckungsgrad in % 94,3 94,2 + 0,1
¹ ) Miet- und Nebenkostenerlöse ² ) incl. DSCB Zahlungen ³ ) Operativ, ohne DSCB Zahlungen

AGROB Immobilien AG
Zwischenlagebericht zum 30.06.2012

1.) Wirtschaftsbericht
1.1) Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Geschäftsgegenstand
Die AGROB Immobilien AG (ehemals: AGROB AG), ein über viele Jahrzehnte in der
Produktion von keramischen Belagsmaterialien und Ziegeln tätiges Unternehmen, ist nach
Aufgabe dieser Aktivitäten im Jahr 1990 heute ausschließlich mit der Bestandshaltung und
Entwicklung des eigenen wertvollen Grundbesitzes befasst.
Insofern betätigt sich die AGROB Immobilien AG aktuell in den Geschäftsfeldern
• Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung
• Projektentwicklungen für eigenen Bedarf
und betreibt in Ismaning, nördlich vor den Toren Münchens gelegen, einen Medien- und
Gewerbepark. Auf diesen hinsichtlich Lage und Infrastruktur hochinteressanten Standort mit
genehmigten Baurechten im Umfang von derzeit insgesamt 110.000 m² an
Bruttogeschossflächen konzentrieren sich gegenwärtig sämtliche Aktivitäten des
Unternehmens.
Bevorzugt Firmen aus dem Medienbereich sind zum Teil seit vielen Jahren Mieter des mit
medienspezifischen Einrichtungen ausgestatteten Standortes und haben hier mittlerweile
Hauptnutzflächen von 90.000 m² angemietet, größtenteils unterlegt mit langfristig
ausgestatteten Mietverträgen. Zu den Mieterunternehmen zählen namhafte, überregional
bekannte und bedeutende Firmen, wie z.B. Antenne Bayern, ARRI Rental Deutschland,
Constantin Medien AG, GONG Verlagsgruppe, Home Shopping Europe (HSE 24), Janus
TV, PLAZAMEDIA Film- und TV Produktion und SPORT1 (ehemals DSF Deutsches
SportFernsehen).
Die AGROB Immobilien AG verfügt seit Jahren über ein insgesamt stimmiges und
zielführendes Geschäftsmodell und besetzt mit der präzise auf den Immobilienmarkt
München definierten regionalen und schwerpunktmäßig auf das Segment „Medien“
sektoralen Ausrichtung eine perspektivisch interessante Marktnische. Dabei sind eine hohe
Transparenz sowie eine seit Jahren unter Beweis gestellte Bewirtschaftungskompetenz mit
einer nachhaltigen Erwirtschaftung stabiler Cashflows tragende Element der Unternehmensphilosophie.
Insofern ist die Gesellschaft auch für die nächsten Jahre solide und
erfolgversprechend positioniert, zumal die beherbergten Mieterunternehmen durchweg über
eine ordentliche Bonität verfügen und mit überwiegend langfristigen Mietverträgen
gebunden sind.

