Jahresfinanzbericht 2011 - AGROB Immobilien AG

AGROB Immobilien AG 

Jahresfinanzbericht 

1. Januar bis 31.Dezember 2011 

Jahresabschluss

Inhalt 

- Bilanz 

- G & V 

- Kapitalflussrechnung 

- Eigenkapitalspiegel 

- Anhang 

- Lagebericht 

- Bilanzeid 

- Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 

- Vermerk über die Feststellung des Jahresabschlusses 

- Bericht des Aufsichtsrates 

- Entsprechenserklärung 2011 zum 

„Deutschen Corporate-Governance-Kodex“ 

- Vorschlag für die Verwendung Jahresüberschuss

AGROB Immobilien AG, Ismaning 

Bilanz zum 31. Dezember 2011 

Aktiva Passiva 

31.12.2011 Vorjahr 31.12.2011 Vorjahr 

EUR EUR TEUR EUR EUR TEUR 

A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 

I. Sachanlagen I. Gezeichnetes Kapital 10.000.000,00 10.000 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 88.519.282,30 90.490 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 511.409,00 550 II. Gewinnrücklagen 

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 583.369,12 819 1. Gesetzliche Rücklage 865.532,41 785 

89.614.060,42 91.859 2. Andere Gewinnrücklagen 8.305.220,61 7.630 

9.170.753,02 8.415 

II. Finanzanlagen 

Sonstige Ausleihungen 3.190,51 4 III. Bilanzgewinn 1.521.863,00 1.300 

89.617.250,93 91.863 20.692.616,02 19.715 

B. Umlaufvermögen B. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 4.049.943,00 4.033 

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 2. Steuerrückstellungen 82.388,00 38 

Sonstige Vermögensgegenstände 125.885,26 88 3. Sonstige Rückstellungen 608.711,25 468 

4.741.042,25 4.539 

II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 64.695,89 72 

190.581,15 160 

C. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 63.739.308,83 67.324 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 6.949,47 6 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 373.414,11 232 

3. Sonstige Verbindlichkeiten 229.536,00 219 

davon aus Steuern: EUR 152.051,75 (Vorjahr: TEUR 133) 

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 

EUR 12.381,78 (Vorjahr: TEUR 19) 

64.342.258,94 67.775 

D. Rechnungsabgrenzungsposten 38.864,34 0 

89.814.781,55 92.029 89.814.781,55 92.029


Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 

2011 Vorjahr 

EUR EUR TEUR 

1. Umsatzerlöse 11.320.957,94 11.203 

2. Sonstige betriebliche Erträge 138.980,44 208 

11.459.938,38 11.411 

3. Personalaufwand: 

a) Löhne und Gehälter -666.287,02 -630 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 

Altersversorgung und für Unterstützung -99.772,62 -132 

davon für Altersversorgung: EUR 27.028,55 

(Vorjahr: TEUR 61) 

-766.059,64 -762 

4. Abschreibungen auf Sachanlagen -3.319.754,80 -3.330 

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.056.613,98 -2.071 

6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.543,06 1 

davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 1.465,94 

(Vorjahr: TEUR 1) 

7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -3.245.027,04 -3.560 

davon an verbundene Unternehmen: EUR 1.454.528,70 

(Vorjahr: TEUR 1.470) 

-3.243.483,98 -3.559 

8. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.074.025,98 1.689 

9. Außerordentliche Erträge 0,00 43 

10. Außerordentliche Aufwendungen -273.800,00 -164 

11. Außerordentliches Ergebnis -273.800,00 -121 

12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -47.384,99 -45 

13. Sonstige Steuern -150.879,32 -155 

14. Jahresüberschuss 1.601.961,67 1.368 

15. Einstellung in die gesetzliche Rücklage -80.098,67 -68 

16. Bilanzgewinn 1.521.863,00 1.300

Kapitalflussrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 


2011 Vorjahr 

TEUR TEUR 

1. Jahresüberschuss 1.602 1.368 

2. +/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 3.320 3.330 

3. +/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen 172 -275 

4. -/+ Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -6 -5 

5. -/+ Zunahme/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva -39 -13 

6. +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva 169 -220 

7. = Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit 5.218 4.185 

8. + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens 41 23 

9. - Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -1.079 -1.430 

10. = Cash Flow aus der Investitionstätigkeit -1.038 -1.407 

11. - Auszahlungen an Gesellschafter (Dividenden) -625 -625 

12. + Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-)Krediten 6.500 1.800 

13. - Auszahlungen für die Tilgung von (Finanz-)Krediten -11.433 -3.465 

14. = Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit -5.558 -2.290 

15. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus 7., 10. und 14.) -1.378 488 

16. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 72 -416 

17. = Finanzmittelfonds am Ende der Periode -1.306 72


Eigenkapitalspiegel für den Zeitraum vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2011 

Gesellschaft 

Gezeichnetes Kapital 

Gesetzliche 

Gewinnrücklagen 

Andere 

Gewinnrücklagen 

Erwirtschaftetes 

Eigenkapital 

Eigenkapital 

Stamm*- und Vorzugs-Stückaktien** 

TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR 

Stand am 1. Januar 2010 10.000 717 6.991 1.264 18.972 

Rücklageneinstellung nach HV Beschluss 0 0 639 -639 0 

Dividende nach HV Beschluss 0 0 0 -625 -625 

Jahresüberschuss 0 0 0 1.368 1.368 

Rücklageneinstellung in die gesetzliche Gewinnrücklagen 0 68 0 -68 0 

Stand am 31. Dezember 2010/1. Januar 2011 10.000 785 7.630 1.300 19.715 

Rücklageneinstellung nach HV Beschluss 0 0 675 -675 0 

Dividende nach HV Beschluss 0 0 0 -624 -624 

Jahresüberschuss 0 0 0 1.602 1.602 

Rücklageneinstellung in die gesetzliche Gewinnrücklagen 0 81 0 -81 0 

Stand am 31. Dezember 2011 10.000 866 8.305 1.522 20.693 

* 2.314.000 Stamm-Stückaktien 

** 1.582.400 Vorzugs-Stückaktien

1. Allgemeine Angaben 

Anhang zum Jahresabschluss 31.12.2011 


Der Jahresabschluss der AGROB Immobilien AG zum 31.12.2011 ist nach dem 3. Buch des 

Handelsgesetzbuches und nach den Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt. Die Gewinn- 

und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. 

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- oder Herstellkosten, vermindert um plan- 

mäßige Abschreibungen, bewertet. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen. 

Der Ansatz der sonstigen Vermögensgegenstände entspricht dem Nominalwert. 

Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbare, langfristig fällige Ver- 

pflichtungen werden mit dem von der Deutschen Bundesbank gemäß RückAbzinsV ermittelten 

durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten sieben Jahre abgezinst. Bei den Pensionsrück- 

stellungen wurde entsprechend § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB pauschal eine Restlaufzeit von 

15 Jahren zugrunde gelegt. 

Aufgrund des Wahlrechts gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB wurden im Geschäftsjahr 

T€ 274 (5/15 des zum 1.1.2010 ermittelten Unterschiedsbetrags) den Pensionsrückstellungen 

zugeführt. 

1

Die Pensionsrückstellungen wurden anhand eines versicherungsmathematischen Gut- 

achtens der Heubeck AG gemäß § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB mit einem Rechnungszinsfuß von 

5,14 % p.a. unter Anwendung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck bewertet. 

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach 

vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Die sonstigen Rückstellungen mit einer 

Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit fristadäquaten Zinssätzen abgezinst, die 

von der Deutschen Bundesbank bekannt gegeben worden sind. Für die Abzinsung der 

Rückstellungen betragen die Zinssätze für 2011 je nach Restlaufzeit 3,90 % bis 4,49 %. 

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. 

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. 

Saldiert ergaben sich zum 31.12.2011 keine passiven latenten Steuern. Für den sich ergeben- 

den Saldo an aktiven latenten Steuern wurde in Ausübung des handelsrechtlichen Wahlrechts 

(§ 274 Abs. 1 Satz 2 HGB) ein Aktivposten nicht gebildet. Aktive latente Steuern auf bestehen- 

de steuerliche Verlustvorträge wurden dabei nicht berücksichtigt. 

Für den Ausweis der in den Umsatzerlösen enthaltenen Nebenkostenvorauszahlungen wurde 

die Bruttodarstellung gewählt. Erträge werden als Umsatzerlöse ausgewiesen; die damit im 

Zusammenhang stehenden Aufwendungen werden unter der jeweiligen Aufwandsposition 

ausgewiesen. 

Derivative Finanzinstrumente werden einzeln mit dem Marktwert am Stichtag bewertet. Sind 

die Voraussetzungen zur Bildung von Bewertungseinheiten erfüllt, werden die Sicherungs- 

und Grundgeschäfte zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst. 

3. Anlagevermögen 

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird nachfolgend dargestellt. 

Für Geringwertige Wirtschaftsgüter erfolgt die Bildung eines Sammelpostens, der über eine 

Nutzungsdauer von 5 Jahren linear abgeschrieben wird. 

2


Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2011 

Anschaffungs- oder Herstellungskosten Kumulierte Abschreibungen Buchwerte 

Stand am Stand am Stand am Stand am Stand am 

1.1.2011 Zugänge Umbuchungen Abgänge 31.12.2011 1.1.2011 Zugänge Abgänge 31.12.2011 31.12.2011 Vorjahr 

€ € € € € € € € € € € 

I. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 135.812.903,80 623.561,84 615.999,54 0,00 137.052.465,18 45.323.303,50 3.209.879,38 0,00 48.533.182,88 88.519.282,30 90.489.600,30 

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.585.490,55 105.681,42 0,00 68.236,95 1.622.935,02 1.034.811,55 109.875,42 33.160,95 1.111.526,02 511.409,00 550.679,00 

3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 819.063,41 380.305,25 -615.999,54 0,00 583.369,12 0,00 0,00 0,00 0,00 583.369,12 819.063,41 

138.217.457,76 1.109.548,51 0,00 68.236,95 139.258.769,32 46.358.115,05 3.319.754,80 33.160,95 49.644.708,90 89.614.060,42 91.859.342,71 

II. Finanzanlagen 

Sonstige Ausleihungen 3.722,25 0,00 0,00 531,74 3.190,51 0,00 0,00 0,00 0,00 3.190,51 3.722,25 

138.221.180,01 1.109.548,51 0,00 68.768,69 139.261.959,83 46.358.115,05 3.319.754,80 33.160,95 49.644.708,90 89.617.250,93 91.863.064,96 

3

4. Umlaufvermögen 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

31.12.2011 

T€ 

31.12.2010 

T€ 

Sonstige Vermögensgegenstände 126 88 

Gesamtsumme der Forderungen und sonstigen 

Vermögensgegenstände 126 88 

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 

Flüssige Mittel 

davon Guthaben bei verbundenen Unternehmen T€ 0 (Vj. T€ 69) 65 72 

Die sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig. 

5. Gezeichnetes Kapital 

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt € 10.000.000,00. 

Es ist eingeteilt in 

- 2.314.000 voll einbezahlte und auf den Inhaber lautende Stamm-Stückaktien ohne 

Nennwert 

- 1.582.400 voll einbezahlte und auf den Inhaber lautende Vorzugs-Stückaktien ohne 

Nennwert 

Der Anspruch der Aktionäre auf Verbriefung der Aktien ist ausgeschlossen. 

Gemäß § 4 Abs. 4 der Satzung vom Juni 2010 beträgt das Genehmigte Kapital 

€ 5.000.000,00. Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 22. Juni 2010 

ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 21. Juni 2015 

gegen Bareinlage einmal oder mehrmals um insgesamt bis zu 5.000.000,00 EUR zu erhöhen 

(Genehmigtes Kapital 2010/I). 

Seit einer internen Umstrukturierung im Konzern UniCredit Bank AG, München, im Jahre 2001 

werden die Aktien unserer Gesellschaft mehrheitlich unmittelbar von deren 100 %iger Tochtergesellschaft 

HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehalten. Die Stimmrechte sind 

nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG darüber hinaus der Obergesellschaft zuzurechnen. 

4

Mit gleichlautenden Schreiben vom Dezember 2004 wurden wir seitens der UniCredit Bank 

AG sowie der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG dahingehend informiert, dass 

mit Nachzahlung sämtlicher rückständiger Vorzugsbeträge und nach Bezahlung der Vorzugsdividende 

für das Jahr 2003 das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre erloschen ist. Dies 

hat zur Folge, dass der mittelbare bzw. unmittelbare Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft 

nunmehr 75,02 % beträgt. 

Die UniCredito Italiano S.p.A. mit Sitz in Rom/Italien hat der AGROB Immobilien AG gem. 

§§ 21 Abs. 1 und 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG am 22.11.2005 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil 

75,02 % beträgt. 

Die AGROB Immobilien AG wird über den Teilkonzernabschluss der UniCredit Bank AG, 

München, in den Konzernabschluss der UniCredito Italiano S.p.A., Rom, Italien, einbezogen. 

Der Konzernabschluss der UniCredito Italiano S.p.A., Rom, Italien, ist beim Handelsregister 

(Trade and Companies Register) in Rom (Italien) erhältlich. Der Teilkonzernabschluss der 

UniCredit Bank AG, München, wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. 

6. Gewinnrücklagen 

Gesetzliche Rücklage 

Stand 01.01.2011 785.433,74 

Einstellung aus dem Jahresüberschuss 2011 80.098,67 

Stand 31.12.2011 865.532,41 

Andere Gewinnrücklagen 

Stand 01.01.2011 7.630.139,61 

Einstellung lt. Hauptversammlungsbeschluss vom 30.06.2011 675.081,00 

Stand 31.12.2011 8.305.220,61 

Gesamt 9.170.753,02 

Die Einstellung in die gesetzliche Rücklage ist gemäß § 150 Abs. 2 Satz 1 AktG wie folgt berechnet: 

Jahresüberschuss 2011 € 1.601.961,67 

Hiervon 1/20 € 80.098,67 

€ 

5

7. Bilanzgewinn 

Bilanzgewinn Stand 31.12.2010 1.299.697,00 

./. Ausschüttung lt. Hauptversammlungsbeschluss 

vom 30.06.2011 - 624.616,00 

./. Einstellung in andere Gewinnrücklagen lt. Hauptversammlungs- 

beschluss vom 30.06.2011 - 675.081,00 

Gewinnvortrag 0,00 

Jahresüberschuss 2011 1.601.961,67 

./. Einstellung in die gesetzliche Rücklage, Tz.6 80.098,67 

Bilanzgewinn 31.12.2011 1.521.863,00 

8. Rückstellungen 


T€ 

€ 

31.12.2010 

T€ 

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche 

Verpflichtungen 4.050 4.033 

Steuerrückstellungen 82 38 

Sonstige Rückstellungen 609 468 

4.741 4.539 

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen mit T€ 4.050 betreffen Pen- 

sionsverpflichtungen (Direktzusagen) für ehemalige AGROB Immobilien AG-Mitarbeiter. 

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren 

(„Projected Unit Credit“-Methode) mit einem Rechnungszins von 5,14 % und einem Renten- 

trend von 2 %. Als Rechnungszins wurde der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 

7 Jahre verwendet (Bundesbankzins), der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 

15 Jahren ergibt. Es wurden die Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck zugrunde 

gelegt. 

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte auf den 01.01.2010 erstmalig nach § 253 

Abs. 2 HGB in der Fassung des BilMoG. Im Vergleich zu der Bewertung zum 31.12.2009 nach 

dem steuerlichen Teilwertverfahren ergibt sich daraus ein Unterschiedsbetrag von ins-gesamt 

€ 821.400. 

6

Gemäß Art. 67 Abs. 1 Satz 1 EGHGB sind in jedem Geschäftsjahr bis spätestens 31.12.2024 

davon mindestens 1/15 zuzuführen. Mindestens zuzuführen waren demnach im Geschäftsjahr 

€ 54.760. Zum Stichtag 31.12.2011 wurde eine Zuführung von insgesamt € 273.800, dies ent- 

spricht 5/15 des Unterschiedsbetrages, vorgenommen. In der Folge sind bis zum 31.12.2018 

noch insgesamt € 383.320 zuzuführen. 

Die Steuerrückstellungen betreffen mit T€ 12 Ertragsteuern für Vorjahre, mit T€ 40 Ertragsteuern 

für das Jahr 2011 und mit T€ 30 Minderung des Vorsteuerabzugs laut Betriebsprüfung 

für die spätere unentgeltliche Übertragung von bereits hergestellten Straßen im Rahmen 

des städtebaulichen Vertrages mit der Gemeinde Ismaning. 

Die sonstigen Rückstellungen betreffen mit T€ 195 Rückstellungen für ausstehende Rechnungen, 

mit T€ 149 Rückstellungen aus dem Personalbereich, mit T€ 42 Umweltrisiken 

Trier-Ehrang, mit T€ 60 Aufwendungen für Instandhaltung sowie Übrige mit T€ 163. Die 

sonstigen Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit fristadäquaten 

Zinssätzen abgezinst, die von der Deutschen Bundesbank gemäß RückAbzinsV 

bekannt gegeben worden sind. Für die Abzinsung der Rückstellungen im Geschäftsjahr 2011 

betragen die Zinssätze je nach Laufzeit 3,90 % bis 4,49 %. 

9. Verbindlichkeiten 

bis zu 

1 Jahr 

T€ 

(Vj.) 

Restlaufzeit 

Über 1 bis 5 

Jahre 

T€ 

(Vj.) 

Über 

5 Jahre 

T€ 

(Vj.) 

Gesamt 


T€ 

(Vj.) 

Verbindlichkeiten gegenüber 

4.079 11.794 47.866 *63.739 

Kreditinstituten 

(3.095) (19.338) (44.891) *(67.324) 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen 

373 0 0 373 

und Leistungen 

(232) (0) (0) (232) 

Sonstige Verbindlichkeiten 224 6 0 230 

(207) (12) (0) (219) 

davon aus Steuern: 152 0 0 152 

(133) (0) (0) (133) 

davon im Rahmen der sozialen 

6 6 0 12 

Sicherheit: 

(6) (12) (0) (18) 

Gesamt 

4.676 

(3.534) 

11.800 

(19.350) 

* davon Mitzugehörigkeit zu Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen: 

* davon durch Grundpfandrechte gesichert: 

47.866 

(44.891) 

64.342 

(67.775) 

32.965 

(26.718) 

63.739 

(67.324) 

7

In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind Zinsabgrenzungen in Höhe von 

T€ 29 (Vorjahr: T€ 51) als antizipative Posten bis zu 1 Jahr enthalten. 

10. Sonstige finanzielle Verpflichtungen 

Sonstige finanzielle Verpflichtungen 


T€ 

Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen 168 

davon für Fuhrpark mit einer Restlaufzeit 

von 1 bis 5 Jahren 60 

über 5 Jahren 0 

davon für Gebäudetechnik mit einer Restlaufzeit 

von 1 bis 5 Jahren 49 

über 5 Jahren 

Verpflichtungen aus städtebaulichem Vertrag mit der 

Gemeinde Ismaning 3.183 

Verpflichtungen für Umsatzsteuer für die spätere unentgeltliche Übertragung 

von bereits hergestellten Betriebsvorrichtungen im Rahmen des städtebaulichen 

Vertrags mit der Gemeinde Ismaning 

103 

Sonstige finanzielle Verpflichtungen gesamt 3.454 

In den sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen sind Verpflich- 

tungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 35 enthalten. 

Der Nutzung eines Teils unserer Fuhrparks und Gebäudetechnik liegen Operating-Leasingverträge 

zugrunde. Dies trägt auch zur Verringerung der Kapitalbindung bei und belässt das 

Investitionsrisiko beim Leasinggeber. Die Leasingverträge haben noch eine Restlaufzeit von 

bis zu neun Jahren und führten in 2011 zu einem jährlichen Leasingaufwand in Höhe von 

T€ 61. 

