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Recht und Praxis drücklich als zugelassen erklärt wird oder die Möglichkeit einer Ausnahme besteht, deren Anwendung durch Begründung einer Baulast ermöglicht wird. So könnte etwa zugunsten eines Grundstücks eine Beschränkung der baulichen Ausnutzung als Baulast auf einem angrenzenden Grundstück zur Erreichung einer bauplanungsrechtlichen Ausnahme übernommen werden 52 . Von dem Versuch, bauplanungsrechtliche Ziele direkt durch die Begründung einer Baulast zu erreichen, muss nach der zitierten Rechtsprechung abgeraten werden. Nach § 6 Abs. 2 BauO Bln müssen Abstandsflächen und der eine Brandwand entbehrlich machende Abstand nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln und der eine harte Bedachung entbehrlich machende Abstand nach § 32 Abs. 2 BauO Bln auf dem Grundstück selbst liegen oder bis zur Mitte auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen. Sie dürfen sich jedoch ganz oder teilweise auf anderen Grundstücken befinden, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden. Inhalt der Baulast in diesem Fall ist also die Unterlassung der Bebauung einer Fläche, die anstatt auf dem Baugrundstück auf dem zu belastenden Grundstück ganz oder teilweise liegt. Mit Muster 4 der AV Baulasten Bln kann für die Übernahme einer Abstandsfläche formuliert werden: … [Beschreibung des belasteten Grundstücks siehe oben] … Ich erkläre gegenüber dem …amt als für das belastete Grundstück zuständige Bauaufsichtsbehörde, betreffend das belastete Grundstück die Verpflichtung zu übernehmen, die im Lageplan des … vom … rot eingegrenzte und an den Eckpunkten mit den Buchstaben A, B, C, D und E markierte Fläche zugunsten des Grundstücks, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts … von …(Gemarkung/Bezirk), Blatt …, lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, …straße … mit einer grundbuchlichen Größe von … m², „begünstigtes Grundstück“, als Abstandsfläche für das auf dem begünstigten befindliche Gebäude nicht mit Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen zu überbauen und nicht als Abstandsfläche für Gebäude oder bauliche Anlagen auf dem belasteten Grundstück in Anspruch zu nehmen, soweit diese nicht auf Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, solange das Gebäude auf dem begünstigten Grundstück besteht. Nach § 8 Abs. 2 BauO Bln kann ein nach Satz 1 zu erstellender Spielplatz auch auf einem unmittelbar angrenzenden Grundstück gestattet werden, wenn seine Benutzung zugunsten des Baugrundstücks öffentlich-rechtlich gesichert ist. Anders als in Muster 5 der AV Baulasten Bln ist hier unseres Erachtens nur auf die Benutzung und nicht auf die Herstellung und Unterhaltung abzustellen. Dies sollte vielmehr in der Baugenehmigung für das Gebäude auf dem begünstigten Grundstück aufgegeben werden, so dass es in der Baulastenerklärung heißen müsste: … [Beschreibung des belasteten Grundstücks siehe oben] … Ich erkläre gegenüber dem …amt als für das belastete Grundstück zuständige Bauaufsichtsbehörde, betreffend das belastete Grundstück die Verpflichtung zu übernehmen, die im Lageplan des … vom … rot eingegrenzte und an den Eckpunkten mit den Buchstaben A, B, C, D und E markierte Fläche für die Benutzung als Kinderspielplatz einschließlich des Zugangs zugunsten des unmittelbar angrenzenden Grundstücks, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts … von …(Gemarkung/Bezirk), Blatt …, lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, …straße …, mit einer grundbuchlichen Größe von … m² „begünstigtes Grundstück“ für die bauliche Anlage (nähere Beschreibung) jederzeit und uneingeschränkt zur Verfügung zu halten. Nach § 12 Abs. 2 BauO Bln ist die Verwendung gemeinsamer Bauteile für mehrere bauliche Anlagen zulässig, wenn öffentlichrechtlich gesichert ist, dass die gemeinsamen Bauteile bei der Beseitigung einer der baulichen Anlagen bestehen bleiben können. Befinden sich die baulichen Anlagen auf unterschiedlichen Grundstücken, wäre in Anlehnung an Muster 6 1. Variante der AV Baulasten Bln wie folgt zu