Gesamtwirtschaftliche Situation
Im Gegensatz zu einigen, vor allem im südlichen Teil Europas beheimateten, Ländern ist
die deutsche Wirtschaft aufgrund ihrer robusten Verfassung und ihrer ausgeprägten
Wettbewerbsfähigkeit auf dem in den beiden letzten Jahren eingeschlagenen
Wachstumspfad – wenn auch mit abgeschwächter Dynamik – weiter voran gekommen. So
konnte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als Wertmaßstab aller hergestellten Güter und
Dienstleistungen im ersten Quartal des Jahres 2012 mit Steigerungsraten von 0,5%
gegenüber Vorquartal und von 1,7% gegenüber Vorjahresquartal zulegen. Ursächlich
hierfür waren in erster Linie eine erneut rege Exporttätigkeit sowie steigende
Konsumausgaben, sowohl von privater als auch von staatlicher Seite, verantwortlich.
Erbracht wurde diese wiederum höhere Wirtschaftsleistung dabei von über 41 Mio.
Erwerbstätigen, ein Zuwachs von über 600.000 Personen im Vergleich zum Vorjahr.
Zum Ende des zweiten Quartals zeichnet sich allerdings eine spürbare Abschwächung in
der Wachstumsdynamik ab, die regelmäßig erfassten Stimmungsindikatoren „aktuelle
Geschäftslage“ und „künftige Geschäftserwartungen“ haben mehrmals in Folge zum Teil
deutlich nachgegeben. Mittlerweile bekommt die stark exportorientierte deutsche Wirtschaft
die Auswirkungen der nach wie vor ungelösten europäischen Staatsschuldenkrise immer
mehr zu spüren. Die konjunkturellen Unwägbarkeiten werden zudem verstärkt durch
allgemeine, die Märkte erheblich belastende politische Unsicherheiten sowie zunehmend
enttäuschende Wirtschaftsdaten, selbst in den zuletzt wachstumsstarken Regionen
außerhalb Europas. Darüber hinaus besteht aufgrund der weiterhin um sich greifenden
Verunsicherung die zunehmende Gefahr, dass das zuletzt die inländische Konjunktur
stützende Vertrauen und die Zuversicht der Marktteilnehmer in die weitere wirtschaftliche
Entwicklung negativ beeinflusst werden und dadurch deren Investitions- und Konsumbereitschaft
unmittelbar gedämpft wird.
Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt
Dank der günstigen ökonomischen Rahmenbedingungen konnten die deutschen
Immobilienmärkte, unterstützt von einem dauerhaft niedrigen Zinsniveau, im Jahr 2011 die
Aufschwungphase nach der krisenhaften Entwicklung der Jahre 2008 und 2009 weiter
fortsetzen. So war das spezifische Szenario der Immobilienbranche 2011 gekennzeichnet
von einer steigenden Nachfrage, die in einem deutlich belebten Flächenumsatz ebenso zum
Ausdruck kommt wie in wieder leicht anziehenden Mietpreisen. Gleichzeitig kam es infolge
der spürbaren Impulse auf der Nachfrageseite sowie stark rückläufiger, neu auf den Markt
kommender Projektentwicklungen erstmals seit Jahren zu einem nennenswerten Rückgang
der Leerstandsraten. Im Ergebnis konnten die deutschen Immobilienhochburgen die
Flächenumsätze im Jahr 2011 mit einem Plus von über 15% nennenswert ausweiten. Trotz
der weiter zunehmenden Erwerbstätigkeit reichen die Umsätze auf den deutschen
Bürovermietungsmärkten im ersten Halbjahr 2012 mit einem Rückgang von annähernd 10%
nicht an das überdurchschnittliche Jahr 2011 heran, lediglich die Städte Berlin und
Hamburg lagen auf stabilem Niveau. Diese Entwicklung ist zum einen den deutlich
geringeren Großvermietungen als bestimmendem Marktelement und zum anderen der
erkennbar vorsichtigeren Disposition bei umsatzbedingten Flächenausweitungen als
Konsequenz der unsicheren, weiteren konjunkturellen Entwicklung geschuldet. Trotz der
rückläufigen Vermietungsaktivitäten können erfreulicherweise weiter reduzierte Flächenleerstandsquoten
und vereinzelt Mietpreissteigerungen registriert werden.

Ein ähnliches Bild ergibt sich auf dem gewerblichen Investmentmarkt. Insbesondere
aufgrund rückläufiger großvolumiger Transaktionen verlor der deutsche Investmentmarkt im
ersten Halbjahr gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ca. 15% an Boden. Der
Teilmarkt München stellt dabei mit einer deutlichen Steigerung (+86% auf € 1,6 Mrd.)
gemeinsam mit der Stadt Stuttgart eine Ausnahme dar. In dem durch Einzeltransaktionen
bestimmten Markt waren insbesondere Büroimmobilien die bevorzugten Objekte. Es ist
davon auszugehen, dass die rückläufigen Investmentumsätze kein Zeichen einer
schwächeren Nachfrage sind, sondern in erster Linie Folge eines unzureichenden
Angebotes. Dies insofern als die Nachfrage ganz wesentlich auf ausgewählte Core-Objekte
an wenigen Investitionsstandorten fokussiert war und diese aufgrund der begrenzten
Produktverfügbarkeit trotz eines hohen, zur Verfügung stehenden Volumens an
Investitionskapital nur zu einem Teil befriedigt werden konnte. Diese Entwicklung ist
Ausdruck der Sorge vor einem drohenden Wertverlust des EURO und des damit
begünstigten Trends zu möglichst risikoaversen Anlagen in Sachwerten.
1.2) Umsatz- und Ertragslage
Die AGROB Immobilien AG blickt auf ein insgesamt erfolgreich verlaufendes erstes
Halbjahr 2012 der aktuellen Berichtsperiode zurück. Dabei ist es gelungen, die anteiligen
Planvorgaben in allen relevanten operativen Kriterien zum Teil deutlich zu übertreffen und
das bereits auf einem hohen Niveau befindliche Periodenergebnis nochmals zu steigern.
Insofern konnte nahtlos an die positive Geschäftsentwicklung der vergangenen Jahre
angeknüpft werden.
Zwar reichen die Umsatzerlöse – wie bisher die Mieten, die Mietnebenkosten, die
Umlage der Kantine sowie des AGROB eigenen Müllkonzepts beinhaltend – mit € 5,6 Mio.
in dieser Zeitspanne nicht ganz an das hohe Vorjahresniveau heran. Dennoch konnte die
Betriebsleistung mit über € 5,7 Mio. auf dem bekannt hohen Niveau des Vorjahres konstant
gehalten werden. In Verbindung mit der konsequent fortgeführten Kostendisziplin ist es
damit gelungen, den Umsatzrückgang mehr als auszugleichen. Die geringfügig negative
Abweichung von 1,9% in den Umsatzerlösen ist zum einen den vereinbarten
Zugeständnissen im Rahmen der zum Jahresende 2011 neu verhandelten
Mietvertragsverlängerungen geschuldet. Dabei handelt es sich um die zeitlich befristete,
unentgeltliche Überlassung bestimmter Mietflächen. Zum anderen weist die Auslastung der
Vermietungskapazitäten im Bereich der Hauptnutzflächen mit annähernd 97%
stichtagsbedingt eine leicht rückläufige Entwicklung auf (Vorjahr 98%). Nach wie vor werden
sämtliche Mietverträge unverändert vertragskonform und ohne Leistungsstörungen bedient,
es bestehen keinerlei Mietrückstände.
Die EBITDA Kennziffer beträgt T€ 4.106 und liegt damit um 1,8% unter Vorjahreshöhe.
Nach planmäßigen, im Vergleich zum Vorjahr betraglich nahezu unveränderten,
Abschreibungen (T€ 1.656) beläuft sich das EBIT für die ersten sechs Monate des Jahres
2012 auf T€ 2.450 (./. 3,0%). Sonderabschreibungen sind erneut nicht angefallen bzw.
waren nicht erforderlich.

