Geschäftsbericht 2006 als PDF - AGROB Immobilien AG

AGROB Aktiengesellschaft
Geschäftsbericht 2006

FÜNFJAHRESÜBERSICHT BETRIEBSWIRTSCHAFTLICHER DATEN
DER AGROB AG (2005 – 2006) UND DES AGROB KONZERNS (BIS 2004)
2006 2005 1) 2004 2) 2003 2) 2002 2)
1. Umsatzerlöse (T€) 10.405 9.923 8.459 8.277 7.969
Veränderung in % 4,9 -,- 2,2 3,9 4,5
2. Investitionen (T€) 14.289 7.336 4.160 2.786 3.776
Veränderung in % 94,8 -,- 49,3 - 26,2 - 51,1
3. Bilanzsumme (T€) 97.382 86.858 72.488* 62.923 66.704
Veränderung in % 12,1 -,- -,- - 5,7 5,7
4. Cash Flow (T€) 4.054 4.318 3.410 3.237 3.092
Veränderung in % - 6,1 -,- 5,3 4,7 3,5
5. EBIT DA (T€) 7.731 7.468 3) 6.220 5.896 5.879
Veränderung in % 3,5 -,- 5,5 0,3 5,5
6. EBIT (T€) 4.738 4.843 3) 3.735 3.491 3.517
Veränderung in % - 2,2 -,- 7,0 - 0,7 9,9
7. Jahresüberschuss (T€) 1.252 - 1.379 239 832 730
Veränderung in % > 100 -,- - 17,9 14,0 19,3
8. Umsatzrendite in % 12,0 - 13,9 2,8 10,1 9,2
9. Eigenkapitalrendite in % 7,8 - 8,5 3,0 10,0 9,2
10. Gesamtkapitalrendite in % 4,9 2,0 4,3* 6,0 6,0
11. Cash Flow
Eigenkapitalrendite in % 24,0 26,7 33,7 38,9 38,9
12. Eigenkapitalquote in % 17,3 18,6 11,1* 13,2 11,9
13. Finanzaufwandsquote in % 32,9 31,7 32,8 34,7 36,5
14. Abschreibungsquote in % 27,5 26,2 26,4 29,1 29,6
15. Deckungsgrad B in % 4) 94,0 93,6 79,5* 94,1 94,7
16. Verschuldungsfaktor (Jahre) 18,9 15,7 18,9* 16,9 19,0
17. Gewinn pro Aktie
gem. DVFA/SG (in €) 5) 0,28 0,29 0,14 0,13 0,11
18. Cash Flow pro Aktie in € 1,04 1,11 0,88 0,83 0,79
1) Zahlen 2005 zum Zwecke der Vergleichbarkeit restrukturiert (incl. AGROB Süd GmbH & Co. KG)
2) Zahlen ohne AGROB AG & Co. Grundbesitz OHG
3) EBIT/EBIT DA bereinigt um Sondereinfluss aus Grundstücksarrondierung
4) ohne Verbindlichkeiten mit Restlaufzeiten < 1 Jahr
5) nach Umstellung auf nennwertlose Stückaktien und Aktiensplit 1:20
* incl. AGROB AG & Co. Grundbesitz OHG; Vergleichbarkeit mit Vorjahreszahlen nur sehr bedingt gegeben.
AGROB Aktiengesellschaft Ismaning
AGROB Münchener Straße 101 . 85737 Ismaning
Telefon 0 89/99 68 73-0 . Telefax 0 89/99 68 73-21
eMail: verwaltung@agrob-ag.de . www.agrob-ag.de

Ismaning
Kollmannsbrunnen
Münchener Strasse Münchener Strasse
99
Freisinger Strasse
AGROB
Medien- & Gewerbepark

AGROB AG – Ein Kurzporträt
Die heutige AGROB AG reicht in ihren Ursprüngen bis in das Gründungsjahr 1867
zurück. Ihre zahlreichen Ziegelfabriken waren als Baustofflieferanten maßgeblich
am Ausbau der Stadt München beteiligt. Später zählte die AGROB AG bis zum
Verkauf sämtlicher operativer Beteiligungsgesellschaften im Jahre 1992 an die
Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG zu den bedeutendsten Herstellern von
hochwertigen Fliesen- und Keramikprodukten in Deutschland. In der Spitze wurden
im Konzern annähernd 2000 Mitarbeiter beschäftigt.
Die Fliesenproduktion in Ismaning, neuerdings Sitz der Gesellschaft, wurde
bereits im Jahre 1990 eingestellt. Beginnend 1993 hat man angefangen, den wertvollen,
in Ismaning nördlich vor den Toren Münchens gelegenen Grundbesitz von
über 350.000 m 2 einer neuen, zukunftsträchtigen Nutzung zuzuführen.
So entstand in mehreren Bauabschnitten ein modern gestalteter, mit großzügig
angelegten Parkflächen ausgestatteter Medien- und Gewerbepark, der heute auf
einer Nutzfläche von ca. 126.000 m 2 neben hochwertigen Lagerflächen auch
Technikräume, Fernsehstudios, Sprecherkabinen und fortschrittlich konzipierte
Büros beherbergt. Eine groß dimensionierte Satellitenanlage mit zahlreichen
Parabolantennen sowie die weitgehende Vernetzung des Areals mittels Glasfaserkabel
vervollständigen die technische Ausstattung. Einschließlich der zahlreichen
freien Mitarbeiter sind mittlerweile wieder nahezu 2000 Personen auf dem Gelände
für so namhafte Firmen wie Antenne Bayern, Home Shopping Europe, PLAZA-
MEDIA, DSF Deutsches SportFernsehen mit Sport1, die GONG Verlagsgruppe,
Janus TV sowie ARRI-Rental Deutschland tätig.
Obwohl in der Vergangenheit die Reaktionsschnelligkeit bei Investitionsentscheidungen
und deren Umsetzung wichtige Erfolgsfaktoren darstellten, sind weder
umweltspezifische noch gestalterische Belange zu kurz gekommen. So fügen sich
die modernen, architektonisch ansprechenden Neubauobjekte harmonisch in die
bestehende Bausubstanz ein und ergeben zusammen mit den historischen, erhaltenswerten
Ziegelmauergebäuden ein sympathisches Erscheinungsbild.
Insofern agiert die AGROB AG, mittlerweile die alleinige operativ tätige Gesellschaft,
heute als reines Immobilienunternehmen, dessen Tätigkeit sich auf die
Geschäftsfelder Bestandsbewirtschaftung, Immobiliendienstleistung sowie Projektentwicklung
und dabei gegenwärtig ausschließlich auf den Standort Ismaning
konzentriert. Innerhalb der letzten 5 Jahre haben sich die Mieterlöse trotz der
schwierigen Konstellation auf den gewerblichen Immobilienmärkten von € 9,1
Mio. auf über € 10 Mio. kontinuierlich entwickelt. Bei vollständiger Auslastung
der zurzeit genehmigten Baurechte von insgesamt 110.000 m 2 Bruttogeschossflächen
erscheint ein Jahresumsatz von € 14 – 15 Mio. in einigen Jahren als eine
durchaus realistische Zielgröße.

Inhalt
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Mitglieder des Aufsichtsrates und des Vorstandes
Vorwort des Vorstandes
Bericht des Aufsichtsrates
„Die Immobilien-Aktie“
Lagebericht
I. „Die AGROB-Aktie“ 29
1) Angaben zur Aktie 29
2) Kursentwicklung 31
3) Aktionärsstruktur 32
4) Änderungen der Satzung der AGROB AG 33
5) Dividendenstrategie 33
6) Investor Relations 34
7) Wichtige Termine 35
II. Wirtschaftsbericht 36
1) Geschäfts- und Rahmenbedingungen 36
1.1 Geschäftsgegenstand 36
1.2 Beteiligungen 37
1.3 Grundbesitz und Veränderungen 38
1.4 Bebauungsplan und städtebaulicher Vertrag 38
2) Geschäftsverlauf 41
2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 41
2.2 Branchenentwicklung 42
3) Umsatz- und Auftragsentwicklung 45
3.1 Umsatz 45
3.2 Vermietungssituation 46
4) Investitionen 49
5) Finanzierungsmaßnahmen und Vorhaben 51
6) Personal- und Sozialbereich 51
6.1 Organisation und Verwaltung 51
6.2 Ausbildung 52
6.3 Vorstand 52
6.4 Vergütungsbericht 53
7) Verkehrsanbindung und Umweltschutz 53
8) Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres 54
8.1 Investitionsentscheidungen 54
8.2 Mietverträge 55
8.3 Subsidiärhaftung Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG 55
8.4 Sonstiges 55
9) Ertragslage 56
10) Finanzlage 58
11) Vermögenslage 59
III. Nachtragsbericht 60
IV. Risikobericht 60
V. Prognosebericht 64
1) Prognose gesamtwirtschaftliche Entwicklung 64
2) Prognose Immobilienmarkt 65
3) Prognose der voraussichtlichen Entwicklung der AGROB AG 67
VI. Spezialgesetzliche Angabepflichten 69
VII. Abhängigkeitsbericht 69
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Jahresabschluss 2006
1) AGROB AG 74
1.1 Bilanz 74
1.1 Gewinn- und Verlustrechnung 76
2) Anhang AGROB AG 77
3) Corporate-Governance-Kodex 90
4) Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 93

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Vorstand
Dipl.-Oec. Stephan Fuchs
Kressbronn
Mitglieder des Aufsichtsrates
Dr. Albert Kaltenthaler
Vorsitzender,
Unternehmensberater, Marktredwitz
Bernhard Buckl
stellvertretender Vorsitzender,
Mitglied des Vorstandes der HVB Immobilien AG, München (bis 31.12.2006)
weitere Mandate:
TIVOLI AG (stellvertr. Aufsichtsratsvorsitzender)
MÜHOGA Münchner Hochgaragen GmbH (Mitglied des Verwaltungsrates)
Marienplatz-Großgarage GmbH (Mitglied des Verwaltungsrates)
Grundstücksaktiengesellschaft am Potsdamer Platz (Mitglied des Aufsichtsrates)
GIVO Gesellschaft für Immobilien und Objektverwaltung mbH (Vorsitz. d. Aufsichtsrates)
*Angela Bauer
Kfm. Angestellte, Unterföhring
Daniela Bergdolt
Rechtsanwältin, Landesgeschäftsführerin der Deutschen Schutzvereinigung
für Wertpapierbesitz e.V. in Bayern, München
*Gerlinde Eger
Kfm. Angestellte, München
Dr. Manfred Probst
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, München
TSV München von 1860 e.V. (Mitglied des Aufsichtsrates, bis 30.11.2006)
TSV München von 1860 GmbH & Co. KGaA (Mitglied des Aufsichtsrates, bis 30.11.2006)
* Arbeitnehmervertreter
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Vorwort des Vorstandes
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
sehr geehrte Geschäftsfreunde,
wir blicken auf ein durchweg erfolgreiches Geschäftsjahr 2006 zurück. Dank
unserer klaren regionalen und sektoralen Fokussierung haben wir von dem allgemeinen
wirtschaftlichen Aufschwung und der sich erfreulich entwickelnden Branchenkonjunktur
für gewerbliche Immobilien profitiert.
So hat der Umsatz mit einer Steigerung von 4,9% auf € 10,4 Mio. erstmals die
€ 10 Mio. Schwelle überschritten. Die EBIT DA-Kennziffer konnte ebenfalls zulegen,
die Steigerung auf über € 7,7 Mio. bedeutet einen Zuwachs von 31,5% binnen
eines Zeitraumes von 4 Jahren.
Nachdem im Jahr 2005 sämtliche Aktiva und Passiva der Cato Grundstücks-
Verwaltungsgesellschaft mbH und der AGROB Süd GmbH & Co. KG im Rahmen der
Gesamtrechtsnachfolge bei der AGROB AG angewachsen sind und damit die
gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung der AGROB Gruppe erfolgreich abgeschlossen
werden konnte, bilden die Zahlen des Jahres 2006 erstmals ganzjährig
sämtliche operativen Aktivitäten der ehemaligen AGROB Gruppe ab. Um eine Vergleichbarkeit
zu den Vorjahreszahlen herzustellen, wurden diese für die Statistik
der Ergebnisrechnung entsprechend restrukturiert.
Mit den im Geschäftsjahr realisierten zielgerichteten Investitionen von € 14,3 Mio.
haben wir die kontinuierliche Entwicklung des AGROB Medien- und Gewerbeparks
konsequent fortgesetzt. Damit konnten wir sowohl den Grundstein für die langfristige
Bindung wichtiger Mieterunternehmen legen als auch die Voraussetzungen
für die Hebung künftiger Umsatz- und Ertragssteigerungs-Potentiale schaffen.
Vor dem Hintergrund einer unverändert stabilen Auslastung unserer Vermietungskapazitäten
auf hohem Niveau sowie von sich konkretisierenden Möglichkeiten
einer Ausweitung der bestehenden Baurechtsreserven startet die AGROB
AG erneut mit Zuversicht und Optimismus in das Geschäftsjahr 2007. Diese positiven
Perspektiven basieren ganz wesentlich auch auf unserem in den zurückliegenden
Jahren bewährten und erfolgreichen Geschäftsmodell sowie der konsequenten
Umsetzung unserer Werte schaffenden Unternehmensstrategie. Diese
besteht auch weiterhin
• in der sukzessiven Modernisierung und Verdichtung vorhandener Nutzflächen,
insbesondere im Kernbereich, sowie gegebenenfalls deren Umwidmung
und
• in der bedarfsgerechten Projektierung und Realisierung zusätzlicher Kapazitäten
bzw. der Umsetzung vorhandener Baurechtsreserven.
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Rosengarten hinter Studio 7
Einfahrt Süd Gebäude 6.12, im Hintergrund Studios
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In konsequenter Fortsetzung dieser Strategie haben wir unsere Ziele für das laufende
Geschäftsjahr 2007 definiert. Diese beinhalten eine Steigerung der betrieblichen
Nettoerträge auf € 10,9 Mio., einen Nachsteuergewinn von über € 1,2 Mio.
sowie einen mindestens um 5% erhöhten operativen Cash Flow. Die Fortführung
des Instandhaltungsbudgets auf hohem Niveau ist dabei ebenso berücksichtigt
wie die steuerlich maximal zulässigen Abschreibungssätze.
Mit Solidität, Beständigkeit und Transparenz als wesentlichen und bewährten
Prinzipien unserer Unternehmensphilosophie werden wir die vor uns liegenden
Aufgaben in Angriff nehmen. Dabei sind wir bestrebt, den bereits in den zurückliegenden
Jahren deutlich gesteigerten Unternehmenswert der Gesellschaft im
Sinne unserer Aktionäre weiterhin zu erhöhen.
Sie als unsere Aktionäre und Geschäftsfreunde bitte ich, uns auch zukünftig auf
dem eingeschlagenen Erfolg versprechenden Weg mit Ihrem Engagement zu
begleiten.
Ismaning, im März 2007
Stephan Fuchs
(Vorstand)
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Gebäude 30