59 

8

11. Umsatzerlöse 

Mieten, Pachten und Mietnebenerlöse 11.321 11.203 

Die Umsatzerlöse der AGROB Immobilien AG betreffen Mieten sowie Mietnebenkosten und 

2011 

T€ 

Pachten aus der Vermietung und Verpachtung eigenen Grundbesitzes in Ismaning. 

12. Sonstige betriebliche Erträge 

Weiterverrechnete Kosten 79 42 

Gewinne aus Anlagenabgängen 6 5 

Auflösung von Rückstellungen 19 132 

Übrige 35 29 

13. Personalaufwand 


T€ 

2010 

T€ 

2010 

T€ 

139 208 

Löhne und Gehälter 666 630 

Sozialabgaben 73 71 

Aufwendungen für Altersversorgung: 


T€ 

2010 

T€ 

739 701 

Verbrauch Pensionsrückstellung -492 -470 

laufende Versorgungsbezüge 508 523 

Beitrag Pensionssicherungsverein 11 8 

27 61 

766 762 

9

Mitarbeiter (Jahresdurchschnitt) 

Ermittlung nach § 285 Nr. 7 i. V. m. § 267 Abs. 5 HGB 

2011 2010 

Gehaltsempfänger insgesamt 9 8 

14. Abschreibungen auf Sachanlagen 

Die Abschreibungen haben sich im Vorjahresvergleich um T€ 10 vermindert. Die Abschreibungen 

enthalten keine außerplanmäßigen Beträge. 

15. Sonstige betriebliche Aufwendungen 

Diese beinhalten hauptsächlich Reparaturen, Kosten für Versicherungen, Rechts- und Beratungskosten 

sowie Energie- und allgemeine Verwaltungskosten. Sie haben sich im Vergleich 

zum Vorjahr um T€ 15 vermindert. 

16. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

Die Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um T€ 315 gesunken und betreffen im Wesentlichen 

Zinsaufwendungen für die Fremdfinanzierungen für Bauinvestitionen. 

Im Zinsaufwand sind die folgenden Beträge aus der Aufzinsung von Rückstellungen enthalten: 

Aufwand aus der Aufzinsung von Pensionsrückstellungen T€ 235 (Vorjahr: T€ 250) 

Aufwand aus der Aufzinsung von sonstigen langfristigen 

Rückstellungen T€ 9 (Vorjahr: T€ 9) 

17. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 

Das Ergebnis liegt mit T€ 2.074 um T€ 385 über dem Vorjahresergebnis von T€ 1.689. 

10

18. Außerordentliches Ergebnis 

Das außerordentliche Ergebnis beinhaltet außerordentliche Aufwendungen aus der Nachdotierung 

der Pensionsrückstellungen in Höhe von T€ 274, die sich aus der Änderung der Bewertung 

von Rückstellungen für Pensionen durch das BilMoG ergaben. 

19. Jahresüberschuss/Bilanzgewinn 

Fortführung gem. § 158 AktG: 

Jahresüberschuss 

Einstellung in Gewinnrücklagen 

1.601.961,67 1.368.102,00 

in die gesetzliche Rücklage -80.098,67 -68.405,00 

Bilanzgewinn 1.521.863,00 1.299.697,00 

20. Derivative Finanzinstrumente 

Zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung bei der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank 

AG, Bregenz, wurden mit der Internationales Bankhaus Bodensee AG, Friedrichshafen, 

2009 und 2010 folgende Zinsswaps abgeschlossen: 

Nominalmit 

negativem 

beizulegen- 

Betrag zum 

den Zeitwert 

Laufzeit bis 

Payer Swap / AGROB 

Immobilien AG 

Nominalbetrag 

T€ 

Abschlussstichtag 

T€ 

Festzins 

% 

zum 


T€ 

Buchwerte 

T€ 

30.12.2015 1.300 1.235 3,40 -92 0 

30.06.2016 500 475 2,75 -25 0 

30.06.2018 800 760 3,00 -51 0 

Gesamt 2.600 2.470 -168 0 


€ 

2010 

€ 

11

Der von der Internationales Bankhaus Bodensee AG, Friedrichshafen, bestätigte beizule- 

gende negative Zeitwert (T€ -168) zum 31.12.2011 wurde anhand der Mark-to-Market- 

Methode auf Basis einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festzinsen ermittelt. Aufgrund der 

bestehenden Immobilienbankdarlehen als Grundgeschäft für die abgeschlossenen Zinsswaps 

war keine spezielle Risikovorsorge erforderlich (Bildung von Bewertungseinheiten). 

Zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung bei der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank 

AG, Bregenz, wurden mit der Vorarlberger Landes und Hypothekenbank AG, Bregenz 

2010 folgender Zinsswap abgeschlossen: 

Nominalmit 

negativem 

beizulegen- 

Betrag zum 

den Zeitwert 

Laufzeit bis 

Payer Swap / AGROB 

Immobilien AG 

Nominalbetrag 

T€ 

Abschlussstichtag 

T€ 

Festzins 

% 

zum 


T€ 

Buchwerte 

T€ 

31.03.2018 3.400 3.258 2,98 -226 0 

Gesamt 3.400 3.258 -226 0 

Der von der Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank, Bregenz, bestätigte beizulegende 

negative Zeitwert (T€ -226) zum 31.12.2011 wurde anhand der Mark-to-Market-Methode auf 

Basis einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Festzinsen ermittelt. Aufgrund der bestehenden 

Immobilienbankdarlehen als Grundgeschäft für die abgeschlossenen Zinsswaps war keine 

spezielle Risikovorsorge erforderlich (Bildung von Bewertungseinheiten). 

21. Latente Steuern 

Zum 31.12.2011 errechneten sich aktive latente Steuern saldiert aus abweichenden Wertan- 

sätzen in der Steuerbilanz im Wesentlichen bei den Gebäuden im Sachanlagevermögen, bei 

den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen und den sonstigen Rück- 

stellungen in Höhe von per saldo T€ 340. Die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlust- 

vorträge sind weder vertraglich noch zeitlich limitiert, jedoch in ihrer zeitlichen Abfolge der 

Realisierung durch die sog. Mindestbesteuerung beeinflusst. Es wurden bei der vorgenann- 

ten Berechnung körperschaftsteuerliche Verlustvorträge von T€ 3.269 nicht berücksichtigt. 

Der Berechnung liegt ein Steuersatz (KSt 15 % + SolZ 5,5 %) von 15,83 % zugrunde. 

12

Aufgrund des ausgeübten Wahlrechts, auf den Ansatz des Saldos aktiver latenter Steuern zu 

verzichten, wurde weder zum 31.12.2010 noch zum 31.12.2011 ein Bilanzposten angesetzt. 

22. Honorar Abschlussprüfer 

Abschlussprüfungsleistungen 43 47 


T€ 

2010 

T€ 

davon für das Vorjahr 0 4 

Andere Bestätigungsleistungen 6 0 

davon für das Vorjahr 3 0 

Steuerberatungsleistungen 7 17 

Sonstige Leistungen 0 0 

23. Ergänzende Erläuterungen 

Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung 

Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds umfasst alle in der Bilanz ausgewiesenen 

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, d.h. Kassenbestand, Schecks 

sowie Guthaben bei Kreditinstituten, abzüglich täglich fälliger Bankverbindlichkeiten 

(31.12.2011: T€ 1.371). 

Der Finanzmittelfonds des Vorjahres beinhaltete den Kassenbestand, Schecks sowie Guthaben 

bei Kreditinstituten mit T€ 72 und jederzeit fällige Bankverbindlichkeiten in Höhe von 

T€ 0. 

Die im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit enthaltenen Zinszahlungen des Geschäftsjahres 

betragen T€ 3.014 (Vorjahr: T€ 3.398). 

Erläuterungen zum Eigenkapitalspiegel 

Vom erwirtschafteten Eigenkapital stehen zum Bilanzstichtag T€ 1.522 zur Ausschüttung an 

die Gesellschafter zur Verfügung. Gesetzliche sowie satzungsmäßige Ausschüttungssperren 

bestehen nicht. 

13

24. Organe der Gesellschaft 

Vorstand 

Dipl. - Oec. Stephan Fuchs 

Kressbronn 

Mitglieder des Aufsichtsrates 

Karlheinz Kurock 

Vorsitzender 

Bereichsleiter der UniCredit Global Business Service GmbH, München 

Herr Kurock gehört folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 

Gesellschaften an: 

- Grundstücksaktiengesellschaft am Potsdamer Platz (Haus Vaterland), München, 

stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates 

Herr Kurock ist Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien von folgenden 

Wirtschaftsunternehmen: 

- GIVO Gesellschaft für Immobilienvermittlung und Objektverwaltung mbH, Stolpe, 

Vorsitzender des Aufsichtsrates. 

Daniela Bergdolt 

stellvertretende Vorsitzende 

Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin der Deutschen Schutzvereinigung 

für Wertpapierbesitz e.V. in Bayern, München 

Frau Bergdolt gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 

Gesellschaften an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien 

von Wirtschaftsunternehmen 

*Angela Bauer 

Kfm. Angestellte, Unterföhring 

Friedhelm Bullerdieck 

Vorstand der HVB Immobilien AG, München (bis 30.09.2011) 

Herr Bullerdieck gehört folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 


- TIVOLI Grundstücks-Aktiengesellschaft, München, Mitglied des Aufsichtsrates (seit 

21.07.2010) 

Herr Bullerdieck ist kein Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien 


14

Dr. jur. Birgit Chorianopoulos (ab 30.06.2011) 

Rechtsanwältin, Abteilungsleiterin UniCredit Bank AG, München 

Frau Chorianopoulos gehört weder anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 

Gesellschaften an, noch ist sie Mitglied in vergleichbaren in- und ausländischen Kontrollgremien 


Dr. Reiner Meisinger (bis 30.06.2011) 

Bankkaufmann UniCredit Bank AG, München 

Herr Dr. Meisinger gehört(e) folgenden anderen gesetzlich zu bildenden Aufsichtsräten inländischer 


- Simon Verwaltungs-Aktiengesellschaft i. L., München, Vorsitzender des Aufsichtsrates (bis 

07/2011) 

*Peter Mittelhäuser 

Kfm. Angestellter, Ingolstadt 

* Arbeitnehmervertreter/-in 

25. Gesamtbezüge des Aufsichtsrats und des Vorstands 

Die Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats richtet sich nach § 14 Abs. 1 der Satzung. Sie 

besteht aus einer Festvergütung und einer dividendenabhängigen variablen Vergütung. Aufgrund 

einer voraussichtlichen Dividendenzahlung 2011 in Höhe von € 0,16 für Stammaktien 

wurden hierfür € 33.750,00 zurückgestellt. 

Die Bezüge der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder stellen sich in 2011 wie folgt dar: 

Festvergütung 

€ 

variable 

Vergütung 

€ 

Karlheinz Kurock, Vorsitzender 15.000,00 9.000,00 

Daniela Bergdolt, stellvertretende Vorsitzende 11.250,00 6.750,00 

Angela Bauer 7.500,00 4.500,00 

Friedhelm Bullerdieck 7.500,00 4.500,00 

Dr. Jur. Birgit Chorianopoulos 3.750,00 2.250,00 

Dr. Reiner Meisinger 3.750,00 2.250,00 

Peter Mittelhäuser 7.500,00 4.500,00 

Gesamt 56.250,00 33.750,00 

15


Jahresfinanzbericht 

1. Januar bis 31.Dezember 2011 

Lagebericht


Lagebericht für das Geschäftsjahr 2011 

• Plankonforme Umsatzentwicklung 

• Konstant hohe Vermietungsquote 

• Dank Kostendisziplin verbesserte Ertragslage 

• Erneut gestärkte Eigenkapitalquote 

I. Geschäft und Rahmenbedingungen 

I.1 Überblick über den Geschäftsverlauf 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen 

Nach dem wirtschaftlichen Ausnahmejahr 2010 mit einer Zunahme des Bruttoinlandsproduktes 

(BIP) als Wertmaßstab aller hergestellten Güter und Dienstleistungen um 3,7 % verzeichnete 

auch das Jahr 2011 eine Steigerung der Wirtschaftsleistung. Dank eines gleichermaßen von 

den Investitionen, von den Konsumausgaben und dem Außenhandel getragenen Wachstum 

ist die deutsche Wirtschaft mit einem BIP-Plus von 3,0 % erneut kräftig gewachsen und gehört 

damit als „Konjunktur Lokomotive“ international einmal mehr zu den Spitzenreitern. Insofern 

hat es die deutsche Wirtschaft dank ihrer robusten Verfassung binnen eines relativ kurzen Zeitraumes 

geschafft, sich erstaunlich schnell und nachhaltig von der globalen Finanzmarktkrise 

zu erholen. Dabei ist als besonderer struktureller Pluspunkt die steigende inländische Nachfrage 

und damit eine sinkende Abhängigkeit von der traditionell dominierenden Auslandsnachfrage 

zu erwähnen, die im Jahr 2010 mit einer Steigerungsrate von über 14 % als wesentliche 

Stütze noch maßgeblich den Aufschwung getragen hat. Die erfreulicherweise zuletzt verstärkt 

auch vom Inland ausgehenden Wachstumsimpulse sind in erster Linie einem im Vergleich zum 

Vorjahr nochmals gesteigerten Erwerbstätigenstand von über 41 Mio. in Verbindung mit Lohn- 

und Einkommenssteigerungen in vielen Bereichen sowie der seit Mitte 2010 nahe an bzw. 

zeitweise bereits unter die 3-Mio.-Grenze zurückgegangenen Arbeitslosigkeit geschuldet. 

In das insgesamt positive Bild einer guten konjunkturellen Gesamtverfassung passt auch das 

2011 mit 10 % erreichte Umsatzplus des Bauhauptgewerbes, das damit die negativen Wachstumsraten 

der Jahre 2009 und 2010 mehr als ausgleichen und gleichzeitig die Anzahl der 

Beschäftigten wieder ausweiten konnte. 

Waren die Jahre 2009 und 2010 noch geprägt von umfangreichen Konjunkturprogrammen zur 

Überwindung der Folgen der Finanzmarktkrise und einer damit einhergehenden enormen 

Ausweitung der deutschen Staatsverschuldung im Umfang von über € 180 Mrd., so ging die 

Staatsneuverschuldung im Berichtsjahr infolge eines über Erwarten hohen Steueraufkommens 

erfreulicherweise deutlich auf € 26,7 Mrd. zurück. Die daraus resultierende Defizitquote liegt 

nach Haushaltsdefiziten von 3,2 % und 4,3 % in den Vorjahren mit 1,0 % in 2011 insoweit wieder 

eindeutig im Rahmen des im Maastricht-Vertrag vereinbarten Maximalwertes von 3 %. 

Allerdings ist es selbst in einem Jahr mit einer außergewöhnlich vorteilhaften Gesamtkonstellation 

in den entscheidenden Parametern nicht gelungen, die Neuverschuldung der öffentlichen 

Haushalte zu stoppen und diese ausgeglichen zu gestalten. 

1

Branchenentwicklung 

Wie von uns erwartet, hat der gewerbliche Immobilienmarkt im Berichtsjahr den Tiefpunkt 

des aktuellen Zyklus durchschritten. Dabei wurde der zu Jahresbeginn noch verhaltene 

Optimismus im weiteren Jahresverlauf zunächst von einer allmählich breiteren Zuversicht 

und Dynamik abgelöst. Treiber dieser fortschreitenden Markterholung waren neben dem 

historisch niedrigen Zinsniveau zum einen eine robuste, wachsende Wirtschaft sowie zum 

anderen die unübersichtliche Situation in wesentlichen anderen Anlageklassen. Die insbesondere 

in der zweiten Jahreshälfte verstärkt ins Bewusstsein tretenden Staatsschuldenkrisen 

in Europa und den USA und die damit einhergehenden Turbulenzen an den Aktien- und 

Anleihemärkten führten zu einer starken Verunsicherung weiter Investorenkreise und zu deren 

zunehmend ausgeprägter Risikoaversion. Aufgrund des damit ausgelösten Stimmungswechsels 

war seit Mitte des Jahres bei vielen Unternehmen eine nachlassende Bereitschaft 

zu erkennen, Investitionsentscheidungen für die Anmietung von Gewerbeimmobilien zu treffen 

und dabei auch wieder längere Vertragslaufzeiten zu akzeptieren. 

Im Gesamtergebnis konnten sich dennoch alle wesentlichen Indikatoren des deutschen Immobilienmarktes 

positiv entwickeln. 

Die Unsicherheit an den Finanzmärkten hat zu einem Run auf Sachwertanlagen wie Immobilien 

geführt. Zudem hat ein wieder erstarktes Interesse ausländischer Investoren mit dazu 

beigetragen, dass die Investmentumsätze mit 20% ebenso nennenswerte Steigerungsraten 

aufweisen wie die Vermietungsumsätze in den deutschen Metropolregionen mit einem Plus 

von knapp 15 % und das dabei erzielte Mietpreisniveau. Dabei profitierte Deutschland nicht 

nur von seinen beeindruckenden volkswirtschaftlichen Fundamental-Daten und von seiner 

Stellung als großer, liquider und sehr stabiler Immobilienmarkt, sondern auch von den zunehmenden 

Inflationssorgen der Menschen sowie den nach wie vor eher bescheidenen 

Renditen alternativer Anlagen. 

Als erfreuliche Konsequenz aus der hohen Flächennachfrage einerseits und den geringen, 

neu auf den Markt kommenden Neubauvolumina andererseits haben sich die in den letzten 

Jahren in einem besorgniserregenden Umfang aufgebauten Leerstandsflächen erstmals 

reduziert. Dennoch ist bis auf das absolute Spitzensegment, in dem derzeit partiell Knappheiten 

anzutreffen sind, in der Breite des Marktes ein nach wie vor in jeder Hinsicht mehr als 

ausreichendes Angebot vorhanden. 

Mit einer Umsatzleistung von 860.000 m² verzeichnete der Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt 

München in 2011 das beste Ergebnis seit dem Boom-Jahr 2001. Damit stieg der Flächenumsatz 

(inkl. des deutlich erhöhten Eigennutzeranteils von 69.000 m²) im Vorjahresvergleich 

um 47 %, wobei insbesondere erneut die zentralen innerstädtischen Teilmärkte einen 

starken Zuspruch der Mieter erfahren haben. Im Gegensatz zum Vorjahr repräsentierten im 

Berichtsjahr weniger die kleinflächigen Segmente die Umsatzschwerpunkte als vielmehr 

Großanmietungen im Segment über 5.000 m². In der erzielten Gesamtvermietungsleistung 

des Jahres 2011 ist es München einmal mehr gelungen, die seit 2004 bestehende Spitzenposition 

unter Deutschlands Bürostandorten vor Berlin, Hamburg und Frankfurt mit Vermietungsleistungen 

von jeweils etwas über 500.000 m² abermals erfolgreich zu behaupten. 

2

Dank des gesteigerten Vermietungsumsatzes einerseits und der deutlich zurückgegangenen 

Fertigstellungsvolumina aufgrund konjunkturbedingt restriktiver Projektentwicklungen andererseits 

hat sich das Gesamtflächenangebot – d.h. aktueller Flächenleerstand zuzüglich der 

innerhalb der nächsten zwölf Monate beziehbaren und nicht vorvermieteten Flächenpotenziale 

– um ca. 13 % auf annähernd 1,75 Mio. m² zurückgebildet. Infolgedessen kann auch 

eine von 7,9 % auf 7,1 % rückläufige Leerstandsquote festgestellt werden, wobei der registrierte 

Flächenbestand im Stadtgebiet München sowie in den Umlandgemeinden nur moderat 

auf insgesamt 22,45 Mio. m² (Vorjahr 22,3 Mio. m²) zugenommen hat. 