Die gesamten Aufwendungen konnten dank effizienter Budgetmaßnahmen mit T€ 4.844
im Vergleich zum Vorjahr abermals reduziert werden(./.0,9%). Erwähnenswert ist dabei
insbesondere der erneute Rückgang des traditionell bedeutenden Zinsaufwandes aus
aufgenommenen Darlehen um 7,1% auf T€ 1.439 als Folge der durch die im Zeitablauf
erbrachten Tilgungsleistungen reduzierten Verbindlichkeiten. Einschließlich des
Zinsaufwandes aufgrund der Aufzinsung langfristiger Rückstellungen resultiert ein ebenfalls
vergleichsweise verbessertes Zinsergebnis von ./. T€ 1.549 (+ 7,1%).
Das Periodenergebnis für die ersten sechs Monate der laufenden Berichtsperiode beträgt
T€ 887 nach Steuern (T€ 14) und nach dem aus den DSCB Pensionsleistungen
resultierenden Nettoaufwand (T€ 275). Dieser hat sich damit im Vergleich zur
entsprechenden Vorjahresperiode um 7,4% erhöht (Vj. T€ 255). Zurückzuführen ist der
abermals hohe DSCB Nettoaufwand auf die erneut mit T€ 137 bzw. 5/15 und damit deutlich
über dem nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz geforderten Mindestbetrag
vorgenommene Bewertungsanpassung der Pensionsrückstellungen.
Der Halbjahresüberschuss in Höhe von T€ 887 liegt mit 5,2% sowohl über Vorjahresniveau
als auch mit 16,7% deutlich über der anteiligen Planvorgabe. Dabei sind in den Zahlen
insbesondere auch bereits sämtliche aperiodisch anfallenden Aufwandspositionen pro rata
temporis kalkulatorisch berücksichtigt.
Unter Einbeziehung der DSCB Pensionsleistungen erwirtschaftete die Gesellschaft einen im
Vergleich zur Vorjahresperiode um 5,1% höheren Cashflow nach DVFA in Höhe von
€ 2,6 Mio..
Im Zeitreihen - Vergleich ergibt sich dabei tabellarisch folgendes Unternehmensbild:
(Zahlen jeweils in T€)
30.06.2012 30.06.2011 30.06.2010
Umsatzerlöse ¹ ) 5.598 5.705 5.537
EBIT DA ² ) 4.106 4.180 4.031
EBIT ² ) 2.450 2.525 2.371
Periodenergebnis ² ) 887 843 646
Cashflow nach DVFA ² ) 2.622 2.496 2.162
DVFA-Ergebnis ² ) 0,23 0,22 0,14
¹ ) Mieterlöse zzgl. Nebenkosten ² ) Incl. DSCB - Pensionsleistungen
In den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahres konnte die Umsatzrentabilität
mit 15,8% (Vj. 14,8%) ebenso nochmals zulegen wie das DVFA- und das Cashflow-
Ergebnis pro Aktie mit € 0,23 (Vj. € 0,22) bzw. € 0,67 (Vj. € 0,64)
Weitere aussagekräftige Kennzahlen zur Umsatz- und Ertragslage können der
tabellarischen „Übersicht betriebswirtschaftlicher Daten“ entnommen werden.