formulieren: … [Beschreibung des belasteten Grundstücks siehe oben] … Ich erkläre gegenüber dem …amt als für das belastete Grundstück zuständige Bauaufsichtsbehörde, betreffend das belastete Grundstück die Verpflichtung zu übernehmen, die als gemeinsamer Bauteil für die bauliche Anlage auf dem belasteten Grundstück und gleichzeitig für die bauliche Anlage auf dem im Grundbuch des Amtsgerichts … von (Gemarkung/Bezirk), Blatt …, lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück …, Gebäude und Freifläche, …straße … mit einer grundbuchlichen Größe von … m², „begünstigtes Grundstück“, erstellte (Bauteil beschreiben) … im Falle des Abbruchs der baulichen Anlage auf dem belasteten Grundstück bestehen zu lassen. Umgekehrt muss die gleiche Verpflichtung zu Lasten des hier begünstigten Grundstücks genannten und zugunsten des hier belastet genannten Grundstücks als Baulast übernommen werden. Befindet sich das gemeinsame Bauteil auf einem Grundstück, sollte wie folgt formuliert werden: … [Grundstücksbeschreibung wie oben] … Ich erkläre gegenüber dem …amt als für das belastete Grundstück zuständige Bauaufsichtsbehörde, betreffend das belastete Grundstück die Verpflichtung zu übernehmen, dass die als gemeinsamer Bauteil der baulichen Anlage 1 (nähere Beschreibung) wie auch der baulichen Anlage 2 (nähere Beschreibung) erstellte (Bauteil beschreiben) im Falle des Abbruchs der baulichen Anlage 1 oder der baulichen Anlage 2 jeweils zugunsten der anderen baulichen Anlage bestehen bleibt. Nach § 50 Abs. 2 BauO Bln können Stellplätze nach Abs. 1 Satz 1 auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung davon auf einem geeigneten Grundstück hergestellt werden, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert ist. Hier ist auf Muster 7 der AV Baulasten Bln zu verweisen, wobei jedoch wiederum lediglich angelehnt an den gesetzlichen Text auf die Benutzung abzustellen ist. Daneben gibt es noch eine Reihe nicht ausdrücklich in den Bauordnungen vorgesehener Baulastmöglichkeiten. So kann auch eine Verpflichtung auf dem Nach- 52) Dageförde, a.a.O., GE 2004, 524 m.w.N. 382 DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 6/2008
Recht und Praxis bargrundstück als Baulast übernommen werden, eine Fläche für die Bereitstellung von Abfallbehältern zur Beseitigung oder Verwertung des Abfalls zugunsten des Baugrundstücks zur Benutzung bereitzuhalten (§ 46 Abs. 1 BauO Bln). Eine Baulast kann auch übernommen werden, wenn auf eine Brandwand im Sinne von § 30 Abs. 1 BauO Bln als Gebäudeabschlusswand verzichtet werden soll und der 5-m-Abstand nicht auf dem eigenen Grundstück eingehalten werden soll (§ 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln). Die Formulierung könnte dann wie folgt lauten: … [Beschreibung des belasteten Grundstücks siehe oben] … Ich erkläre gegenüber dem …amt als die für das belastete Grundstück zuständige Bauaufsichtsbehörde, betreffend das belastete Grundstück die Verpflichtung zu übernehmen, zugunsten des im Grundbuch des Amtsgerichts … von (Gemarkung/ Bezirk) Blatt …, lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche …, …straße … mit einer grundbuchlichen Größe von … m², „begünstigtes Grundstück“, für die bauliche Anlage (nähere Beschreibung) auf dem begünstigten Grundstück den Abstand von 5 m im Sinne des § 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln auf dem belasteten Grundstück einzuhalten. Allerdings empfiehlt es sich auch hier, auf eine in Bezug zu nehmende Anlage in einer graphischen Darstellung die bauliche Anlage auf dem begünstigten Grundstück darzustellen sowie diejenige Fläche auf dem belasteten Grundstück, die durch den 5-m-Abstand entsteht. Grundsätzlich begründet die Baulast auch kein subjektiv-öffentliches Recht des Baulastbegünstigten auf Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde zur Durchsetzung der Baulast 54 . Nur unter bestimmten Voraussetzungen steht dem Baulastbegünstigten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Durchsetzung der Baulast mit der Möglichkeit einer Ermessensreduktion auf Null zu, wenn die