Das sofort verfügbare Flächenangebot von 1,6 Mio. m² weist dabei eine Verteilung von 70 % 

auf das Stadtgebiet (Vorjahr: 72 %) und 30 % auf die Stadtrand- und Umlandregion (Vorjahr: 

28 %) auf. Der lokale Teilbereich Nord-Ost mit der Gemeinde Ismaning partizipiert - bei einer 

weiteren Belebung der Flächenumsätze - aktuell mit 67 % (Vorjahr 64 %) am derzeitigen 

Flächenleerstand der Umlandregion. 

Die flächengewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Münchner Marktgebiet hat sich 

merklich stabilisiert und beträgt zum Ende des Jahres 2011 € 14,38 pro m² (Vorjahr € 13,98). 

Sie setzt sich aus durchschnittlich € 15,49 pro m² (Vorjahr € 15,30) für Zentrumslagen und 

aus durchschnittlich € 10,44 pro m² (Vorjahr € 9,75) für Umlandlagen zusammen und liegt 

damit aufgrund der zuletzt starken Fokussierung der Nachfrager auf die teureren Zentrumslagen 

um € 0,40 pro m² über dem Vorjahresniveau. Die Spitzenmiete hat sich im Vorjahresvergleich 

ebenfalls um 6,4 % auf € 29,80 pro m² (Vorjahr 28,00 m²) erhöht. 

Mit einer Steigerung von 70 % ist die Belebung des Transaktionsvolumens im Investmentmarkt 

München des Jahres 2011 noch deutlicher als beim Flächenumsatz ausgefallen. 

Dabei prägten wie im Vorjahr insbesondere Pensionsfonds, vermögende Privatinvestoren 

und Private Equity-Gesellschaften das Transaktionsgeschehen, das sich auf insgesamt über 

€ 2,9 Mrd. summierte. Besonders gefragt waren die Immobiliensegmente „Büro“ und „Einzelhandel“, 

wobei dabei die Ausrichtung auf innerstädtische Core-Investments ganz wesentlich 

die Nachfrage dominierte. 

Im Resümee lässt sich für den gewerblichen Immobilienmarkt München feststellen, dass die 

Verbesserung der ökonomischen Rahmenbedingungen sowie die positiven Perspektiven 

nach der Finanz- und Wirtschaftskrise mit der für den Immobilienmarkt typischen zeitlichen 

Verzögerung zu einem spürbaren Aufschwung im Jahr 2011 geführt haben. 

3

I.2 Geschäftstätigkeit und Geschäftsfelder 

Die AGROB Immobilien AG (bis 06/2009: AGROB AG) reicht in ihren Ursprüngen bis in das 

Gründungsjahr 1867 zurück. Ihre zahlreichen Ziegelfabriken waren als Baustofflieferanten 

maßgeblich am Ausbau der Stadt München beteiligt. Später zählte die AGROB Immobilien 

AG bis zum Verkauf sämtlicher operativer Beteiligungsgesellschaften im Jahre 1992 an die 

Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG zu den bedeutendsten Herstellern von hochwertigen 

Fliesen- und Keramikprodukten in Deutschland. In der Spitze wurden im Konzern annähernd 

2.000 Mitarbeiter beschäftigt. 

Die Fliesenproduktion in Ismaning, nunmehr Sitz der Gesellschaft, wurde bereits im Jahre 

1990 eingestellt. Beginnend 1993 hat man angefangen, den wertvollen, in Ismaning nördlich 

vor den Toren Münchens gelegenen Grundbesitz von über 350.000 m² einer neuen, zukunftsträchtigen 

Nutzung zuzuführen. 

Heute ist die AGROB Immobilien AG ein bevorzugt in den Geschäftsfeldern 

• Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung 

• Projektentwicklung für eigenen Bedarf 

tätiges Unternehmen und betreibt in Ismaning einen Medien- und Gewerbepark. Auf diesen 

hinsichtlich Lage und Infrastruktur hochinteressanten Standort konzentrieren sich derzeit 

unsere sämtlichen Aktivitäten der Bewirtschaftung und Entwicklung. 

Die Fokussierung auf den vergleichsweise interessanten Regionalmarkt München, die klare 

strategische Ausrichtung auf die Nutzungsart „Gewerbeimmobilie“ mit dem Schwerpunkt 

Medienunternehmen und die hohe Transparenz sind ebenso tragende Elemente unserer 

Unternehmensphilosophie wie die seit Jahren unter Beweis gestellte Bewirtschaftungskompetenz. 

Insofern verfügt die AGROB Immobilien AG seit Jahren über ein insgesamt stimmiges 

und zielführendes Geschäftsmodell und besetzt mit der präzise definierten regionalen 

und sektoralen Ausrichtung insoweit eine perspektivisch interessante Marktnische. Damit ist 

sie in der Lage, auf der Basis einer soliden Finanzierungsstruktur nachhaltig stabile Cashflows 

zu erwirtschaften. 

Das vollständig glasfaservernetzte AGROB Areal mit den hochmodernen Antennen- und 

Fernmeldeanlagen, den Produktionsstudios sowie den Sendekapazitäten hat dabei insbesondere 

in den Themenbereichen „Sport“ und „Teleshopping“ eine herausragende Position 

in Deutschland inne. 

Namhafte, überregional bekannte und bedeutende Firmen aus den Mediensegmenten Rundfunk 

und Fernsehen, Film- und TV-Produktion sowie dem Printbereich haben zum Teil seit 

vielen Jahren den AGROB Medien- und Gewerbepark als „ihren“ Standort gewählt. Beispielhaft 

zählen hierzu Antenne Bayern, Constantin Medien AG, Home Shopping Europe, 

PLAZAMEDIA, Janus TV, die GONG Verlagsgruppe, ARRI Rental Deutschland sowie Sport1 

(ehemals DSF Deutsches SportFernsehen). 

4

II. Unternehmensstruktur und Corporate Governance 

II.1 Unternehmenssteuerung 

Das unternehmensinterne Steuerungssystem ist darauf ausgerichtet, mit geeigneten Kennzahlen 

den Erreichungsgrad der Unternehmensziele zutreffend auszudrücken und mögliche 

Risiken frühzeitig zu identifizieren. 

Die mit den Kriterien „profitables Wachstum“, „langfristige Mieterbindung“ und „Reduzierung 

der Leerstandsquote“ definierten betriebswirtschaftlichen Ziele werden durch die Kennzahlen 

Umsatz, Vermietungs- bzw. Leerstandsquote, EBIT und Cashflow abgebildet. Die nicht unmittelbar 

finanziell messbare, jedoch gleichermaßen wichtige Zielsetzung „Mieterzufriedenheit“ 

wird in laufenden Kontakten mit den Geschäftsleitungen sowie den Fachabteilungen der 

Mieterunternehmen abgefragt. Gegebenenfalls werden konkrete Maßnahmen zu deren Steigerung 

eingeleitet. 

II.2 Organisation und Verwaltung 

Die bewusst schlank gehaltene Administration des Unternehmens konzentriert sich seit Jahren 

auf die originären Kernkompetenzen. Diese liegen in der Akquisition neuer Mieterunternehmen 

und der damit zusammenhängenden Entwicklung der Grundstücke durch Realisierung 

bestehender Baurechte einerseits sowie insbesondere in der nachhaltigen Bewirtschaftung 

des Immobilienbestandes und in der laufenden Betreuung und langfristigen Bindung 

vorhandener Mieterunternehmen andererseits. Für die darüber hinausgehenden vielfältigen 

Aufgaben bedient sich die Gesellschaft externer Dienstleister, mit denen zum Teil seit Jahren 

eng kooperiert wird. 

So stehen für die Beratung in bautechnischen Fragen, für die Planung und Überwachung der 

verschiedenen baulichen Maßnahmen sowie die laufenden Wartungs-, Instandsetzungs- und 

Reparaturtätigkeiten renommierte Architektur-, Fachplanungs- und Bauleitungsbüros sowie 

fachlich versierte und erfahrene externe Handwerksunternehmen jederzeit abrufbereit zur 

Verfügung. 

Einschließlich des Vorstands sind insgesamt zehn Mitarbeiter dauerhaft beschäftigt, davon 

fünf in Teilzeitverhältnissen. Dies entspricht einem Personalstand von 7,03 (Vorjahr 6,9) 

Vollzeit-Beschäftigungseinheiten. Im Rahmen einer betriebsindividuellen Vereinbarung finden 

wesentliche Bestandteile des „Manteltarifvertrages für das private Bankgewerbe“ Anwendung. 

Ein Betriebsrat als Mitarbeitervertretung besteht nicht. 

Satzungsgemäß sind in den Aufsichtsrat der Gesellschaft nach den Vorschriften des Drittelbeteiligungsgesetzes 

zwei durch die Arbeitnehmer gewählte Vertreter delegiert. Die aktuelle 

Wahlperiode endet mit der Hauptversammlung des Jahres 2013. Wesentliche Vereinbarungen, 

die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots 

stehen, bestehen nicht. 

5

II.3 Rechtliche Unternehmensstruktur 

Nach Anwachsung sämtlicher Aktiva und Passiva der ehemaligen Beteiligungsgesellschaften 

Cato Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH (Cato GmbH) sowie AGROB Süd GmbH & 

Co. KG (AGROB Süd) bei der AGROB Immobilien AG im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge 

bestehen seit November 2005 keinerlei Beteiligungen mehr. 

Sämtliche geschäftlichen Aktivitäten sind seitdem bei der einzig verbliebenen operativen 

Gesellschaft AGROB Immobilien AG konzentriert. Unsere wiederholt dargelegte Auffassung, 

wonach die AGROB Immobilien AG als reines Immobilien verwaltendes Unternehmen ohne 

Beteiligungen im Rahmen der erweiterten Grundstückskürzung von der Gewerbesteuer befreit 

ist, konnte im Zuge der im Berichtsjahr stattgefundenen Betriebsprüfung für die steuerlichen 

Veranlagungszeiträume 2005 – 2008 rechtskräftig bestätigt werden. 

II.4 Grundbesitz und Veränderungen 

Die AGROB Immobilien AG verfügt über einen umfangreichen Grundbesitz. Dieser stellt sich 

– gegliedert nach Gemarkungen – wie folgt dar: 

31.12.2011 31.12.2010 

Gemarkung m² m² 

Sinzig* 1.008 1.008 

Pfalzel* 5.918 5.918 

Speicher* 15.597 15.597 

Düppenweiler* --------- --------- 

Markt Schwaben* 5.267 5.267 

Ismaning 380.999 380.999 

Grundbesitz der AGROB Immobilien AG insgesamt 408.789 408.789 

Bei den mit * gekennzeichneten Flächen handelt es sich ausnahmslos entweder um verpachtete 

landwirtschaftliche Flächen oder um Brachland. 

Im Berichtsjahr haben sich keine Änderungen ergeben. 

Die Gesellschaft hat letztmalig zum Stichtag 30.10.2010 eine gutachterliche Ermittlung der 

Verkehrswerte sämtlicher Liegenschaften in Ismaning veranlasst. Die entsprechende Aufstellung, 

differenziert nach den einzelnen Bauquartieren mit den jeweils aufstehenden Gebäuden, 

ist in diesem Geschäftsbericht im Kapitel „Vermögenslage – Bewertung Liegenschaften“ wiedergegeben. 

Es ist vorgesehen, eine Aktualisierung dieses Verkehrswertgutachtens zum 

Stichtag 31.10.2012 zu beauftragen. 

6

Bebauungsplan und städtebaulicher Vertrag 

Der zwischen der Gemeinde Ismaning und den AGROB Gesellschaften in gesamtschuldnerischer 

Verpflichtung abgeschlossene und nunmehr ausschließlich von der AGROB 

Immobilien AG zu erfüllende städtebauliche Vertrag regelt im Einzelnen die Rechte und 

Pflichten der jeweiligen Vertragspartner im Rahmen des Bebauungsplans 29 a, der im Frühjahr 

2001 rechtskräftig wurde. Dieser sieht insbesondere die Genehmigung von Baurechten 

über insgesamt 110.000 m² Bruttogeschossflächen vor. Nachstehende Übersicht erläutert im 

Detail die aktuelle Beanspruchung der Baurechte: 

Bebauungsplan 29 a 

Bruttogeschossflächen 

Genehmigt 

m² 

AGROB Immobilien AG 110.000 ¹) 

Beansprucht 

m² 

Realisierung Reserven 

m² 

89.172 ²) ³) 81,1 % 20.828 

¹) zusätzlich zwei Parkdecks mit jeweils bis zu 500 Stellplätzen 

²) inkl. Mobile Halle, Raummodul-Anlagen und Erweiterung „Sendezentrum Antenne Bayern“ 

³) Flächen im Untergeschoss des Parkhauses bleiben unberücksichtigt. 

Im Zusammenhang mit dem Erweiterungsbau-Vorhaben „Sendezentrum Antenne Bayern“ 

wurde im Rahmen von § 13a BauGB der Bebauungsplan Nr. 29b aufgestellt. 

Die ab Juni 1998 abzuwickelnden Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde Ismaning betrugen 

zum Bilanzstichtag € 8,49 Mio. Diese Gesamtsumme setzt sich aus finanziellen Verpflichtungen 

einerseits sowie aus Verpflichtungen zur unentgeltlichen Abtretung von Verkehrswegen 

andererseits zusammen. 

Zum Bilanzstichtag waren mit € 5,21 Mio. bereits 61 % der gesamten Verpflichtungen abgegolten. 

Die in den kommenden Jahren noch fälligen Leistungen von € 3,28 Mio. beinhalten 

zu 97 % die unentgeltliche Abtretung von Erschließungsstraßen, der Rest entfällt auf die 

noch zu erwartenden Baukosten zur vollständigen Herstellung dieser Verkehrswege sowie 

Umsatzsteuerverpflichtungen gegenüber dem Finanzamt für die unentgeltliche Übertragung. 

In seiner Sitzung im Oktober 2011 hat der Gemeinderat von Ismaning unter anderem die 

Erweiterung des Gewerbegebiets „AGROB Medien- und Gewerbepark“ nach Süden behandelt. 

Dabei wurde sowohl die Änderung des Flächennutzungsplanes als auch die Aufstellung 

eines Bebauungsplanes für eine qualifizierte Gewerbegebietsnutzung im Hinblick auf die 

Erweiterung des Gewerbegebiets „AGROB Medien- und Gewerbepark“ nach Süden beschlossen. 

In seiner Sitzung im Dezember 2011 hat der Gemeinderat von Ismaning desweiteren 

dem neuen Bebauungsplan Nr. 29c die Verfahrensfreigabe erteilt. 

7

Gemeinde Ismaning 

BEBAUUNGSPLAN NR. 29c 

Erweiterung des Gewerbegebietes AGROB Medien- und Gewerbepark nach Süden 

9

II.5 Angaben gemäß § 289 Abs. 4 HGB und erläuternder Bericht gemäß § 176 Abs.1 

Satz 1 AktG 

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals 

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt € 10.000.000,00 und ist eingeteilt in 3.896.400 auf 

den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennwert, auf die jeweils ein rechnerischer Anteil am 

Grundkapital von EUR 2,566 entfällt. 

Die Stückaktien sind gemäß § 4 Abs. 1 der Satzung unterteilt in 2.314.000 Stamm- 

Stückaktien sowie 1.582.400 Vorzugs-Stückaktien. Der Anspruch der Aktionäre auf Verbriefung 

der Aktien ist ausgeschlossen. Die Vorzugs-Stückaktien sind stimmrechtslos und erhalten 

aus dem Bilanzgewinn eine nachzahlbare Vorausdividende von € 0,05 je Vorzugs- 

Stückaktie sowie eine Dividende in der gleichen Höhe wie die Stamm-Stückaktien. Die 

Hauptversammlung hat sich die Ausgabe neuer Aktien mit vor- oder nachgehenden Rechten 

vorbehalten. 

Im Falle einer Kapitalerhöhung lauten auch die neu auszugebenden Aktien auf den Inhaber, 

sofern nicht im Beschluss über die Kapitalerhöhung eine andere Bestimmung getroffen wird. 

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen 

Neben Beschränkungen des Stimmrechts für Vorzugsaktien und nach gesetzlichen Bestimmungen, 

etwa bei § 136 AktG, gibt es keine der Gesellschaft bekannten Stimmrechtsbeschränkungen. 

Entsprechendes gilt für die Übertragung von Aktien. 

Aktionärsstruktur 

Seit einer internen Umstrukturierung im Konzern der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG 

im Jahre 2001 – diese firmiert seit 12/2009 unter UniCredit Bank AG (HVB) – werden die Aktien 

unserer Gesellschaft mehrheitlich unmittelbar von deren 100 %iger Tochtergesellschaft 

HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehalten. Die Stimmrechte sind nach § 22 

Abs.1 Satz 1 Nr.1 WpHG darüber hinaus der Obergesellschaft zuzurechnen. 

Mit Nachzahlung sämtlicher rückständiger Vorzugsbeträge und nach Bezahlung der Vorzugsdividende 

für das Jahr 2003 ist das Stimmrecht der Vorzugsaktionäre erloschen. Dies hat zur 

Folge, dass sowohl der mittelbare Stimmrechtsanteil der HVB als auch der unmittelbare 

Stimmrechtsanteil der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG an unserer Gesellschaft 

jeweils 75,02 % beträgt. 

Mit Schreiben vom November 2005 erhielten wir auch seitens UniCredit S.p.A., Rom, als neuer 

Mehrheitsgesellschafterin der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG die Benachrichtigung, 

dass der Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft die meldepflichtigen Schwellen überschritten 

hat und 75,02 % beträgt. Mit Abschluss des Squeeze-Out-Verfahrens ist die UniCredit 

S.p.A., Rom, seit September 2008 alleinige Aktionärin der UniCredit Bank AG. 

Die unmittelbar von der HVB Gesellschaft für Gebäude mbH & Co. KG gehaltenen Anteile setzen 

sich aus einer Quote von 75,02 % an den Stamm-Stückaktien und einer Quote von 

20,12% an den Vorzugs-Stückaktien zusammen. Demzufolge repräsentiert diese Beteiligung 

eine seit vielen Jahren unveränderte und mit Bestätigung vom 9. Januar 2012 bekräftigte 

Quote von 52,72 % am Gesamtkapital der Gesellschaft. 

10

Die Beteiligung an der AGROB Immobilien AG ist unverändert als Bestandteil des nicht strategischen 

Portfolios der Bankengruppe qualifiziert und soll nach einem Beschluss des UniCredit- 

Vorstandes abgebaut werden. Nach unserem Kenntnisstand sind derzeit keine Aktivitäten hinsichtlich 

einer Beteiligungsveräußerung eingeleitet. 

Weitere Aktionäre mit einem Anteilsbesitz von 3 % oder mehr sind der Verwaltung nicht bekannt. 

Wir gehen daher davon aus, dass sich die restlichen Stamm- und Vorzugs-Stückaktien 

im Streubesitz ganz überwiegend privater Investoren befinden. 