Zusammensetzung des Ergebnisses 06/2012
06/2012 06/2011 Veränderungen
T€ T€ T€ %
EBITDA-Ergebnis vor BilMoG + 4.243 + 4.317 ./. 74 ./. 1,7
BilMoG Zuführung Pensionsrückstellungen ./. 137 ./. 137 --- ----
EBITDA -Ergebnis nach BilMoG + 4.106 + 4.180 ./. 74 ./. 1,7
Abschreibungen ./. 1.656 ./. 1.655 + 1 ------
EBIT-Ergebnis + 2.450 + 2.525 ./. 75 ./. 3,0
Zinsergebnis ./. 1.549¹ ) ./. 1.668¹ ) + 119 + 7,1
Periodenergebnis
Ertragssteuern
Halbjahresüberschuss
+ 901
./. 14
+ 857
./. 14
+ 44
-----
+ 5,1
-----
+ 887 + 843 + 44 + 5,2
¹) incl. Zinsanteil w/ Aufzinsung langfristiger Rückstellungen ( 110 ) ( 120)
1.3) Vermögens- und Finanzlage
Im Berichtszeitraum haben die planmäßigen Abschreibungen die getätigten Investitionen
betragsmäßig erneut deutlich übertroffen. Infolge davon haben sich sowohl das
Anlagevermögen als auch die Bilanzsumme um über € 1,3 Mio. zurückgebildet.
Dabei beinhaltet das Investitionsvolumen von insgesamt T€ 336 (per 06/2011: T€ 460) im
Wesentlichen nachträgliche Herstellungskosten für den Erweiterungsbau Antenne Bayern
und das Parkhaus (T€ 205) sowie Anschaffungen im Bereich der Betriebs- und Geschäftsausstattung
(T€ 131).
Unter Einbeziehung des Periodenergebnisses von T€ 887 und nach Berücksichtigung des
Beschlusses der diesjährigen Hauptversammlung über die Verwendung des Bilanzgewinnes
für das Geschäftsjahr 2011 beläuft sich das nochmals erhöhte Eigenkapital auf
annähernd € 21 Mio.. Zum Stichtag 30.06.2012 partizipiert das Eigenkapital insofern mit
23,6% an der reduzierten Bilanzsumme (per 12/2011: 23,0%).
Sofern ergänzend zum ausgewiesenen Eigenkapital das Fremdkapital mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr berücksichtigt wird, errechnet sich ein geringfügig verbesserter
Anlagendeckungsgrad von 94,3% (per 12/2011: 94,2%).
Die insoweit bereits solide Finanzierungsstruktur stellt sich mit einer Eigenkapitalquote von
annähernd 45% dann nochmals deutlich fundierter dar, sofern die nachweislich
vorhandenen stillen Reserven des Anlagevermögens in die Betrachtung mit einbezogen
werden. Nach dem per 10/2010 gutachterlich ermittelten aktuellen Portfoliowert belaufen
sich diese nach Berücksichtigung der pauschalierten Abschläge (€ 3,5 Mio.) auf insgesamt
€ 33,5 Mio.. Die Aktualisierung des Verkehrswertgutachtens für das Immobilien-Portfolio der

Gesellschaft zum Stichtag 31.10.2012 ist beauftragt. Über das Ergebnis wird anschließend
zeitnah berichtet.
Infolge der guten Ertragsentwicklung stellt sich die finanzielle Situation der Gesellschaft
weiter gefestigt dar. Als Indiz hierfür ist insbesondere der das beachtliche Vorjahresniveau
(€ 2,5 Mio.) nochmals um 5,1% übersteigende Cashflow nach DVFA in Höhe von € 2,6 Mio.
zu nennen. Wir gehen davon aus, dass der erwirtschaftete Cashflow auch in der zweiten
Jahreshälfte aufgrund des nachhaltig fundierten finanziellen Mittelaufkommens weitgehend
konstant gehalten werden kann. Dies würde zum einen eine nochmalige Reduzierung des
Verschuldungsfaktors auf 12,1 Jahre (per 12/2011: 13,7 Jahre) bedeuten. Infolge der
beachtlichen Selbstfinanzierungskraft wird die Gesellschaft zum anderen in die Lage
versetzt, neben den vertragskonformen Tilgungsleistungen für die aufgenommenen
Investitionsdarlehen (per 06/2012: T€ 1.312) Sondertilgungen zum beschleunigten Abbau
der Verbindlichkeiten zu leisten bzw. anstehende Investitionsvorhaben mit nennenswerten
Eigenfinanzierungsanteilen zu unterlegen. So konnten die getätigten Investitionen
vollumfänglich aus dem laufenden Cashflow finanziert werden.
Der gewichtete Durchschnittszinssatz aller Darlehen beträgt unverändert 4,66%,
Konditionenanpassungen stehen im restlichen Jahresverlauf nicht an.
Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war über den gesamten Berichtszeitraum hinweg
jederzeit gegeben, nach wie vor werden sämtliche Rechnungen, wo immer möglich, unter
Ausnutzung des Skontoabzuges beglichen. Im Bedarfsfall stehen darüber hinaus
kurzfristige Kreditlinien in nennenswertem Umfang als sofort abrufbare Liquiditätsreserve
bzw. zur Vorfinanzierung von Investitionsvorhaben zur Verfügung. Hiervon wurde im
Berichtszeitraum kurzfristig und lediglich in geringer Größenordnung Gebrauch gemacht.