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Bericht des Aufsichtsrates
Sehr geehrte Damen und Herren Aktionäre,
Der Aufsichtsrat der AGROB AG hat sich im Geschäftsjahr 2006 intensiv mit der
Lage und den Perspektiven des Unternehmens befasst und die ihm nach Gesetz
und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat
regelmäßig, zeitnah und umfassend unterrichtet. Der Aufsichtsrat hat
den Vorstand beraten und seine Geschäftsführung überwacht. In Entscheidungen
von Bedeutung war er stets eingebunden und hat bei zustimmungspflichtigen
Geschäften die erforderlichen Beschlüsse gefasst.
In zwei außerordentlichen und vier ordentlichen Sitzungen wurde der Aufsichtsrat
über die wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung der Gesellschaft, über
wichtige Geschäftsereignisse sowie über Strategie und Planung des Unternehmens
informiert. Zwischen den Sitzungen berichtete der Vorstand schriftlich und
mündlich über wesentliche Vorgänge und über den betriebswirtschaftlichen Verlauf.
Darüber hinaus wurde der Aufsichtsratsvorsitzende vom Vorstand ständig
über bedeutsame Entwicklungen und anstehende Entscheidungen unterrichtet.
Die beiden kurzfristig einberufenen außerordentlichen Sitzungen am 02.02.2006
und am 16.02.2006 waren erforderlich, nachdem die Deutsche Steinzeug
Cremer & Breuer AG den Vorstand von einer beabsichtigten finanziellen Neuordnung
in Kenntnis gesetzt hatte, deren Gelingen eine maßgebliche Leistung der
AGROB AG erforderte. Diese Gesellschaft, der die rückläufige Entwicklung der
Baubranche als Hersteller keramischer Belagsmaterialien in den letzten Jahren
trotz betrieblicher Sanierungserfolge zunehmend Schwierigkeiten bereitet hatte,
konnte zur Vermeidung drohender Zahlungsunfähigkeit wegen möglicher Kündigung
von Kreditlinien und wegen Eigenkapitalverzehr unter maßgeblicher Mitwirkung
eines Finanzinvestors ein Restrukturierungskonzept zur nachhaltigen
Neuordnung ihrer Kapitalausstattung und zur weitgehenden Vermeidung der
exorbitanten Kosten für Altersversorgung und Fremdkapital einleiten.
Der von der AGROB AG geforderte Beitrag bestand darin, dass die Pensionsverpflichtungen,
die anlässlich des Verkaufs der Fliesenfabriken an die Deutsche
Steinzeug Cremer & Breuer AG im Jahr 1992 von dieser übernommen und seither
im Jahresabschluss der AGROB AG unter Eventualverbindlichkeiten ausgewiesen
wurden, rückübertragen werden. An den intensiven Beratungen von Vorstand und
Aufsichtsrat über diese Transaktion und ihre Auswirkungen waren auch der Wirtschaftsprüfer
der Gesellschaft und externe Rechtsberater beteiligt. Der Aufsichtsrat
hat den Vorstand zum Abschluss eines Erlass-Vertrages ermächtigt, weil die
vorgeschlagene Lösung mit einer Entlastung um € 1,7 Mio. für die AGROB AG
weitaus günstiger ist als die ungeschmälerte Rücknahme der vollen Pensionsverpflichtungen
im Falle der Insolvenz der Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG.
Die Prüfung durch Vorstand und Aufsichtsrat, gestützt durch gutachterliche Stellungnahmen,
hat ergeben, dass es ohne finanzielle Sanierung zur Insolvenz der
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Deutschen Steinzeug Cremer & Breuer AG kommen würde. Mit einer Rückstellungsbildung
von € 3,07 Mio. im Jahresabschluss 2005 war eine Entnahme von
knapp € 2,2 Mio. aus anderen Gewinnrücklagen verbunden. Der Rückstellungsbetrag
zur Risikoabschirmung setzte sich zusammen aus der Differenz des nach
HGB ermittelten Teilwertes für die Pensionsverpflichtungen mit € 4,77 Mio. und
der vertraglich vereinbarten Einmalzahlung von € 1,7 Mio. Die unvermeidbare
Ergebnisbelastung auch in künftigen Jahren ist so bemessen, dass die Dividendenfähigkeit
der AGROB AG voraussichtlich nicht beeinträchtigt sein wird.
Es folgte am 06.04.2006 die traditionsgemäß der Verabschiedung des Jahresabschlusses
2005 der AGROB AG gewidmete Sitzung. In Anwesenheit des Wirtschaftsprüfers
wurden besonders die vereinfachenden und Kosten sparenden Auswirkungen
der Zusammenfassung sämtlicher früheren Beteiligungsgesellschaften
mit der AGROB AG auf das Rechnungswesen sowie auf die Unternehmensorganisation
besprochen. Der Aufsichtsrat bestätigte außerdem seine Zustimmung zu
dem inzwischen mit der Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG abgeschlossenen
Vertrag. Schließlich ermächtigte er den Vorstand zur Errichtung eines Parkhauses
im Süden des Geländes sowie zur sofortigen Realisierung eines Erweiterungs-
und Neubauvorhabens für das Mieterunternehmen PLAZAMEDIA, das
damit in der Lage ist, zusätzliche Aufträge für die Sportberichterstattung im Fernsehen
abzuwickeln.
Die Sitzung unmittelbar vor der in das Kommunikationszentrum der Bayerischen
Hypo- und Vereinsbank AG einberufenen Hauptversammlung am 21.06.2006
beschäftigte sich schwerpunktmäßig mit der Berichterstattung des Vorstandes
über die laufende Geschäftsentwicklung und mit der Planungsrechnung für das
gesamte Geschäftsjahr. Als offizielle Gewinnprognose wurde ein Jahresüberschuss
von € 1 Mio. festgelegt. Die termingerechte und budgetkonforme Fertigstellung
eines neuen Sendezentrums für das DSF Deutsches SportFernsehen mit
seiner Internetplattform Sport 1 und die Übergabe an die Mieterunternehmen im
Mai 2006 nach nur einem Jahr Bauzeit wurden vom Aufsichtsrat als wichtiger
Entwicklungsschritt für die AGROB AG gewürdigt.
Die Sitzung am 14.09.2006 war vor allem der Unternehmensstrategie gewidmet.
Eine vom Vorstand erstellte Planungsrechnung für einen Zeitraum von sechs Jahren
machte deutlich, dass bei Verwertung der noch ungenutzten Baurechte von
23.000 m 2 Bruttogeschossfläche – Vermietung unter den bisherigen Bedingungen
vorausgesetzt – mindestens eine Verdoppelung des gegenwärtigen Gewinns möglich
ist. Der Wert der bereits im Bestand befindlichen Grundstücke und der niedrige
Fixkostensockel tragen dazu maßgeblich bei. Die Verteilung der Erhaltungsund
Neubauinvestitionen über einen längeren Zeitraum erfordert dank kontinuierlich
wachsender Innenfinanzierung aus dem Cash Flow nur eine moderate
zusätzliche Verschuldung. Eine solche Entwicklung ermöglicht auch eine ansteigende
Dividende.
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In diesem Zusammenhang galt die besondere Aufmerksamkeit des Aufsichtsrates
der Risikobeurteilung. Die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass es kaum Risiken
aus Investitionen und Baukosten gibt. Das Zinsänderungsrisiko ist durch die Aufnahme
der Bankdarlehen mit versetzten Laufzeiten und weitgehend gleichmäßig
verteilten Zinsbindungsterminen auf ein Minimum reduziert. Das bisherige Risiko
aus der Eventualverbindlichkeit Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG ist durch
die Vereinbarung mit dieser Gesellschaft in eine erheblich niedrigere konkrete
Zahlungsverpflichtung umgewandelt. Auch das Mietausfallrisiko hätte die AGROB
AG in den zurückliegenden Jahren vor allem wegen der mit 80% der Erlöse zu
großen Abhängigkeit von den drei Hauptmietern empfindlich treffen können.
Inzwischen sind bedeutende Mieter mit überzeugender Bonität hinzugekommen,
und die Hauptmieter tragen nur noch etwa zwei Drittel zum gesamten Erlösvolumen
bei. In der jüngsten Zeit wurden wichtige Vertragsverlängerungen vereinbart,
sodass nun auch die Struktur der Laufzeiten verbessert ist. Dabei war die
Zufriedenheit der Mieter mit dem Angebot der AGROB AG an Mieträumen und
Dienstleistungen von großer Bedeutung.
Schließlich beschäftigte den Aufsichtsrat in dieser Sitzung die Auswertung seiner
letzten Effizienzprüfung entsprechend den Vorgaben des Corporate Governance
Kodex anhand des von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz
e.V. (DSW) entwickelten Leitfadens. Bei insgesamt wieder positivem Ergebnis hat
die Analyse weitere Anregungen für die Optimierung der Zusammenarbeit
gebracht.
Die letzte Sitzung des Jahres am 16.11.2006 hatte die Unternehmensplanung für
das Geschäftsjahr 2007 und deren Verabschiedung zum Schwerpunkt. Außerdem
berichtete der Vorstand über die Schlussabrechnung der umfangreichen Investitionen
im Geschäftsjahr 2006.
Gemäß Auftrag des Aufsichtsrates vom 23.06.2006 wurde der Jahresabschluss
2006 der AGROB AG durch die Dr. Fritz Kesel & Partner OHG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
München, geprüft. Diese hat den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
erteilt.
Der Prüfungsbericht wurde sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrates rechtzeitig
zugeleitet. Der Aufsichtsrat hat den aufgestellten Jahresabschluss sowie den Lagebericht
ebenfalls geprüft. Der Abschlussprüfer hat an der Sitzung des Aufsichtsrates
am 17.04.2007 teilgenommen und über die wesentlichen Ergebnisse seiner
Prüfung berichtet. Die Prüfung des Jahresabschlusses sowie des Lageberichtes
durch den Aufsichtsrat hat keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben. Der
Aufsichtsrat stimmt dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer zu. Er
billigt den Jahresabschluss, der damit festgestellt ist.
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Im Geschäftsjahr 2006 hat die AGROB AG wieder ein sehr gutes operatives Ergebnis
und den besten Jahresüberschuss im Zeitraum ihrer Aktivität als Immobiliengesellschaft
erzielt. Der Vorstand schlägt deshalb vor, eine von € 0,12 auf € 0,14
erhöhte Dividende auf die Stammaktien und von € 0,19 nach € 0,17 auf die Vorzugsaktien
zu verteilen. Diesem Vorschlag stimmt der Aufsichtsrat zu.
Die Dr. Fritz Kesel & Partner OHG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, hat
auch den vom Vorstand erstellten Bericht über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen geprüft und über das Ergebnis der Prüfung folgenden Bestätigungsvermerk
erteilt:
„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass
1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind
2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der AGROB
Aktiengesellschaft, Ismaning, nicht unangemessen hoch war.“
Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Vorstandes über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen ebenfalls geprüft und stimmt mit dem Prüfungsergebnis des
Abschlussprüfers überein. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch
den Aufsichtsrat sind gegen die im Bericht enthaltene Schlusserklärung des Vorstandes
keine Einwendungen zu erheben.
Der Personalausschuss ist der einzige Ausschuss des Aufsichtsrates der AGROB
AG. Er ist zuständig für das Dienstverhältnis mit dem Vorstand und hat am
06.04.2006 und am 21.12.2006 Beschlüsse gefasst.
Den gemäß §289 Abs.4 HGB erforderlichen und im Lagebericht enthaltenen
Angaben schließt sich der Aufsichtsrat an. Es handelt sich um Folgendes: die
Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals, die Beteiligung der Mehrheitsgesellschafterin,
den Vorstand, die Änderung der Satzung und die Möglichkeit,
Aktien auszugeben oder zurückzukaufen. Hierzu wird ergänzend darauf hingewiesen,
dass der Vorstand in die Lage versetzt wird, schnell einen etwaigen Kapitalbedarf
für größere Erweiterungsinvestitionen zu decken oder AGROB Aktien als
Gegenleistung anzubieten.
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Dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der AGROB AG gelten
Dank und Anerkennung des Aufsichtsrates für die mit vollem Engagement geleistete
Arbeit. Damit konnte in den letzten Jahren, konzentriert auf den Standort
Ismaning, ein dynamisches Immobilienunternehmen von steigendem Wert und
zunehmender Ertragskraft zum Nutzen der Aktionäre geschaffen werden. Die
Mieterunternehmen auf dem AGROB Medien- und Gewerbepark wissen besonders
die vertrauensvolle Zusammenarbeit der Gesellschaft auch mit Lieferanten und
externen Dienstleistern zu schätzen.
Ismaning, den 17. April 2007
Dr. Albert Kaltenthaler
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Gebäude 02 mit Studios
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Die Immobilien-Aktie
Deutlicher Aufschwung
Nachdem Immobilienaktien lange Zeit ein Schattendasein an der Börse gefristet
und deren Kurse selbst bei hervorragend positionierten Unternehmen mit hoher
Substanz und ausgezeichnetem Management bis auf wenige Ausnahmen deutlich
unter dem so genannten Net Asset Value (NAV) notiert hatten, ist in dieser Konstellation
seit Beginn des Jahres 2005 eine nachhaltige Änderung eingetreten.
An die Stelle von Abschlägen auf den NAV sind häufige und zum Teil kräftige Aufschläge
von bis zu 140% auf den NAV getreten.
Die Gründe für diese Renaissance der Immobilienaktien sind zum einen das große
Interesse inländischer und vor allem ausländischer institutioneller, häufig neu
auftretender Investoren am vermeintlich vergleichsweise noch moderat bewerteten
deutschen Immobilienmarkt, die erhöhte Risikobereitschaft dieser Investoren
und zum anderen das generell günstige Börsenumfeld, das auch die allgemeine
Stimmung für Anlagen in Immobilienaktien verbessert hat.
Der wieder verstärkt in den Fokus vieler privater wie institutioneller Anleger
gerückte Substanzgedanke hat in Verbindung mit der zeitweise krisenhaften Entwicklung
bei den offenen Immobilienfonds ebenso zu dieser Entwicklung und
damit zu einer stärkeren Gewichtung von Immobilienaktien im Portfolio beigetragen.
Nicht zuletzt haben einige spektakuläre großvolumige Börsengänge von
Immobilienaktiengesellschaften in den letzten Monaten sowohl den Bekanntheitsgrad
als auch die allgemeine Akzeptanz dieses Anlagesegmentes deutlich erhöht.
E&G-DIMAX / DAX (INDEXIERT ZUM 31.12.1997, QUELLE: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER, REUTERS)
290
240
190
140
90
40
30.12.97
30.06.98
30.12.98
30.06.99
30.12.99
30.06.00
30.12.00
E&G-DIMAX DAX
30.06.01
30.12.01
30.06.02
30.12.02
30.06.03
30.12.03
30.06.04
30.12.04
30.06.05
30.12.05
30.06.06
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Während Anleger, die ihr Geld als Direktanlage in Immobilien oder in offene
Immobilienfonds investiert haben, in den letzten Jahren häufig nur bescheidene
Renditen erwirtschafteten, ist es dagegen für Anleger, die ihr Geld in Immobilienaktien
gesteckt haben, meist sehr gut gelaufen. So gelang es dem DIMAX, der die
maßgeblichen deutschen Immobilienaktien erfasst – unsere Gesellschaft ist in
diesem Index mit einer Quote von aktuell 0,22% gewichtet – mit einem Plus von
über 46% im Jahr 2006 nicht nur den DAX in seiner Performance deutlich zu
übertreffen, sondern diesen auch im Langfristvergleich seit 1997 hinter sich zu
lassen.
German-REITs ante portas
Die Kursgewinne der letzten Monate wurden nach einhelliger Meinung der Experten
maßgeblich durch die seit geraumer Zeit heftig diskutierte Einführung von so
genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) auch in Deutschland und die
damit zusammenhängende Phantasie begünstigt. Mit dem vom Bundeskabinett
Anfang November 2006 verabschiedeten Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung
deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen sollen die
G-REITs nunmehr definitiv noch im Laufe des ersten Halbjahres 2007 eingeführt
werden, zunächst jedoch unter Ausschluss von Wohnbestandsimmobilien. Damit
wird – wie von der Initiative Finanzstandort Deutschland seit Jahren gefordert –
ein neues Finanzmarktinstrument in Deutschland an den Start gebracht, das in
den USA, in Frankreich, den Niederlanden und Belgien sowie in weiteren Ländern
seit Jahren erfolgreich etabliert ist und in Kürze auch in England und Italien eingeführt
werden soll. Dabei handelt es sich um börsennotierte, fiskalisch begünstigte
und exakt definierten Kriterien unterliegende Immobilienaktiengesellschaften,
bei denen der Großteil der Erträge ausgeschüttet wird und im Gegenzug die
Gewinnbesteuerung auf Gesellschaftsebene entfällt. Stattdessen wird der ausgeschüttete
Gewinn dem persönlichen Steuersatz des jeweiligen Anlegers unterworfen.
Mit Einführung von G-REITs verfolgt die Bundesregierung insbesondere das
Ziel, den Finanzplatz und Wirtschaftsstandort Deutschland zu stärken. Darüber
hinaus besteht jedoch auch das Anliegen, die Professionalisierung der Immobilienwirtschaft
weiter voranzutreiben und mit Einführung dieser international
bereits etablierten Assetklasse eine Wettbewerbsgleichheit gegenüber anderen
wichtigen europäischen Finanz- und Immobilienstandorten herbeizuführen.
Wir beschäftigen uns seit geraumer Zeit intensiv mit dem Thema G-REIT und den
sich hieraus für die Gesellschaft ergebenden Möglichkeiten. So haben wir mittlerweile
eine international renommierte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft beauftragt,
im Rahmen einer Vorstudie sowohl eine Prüfung der REIT-Fähigkeit der AGROB
AG in derzeitiger Struktur vorzunehmen als auch eine Beratung zur Herstellung
der REIT-Fähigkeit auszuüben.
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Immobiliengesellschaften ohne einheitliches Profil
Im Zusammenhang mit der Einführung von G-REITs müssen auch die Geschäftsmodelle
und Anlagestrategien zahlreicher Immobilienaktiengesellschaften grundlegend
geändert werden.
Den unter dem Dachbegriff „Immobilienaktiengesellschaften“ subsumierten
Unternehmen fehlt häufig ein klares einheitliches Profil, weil in dieser Assetklasse
verschiedenste Unternehmen versammelt sind, darunter Immobilien-Projektentwickler,
Bestandshalter, Dienstleister sowie andere Mischformen jeder Art.
Diese Gesellschaften weisen strategisch zumeist nur wenige Gemeinsamkeiten
auf. Hinzu kommt, dass ein großer Teil des Kapitals häufig in den Händen eines
oder mehrerer Großaktionäre fest gebunden liegt, und mit teilweise weniger als
25% nur eine verschwindend geringe Anzahl von Aktien an den Börsen gehandelt
werden kann.
Nach den bisher bekannten Kriterien sieht das G-REIT-Gesetz sowohl eine Mindestquote
hinsichtlich des Aktienstreubesitzes als auch eine Höchstbeteiligungsklausel
vor. Damit wird die Beseitigung eines zu geringen Free Floats bei den
meisten Immobilienaktien angestrebt, ein im internationalen Vergleich bedeutendes
Handicap gegenüber den besonders immobilienaffinen Ländern mit Free Float-
Quoten von bis zu 90%.
Aufgrund der damit bezweckten größeren Liquidität bzw. erweiterten Dispositionsmöglichkeit
auch größerer Volumina zu fairen Preisen sollte es gelingen, künftighin
verstärkt auch institutionelle Anleger für ein Engagement in Immobilienaktien
zu gewinnen.
Immobilienaktien – auch weiterhin ein chancenreiches Investment
Die wesentlichen Aspekte, die für eine auch weiterhin hohe Attraktivität und
damit zunehmende Bedeutung von Immobilienaktien als Anlagesegment sprechen,
lassen sich wie folgt zusammenfassen:
• Die für ein Aktien-Investment vergleichsweise geringe Volatilität prädestiniert
die Immobilienaktie geradezu als ideales Instrument für einen langfristigen,
systematischen und stetigen Vermögensaufbau und die wichtige private Altersvorsorge.
Immobilienaktien haben generell eine hohe Wertstabilität und in der
Ausprägung eines REIT zudem eine hohe Ausschüttungs-Attraktivität.
• Wie kaum ein anderes Investment repräsentiert die Anlageform der Immobilienaktie
den Substanzgedanken und verbindet so in idealer Weise die Anlagemotive
Sicherheit und Solidität mit dem Charme der Aktie und deren Liquidität
und Kursphantasie.
21 |

• Die in aller Regel indexierten Mietverträge bieten zudem einen weitgehenden
Schutz vor Inflationsverlusten.
• Der Anleger kann sich bereits mit kleinen Beträgen an einem professionell
gemanagten Immobilienbestand und dessen künftiger Wertentwicklung beteiligen.
Der An- und Verkauf von Immobilienaktien ist grundsätzlich jederzeit
börsentäglich, unkompliziert und kostengünstig möglich.
• Die Anzahl der im DIMAX gelisteten Immobilienaktienwerte hat sich im vergangenen
Jahr weiter auf mittlerweile 66 erhöht (Vorjahr 48). Die Marktkapitalisierung
dieser Unternehmen beläuft sich aktuell auf ca. € 20 Mrd. Vor dem Hintergrund
der bevorstehenden G-REIT-Einführung und der damit verbundenen
steuerbegünstigten Realisierung stiller Reserven sollte es in den nächsten Jahren
zu einer beschleunigten Ausgliederung von kommunalen und/oder unternehmenseigenen
Immobilienbeständen kommen. In diesem Zusammenhang
gibt es Prognosen, wonach die bislang in Deutschland unterentwickelte Marktkapitalisierung
börsennotierter Immobiliengesellschaften binnen eines Zeitraumes
von 5 – 6 Jahren auf bis zu € 100 Mrd. anwachsen könnte. Die Tendenz,
zum Zwecke der Verbesserung von Bilanzrelationen und Kapitalrenditen Immobilienbestände
auszugliedern und das somit freigesetzte Kapital zur Stärkung
der Kernkompetenzen einzusetzen, sollte sich in nächster Zeit bei einem
freundlichen Gesamtmarkt verstärken. Die Bedeutung dieses Anlagesegmentes
dürfte auch deshalb deutlich zunehmen.
Das Geschäftsmodell muss stimmen
Nachdem sich die meisten Immobilienaktien in den zurückliegenden Monaten
außergewöhnlich gut entwickelten und aktuell in vielen Fällen – zum Teil deutlich
– bereits über dem NAV notieren, gilt die lange Zeit gültige Aussage „alle
Immobilienaktien sind billig“ heute so nicht mehr. Vielmehr besteht die Gefahr
von Rückschlägen und einer Beendigung des Höhenfluges. Da es die klar profilierte
Immobilienaktie nicht gibt, kommt es entscheidend darauf an, zwischen gut
positionierten substanzstarken Gesellschaften einerseits und wenig fundierten,
nicht nachhaltigen Werten andererseits zu differenzieren. Es gilt, die Einzelunternehmen
zu selektieren, die aufgrund ihrer Substanz, ihres Managements und
ihres Geschäftsmodells die aussichtsreichsten Chancen versprechen.
| 22

Eine erfolgreiche Immobilien-Aktiengesellschaft zeichnet sich vor allem durch die
Erzielung nachhaltiger Cash-Flow-Ströme, durch substanzstarke Vermögenswerte,
durch ein hohes Maß an Transparenz, eine regionale und/oder sektorale Fokussierung
sowie eine klare, nachvollziehbare Strategie aus. Die AGROB AG ist eine
Gesellschaft, auf die diese Kriterien in hohem Maße zutreffen. Wir sind zuversichtlich,
dass der Kapitalmarkt dies honoriert, weil die AGROB AG interessante
Kurschancen mit langfristig angelegten Steigerungspotenzialen bietet. Die prinzipiell
gegebene Möglichkeit, dem Status eines G-REIT zu entsprechen sollte zur
Hebung dieser Potenziale förderlich sein.
Gebäude 11 (PLAZAMEDIA)
23 |

© MRA • Mayer • Rettenmaier • Architekten
| 24

AGROB AG
25 |

| 28

Lagebericht
I. DIE „AGROB-AKTIE“
1) Angaben zur Aktie
Die Aktiengattungen der AGROB AG sind im amtlichen Marktsegment der Börse
München unter den Wertpapier-Kennnummern 501900 (Stämme) und 501903
(Vorzüge) notiert.
Die Hauptversammlung unserer Gesellschaft im Jahr 2001 hat beschlossen, das
Grundkapital der AGROB AG auf € 9.960.988,43 und die Nennbetragsaktien auf
nennbetragslose Stückaktien in Verbindung mit einem Aktiensplit im Verhältnis
1:20 umzustellen.
Dadurch ist das auf Euro lautende Grundkapital neu eingeteilt in jeweils voll einbezahlte
und auf den Inhaber lautende 2.314.000 Stamm-Stückaktien sowie
1.582.400 Vorzugs-Stückaktien. Sie wurden am 29.10.2001 erstmals notiert.
Zudem beschloss die Hauptversammlung, den Anspruch der Aktionäre auf Verbriefung
der Aktien auszuschließen. Die Vorzugs-Stückaktien sind stimmrechtslos
und erhalten aus dem Bilanzgewinn eine nachzahlbare Vorausdividende von
€ 0,05 je Vorzugs-Stückaktie sowie eine Dividende in der gleichen Höhe wie die
Stamm-Stückaktien. Die Hauptversammlung hat sich die Ausgabe neuer Aktien
mit vorhergehenden oder nachstehenden Rechten vorbehalten.
Im Falle einer Kapitalerhöhung lauten auch die auszugebenden Aktien auf den
Inhaber, sofern nicht im Beschluss über die Kapitalerhöhung eine andere Bestimmung
getroffen wird.
In der Hauptversammlung des Jahres 2004 wurde beschlossen, das Grundkapital
der Gesellschaft durch Umwandlung von Gewinnrücklagen ohne Ausgabe neuer
Aktien um € 39.011,57 zu erhöhen. Dieses beträgt nunmehr € 10.000.000,00.
Aufgrund eines weiteren Beschlusses dieser Hauptversammlung wurden die rückständigen
Vorzugsbeträge aus den Geschäftsjahren 1998–2002 und die Vorzugsdividende
für das Jahr 2003 bezahlt. Damit ist das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre
erloschen.
Die Hauptversammlung des Jahres 2005 hat den Vorstand ermächtigt, das Grundkapital
der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer,
auf den Inhaber lautender Stamm-Stückaktien gegen Bareinlagen einmal oder
mehrmals um bis zu € 5 Mio. zu erhöhen. Das Verhältnis zwischen den neuen
Stammaktien und den neuen Vorzugsaktien muss dabei dem Verhältnis entsprechen,
wie es vor der betreffenden Kapitalerhöhung bestanden hat. Diese Ermächtigung
gilt bis 20.06.2010.
Die Hauptversammlung des Jahres 2006 hat die Ermächtigung des Vorstands, eigene
Aktien bis zu 10% des Grundkapitals zu erwerben, bis zum 30.09.2007 verlängert.
Von dieser Ermächtigung wurde im Berichtszeitraum kein Gebrauch gemacht.
29 |

AGROB AG STAMMAKTIE O.N. / DAX
| 30
150 %
145 %
140 %
135 %
130 %
125 %
120 %
115 %
110 %
105 %
100 %
95 %
90 %
30.12 29.3 30.6 27.9 28.12
AGROB AG VORZUGSAKTIE O.ST. O.N. / DAX
150 %
145 %
140 %
135 %
130 %
125 %
120 %
115 %
110 %
105 %
100 %
95 %
90 %
2.1 14.3 29.5 8.8 18.10 3.1
AGROB AG / E&G-DIMAX (INDEXIERT ZUM 31.12.1997, QUELLE: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER, REUTERS)
600
500
400
300
200
100
0
30.12.97
30.04.98
30.08.98
30.12.98
30.04.99
30.08.99
30.12.99
30.04.00
30.08.00
30.12.00
30.04.01
30.08.01
30.12.01
30.04.02
30.08.02
AGROB AG E&G-DIMAX / DAX
30.12.02
30.04.03
30.08.03
30.12.03
30.04.04
30.08.04
30.12.04
30.04.05
30.08.05
30.12.05
30.04.06
30.08.06