Stamm-Stückaktien 

2.314.000 

24,98% 

Satzungsänderungen 

75,02% 

HVB Gebäude 

KG 

Streubesitz 

Vorzugs-Stückaktien 

1.582.400 

79,88% 

20,12% 

HVB Gebäude 

KG 

Streubesitz 

Satzungsänderungen unterliegen der Regelung des § 179 AktG. Jede Satzungsänderung 

bedarf danach eines Beschlusses der Hauptversammlung, dem mindestens drei Viertel des 

bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals zustimmen müssen, es sei denn, dass 

die Satzung eine andere Kapitalmehrheit bestimmt, § 179 Abs. 2 Satz 1 AktG. Die Satzung 

der Gesellschaft bestimmt in § 17 Abs. 3, dass Beschlüsse der Hauptversammlung, soweit 

nicht zwingende gesetzliche Vorschriften oder Bestimmungen der Satzung entgegenstehen, 

mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und, sofern das Gesetz außer der Stimmenmehrheit 

eine Kapitalmehrheit vorschreibt, mit der einfachen Mehrheit des bei der Beschlussfassung 

vertretenen Grundkapitals gefasst werden. Zwingende gesetzliche Vorschriften 

stehen einer Regelung über die Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit z.B. bei der 

Schaffung genehmigten Kapitals (§ 202 Abs. 2 Satz 2 und 3 AktG) oder bedingten Kapitals 

(§ 193 Abs. 1 Satz 1 und 2 AktG) entgegen. Hierfür ist jeweils eine Mehrheit von drei Vierteln 

des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals erforderlich. Ergänzend zu den 

gesetzlichen Bestimmungen ermächtigt § 13 Abs. 3 der Satzung den Aufsichtsrat der Gesellschaft 

zu Änderungen der Satzung, die nur deren Fassung betreffen. 

Sofern das bisherige Verhältnis mehrerer Gattungen von Aktien zum Nachteil einer Gattung 

geändert werden soll, so bedarf der Beschluss der Hauptversammlung zu seiner Wirksamkeit 

der Zustimmung der benachteiligten Aktionäre. Über die Zustimmung haben die benachteiligten 

Aktionäre einen Sonderbeschluss zu fassen. Dieser bedarf ebenfalls einer Mehrheit 

von mindestens drei Vierteln des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals. 

11

Vorstand 

Die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands erfolgt gemäß §§ 84 Abs. 1, 85 

AktG durch den Aufsichtsrat oder das Gericht. § 7 Abs.1 der Satzung der Gesellschaft bestimmt, 

dass der Vorstand der Gesellschaft aus einer oder mehreren Personen besteht und 

die Zahl seiner Mitglieder vom Aufsichtsrat bestimmt wird. Darüber hinaus bestimmt § 8 der 

Satzung, dass die Gesellschaft durch zwei Vorstandsmitglieder oder durch ein Vorstandsmitglied 

gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten wird, wenn mehrere Vorstandsmitglieder 

bestellt sind. Derzeit ist nur ein Vorstand bestellt (bis 31.12.2013), der die Gesellschaft 

alleine vertritt und der die Geschäfte der Gesellschaft nach Maßgabe der Gesetze, der Satzung 

und der Geschäftsordnung zu führen hat. Durch Beschluss des Aufsichtsrates ist der 

Alleinvorstand bzgl. des Abschlusses von Rechtsgeschäften mit Dritten vom Verbot der 

Mehrfachvertretung befreit. Abgesehen von den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen bedürfen 

bestimmte satzungsgemäß definierte Geschäfte der Zustimmung des Aufsichtsrates. 

Weitere abweichende oder ergänzende Bestimmungen in der Satzung der AGROB Immobilien 

AG gibt es nicht. Dementsprechend werden die Vorstandsmitglieder der AGROB Immobilien 

AG durch den Aufsichtsrat für eine Zeitspanne von höchstens fünf Jahren bestellt, § 84 

Abs. 1 Satz 1 AktG. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für 

höchstens weitere fünf Jahre ist zulässig. Sie bedarf gemäß § 84 Abs. 1 Satz 2 AktG eines 

erneuten Aufsichtsratsbeschlusses, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit 

gefasst werden kann. Nur bei einer Bestellung auf weniger als fünf Jahre kann eine Verlängerung 

der Amtszeit ohne neuen Aufsichtsratsbeschluss vorgesehen werden, sofern dadurch 

die gesamte Amtszeit nicht mehr als fünf Jahre beträgt. Dies gilt sinngemäß für den 

Anstellungsvertrag; er kann jedoch vorsehen, dass er für den Fall einer Verlängerung der 

Amtszeit bis zu deren Ablauf weiter gilt (§ 84 Abs. 1 Satz 5 AktG). 

Nachdem derzeit nur ein Vorstandsmitglied bestellt ist, ist die Option, durch den Aufsichtsrat 

ein Mitglied zum Vorsitzenden des Vorstandes zu ernennen, hinfällig. 

Der Aufsichtsrat kann gemäß § 84 Abs. 3 AktG die Bestellung zum Vorstandsmitglied widerrufen, 

wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund ist namentlich grobe Pflichtverletzung, 

Unfähigkeit zur ordnungsmäßigen Geschäftsführung oder Vertrauensentzug 

durch die Hauptversammlung, es sei denn, dass das Vertrauen aus offenbar unsachlichen 

Gründen entzogen worden ist. Die Bestellung kann auch im beiderseitigen Einvernehmen 

zwischen der Gesellschaft und dem jeweiligen Vorstandsmitglied beendet werden. 

12

Ermächtigungen des Vorstands 

Aufgrund des Beschlusses der Hauptversammlung vom 22. Juni 2010 ist der Vorstand der 

Gesellschaft ermächtigt, bis zum 21. Juni 2015 das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung 

des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stamm-Stückaktien 

gegen Bareinlagen einmal oder mehrmals um bis zu € 5 Mio. zu erhöhen. Das Verhältnis zwischen 

den neuen Stammaktien und den neuen Vorzugsaktien muss dabei dem Verhältnis entsprechen, 

wie es vor der betreffenden Kapitalerhöhung bestanden hat. Von dieser Ermächtigung 

ist bislang kein Gebrauch gemacht worden. 

Die Hauptversammlung des Jahres 2010 hat des Weiteren die ursprünglich bis 25. Dezember 

2010 befristete Ermächtigung des Vorstands, mit Zustimmung des Aufsichtsrates eigene 

Aktien der Gesellschaft (Stamm-Stückaktien und/oder Vorzugs-Stückaktien) bis zu 10 % des 

Grundkapitals zu erwerben und zu veräußern, bis zum 21.Juni 2015 verlängert. Diese Ermächtigung 

kann ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrmals, in Verfolgung einer oder 

mehrerer gesetzlich zugelassener Zwecke mit Ausnahme zum Zwecke des Wertpapierhandels, 

durch die Gesellschaft selbst oder für ihre Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. 

Der Erwerb erfolgt nach Wahl des Vorstands über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre 

gerichteten öffentlichen Kaufangebotes. Das Bezugsrecht der Aktionäre auf eigene Aktien 

kann bei bestimmten Verwendungszwecken ausgeschlossen werden. Auf diese Ermächtigung 

der Gesellschaft zum Erwerb und zur Veräußerung eigener Aktien wurde bislang 

ebenfalls nicht zurückgegriffen. 

Die von den Bestimmungen gemäß § 289 Abs. 4 Nr. 4, 5, 8 und 9 HGB erfassten Kriterien sind 

nicht Bestandteile von Gestaltungen oder Vereinbarungen der Gesellschaft. 

II.6 Erklärung zur Unternehmensführung 

Die vollständige Erklärung zur Unternehmensführung ist der Öffentlichkeit auf der Internetseite 

der Gesellschaft unter folgendem Link zugänglich gemacht: 

http://www.agrob-ag.de/news/docs/110214news196.pdf 

In diesem Zusammenhang wurden auch die „Ziele für die Zusammensetzung des Aufsichtsrates 

der AGROB Immobilien AG“ veröffentlicht. Diese hat der Aufsichtsrat gemäß § 5.4.1 

des „Deutschen Corporate Governance Kodex“ in der Fassung vom 26. Mai 2010 in seiner 

Sitzung am 17.11.2010 einstimmig beschlossen. Sie haben unverändert Gültigkeit. 

a) Entsprechenserklärung 2011 zum “Deutschen Corporate Governance Kodex” 

gem. § 161 AktG 

Die nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung wurde abgegeben und der Öffentlichkeit am 

22. Dezember 2011 auf der Internetseite der Gesellschaft zugänglich gemacht. 

13

) Angaben zu Unternehmensführungspraktiken 

Der Vorstand als Leitungsorgan der Gesellschaft besteht derzeit aus einem Mitglied. Er trägt 

die Verantwortung für die gesamte Geschäftsführung, leitet das Unternehmen in eigener Verantwortung 

und ist dabei allein an das Unternehmensinteresse gebunden. Der Vorstand ist der 

nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts verpflichtet und bekennt sich ausdrücklich zu 

einer verantwortungsvollen, transparenten und wertorientierten Unternehmensführung. Er arbeitet 

mit dem Aufsichtsrat der Gesellschaft und der Belegschaft zum Wohle des Unternehmens 

vertrauensvoll zusammen. Er entwickelt die strategische Ausrichtung des Unternehmens 

und sorgt nach entsprechender Abstimmung mit den zuständigen Gremien für deren Umsetzung. 

Es ist Aufgabe des Vorstandes, jederzeit ein angemessenes „Risikomanagementsystem“ 

sowie ein effizientes „Internes Kontrollsystem“ als elementare Bestandteile der Geschäftstätigkeit 

sicherzustellen. Außer den nach Gesetz oder Satzung bzw. aufgrund eines 

Beschlusses der Hauptversammlung der Gesellschaft zustimmungspflichtigen Geschäften sind 

in der derzeit gültigen Geschäftsordnung für den Vorstand der Gesellschaft weitere Geschäfte 

definiert, die einer vorherigen Zustimmung des Aufsichtsrates bedürfen. 

Es ist das erklärte Ziel von Vorstand und Aufsichtsrat, die Aktionäre und die Öffentlichkeit umfassend, 

aktuell und offen über das Unternehmen und dessen Entwicklung zu informieren. Zu 

diesem Zweck werden wesentliche Unternehmens - News zeitnah auf der Homepage der Gesellschaft 

veröffentlicht. Darüber hinaus wird den Aktionären nach einem festen Finanzkalender 

viermal im Jahr Bericht über die Geschäftsentwicklung sowie die Vermögens-, Finanz- und 

Ertragslage der AGROB Immobilien AG erstattet. 

c) Zusammenarbeit Vorstand und Aufsichtsrat 

Der Vorstand arbeitet zum Wohle des Unternehmens eng und vertrauensvoll mit dem Aufsichtsrat 

und dessen Vorsitzendem zusammen. Es gilt das Prinzip der offenen und direkten 

Ansprache. Dabei findet auch außerhalb der regelmäßigen Sitzungen ein ständiger Informationsaustausch 

statt. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend 

über alle für das Unternehmen relevanten Fragen der Planung, der Geschäftsentwicklung, 

der Risikolage und des Risikomanagements. Dabei wird insbesondere auf gegebenenfalls 

eingetretene oder sich abzeichnende Abweichungen von den aufgestellten Plänen 

und Zielen unter Angabe von verursachenden Gründen eingegangen. Die Berichterstattung 

erfolgt in der Regel in schriftlicher Form. 

Die Geschäftsordnung der Gesellschaft für den Aufsichtsrat wurde zuletzt im Jahr 2010 

grundlegend überarbeitet und den aktuellen rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten 

entsprechend angepasst. Außerdem wurden Ziele für die Zusammensetzung des Aufsichtsrates 

der Gesellschaft schriftlich formuliert und einstimmig verabschiedet. 

Die in der Geschäftsordnung für den Vorstand als vorab zustimmungspflichtig definierten 

Geschäfte werden grundsätzlich dem Aufsichtsrat zur Beschlussfassung vorgelegt. In begründeten 

eilbedürftigen Fällen kann die Zustimmung des Aufsichtsrates mit Einverständnis 

durch dessen Vorsitzenden auch nachträglich eingeholt werden. In allen sonstigen wesentlichen 

Fragen erfolgt in der Regel eine enge und einvernehmliche Abstimmung zwischen Vorstand 

und Aufsichtsrat. 

Der Aufsichtsrat verfügt seit Jahren über einen Personalausschuss und seit Juni 2009 über 

einen Prüfungsausschuss. 

14

Der Personalausschuss besteht aus drei Personen und behandelt in erster Linie die Vorstandsangelegenheiten. 

Als Mitglieder des Personalausschusses sind Herr Kurock (Vorsitzender, 

Bereichsleiter der UniCredit Global Business Services GmbH), Frau Bergdolt 

(Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin der Deutschen Schutzvereinigung 

für Wertpapierbesitz e.V.) sowie Frau Dr. Chorianopoulos (ab 06/2011, Rechtsanwältin 

und Abteilungsleiterin bei der UniCredit Bank AG) bzw. Herr Dr. Meisinger (bis 06/2011, 

Bankkaufmann UniCredit Bank AG) jeweils einstimmig gewählt. Im Berichtsjahr fand eine 

Sitzung mit Beschlussfassung über die Tantiemefestsetzung (leistungsbezogene Vergütungsanteile) 

für das Geschäftsjahr 2010 für den Vorstand statt. 

Die Einrichtung eines Prüfungsausschusses wurde in der Aufsichtsratssitzung am 26. Juni 

2009 beschlossen. Dieser besteht aus drei Personen und beschäftigt sich schwerpunktmäßig 

mit Fragen der Rechnungslegung, des Risikomanagements, der Compliance sowie 

der Beauftragung des Wirtschaftsprüfers und der Zusammenarbeit mit diesem (Bestimmung 

der Prüfungsschwerpunkte, Honorarvereinbarung). Als Mitglieder des Prüfungsausschusses 

sind Frau Bergdolt (Vorsitzende, Rechtsanwältin, Vize-Präsidentin und Landesgeschäftsführerin 

der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz e.V.), Herr Kurock (Bereichsleiter 

der UniCredit Global Business Services GmbH) sowie Frau Dr. Chorianopoulos 

(ab 06/2011, Rechtsanwältin und Abteilungsleiterin bei der UniCredit Bank AG) bzw. Herr 

Dr. Meisinger (bis 06/2011, Bankkaufmann UniCredit Bank AG) jeweils einstimmig gewählt. 

Darüber hinaus fungiert Frau Bergdolt mit einstimmigem Beschluss des Aufsichtsrates als 

unabhängige Sachverständige auf den Gebieten der Rechnungslegung bzw. der Abschlussprüfung 

gemäß § 100 Abs. 5 AktG. (sog. „Financial Expert“) 

Im Berichtsjahr fanden zwei Sitzungen statt, wobei schwerpunktmäßig die Themen „Risikomanagementsystem“, 

„Internes Kontroll- und Revisionssystem“ sowie „Compliance“ behandelt 

wurden. Darüber hinaus wurden eingehend Fragen der Rechnungslegung diskutiert und der 

Jahresabschluss 2010 unter Mitwirkung der Abschlussprüfer einer intensiven Erörterung unterzogen. 

II.7 Grundzüge des Vergütungssystems für den Vorstand 

Die monetäre Vergütung des Vorstands besteht aus einem fixen und zwei variablen Bestandteilen. 

Die variablen Vergütungsteile orientieren sich am jeweiligen geschäftlichen Erfolg 

der Gesellschaft sowie an der persönlichen Leistung des Vorstandes. Sie werden erfolgsabhängig 

aus Betriebsergebnis und Cashflow ermittelt bzw. durch Zielvorgaben festgelegt. 

Die im Berichtsjahr an den Vorstand geleistete Gesamtvergütung von T€ 293 (Vorjahr 

T€ 274) gliedert sich in einen fixen (61 %) und einen variablen Bestandteil (35 %) sowie 

Sachbezugswerte (4 %). 

Eine Pensionszusage ist ebenso wenig Bestandteil des aktuellen Vorstandsvertrages (Vertragslaufzeit 

bis 31.12.2013) wie eine mögliche Entschädigungsvereinbarung für den Fall eines 

Übernahmeangebotes. Eine Komponente mit ausschließlich langfristiger Anreizwirkung und 

Risikocharakter ist im aktuellen Vorstandsvertrag zugesagt. 

Sowohl das bis 31.12.2010 bestehende als auch das ab 01.01.2011 in Kraft getretene neue 

System zur Vergütung des Vorstandsmitglieds wurden der Hauptversammlung des Jahres 

2010 zur Beschlussfassung vorgelegt und von dieser gebilligt. 

15

Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Angemessenheit der Vorstandsvergütung (VorstAG) 

erfolgten die Festlegung der Vorstandsvergütung sowie deren regelmäßige Überprüfung 

durch den Personalausschuss des Aufsichtsrates. Seit dem 1. August 2009 erfolgt die Festlegung 

der Vorstandsvergütung sowie deren regelmäßige Überprüfung gemäß §§ 87 Abs. 1, 

107 Abs. 3 Satz 3 AktG durch den Gesamtaufsichtsrat. Nach der Geschäftsordnung des 

Aufsichtsrates der Gesellschaft in der Fassung vom 10. Oktober 2009 ist es nunmehr die 

Aufgabe des Personalausschusses, die Beschlüsse hierzu vorzubereiten. 

Bis einschließlich des Geschäftsjahres 2011 besteht die Vergütung des Aufsichtsrates aus 

einer Festvergütung und einer dividendenabhängigen variablen Vergütung, die in § 14 Abs. 1 

der Satzung geregelt ist. Im Anhang wird unter Ziffer 24 detailliert über die Bezüge von Vorstand 

und Aufsichtsrat berichtet. 

Die Hauptversammlung des Jahres 2011 hat die Anpassung der Vergütung der Mitglieder 

des Aufsichtsrates sowie die entsprechende Änderung von § 14 der Satzung beschlossen. 

Dabei wird mit Wirkung des Geschäftsjahres 2012 auf die bislang bestehende variable Vergütungskomponente 

verzichtet. Gleichzeitig wurde die erstmalige Einführung von zusätzlichen 

Vergütungskomponenten für die jeweilige Tätigkeit in den Ausschüssen des Aufsichtsrates 

(Prüfungsausschuss, Personalausschuss) beschlossen. 

16

III. Lage der Gesellschaft 

III.1 Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage 

Allgemeine Angaben 

Mietverträge 

Sämtliche mit der Gesellschaft geschlossenen Mietverträge wurden unverändert vertragskonform 

und ohne Leistungsstörungen bedient, Beeinträchtigungen durch Forderungsausfälle 

waren ebenso wenig zu verzeichnen wie rückständige Mietzahlungen oder außerplanmäßige 

Flächenrückgaben. 

Im Berichtsjahr wurden zum Ablauf des jeweiligen Mietvertrages unterjährig Hauptnutzflächen 

im Umfang von 851 m² fristgerecht zurückgegeben. Im Gegenzug konnten wesentliche 

neue Mietverträge abgeschlossen und insofern vakante Flächen in einer Größenordnung 

von 2.063 m² im Jahresverlauf einer Nachvermietung zugeführt werden. Dabei sind 

auch die Änderungen in der Flächenermittlung aufgrund modifizierter Systematik enthalten. 