2.) Bericht über Chancen und Risiken
Im Jahresabschluss zum 31.12.2011 hat die Gesellschaft im Risikobericht auf den
Seiten 50 ff. ausführlich und umfassend über die Chancen und Risiken berichtet,
denen die AGROB Immobilien AG ausgesetzt ist. Die Risiken werden unterjährig
einer laufenden Überprüfung unterzogen und im Rahmen einer Skalierung jeweils
aktuell bewertet.
Ergänzend hierzu berichten wir wie folgt:
- Zum Stichtag 30.06.2012 bestanden unverändert keinerlei Zahlungsrückstände
seitens der Mieterunternehmen, alle Mietverträge werden ohne
Leistungsstörungen bedient. Ebenso wenig ist die Gesellschaft mit
außerordentlichen Kündigungen von Flächen seitens der Mieterunternehmen
konfrontiert. Bis Jahresende stehen keine weiteren Mietverträge zur
Verlängerung an. Dies ist erst zum Stichtag 31.12.2012 mit einem jährlichen
Mieterlös-Aufkommen von netto T€ 474 der Fall. Nach derzeitigem
Kenntnisstand gehen wir davon aus, dass diese in ganz wesentlichem Umfang
prolongiert werden.
- Sämtliche Investitionsprojekte sind mit langfristig zugesagten Finanzierungsmitteln
unterlegt. Die sich hieraus bei Ablauf der jeweils vereinbarten
Zinsbindungsfristen zwangsläufig ergebenden Zinsänderungsrisiken sind
größtenteils durch den zeitoptimierten Abschluss von zinsgünstigen Forward
Darlehen sowie eine risikomindernde zeitliche Strukturierung der
Konditionenanpassungen wesentlich reduziert. Für sämtliche Konditionenanpassungen
des Jahres 2012 wurden bereits zinsgünstige
Anschlussvereinbarungen mit jeweils neuen, langfristigen Zinsbindungen
vertraglich fixiert. Insofern stehen die nächsten Zinsabläufe erst zur
Jahresmitte 2013 an. Wir gehen davon aus, dass sich der Trend eines
sukzessive verbessernden Zinsergebnisses bzw. rückläufigen Zinsaufwandes
infolge fortschreitender Tilgungen und günstiger Anschlusskonditionen in den
kommenden Jahren verstärkt fortsetzen wird, sofern keine neuerlichen
Fremdmittel im Rahmen von weiteren Investitionsmaßnahmen aufgenommen
werden müssen.
- Im Zusammenhang mit der zinsmäßigen Absicherung von langfristigen
Investitionsdarlehen bestehen zum Stichtag 30.06.2012 aufgenommene
Zinsswaps in Höhe von insgesamt annähernd € 5,6 Mio. (ursprünglich
€ 6 Mio.), denen aktuelle Zeitwerte von ./. T€ 487 beizulegen sind.
(per 06/2011: ./. T€ 98).
- Die Entscheidung der UniCredit Bank AG, ihre Mehrheitsbeteiligung an der
AGROB Immobilien AG als Bestandteil eines nicht strategischen, zur
Veräußerung beschlossenen Portfolios zu klassifizieren, hat unverändert
Gültigkeit. Seitens des Mehrheitsgesellschafters wird die Umsetzung dieser
Entscheidung derzeit nicht aktiv vorangetrieben.