2) Kursentwicklung
Die sich weiter stabilisierende, nachhaltige Erholung der Weltkonjunktur, die
positiven Wachstumsperspektiven der deutschen Volkswirtschaft sowie die auf
breiter Front steigenden Unternehmensgewinne sorgten in Verbindung mit dauerhaft
niedrigen Zinsen sowie der reichlich vorhandenen Liquidität auf den Kapitalmärkten
für eine abermals deutliche Stärkung der Aktienmärkte. So konnte der
DAX als deutscher Leitindex unter Beteiligung nahezu sämtlicher Branchen mit
einer Performance von 22% im Jahresverlauf seine dynamische Aufwärtsbewegung
fortsetzen. Auch andere deutsche Aktienindizes verzeichneten in einem
weltweit freundlichen Investitionsklima stattliche Steigerungsraten. Hierzu hat
sicherlich die anhaltende Fusions- und Übernahmephantasie wesentlich beigetragen.
Nur unterdurchschnittlicher Wertzuwachs
Der DAX-Index von 6.597 Punkten zum Jahresende 2006 notierte annähernd auf
dem kurz zuvor erreichten Jahreshöchststand von 6.612 Punkten, dem höchsten
Stand seit nunmehr 6 Jahren. Damit konnte der DAX eine bessere Performance
sowohl als der amerikanische Leitindex Dow Jones als auch der japanische
Nikkei-Index aufweisen.
Die Kurse der AGROB-Aktiengattungen waren mit € 10,80 für die Stämme und
€ 10,50 für die Vorzüge in das Börsenjahr 2006 gestartet. Von diesem Niveau aus
erreichten die Notierungen mit € 16,-- für die Stamm- und Vorzugsaktien bereits
im Januar ihre jeweiligen Höchststände. Die schwächsten Notierungen bildeten
sich im Juni bzw. Juli mit Kursen von € 10,-- für die Stämme und € 9,30 für die
Vorzüge.
Im Gegensatz zu den Vorjahren war die Volatilität im weiteren Jahresverlauf von
einer relativ geringen Schwankungsbreite gekennzeichnet. So pendelten die
Notierungen um einen Mittelwert von etwas unter € 11,--, um am Jahresende mit
Kursen von € 11,08 für die Stämme und € 10,50 für die Vorzüge zu schließen. Mit
einer Jahresperformance von lediglich 2,6% für die Stämme und einem unveränderten
Kurs für die Vorzüge konnten die Notierungen des Jahres 2006 weder an
die gute Entwicklung des Vorjahres mit Zuwachsraten von 32,8% (Stämme) bzw.
31,3% (Vorzüge) anknüpfen noch an der Performance des DAX im allgemeinen
sowie des Branchenindex DIMAX im besonderen teilhaben.
Auch spiegelt ein Kursniveau von € 11,-- weder die nachweislich vorhandene Vermögenssubstanz
der Gesellschaft noch die anhaltend positive Geschäftsentwicklung
mit Umsatzzuwachs, stark verbessertem Ergebnisvolumen und kontinuierlicher
Dividendenaufstockung in den letzten Jahren wider. Bei Berücksichtigung
des bisher Erreichten sowie der positiven Unternehmensperspektiven aufgrund
31 |

der langfristigen Standortsicherung bedeutender Mieterunternehmen einerseits
sowie der zinsgünstigen Refinanzierung andererseits sind wir fest davon überzeugt,
dass die Marktteilnehmer diese Entwicklung im weiteren Zeitablauf mit
einer steigenden Nachfrage nach AGROB Aktien honorieren werden. Insofern sind
wir zuversichtlich, dass es zu einer entsprechenden Kursbelebung kommen wird
und sich die Notierungen der AGROB Aktien zumindest dem nach streng konservativen
Maßstäben ermittelten Net Asset Value von ca. € 13,60 pro Aktie annähern
werden.
3) Aktionärsstruktur
Seit einer internen Umstrukturierung im Konzern der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank
AG im Jahre 2001 werden die Aktien unserer Gesellschaft unmittelbar
von deren 100%iger Tochtergesellschaft HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co.
KG gehalten. Die Stimmrechte sind nach §22 Abs.1 Satz 1 Nr.1 WpHG darüber
hinaus der Obergesellschaft zuzurechnen.
Mit gleichlautenden Schreiben vom Dezember 2004 wurden wir seitens der Bayerischen
Hypo- und Vereinsbank AG sowie der HVB Gesellschaft für Gebäude
mbH & Co. KG dahingehend informiert, dass mit Nachzahlung sämtlicher rückständiger
Vorzugsbeträge und nach Bezahlung der Vorzugsdividende für das Jahr
2003 das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre erloschen ist. Dies hat zur Folge, dass
der mittelbare bzw. unmittelbare Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft nunmehr
75,02% beträgt.
Mit Schreiben vom November 2005 erhielten wir auch seitens Uni Credito Italiano
S.p.A. als neuer Mehrheitsgesellschafterin der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank
AG die Benachrichtigung, dass der Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft
die meldepflichtigen Schwellen überschritten hat und 75,02% beträgt.
Die unmittelbar von der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehaltenen
Anteile setzen sich aus einer Quote von 75,02% an den Stamm-Stückaktien und
einer Quote von 20,12% an den Vorzugs-Stückaktien zusammen.
Weitere Aktionäre mit einem Anteilsbesitz von 5% oder mehr sind der Verwaltung
nicht bekannt. Wir gehen daher davon aus, dass sich die restlichen Stamm- und
Vorzugs-Stückaktien im Streubesitz ganz überwiegend privater Investoren befinden.
| 32

STÜCKAKTIEN
Stamm-Stückaktien
2.314.000
HVB
75,02 %
4) Änderungen der Satzung der AGROB AG
Über Änderungen der Satzung hat die Hauptversammlung zu beschließen.
Der Beschluss der Hauptversammlung bedarf einer Mehrheit, die mindestens drei
Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenden Grundkapitals umfasst.
Sofern das bisherige Verhältnis mehrerer Gattungen von Aktien zum Nachteil
einer Gattung geändert werden soll, so bedarf der Beschluss der Hauptversammlung
zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung der benachteiligten Aktionäre. Über
die Zustimmung haben die benachteiligten Aktionäre einen Sonderbeschluss zu
fassen. Dieser bedarf ebenfalls einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln des
bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals.
5) Dividendenstrategie
Streubesitz
24,98 %
Vorzugs-Stückaktien
1.582.400
HVB
20,12 %
Streubesitz
79,88 %
Mit Abschluss des Jahres 2002 ist es dank der erwirtschafteten Gewinne sowie
der Realisierung von stillen Reserven gelungen, den bestehenden handelsbilanziellen
Verlustvortrag vollständig zu tilgen und die Dividendenfähigkeit wieder
herzustellen.
33 |

Das nachstehende Tableau informiert detailliert über die Dividendenpolitik der
vergangenen Jahre:
Geschäfts- Dividende Dividenden- Ausschüttungsjahr
Vorzüge Stämme summe quote in % vom
Jahresüberschuss
Im Geschäftsjahr 2004 erfolgte erstmals seit 1992 wieder eine Dividendenleistung
für unsere Stammaktionäre.
Es ist unser erklärtes Ziel, bei angemessener Dotierung der Rücklagen auch weiterhin
eine am geschäftlichen Erfolg der Gesellschaft orientierte aktionärsfreundliche
Ausschüttungspolitik zu praktizieren.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen deshalb der Hauptversammlung vor, aus dem
Bilanzgewinn des Jahres 2006 den Vorweganspruch der Vorzugsaktionäre mit
€ 0,05 zu bedienen und darüber hinaus eine Dividende für beide Aktiengattungen
von € 0,14 zu bezahlen. Dies ergibt eine Dividendensumme von € 624.616,--.
6) Investor Relations
Die AGROB AG als ein erfolgreiches, auf Medienunternehmen fokussiertes Unternehmen
ist eine ausschließlich regional tätige Immobilien-Gesellschaft mit einer
in der Vergangenheit eher verhaltenen Resonanz bei Analysten und Wirtschaftsredakteuren.
Die in den vergangenen Jahren eingeleiteten Bemühungen, mit diesen
Adressaten auf breiterer Basis in einen verstärkten Dialog einzutreten, um damit
den Bekanntheitsgrad zu erhöhen und das Interesse von Investoren zu wecken,
haben wir im Berichtsjahr intensiviert.
| 34
2002 € 0,05 für – T€ 475 63 %
Jahre 1992–1997 1)
2003 € 0,05 für – T€ 475 52 %
Jahre 1998–2002 1)
€ 0,05 für 2003 3)
2004 € 0,05 2) € 0,06 T€ 313 74 %
€ 0,06
2005 € 0,05 2) € 0,12 T€ 547 –
€ 0,12
1) Nachzahlung der Gewinnanteile für Vorzugs-Stückaktien
2) Vorweganspruch der Vorzugsaktionäre

Das auf Immobilienwerte spezialisierte Bankhaus Ellwanger & Geiger sowie das
„Nebenwerte Journal“ beobachten neben lokalen Presseorganen unsere Gesellschaft
laufend und berichten in unregelmäßigen Abständen über unsere Entwicklung,
zuletzt in der Ausgabe Dezember 2006 des „Nebenwerte Journals“. Sämtliche
Veröffentlichungen sind auf unserer Homepage hinterlegt, insbesondere
auch die letztmals Ende 2004 aktualisierte Aktienanalyse eines unabhängigen
Researchunternehmens sowie die Empfehlungen diverser Börsenbriefe.
Unsere Aktionäre und solche, die es werden wollen, können sich darüber hinaus
durch direkten Zugriff auf unsere Internet-Homepage informieren oder sich in
den Verteiler für Unternehmensnachrichten aufnehmen lassen. Ferner bieten wir
die Möglichkeit an, über den direkten Kommunikationsweg per Post oder E-Mail
(verwaltung@agrob-ag.de) in unmittelbaren Kontakt mit uns zu treten. Wir sind
an Ihren Meinungen und Anregungen interessiert.
7) Wichtige Termine
Detaillierte Informationen zum Geschäftsjahr 2006 werden zeitnah im Anschluss
an die Aufsichtsratssitzung am 17.04.2007 publiziert. Die vorläufigen weiteren
Termine der Aufsichtsratssitzungen des Jahres 2007 sind wie folgt festgelegt:
Donnerstag, 21. Juni 2007 (vor der Hauptversammlung)
Donnerstag, 13. September 2007
Donnerstag, 22. November 2007
Über die jeweiligen Quartalsergebnisse des Geschäftsjahres 2007 werden wir
möglichst zeitnah berichten.
Abrufbar sind diese Informationen und weitere interessante, aktuelle Einzelheiten
zum AGROB Medien- und Gewerbepark über unsere Internet-Homepage unter
www.agrob-ag.de oder sind der Berichterstattung der Tages- und Fachpresse zu
entnehmen.
Unsere Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2006 ist einberufen für Donnerstag,
den 21. Juni 2007 um 10:00 Uhr. Sie findet wie im Vorjahr im Maximiliansaal
des Kommunikationsforums der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG, Kardinal-
Faulhaber-Straße 1, München statt.
Der Geschäftsbericht für das Jahr 2007 wird aller Voraussicht nach in der zweiten
Hälfte des Monats Mai 2008 zur Verfügung stehen.
35 |

II. WIRTSCHAFTSBERICHT
1) Geschäfts- und Rahmenbedingungen
1.1 Geschäftsgegenstand
Die AGROB AG als ein in den Geschäftsfeldern
• Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung
• Immobiliendienstleistungen
• Projektentwicklung
tätiges Unternehmen betreibt in Ismaning, nördlich vor den Toren Münchens
gelegen, einen Medien- und Gewerbepark. Auf diesen hinsichtlich Lage und Infrastruktur
hochinteressanten Standort konzentrieren sich derzeit unsere sämtlichen
Aktivitäten der Bewirtschaftung und Entwicklung.
Die Fokussierung auf den vergleichsweise interessanten Regionalmarkt München,
die klare strategische Ausrichtung auf die Nutzungsart „Gewerbeimmobilie“ mit
dem Schwerpunkt Medienunternehmen und die hohe Transparenz sind die tragenden
Elemente unserer Unternehmensphilosophie. München zählt mit Berlin, Hamburg
und Köln zu den führenden Medienstandorten der Bundesrepublik.
Das vollständig glasfaservernetzte AGROB Areal mit den hochmodernen Antennen-
und Fernmeldeanlagen, den Produktionsstudios sowie den Sendekapazitäten
hat dabei insbesondere in den Themenbereichen „Sport“ und „Teleshopping“ eine
herausragende Position in Deutschland inne.
Namhafte, überregional bekannte und bedeutende Firmen aus den Mediensegmenten
Rundfunk und Fernsehen, Film- und TV-Produktion sowie dem Printbereich
haben zum Teil seit vielen Jahren den AGROB Medien- und Gewerbepark als
„ihren“ Standort gewählt. Beispielhaft zählen hierzu – um nur einige wesentliche
Mieterunternehmen zu nennen – Antenne Bayern, DSF Deutsches SportFernsehen,
Sport1, Home Shopping Europe, PLAZAMEDIA, Janus TV, die GONG Verlagsgruppe
sowie seit 2003 ARRI Rental Deutschland und 9Live Fernsehen (bis
08/2006). Damit hat sich der deutsche Marktführer im Verleih von professionellem
Kamera- und Lichtequipment für Film- und Werbeproduktionen ebenfalls für
das AGROB Gelände entschieden.
Die Gesellschaft verfügt über ein Grundkapital von € 10 Mio. Es ist, nach Umstellung
im Jahr 2001 und erfolgtem Aktiensplit 1:20, eingeteilt in 2.314.000 voll ein-
| 36

ezahlte und auf den Inhaber lautende Stamm-Stückaktien ohne Nennwert und
1.582.400 voll einbezahlte und auf den Inhaber lautende Vorzugs-Stückaktien
ohne Nennwert.
Nachdem die Gewinnanteile von € 0,05 je Vorzugsaktie für zurückliegende
Abrechnungsperioden vollständig nachentrichtet wurden, ist das Stimmrecht der
Vorzugsaktionäre erloschen.
Seit vielen Jahren ist die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG (HVB) am Kapital
der AGROB AG mit unverändert 52,72% beteiligt. Im Oktober 2001 wurde
dieser Aktienbesitz auf die HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG, ein
100%iges Tochterunternehmen der HVB, übertragen. Der Stimmrechtsanteil der
HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG beträgt 75,02% und ist nach den
Bestimmungen des Wertpapierhandelsgesetzes darüber hinaus in vollem Umfang
der HVB bzw. nach Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an der HVB der Uni
Credito Italiano S.p.A. zuzurechnen.
Die Beteiligung an der AGROB AG ist als Bestandteil des nicht strategischen Portfolios
der Bankengruppe qualifiziert.
1.2 Beteiligungen
Nach Anwachsung sämtlicher Aktiva und Passiva der ehemaligen Beteiligungsgesellschaften
Cato Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (Cato GmbH) sowie
AGROB Süd GmbH & Co. KG (AGROB Süd) bei der AGROB AG im Rahmen der
Gesamtrechtsnachfolge bestehen seit November 2005 keinerlei Beteiligungen
mehr.
Die Gesellschaften CATO GmbH und AGROB Süd sind aufgelöst, die Firmen insoweit
erloschen. Damit ist gewährleistet, dass nun sämtliche geschäftlichen Aktivitäten
bei der einzig verbliebenen operativen Gesellschaft AGROB AG konzentriert
sind. Ohne Beteiligungen genießt die AGROB AG als reines Immobilien-Verwaltungsunternehmen
auch den Vorteil der Gewerbesteuerbefreiung.
Mit diesen zum Jahresende 2005 erfolgreich abgeschlossenen gesellschaftsrechtlichen
Umstrukturierungsmaßnahmen und damit einhergehend dem Ende des
AGROB-Konzerns als eigenständig berichtspflichtige Einheit haben wir nicht nur
eine nachhaltige Kostenreduzierung bewirkt, sondern darüber hinaus die Komplexität
interner und externer Abläufe zurückgeführt und das für den Kapitalmarkt
wichtige Kriterium der Transparenz wesentlich gefördert.
37 |

1.3 Grundbesitz und Veränderungen
Die AGROB AG verfügt über einen umfangreichen Grundbesitz. Dieser stellt sich
– gegliedert nach Gemarkungen – wie folgt dar:
31.12.2006 31.12.2005
Gemarkung m2 m2 Im Rahmen der Errichtung der Kreisverkehrsanlage „AGROB-Einfahrt Nord“ musste
eine Fläche von 1.969 m 2 unentgeltlich an den Freistaat Bayern (Straßenbauamt
München) abgetreten werden. Bei den mit * gekennzeichneten Flächen handelt es
sich ausnahmslos entweder um verpachtete landwirtschaftliche Flächen oder um
Brachland.
1.4 Bebauungsplan und städtebaulicher Vertrag
Der zwischen der Gemeinde Ismaning und den AGROB Gesellschaften in gesamtschuldnerischer
Verpflichtung abgeschlossene und nunmehr ausschließlich von
der AGROB AG zu erfüllende städtebauliche Vertrag regelt im Einzelnen die Rechte
und Pflichten der jeweiligen Vertragspartner im Rahmen des Bebauungsplans
29 a, der im Frühjahr 2001 rechtskräftig wurde. Dieser sieht insbesondere die
Genehmigung von Baurechten über insgesamt 110.000 m 2 Bruttogeschossflächen
vor. Nachstehende Übersicht erläutert im Detail die aktuelle Beanspruchung der
Baurechte:
| 38
• Sinzig* 1.008 1.008
• Pfalzel* 5.918 5.918
• Speicher* 15.597 15.597
• Düppenweiler* 4.722 4.722
• Markt Schwaben* 5.267 5.267
• Ismaning 378.859 380.828
• Unterföhring* 47.851 47.851
Grundbesitz der AGROB AG insgesamt 459.222 461.191

BEBAUUNGSPLAN 29 A
Bruttogeschossflächen
Genehmigt Beansprucht Realisierung Reserven
m 2 m 2 m 2
AGROB AG 1) 110.000 1) 86.966 2) 79,1% 23.034
1) zusätzlich zwei Parkdecks mit jeweils bis zu 500 Stellplätzen
2) incl. Mobile Halle, Raummodul-Anlagen und Neubauprojekte Gebäude 11 und 30
Bedingt durch die erstmalige Einbeziehung des Neubaukomplexes Gebäude 11
haben sich die beanspruchten Bruttogeschossflächen im Vergleich zum Vorjahr um
1.066 m 2 und insoweit die Realisierungsquote um 1,1% auf nunmehr 79,1% erhöht.
Die im Untergeschoss des ebenfalls neuen Parkhauses Süd entstandenen Flächen
von insgesamt 1.690 m 2 (AGROB-Hausmeisterei, Lagerflächen) sind nicht auf die
genehmigten Bruttogeschossflächen anzurechnen.
Die ab Juni 1998 über einen Zeitraum von insgesamt 10 Jahren abzuwickelnden
Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde Ismaning betrugen zum Bilanzstichtag
€ 8,57 Mio. (Vorjahr € 7,77 Mio.). Abgezinst auf den entsprechenden Fälligkeitstermin
waren es € 8,3 Mio. zum 31.12.2006 (Vorjahr € 7,4 Mio.) Diese Gesamtsumme
setzt sich aus finanziellen Verpflichtungen einerseits sowie aus Verpflichtungen
zur unentgeltlichen Abtretung von Grundstücken andererseits zusammen.
Zum Bilanzstichtag waren mit € 5,11 Mio. bereits 61,6% der gesamten abgezinsten
Verpflichtungen abgegolten (Vorjahr 57,4%). Die in den kommenden Jahren noch
fälligen Leistungen von € 3,19 Mio. beinhalten zu 95% die unentgeltliche Abtretung
von Erschließungsstraßen, der Rest entfällt auf die zu erwartenden Baukosten
zur Herstellung dieser Verkehrswege.
39 |

Grundstück der
Gemeinde Ismaning
Änderungsbebauungsplan Nr. 29 a vom 14.12.2000
zum Bebauungsplan Nr. 29, M 1:1000. Rechtskräftig seit 02/2001
| 40