Damit ist es bei einem leicht erhöhten Mietflächenbestand gelungen, die beachtliche, im 

Branchenvergleich weit überdurchschnittliche Vermietungsquote in den Hauptnutzflächen 

zum Bilanzstichtag weiterhin auf dem hohen Niveau von 98% zu stabilisieren. Dies entspricht 

einem Vermietungsstand über alle Nutzflächen von über 121.000 m² 

122.000 

121.000 

120.000 

119.000 

118.000 

117.000 

116.000 

115.000 

114.000 

Entwicklung der vermieteten Flächen 

2007-2011 in m² 

2007 2008 2009 2010 2011 

Die Mietverträge der Hauptmieterunternehmen der AGROB Immobilien AG – diese repräsentieren 

unverändert 98 % vom Gesamtumsatz – weisen bezogen auf den Anteil an den gesamten 

Mieterlösen zum Stichtag 31.12.2011 die nachstehende Laufzeitenstruktur auf: 

Restlaufzeit bis ein Jahr: 10,6 % (Vorjahr 27,0 %) 

Restlaufzeit bis drei Jahre: 27,4 % (Vorjahr 33,1 %) 

Restlaufzeit bis fünf Jahre: 23,7 % (Vorjahr 2,6 %) 

Restlaufzeit bis sieben Jahre: 37,7 % (Vorjahr 31,5 %) 

Restlaufzeit bis zehn Jahre: 0,0 % (Vorjahr 5,2 %) 

Unbefristete Verträge: 0,6 % (Vorjahr 0,6 %) 

Insofern gelten für 62 % der Hauptmieterlöse (Vorjahr 40 %) noch Festmietzeiten von über drei 

Jahre, wobei in aller Regel einseitig von den Mietern auszuübende Verlängerungsoptionen von 

bis zu zehn Jahren Bestandteil der jeweiligen Mietverträge sind. 

17

Dabei hat die in den letzten Jahren verstärkt zu beobachtende Tendenz unverändert Gültigkeit, 

wonach die Mieter und Mietinteressenten zur Wahrung hoher Flexibilität der Vereinbarung 

möglichst kurzlaufender Festmietzeiten sowohl bei Prolongationen als auch bei Neuabschlüssen 

von Mietverträgen große Bedeutung beimessen. 

Zudem werden wir in letzter Zeit im Falle von länger vereinbarten Festmietzeiten verstärkt mit 

Forderungen nach mieterseitig ausübbaren Sonderkündigungsrechten konfrontiert. 

Vermietungssituation 

Der AGROB Medien- und Gewerbepark verfügte zum Bilanzstichtag über Nutzflächen von 

insgesamt 130.732 m². Diese unterteilen sich wie folgt: 

Nutzflächendarstellung 


verfügbar vermietet 

31.12.2010 

Quote verfügbar vermietet Quote 

m² m² % m² m² % 

Hauptnutzflächen ¹) 92.199 90.079 98 90.928 88.867 98 

Tiefgaragenflächen 

(incl. Parkhaus) 

13.700 11.240 82 13.700 11.340 83 

Sonstige Flächen ²) 24.833 19.834 80 24.971 20.051 80 

Total 130.732 121.153 93 129.599 120.258 93 

¹) Büro- und Studioflächen, Kellerflächen, Hallenflächen (incl. Hausmeisterei) 

²) Freiflächen, ebenerdige Parkplätze 

Die vermieteten Flächen teilen sich nach der jeweiligen Nutzung und den dabei erzielten 

durchschnittlichen Mieterlösen wie folgt auf: 

18

Struktur der vermieteten Flächen 

9% 

22% 

Struktur der Mieterlöse 

AGROB Immobilien AG Bestand 


Hauptnutzflächen 

Tiefgaragenflächen 

incl. Parkhaus 

Sonstige Flächen 

ebenerdige Parkplätze 


Büro-u.Studioflächen Kellerflächen 

Hallenflächen TG u. Parkhaus 

Parkplatzflächen sonstige Flächen 

6% 

10% 

7% 

46% 

Mieterlös Ø 

m²/ pro Monat 

Bestand 

31.12.2010 

Mieterlös Ø 

m²/ pro Monat 

90.079 € 8,61 88.867 m² € 8,51 

11.240 

19.834 

€ 2,21 

€ 1,18 

11.340 m² 

20.051 m² 

€ 2,20 

€ 1,14 

Gesamt 121.153 € 6,79 120.258 m² € 6,69 

Im Einzelnen haben sich im Berichtsjahr folgende wesentliche Änderungen ergeben: 

− Die Fa. Kocher, seit 11/2010 neu auf dem AGROB Medien- und Gewerbepark 

beheimatetes Mieterunternehmen, hat im Gebäude 38 weitere Flächen im Umfang 

von ca. 200 m² angemietet. 

− Fa. HSE 24, ein Hauptmieterunternehmen der Gesellschaft, hat interimistisch 

zusätzliche Flächen von ca. 170 m² im Gebäude 42 angemietet. 

− Darüber hinaus konnten verschiedentlich kleinteilige Neuvermietungen, insbesondere 

im Gebäude 01, vorgenommen werden. 

9% 

10% 

22% 

2010 

Büro-u.Studioflächen Kellerflächen 

Hallenflächen TG u. Parkhaus 

Parkplatzflächen sonstige Flächen 

7% 

6% 

46%

Die gesamten Nutzflächen waren zum Bilanzstichtag nach Wirtschaftszweigen wie folgt vermietet: 

2011 2010 

Wirtschaftszweig m² % m² % 

Medien 110.557 91 109.745 91 

Handel 823 1 823 1 

Dienstleistung 9.569 8 9.463 8 

Gewerbe 204 - 227 - 

Insgesamt 121.153 100% 120.258 100% 

Der traditionell hohe Anteil von Medienunternehmen am gesamten Mieterbestand hat sich mit 

91 % auf dem sehr hohen Niveau der Vorjahre stabilisiert. Die Dominanz dieser nach wie vor 

präferiert angesprochenen Branche mit renommierten und überregional bekannten Unternehmen 

aus den Bereichen „Printmedien“, „private Rundfunkanbieter“, „Fernsehsender“ sowie 

„Film- und TV- Produktionsunternehmen“ liegt in erster Linie in den vorhandenen segmentspezifischen 

Infrastruktureinrichtungen des AGROB Medien- und Gewerbeparks sowie dessen 

mittlerweile fest etablierten Clustereffektes begründet. 

Ertragslage 

Umsatz- und Auftragsentwicklung 

In erster Linie bedingt durch eine im Branchenvergleich überdurchschnittlich hohe Auslastung 

der Vermietungskapazitäten in den Hauptnutzflächen von annähernd 98 % über das 

gesamte Berichtsjahr hinweg weisen die Umsatzerlöse eine Steigerung von 1,1 % auf € 11,3 

Mio. auf. Diese beinhalten wie bisher die gesamten Miet- und Nebenkostenerlöse sowie die 

Erlöse im Rahmen des Kantinenumlagepools und des Müllkonzepts. Dabei mussten als Ergebnis 

der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 primär infolge der mieterseits eingesparten 

Energiekosten Rückerstattungen an die Mieterunternehmen in Höhe von T€ 58 vorgenommen 

und die Vorauszahlungen für das Jahr 2011 entsprechend angepasst werden 

(T€ 24). Trotz dieser Umsatzeinbußen ist es gelungen, das mit einer Bandbreite zwischen € 

11,2 Mio. und € 11,3 Mio. vorgegebene Jahresumsatzziel vollumfänglich zu erreichen. 

Entwicklung der Umsatzerlöse der AGROB Immobilien AG 2007 bis 2011. 

Mieterlöse 2011 


T€ 

2010 

T€ 

2009 

T€ 

2008 

T€ 

2007 

11.321 11.203 11.172 11.330 11.065 

Veränderung + 1,1 % + 0,3 % ./. 1,4% + 2,4% + 6,3% 

Die unter „Sonstige betriebliche Erträge“ subsumierten sonstigen Erlöse erreichten mit T€ 139 

nicht das Vorjahresniveau (T€ 208). Wesentliche Positionen sind dabei die Erträge aus Weiterberechnungen 

(T€ 79), aus Sachbezügen (T€ 28), aus der Auflösung von Rückstellungen 

(T€ 19), aus Versicherungsentschädigungen (T€ 7) und aus Anlagenabgängen (T€ 6). 

Die im Berichtsjahr insgesamt erwirtschaftete Betriebsleistung repräsentiert einen Wert von 

€ 11,4 Mio. und übertrifft damit das Vorjahresniveau von € 11,3 Mio. um 1,4 %. 

T€ 

20

Pensionsverpflichtungen 

In den Jahren 2006 und 2008 kam es infolge eines unumgänglichen Haftungseintritts in die 

seit Veräußerung des operativen Geschäfts an die Deutsche Steinzeug Cremer & Breuer AG 

(DSCB) bestehende Subsidiärhaftung zu der aufwandswirksamen Rückübertragung von Pensions- 

und Unterstützungskassen-Verpflichtungen gegenüber ehemaligen AGROB Mitarbeitern. 

Aufgrund des finanzmathematischen Gutachtens waren zum Bilanzstichtag Pensionsrückstellungen 

– Direktzusagen und ehemalige AGROB Unterstützungskasse – von T€ 4.050 

(Vorjahr: T€ 4.033) auszuweisen. Dabei stehen dem Verbrauch von Pensionsrückstellungen in 

Höhe von T€ 492 (Vorjahr: T€ 470), laufende Versorgungsleistungen (siehe nachfolgend), 

Zinsaufwendungen infolge der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen (T€ 235) sowie die 

aufwandswirksame Anpassung in der Dotierung der Pensionsrückstellungen gemäß Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz 

(BilMoG) gegenüber (T€ 274). 

Die laufenden Versorgungsleistungen aus der Rückübertragung der Pensions- und Unterstützungskassen-Verpflichtungen 

beliefen sich im Berichtsjahr auf T€ 508 (Vorjahr: T€ 523). 

Infolge einer erneut günstigen Schadensentwicklung konnte der aufzuwendende Umlagebeitrag 

für den PSVaG mit T€ 11 weiter auf vergleichsweise niedrigem Niveau gehalten werden 

(Vorjahr T€ 8). 

Ergebnisentwicklung 

Unsere Gesellschaft hat im Berichtsjahr mit einem Jahresüberschuss von € 1,6 Mio. das beste 

Ergebnis in der jüngeren Unternehmensgeschichte erzielt. Hierzu haben neben einer gesteigerten 

Betriebsleistung insbesondere auch der dank einer konsequenten Kostendisziplin weiter 

rückläufige Gesamtaufwand beigetragen. Dessen positive, d.h. rückläufige, Entwicklung ist 

bei ansonsten weitestgehend stabilen und budgetkonformen Aufwandspositionen maßgeblich 

vom verbesserten Zinsergebnis begünstigt. 

Das EBITDA-Ergebnis vor BilMoG beträgt € 8,5 Mio. und liegt damit nochmals um 0,8 % 

über dem hohen Vorjahresniveau. Aufgrund der guten Ergebnisentwicklung sind wir in der 

Lage, die nach BilMoG erforderliche Anpassung der Pensionsrückstellungen mit einer Dotierung 

von T€ 274 (5/15) und damit um T€ 219 über der geforderten Mindestrate (1/15) vorzunehmen. 

Die planmäßigen Abschreibungen bewegen sich mit etwas über € 3,3 Mio. geringfügig unter 

Vorjahresniveau. Die Abschreibungsquote beträgt zum Bilanzstichtag demnach 29,0 % der 

Umsatzleistung (Vorjahr 29,2 %). Außerplanmäßige Abschreibungen waren wie im Vorjahr 

nicht angezeigt. 

Unter Einbeziehung der DSCB – Pensionsbelastungen hat sich das EBIT-Ergebnis leicht um 

0,7 % auf T€ 4.893 zurückgebildet (Vorjahr T€ 4.929). Ohne diesen Aufwand hat sich diese 

Ergebnis-Kennziffer um 0,8 % auf € 5,2 Mio. erhöht. 

Das mit T€ 3.244 um 8,9 % im Vergleich zum Vorjahresniveau verbesserte negative Zinsergebnis 

ist in Höhe von T€ 244 (Vorjahr T€ 259) mit Zinsaufwand aus der Aufzinsung der 

Pensionsrückstellungen sowie der sonstigen langfristigen Rückstellungen belastet. Unter 

Ausklammerung dieses Zinsanteils hat sich der seit 2008 einsetzende Trend einer rückläufigen 

Zinsbelastung für die zur Mitfinanzierung der umfangreichen und maßgeblich mit 

Fremdkapital finanzierten Investitionsvorhaben in den letzten Jahren aufgenommenen Darlehen 

weiter und im Vergleich zum Vorjahr ausgeprägter fortgesetzt. 

21

Nach einem mit 16,7% deutlich über Vorjahr liegenden Periodenergebnis von über € 1,6 Mio. 

konnte ein im Vergleich zum Vorjahr um beachtliche 17,1 % erhöhter Jahresüberschuss von 

T€ 1.602 nach Steuern erzielt werden. Die leicht über Vorjahresniveau zum Ausweis kommende 

Ertragsteuerposition von T€ 47 ist unter Zugrundelegung der noch vorhandenen 

steuerlichen Verlustvorträge nach den Vorgaben der Mindestbesteuerung bemessen und 

beinhaltet die ertragswirksame Auflösung einer nicht benötigten Steuerrückstellung für frühere 

Veranlagungszeiträume (T€ 21). 

Damit wird die in einer Bandbreite von € 1,5 Mio. bis € 1,6 Mio. kommunizierte und im Jahresverlauf 

bestätigte Nachsteuer-Gewinnprognose der Verwaltung vollumfänglich bestätigt. 

Ebenso gilt dies für das DVFA-Ergebnis pro Aktie, das als Soll-Größe unter Einbeziehung 

des DSCB-Aufwandes in einer Bandbreite von € 0,37 pro Aktie bis € 0,40 pro Aktie geplant 

war und mit einem übersteigenden Zielwert von € 0,43 erreicht werden konnte. Unter ausschließlicher 

Zugrundelegung des operativen Gewinnes errechnet sich ein DVFA-Ergebnis 

pro Aktie in Höhe von € 0,48 (Vorjahr: € 0,38). 

Insofern wird der diesjährigen Hauptversammlung vorgeschlagen, die Verwendung des nach 

Dotierung der gesetzlichen Rücklage verbleibenden Bilanzgewinns des Jahres 2011 in Höhe 

von T€ 1.522 (Vorjahr: T€ 1.300) zur Zahlung des Vorab-Gewinnanteils von € 0,05 je Vorzugs-Stückaktie 

und eines um € 0,02 erhöhten Gewinnanteils von € 0,16 je Vorzugs- und 

Stamm-Stückaktie zu beschließen. 

Zusammensetzung des Ergebnisses 


2011 2010 Veränderungen 

T€ T€ T€ % 

EBITDA-Ergebnis vor BilMoG ¹) 

+ 8.487 + 8.423 + 64 + 0,8 

BilMoG Zuführung Pensionsrückstellungen 

./. 274 ./. 164 ./. 110 + 67,1 

EBITDA -Ergebnis nach BilMoG¹) + 8.213 + 8.259 ./. 46 ./. 0,6 

Abschreibungen ./. 3.320 ./. 3.330 + 10 ./. 0,3 

EBIT-Ergebnis ¹) + 4.893 + 4.929 ./. 36 ./. 0,7 

Zinsergebnis ²) 

AO Ergebnis ohne Pensionsrückstellungen 

./. 3.244 

---- 

./. 3.559 

+ 43 

+ 315 

./. 43 

+ 8,9 

> 100 

Periodenergebnis ¹) + 1.649 + 1.413 + 236 + 16,7 

Ertragsteuern ./. 47 ./. 45 ./. 2 + 4,4 

Jahresüberschuss ¹) 

¹) jeweils mit DSCB-Pensionsaufwand 

²) davon enthalten 

+ 1.602 + 1.368 + 234 + 17,1 

- Aufzinsung Pensionsrückstellungen T€ 235 T€ 250 

- Aufzinsung sonstige langfristige Rückstellungen T€ 9 T€ 9 

Ohne die DSCB-Position lauten die Zahlen wie folgt: 

T€ T€ T€ % 

Jahresüberschuss 

EBITDA-Ergebnis: 

EBIT-Ergebnis: 

+ 2.137 

+ 8.513 

+ 5.194 

+ 1.843 

+ 8.484 

+ 5.153 

+ 294 

+ 29 

+ 41 

+ 16,0 

+ 0,3 

+ 0,8 

22

Finanzlage 

Finanzierungsanalyse 

Infolge der guten Ertragsentwicklung mit einer gegenüber dem bereits hohen Vorjahresniveau 

nochmals deutlich verbesserten Umsatzrentabilität von 14,2 % (Vorjahr 12,2 %) stellt 

sich die finanzielle Situation der Gesellschaft weiter gefestigt dar. Als Indiz hierfür ist insbesondere 

auch der den beachtlichen Vorjahresstand (€ 4,5 Mio.) um 12,6 % wesentlich übersteigende 

Cashflow nach DVFA in Höhe von € 5,0 Mio. zu nennen. Unter Ausklammerung 

der DSCB-Zahlungen ergibt sich ebenfalls eine deutliche Steigerung um 11,0 % auf € 5,6 

Mio. Damit verfügt die AGROB Immobilien AG über ein stabiles finanzielles Mittelaufkommen 

für die Innenfinanzierung und ist insofern auch in der Lage, nicht nur die im Zeitablauf sukzessive 

zunehmenden, erheblichen Tilgungsleistungen zu erbringen, sondern darüber hinaus 

auch anstehende Investitionsvorhaben mit nennenswerten Eigenfinanzierungsanteilen 

zu unterlegen. 

Wesentlich bedingt durch die abermals das Investitionsvolumen deutlich übersteigenden Abschreibungen 

haben sich sowohl das Anlagevermögen (./. 2,4% auf € 89,6 Mio.) als auch als 

Folge der geleisteten Darlehenstilgungen die Verbindlichkeiten (./. 5,1 % auf € 64,3 Mio.) reduziert. 

Das Fremdkapital partizipiert aktuell mit einer geringeren Quote von 77,0 % (Vorjahr: 

78,6 %) an der um 2,4 % ermäßigten Bilanzsumme, der Verschuldungsfaktor verbessert sich 

auf 13,7 Jahre (Vorjahr: 16,2 Jahre). 

Der gewichtete Durchschnittszinssatz aller Darlehen liegt zum Bilanzstichtag mit 4,66 % 

nochmals unter dem bereits günstigen Vorjahresniveau (4,78 %) und wird sich nach Inkrafttreten 

der bereits kontrahierten Bedingungsanpassungen weiter auf 4,62 % verbessern. 

In Fortführung der bewährten Strategie, mittels Forward-Darlehen die anhaltend vorteilhaften 

Kapitalmarktbedingungen zur vorzeitigen zinsgünstigen Anpassung von in den Folgejahren 

anstehenden Zinsausläufen zu nutzen, wurden für das Jahr 2012 vollumfänglich und für das 

Jahr 2013 teilweise bereits neue Anschlussvereinbarungen abgeschlossen. Danach verteilen 

sich die in den Folgejahren fälligen Bedingungsanpassungen, bezogen auf die jeweiligen 

konditionenseitig neu zu verhandelnden Darlehensvaluten, zum Bilanzstichtag wie folgt: 

- 2012/2013: € 6,6 Mio. ( 13,3 %) 

- 2014/2015: € 16,8 Mio. ( 33,9 %) 

- 2016/2017: € 15,0 Mio. ( 30,2 %) 

- 2018/2019: € 11,2 Mio. ( 22,6 %) 

€ 49,6 Mio. (100,0 %) 

Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war über das gesamte Geschäftsjahr hinweg jederzeit 

auskömmlich. Im Bedarfsfall standen kurzfristige Kreditlinien in ausreichendem Umfang 

als sofort abrufbare Liquiditätsreserve bzw. zur Vorfinanzierung kleinerer Investitionsvorhaben 

zur Verfügung. Hiervon wurde sporadisch und lediglich in geringer Größenordnung 

Gebrauch gemacht. 

Finanzierungsmaßnahmen und Vorhaben 

Die laufenden regelmäßigen Tilgungen für die aufgenommenen Investitionsdarlehen betrugen 

€ 2,5 Mio. (Vorjahr: € 2,6 Mio.). Zudem wurden Sondertilgungen von € 1,4 Mio. (Vorjahr: 

€ 0,9 Mio.) geleistet. Im Berichtsjahr wurde die Objektfinanzierung „Gebäude 30“ im Rahmen 

einer Umfinanzierung neu strukturiert und dabei das noch bestehende Kreditengagement bei 

der „IKB Deutsche Industriebank AG“ vollständig zurückgeführt. 