- Trotz der zuletzt erfreulichen Entwicklung eines zunehmenden Leerstands-
Abbaues infolge rückläufiger Fertigstellungsvolumina und einer damit
einhergehenden Stabilisierung des gewerblichen Vermietungsmarktes ist in
der Breite des Marktes nach wie vor ein in jeder Hinsicht mehr als
ausreichendes Angebot vorhanden. Dies mit der Konsequenz eines nach wie
vor intensiven Wettbewerbs mit nur sehr geringen preislichen Spielräumen.
Lediglich im derzeit stark präferierten absoluten Spitzensegment, das durch
architektonisch ansprechende Neubauten oder vollständig sanierte Objekte in
bester Lage und guter Ausstattung sowie mit langlaufenden Mietverträgen und
bonitätsstarken Mietern repräsentiert wird, sind aktuell Knappheiten
anzutreffen. Für die AGROB Immobilien AG folgert daraus ein klares
Bekenntnis zur Beibehaltung der bislang als richtig und zielführend bewährten
Strategie, Neubauvorhaben dann und nur dann anzugehen, sofern
Vorvermietungszusagen in angemessenem Umfang und in vertraglich
bindender Form vorliegen und eine nachhaltig erzielbare, angemessene
Objektrendite gewährleistet ist. Ansonsten konzentrieren wir uns auf die
Stabilisierung der operativen Erträge und die langfristige Bindung unserer
Mieterunternehmen. In diesem Zusammenhang fokussieren wir uns auf
gezielte Investitionen in Instandhaltungs- und Revitalisierungsmaßnahmen,
um den Immobilienbestand des AGROB Medien- und Gewerbeparks in
gestalterischer und funktionaler Hinsicht in einem zeitgemäßen und
nachfragegerechten Gesamtzustand zu halten. Darüber hinaus messen wir
dem beschleunigten Abbau der Verbindlichkeiten einen hohen Stellenwert bei.
- Seit Jahren verfügt die Gesellschaft über eine überdurchschnittlich hohe
Auslastung der Vermietungskapazitäten im Bereich der Hauptnutzflächen.
Aktuell beträgt diese annähernd 97%. Auch wenn derzeit keine betragsmäßig
bedeutenden neuen Investitionsmaßnahmen geplant sind, so ist die AGROB
Immobilien AG jederzeit in der Lage, über die sukzessive Realisierung von
bestehenden Baurechtsreserven auf bereits im Eigentum befindlichen
Grundstücken am Standort Ismaning im Umfang von 20.000m²
Bruttogeschossflächen die grundsätzlich beabsichtigten kapazitätserweiternden
Expansionsbestrebungen zu realisieren und damit Wachstums-
und Ertragssteigerungspotenziale zu heben. Somit ist es insbesondere
möglich, kurzfristig auf die Nachfrage von potentiellen Mietinteressenten
reagieren und den Erweiterungsbedürfnissen bestehender Mieterunternehmen
flexibel und zeitnah nachkommen zu können.
- Das im Rahmen eines zukunftsorientierten Energieversorgungskonzeptes für
die Gemeinde Ismaning beschlossene GEOTHERMIE-Projekt wird derzeit mit
hoher Intensität vorangetrieben. Dieses Projekt genießt aktuell höchste
Priorität. Insofern sind die Überlegungen, das bestehende Energieversorgungskonzept
des AGROB Medien- und Gewerbeparks im Hinblick auf
Versorgungssicherheit und mögliche Kosteneinsparungen weiter zu
optimieren, zunächst zurückgestellt. Insbesondere gilt es, die Ergebnisse der
beauftragten begleitenden Untersuchungen sowie der Wirtschaftlichkeitsberechnungen
für die Energieprojekte „Biogasanlage“ und „dezentrales
Blockheizkraftwerk“ abzuwarten , um dann zu gegebener Zeit auf dieser Basis
hierüber eine Entscheidung herbeizuführen.

3.) Nachtragsbericht
Über wesentliche Ereignisse und/oder Vorgänge von besonderer Bedeutung nach
dem Stichtag 30.06.2012 informieren wir wie folgt:
a) Im Zusammenhang mit zum Jahresende 2012 in der Befristung auslaufenden
Mietverträgen werden aller Voraussicht nach Teilflächen zurückgegeben.
Dabei handelt es sich um Hallenflächen in einer Größenordnung von
3.400 m², für deren Nachvermietung bereits intensive und aussichtsreiche
Verhandlungen angelaufen sind. Des Weiteren stehen zu diesem Zeitpunkt
nach derzeitigem Kenntnisstand diverse Umstrukturierungen von Flächen in
geringerem Umfang in Form von Flächentausch-Operationen an.
b) Aufgrund ausstehender Detailinformationen konnte die komplexe Nebenkostenabrechnung
für das Jahr 2011 noch nicht abschließend festgestellt
werden. Nach den bisherigen Berechnungen gehen wir davon aus, dass die
im Jahresabschluss 2011 rein vorsorglich gebildete Rückstellung (T€ 15) das
im Rahmen der finalen Feststellung dieser Nebenkostenabrechnung auf die
Gesellschaft möglicherweise zukommende Risiko einer umsatz- und
ergebniswirksamen Rückerstattung an die Mieterunternehmen vollumfänglich
abdecken wird.
c) Der im Zusammenhang mit der Erweiterung des Gewerbegebietes „AGROB
Medien- und Gewerbepark“ in südlicher Richtung in Aufstellung befindliche
Bebauungsplan Nr. 29c hat mittlerweile die gesetzlich vorgeschriebene
frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange sowie der Öffentlichkeit erfolgreich durchlaufen. Im aktuellen
Verfahrensstadium finden einerseits die erforderlichen finalen Abstimmungen
mit den zuständigen Behörden hinsichtlich der vorgesehenen infrastrukturellen
Baumaßnahmen statt und andererseits werden die für die abschließenden
Verhandlungen zwischen den Verfahrensbeteiligten erforderlichen
Dokumentationen vorbereitet. Nach dem aktuellen Stand des Bebauungsplan-
Verfahrens sollen in südlicher Arrondierung des AGROB Geländes zusätzliche
Baurechte im Umfang von insgesamt 27.000 m² an neuen Bruttogeschossflächen
entstehen. Davon sollen ziemlich genau die Hälfte, nämlich 13.500 m²
Bruttogeschossflächen, auf die AGROB Immobilien AG entfallen.
Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Abschluss des
Berichtszeitraumes (01.01.2012 – 30.06.2012) nicht eingetreten.