2) Geschäftsverlauf
2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Gemessen an der zunächst prognostizierten Wachstumsrate für das Bruttoinlandsprodukt
(BIP) zwischen 1,4% und 1,7% ist das Jahr 2006 für die deutsche Wirtschaft
recht erfolgreich verlaufen. Mit einem BIP-Zuwachs von 2,7% verzeichnete
dieses Jahr die stärkste wirtschaftliche Belebung seit dem Boomjahr 2000 und
übertrifft damit deutlich das Ergebnis des Vorjahres mit einer Wachstumsrate von
0,9%. Bei kalenderbereinigter Betrachtung ergibt sich für das Jahr 2006 sogar
eine BIP-Steigerungsrate von 2,9%. Dabei kamen die Wachstumsimpulse sowohl
aus dem Inland als auch aus dem Ausland, wobei anders als in den beiden
zurückliegenden Jahren die inländische Verwendung den größeren Beitrag zum
BIP-Wachstum (+1,6%) beisteuerte als der Außenbeitrag (+1,1%).
Getragen von einer robusten Weltkonjunktur und einem sich erneut mit einer
Steigerungsrate von 12,5% auf ein neues Rekordniveau dynamisch entwickelnden
Exportsektor haben die Ausrüstungsinvestitionen (+7,3%) und erstmals seit längerer
Zeit auch wieder der private Konsum (+0,8%) nach nahezu zwei stagnierenden
Jahren beigetragen. Die wesentliche Verbesserung der Binnenkonjunktur
wurde bewirkt durch das um 1,7% gestiegene verfügbare Einkommen der privaten
Haushalte sowie eine geringfügig rückläufige Sparquote.
Nach der jahrelangen Schwächeperiode sind auch erstmals wieder die Bauinvestitionen
mit 3,6% sogar relativ kräftig gestiegen. Dabei hat der unerwartet starke
Aufschwung insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2006 zu Kapazitätsengpässen
in Form von Materialknappheit und fehlenden Facharbeitskräften geführt.
Aufgrund der spürbaren Belebung der Nachfrage konnte der massive Stellenabbau
der vergangenen Jahre in der deutschen Bauwirtschaft gestoppt werden. Statt
des zu Beginn des Jahres 2006 befürchteten Abbaus von weiteren 20.000 Stellen
ist die Zahl der Baubeschäftigten stabil geblieben. Allerdings bleibt trotz der derzeit
guten Auslastung vieler Firmen noch ein weiter Weg bis zur Gesundung der
Branche, da die im Inland erzielten Margen im Allgemeinen nicht ausreichen, um
notwendige Rücklagen zu bilden und anstehende Investitionsmaßnahmen zu
finanzieren.
In Verbindung mit den gestiegenen Steuereinnahmen, den erkennbaren Fortschritten
bei der Haushaltssanierung sowie der deutlichen Erholung des Arbeitsmarktes
mit einer Reduzierung der Zahl der Arbeitslosen unter die psychologisch
wichtige 4-Millionen-Marke hat sich Deutschland im vergangenen Jahr wirtschaftlich
über Erwarten positiv entwickelt. Daraus resultiert die gute Botschaft, dass
Deutschland trotz einer teueren Ölrechnung und eines billigen US-Dollars nicht
mehr Schlusslicht der wirtschaftlichen Entwicklung in Europa ist, sondern zu den
Wachstumsmotoren gehört. Nach Jahren tiefgreifender Restrukturierung und konsequenter
Kostensenkung sind die meisten deutschen Unternehmen produktiver
41 |

geworden und verfügen heute über eine erstarkte internationale Wettbewerbsfähigkeit.
Dies sowie die allgemein gute, seit der Wiedervereinigung nicht mehr so
optimistische Stimmung sind belastbare Voraussetzungen für einen anhaltenden
Aufwärtstrend.
2.2 Branchenentwicklung
Nachdem bereits im Jahr 2005 der lange Zeit anhaltende Abschwung auf den
deutschen Büro- und Gewerbeimmobilienmärkten gestoppt und die Talsohle des
derzeitigen Marktzyklus überwunden werden konnte, lautet das Resümee für das
Jahr 2006: „Die Trendwende ist endgültig vollzogen, die Aufwärtsbewegung hat
sich verfestigt und dürfte sich auch weiter fortsetzen.“
Bedingt durch geringere Fertigstellungsvolumina hat der Druck auf der Angebotsseite
abgenommen, die Leerstandsquoten entwickelten sich bei gleichzeitig anziehender
Nachfrage rückläufig. Die Zeiten, in denen von Quartal zu Quartal steigende
Leerstände und sinkende Umsätze in der Bürovermietung die Schlagzeilen
bestimmten, sind endgültig vorüber, der Preisverfall konnte nachhaltig gestoppt
werden. Nachdem die aggregierten Umsätze in der deutschen Bürovermietung
bereits in den beiden zurückliegenden Jahren mit 4,7% und 8,4% dynamisch zulegen
konnten, verstärkte sich dieser Trend in 2006 mit einer Wachstumsrate von
annähernd 15%. Im Gegensatz zu den Vorjahren verlief dabei die Entwicklung der
einzelnen Standorte weit weniger differenziert. Betrachtet man die Flächenumsätze
der sechs führenden Büroimmobilienstandorte Deutschlands, so weist keiner
ein Minus in der Veränderungsrate aus, die Bandbreite reicht dabei von Stagnation
(Stuttgart) bis zu einem überdurchschnittlichen Plus von 30% (Düsseldorf). Die
Metropolen Berlin (+22%), Frankfurt (+13,9%), München (+9%), und Hamburg
(+7,3) konnten mit ebenfalls deutlich positiven Veränderungsraten in der Vermietungsleistung
durchweg die erfreuliche Tendenz der letzten Jahre bestätigen.
Dabei sind die Spitzenmieten um bis zu 5% angestiegen, die Durchschnittsmieten
haben sich nach Jahren rückläufiger Preise zumindest nachhaltig stabilisiert. Aufgrund
der abnehmenden Bedeutung von reinen Tauschoperationen zugunsten von
mietpreis- und/oder standortoptimierten Flächen kam es bei den gegebenen Rahmenbedingungen
zu einer Nettoabsorption vakanter Flächen. Die durchschnittliche
Leerstandsquote der wichtigsten deutschen Büro- und Gewerbeimmobilien-
Standorte ging weiter auf 10,3% zurück (Vorjahr: 10,8%). Allerdings bleibt die
Angebotsreserve trotz eines deutlichen Rückgangs von über 10% mit einem Leerstandsvolumen
von etwa 7,4 Mio. m 2 allein in diesen sechs Bürometropolen nach
wie vor hoch.
Weltweit wurden durch Großanleger ca. € 460 Mrd. allein in Gewerbeimmobilien
investiert, unter Einbeziehung von Wohnimmobilien und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
betrug das Investitionsvolumen ca. € 620 Mrd. und damit in
etwa doppelt soviel wie im Jahr 2003.
| 42

Maßgeblich getragen von den positiven deutschen Wachstumsperspektiven und
getrieben von einem starken Anlagedruck vornehmlich internationaler Investoren,
hat allein der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland mit einem Transaktionsvolumen
von knapp € 50 Mrd. in 2006 ein neues Rekordniveau erreicht. Hinzu
addieren sich die Investments von € 34 Mrd. in Wohnimmobilien und Beteiligungen.
Damit ist Deutschland nach Großbritannien zum zweitwichtigsten Zielland
ausländischer Investoren geworden. Als Folge davon sind dabei die Preise für gut
vermietete Immobilien zum Teil kräftig gestiegen, mit der Konsequenz rückläufiger
Renditen.
Der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt München hat im vergangenen Jahr mit
631.000 m 2 eine um 9% höhere Vermietungsleistung und damit einen neuen
Umsatzrekord seit dem Boomjahr 2001 erzielt. Dank eines starken I. Quartals,
eines noch besseren Jahresendgeschäfts sowie eines Großvermietungsabschlusses
wurde damit die Prognose zu Jahresbeginn übertroffen. Mit diesem Ergebnis
konnte München erneut seine seit 2004 bestehende Spitzenposition unter
Deutschlands Bürostandorten vor Berlin (586.000 m 2 ) und Frankfurt (541.000 m 2 )
behaupten.
Mit 841 festgestellten Mietvertragsabschlüssen wurde das Ergebnis des Vorjahres
mit insgesamt 930 Kontrakten allerdings verfehlt. Dies ist erklärt durch eine
Zunahme der Großvermietungen ab 2.000 m 2 auf eine Quote von 38% an der
Gesamtvermietungsleistung (Vorjahr 28%). Im Gegensatz hierzu ist auffällig, dass
sich die Tendenz der vergangenen Jahre nicht fortgesetzt hat und der Anteil der
vornehmlich von mittelständischen Unternehmen nachgefragten Flächensegmente
bis 2.000 m 2 auf 62% zurückgegangen ist (Vorjahr 72%). Dabei ist trotz eines
Flächenanteils von nur noch 25% der Bereich der Vermietungen unter 500 m 2
nach wie vor von großer Bedeutung. Hierfür spricht auch die Anzahl von annähernd
550 Mietvertragsabschlüssen im vergangenen Jahr.
Der Umsatzschwerpunkt lag mit knapp 85 % Flächenanteil im Stadtgebiet München
(531.000 m 2 ). Damit wurde dieser Anteil im Vergleich zu 2005 mit 78% noch
einmal deutlich ausgebaut und der Trend der Vorjahre bestätigt. Diese Entwicklung
ging erneut zu Lasten der Stadtrand- und Umlandlagen, auf die lediglich
noch eine Umsatzleistung von knapp 100.000 m 2 entfällt (Vorjahr 127.000 m 2 ). Die
nördliche Region, zu der auch der Standort Ismaning mit dem AGROB Medienund
Gewerbepark gehört, partizipierte daran mit einem Anteil von annähernd
60% (Vorjahr 65%).
Infolge der regen Umsatztätigkeit sowie der geringen Anzahl von erstmals auf
den Markt gekommenen Neubauvolumina ist es gelungen, den Flächenleerstand
zum Jahresende 2006 um ca. 12% auf knapp 1,5 Mio. m 2 abzubauen. Unter Einbeziehung
des innerhalb von 12 Monaten beziehbaren und nicht vorvermieteten
Flächenpotenzials erhöht sich das Gesamt-Flächenangebot auf 1,7 Mio. m 2 . Bei
einem registrierten Flächenbestand von insgesamt 21,3 Mio. m 2 im Stadtgebiet
43 |

München sowie in den Umlandgemeinden entspricht dies einer Leerstandsquote
von 8% (Vorjahr 9%). Die Nettoabsorption von Büroflächen mit über 200.000 m 2
lässt erkennen, dass sich der wirtschaftliche Aufschwung allmählich auch in der
Flächenstatistik durch eine Zunahme von Büroarbeitsplätzen bemerkbar macht.
Zudem haben sich viele Firmen Flächen für zukünftige Expansionsbestrebungen
gesichert.
Das sofort verfügbare Flächenangebot weist eine Verteilung von 68% auf das
Stadtgebiet (Vorjahr 71%) und 32% auf die Stadtrand- und Umlandregion auf
(Vorjahr 29%). Der Rückgang im Flächenangebot hat sich vor allem in den zentralen
innerstädtischen Lagen ausgewirkt, wo es teilweise sogar schon wieder zu
Verknappung kommt. Der Landkreis konnte von der insgesamt positiven Entwicklung
bislang nur wenig profitieren, der Leerstand bewegt sich hier in etwa auf
Vorjahresniveau. Der nördliche Umlandbereich München mit der Gemeinde Ismaning
hat mit einem unveränderten Flächenangebot von 0,4 Mio. m 2 bzw. 24%
(Vorjahr 21%) weiterhin besonderes Gewicht in der Statistik des Angebotsüberhangs.
Entsprechend differenziert entwickelte sich die Mietpreissituation. Während in
den bevorzugten innerstädtischen Lagen erneut eine zum Teil deutliche Steigerung
des durchschnittlichen Mietpreisniveaus auf über € 15,00 pro m 2 zu beobachten
war (Vorjahr € 14,00 pro m 2 ), musste im Münchner Umland wie in den
Jahren davor ein Rückgang des flächengewichteten Durchschnitts-Mietpreises auf
€ 9,41 pro m 2 (Vorjahr € 9,70 pro m 2 ) hingenommen werden.
Ausdruck einer deutlich auseinander klaffenden Angebots-Nachfrage-Relation ist
auch der abermals rückläufige Umsatzanteil des besonders preisreagiblen Segments
bis € 12,50 pro m 2 in der Mietvertragsstatistik, dessen Anteil sich binnen
24 Monaten von ehemals 65% auf mittlerweile 49% zurückgebildet hat.
Im Resümee lässt sich festhalten, dass sich der Markt für gewerbliche Immobilien
in München weiter im Aufwind befindet. Die Nachfrage nach Büro- und Handelsflächen
in zentralen Lagen hat spürbar angezogen, in etwa doppelt so viele Bürogebäude
wie 2005 wechselten in 2006 den Besitzer. Mit einem Transaktionsvolumen
von mehr als € 5 Mrd. hält München einen beachtlichen Anteil am deutschen
Gewerbeimmobilienmarkt. Allerdings haben sich die Rahmenbedingungen in der
Stadtrand- und Umlandregion nicht grundlegend geändert. Nach wie vor ist es
hier an der Tagesordnung, finanzielle Anreize in nennenswerten Dimensionen zu
offerieren, um damit die Nominalmieten zu alimentieren. Dies mit dem erklärten
Ziel, Mieterunternehmen mit guter Bonität zu akquirieren oder zur Vertragsverlängerung
zu bewegen.
Vor diesem Szenario bewerten wir das erzielte Vermietungsergebnis der AGROB
AG mit einer stichtagsbedingten Kapazitätsauslastung von 94,5% durchaus positiv,
zumal die gesamten verfügbaren Hauptnutzflächen im vergangenen Jahr mit
| 44

einer Steigerungsrate von 16% bzw. über 12.000 m 2 erheblich ausgeweitet wurden.
Bis Redaktionsschluss dieses Geschäftsberichts konnte die Auslastungsquote
auf 96% gesteigert werden.
3) Umsatz- und Auftragsentwicklung
3.1 Umsatz
In erster Linie wegen der Inbetriebnahme der im Berichtsjahr fertig gestellten
Neubauvorhaben konnten die Umsatzerlöse um 4,9% und damit deutlich stärker
als im Vorjahr (2,7%) gesteigert werden. Zu dem mit € 10,4 Mio. festgestellten,
erstmals über der € 10 Mio.-Grenze liegenden und das Wachstum der vergangenen
Berichtsperioden damit kontinuierlich fortsetzenden Jahresumsatz haben
jedoch auch der ganzjährig hohe Vermietungsstand sowie erneut die Nachberechnung
von Nebenkosten beigetragen.
ENTWICKLUNG DER MIETERLÖSE DER AGROB-GESELLSCHAFTEN 2002 BIS 2006
Mieterlöse 2006 2005 2004 2003 2002
T€ T€ T€ T€ T€
AGROB Konzern – – 8.459 1) 8.277 1) 7.969 1)
AGROB AG 10.405 2) 9.923 2) – – –
AGROB AG& Co.
Grundbesitz OHG – – 1.204 1.253 1.298
Gesamt 10.405 9.923 9.663 9.530 9.267
Veränderung + 4,9% + 2,7% + 1,4% + 2,8% + 1,9%
1) incl. AGROB Süd GmbH & Co. KG
2) incl. AGROB AG & Co. Grundbesitz OHG und AGROB Süd GmbH & Co. KG.
Die genannten Umsätze enthalten die gesamten Miet- und Nebenkostenerlöse
sowie die Erlöse im Rahmen der Kantinenumlage und des Müllkonzepts. Sie
erfassen jedoch nicht die sonstigen umsatzwirksamen Vorgänge, wie z. B. Weiterverrechnungen
an Mieterunternehmen oder Versicherungsentschädigungen.
Über einen Fünfjahreszeitraum betrachtet sind die gesamten Umsatzerlöse unter
Einbeziehung der AGROB AG & Co. Grundbesitz OHG um 14,5% gestiegen. Diese
Steigerungsrate entspricht in etwa der Zunahme der vermieteten Hauptnutzflächen
in diesem Zeitraum.
45 |

3.2 Vermietungssituation
Der AGROB Medien- und Gewerbepark verfügte nach den im Geschäftsbericht
unter Abschnitt 4 näher erläuterten baulichen Maßnahmen des Jahres 2006 über
Nutzflächen (einschl. sonstiger Flächen) von insgesamt 125.818 m 2 . Bedingt durch
die erstmalige Einbeziehung der Neubauprojekte Gebäude 11 (Sendezentrum
PLAZAMEDIA) und Gebäude 30 (DSF Deutsches SportFernsehen) sowie des
„Parkhauses Süd“ nach jeweiliger Fertigstellung und Inbetriebnahme ergeben
sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 17,8% ausgeweitete verfügbare Vermietflächen.
Diese unterteilen sich wie folgt:
NUTZFLÄCHENDARSTELLUNG IN m 2
Zum Bilanzstichtag waren die vorhandenen Vermietungskapazitäten im Bereich
der Hauptnutzflächen zu 94,5% ausgelastet (Vorjahr: Vollauslastung bei 77.114 m 2 ).
Die vermieteten Flächen teilen sich nach der jeweiligen Nutzung und den erzielten
durchschnittlichen Mieterlösen wie folgt auf:
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31.12.2006 31.12.2005
verfügbar vermietet verfügbar vermietet
Hauptnutzflächen 1) 89.427 84.488 77.114 77.114
Tiefgaragenflächen
(incl. Parkhaus) 13.360 9.940 5.840 5.840
Sonstige Flächen 2) 23.031 18.371 23.886 19.986
Gesamt 125.818 112.799 106.840 102.940
1) Büro- und Studioflächen, Kellerflächen, Hallenflächen (incl. Hausmeisterei)
2) Freiflächen, oberirdische Parkplätze
AGROB AG Bestand Mieterlös Bestand Mieterlös
Flächenart 31.12.2006 Ø m 2 / 31.12.2005 Ø m 2 /
pro Monat pro Monat
Hauptnutzflächen 84.488 m 2 € 8,90 77.114 m 2 € 8,88
Tiefgaragenflächen 9.940 m 2 € 2,27 5.840 m 2 € 2,79
(incl. Parkhaus)
Sonstige Flächen 18.371 m 2 € 1,23 19.986 m 2 € 1,17
(incl. oberirdische
Parkplätze)
Gesamt 112.799 m 2 € 7,07 102.940 m 2 € 7,04

Die Mietverträge der Hauptmieterunternehmen der AGROB AG – diese repräsentieren
98% vom Gesamtumsatz – weisen bezogen auf den Anteil an den gesamten
Mieterlösen zum Stichtag 31.12.2006 die nachstehende Laufzeitenstruktur auf:
Restlaufzeit bis ein Jahr: 9%
Restlaufzeit bis drei Jahre: 17%
Restlaufzeit bis fünf Jahre: 51%
Restlaufzeit bis zehn Jahre: 23%
Bei annähernd 75% der Mieterlöse gelten insofern noch Festmietzeiten von über
drei Jahren, wobei in aller Regel einseitig von den Mietern auszuübende Verlängerungsoptionen
von bis zu 10 Jahren Bestandteil der jeweiligen Mietverträge sind.
Unverkennbar ist in letzter Zeit eine sich verstärkende Tendenz, wonach zur Wahrung
hoher Flexibilität die Mieter und Mietinteressenten der Vereinbarung möglichst
kurzlaufender Festmietzeiten bei Prolongationen bzw. Neuabschlüssen von
Mietverträgen große Bedeutung beimessen.
STRUKTUR DER VERMIETETEN FLÄCHEN
9%
6%
9%
23%
7%
2006
46%
2005
Mit Ablauf der Festmietzeit zum 31.08.2006 hat das bisherige Mieterunternehmen
9Live Fernsehen nach Übernahme durch die Mediensendergruppe Pro7/Sat1
einen Standortwechsel nach Unterföhring vollzogen. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss
des Gebäudes 09 sowie die dazugehörigen Kellerflächen von etwas über
2.000 m 2 stehen seither zur Nachvermietung an und werden über renommierte
Maklerfirmen regional und überregional angeboten.
6%
5%
11 %
24%
46%
Büroflächen Hallenflächen Kellerflächen
Tiefgaragen/
Tiefgaragen incl. Parkhaus
8%
Parkplatzflächen Sonstige Flächen
47 |

Die nach Verlagerung der Mieterunternehmen DSF Deutsches SportFernsehen
und Sport1 in den neu errichteten Bürokomplex Gebäude 30 frei gewordenen Räume
in den Gebäuden 10 Süd und 16 Süd mit einer Gesamtfläche inklusive Keller
von 4.350 m 2 haben wir nach grundlegenden umfangreichen Sanierungsmaßnahmen
mit Wirkung ab August 2006 planmäßig an Home Shopping Europe (HSE24)
weitervermietet. Mit Hilfe dieser Umstrukturierung ist es gelungen, dem Anliegen
von HSE24 zu entsprechen und die bislang in mehreren Gebäudekomplexen
fragmentiert untergebrachten Unternehmensbereiche zum Zwecke optimierter
Betriebsabläufe und Kommunikationswege auf deutlich weniger Standorte zu konzentrieren.
Mit der damit einhergehenden Flächenausweitung wurde gleichzeitig
eine Voraussetzung für die weitere Unternehmensexpansion geschaffen.
Die im Gegenzug geräumten Flächen von insgesamt 1.784 m 2 stehen zur Nachvermietung
an (Gebäude 22) bzw. sollen abhängig vom Ergebnis einer beauftragten
Machbarkeitsstudie nach Möglichkeit einer Kernsanierung unterzogen werden
(Gebäude 01).
Der ohnehin seit Jahren dominierende Anteil der Medienunternehmen am gesamten
Bestand hat sich in Folge der Vermietungsaktivitäten des Jahres 2006 weiter
auf 91% erhöht (Vorjahr 89%). Dieser aufgrund der vorhandenen Infrastruktur
sowie des Clustereffekts präferiert angesprochenen Branche gehört die herausragende
Mieterklientel an. Renommierte Unternehmen aus dem Bereich der Printmedien
(GONG Verlagsgruppe), aus dem Bereich der privaten Rundfunkanbieter
(Antenne Bayern) und insbesondere aus dem Bereich der Film- und TV-Produktionsunternehmen
(PLAZAMEDIA, Janus TV) sowie der Fernsehsender (DSF Deutsches
SportFernsehen, Home Shopping Europe und bis 08/2006 9Live Fernsehen)
sind Mieter des AGROB Medien- und Gewerbeparks und überregional bekannte
Vertreter dieses als wachstumsstark prognostizierten Wirtschaftssektors.
ENTWICKLUNG DER VERMIETETEN FLÄCHEN 2001–2006
| 48
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006