Der seit geraumer Zeit gültige Grundsatz, in der Unternehmensfinanzierung, wo immer möglich 

und sinnvoll, die Liegenschaften des AGROB Medien- und Gewerbeparks real zu teilen 

23

und auf dieser Basis zinsoptimierte Einzelfinanzierungen unter Zugrundelegung von ausschließlich 

auf das jeweilige Finanzierungsobjekt abgestellten Sicherheiten einzudecken, hat 

sich im Zeitablauf gut bewährt. Zudem gilt nach wie vor die Strategie, bedeutendere Investitionsvorhaben 

im Interesse einer soliden und auf Jahre gesicherten Kalkulationsbasis objektbezogen 

und mit langfristig fest konditionierten Darlehen durchzufinanzieren. Dessen 

ungeachtet können interimistisch und in risikoadäquaten Größenordnungen besonders zinsgünstige 

kurzfristige Geldmarktmittel in Anspruch genommen werden. Dies erfolgt vornehmlich 

zur Zwischenfinanzierung von Investitionsvorhaben oder in zeitlicher Überbrückung von 

langfristig vereinbarten Zinsbindungsperioden. 

Investitionen 

Das gesamte Investitionsvolumen des Berichtsjahres belief sich auf ca. € 1,08 Mio. (Vorjahr: 

€ 1,4 Mio.) und lag damit geringfügig über dem aufgestellten Investitionsbudget, ursächlich 

zurückzuführen auf die ursprünglich nicht eingeplante Ausbaumaßnahme im Erweiterungsgebäude 

„Antenne Bayern“ (Gebäude 08). Es repräsentiert damit eine Investitionsquote von 

0,8% der historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sämtlicher Sachanlagen (Vorjahr: 

1,0 %). 

Im Mittelpunkt der Investitionstätigkeit des Berichtsjahres standen grundlegende Aus- und 

Umbaumaßnahmen in den Gebäuden „Erweiterung 08“ (UFA Filmproduktion) und „18“ 

(HSE 24). Hierfür wurde insgesamt ein Betrag von T€ 571 investiert. Mit Hilfe dieser umfangreichen 

Investitionen konnten wesentliche Flächen in den betreffenden Gebäuden des 

AGROB Medien- und Gewerbeparks von Grund auf revitalisiert bzw. erstmalig nach nutzerspezifischen 

Bedürfnissen ausgebaut und nach Beendigung der jeweils budgetkonform abgeschlossenen 

Maßnahme einer mietergerechten langfristigen Vermietung zugeführt werden. 

Des Weiteren stellte die Fertigstellung und Inbetriebnahme einer neuen Brandmeldeanlage 

für den Kernbereich mit T€ 233 einen weiteren Schwerpunkt in den Investitionsmaßnahmen 

des Berichtsjahres dar. 

Die sonstigen investiven Maßnahmen in Höhe von T€ 275 betreffen im Wesentlichen nachträgliche 

Herstellungskosten (T€ 143), Außenanlagen (T€ 15), diverse Anschaffungen im 

Bereich der Betriebs- und Geschäftsausstattung (T€ 106 einschließlich GWG) sowie Verfahrenskosten 

im Zusammenhang mit der Erweiterung des AGROB Medien- und Gewerbeparks 

in südlicher Arrondierung (T€ 11). 

24

Vermögenslage – Bewertung Liegenschaften 

Die Eigenkapitalbasis der Gesellschaft hat sich im Berichtsjahr weiter verbessert. So verfügt 

die AGROB Immobilien AG zum 31. Dezember 2011 vor Ausschüttung über ein bilanzielles 

Eigenkapital von € 20,7 Mio. (+5,0 %). Aufgrund dieser Aufstockung mittels thesaurierter Gewinne 

sowie der rückläufigen Bilanzsumme erreicht die Eigenkapitalquote mit 23,0 % ein um 

7,5 % über Vorjahr liegendes Niveau. Diese Ausstattung mit haftenden Eigenmitteln erachten 

wir als solide Abschirmung zur Unterlegung potenzieller Risiken für angemessen, zumal diese 

im Vergleich zu produzierenden Unternehmen vergleichsweise gering sind und erhebliche stille 

Reserven im Anlagevermögen vorhanden sind. Das bilanziell ausgewiesene Anlagevermögen 

war dabei zu 94,2 % (Vorjahr: 95,8 %) durch Eigenkapital und Fremdkapital mit einer Restlaufzeit 

von mehr als einem Jahr gedeckt. 

Die zuletzt im Jahr 2010 (Stichtag 31.10.) veranlasste gutachterliche Einwertung der Verkehrswerte 

sämtlicher Liegenschaften der Gesellschaft mit Ausnahme der landwirtschaftlich 

genutzten Flächen außerhalb der Gemarkung Ismaning erbrachte unter Einbeziehung der 

noch vorhandenen und bereits rechtsbeständigen Baurechte als Ergebnis in der Summe 

Verkehrswerte von insgesamt € 127,6 Mio. Differenziert nach den einzelnen Bauquartieren 

mit den jeweils aufstehenden Gebäuden setzt sich diese Summe wie folgt zusammen: 

Bauquartiere / Gebäude Marktwert / Verkehrswert 

GE A1 Geb. 05 € 2.320.000,00 

GE A2 Geb. 01, 03, 04 € 4.580.000,00 

GE A4.1 Geb. 10, 14 -16 € 16.620.000,00 

GE A4.1 Geb. 02, 06, 07, 11, 17-23, 37 € 31.440.000,00 

GE A4.2 Geb. 6.12 € 9.220.000,00 

GE A5 Geb. 25, 29, 29.1, 41, 42 € 4.350.000,00 

GE A6 Geb. 38 € 6.230.000,00 

GE A7 Geb. 36, Parkhaus € 5.370.000,00 

GE N1 Geb. 08, 09, 30 € 38.520.000,00 

GE N2 unbebaut € 4.600.000,00 

GE N4 unbebaut € 1.160.000,00 

GE N7 Satellitenpark € 550.000,00 

Baurechtsreserve € 1.150.000,00 

Landwirtschaftliches Gelände € 1.480.000,00 

Gesamt vor Abschlägen € 127.590.000,00 

Pauschalierte Abschläge* € ./. 3.500.000,00 

Gesamt nach Abschlägen € 124.090.000,00 

* - Altlastenverdacht € 1,0 Mio. 

- Noch erforderliche Erschließungsmaßnahmen € 0,5 Mio. 

- Nutzungseinschränkungen durch städtebaulichen Vertrag € 2,0 Mio. 

Sofern die solchermaßen unter Zugrundelegung konservativer Maßstäbe ermittelten Verkehrswerte 

unverändert gelten, liegen diese um ca. € 38,0 Mio. (Vorjahr: € 35,7 Mio.) über 

den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Buchwerten. Dies entspricht einem Wert von € 9,75 

pro Aktie (Vorjahr: € 9,16). Werden rein vorsorglich noch die pauschalierten Abschläge in 

einer Größenordnung von insgesamt € 3,5 Mio. berücksichtigt, reduzieren sich die stillen 

Reserven auf € 34,5 Mio. bzw. € 8,85 pro Aktie (Vorjahr: € 32,2 Mio. bzw. € 8,27). 

Dieser Betrag ist dem erhöhten Eigenkapitalanteil von € 5,31 pro Aktie zuzuschlagen (Vorjahr: 

€ 5,06), so dass zum Bilanzstichtag rein rechnerisch ein „fairer“ Wert von € 15,06 pro 

Aktie ermittelt werden kann (Vorjahr: € 14,22 pro Aktie). 

25

Unter Zugrundelegung der zuletzt per 10/2010 ermittelten Verkehrswerte hat sich der Gesamtwert 

der Liegenschaften im Langfristvergleich von € 100,8 Mio. per 04/2002 auf aktuell 

€ 127,6 Mio. und damit um 26,6 % erhöht, wohingegen sich die Summe der stillen Reserven 

nach Abschlägen im gleichen Zeitraum von € 13,5 Mio. auf € 34,5 Mio. erhöht und damit 

mehr als verdoppelt hat. 

Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage der AGROB Immobilien AG 

Das Geschäftsjahr 2011 war geprägt durch erneut schwierige Rahmenbedingungen in einem 

mehr denn je hart umkämpften Vermietungsmarkt. Dieser war gekennzeichnet durch eine 

insbesondere in der zweiten Jahreshälfte spürbare Zurückhaltung potentieller Nachfrager 

aufgrund der zunehmenden Verunsicherung in Folge der sich im Jahresverlauf verstärkenden 

wirtschaftlichen Unwägbarkeiten und einer eindeutigen Fokussierung auf das marktenge 

Segment der Core-Immobilien. 

In diesem Szenario hat sich die AGROB Immobilien AG erneut gut behauptet und insofern 

auch das Geschäftsjahr 2011 in den wesentlichen Kriterien erfolgreich gestaltet. Unsere 

Zielsetzung, im Rahmen der Mieterbindung die Erlösseite auf hohem Niveau zu festigen, die 

Kostenstrukturen zu optimieren und in Wahrnehmung zulässiger gestalterischer Maßnahmen 

Reserven in angemessenem Umfang zu bilden, haben wir ebenso erreicht wie die in der 

Hauptversammlung des Jahres 2011 kommunizierten operativen Einzelziele. Diese konnten 

teilweise sogar nennenswert übertroffen werden. Ausweislich der mittlerweile auf 23 % angewachsenen 

Eigenkapitalquote und der im Zeitreihenvergleich kontinuierlichen Ergebnisentwicklung 

stellt sich mit Abschluss des Geschäftsjahres 2011 die finanzielle und wirtschaftliche 

Lage der Gesellschaft insofern solide und weiter stabil dar. 

Aufgrund dessen sind wir mit dem Geschäftsverlauf 2011 insgesamt sehr zufrieden, zumal 

es darüber hinaus gelungen ist, die in der Befristung zum Jahresende auslaufenden Mietverträge 

annähernd vollständig zu verlängern und maßgebliche Finanzkennziffern gegenüber 

dem bereits hohen Vorjahresniveau nochmals zu verbessern. So haben sich exemplarisch 

die Parameter „Return of Investment“ (von 5,4 % auf 5,8 %), „Umsatzrentabilität“ (von 12,2% 

auf 14,2 %), „Eigenkapitalrentabilität vor Steuern“ (von 7,2 % auf 8,0 %) und „Dynamischer 

Verschuldungsgrad“ (von 16,2 Jahre auf 13,7 Jahre) weiter günstig entwickelt, die „Gesamtkapitalrentabilität 

vor Steuern“ erreicht mit 5,4 % exakt die Vorjahreshöhe. Die von 31,2 % wieder 

auf 28,3 % zurückgegangene Finanzaufwandsquote ist in Höhe von T€ 244 (Vorjahr: 

T€ 259) durch die Aufzinsung langfristiger Rückstellungen belastet; ohne diesen Zinsanteil 

beträgt die Finanzaufwandsquote 26,2 % (Vorjahr 28,9 %). 

Trotz eines im Vergleich zum Vorjahr um 12,8 % erhöhten DSCB-Aufwandes haben sich die 

gesamten Aufwendungen dank eines ausgeprägten Kostenbewusstseins erneut um 2,3 % 

(Vorjahr: 1,7 %) ermäßigt und damit einen wichtigen Beitrag zu dem guten Unternehmensergebnis 

geleistet. 

26

III.2 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren 

Mitarbeiter 

Zum Bilanzstichtag waren einschließlich des Vorstandes insgesamt zehn Mitarbeiter unbefristet 

im Unternehmen beschäftigt (Frauenanteil 30 %), fünf davon in Teilzeit (Personaläquivalent: 

7,03). Zum ganz überwiegenden Teil handelt es sich um langjährige Mitarbeiter mit 

durchweg profunden Kenntnissen im jeweiligen Tätigkeitsbereich und entsprechender Berufserfahrung. 

Neben den üblichen sozialen Leistungen erfolgt die jährlich Entlohnung in 

Form einer fixen Vergütung von 13 gleichbleibenden, leistungsgerecht adjustierten Monatsgehältern 

sowie einer von der individuellen Leistung und dem geschäftlichen Erfolg der Gesellschaft 

abhängigen variablen Vergütung. Es ist davon auszugehen, dass auch künftighin 

die Mitarbeiterzufriedenheit als wesentliches Element der Leistungserbringung überdurchschnittlich 

ausgeprägt sein wird und sich insofern Fluktuation und Krankenstand auch weiterhin 

auf einem vergleichsweise sehr niedrigen Niveau bewegen werden. 

Die geringe Personalstärke ermöglicht keine Bereitstellung von Ausbildungsplätzen. Für die 

Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter werden sowohl anlassbezogen als auch fortlaufend 

externe Schulungsmaßnahmen angeboten. 

AGROB Kasino 

Zur bedarfsgerechten Verpflegung aller auf dem AGROB Medien- und Gewerbepark tätigen 

Personen steht ein leistungsfähiger, qualitativ hochwertiger Kantinenbetrieb zur Verfügung, 

der von einem externen Caterer auf eigene Rechnung gemanagt wird. 

AGROB Kinderkrippe 

Die im Jahr 2006 mit nennenswerter finanzieller Unterstützung der Gesellschaft und in enger 

Kooperation mit der Gemeinde Ismaning unter privater Trägerschaft ins Leben gerufene 

„AGROB Kinderkrippe“ stößt unverändert auf große Resonanz und ist bis auf Weiteres voll 

belegt. Im Rahmen dieser in der Nähe des AGROB Geländes befindlichen Gemeinschaftseinrichtung 

finden Kinder im Alter von sechs Monaten bis drei Jahren von Mitarbeitern der 

engagierten Firmen des AGROB Medien- und Gewerbeparks eine bevorzugte Aufnahme. 

Verkehrsanbindung 

Die Anbindung unseres Medien- und Gewerbeparks an den öffentlichen Personen-Nahverkehr 

(ÖPNV) hat sich seit September 2000 durch die Einrichtung von Bushaltestellen auf dem Gelände 

sowie unmittelbar an der Südeinfahrt wesentlich verbessert. Damit wurde ein direkter 

Anschluss an die S-Bahn-Station Ismaning im Norden sowie die U-Bahn-Haltestelle Studentenstadt 

im Süden hergestellt. Die Buslinien verkehren während des Hauptberufs-Verkehrs 

mittlerweile im auf zehn Minuten reduzierten Takt. Damit wurde eine konkurrenzfähige Alternative 

zum ansonsten dominierenden Individualverkehr geschaffen. Im Rahmen des vorgesehenen 

Erweiterungs-Bebauungsplans ist es unser Bestreben, die verkehrstechnische 

Erschließung des südlichen AGROB Geländes und dessen Liegenschaften durch die Errichtung 

einer Kreisverkehrsanlage analog der bereits bestehenden Verkehrsführung im nördlichen 

Zufahrtsbereich nachhaltig zu verbessern. 

27

Umweltschutz 

Der Umweltschutz mit all seinen Facetten hat für unseren Standort als ehemaliges Industriegelände 

einen herausragenden Stellenwert. Durch Beauftragung eines maßnahmenbegleitenden 

Fachingenieur-Büros veranlassen wir daher grundsätzlich bei allen Baumaßnahmen 

und Erdbewegungen anlassbezogen umfangreiche Untersuchungen auf eventuelle 

Altlasten. Außerdem werden regelmäßig Grundwasserproben genommen. 

Dadurch stellen wir sicher, dass von unserem Gelände keinerlei Gefährdung für die Umwelt 

und die dort beschäftigten Menschen ausgeht, was durch die bisherigen Untersuchungsergebnisse 

bestätigt wird. Es ist unser Ziel, in enger Abstimmung mit den zuständigen Behörden 

die Hinfälligkeit des grundsätzlich bestehenden Altlastenverdachts für eine möglichst 

umfängliche Teilfläche des AGROB Medien- und Gewerbeparks testiert zu bekommen. Unserem 

Antrag auf Entlassung einer ersten Teilfläche aus der Altlastenbearbeitung hat die 

zuständige Behörde im Berichtsjahr entsprochen. Die Risikobeurteilung des im Jahr 2010 

fertiggestellten Umweltberichts als Ergebnis einer gutachterlichen Bestandsaufnahme des 

gesamten AGROB Medien- und Gewerbeparks lautet dahingehend, dass das Gefährdungspotenzial 

für Menschen als sehr gering einzustufen ist und insofern nach derzeitigem Kenntnisstand 

auch keine weitergehenden Erkundungsmaßnahmen zu veranlassen sind. 

Wir achten darauf, dass bauliche Maßnahmen jeder Art – wesentliche Um- und Ausbauten 

oder grundlegende Neubauten – dem neuesten Stand der Technik entsprechen. Ein besonderes 

Augenmerk widmen wir darüber hinaus auch der Umsetzung energiesparender Maßnahmen 

sowie bei Bauvorhaben der Verwendung umweltverträglicher ressourcenschonender 

Baustoffe bzw. dem Einsatz nachhaltiger Rohstoffe. Wir beabsichtigen damit, zum einen 

unserer gesellschaftlichen Verantwortung gerecht zu werden und zum anderen durch einen 

nachhaltigen Gebäudebetrieb die Nebenkosten für unsere Mieterunternehmen zu optimieren. 

In enger Zusammenarbeit mit unseren Hauptmietern haben wir ein eigenes Müllentsorgungskonzept 

entwickelt. Es sieht die sortenreine Trennung von Abfällen vor Ort und ihre 

Zwischenlagerung im speziell eingerichteten „Müllhof“ auf dem AGROB Gelände vor. 

Den auf dem AGROB Gelände tätigen Personen soll ein angenehmes Ambiente geboten 

werden. Deshalb erfahren die bestehenden Grünflächen eine ständige eingehende Pflege, 

wurden großzügig dimensionierte Grünzonen als Ausgleich für versiegelte Flächen ebenso 

neu angelegt wie ein zum Verweilen und Entspannen einladender Fußweg durch das östliche 

Biotop. Diesem Ziel dienen auch insgesamt 17 Feuchtbiotope im östlichen und südlichen 

Außenbereich und ein zehn Meter breiter Grüngürtel rund um den Medien- und Gewerbepark. 

Zudem wird mit diesen Maßnahmen ein wertvoller Beitrag im Bereich des Pflanzen- 

und Tierschutzes geleistet. 

28

IV. Risikobericht 

Allgemeine Bemerkungen 

Die Risikomanagementziele der Gesellschaft sind darauf ausgerichtet, Risiken ehestmöglich 

zu identifizieren, zu analysieren, zu bewerten und zu steuern. Alle relevanten Risiken werden 

nach sorgfältiger Abwägung der Risikotragfähigkeit vermieden, reduziert, transferiert oder 

akzeptiert. Als Risiko wird hierbei die Möglichkeit von negativen Entwicklungen der wirtschaftlichen 

Lage der Gesellschaft angesehen. 

Die Geschäftsleitung ist für ein angemessenes Risikomanagementsystem verantwortlich. Die 

Überwachung obliegt dem Aufsichtsrat der Gesellschaft bzw. dessen Prüfungsausschuss. 

Hierzu hat der Vorstand der AGROB Immobilien AG im Rahmen der gesetzlichen Verpflichtung 

nach § 91 Abs. 2 AktG ein Risikofrüherkennungssystem eingerichtet. Im Rahmen der 

Jahresabschlussprüfung wird durch den Wirtschaftsprüfer überprüft, dass der Vorstand die 

nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen in geeigneter Weise getroffen hat. 