4.) Prognosebericht
Die Probleme in der EURO-Zone haben sich in den letzen Wochen erheblich
verschärft, die Staatsschuldenkrise ist weiter eskaliert und hat sich mittlerweile zu
einer tiefen Vertrauenskrise ausgeweitet. Eine nachhaltige Lösung dieser
Schuldenkrise ist ungeachtet der unzähligen vermeintlichen Rettungsmaßnahmen
infolge der zögerlichen Entscheidungen der Politik nicht in Reichweite, vielmehr
drohen auch größere Länder der EURO-Zone wie Spanien und Italien mit in den
Strudel der Turbulenzen gezogen zu werden. Dabei bleiben selbst die Äußerungen
der Politik zur Eindämmung der Schuldenkrise sehr vage, was die ohnehin
vorhandene erhebliche Verunsicherung der Marktteilnehmer weiter begünstigt und so
zu einer anhaltenden Volatilität auf den Finanzmärkten beiträgt.
Die Staatsschuldenkrise hat längst auch bereits spürbare realwirtschaftliche
Auswirkungen. So stehen die wirtschaftlichen Signale in der EURO-Zone auf
Rezession, die Stimmungsindikatoren haben sich zuletzt deutlich verschlechtert und
deuten aktuell auf eine rückläufige Wirtschaftsleistung hin. Erschwerend kommt
hinzu, dass die Volkswirtschaften innerhalb der EURO-Zone – neben den deutlich
divergierenden Wachstumsraten abzulesen an den Arbeitslosenquoten und den
Zinsniveaus von Staatsanleihen – immer stärker auseinander driften und sich zudem
gleichzeitig auch eine erkennbare Abschwächung des globalen weltwirtschaftlichen
Wachstums einstellt.
Unter diesen Voraussetzungen und insbesondere den fragilen finanzwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen gehen wir im Ausblick für den weiteren wirtschaftlichen Verlauf
des Jahres davon aus, dass die deutsche Wirtschaft vor allem aufgrund der spürbar
nachlassenden Exportnachfrage, aber auch infolge einer geringeren Investitionstätigkeit,
ein deutlich verlangsamtes Wachstumstempo einschlagen wird, ein
Abgleiten in die Rezession jedoch vermieden werden kann.
Unter Zugrundelegung dieser als wenig aussichtsreich prognostizierten
ökonomischen Perspektiven erwarten wir für die gewerblichen Immobilienmärkte
Deutschlands leichte Rückgänge im Vergleich zum Vorjahr. Dies sollte sowohl auf
die Flächenumsätze als auch auf die Investmentaktivitäten zutreffen. Dabei ist
allerdings das ungewöhnlich hohe Niveau des Vorjahres ebenso zu berücksichtigen
wie das stark eingeschränkte Angebot an vor allem von ausländischen Investoren
zuletzt priorisiert nachgefragten Core-Objekten. Risikoreichere Immobilieninvestments
dagegen werden weiterhin gemieden. Unbeschadet dieser leicht
rückläufig erwarteten Entwicklung der gewerblichen Immobilienmärkte sind diese
dank einer anhaltend positiven Grundstimmung nach wie vor in Takt und befinden
sich im Zehn-Jahresvergleich unverändert auf einem hohen Niveau. Dabei profitiert
Deutschland als Ort der Stabilität von seinem „safe-haven Status“ und von seiner
besseren ökonomischen Performance als die Mehrzahl der anderen europäischen
Länder. Niedrige Zinsen, Inflationsangst und der Mangel an sicheren alternativen
Anlagemöglichkeiten stützen in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungsvolumina
und weiterhin verringerten Leerständen diese Prognose.