Die gesamten Nutzflächen waren zum Bilanzstichtag nach Wirtschaftszweigen
wie folgt vermietet:
4) Investitionen
2006 2005
Wirtschaftszweig m 2 % m 2 %
Medien 102.928 91 92.202 89
Handel 823 1 782 1
Dienstleistung 7.949 7 8.088 8
Gewerbe 1.099 1 1.868 2
Insgesamt 112.799 100 102.940 100
Das im Vergleich zum bereits anspruchsvollen Niveau der Vorjahre nochmals
aufgestockte Investitionsvolumen betrug insgesamt € 14,3 Mio. Es repräsentiert
damit eine Investitionsquote von 11% (Vorjahr 6,3%) der Herstellungskosten der
Sachanlagen.
a) Neubau
Im Mittelpunkt der Investitionstätigkeit des Jahres 2006 standen die Fertigstellung
des neuen Bürokomplexes für unsere Mieterunternehmen DSF Deutsches
SportFernsehen und dessen Internetplattform Sport 1 (Gebäude 30), die Errichtung
eines völlig neuen Sendezentrums für PLAZAMEDIA (Gebäude 11) und der
Bau des nach dem städtebaulichen Vertrag vorgegebenen „Parkhauses Süd“.
Das im Frühjahr 2005 begonnene Neubauprojekt DSF Deutsches SportFernsehen,
an zentraler Stelle des AGROB Medien- und Gewerbeparks positioniert, verfügt
neben 41 Tiefgaragenstellplätzen über Nutzflächen in einer Größenordnung von
8.300 m 2 , verteilt auf drei Baukörper mit jeweils vier Vollgeschossen und einem
Penthaus-Geschoss. Das Objekt konnte budgetkonform abgerechnet und Ende
April 2006 fristgerecht und offiziell an die Mieter übergeben werden. Eine festliche
Einweihungsveranstaltung fand unter Beteiligung des zuständigen bayerischen
Staatsministers Eberhard Sinner statt.
49 |

Bedingt durch die Vergabe des Produktionsauftrages für die 1. und 2. Fußball-
Bundesliga an unser Mieterunternehmen PLAZAMEDIA durch den neuen Rechteinhaber
„Arena“ wurde die Errichtung eines zusätzlichen Sendezentrums in
unmittelbarer Angrenzung an die bestehenden Sendeeinrichtungen zwingend
erforderlich. Dieses mit einer komplexen, leistungsfähigen Klima- und Lüftungszentrale
hochtechnisierte Gebäude verfügt über drei Ebenen mit Nutzflächen von
insgesamt ca. 2.000 m 2 . Die für das aktuell geplante Ausbaustadium budgetierte
Investitionssumme von € 2,9 Mio. konnte plankonform eingehalten werden.
Rechtzeitig zum Start der Bundesligasaison 2006/2007 Anfang August konnte
das Sendezentrum nach einer rekordverdächtigen Bauzeit von lediglich 7 Monaten
erfolgreich in Betrieb genommen werden.
Im Frühjahr wurde mit der Planung des im südöstlichen Bereich des AGROB
Geländes gelegenen und im Bebauungsplan als „Parkhaus Süd“ bezeichneten
Projektes begonnen. Dieses umfasst ca. 1.700 m 2 Lagerflächen im Untergeschoss,
wovon ca. 600 m 2 auf die AGROB-eigene Hausmeisterei entfallen, und in der aktuellen
Ausbaustufe 344 Kfz-Abstellplätze auf sieben Parkebenen. Die ursprünglich
mit € 2,7 Mio. budgetierten Baukosten werden durch die erheblich erhöhten
Kosten der Aushubentsorgung sowie eine während der Bauphase beschlossene
Untergeschoss-Erweiterung eine Steigerung um bis zu 20% erfahren. Mit Inbetriebnahme
dieses Parkhauses Anfang Dezember konnte der mit fortschreitender
Bebauung stark angestiegene Mangel an ausreichendem Parkraum auf dem
AGROB Gelände nachhaltig beseitigt werden.
Für die Neubaumaßnahmen wurden im Berichtsjahr insgesamt € 11,8 Mio. aufgewendet.
b) Umbau/Ausbau
Im Zusammenhang mit der Produktion der Sportberichterstattung „Fußball-Bundesligen“
wurde ein Teil der im ersten Obergeschoss des Gebäudes 19 gelegenen
Flächen mit budgetkonformen Investitionskosten von T€ 634 grundlegend revitalisiert
und insbesondere mit einer kompletten neuen Raumstruktur (Sprecherkabinen,
Aufnahmestudio) versehen. Des Weiteren haben wir in Koordination mit dem
Mieterunternehmen HSE24 die freigewordenen Räumlichkeiten in den Gebäuden
10 Süd und 16 Süd mit Kosten von T€ 534 ebenfalls einer umfangreichen nutzerabgestimmten
Modernisierung unterzogen. Insgesamt wurden annähernd € 1,5
Mio. für Um- und Ausbaumaßnahmen investiert.
c) Sonstiges
Die sonstigen investiven Maßnahmen in Höhe von € 1,0 Mio. betreffen im Wesentlichen
die Fortführung der Infrastrukturprojekte aus dem städtebaulichen Vertrag
(T€ 886) und Anschaffungen im Bereich der Betriebs- und Geschäftsausstattung.
| 50

5) Finanzierungsmaßnahmen und Vorhaben
Die bereits vor geraumer Zeit eingeleitete Umstellung der Finanzierungsstruktur
wurde im Berichtsjahr konsequent fortgesetzt. Diese besteht darin, grundsätzlich
objektbezogene Einzelfinanzierungen unter Zugrundelegung von ausschließlich
auf das Finanzierungsobjekt abgestellten Sicherheiten nach Vollzug einer entsprechenden
Realteilung im Grundbuch einzudecken. In Anwendung dieser Kriterien
wurden in 2006 die bestehenden Finanzierungen für die Gebäudekomplexe 10
und 6.12 entsprechend modifiziert und zinsgünstig neu strukturiert.
Unter Einbeziehung der von der Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG (DSCB)
vertragskonform geleisteten Einmalzahlung von € 1,7 Mio. konnten insoweit zusätzliche
Mittel in Höhe von netto € 7,2 Mio. mobilisiert werden, die ausschließlich
zur Mitfinanzierung der umfangreichen Investitionsvorhaben des Geschäftsjahres
Verwendung fanden.
Die zur Durchfinanzierung des Neubauvorhabens Gebäude 30 (DSF Deutsches
SportFernsehen) bereits im Jahr 2005 zugesagten objektbezogenen Fremdmittel
in Höhe von insgesamt € 11 Mio. wurden im Berichtszeitraum restlich zinsgünstig
eingedeckt (€ 1,3 Mio.) und in voller noch valutierungsfähiger Höhe abgerufen
(€ 6,8 Mio.). Neben den laufenden regelmäßigen Tilgungen für die aufgenommenen
Investitionsdarlehen in Höhe von € 2,1 Mio. wurden außerplanmäßige Sondertilgungen
in Höhe von € 1,1 Mio. vorgenommen.
Unter Zugrundelegung des gegenwärtigen Kenntnisstandes ist für das Geschäftsjahr
2007 nur für den Fall eine Darlehensneuaufnahme vorgesehen, sofern das
Investitionsbudget mit zusätzlichen, gegenwärtig noch nicht geplanten Investitionen
belastet wird. Ansonsten sollte der laufende Cash Flow zur Finanzierung der
anstehenden betragsmäßig unbedeutenderen Infrastrukturmaßnahmen ausreichend
sein.
6) Personal- und Sozialbereich
6.1 Organisation und Verwaltung
Die bewusst schlank gehaltene Administration des Unternehmens konzentriert
sich seit Jahren auf die originären Kernkompetenzen. Diese liegen in der Akquisition
neuer Mieterunternehmen und der damit zusammenhängenden Entwicklung
der Grundstücke durch Realisierung bestehender Baurechte einerseits sowie insbesondere
in der laufenden Betreuung und langfristigen Bindung vorhandener
Mieterunternehmen andererseits. Für die darüber hinausgehenden vielfältigen
Aufgaben bedient sich die Gesellschaft externer Dienstleister, mit denen zum Teil
seit Jahren eng kooperiert wird.
51 |

So stehen für die Beratung in bautechnischen Fragen, für die Planung und Überwachung
der verschiedenen baulichen Maßnahmen sowie die laufenden Wartungs-,
Instandsetzungs- und Reparaturtätigkeiten renommierte Architektur- und
Bauleitungsbüros sowie fachlich versierte und erfahrene externe Handwerksunternehmen
jederzeit abrufbereit zur Verfügung.
Einschließlich des Vorstands sind insgesamt acht Mitarbeiter dauerhaft beschäftigt,
davon drei in Teilzeitverhältnissen. Im Rahmen einer betriebsindividuellen
Vereinbarung finden wesentliche Bestandteile des Manteltarifvertrages für Bankmitarbeiter
Anwendung.
Ein Betriebsrat als Mitarbeitervertretung besteht nicht.
Wesentliche Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels
infolge eines Übernahmeangebots stehen, bestehen nicht.
6.2 Ausbildung und Weiterbildung
Die geringe Personalstärke ermöglicht keine Bereitstellung von Ausbildungsplätzen.
Für die Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter werden sowohl anlassbezogen
als auch fortlaufend externe Schulungsmaßnahmen angeboten.
6.3 Vorstand
Der Vorstand der Gesellschaft besteht aus einer oder mehreren Personen. Die
Zahl seiner Mitglieder bestimmt der Aufsichtsrat. Derzeit ist ein Alleinvorstand
bestellt, der die Geschäfte der Gesellschaft nach Maßgabe der Gesetze, der Satzung
und der Geschäftsordnung zu führen hat. Durch Beschluss des Aufsichtsrates
ist der Alleinvorstand bzgl. des Abschlusses von Rechtsgeschäften mit Dritten
vom Verbot der Mehrfachvertretung befreit. Abgesehen von den gesetzlich vorgeschriebenen
Fällen bedürfen satzungsgemäß definierte Geschäfte der Zustimmung
des Aufsichtsrates.
Die Vorstandsmitglieder der AGROB AG werden durch den Aufsichtsrat für eine
Zeitspanne von höchstens fünf Jahren bestellt. Wiederbestellungen, jeweils für
höchstens fünf Jahre, sind zulässig. Vorstandsmitglieder können vom Aufsichtsrat
abberufen werden, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.
| 52

6.4 Vergütungsbericht
Das Vergütungssystem der Gesellschaft für den Vorstand besteht aus einer festen
und einer variablen Komponente. Der jeweilige variable Bestandteil der Vergütung
orientiert sich zum einen an einer ergebnisabhängigen Komponente, ermittelt aus
Cash Flow und Betriebsergebnis des entsprechenden Geschäftsjahres, und zum
anderen aus einer persönlichen Komponente, die die individuelle Leistung des
Vorstandes abbildet. Der variable Bestandteil partizipierte im Berichtsjahr mit
annähernd 31% an den Gesamtbezügen. Eine Pensionszusage ist ebenso wenig
Bestandteil des Vorstandsvertrages (Vertragslaufzeit bis 31.12.2010) wie eine
mögliche Entschädigungsvereinbarung für den Fall eines Übernahmeangebotes.
Die laufenden Versorgungsbezüge für ehemalige Vorstände und deren Hinterbliebene
(5 Personen) betrugen in 2006 (ab 08/2006) insgesamt T€ 119. Für diesen
Kreis der Berechtigten ist in der Position „Rückstellungen für Pensionen“ ein
Betrag in Höhe von T€ 2.816 enthalten.
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates beliefen sich für 2006 auf € 78.750,–. Hierin
ist ein dividendenabhängiger variabler Vergütungsanteil von € 22.500,– enthalten.
7) Verkehrsanbindung und Umweltschutz
Die Anbindung unseres Medien- und Gewerbeparks an den öffentlichen Personennahverkehr
hat sich seit September 2000 durch die Einrichtung von Bushaltestellen
auf dem Gelände sowie unmittelbar an der Südeinfahrt wesentlich verbessert.
Damit wurde ein direkter Anschluss an die S-Bahn-Station Ismaning im Norden
sowie die U-Bahn-Haltestelle Studentenstadt im Süden hergestellt. Die Buslinien
verkehren während des Berufsverkehrs mittlerweile im auf 10 Minuten reduzierten
Takt. Damit wurde eine konkurrenzfähige Alternative zum ansonsten dominierenden
Individualverkehr geschaffen.
Der Umweltschutz mit all seinen Facetten hat für unseren Standort als ehemaliges
Industriegelände einen herausragenden Stellenwert. Durch Beauftragung eines
maßnahmenbegleitenden Fachingenieur-Büros veranlassen wir daher grundsätzlich
bei allen Baumaßnahmen und Erdbewegungen anlassbezogen umfangreiche
Untersuchungen von Altlasten. Außerdem werden regelmäßig Grundwasserbeprobungen
vorgenommen.
53 |

Dadurch stellen wir sicher, dass von unserem Gelände keinerlei Gefährdung für
die Umwelt und die dort beschäftigten Menschen ausgeht, was durch die bisherigen
Untersuchungsergebnisse bestätigt wurde. Es ist unser Ziel, in enger Abstimmung
mit den zuständigen Behörden die Hinfälligkeit des grundsätzlich bestehenden
Altlastenverdachtes für eine möglichst umfängliche Teilfläche des AGROB
Medien- und Gewerbeparks testiert zu bekommen.
Wir achten darauf, dass bauliche Maßnahmen jeder Art – wesentliche Um- und
Ausbauten oder grundlegende Neubauten – dem neuesten Stand der Technik entsprechen.
Ein besonderes Augenmerk widmen wir darüber hinaus auch der
Umsetzung energiesparender Maßnahmen sowie der Verwendung umweltverträglicher
Baustoffe. Wir beabsichtigen damit, zum einen unserer gesellschaftlichen
Verantwortung gerecht zu werden und zum anderen die Nebenkosten für unsere
Mieterunternehmen zu optimieren.
In enger Zusammenarbeit mit unseren Hauptmietern haben wir ein eigenes Müllentsorgungskonzept
entwickelt. Es sieht die sortenreine Trennung von Abfällen
vor Ort und ihre Zwischenlagerung im speziell eingerichteten „Müllhof“ auf dem
AGROB Gelände vor.
Den auf dem AGROB Gelände tätigen Mitarbeitern soll ein angenehmes Ambiente
geboten werden. Deshalb erfahren die bestehenden Grünflächen eine ständige
eingehende Pflege und werden großzügig dimensionierte Grünzonen als Ausgleich
für versiegelte Flächen neu angelegt. Diesem Ziel dienen auch insgesamt
17 Feuchtbiotope im östlichen und südlichen Außenbereich und ein zehn Meter
breiter Grüngürtel rund um den Medien- und Gewerbepark. Zudem wird mit diesen
Maßnahmen ein wertvoller Beitrag im Bereich des Pflanzen- und Tierschutzes
geleistet.
Dem evidenten Umweltrisiko Trier-Ehrang ist durch eine Rückstellung in unveränderter
Höhe ausreichend Rechnung getragen. Dabei handelt es sich um das Risiko
aus einem ehemaligen, vor Jahren veräußerten Betriebsgrundstück, für das Ausgleichsansprüche
aufgrund festgestellter Bodenkontaminierungen geltend gemacht
wurden.
8) Wichtige Vorgänge des Geschäftsjahres
8.1 Investitionsentscheidungen
Die wesentlichen investiven Einzelmaßnahmen sind unter Punkt 4 dieses
Geschäftsberichtes ausführlich erläutert.
| 54

8.2 Mietverträge
Der bis 12/2006 befristete Geschäftsraummietvertrag mit dem Hauptmieterunternehmen
PLAZAMEDIA wurde entsprechend der aktuellen Rechtslage neu konzipiert
und für die Bestandsobjekte für weitere fünf Jahre verlängert sowie für die
erstmals bezogenen Objekte für sieben Jahre neu kontrahiert. Außerdem sind
zwei Verlängerungsoptionen von jeweils weiteren fünf Jahren wesentlicher
Bestandteil des Mietvertrages.
Mit der Geschäftsleitung von Antenne Bayern konnte bereits frühzeitig grundsätzliches
Einvernehmen über die langfristige Fortsetzung des Ende 2008 auslaufenden
Mietverhältnisses hergestellt werden, sofern vermieterseitig adäquate und
standortoptimierte Expansionsflächen zur Verfügung gestellt werden können. Die
Erfüllung dieser Bedingung wird gegenwärtig in allen Einzelheiten geplant.
8.3 Subsidiärhaftung Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG (DSCB)
Zur Vermeidung der ansonsten unabwendbar und unmittelbar anstehenden Insolvenz
der DSCB aufgrund drohender Zahlungsunfähigkeit im Jahre 2006 war unsere
Gesellschaft gezwungen, dem zur langfristigen Fortführung des Unternehmens
und zum Erhalt der Arbeitsplätze erarbeiteten DSCB-Rekapitalisierungskonzept
zuzustimmen. In diesem Zusammenhang mussten die ehemals AGROB-seitig
begründeten und mit Veräußerung der operativen Aktivitäten im Jahre 1992 auf
die DSCB mit übertragenen Pensionsverpflichtungen und Unterstützungskassenverpflichtungen
in Höhe von T€ 4.773 gegen Erhalt einer Einmalzahlung in Höhe
von € 1,7 Mio. übernommen werden. Dieser Vorgang führte bereits im Abschluss
für das Geschäftsjahr 2005 zur Bildung einer Rückstellung für die drohende
Inanspruchnahme aus der seit 1992 bestehenden Subsidiärhaftung in Höhe von
T€ 3.073. Nachdem das Rekapitalisierungskonzept DSCB durch die betroffenen
Gläubiger Zustimmung gefunden hat, werden die laufenden Pensions- und Unterstützungskassenzahlungen
für den definierten Personenkreis seit August 2006
von unserer Gesellschaft geleistet. Nach Zahlungen von T€ 218 in 5 Monaten
waren zum 31.12.2006 Pensionsrückstellungen von T€ 3.817 und sonstige Rückstellungen
von T€ 575 auszuweisen.
8.4 Sonstiges
a) AGROB Kinderkrippe
Mit nennenswerter finanzieller Unterstützung unserer Gesellschaft und in enger
Kooperation mit der Gemeinde Ismaning konnte Anfang Oktober 2006 die unter
privater Trägerschaft stehende „AGROB-Kinderkrippe“ den Betrieb aufnehmen.
Diese neue Einrichtung ist in bestens geeigneten großzügigen Räumlichkeiten nur
wenige hundert Meter vom AGROB Gelände entfernt untergebracht und betreut
55 |