Als ein in der Grundstücks- und Vermögensverwaltung sowie der Grundstücksentwicklung 

tätiges Unternehmen ist die Gesellschaft mit allgemeinen wirtschaftlichen Marktrisiken und 

mit branchenspezifischen Risiken konfrontiert. Diese sind in einem Risikoinventar, strukturiert 

nach den jeweiligen Funktionsbereichen in einzelnen Risikofeldern, abschließend zusammengefasst, 

definiert und mit Maßnahmen sowie Instrumenten zu deren zeitnaher und 

kontinuierlicher Überwachung unterlegt. Zudem sind klare Verantwortlichkeiten festgelegt. 

Damit ist gewährleistet, dass gegebenenfalls unverzüglich Gegenmaßnahmen eingeleitet 

werden können. 

Für die zeitnahe Erfassung, Bewertung und Steuerung dieser Risiken, die regelmäßig mit 

den zuständigen Mitarbeitern eingehend besprochen werden, stehen der Gesellschaft geeignete 

Instrumente zur Verfügung. Dazu gehören Strategie-, Planungs- und Budgetierungssysteme, 

ein monatliches Berichtswesen mit integrierter Soll-Ist-Darstellung und einer sich 

anschließenden Abweichungsanalyse sowie ein wöchentlicher Liquiditätsstatus mit fortlaufender 

Liquiditätsplanung. 

Nachstehende Einzelrisiken waren zum Bilanzstichtag Bestandteil des Risikoinventars: 

Das Mietausfallrisiko stellt die Gefahr dar, dass der Vertragspartner seinen Verpflichtungen 

aus Mietforderungen nicht oder nicht fristgerecht nachkommen kann und dadurch beim Vermieter 

finanzielle Verluste verursacht werden. Diese Risiken sind grundsätzlich existent, 

konnten jedoch in den vergangenen Jahren durch die Akquisition neuer Mieterunternehmen 

und einen damit erzielten ausgewogeneren Mietermix sowie durch die Ausschaltung von 

Zwischenvermietern erheblich abgemildert werden. So wurde der Anteil der drei bedeutendsten 

Mieterunternehmen am gesamten Mietenaufkommen von in der Spitze ehemals 80 % 

sukzessive auf mittlerweile aktuell 63 % abgebaut. Unbeschadet dieser grundsätzlich wünschenswerten 

Entwicklung besteht nach wie vor eine erhebliche Ausrichtung in der Zusammensetzung 

der Mieterunternehmen und deren Branchenzugehörigkeit auf einige wenige 

Adressrisiken. 

Weitere Maßnahmen zur Beherrschung dieses Risikos liegen in einer sorgfältigen und streng 

bonitätsorientierten Mieterauswahl sowie in einer kontinuierlichen Beobachtung von deren 

Bonität und Zahlungsverhalten während der Mietphase. 

29

Die Stellung von Mietkautionsbürgschaften von in der Regel drei Monatsmieten genießt bei 

unseren Vertragsverhandlungen ebenso hohe Priorität wie der Abschluss langfristiger Mietverträge. 

Wir legen Wert darauf, dass mieterspezifische Einrichtungen, insbesondere technischer 

Art, ganz oder überwiegend vom jeweiligen Mieter finanziert werden. Zum Zeitpunkt 

der Fertigstellung dieses Berichts bestanden weder Leistungsstörungen im Bereich der Mietforderungen 

noch waren sonstige Forderungsausfälle zu verzeichnen oder Kündigungen von 

Mietverträgen während der jeweiligen Festmietdauer eingegangen. 

Das Mietminderungsrisiko ist definiert als die Gefahr, dass ein oder mehrere Mieterunternehmen 

während der Festmietzeit eine dauerhafte oder temporäre Reduzierung ihrer vertraglichen 

Verpflichtungen verlangen. Diesem Risiko begegnen wir durch eine nachhaltige 

Bewirtschaftung und Instandhaltung unserer Immobilien bzw. bei Auftreten von minderungsgeeigneten 

Mängeln der Mietsache mit kurzfristigen Maßnahmen zur Behebung der einredebehafteten 

Mangelanzeige. Grundsätzlich besteht ein Mietminderungsrisiko auch darin, dass 

sich die Gesellschaft bei einer angemessenen Gegenleistung des Mieterunternehmens zu 

einer entsprechenden Handhabung im Kulanzwege bereit erklärt. 

Das Nachvermietungsrisiko wird durch eine möglichst hohe Flexibilität der Flächen in Verbindung 

mit deren grundsätzlich angestrebter Drittverwendungsmöglichkeit begrenzt. Darüber 

hinaus sind eine marktgerechte Preisgestaltung sowie die enge Zusammenarbeit mit 

regional und überregional tätigen Immobilienmaklern gute Voraussetzungen zur Reduzierung 

dieses Risikos. 

Das Vertragsrisiko wird entweder durch den Abschluss von Versicherungen ganz oder teilweise 

transferiert oder durch die Inanspruchnahme qualifizierter Berater vermindert. 

Das Investitionsrisiko minimieren wir durch sorgfältige Marktanalyse im Vorfeld der Investitionsentscheidung 

und – in Anbetracht von unverändert hohen Angebotsreserven an Gewerbeflächen 

von besonderer Bedeutung – eine möglichst hohe Vorvermietungsquote bzw. 

verbindliche Vereinbarungen mit „Ankermietern“. 

Dem Budgetrisiko wirken wir durch eine detaillierte und sorgfältige Kosten- und Erlösplanung 

sowie eine laufende zeitnahe Budgetkontrolle anhand von Soll-Ist-Abweichungsanalysen 

entgegen. Sofern erforderlich werden unterjährige Budgetanpassungen in Form 

aktualisierter Prognoserechnungen vorgenommen. 

Das Risiko aus übernommenen Pensionsverpflichtungen liegt in einer zunehmenden Lebenserwartung 

der Pensionsberechtigten und einer möglicherweise erforderlichen Anpassung 

der Pensionsleistungen begründet. Dieses Risiko ist von der Gesellschaft nicht beeinflussbar 

und insofern zu akzeptieren. 

Dem Baukostenrisiko begegnen wir in der Planungsphase durch klar strukturierte, detaillierte 

Leistungsverzeichnisse sowie die frühzeitige Kontrahierung von Bauleistungen im 

Wettbewerb, sofern angebracht zu Festpreisen, und während der Ausführungsphase durch 

ein zeitnahes und aussagefähiges Kostencontrolling unter Mitwirkung erfahrener und langjähriger 

Partner. Sämtliche Bauvorhaben werden einer exakten Nachkalkulation unterzogen, 

sofern erforderlich mit kritischen Soll-Ist-Abweichungsanalysen. 

30

Das Zinsänderungsrisiko hat bei einem Volumen an Bankverbindlichkeiten von über 

€ 62 Mio. besonderes Gewicht für die aktuelle und insbesondere die künftige Ertragslage der 

Gesellschaft. Um dieses Risikofeld professionell zu beherrschen, unterziehen wir den Kapitalmarkt 

und dessen prognostizierte Entwicklung einer laufenden intensiven Beobachtung. Des 

Weiteren sind wir bestrebt, Investitionsvorhaben in der Regel mit langfristigen Darlehenszinsbindungen 

durchzufinanzieren und eine risikomindernde zeitliche Strukturierung der Konditionenanpassungen 

vorzunehmen. Die günstigen Refinanzierungsbedingungen der letzten Monate 

haben wir genutzt und für das gesamte Zinsanpassungsvolumen des Jahres 2012 und 

teilweise des Jahres 2013 bereits entsprechende zinsgünstige Anschlusskonditionen vereinbart. 

Diese Maßnahmen sind geeignet, nicht nur die Kalkulationsbasis und damit die Aussagekraft 

der Ergebnisprognose zu verbessern, sondern darüber hinaus auch die Zinsbelastung zu 

reduzieren. Wir sind bestrebt, diesen Prozess der vorzeitigen zinsoptimierten Konditionenanpassung 

von bestehenden Darlehen konsequent fortzusetzen, sofern die derzeit attraktive Kapitalmarktkonstellation 

weiterhin fortbesteht. Die nächste Zinsanpassung steht erst wieder per 

06/2013 an. 

Das Steuerrisiko besteht darin, dass sich die in die Planung eingeflossenen steuerlichen 

Szenarien im Nachhinein als nicht zutreffend erweisen. Die im Berichtsjahr stattgefundene 

Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2005-2008 hat die der laufenden Besteuerung 

zugrunde liegenden steuerlichen Auffassungen der Gesellschaft ganz überwiegend 

bestätigt. 

Das Personalrisiko besteht darin, dass für die Gesellschaft wichtige Schlüsselmitarbeiter 

zeitweise oder dauerhaft nicht zur Verfügung stehen. Dieses Risiko reduzieren wir durch 

geeignete Maßnahmen zur langfristigen Mitarbeiterbindung sowie durch die Bereithaltung 

entsprechender Instrumente zur Überbrückung auftretender personeller Kapazitätsengpässe. 

Das Umweltrisiko 

Die AGROB Immobilien AG als ehemaliger bedeutender Produzent von keramischen 

Belagsmaterialen und Ziegelsteinen unterhielt in Deutschland zahlreiche Fabrikationsstandorte. 

An diesen erfolgte zumeist nicht nur die Produktion dieser Erzeugnisse, sondern 

darüber hinaus in aller Regel auch die Gewinnung des Rohstoffs „Lehm“ im Rahmen von genehmigten 

Ausbeutungsrechten aus umliegenden Grundstücken sowie teilweise auch die Ablagerung 

von Produktionsabfällen in behördenseitig ebenfalls genehmigten Deponien. Diese 

nicht mehr im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücke sind heute nach erfolgtem 

Abverkauf überwiegend einer anderweitigen Nutzung zugeführt oder befinden sich als Brachflächen 

in einem unbebauten Zustand. Für diese Grundstücke besteht gegen die Gesellschaft 

als möglichen ehemaligen Handlungsstörer im Falle des Altlastenverdachts grundsätzlich ein 

gesetzlicher Haftungsanspruch nach dem Bundesbodenschutzgesetz, Verjährungsfristen spielen 

dabei keine Rolle. Aktuell sind keinerlei derartige Ansprüche gegen die Gesellschaft geltend 

gemacht. 

Was das Umweltrisiko „Trier-Ehrang“ anbelangt, für das nach Teilauflösung der vorsichtshalber 

gebildeten Rückstellung in 2008 eine unveränderte Dotierung von T€ 42 besteht, gibt es 

keine neuen Erkenntnisse. Insbesondere wurde der Vorgang behördenseits im Berichtsjahr 

nicht weiter verfolgt. 

31

Für die noch im Eigentum der Gesellschaft befindlichen und unter Abschnitt „Grundbesitz und 

Veränderungen“ aufgeführten Liegenschaften außerhalb der Gemarkung Ismaning liegen aktuelle 

Umweltbewertungen für Grund und Boden anerkannter geologischer Fachingenieurfirmen 

vor. Im Berichtsjahr wurde die bereits vor geraumer Zeit beauftragte Umweltbewertung für 

sämtliche Liegenschaften des bewirtschafteten Medien- und Gewerbeparks in Ismaning fertig 

gestellt. Im abschließenden Ergebnis wird dabei festgestellt, dass sich im Rahmen dieser umfassenden 

Untersuchungen bezüglich einer verbindlichen Gefährdungsabschätzung keine 

konkreten Anhaltspunkte für die Umwelt möglicherweise gefährdende Altlasten ergeben haben 

und insofern nach derzeitigem Kenntnisstand weder weitergehende Aufschlüsse noch die Einleitung 

sonstiger Maßnahmen angezeigt sind. 

Risiko aus Finanzinstrumenten 

Zu den Finanzinstrumenten zählen originäre und derivative Finanzinstrumente. Ein Einsatz 

von derivativen Finanzinstrumenten erfolgt nur im Rahmen von Payer-Zinsswaps für Sicherungszwecke 

von langfristigen Investitionsdarlehen. Derivative Finanzinstrumente zu spekulativen 

Zwecken werden nicht beansprucht. 

Originäre Finanzinstrumente 

Die originären Finanzinstrumente umfassen auf der Aktivseite im Wesentlichen die Forderungen 

und die flüssigen Mittel. Auf der Passivseite betreffen die originären Finanzinstrumente 

im Wesentlichen die Verbindlichkeiten. 

Das Marktpreisänderungsrisiko besteht darin, dass der Wert eines Finanzinstruments aufgrund 

von Veränderungen des Marktpreises oder preisbeeinflussender Parameter wie Wechselkurse, 

Volatilitäten oder Marktzinssätze schwankt. Fremdwährungs-Forderungen oder 

-Verbindlichkeiten bestehen nicht. Die Mietforderungen ergeben sich aufgrund fester Mietvertragsvereinbarungen, 

aus denen sich bezüglich der Miethöhe und Laufzeit keine Preisänderungen 

ergeben. Für das Finanzinstrument „Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten“ bestehen 

entsprechende Darlehensverträge mit überwiegend fest vereinbarten Zinsbindungsfristen, 

sodass innerhalb dieser Zeiträume keine Änderungsrisiken bestehen. 

Die Liquiditätsrisiken bestehen darin, dass die Gesellschaft möglicherweise nicht in der 

Lage ist, jetzt oder zu irgendeinem Zeitpunkt in der Zukunft die Finanzmittel zu beschaffen, 

die zur Begleichung der im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten eingegangenen Verpflichtungen 

notwendig sind. Derartige Risiken bestanden weder im Jahresverlauf noch derzeit. 

Die Gesellschaft verfügt über Betriebsmittelkredite von Banken in nennenswerter Höhe. 

Diese sind jeweils „bis auf Weiteres zugesagt“. 

Die Risiken aus Zahlungsstromschwankungen resultieren daraus, dass die zukünftigen, 

aus einem Finanzinstrument erwarteten Zahlungsströme Schwankungen unterworfen und 

damit betragsmäßig nicht festgelegt sind. Risiken der AGROB Immobilien AG bestehen 

diesbezüglich im Bereich der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten dahingehend, 

dass bei Auslauf der Zinsfestschreibungen der Darlehen die Zinssätze neu zu verhandeln 

sind und gegebenenfalls die Konditionenanpassungen höhere als die ursprünglich vereinbarten 

Zinssätze bedingen. Diesem Risiko wird – sofern aufgrund der jeweiligen Marktkonstellation 

angeraten – durch Abschluss von Forward-Darlehen begegnet. Wir gehen davon aus, 

dass die Zinssätze vorerst auch weiterhin vergleichsweise niedrig bleiben, einen moderat 

steigenden Zinstrend erwarten wir frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2012. 

32

Im Bereich der Mietforderungen bestehen Risiken, dass bei Anschlussmietverträgen nach 

Ablauf der Festmietzeit ebenfalls die Höhe des Mietzinses neu zu verhandeln ist und es dabei 

unter Berücksichtigung der jeweiligen Situation von Angebot und Nachfrage zu Veränderungen 

kommen kann. 

Derivative Finanzinstrumente 

Zum 31.12.2011 bestanden folgende derivative Finanzinstrumente, die jeweils ausschließlich 

zum Zwecke der langfristigen Absicherung der jeweiligen Zinssätze von neu abgeschlossenen 

Investitionsdarlehen als sog. Payer-Zinsswaps kontrahiert wurden: 

- Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 1,3 Mio., kontrahiert mit der „Internationales 

Bankhaus Bodensee AG“, Befristung 12/2015 (Immobilienfinanzierungs-Darlehen 

Gebäude 08). 



Gebäude 08). 



Gebäude 08). 

- Nominalbetrag zum Kontrahierungszeitpunkt € 3,4 Mio., kontrahiert mit der „Vorarlberger 

Landes- und Hypothekenbank AG“, Befristung 03/2018 (Immobilienfinanzierungs- 

Darlehen Gebäude 08.) 

Für sämtliche bestehenden Zinsswaps ist die AGROB Immobilien AG Zahler der Festzinsbeträge, 

die „Internationales Bankhaus Bodensee AG“ und die „Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank 

AG“ sind jeweils Zahler der variablen Zinsbeträge auf Euribor-Basis. 

Der den vorstehend aufgeführten Kontrakten auf Basis der „Mark-to-market-Methode“ beizulegende 

Zeitwert betrug zum Bilanzstichtag insgesamt ./.T€ 394 (Vorjahr: ./. T€ 490). Der 

negative Betrag ist in erster Linie auf das seit Abschluss der Zinsabsicherungsinstrumente 

deutlich gesunkene Kapitalmarktniveau zurückzuführen. Die Differenz zum Vorjahresausweis 

ist auch eine Folge der im Berichtsjahr ausgelaufenen und aufgelösten Kontrakte mit der IKB 

Corporatelab S. A., Luxemburg. 

Das Risikomanagement ist hinsichtlich der Finanzinstrumente der Geschäftsgröße angemessen 

dimensioniert, erfolgt in Form einer laufenden Überwachung durch die Geschäftsleitung 

und ist insgesamt als konservativ zu beurteilen. 

33

Wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems im 

Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess 

Die Finanzbuchhaltung und das Meldewesen werden entsprechend den internen Vorgaben, 

den externen Richtlinien und Buchführungsgrundsätzen erstellt. Vorstand, Aufsichtsrat und 

die Aktionäre werden regelmäßig und zeitnah mit allen notwendigen Informationen versorgt. 

Das „Interne „Kontrollsystem (IKS)“ der Gesellschaft ist entsprechend der Größe des Unternehmens 

und der Anzahl der beschäftigten Mitarbeiter zweckmäßig und schlank organisiert. 

Für alle wesentlichen Prozesse des normalen Geschäftsbetriebs sind entsprechende Ablaufstandards 

ebenso definiert wie Verantwortlichkeiten und mit angemessenen und wirksamen 

Kontrollen ausgestattet. Wo angezeigt, sind wirksame Funktionstrennungen ebenso geregelt 

wie Kompetenzen, Vollmachten und Zeichnungsbefugnisse. Eine eigenständige Revisionsabteilung 

ist nicht installiert. 

Gesamtaussage zur Risikosituation der AGROB Immobilien AG 

Die Risikopolitik der Gesellschaft ist dem Geschäftsmodell entsprechend an dem Bestreben 

einer langfristigen und kontinuierlichen Unternehmenswertsteigerung ausgerichtet. Das bedeutet 

einerseits sicherzustellen, dass keinerlei unangemessene, nur unzulänglich kalkulierbare 

und nicht mit der originären Geschäftstätigkeit zusammenhängende Risiken eingegangen 

werden, die die langfristigen Zielsetzungen des Unternehmens gefährden könnten. Andererseits 

sind wir bemüht, die sich im Zeitablauf am Markt bietenden Chancen wahrzunehmen, 

sofern die Risiken überschaubar sind und die positive Unternehmensentwicklung nicht 

in Frage stellen. 

Auch wenn aufgrund der ehemaligen, über viele Jahre ausgeübten operativen Produktionstätigkeit 

latente Altlastenrisiken unabänderlich vorhanden sind, hat sich die Gesamtrisikosituation 

der Gesellschaft im Berichtsjahr weiter verbessert. Zurückzuführen ist dies auf die 

erstmalig erfolgte Entlassung einer Teilfläche des AGROB Areals aus der Altlastenbearbeitung. 

Darüber hinaus haben die bislang unter dem Vorbehalt einer steuerlichen Außenprüfung 

ergangenen Steuerbescheide für die Jahre 2005-2008 aufgrund der im Berichtsjahr 

durchgeführten Betriebsprüfung endgültige Rechtskraft erlangt und geben damit Rechtssicherheit. 