Wenngleich auch für die Metropolregion München eine leicht reduzierte
Umsatzleistung erwartet wird, ist deren Attraktivität bei in- und ausländischen
Investoren ungebrochen. Das stabile wirtschaftliche Fundament sowie die
diversifizierte Wirtschaftsstruktur sorgen in Verbindung mit der überdurchschnittlichen
Kaufkraft für eine Fortsetzung des positiven Trends aus dem vergangenen Jahr.
Bei einer erneut rückläufigen Leerstandsrate sollte das Mietpreisniveau auf dem im
vergangenen Jahr erhöhten Niveau stabil bleiben. Insofern erwarten wir für die
Region München lediglich äußerst moderate Auswirkungen der finanzwirtschaftlichen
Turbulenzen auf das immobilienwirtschaftliche Marktgeschehen.
Die AGROB Immobilien AG hat die ersten sechs Monate des laufenden
Geschäftsjahres erfolgreich gestaltet und mit T€ 887 einen Halbjahresüberschuss
über dem hohen Vorjahresniveau erwirtschaftet. Auch wenn die mit dieser
Veröffentlichung vorgestellten Zwischenberichtszahlen nicht ohne Weiteres linear auf
das gesamte Jahr hochgerechnet werden können, ist mit dem plankonformen
Geschäftsverlauf im Berichtszeitraum eine solide Basis für ein erneut erfolgreiches
Gesamtwirtschaftsjahr 2012 gelegt. Insofern können auch die in der diesjährigen
Hauptversammlung kommunizierten Ziele für das Geschäftsjahr 2012 nach dem
aktuellen Kenntnisstand vollumfänglich bestätigt werden, zumal
rückstellungsrelevante Risiken zum gegenwärtigen Zeitpunkt weder bestehen noch
erkennbar sind.
Vor dem Hintergrund der guten, plankonformen Geschäftsentwicklung im bisherigen
Jahresverlauf sowie der stabilen Vermietungssituation erwarten wir für das
Gesamtjahr 2012 ein Umsatzvolumen von € 11,1 Mio. bis € 11,2 Mio.. Auf Basis
dieser Umsatzleistung haben wir es uns zum Ziel gesetzt, bei einem vergleichsweise
reduzierten Gesamtkostenaufwand ein Ergebnis in einer Bandbreite von € 1,4 Mio.
bis € 1,5 Mio. nach Steuern und nach Verbuchung des Nettoaufwandes aufgrund der
DSCB- Pensionsleistungen zu erzielen. Gleichzeitig prognostizieren wir einen
Cashflow in einer Größenordnung von mindestens € 4,8 Mio.. Was das DVFA-
Ergebnis anbelangt, so erwarten wir einen Zielwert in einer Bandbreite von € 0,37 bis
€ 0,40 pro Aktie. Die leichten Rückgänge gegenüber Vorjahr sind in erster Linie der
zeitlich befristeten, unentgeltlichen Überlassung bestimmter Mietflächen geschuldet.
Dies als Incentive-Gegenleistung unsererseits für die langfristige Verlängerung der
Mietverträge eines wichtigen Ankermieters.
Trotz dieser erwarteten moderaten Reduzierung von Umsatz und Ergebnis gehen wir
davon aus, auch für das laufende Geschäftsjahr eine angemessene Dividendenzahlung
vorschlagen zu können.
Im Zusammenhang mit den vorstehend genannten Prognosen weisen wir ergänzend
daraufhin, dass bei zukunftsbezogenen Aussagen die tatsächlichen Ergebnisse unter
Umständen wesentlich von diesen abweichen können, sofern sich die den Aussagen
zugrundeliegenden Annahmen als unzutreffend erweisen.

AGROB Immobilien AG
Halbjahresabschluss zum 30.06.2012

A K T I V A
A. Anlagevermögen
30.06.2012 31.12.2011
€ T€
I. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte
und Bauten einschließlich der Bauten auf
fremden Grundstücken 87.492.025,30 88.519
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
577.225,00 512
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 213.763,86 583
88.283.014,16 89.614
II. Finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 3.190,51 3
B. Umlaufvermögen
Bilanz zum 30. Juni 2012
AGROB Immobilien AG, Ismaning
88.286.204,67 89.617
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Sonstige Vermögensgegenstände 38.900,70 126
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 62.846,16 65
101.746,86 191
C. Rechnungsabgrenzungsposten 63.623,86 7
88.451.575,39 89.815

P A S S I V A
A. Eigenkapital
30.06.2012 31.12.2011
€ T€
I. Gezeichnetes Kapital 10.000.000,00 10.000
II. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 865.532,41 866
2. Andere Gewinnrücklagen 9.124.539,61 8.305
9.990.072,02 9.171
III. Bilanzgewinn 887.108,07 1.522
B. Rückstellungen
20.877.180,09 20.693
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 4.064.547,00 4.050
2. Steuerrückstellungen 52.000,00 82
3. Sonstige Rückstellungen 399.175,91 609
C. Verbindlichkeiten
Bilanz zum 30. Juni 2012
AGROB Immobilien AG, Ismaning
4.515.722,91 4.741
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 62.594.536,50 63.739
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 192.662,77 373
3. Sonstige Verbindlichkeiten 259.516,67 230
63.046.715,94 64.342
D. Rechnungsabgrenzungsposten 11.956,45 39
88.451.575,39 89.815

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis 30.06.2012
01.01.2012 - 01.01.2011 -
30.06.2012 30.06.2011
€ T€
1. Umsatzerlöse 5.598.372,56 5.705
2. Sonstige betriebliche Erträge 133.651,57 28
5.732.024,13 5.733
3. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -312.532,82 -313
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung -65.963,94 -37
davon für Altersversorgung: T€ 28 (Vj. T€ 0)
4. Abschreibungen auf Sachanlagen -1.655.598,98 -1.655
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.035.108,10 -988
2.662.820,29 2.740
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 296,50 1
davon aus verbundenen Unternehmen: T€ 0 (Vj. T€ 0)
AGROB Immobilien AG, Ismaning
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.549.414,74 -1.669
davon an verbundene Unternehmen: T€ 748 (Vj T€ 702)
8. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.113.702,05 1.072
9. Ausserordentliche Aufwendungen -136.900,00 -137
10. Außerordentliches Ergebnis -136.900,00 -137
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -14.419,86 -14
12. Sonstige Steuern -75.274,12 -78
13. Periodenergebnis 887.108,07 843
14. Gewinnvortrag 0,00 0
15. Bilanzgewinn 887.108,07 843