in zwei Gruppen insgesamt 30 Kinder im Alter von 6 Monaten bis 3 Jahren. Die
große Resonanz und das vielfältige Interesse der beteiligten Firmen und deren
Mitarbeiter bestärken uns in der Auffassung, dass diese zukunftsweisende
Gemeinschaftseinrichtung zur weiteren Steigerung der Attraktivität des AGROB
Standortes maßgeblich beitragen wird.
b) Bewertung Liegenschaften
Unter Einbeziehung der jüngsten Bauvorhaben haben wir erneut die gutachterliche
Einwertung sämtlicher AGROB Liegenschaften beauftragt. Im Ergebnis resultieren
daraus in der Summe Verkehrswerte von aktuell ca. € 132 Mio., im Vergleich
zum letztjährigen Gutachten mithin eine Erhöhung um € 6,5 Mio. vor bzw. um
€ 7,5 Mio. nach Berücksichtigung pauschalierter Abschläge. Die Auswirkung auf
den Wert der AGROB Aktie ist unter Punkt 11 dieses Geschäftsberichtes dargestellt.
9) Ertragslage
Die nachfolgend erläuterten Zahlen beinhalten erstmals ganzjährig sämtliche
operativen Aktivitäten der AGROB AG, ehemals AGROB Gruppe. Zum Zwecke der
Vergleichbarkeit wurden die gegenübergestellten Zahlen des Jahres 2005 unter
ganzjähriger Einbeziehung der ehemaligen Beteiligungsgesellschaft AGROB Süd
GmbH & Co. KG entsprechend restrukturiert.
Dank eines erneut erfolgreichen Geschäftsverlaufes verbesserte sich das EBIT-DA-
Ergebnis um 3,5% auf T€ 7.731 (Vorjahr T€ 7.468).
Die Abschreibungen auf Sachanlagen haben sich wegen der regen Investitionstätigkeit
deutlich um 14,1% auf T€ 2.993 erhöht (Vorjahr T€ 2.624). Damit stieg die
Abschreibungsquote auf 27,5% der Umsatzerlöse (Vorjahr 26,2%).
Infolgedessen hat sich das EBIT-Ergebnis um 2,2% auf T€ 4.738 (Vorjahr T€ 4.844)
zurückgebildet.
Da zudem das Zinsergebnis aufgrund der umfangreichen und maßgeblich mit
Fremdkapital refinanzierten Investitionstätigkeit sowie der aufwandswirksam verbuchten
Bauzeitzinsen trotz günstiger Refinanzierungsbedingungen mit einer
deutlichen Steigerung von 8,7% auf T€ 3.425 (Vorjahr T€ 3.150) die Ergebnisrechnung
belastet, verzeichnet das Periodenergebnis mit T€ 1.313 ein Minus von
22,5% (Vorjahr T€ 1.694).
Im Jahr 2005 hat die erforderliche Bildung einer Rückstellung (T€ 3.073) das
Jahresergebnis negativ beeinflusst und zum Ausweis eines Jahresfehlbetrages
(T€ 1.379) geführt. Da dieser Sonderfaktor im Berichtsjahr nicht mehr angefallen
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ist, kommt ein auch im Vergleich zu den Jahren vor 2005 erheblich gesteigerter
Jahresüberschuss von T€ 1.253 nach Ertragsteuern von T€ 60 zum Ausweis.
Dieser bestätigt vollumfänglich die im Jahresverlauf auf € 1,2 Mio. aufgestockte
Gewinnprognose der Verwaltung. Sofern die Zahlen des Jahres 2005 nicht
restrukturiert werden, lautet der Fehlbetrag auf T€ 1.647. Die Differenz von
T€ 268 ist erklärt durch Abschreibungen auf Finanzanlagen (T€ 270) sowie den
positiven Ertragsteuersaldo (- T€ 2).
Die Belastungen aus der Rückübertragung der Pensions- und Unterstützungskassenverpflichtungen
(DSCB) beliefen sich im Berichtsjahr auf T€ 218. Im Gegenzug
konnten Rückstellungen in Höhe von T€ 381 erfolgswirksam aufgelöst werden.
Der diesjährigen Hauptversammlung wird vorgeschlagen, die Verwendung des
nach Dotierung der gesetzlichen Rücklage verbleibenden Bilanzgewinns des
Jahres 2006 in Höhe von T€ 1.190 zur Zahlung eines Vorab-Gewinnanteils von
€ 0,05 je Vorzugs-Stückaktie und eines Gewinnanteils von € 0,14 je Vorzugs- und
Stamm-Stückaktie zu beschließen. Damit wird im dritten Jahr in Folge die Dividende
für unsere Aktionäre als Zeichen der guten Geschäftsentwicklung und
einer angemessenen Beteiligung am Erfolg unserer Gesellschaft aufgestockt.
ZUSAMMENSETZUNG DES AGROB AG ERGEBNISSES
2006 2005* Veränderungen
T€ T€ T€ T€ %
EBIT-DA + 7.731 + 7.468 + 263 + 3,5
Abschreibungen - 2.993 - 2.624 - 369 - 14,1
EBIT + 4.738 + 4.844 - 106 - 2,2
Zinsergebnis - 3.425 - 3.150 - 275 - 8,7
Periodenergebnis + 1.313 + 1.694 - 381 - 22,5
Außerordentliches Ergebnis – - 3.073 + 3.073 > 100
Ertragsteuern - 60 – - 60 > 100
Jahresüberschuss
(Vorjahr Jahresfehlbetrag) + 1.253 - 1.379 + 2.632 > 100
* Die Zahlen des Jahres 2005 wurden entsprechend restrukturiert, um eine Vergleichbarkeit mit 2006 zu ermöglichen.
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10) Finanzlage
Die unverändert stabile Ertragslage der Gesellschaft mit der bisher höchsten
Umsatzrentabilität von 12% wirkt sich positiv auf die finanzielle Situation aus.
Der Cash Flow hat sich zwar im Vergleich zu den restrukturierten Zahlen des Jahres
2005 um 6,1% zurückgebildet, die absolute Größe von € 4,05 Mio. lässt jedoch
das unverändert hohe finanzielle Potenzial der Gesellschaft und die damit einhergehenden
gefestigten Innenfinanzierungsmöglichkeiten deutlich erkennen.
Aufgrund des investitionsbedingt nennenswert aufgestockten Fremdkapitals mit
einer Quote von 82,7% (Vorjahr 81,4%) an der Bilanzsumme hat sich der Verschuldungsfaktor
unter Einbeziehung sämtlicher Verbindlichkeiten auf 18,9 Jahre
erhöht (Vergleichswert des Vorjahres 15,7 Jahre), der Verschuldungsgrad ist entsprechend
auf 4,8% angewachsen (Vorjahr 4,4%).
Das mit € 14,3 Mio. außergewöhnlich hohe und das vorjährige Budget von
€ 7,3 Mio. deutlich übersteigende Investitionsvolumen sowie die gesamten planmäßigen
Darlehenstilgungen von € 2,6 Mio. wurden zu 24% über den Cash Flow
finanziert. In den Darlehenstilgungen ist erneut ein Betrag von T€ 500 als zweite
Rate auf den gestundeten Kaufpreis aus dem in 2004 erfolgten Anteilserwerb
an der AGROB AG & Co Grundbesitz OHG enthalten (Restverbindlichkeit hieraus
€ 1 Mio.). Zur Mitfinanzierung der laufenden Investitionsvorhaben sowie im Zuge
der teilweisen Neustrukturierung der Bankverbindlichkeiten flossen der Gesellschaft
Fremdmittel in Höhe von insgesamt € 17,8 Mio. zu. Hierin ist die vereinbarte
Einmalzahlung der DSCB in Höhe von € 1,7 Mio. enthalten. Die im Rahmen der
Umfinanzierung neu aufgenommenen Darlehen sind mit attraktiven, langfristig
fest vereinbarten Konditionen ausgestattet. Damit ist es nicht nur gelungen, den
durchschnittlichen Zinssatz aller Darlehen nochmals weiter auf 4,95% zu reduzieren
(Vorjahr 4,99%), sondern mittels einer entsprechenden Differenzierung in
zeitlicher Hinsicht auch das Risiko der Bedingungsanpassungen zurück zu fahren.
Der binnen eines Zeitraumes von 2 Jahren um 0,42% auf 4,95% reduzierte Durchschnittszinssatz
liegt deutlich unter dem langfristigen Kapitalmarktniveau.
Trotz einer stichtagsbedingt lediglich mit 6,1% (Vorjahr 8,2%) ermittelten Kennziffer
der Liquidität 2. Grades war die Zahlungsbereitschaft im Geschäftsjahr 2006
jederzeit auskömmlich. Im Bedarfsfall standen kurzfristige Kreditlinien in ausreichendem
Umfang als sofort abrufbare Liquiditätsreserve bzw. zur Vorfinanzierung
kleinerer Investitionsvorhaben zur Verfügung. Hiervon wurde unter Inanspruchnahme
der attraktiven Kreditmarktkonditionen teilweise Gebrauch gemacht, ohne
dabei jedoch die festgelegte Strategie aufzugeben, größere Investitionsprojekte
im Interesse einer soliden und auf Jahre gesicherten Kalkulationsbasis grundsätzlich
objektbezogen und mit langfristig fest konditionierten Darlehen durchzufinanzieren.
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11) Vermögenslage
Bedingt durch die im Berichtsjahr getätigten umfangreichen Investitionen hat
sich das Anlagevermögen um € 10,6 Mio. auf € 97 Mio. (+ 12,3%) und infolgedessen
auch die Bilanzsumme um € 10,5 Mio. auf € 97,4 Mio. (+ 12,1%) nennenswert
erhöht.
Das Anlagevermögen war dabei zu 94% (Vorjahr 93,6%) durch Eigenkapital und
Fremdkapital mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr gedeckt. Die erneute
Verbesserung der Deckungsrelation ist zum einen auf das infolge Thesaurierung
von € 0,7 Mio. aufgestockte Eigenkapital (+ 4,3%) und zum anderen auf die durchweg
langfristig neu eingedeckten Fremdmittel zurückzuführen. Diese haben sich
– ausschließlich investitionsbedingt – um € 8 Mio. bzw. 12,4% auf € 71,9 Mio.
erhöht.
Für sämtliche Grundstücke und Gebäude der AGROB AG mit Ausnahme der landwirtschaftlichen
Flächen außerhalb der Gemarkung Ismaning liegen auf den
Stichtag 31.10.2006 aktualisierte und für die Neubauvorhaben des Jahres 2006
erstmals erstellte Gutachten vor. Die dabei nach streng konservativen Maßstäben
ermittelten Verkehrswerte (ohne Abschläge) werden insgesamt mit € 132,3 Mio.
ausgewiesen und liegen damit um ca. € 36 Mio. (Vorjahr € 34,6 Mio.) stille Reserven
über den ausgewiesenen Buchwerten. Dies entspricht einem Wert von € 9,24
pro Aktie (+3,8%). Sofern rein vorsorglich noch die im Vergleich zum Vorjahr
um € 1 Mio. reduzierten Abschläge für spezifische Risiken (Altlastenverdacht)
und Restriktionen bzw. Verpflichtungen aus dem städtebaulichen Vertrag in einer
Größenordnung von € 4 Mio. berücksichtigt werden, reduziert sich der Anteil der
stillen Reserven auf ca. € 32 Mio. bzw. ca. € 8,21 pro Aktie, zusätzlich zum erhöhten
Eigenkapitalanteil von € 4,34 pro Aktie.
Die AGROB AG verfügte zum 31.12.2006 über ein Eigenkapital von € 16,9 Mio.,
das mit 17,3% (Vorjahr 18,6%) an der deutlich ausgeweiteten Bilanzsumme partizipiert.
Trotz der damit eingetretenen rückläufigen Ausstattung mit haftenden
Eigenmitteln erachten wir diese Unterlegung für eine ausreichende und solide
Abschirmung potenzieller Risiken, zumal diese im Vergleich zu produzierenden
Unternehmen vergleichsweise gering und nachweislich erhebliche stille Reserven
im Anlagevermögen vorhanden sind.
59 |

III. NACHTRAGSBERICHT
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Berichtsjahres sind nicht
eingetreten.
IV. RISIKOBERICHT
1) Allgemeine Bemerkungen
Die Risikomanagementziele der Gesellschaft sind darauf ausgerichtet, Risiken zu
identifizieren, diese zu analysieren, zu bewerten und zu steuern. Als Risiko wird
hierbei die Möglichkeit von negativen Entwicklungen der wirtschaftlichen Lage
der Gesellschaft angesehen.
Hierzu hat der Vorstand der AGROB AG im Rahmen der gesetzlichen Verpflichtung
nach § 91 Abs. 2 AktG ein dem Geschäftsumfang angemessenes Risikofrüherkennungssystem
eingerichtet. Basierend auf der Identifikation von wesentlichen
Risiken werden je nach Risiko kritische Grenzwerte festgesetzt, deren
Einhaltung kontinuierlich von der Geschäftsleitung überwacht wird. Somit können
im Falle eines Überschreitens zeitnah Gegenmaßnahmen getroffen werden.
Die vom Vorstand definierten Risikofelder werden mit den zuständigen Mitarbeitern
regelmäßig eingehend besprochen. Mit diesen gemeinsam werden Maßnahmen
festgelegt, um diese Risiken zu vermeiden oder zu minimieren.
Als ein in der Grundstücks- und Vermögensverwaltung sowie der Grundstücksentwicklung
tätiges Unternehmen sind wir mit allgemeinen wirtschaftlichen Marktrisiken
und mit branchenspezifischen Risiken konfrontiert. Dabei handelt es sich
im Wesentlichen um das Mietausfallrisiko, das Investitionsrisiko sowie das Baukosten-
und Zinsänderungsrisiko. Für die zeitnahe Erfassung, Bewertung und
Steuerung dieser Risiken stehen uns geeignete Instrumente zur Verfügung. Dazu
gehören Strategie-, Planungs- und Budgetierungssysteme sowie ein monatliches
Berichtswesen mit integrierter Soll-Ist-Darstellung und einer sich anschließenden
Abweichungsanalyse.
Das Mietausfallrisiko bzw. Mieteradressrisiko konnte in den vergangenen Jahren
durch die Akquisition neuer Mieterunternehmen und einen damit erzielten
ausgewogeneren Mietermix sowie durch die Ausschaltung von Zwischenvermietern
erheblich abgemildert werden. So wurde der Anteil der drei bedeutendsten
Mieterunternehmen am gesamten Mietenaufkommen von ehemals 80% sukzessive
auf mittlerweile 65% abgebaut.
| 60

Weitere Maßnahmen der Risikobeherrschung liegen in einer sorgfältigen und
streng bonitätsorientierten Mieterauswahl sowie in einer kontinuierlichen Bonitätsbeobachtung
während der Mietphase.
Die Stellung von Mietkautionsbürgschaften genießt bei unseren Vertragsverhandlungen
ebenso hohe Priorität wie der Abschluss langfristiger Mietverträge. Wir
legen Wert darauf, dass mieterspezifische Einrichtungen, insbesondere technischer
Art, ganz oder überwiegend vom jeweiligen Mieter finanziert werden.
Das Investitionsrisiko minimieren wir durch sorgfältige Marktanalyse im Vorfeld
der Investitionsentscheidung und – in Anbetracht der noch erheblichen Angebotsreserven
an Gewerbeflächen von besonderer Bedeutung – eine möglichst hohe
Vorvermietungsquote bzw. verbindliche Zusagen von „Ankermietern“.
Dem Baukostenrisiko begegnen wir in der Planungsphase durch klar strukturierte,
detaillierte Leistungsverzeichnisse sowie die frühzeitige Kontrahierung von
Bauleistungen im Wettbewerb, sofern angebracht zu Festpreisen, und während
der Ausführungsphase durch ein zeitnahes und aussagefähiges Kostencontrolling
unter Mitwirkung erfahrener und langjähriger Partner.
Das Zinsänderungsrisiko hat bei einem Volumen an langfristigen Bankverbindlichkeiten
von € 72 Mio. besonderes Gewicht für die aktuelle und insbesondere
die künftige Ertragslage der Gesellschaft. Um dieses Risikofeld professionell zu
beherrschen, unterziehen wir den Kapitalmarkt und dessen prognostizierte Entwicklung
einer laufenden intensiven Beobachtung. Des Weiteren sind wir
bestrebt, Investitionsvorhaben in der Regel mit langfristigen Darlehenszinsbindungen
durchzufinanzieren und eine risikomindernde zeitliche Strukturierung
der Konditionenanpassungen vorzunehmen. Für etwa 70% des Zinsanpassungsvolumens
der Jahre 2007 und 2008 haben wir von der attraktiven Kapitalmarktkonstellation
Gebrauch gemacht und bereits entsprechend zinsgünstige
Anschlusskonditionen kontrahiert. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, die Kalkulationsbasis
zu verbessern und gleichzeitig die Aussagekraft der Ergebnisprognose
zu erhöhen.
2) Finanzinstrumente
Zu den Finanzinstrumenten zählen originäre und derivative Finanzinstrumente.
Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten erfolgt nur im Rahmen von
Zinsswaps (Payers Swaps) für Sicherungszwecke von langfristigen Investitionsdarlehen.
Derivative Finanzinstrumente zu spekulativen Zwecken werden nicht
beansprucht.
61 |

a) Originäre Finanzinstrumente
Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen
die Forderungen und die flüssigen Mittel. Auf der Passivseite betreffen die originären
Finanzinstrumente im Wesentlichen die Verbindlichkeiten.
Marktpreisänderungsrisiken:
Risiken, dass der Wert eines Finanzinstruments aufgrund von Veränderungen des
Marktpreises oder preisbeeinflussender Parameter wie Wechselkurse, Volatilitäten
oder Marktzinssätze schwankt, liegen nicht vor. Fremdwährungs-Forderungen
oder -Verbindlichkeiten bestehen nicht. Die Mietforderungen ergeben sich aufgrund
fester Mietvertragsvereinbarungen, aus denen sich bezüglich der Miethöhe
und Laufzeit keine Preisänderungen ergeben. Für das Finanzinstrument „Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten“ bestehen entsprechende Darlehensverträge
mit ganz überwiegend fest vereinbarten Zinsbindungsdauern, so dass innerhalb
dieser Zeiträume keine Änderungsrisiken bestehen.
Ausfallrisiken:
Die Gefahr, dass der Vertragspartner bei einem Geschäft über ein Finanzinstrument
seinen Verpflichtungen nicht oder nicht fristgerecht nachkommen kann und
dadurch beim bilanzierenden Unternehmen finanzielle Verluste verursacht werden,
ist grundsätzlich existent. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung dieses Berichtes
bestanden keinerlei Leistungsstörungen im Bereich der Mietforderungen, Forderungsausfälle
sind derzeit nicht zu verzeichnen. Für Mietverhältnisse im Umfang
von ca. 550 m 2 Hauptnutzflächen (Gebäude 22/EG, Gebäude 04/1. OG) liegen
rechtswirksame Kündigungen vor.
Obwohl die monatlichen Mietzinsen stets fristgerecht geleistet wurden, bestand
ein wesentliches Ausfallrisiko hinsichtlich des seit 2002 im Insolvenzverfahren
befindlichen Mieterunternehmens TaurusMediaTechnik GmbH mit einem jährlichen
Mietenaufkommen von T€ 678 (ohne Nebenkosten). Wie von uns angestrebt,
ist es im Berichtsjahr gelungen, den ursprünglich bis 12/2006 befristeten
Mietvertrag über die entsprechende Gebäudeeinheit 38 auf den Insolvenzverwalter
dieser Gesellschaft umzuschreiben bei gleichzeitigem Ausschluss des Sonderkündigungsrechtes
und neuer Befristung 12/2007. Seitens beider Vertragsparteien
besteht Interesse, die Mietverhältnisse über den derzeit gültigen
Ablauftermin hinaus langfristig zu verlängern.
Liquiditätsrisiken:
Risiken, dass das Unternehmen möglicherweise nicht in der Lage ist, die Finanzmittel
zu beschaffen, die zur Begleichung der im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten
eingegangenen Verpflichtungen notwendig sind, bestehen derzeit
nicht.
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Risiken aus Zahlungsstromschwankungen:
Risiken resultieren daraus, dass die zukünftigen, aus einem Finanzinstrument
erwarteten Zahlungsströme Schwankungen unterworfen und damit betragsmäßig
nicht festgelegt sind. Risiken der AGROB AG bestehen diesbezüglich im Bereich
der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten dahingehend, dass bei Auslauf
der Zinsfestschreibungen der Darlehen die Zinssätze neu zu verhandeln sind und
gegebenenfalls die Konditionenanpassungen höhere als die ursprünglich vereinbarten
Zinssätze bedingen.
Im Bereich der Mietforderungen bestehen Risiken, dass bei Anschlussmietverträgen
nach Ablauf der Festmietzeit ebenfalls die Höhe des Mietzinses neu zu verhandeln
ist und aufgrund der derzeitigen Marktsituation die Gefahr reduzierter
Mieterträge latent vorhanden ist.
b) Derivative Finanzinstrumente
Zum 31.12.2006 bestanden folgende derivative Finanzinstrumente:
Zur Absicherung neu abgeschlossener Immobilienfinanzierungen (Gebäude 08
und Gebäude 30) bei der IKB Deutsche Industrie Bank, Düsseldorf über ursprünglich
insgesamt € 15 Mio. nominal (effektiv € 14,5 Mio.) wurden für drei Tranchen
über insgesamt € 12,5 Mio. nominal (effektiv € 12,1 Mio.) zur Absicherung des
Zinssatzes Zinsswaps (Payer Swaps) bei der IKB CorporateLab S.A., Luxemburg
abgeschlossen. Die AGROB AG ist Zahler der Festzinsbeträge, die IKB Corporate-
Lab S.A., Luxemburg Zahler der variablen Zinsbeträge auf Euribor-Basis.
Der diesen Kontrakten auf Basis der Market to Market-Methode beizulegende
Zeitwert betrug zum Bilanzstichtag + T€ 351. Die erhebliche Differenz zum Vorjahresausweis
(- T€ 136) ist auf das zwischenzeitlich gestiegene Kapitalmarktniveau
zurückzuführen.
Das Risikomanagement ist hinsichtlich der Finanzinstrumente der Geschäftsgröße
angemessen dimensioniert, erfolgt in Form einer laufenden Überwachung durch
die Geschäftsleitung und ist insgesamt als konservativ zu beurteilen.
63 |