Nichterfüllung der durch die Baulast übernommenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen den Begünstigten in anderweitig bestehenden subjektiven Rechten beeinträchtigt oder die Baulast auch dem Interesse des Begünstigten dienen soll 55 . Im Falle einer Stellplatzbaulast wird mitunter ein Anspruch auf die Durchsetzung verneint, weil der erforderliche Stellplatznachweis nicht nachbarschützend sei, sondern allein dem öffentlichen Interesse diene 56 . Auch in sonstigen Fällen ist zu beachten, dass, wenn eine zivilrechtliche Vereinbarung fehlt, die Baubehörde das Fehlen des privatrechtlichen Nutzungsanspruchs bei ihrer Ermessensausübung berücksichtigen muss. Von entscheidender Bedeutung ist dieses Ergebnis für den Fall, dass bei Begründung der Baulast zwischen dem Eigentümer des baulastbegünstigten und dem Eigentümer des baulastbelasteten Grundstücks keine auch für ihre Nachfolger im Eigentum wirkende Vereinbarung getroffen wird. Für den Fall einer Stellplatzbaulast hat der BGH 57 entschieden, dass in einem solchen Fall dem Eigentümer des baulastbelasteten Grundstücks ein bereicherungsrechtlicher Anspruch zusteht. Der begünstigte Bauherr erwerbe zwar keine privatrechtlichen Nutzungsrechte, seine Begünstigung liege jedoch darin, dass mit der eingeräumten Baulast der zur baurechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens erforderliche Nachweis einer bestimmten Anzahl von Stellflächen erbracht werden könne. In dieser begünstigenden Wirkung könne ein vermögenswerter Vorteil gesehen werden. Der Bauherr sei nämlich der Notwendigkeit enthoben, auf dem eigenen Grundstück Stellplätze zu schaffen. Die Pflicht des Baulastbegünstigten, die ihm bei Fehlen einer dauerhaften Duldungsvereinbarung rechtsgrundlos verbliebenen Vorteile aus der Baulastbestellung herauszugeben, bestehe darin, die zur Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde notwendigen Handlungen vorzunehmen, wobei es ihm überlassen bleibe, welche der verschiedenartigen Möglichkeiten, dies zu erreichen, er ergreife. Der BGH hat dies grundsätzlich auch für die Nutzung einer Tiefgaragenzufahrt aufgrund einer Vereinigungsbaulast angenommen 58 . Von daher ist dringend anzuraten, bei einer Übernahme einer Baulast dem öffentlichrechtlichen Verhältnis ein auch gegenüber einem Rechtsnachfolger im Eigentum der Grundstücke geltendes zivilrechtliches Verhältnis in Form einer Grunddienstbarkeit an die Seite zu stellen 59 . Allerdings wird 53) Vgl. BGHZ 88, 97, 100; 94, 160 [164]; 106, 348 [353]; BGH NJW 1993, 2741 [2743]; 1995, 53; Beck‘sches Notarhandbuch/Brambring, 4. Aufl., A I Rdn. 22, Schöner/ Stöber, a.a.O., Rdn. 3199; a.A. Schwarz, Baulasten im öffentlichen Recht und im Privatrecht 1995, Rdn. 77 f. 54) OVG Münster NJW 1988, 278; Brambring, a.a.O., A I Rdn. 22. 55) OVG Berlin, NJW 1994, 2971 [2972]; VGH Kassel NVwZ-RR 1993, 236; Masloh, NJW 1995, 1993, 1996; Schwarz, a.a.O., Rdn. 61. 56) Lorenz, NJW 1996, 2612 [2613]. 57) NJW 1995, 53. 58) BGH NJW 1995, 1952 [1953]. 59) Ebenso Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3200 m.w.N. III. Verhältnisse des Eigentümers des baulastbelasteten Grundstücks zu Dritten 1. Verhältnis des Eigentümers des baulastbelasteten Grundstücks zum Eigentümer des baulastbegünstigten Grundstücks Einhellige Ansicht ist, dass die Baulast allein dem Baulastbegünstigten keinen privatrechtlichen Anspruch auf Nutzung des baulastbelasteten Grundstücks gewährt, denn sie ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung und Eingriffsgrundlage gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, sie begründet jedoch keine entsprechende privatrechtliche Verpflichtung gegenüber dem aus der Baulast Begünstigten 53 . 13587 Berlin Mertensstr. 63-115 Nasse Wände, Feuchte Keller? Komplettlösungen gegen Feuchtigkeit und drückendes Wasser auch ohne Schachten von innen ausgeführt (030) 36 80 15 86/87 Fax 36 80 15 88 www.inserf-bautenschutz.de TÜV-geprüfter Fachbetrieb – Mitglied im Holz- und Bautenschutzverband Nr. 6/2008 DAS GRUNDEIGENTUM 383
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