34

V. Prognosebericht 

Zukünftige gesamtwirtschaftliche Entwicklung 

Nach den beiden wirtschaftlichen Ausnahmejahren 2010 und 2011 mit Wachstumsraten von 

3,7 % und 3,0 % haben sich die Konjunkturperspektiven für Deutschland für das Jahr 2012 

aufgrund der Zuspitzung der Staatsschuldenkrise und der damit verbundenen Einsparungen 

in den Haushalten vornehmlich südeuropäischer Länder zuletzt merklich eingetrübt. So steht 

zu befürchten, dass die Volkswirtschaften in den Ländern der EURO-Peripherie-Zone im 

laufenden Jahr in eine Rezession abdriften werden. Allerdings sollten die immer noch überdurchschnittlichen 

Wachstumsraten in den Volkswirtschaften der aufstrebenden Schwellen- 

Länder eine weltweite Rezession verhindern. Insofern gilt es für die deutsche Realwirtschaft 

abzuwarten, ob sich diese weitgehend von den Turbulenzen an den Finanzmärkten wird abkoppeln 

und dem Abschwung in vielen Ländern der EURO-Zone wird entziehen können und 

insoweit ihre Sonderstellung der letzten Jahre als Zugpferd der europäischen Wirtschaft 

auch im Jahr 2012 wird behaupten können. 

Die Aussichten hierfür stehen insofern nicht allzu schlecht, als die deutsche Wirtschaft über 

eine auch international hohe Wettbewerbsfähigkeit und einen intakten Arbeitsmarkt verfügt 

und das Gros der deutschen Unternehmen von hohen Auftragsbeständen profitiert. Zudem 

sollten das krisenbedingt anhaltend niedrige Zinsniveau und die vergleichsweise gute Bonität 

des deutschen Staates auf die wirtschaftliche Entwicklung ebenso stabilisierend wirken wie 

die zuletzt wieder steigende Zuversicht der Marktteilnehmer, abzulesen an den positiven 

Stimmungsindikatoren wie dem Geschäftsklimaindex des ifo-Instituts. 

Die auch für das Jahr 2012 prognostizierte robuste Verfassung der deutschen Wirtschaft 

sollte maßgeblich getragen werden von einer deutlichen Belebung der privaten Konsumausgaben 

als Folge der anhaltend positiven Beschäftigungsentwicklung, von wachsenden verfügbaren 

Einkommen der privaten Haushalte und stabilen Preisen. Demgegenüber dürfte 

das schwierige außenwirtschaftliche Umfeld der Wachstumsdynamik im Jahr 2012 enge 

Grenzen setzen. 

Im Resümee wird für das Jahr 2012 von einem Fortbestand des konjunkturellen Wachstumstrends 

mit einer Zunahme des realen Bruttoinlandsproduktes von bis zu 0,7 % und somit von 

einer deutlich nachlassenden Dynamik ausgegangen. Voraussetzung zur Erreichung dieses 

Wachstumszieles und für die Vermeidung einer Rezession auch in Deutschland ist einerseits 

eine ausreichende Liquiditätsversorgung der Realwirtschaft mit Krediten und andererseits die 

Vertrauensstärkung in die Stabilität der Gemeinschaftswährung EURO sowie die Einleitung 

glaubwürdiger Schritte zur beherrschbaren Eingrenzung und nachhaltigen Überwindung der 

Staatsschuldenkrise. 

35

Zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes 

Trotz der insgesamt nachlassenden globalen Wirtschaftsdynamik und des prognostizierten 

geringeren Wirtschaftswachstums für Deutschland überwiegt in der Immobilienbranche für 

das Jahr 2012 eine positive Grundstimmung. Insofern gehen wir davon aus, dass der deutsche 

Immobilienmarkt insgesamt zwar die Auswirkungen der Staatsschuldenkrise mit der 

üblichen Wirkungsverzögerung im Jahresverlauf 2012 zu spüren bekommen wird, deren 

Ausprägung jedoch moderat ausfallen dürfte. 

Ein unverändert niedriges Zinsniveau, ein robuster Arbeitsmarkt und eine nicht von rezessiven 

Begleiterscheinungen beeinträchtige Wirtschaft sollten dabei stabilisierend wirken und 

dafür sorgen, dass sich der deutsche Büroimmobilienmarkt zwar nicht gänzlich einer rückläufigen 

Tendenz wird entziehen können, er sich jedoch trotz nachlassender Nachfrage potentieller 

Mietinteressenten relativ widerstandsfähig zeigen dürfte. Zudem werden die erneut nur 

in geringem Umfang erwarteten Fertigstellungsvolumina das Mietpreisniveau stützen und die 

vorhandenen Leerstandsflächen entlasten. 

Vor dem Hintergrund der EURO-Krise gilt der deutsche Immobilienmarkt aufgrund seiner 

deutlich geringeren Volatilität im Vergleich mit anderen Ländern als einer der attraktivsten, 

weil äußerst stabiler Investitionsstandort. Insofern rechnen wir als Folge der anhaltenden 

Unsicherheiten auf den internationalen Finanzmärkten bei unverändert starker Nachfrage 

ausländischer Investoren mit einem Umsatzvolumen in den Transaktionen des Investmentmarktes 

auf Vorjahresniveau. Dabei sollte die starke Konzentration auf die sogenannten „Core-Immobilien-Objekte“ 

unverändert anhalten, ein Segment, für das wir aufgrund der begrenzten 

Verfügbarkeit und der hohen Anzahl konkurrierender Investoren eine zunehmende 

Verschärfung des Wettbewerbes und infolge davon weitere Preissteigerungen und sinkende 

Renditen prognostizieren. 

Jenseits dieses relativ eng begrenzten Core-Segments gilt unverändert die Aussage, wonach 

auf den Immobilienmärkten ein intensiver Qualitäts- und Standortwettbewerb herrscht. 

Dabei sind bonitätsmäßig gute Mieter unverändert hart umkämpft. In dieser als ausgeprägten 

Mietermarkt zu bezeichnenden Marktkonstellation werden nach unserer Einschätzung diejenigen 

Investoren zu den Gewinnern zählen, die – unternehmerisch gut aufgestellt – mit laufenden 

Nachinvestitionen in Form von Modernisierungen und zeitnahen Instandhaltungen 

sowie einer aktiven Mieterbetreuung punkten und insofern in der Lage sind, eine dauerhaft 

hohe Qualität von Produkt und Management zu bieten. Nach unserer festen Überzeugung 

gehört die AGROB Immobilien AG mit ihrem marktgerechten und serviceorientierten Angebot 

auch bei einem weiteren Anhalten der schwierigen Rahmenbedingungen zu diesem präferierten 

Kreis von Investoren. 

Vor dem Hintergrund der für den Bankensektor aus der Staatsschuldenkrise resultierenden 

Folgen ist in 2012 ein angespanntes Finanzierungsumfeld mit einer zunehmend restriktiven 

Kreditvergabe zu befürchten. Da der Immobiliensektor als kapitalintensives Geschäft jedoch 

auf ausreichend Fremdkapital angewiesen ist, dürften diese engeren Finanzierungsbedingungen 

einer weiteren Markterholung auf breiter Basis entgegenstehen. Demzufolge erwarten 

wir trotz der positiven Ausgangslage und des vorherrschenden vorsichtigen Optimismus 

allenfalls eine Seitwärtsbewegung im Marktvolumen. 

Das für den deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen Gesagte gilt im Besonderen auch 

für die Region München. Diese zählt aufgrund ihrer traditionell überdurchschnittlich ausgeprägten 

wirtschaftlichen und sozioökonomischen Kriterien seit Jahren national wie international 

zu den bevorzugten Immobilienstandorten. 

36

Dennoch erwarten wir für München ungeachtet der weiterhin starken Nachfrage nach Wohnimmobilien 

sowohl von Seiten der Eigennutzer als auch von Seiten der Kapitalanleger für 

den Gewerbeimmobilienmarkt im Vergleich zu 2011 eine um bis zu 20 % abgeschwächte 

Vermietungsleistung und ein rückläufiges Transaktionsvolumen im Investmentbereich. Die in 

lediglich relativ geringem Umfang prognostizierten Fertigstellungsvolumina sollten einerseits 

für eine weitere Senkung der Leerstandsflächen und andererseits für eine Stabilisierung der 

Mietpreise sorgen. Trotz der rückläufigen Entwicklung wird sich die Leerstandsquote nach 

wie vor auf einem hohen Niveau bewegen, ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und 

Nachfrage ist noch nicht in Sicht. 

Voraussichtliche Entwicklung der AGROB Immobilien AG mit ihren wesentlichen Chancen 

und Risiken 

Prognosen der Chancen und Risiken der Gesellschaft enthalten Aussagen über Vorgänge, 

die in der Zukunft, nicht in der Vergangenheit, liegen. Vorausschauende Aussagen beruhen 

somit auf heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe 

von Risiken, Ungewissheiten und Unsicherheiten. Eine Vielzahl von Faktoren, von denen 

zahlreiche außerhalb des Einflussbereichs der AGROB Immobilien AG liegen, können dazu 

führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse, Erfolge und Leistungen wesentlich – sowohl positiv 

als auch negativ – von denen abweichen, die hier als erwartet angesehen werden. Neben 

anderen ergeben sich solche Ungewissheiten grundsätzlich insbesondere aufgrund folgender 

Faktoren: 

- Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen und geschäftlichen Lage 

- Einführung konkurrierender Geschäftsfelder durch andere Unternehmen 

- Fehlende Akzeptanz neuer Geschäftsfelder 

- Unerwartete Forderungsausfälle von Großmietern 

Dies vorausgeschickt wird die voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft mit ihren wesentlichen 

Chancen und Risiken für die beiden nächsten Geschäftsjahre wie folgt beurteilt: 

a) Im Rahmen der per 12/2011 verhandelten Mietvertragsverlängerungen mussten Zugeständnisse 

in Form von interimistisch unentgeltlich zu überlassenden Flächen eingeräumt 

werden. 

Zu Beginn der neuen Abrechnungsperiode werden die mit den Firmen „UFA Fernsehproduktion“ 

und „Thane“ vereinbarten Vermietungen über Flächen von insgesamt 1.150 

m² in den Gebäuden „Erweiterung 08“ und „42“ umsatz- und ergebniswirksam. Saldiert 

ergibt sich bei den vermieteten Flächen ab 01/2012 eine Mehrung von insgesamt ca. 

827 m². 

Ansonsten stehen im Geschäftsjahr 2012 unterjährig (per 03/2012 bzw. per 07/2012) 

Mietvertragsausläufe mit einem monatlichen Mietenaufkommen von netto ca. T€ 23 zur 

Verlängerung an. Nach aktuellem Kenntnisstand gehen wir davon aus, dass diese mit 

einer Quote von 70 % – bezogen auf das monatliche Mietenaufkommen – verlängert 

werden. Weitere Mietvertragsausläufe mit einem monatlichen Mietenaufkommen in 

einer Größenordnung von netto ca. T€ 68 sind per 12/2012 terminiert. Dabei erwarten 

wir aus heutiger Sicht mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Prolongation dieser Mietverträge. 

Allerdings besteht die Möglichkeit, dass aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten 

in begrenztem Umfang Mietpreisanpassungen vorgenommen werden müssen 

und / oder Teilflächen zurückgegeben werden. 

37

) Nach unserer Erkenntnis verfügen die Hauptmieterunternehmen des AGROB Medien- 

und Gewerbeparks über eine gute Bonität und eine langfristig ausgerichtete Unternehmensstrategie. 

Insofern erachten wir das Risiko von ausfallenden und/oder sanierungsbedingt 

reduzierten Mieterlösen als nach wie vor gering, zumal auch die konjunkturellen 

Rahmenbedingungen eine Belebung deren geschäftlicher Aktivitäten erwarten 

lassen. 

c) Nach aktuellem Planungsstand sind von uns für das laufende Geschäftsjahr mangels 

entsprechender, eine angemessene Rendite gewährleistender Nachfrage keine neuen 

Bauvorhaben vorgesehen. Die im Berichtsjahr begonnenen Projekte – per 12/2011 

unter Anlagen im Bau verbucht – werden planmäßig fertiggestellt. Insofern beabsichtigen 

wir, im Rahmen des freien Cashflows den Abbau der Verbindlichkeiten in Form von 

Sondertilgungen weiter voran zu treiben. 

d) Der Gemeinderat Ismaning hat in seiner Sitzung im Oktober 2011 mit großer Mehrheit 

unter anderem die Erweiterung des Gewerbegebiets „AGROB Medien- und Gewerbepark“ 

nach Süden behandelt. Dabei wurde sowohl die Änderung des Flächennutzungsplanes 

(Ausweisung einer Gewerbefläche) als auch die Aufstellung eines Bebauungsplanes 

für eine qualifizierte Gewerbegebietsnutzung beschlossen. Die Verfahrensfreigabe 

für diesen neuen Bebauungsplan Nr. 29c hat der Gemeinderat Ismaning daraufhin 

im Dezember beschlossen. Mit dem neuen Bebauungsplan Nr. 29c sind in 2011 

keine neuen finanziellen Verpflichtungen öffentlich-rechtlicher Art eingegangen worden. 

Maßnahmenbezogene Kosten sind in Höhe von T€ 11 angefallen. Wir gehen davon 

aus, dass dieser noch im Laufe des ersten Halbjahres 2012 Rechtskraft erlangt und 

unmittelbar daran anschließend die von uns angestrebte und von der Verwaltung bislang 

konstruktiv und positiv begleitete Verdichtung des bestehenden Bebauungsplanes 

Nr. 29a zielführend und priorisiert weiterbehandelt wird. 

e) Im Rahmen eines Projektauftrages werden derzeit die technische Machbarkeit und die 

nachhaltige Wirtschaftlichkeit eines dezentralen Blockheizkraftwerkes unmittelbar vor 

Ort auf dem AGROB Gelände überprüft. Dessen Errichtung soll die effiziente, nachhaltige 

und sichere Versorgung der auf dem AGROB Medien- und Gewerbepark angesiedelten 

Unternehmen mit Strom, Wärme und Kälte gewährleisten und insoweit einen 

wesentlichen Beitrag zur langfristigen Mieterbindung leisten. 

f) Sofern nicht unerwartete konjunkturell und/oder krisenbedingt verursachte negative 

Ereignisse eintreten, planen wir für die Geschäftsjahre 2012 und 2013 eine jeweils 

leicht rückläufige Entwicklung von Umsätzen und operativen Gewinnen. Dabei gehen 

wir von einer unverändert günstigen Kostenstruktur aus, ohne dabei die Instandhaltungsmaßnahmen 

zur nachhaltigen Revitalisierung unseres Gebäudebestandes zu 

vernachlässigen oder auf die Anwendung der steuerlich maximal zulässigen Abschreibungssätze 

zu verzichten. 

Unter Zugrundelegung dieser Prämissen sowie eines sich sukzessive verbessernden 

Zinsergebnisses erwarten wir für 2012 bei Umsatzerlösen in einer Bandbreite zwischen 

€ 11,1 Mio. und € 11,2 Mio. ein operatives Ergebnis in Höhe von € 1,8 Mio. bis € 1,9 Mio. 

nach Steuern und vor Nettobelastung für Altersversorgung. Der Cashflow aus laufender 

Geschäftstätigkeit sollte sich auf circa. € 5,2 Mio. belaufen. 

Unter der Voraussetzung, dass die per 12/2012 bzw. unterjährig im Jahr 2013 in der Befristung 

auslaufenden Mietverträge im bisherigen Umfang und zu den derzeitigen Modalitäten 

verlängert werden, prognostizieren wir für 2013 bei im Vergleich zu 2012 stabilen 

Umsatzerlösen sowohl ein operatives Ergebnis nach Steuern und vor Nettobelastung für 

Altersversorgung als auch einen Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit jeweils auf 

dem Niveau des Jahres 2012. 

38

Die genannten Umsatz- und Ergebniserwartungen stehen unter dem Vorbehalt, dass als 

Gegenleistung vorzeitiger langfristiger Mietvertragsverlängerungen keine Zugeständnisse 

materieller Art gegenüber Mieterunternehmen eingeräumt werden. 

g) Infolge der mit Wirkung ab 08/2006 wirksamen Rückübertragung der Pensions- und 

Unterstützungskassenverpflichtungen sind die Jahresabschlüsse seit diesem Zeitpunkt 

außerhalb des unmittelbaren operativen Bereichs negativ beeinflusst. Hierdurch kann 

die Ertragslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2012 mit maximal T€ 405 belastet 

sein. Dabei ist die aufgrund des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) vorzunehmende 

Anpassung der Pensionsrückstellungen bereits anteilig berücksichtigt. Wir 

gehen davon aus, dass sich die Belastung als Saldo aus laufenden Rentenzahlungen 

einerseits und Rückstellungsverbrauch andererseits in den kommenden Jahren sukzessive 

reduzieren wird. Die im Zusammenhang mit dieser Rückübertragung vereinnahmten 

Einmalzahlungen von € 1,8 Mio. sind durch die seit Übernahme geleisteten Rentenzahlungen 

mittlerweile aufgebraucht. 

h) Die für die Jahre 2012 und 2013 unverändert deutlich positiv prognostizierten Jahresüberschüsse 

werden uns in die Lage versetzen, unsere Aktionäre auch weiterhin der 

geschäftlichen Entwicklung entsprechend angemessen am Erfolg unserer Gesellschaft 

zu beteiligen. Für diese Prognose gelten die unter dem vorstehenden Punkt f) formulierten 

Vorbehalte entsprechend. 

i) Wir gehen davon aus, dass die als nicht strategisch qualifizierte und insofern grundsätzlich 

zur Verwertung beschlossene indirekte Mehrheitsbeteiligung der UniCredit Bank AG 

an unserer Gesellschaft weiterhin zur Disposition steht. Sofern dies der Fall ist und eine 

Transaktion mit einem entsprechenden Kontrollwechsel bei der Zielgesellschaft AGROB 

Immobilien AG realisiert wird, ist nach den einschlägigen Vorschriften des Wertpapier- 

Übernahmegesetzes den übrigen Aktionären ein Pflichtangebot zu unterbreiten. Soweit 

uns bekannt ist, wird derzeit die Veräußerung der Beteiligung nicht aktiv betrieben. 

Die Veräußerung des kompletten Anteilsbesitzes der UniCredit Bank AG an der AGROB 

Immobilien AG könnte Auswirkungen auf den Bestand der noch vorhandenen steuerlichen 

Verlustvorträge zur Folge haben und insofern gegebenenfalls auch die Entwicklung 

des Jahresüberschusses und damit die Höhe der Gewinnausschüttung in den Folgejahren 

beeinflussen. 

VI. Nachtragsbericht 

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Abschluss des Berichtsjahres nicht eingetreten. 

39

Gewinnverwendungsvorschlag gemäß Tagesordnungspunkt I. / 2. zur 

Hauptversammlung der AGROB Immobilien AG am 26.Juni 2012 

„Beschluss über die Verwendung des Bilanzgewinns 2011“ 

schlagen Vorstand und Aufsichtsrat der Gesellschaft vor, den Bilanzgewinn 2011 

von € 1.521.863,00 wie folgt zu verwenden: 

Zahlung des Gewinnanteiles von EUR 0,05 je 

Vorzugs - Stückaktie für das Geschäftsjahr 2011 EUR 79.120,00 

Zahlung eines Gewinnanteiles von EUR 0,16 je Stückaktie 

(Stamm - Stückaktie und Vorzugs - Stückaktie) für das 

Geschäftsjahr 2011 EUR 623.424,00 

Einstellung in andere Gewinnrücklagen EUR 819.319,00 

Bilanzgewinn 2011 EUR 1.521.863,00

Jahresfinanzbericht 2011 - AGROB Immobilien AG

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