V. PROGNOSEBERICHT
1) Prognose gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Nachdem zur Jahreswende 2006/2007 der Ifo-Geschäftsklima-Index für die
gewerbliche Wirtschaft und das Dienstleistungsgewerbe in Deutschland zum wiederholten
Mal in Folge günstiger ausgefallen ist und darüber hinaus auch die Perspektiven
äußerst zuversichtlich beurteilt werden, wird im Konsens der Wirtschaftsforschungsinstitute
und der volkswirtschaftlichen Abteilungen der Banken
für 2007 eine Fortsetzung des wirtschaftlichen Aufschwungs erwartet. Diese Einschätzung
wird gestützt durch eine sehr gute Stimmung auf breiter Basis und
einen ausgeprägten Optimismus, nicht zuletzt das Ergebnis der wieder gewonnenen
internationalen Wettbewerbsstärke. Ausgehend von einer anhaltend robusten
Weltkonjunktur, die die Nachfrage nach deutschen Waren auf einem hohen
Niveau befördert, und einer trotz Mehrwertsteuer-Erhöhung verbessert prognostizierten
Binnenkonjunktur wird ein anhaltender, sich selbst tragender Aufwärtstrend
erwartet.
Dabei reicht die Bandbreite der Wachstumsprognosen von amtlichen 1,4% – diese
offizielle Prognose der Bundesregierung soll jedoch angehoben werden – bis zu
2%, die einige Experten für erreichbar halten. Die erwartete leichte Abschwächung
des Wachstums im Vergleich zum Vorjahr wird in erster Linie der Erhöhung
der Mehrwertsteuer zum Jahresbeginn und der reduzierten Steigerungsrate
des privaten Konsums geschuldet und gilt allgemeinhin nicht als Indiz dafür, dass
die Konjunktur ihren Wendepunkt bereits überschritten hat. So ist davon auszugehen,
dass aus den vorhandenen beachtlichen Auftragsbeständen in Verbindung
mit den unvermindert hohen Auftragseingängen ein sich auf hohem Niveau stabilisierendes
Plus bei den Ausrüstungsinvestitionen in Anlagen und Maschinen
resultiert. Hiervon sollte erneut auch die Bauwirtschaft profitieren können, die
aufgrund der deutlich gestiegenen Anzahl von Baugenehmigungen gleichfalls von
einem anhaltenden Aufwärtstrend ausgeht. Zudem sollte es der Bauwirtschaft
gelingen, erstmals seit 1995 wieder nennenswerte Preiserhöhungen am Markt
durchzusetzen. Zudem beabsichtigt sie ebenso wie eine Vielzahl anderer Branchen
vermehrt die Einstellung zusätzlicher Mitarbeiter. Hierdurch sollte sich auch
die Zahl der Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt weiter um annähernd insgesamt
300.000 verringern. Dies entlastet die Sozialversicherungskassen und trägt in
Verbindung mit erhöhten Steuereinnahmen zu einer erneuten Reduzierung des
Staatsdefizits auf erwartet 1,5% des BIP bei.
Bei aller berechtigten Zuversicht dürfen jedoch die möglichen Belastungsfaktoren
und Risiken nicht völlig außer Acht gelassen werden. Diese bestehen unter anderem
in einer durch die Mehrwertsteuer-Erhöhung ausgelösten und gegebenenfalls
durch nicht verantwortungsvolle Tarifabschlüsse verstärkten inflatorischen Tendenz,
in einer u. U. eingeschränkten Verfügbarkeit von Rohstoffen aller Art zu
akzeptablen Preisen und in einer möglichen Eskalation der bekannten politischen
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Spannungsherde. Die Beantwortung der Frage, inwieweit die US-amerikanische
Wirtschaft das Wachstumstempo der zurückliegenden Perioden nur leicht abgeschwächt
beibehalten kann oder es zu stärkeren Einbrüchen kommt, stellt ebenso
wie die Entwicklung des Zinsniveaus und der Wechselkurse eine potenzielle
Gefahrenquelle für die Fortsetzung des wirtschaftlichen Aufschwungs im Jahr
2007 dar.
2) Prognose Immobilienmarkt
Der deutsche Immobilienmarkt sollte sich vor dem Hintergrund einer Fortsetzung
des wirtschaftlichen Aufschwungs sowie der allgemein zuversichtlichen Stimmung
im Jahr 2007 weiterhin in freundlicher Verfassung präsentieren. Diese
positiven Perspektiven eines anhaltend prosperierenden Verlaufs der Immobilienkonjunktur
werden sich sowohl in einer Stabilisierung der Vermietungsmärkte
auf hohem Niveau als auch in einem wiederum bedeutenden Transaktionsvolumen
im Investmentbereich bei weiterhin fortschreitender Internationalisierung
niederschlagen. Die für das Jahr 2007 erwarteten, mit ca. 550.000 m 2 nochmals
um annähernd 20% geringeren Fertigstellungsvolumina aufgrund der zurückhaltenden
Projektentwicklungstätigkeit der letzten Jahre werden den Angebotsdruck
noch auf den Markt drängender und nicht vorvermieteter Flächen spürbar reduzieren.
In Folge dieser Entwicklung – hohe Flächenumsätze einerseits, geringe
Bestandszuwächse andererseits – wird die Nettoabsorption an Büroflächen anhalten
und für weiter rückläufige Leerstandsquoten sorgen. Dabei sollte der zu beobachtende
Mietpreisrückgang der letzten Jahre auch in weniger attraktiven Lagen
endgültig gestoppt werden. Für gute Lagen wird sich die Tendenz bereits wieder
steigender Mietpreise bei insgesamt abnehmender Bedeutung von Zugeständnissen
in Form von vermieterseits gewährten Incentives fortsetzen. An besonders
nachgefragten Standorten wird es sogar zu einem beschleunigten Mietpreiswachstum
kommen.
Der deutsche Immobilienmarkt ist für ausländische Investoren, die zudem eine
erhöhte Risikobereitschaft erkennen lassen, besonders attraktiv. Diese Einschätzung
ist Ausdruck der Stärke der deutschen Wirtschaft mit ihren Wachstumspotenzialen
für die nächsten Jahre sowie der vergleichsweise noch günstigen Preise im
Vergleich zu anderen europäischen Immobilienmärkten. Die zumeist erstklassigen
Objektqualitäten, die nachhaltige Wertbeständigkeit, die hohe Markttransparenz
sowie die ausgezeichnete Infrastruktur sind weitere Argumente, die für die Attraktivität
des deutschen Immobilienmarktes sprechen. Dabei setzen sowohl die nationalen
als auch die unter besonderem Anlagedruck stehenden internationalen
Investoren auf die Immobilie als relativ inflationsgeschütztes, kalkulierbares und
stabile Cash Flow-Ströme generierendes Anlageinstrument mit interessanten Wertsteigerungsphantasien.
Aus diesen Überlegungen sowie zum Zwecke der Diversifizierung
beabsichtigen auch die deutschen Investoren in ihrer Mehrheit, den Immobilienanteil
am Gesamtvermögen in den nächsten Jahren zu erhöhen.
65 |

Von dem zunehmenden Interesse internationaler Investoren sollten in Deutschland
vornehmlich die Städte Hamburg und München profitieren, die erstmals den
Sprung unter die TOP 10 der attraktivsten Immobilienstandorte in Europa
geschafft haben.
München, größter Büromarkt Deutschlands und drittgrößter Europas, gilt unverändert
als attraktivste Region Deutschlands und als eine der innovativsten
Europas mit einem dynamisch wachsenden Flughafen sowie einer expandierenden
modernen Messe. Insofern sollte München mit seiner ausgewogenen Branchenstruktur,
mit seiner hohen Beschäftigungsquote und der überdurchschnittlichen
Kaufkraft in besonderem Maße von einem anhaltenden wirtschaftlichen
Aufschwung profitieren. So hat die jüngste Untersuchung der Rating-Agentur
FERI die Landeshauptstadt München erneut als die Stadt mit den besten Wirtschaftsaussichten
Deutschlands qualifiziert und an die Spitze eines Rankings
von 60 deutschen Städten platziert. Im langfristigen Betrachtungszeitraum
2004–2013 prognostiziert FERI für München einen Anstieg der Wirtschaftsleistung
um 26% und die Schaffung von 56.000 zusätzlichen Arbeitsplätzen.
Nachdem sich der Markt für Büroimmobilien im Zuge des Konjunkturaufschwungs
bereits in 2006 deutlich belebt hat, überwiegt für 2007 eine deutlich optimistische
Erwartungshaltung. Diese äußert sich in einem Umsatzvolumen auf dem hohen
Vorjahresniveau bei einer weiterhin moderat sinkenden Leerstandsquote und
einem nochmals gesteigerten Transaktionsvolumen im Investmentbereich. Nachdem
in den letzten Jahren vor allem gute und sehr gute Innenstadtlagen gefragt
waren, sind in diesem Bereich mittlerweile bereits Verknappungstendenzen bei
anhaltend steigenden Mietpreisen erkennbar. Insofern sollte sich der Blickwinkel
nun zunehmend auf neu entwickelte Gebiete und bisher weniger gefragte Standorte
verlagern. Dabei sind allerdings trotz der insgesamt deutlich verbesserten Rahmenbedingungen
Stadtrand- und Landkreislagen weiter differenziert zu betrachten.
Unterstützung findet die insgesamt positiv prognostizierte Marktentwicklung
in 2007 durch erneut geringe Fertigstellungsvolumina, wenngleich die aufgezeigten
Tendenzen dazu führen werden, dass wieder vermehrt in Projektentwicklungen
investiert wird.
Unsere Aktivitäten im laufenden Jahr konzentrieren sich insbesondere auf die
planerischen Vorarbeiten für ein an ein namhaftes Mieterunternehmen bereits
vorvermietetes Erweiterungsgebäude. Des Weiteren beschäftigen wir uns eingehend
mit der Überlegung, das in die Jahre gekommene und den aktuellen Vermietungsstandards
in wichtigen Kriterien nicht mehr entsprechende Hauptverwaltungsgebäude
01 bei gleichzeitiger Flächenerweiterung einer grundlegenden
Sanierung zu unterziehen.
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Unsere Bestrebungen, im Rahmen einer Ergänzung des bestehenden Bebauungsplanes
zusätzliche Baurechte im südlich unmittelbar an das AGROB Gelände
angrenzenden Bereich zu schaffen, werden wir in enger Abstimmung mit den
zuständigen Behörden beharrlich weiter verfolgen. Die entsprechenden Gespräche
verlaufen in einer Atmosphäre gegenseitigen Vertrauens und werden konstruktiv
und zielorientiert geführt.
3) Prognose der voraussichtlichen Entwicklung der AGROB AG
mit ihren wesentlichen Chancen und Risiken
Prognosen der Risiken und Chancen der Gesellschaft enthalten Aussagen über
Vorgänge, die in der Zukunft, nicht in der Vergangenheit, liegen. Vorausschauende
Aussagen beruhen somit auf heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen.
Sie bergen daher eine Reihe von Risiken, Ungewissheiten und Unsicherheiten.
Eine Vielzahl von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereiches
der AGROB AG liegen, können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse,
Erfolge und Leistungen wesentlich – sowohl positiv als auch negativ – von denen
abweichen, die hier als erwartet angesehen werden. Neben anderen ergeben sich
solche Ungewissheiten grundsätzlich insbesondere aufgrund folgender Faktoren:
• Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen und geschäftlichen Lage
• Einführung konkurrierender Geschäftsfelder durch andere Unternehmen
• Fehlende Akzeptanz neuer Geschäftsfelder
• Unerwartete Forderungsausfälle von Großmietern
Dies vorausgeschickt wird die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft mit
ihren wesentlichen Chancen und Risiken für die beiden nächsten Geschäftsjahre
wie folgt beurteilt:
a) Die Verträge mit den Hauptmieterunternehmen PLAZAMEDIA, Home Shopping
Europe und DSF Deutsches SportFernsehen sind langfristig verlängert bzw.
neu abgeschlossen worden. Bis Jahresende 2008 laufen lediglich zwei Mietverträge
in der Befristung ab, wobei deren Verlängerung mit großer Wahrscheinlichkeit
zu erwarten ist. Insofern gehen wir aufgrund der bestehenden Mietvertragskonstellation
auch für die Geschäftsjahre 2007 und 2008 von einer
Auslastung der Vermietungskapazitäten auf hohem Niveau aus.
b) Nach unserer Erkenntnis verfügen die Hauptmieterunternehmen des AGROB
Medien- und Gewerbeparks über eine gute Bonität und eine langfristig ausgerichtete,
wachstumsorientierte Unternehmensstrategie. Deshalb erachten wir
das Risiko von ausfallenden und/oder sanierungsbedingt reduzierten Mieterlösen
als eher gering.
67 |

c) Wir sind zuversichtlich, dass der allmählich nachlassende Wettbewerbsdruck
zu einer nachhaltigen Stabilisierung des derzeitigen Preisniveaus in den Mietverträgen
führt. Die bisher marktbedingt vorgenommen Mietpreisadjustierungen
konnten in engen Grenzen gehalten werden.
d) Mit vollständiger Vermietung der in 2006 fertig gestellten Neubauprojekte
Gebäude 11 und 30 haben wir zum einen genehmigte Baurechte genutzt und
zum anderen nennenswerte zusätzliche Umsatz- und Ertragspotenziale generiert.
In Verbindung mit den ergänzend anstehenden Erweiterungsmaßnahmen
der Jahre 2007 und 2008 gehen wir weiterhin von kontinuierlichen Umsatzsteigerungen
in einer Bandbreite von 3%–5% jährlich aus. Für das laufende
Geschäftsjahr haben wir eine Steigerung der Mieterlöse um 4,8% auf € 10,9 Mio.
geplant.
e) Auf Basis der günstigen Kostenstruktur erwarten wir für die Geschäftsjahre
2007 und 2008 eine stabile Entwicklung der Gewinne im operativen Bereich.
Dabei werden wir die Instandhaltungsmaßnahmen zur nachhaltigen Revitalisierung
unseres Gebäudebestandes auf einem hohen Niveau fortsetzen und die
steuerlich maximal zulässigen Abschreibungssätze zu Grunde legen. Für das
laufende Geschäftsjahr prognostizieren wir ein operatives Ergebnis mindestens
auf Vorjahreshöhe und einen um ca. € 0,2 Mio. gesteigerten operativen Cash
Flow.
Der Jahresüberschuss ist allerdings infolge der mit Wirkung ab 08/2006 aufwandswirksamen
Rückübertragung der Pensions- und Unterstützungskassen-
Verpflichtungen außerhalb des operativen Bereiches negativ beeinflusst. Hierdurch
wird die Ertragslage im Geschäftsjahr 2007 mit voraussichtlich ca. T€ 210
belastet sein. Der jeweilige Saldo aus Rentenzahlungen einerseits und Rückstellungsauflösung
andererseits wird in den Folgejahren sukzessive abnehmen.
Unter Einbeziehung der zugeflossenen Einmalzahlung von € 1,7 Mio. und des
Zinseffektes hieraus sind bis voraussichtlich 2009 keine liquiditätsbelastenden
Auswirkungen zu erwarten.
f) Der trotz Belastung aus der Rückübertragung der Pensions- und Unterstützungskassenverpflichtungen
DSCB deutlich positiv prognostizierte Jahresüberschuss
wird uns in die Lage versetzen, unsere Aktionäre auch weiterhin dem
jeweiligen Ergebnis entsprechend angemessen am Erfolg unserer Gesellschaft
zu beteiligen.
| 68

VI. SPEZIALGESETZLICHE ANGABEPFLICHTEN
Der Vorstand hat seinen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen
Unternehmen aufgestellt und dem Abschlussprüfer vorgelegt.
Der Vorstand erklärt, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die ihm in den
Zeitpunkten bekannt waren, in denen Rechtsgeschäfte mit den Mehrheitsgesellschaftern
vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene
Gegenleistung erhielt. Andere Maßnahmen im Sinne von § 312 AktG sind weder
getroffen noch unterlassen worden.
VII. ABHÄNGIGKEITSBERICHT
1. Bericht des Vorstandes über die Beziehungen zu verbundenen
Unternehmen im Geschäftsjahr 2006 gemäß § 312 AktG
Die Unicredito Italiano S.p.A., Mailand/Italien ist mehrheitlich an der Bayerischen
Hypo- und Vereinsbank AG beteiligt. (HVB AG)
Die Unicredito Italiano S.p.A., Mailand/Italien hat uns mit Schreiben vom
22.11.2005 mitgeteilt, dass ihr eine Mehrheitsbeteiligung an unserer Gesellschaft
zusteht (gehalten über HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG als 100%iger
Tochtergesellschaft der HVB AG).
Aufgrund der nach §17 Abs. 2 AktG gegebenen Abhängigkeit erstellen wir für das
Geschäftsjahr 2006 folgenden Bericht:
Wir haben im Berichtszeitraum mit folgenden verbundenen Unternehmen Rechtsgeschäfte
abgeschlossen:
• Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG, München
• HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG, München
• HVB Leasing GmbH, Hamburg
Die internen Kostenbelastungen erfolgten zu marktüblichen Preisen und Bedingungen.
Die Zinssätze und Gebühren, welche für Konten und Darlehen (bei Konditionenanpassungen)
der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG, München sowie
HVB Gesellschaft für Gebäude GmbH & Co. KG, München angesetzt wurden,
waren banküblich.
69 |

2. Berichtspflichtige Maßnahmen
Maßnahmen, die unsere Gesellschaft benachteiligen, wurden weder getroffen
noch unterlassen.
3. Schlusserklärung
Wir erklären, dass unsere Gesellschaft nach den Umständen, die uns in den Zeitpunkten
bekannt waren, in denen Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei
jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt.
Andere Maßnahmen im Sinne von §312 AktG sind weder getroffen noch unterlassen
worden.
Ismaning, den 16.02.2007
AGROB AG, Ismaning
Der Vorstand
Stephan Fuchs
| 70

| 72

Jahresabschluss
2006
73 |

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2006
AGROB AKTIENGESELLSCHAFT, ISMANING
| 74
AKTIVA Anhang 31.12.2006 31.12.2005
Tz. € T€
A. Anlagevermögen 3
I. Sachanlagen
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte und
Bauten einschließlich der Bauten
auf fremden Grundstücken 96.137.688,98 79.318
2. Andere Anlagen, Betriebs-
und Geschäftsausstattung 479.936,00 324
3. Geleistete Anzahlungen und
Anlagen im Bau 373.746,98 6.715
II. Finanzanlagen
96.991.371,96 86.357
Sonstige Ausleihungen 5.849,21 7
B. Umlaufvermögen 4
I. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
96.997.221,17 86.364
Sonstige Vermögensgegenstände 312.771,27 491
II. Kassenbestand, Guthaben bei
Kreditinstituten 67.017,14 1
379.788,41 492
C. Rechnungsabgrenzungsposten 5.005,00 2
97.382.014,58 86.858

PASSIVA Anhang 31.12.2006 31.12.2005
Tz. € T€
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 5 10.000.000,00 10.000
II. Gewinnrücklagen 6
1. Gesetzliche Rücklagen 519.374,92 457
2. Andere Gewinnrücklagen 5.183.390,61 5.183
5.702.765,53 5.640
III. Bilanzgewinn 7 1.189.774,00 547
B. Rückstellungen 8
16.892.539,53 16.187
1. Rückstellungen für Pensionen und
ähnliche Verpflichtungen 3.816.558,00 0
2. Steuerrückstellungen 92.000,00 89
3. Sonstige Rückstellungen 1.829.657,00 4.218
C. Verbindlichkeiten 9
5.738.215,00 4.307
1. Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten 71.946.832,69 63.982
2. Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen 1.520.501,15 556
3. Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen 999.999,92 1.535
4. Sonstige Verbindlichkeiten 225.127,81 221
74.692.461,57 66.294
D. Rechnungsabgrenzungsposten 58.798,48 70
97.382.014,58 86.858
75 |

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG VOM 01.01. BIS 31.12.2006
AGROB AKTIENGESELLSCHAFT, ISMANING
| 76
Anhang 2006 2005
Tz. € T€
1. Umsatzerlöse 11 10.405.010,02 8.719
2. Sonstige betriebliche Erträge 12 495.532,10 994
3. Personalaufwand 13
a) Löhne und Gehälter 555.112,19 541
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und für Unterstützung 154.354,71 69
davon für Altersversorgung: T€ 83 (0)
4. Abschreibungen auf Sachanlagen 14 2.993.050,84 2.279
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen 15 2.340.201,77 1.774
4.857.822,61 5.050
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 411,07 213
davon aus verbundenen Unternehmen: T€ 0 (213)
7. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 1.255
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 16 3.425.519,28 2.478
davon an verbundene Unternehmen: T€ 2.305 (2.181)
9. Ergebnis der
gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 17 1.432.714,40 1.530
10. Außerordentliche Aufwendungen
= außerordentliches Ergebnis 0,00 3.073
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 60.000,00 - 2
12. Sonstige Steuern 120.320,76 106
13. Jahresüberschuss (Vj.-Fehlbetrag) 18 1.252.393,64 - 1.647
14. Entnahmen aus anderen Gewinnrücklagen 0,00 2.194
15. Einstellung in die gesetzliche Rücklage 62.619,64 0
16. Bilanzgewinn 1.189.774,00 547

Anhang zum Jahresabschluss 31.12.2006
AGROB Aktiengesellschaft, Ismaning
1. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss der AGROB AG zum 31.12.2006 ist nach dem 3. Buch des
Handelsgesetzbuches erstellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem
Gesamtkostenverfahren gegliedert.
Im Zuge der in 2005 erfolgten Umstrukturierungsmaßnahmen besteht kein Konzernverhältnis
mehr. Somit wird seit 31.12.2005 kein Konzernabschluss mehr
erstellt.
Aufgrund der in 2005 durchgeführten Umstrukturierungsmaßnahmen ist ein Vergleich
mit den Vorjahreszahlen (insbesondere der Zahlen der Gewinn- und Verlustrechnung)
nur bedingt aussagefähig.
Im Geschäftsjahr 2006 der AGROB AG werden erstmals alle Erlöse und Aufwendungen
der ehemaligen Tochtergesellschaften der AGROB AG ganzjährig berücksichtigt.
2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellkosten, vermindert
um planmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen werden linear
vorgenommen. Bei der Bemessung der Nutzungsdauer werden grundsätzlich die
steuerlich anerkannten Werte mit Ausnahme der Gebäude aus der in 2005 erfolgten
Anwachsung AGROB Süd GmbH & Co. KG, die auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer
abgeschrieben werden, zugrunde gelegt.
Die Pensionsrückstellungen wurden anhand eines versicherungsmathematischen
Gutachtens der Heubeck AG gemäß §6 a EStG mit einem Rechnungszinsfuß von
6% p. a. unter Anwendung der Richttafeln G 2005 von Prof. Dr. Klaus Heubeck
bewertet.
Der Ansatz der Forderungen entspricht dem Nominalwert. Die sonstigen Rückstellungen
berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen.
Die sonstige Rückstellung für Unterstützungskassenverpflichtungen der
Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG für ehemalige AGROB AG-Mitarbeiter
wurde ebenfalls anhand eines versicherungsmathematischen Gutachtens der
Heubeck AG gemäß §6 a EStG mit einem Rechnungszinsfuß von 6% p. a. unter
Anwendung der Richttafeln G 2005 von Prof. Dr. Klaus Heubeck ermittelt. Verbindlichkeiten
sind zu den Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
77 |

3. Anlagevermögen
Die Entwicklung des Anlagevermögens wird nachfolgend dargestellt.
Die geringwertigen Wirtschaftsgüter gemäß §6 Abs. 2 EStG wurden im Anlagespiegel
in Höhe von € 11.416,56 als Abgang behandelt.
ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS IN 2006
I. Immaterielle Vermögensgegenstände:
| 78
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zugang Umbuchung Abgang
01.01.2006 2006 2006 2006 31.12.2006
€ € € € €
Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie
Lizenzen an solchen Rechten und Werten 26.523,22 0,00 0,00 0,00 26.523,22
II. Sachanlagen:
Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte und Bauten einschließlich der
Bauten auf fremden Grundstücken 109.442.250,62 13.658.434,73 6.697.940,91 923.149,91 128.875.476,35
Technische Anlagen und Maschinen 12.129,83 0,00 0,00 0,00 12.129,83
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 847.962,55 257.183,98 17.241,38 11.416,56 1.110.971,35
Geleistete Anzahlungen und
Anlagen im Bau 6.715.182,29 373.746,98 - 6.715.182,29 0,00 373.746,98
III. Finanzanlagen
117.017.525,29 14.289.365,69 0,00 934.566,47 130.372.324,51
Sonstige Ausleihungen 6.380,95 0,00 0,00 531,74 5.849,21
117.050.429,46 14.289.365,69 0,00 935.098,21 130.404.696,94

Entwicklung der kumulierten Abschreibungen Buchwerte Buchwerte
Zugang Umbuchung Abgang
01.01.2006 2006 2006 2006 31.12.2006 31.12.2006 31.12.2005
€ € € € € € €
26.523,22 0,00 0,00 0,00 26.523,22 0,00 0,00
30.124.136,14 2.874.334,48 0,00 260.683,25 32.737.787,37 96.137.688,98 79.318.114,48
12.129,83 0,00 0,00 0,00 12.129,83 0,00 0,00
523.735,55 118.716,36 0,00 11.416,56 631.035,35 479.936,00 324.227,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 373.746,98 6.715.182,29
30.660.001,52 2.993.050,84 0,00 272.099,81 33.380.952,55 96.991.371,96 86.357.523,77
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.849,21 6.380,95
30.686.524,74 2.993.050,84 0,00 272.099,81 33.407.475,77 96.997.221,17 86.363.904,72
79 |

4. Umlaufvermögen
5. Gezeichnetes Kapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt € 10.000.000,00.
Es ist eingeteilt in
• 2.314.000 voll einbezahlte und auf den Inhaber lautende Stamm-Stückaktien
ohne Nennwert
• 1.582.400 voll einbezahlte und auf den Inhaber lautende Vorzugs-Stückaktien
ohne Nennwert
Der Anspruch der Aktionäre auf Verbriefung der Aktien ist ausgeschlossen.
Gemäß §4 Abs. 4 der Satzung vom Juni 2005 beträgt das Genehmigte Kapital
€ 5.000.000,00. Es ist ausnutzbar bis 20.06.2010.
Die UniCredito Italiano S.p.A. mit Sitz in Mailand/Italien hat der AGROB AG gem.
§§21 Abs. 1/22 Abs. 1 Nr. 1 WpHG am 22.11.2005 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil
75,02% beträgt.
| 80
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
2006 2005
T€ T€
Sonstige Vermögensgegenstände 313 491
Gesamtsumme der Forderungen und sonstigen
Vermögensgegenstände 313 491
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
Flüssige Mittel 67 1
darin Mitzugehörigkeit zu Forderungen gegen
verbundene Unternehmen (0) (0)

6. Gewinnrücklagen
Gesetzliche Rücklage
Stand 01.01.2006 456.755,28
Einstellung 2006 62.619,64
Stand 31.12.2006 519.374,92
Andere Gewinnrücklagen
Stand 01.01.2006 = Stand 31.12.2006 5.183.390,61
Gesamt 5.702.765,53
Die Einstellung in die gesetzliche Rücklage ist gemäß §150 Abs. 2 Satz 1 AktG
wie folgt berechnet:
Jahresüberschuss 2006 € 1.252.393,64
Hiervon 1/20 € 62.619,64
7. Bilanzgewinn
Bilanzgewinn Stand 01.01.2006 546.688,00
./. Ausschüttung 2006 lt. Hauptversammlungsbeschluss
vom 21.06.2006 - 546.688,00
Gewinnvortrag 01.01.2006 0,00
Jahresüberschuss 2006 1.252.393,64
./. Einstellung in die gesetzliche Rücklage, Tz.6 62.619,64
Bilanzgewinn 31.12.2006 1.189.774,00
€
€
81 |

8. Rückstellungen
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen mit T€ 3.817
betreffen Pensionsverpflichtungen (Direktzusagen) für ehemalige AGROB AG-Mitarbeiter,
die mit Vertrag vom 24.03.2006 per 01.08.2006 von der Deutsche Steinzeug
Cremer & Breuer AG wieder zurück genommen wurden.
Der Ansatz ermittelte sich anhand des versicherungsmathematischen Gutachtens
der Heubeck AG, Köln, vom 19.01.2007 gemäß §6 a EStG mit einem Rechnungszinsfuß
von 6% p. a. unter Anwendung der Richttafeln G 2005 von Prof. Dr. Klaus
Heubeck.
Die Steuerrückstellungen betreffen mit T€ 32 den Gewerbesteueraufwand für
2004 sowie mit T€ 60 Ertragsteuern für 2006.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen mit T€ 108 Rückstellungen aus dem
Personalbereich, T€ 300 Umweltrisiken Ehrang, mit T€ 352 ausstehende Rechnungen
für bereits erbrachte Investitionen sowie Übrige mit T€ 494. Des Weiteren
sind hierin Rückstellungen für Unterstützungskassenverpflichtungen der Deutsche
Steinzeug Cremer & Breuer AG für ehemalige AGROB AG-Mitarbeiter in Höhe
von T€ 575 ausgewiesen. Trägerunternehmer der „Unterstützungskasse AGROB
AG und AGROB Fliesen GmbH“ ist die Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG, so
dass die AGROB AG weder unmittelbar noch mittelbar die Unterstützungskassenverpflichtungen
für ehemalige AGROB AG-Mitarbeiter übernommen hat. Die
AGROB AG hat aber durch schuldrechtlichen Vertrag vom 24.03.2006
per 01.08.2006 gegenüber der Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG die Verpflichtungen
hieraus durch Schuldübernahme von der Deutsche Steinzeug
Cremer & Breuer AG übernommen.
Der Ansatz der Rückstellungen hierfür erfolgte anhand des versicherungsmathematischen
Gutachtens vom 19.01.2007 der Heubeck AG, Köln, gemäß §6 a EStG
mit einem Rechnungszinsfuß von 6% p. a. unter Anwendung der Richttafeln G
2005 von Prof. Dr. Klaus Heubeck.
| 82
2006 2005
T€ T€
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 3.817 0
Steuerrückstellungen 92 89
Sonstige Rückstellungen 1.829 4.218
5.738 4.307

9. Verbindlichkeiten
Restlaufzeit Gesamt
bis zu 1 Jahr 2 bis 5 Jahre über 5 Jahre 31.12.2006
T€ (Vj.) T€ (Vj.) T€ (Vj.) T€ (Vj.)
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten 2.597 10.486 58.864 71.947*
(3.405) (8.707) (51.870) (63.982)*
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen und
Leistungen 1.520 0 0 1.520
(556) (0) (0) (556)
Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen
Unternehmen 500 500 0 (1.000)
(535) ( 1.000) (0) (1.535)
Sonstige
Verbindlichkeiten 225 0 0 225
(221) (0) (0) (221)
davon aus Steuern: 102 0 0 102
(102) (0) (0) (102)
davon im Rahmen
der sozialen Sicherheit: 0 0 0 0
(0) (0) (0) (0)
Gesamt 4.842 10.986 58.864 74.692
(4.717) (9.707) (51.870) (66.294)
* davon Mitzugehörigkeit zu Verbindlichkeiten
gegenüber verbundenen Unternehmen: 37.939
(45.386)
davon durch Grundpfandrechte gesichert: 71.947
(63.982)
Die Verbindlichkeit gegenüber verbundenen Unternehmen betrifft die Restkaufpreisverbindlichkeit
in Höhe von T€ 1.000 für den Erwerb 2004 des 50%-igen
Geschäftsanteils der AGROB AG & Co. Grundbesitz OHG von der HVB Gesellschaft
für Gebäude GmbH &Co. KG, München.
83 |

10. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
11. Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse der AGROB AG betreffen Mieten sowie Mietnebenkosten und
Pachten aus der Vermietung und Verpachtung eigenen Grundbesitzes in
Ismaning.
12. Sonstige betriebliche Erträge
| 84
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Weiterverrechnete Kosten
2006 2005
T€ T€
Verpflichtungen aus Leasingverträgen 293 347
Verpflichtungen aus städtebaulichem Vertrag mit der
Gemeinde Ismaning 3.220 3.155
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gesamt 3.513 3.502
2006 2005
T€ T€
Mieten und Pachten 10.405 8.719
2006 2005
T€ T€
– verbundene Unternehmen 0 84
– andere 101 13
Erträge aus Anlagenabgängen 0 10
Erträge aus Grundstücksarrondierung städtebaulicher Vertrag 0 818
Quotenzahlung Insolvenzverfahren MegaCeran 83 0
Auflösung von Rückstellungen 284 10
Übrige Erträge 28 59
496 994

13. Personalaufwand
Mitarbeiter (Jahresdurchschnitt)
Ermittlung nach §285 Nr. 7 i. V. m. §267 (5) HGB
14. Abschreibungen auf Sachanlagen
2006 2005
T€ T€
Löhne und Gehälter 555 541
Sozialabgaben 71 69
Aufwendungen für Altersversorgung:
626 610
– Veränderung Pensionsrückstellung - 100 0
– laufende Versorgungsbezüge 183 0
83 0
709 610
2006 2005
Gehaltsempfänger insgesamt 7 7
Die Abschreibungen haben sich um T€ 714 erhöht. Die Abschreibungen enthalten
keine außerplanmäßigen Posten. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus
den bei der AGROB AG erstmals in 2006 ganzjährig mit einbezogenen Gebäuden
der Ende 2005 angewachsenen AGROB Süd GmbH & Co. KG sowie aus den Neuabschreibungen
im Jahr 2006 der fertiggestellten Neubauten Gebäude 30, Gebäude
11 und Parkhaus Süd.
85 |

15. Sonstige betriebliche Aufwendungen
Diese beinhalten hauptsächlich Reparaturen, Kosten für Versicherungen, Rechtsund
Beratungskosten sowie Energie- und allgemeine Verwaltungskosten.
16. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Die Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um T€ 948 angestiegen und
betreffen im Wesentlichen Zinsaufwendungen für die Fremdfinanzierungen für
Bauinvestitionen. Die Erhöhung resultiert zum einen aus den durch Anwachsung
der AGROB Süd GmbH & Co. KG zum 31.10.2005 übernommenen Bankverbindlichkeiten,
die in 2006 ganzjährig enthalten sind, zum anderen aus den Neubaufinanzierungen
der Gebäude 30, Gebäude 11 und des Parkhauses Süd.
17. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Das Ergebnis liegt mit T€ 1.433 um T€ 97 unter dem Vorjahresergebnis von
T€ 1.530.
18. Jahresüberschuss
Fortführung gem. §158 AktG:
| 86
2006 2005
€ €
Jahresüberschuss (Vj.-Fehlbetrag) 1.252.393,64 - 1.646.904,74
Entnahme aus anderen Gewinnrücklagen 0,00 2.193.592,74
Einstellung in Gewinnrücklagen
in die gesetzliche Rücklage - 62.619,64 0,00
Bilanzgewinn 1.189.774,00 546.688,00

19. Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Immobilienfinanzierungen bei der IKB Deutsche Industriebank
AG, Düsseldorf, wurden mit der IKB CorporateLAB, Luxembourg, folgende
Zinsswaps in 2005 abgeschlossen:
Nominal- Fest- mit positivem Buchbetrag
zins beizulegenden werte
Zeitwert zum
31.12.2006
Laufzeit bis T€ % T€ T€
Payer Swap/AGROB AG
31.03.2011 3.907 3,38 87 0
30.09.2012 4.000 3,32 129 0
31.12.2013 4.500 3,47 135 0
Gesamt 12.407 351 0
Der von der IKB CorporateLAB, Luxembourg, bestätigte beizulegende positive
Zeitwert (T€ 351) zum 31.12.2006 wurde anhand der Market to Market-Methode
auf Basis einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festzeitzinsen ermittelt.
20. Honorar Abschlussprüfer
2006 2005
T€ T€
Abschlussprüfung 63 52
Steuerberatungsleistungen 7 16
Sonstige Leistungen 0 16
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21. Organe der Gesellschaft
Vorstand
Dipl.-Oec. Stephan Fuchs
Kressbronn
Mitglieder des Aufsichtsrates
Dr. Albert Kaltenthaler
Vorsitzender
Unternehmensberater, Marktredwitz
Bernhard Buckl
stellvertretender Vorsitzender
Mitglied des Vorstands der HVB Immobilien AG, München (bis 31.12.2006)
weitere Mandate
TIVOLI AG (stellvertr. Aufsichtsratsvorsitzender)
MÜHOGA Münchner Hochgaragen GmbH (Mitglied des Verwaltungsrates)
Marienplatz-Großgarage GmbH (Mitglied des Verwaltungsrates)
Grundstücksaktiengesellschaft am Potsdamer Platz (Mitglied des Aufsichtsrates)
GIVO Gesellschaft für Immobilien und Objektverwaltung mbH (Vorsitzender d. Aufsichtsrates)
Angela Bauer
Arbeitnehmervertreterin
Kfm. Angestellte, Unterföhring
Daniela Bergdolt
Rechtsanwältin, Landesgeschäftsführerin der Deutschen Schutzvereinigung
für Wertpapierbesitz e.V. in Bayern, München
Gerlinde Eger
Arbeitnehmervertreterin
Kfm. Angestellte, München
Dr. Manfred Probst
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, München
weitere Mandate:
TSV München von 1860 e.V. (Mitglied des Aufsichtsrates, bis 30.11.2006)
TSV München von 1860 GmbH & Co. KGaA (Mitglied des Aufsichtsrates, bis 30.11.2006)
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22. Gesamtbezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands
Die Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats richtet sich nach §14 Abs. 1 der
Satzung. Sie besteht aus einer Festvergütung und einer dividendenabhängigen
variablen Vergütung. Aufgrund einer voraussichtlichen Dividendenzahlung 2006
in Höhe von € 0,14 für Stammaktien wurden hierfür € 22.500,00 zurückgestellt.
Die Bezüge der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder stellen sich in 2006 wie folgt dar:
Festvergütung variable
Vergütung
€ €
Dr. Albert Kaltenthaler, Vorsitzender 15.000,00 6.000,00
Bernhard Buckl, stellvertretender Vorsitzender 11.250,00 4.500,00
Angela Bauer 7.500,00 3.000,00
Daniela Bergdolt 7.500,00 3.000,00
Gerlinde Eger 7.500,00 3.000,00
Dr. Manfred Probst 7.500,00 3.000,00
Gesamt 56.250,00 22.500,00
Insgesamt betragen die Aufsichtsratsvergütungen 2006 € 78.750,00
An die Anwaltskanzlei Glock, Liphart, Probst mit Sitz in München, deren Mitinhaber
das Aufsichtsratsmitglied Dr. Manfred Probst ist, wurden im Berichtszeitraum
für anwaltschaftliche Vertretungen und/oder Beratungen und in Rechtsangelegenheiten
Honorare in Höhe von T€ 6 (Vj. T€ 6) bezahlt.
Der Vorstandsbezug in 2006 beträgt gem. §285 Satz 1 Nr. 9 a HGB € 239.837,02.
Er gliedert sich in einen erfolgsunabhängigen Teil von € 164.837,02 (Festbezug)
und einen erfolgsbezogenen Teil von € 75.000,00 (Tantieme). Eine Pensionszusage
ist nicht erteilt.
Ferner sind in den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Rückstellungen für ehemalige Vorstände und deren Hinterbliebene (5 Personen)
zum 31.12.2006 in Höhe von € 2.582.908,00 enthalten. Die laufenden Versorgungsbezüge
dieser Personen betrugen in 2006 (ab 01.08.2006) insgesamt
€ 118.808,30.
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23. Entsprechungserklärung Corporate-Governance-Kodex gem. §161 AktG
Die nach §161 AktG vorgeschriebene Erklärung wurde abgegeben und den Aktionären
unter dem Datum 21.12.2006 auf der Internet-Seite der Gesellschaft
zugänglich gemacht.
Ismaning, den 19. Februar 2007
Der Vorstand
Deutscher Corporate-Governance-Kodex
Entsprechenserklärung
Der Vorstand der AGROB AG erklärt hiermit Folgendes:
Den im Deutschen Corporate-Governance-Kodex in der Fassung vom 12. Juni 2006
festgelegten Regelungen wird von Vorstand und Aufsichtsrat der AGROB AG mit
nachstehenden Ausnahmen von den Verhaltensempfehlungen (V) entsprochen:
Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat
Punkt 3.8 (V) D & O-Versicherung
Derzeit ist kein Selbstbehalt für Vorstand und Aufsichtsrat bei der D &O-Versicherung
vereinbart.
Punkt 3.10 (V) Corporate Governance Bericht
Eine jährliche gesonderte Berichterstattung im Geschäftsbericht durch Vorstand
und Aufsichtsrat über diese Entsprechenserklärung hinaus ist nicht vorgesehen.
Zusammensetzung und Vergütung des Vorstands
Punkt 4.2.1 (V) Zusammensetzung des Vorstands
Der Vorstand der AGROB AG besteht derzeit nur aus einer Person.
Punkt 4.2.2 (V) Beratung und Überprüfung der Struktur des
Vergütungssystems
Die Beratung und Überprüfung der Struktur des Vergütungssystems obliegt dem
Personalausschuss des Aufsichtsrats.
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Punkt 4.2.3 (V) Vergütung des Vorstands
Aktienoptionen oder vergleichbare Gestaltungen als variable Vergütungskomponenten
sind nicht vereinbart. Die monetäre Vergütung des Vorstands besteht
aus einem fixen und zwei variablen Bestandteilen. Die variablen Vergütungsteile
orientieren sich am jeweiligen geschäftlichen Erfolg sowie an der persönlichen
Leistung des Vorstands. Sie werden ergebnisabhängig oder durch Zielvorgaben
vom Personalausschuss des Aufsichtsrats festgelegt. Eine Komponente mit ausschließlich
langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter ist nicht zugesagt.
Eine Information der Hauptversammlung über die Grundzüge des Vergütungssystems
ist bislang nicht vorgesehen.
Punkt 4.2.5. (V) Offenlegung der Vergütung
Die Gesamtvergütung des Vorstands wird im Anhang zum Jahresabschluss, aufgeteilt
in die einzelnen Komponenten, ausgewiesen. Ein gesonderter Vergütungsbericht
mit Erläuterung des Vergütungssystems ist darüber hinaus nicht beabsichtigt.
Aufgaben und Zuständigkeiten des Aufsichtsrats
Punkt 5.1.2 (V) Alter der Vorstandsmitglieder
Eine Altersgrenze für Vorstandsmitglieder ist nicht festgelegt.
Punkt 5.3.1 (V) Bildung von Ausschüssen
Der Aufsichtsrat hat lediglich einen Personalausschuss gebildet. Dieser behandelt
in erster Linie die Vorstandsangelegenheiten.
Punkt 5.3.2 (V) Prüfungsausschuss (Audit Committee)
Der Aufsichtsrat hat keinen Prüfungsausschuss eingerichtet.
Punkt 5.4.1 (V) Zusammensetzung des Aufsichtsrats
Es ist keine Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder festgelegt.
Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder
Punkt 5.4.7 (V) Ausweis der Vergütung
Die Vergütung der Aufsichtsratsmitglieder wird im Anhang zum Jahresabschluss
individualisiert, aufgegliedert nach Bestandteilen ausgewiesen. Der Ausweis
umfasst auch Vergütungen für persönlich erbrachte Leistungen.
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Effizienzprüfung des Aufsichtsrats
Punkt 5.6 (V) Regelmäßige Überprüfung der Effizienz
Erstmals im Jahr 2003 hat der Aufsichtsrat die Effizienz seiner Tätigkeit anhand
des von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e.V. (DSW) entwickelten
Leitfadens überprüft. Die regelmäßige Aktualisierung ist gewährleistet.
Rechnungslegung
Punkt 7.1.1 (V) Konzernabschluss
Für das Geschäftsjahr 2005 und folgende entfällt die Verpflichtung zur Erstellung
eines Konzernabschlusses.
Punkt 7.1.2 (V) Veröffentlichung des Jahresabschlusses
Der Jahresabschluss ist binnen 150 Tagen nach Geschäftsjahresende öffentlich
zugänglich.
Die im Deutschen Corporate Governance Kodex aufgelisteten Anregungen sind in
der obigen Kommentierung nicht berücksichtigt.
Ismaning, den 21.12.2006
Stephan Fuchs
Vorstand
V= Verhaltensempfehlung
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Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht
der AGROB Aktiengesellschaft, Ismaning, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis
31.12.2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und
Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung
des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage
der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach §317 HGB unter Beachtung der
vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu
planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die
Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden
die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler
berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands
sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere
Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss,
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der AGROB Aktiengesellschaft,
Ismaning und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
zutreffend dar.
München, den 26. Februar 2007
Dr. Fritz Kesel&Partner OHG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
München
Winfried Schmikal Florentin Kesel
(Wirtschaftsprüfer) (Wirtschaftsprüfer)
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