Recht und Praxis SCHOTEC - Beiten Burkhardt

Recht und Praxis
nach Nr. 2 Abs. 2 der AV Baulasten Bln mit
dem Wortlaut der Verpflichtungserklärung
(s. hierzu unten 2.) in das Baulastenverzeichnis
einzutragen. Wird in der Verpflichtungserklärung
auf einen Lageplan Bezug
genommen, so soll dies auch in der Eintragung
geschehen. Eine automatische Einbeziehung
eines solchen Lageplanes in die
Baulasteintragung, wie dies etwa durch die
Bezugnahme in der Grundbucheintragung
auf die Eintragungsbewilligung erfolgt (z. B.
§ 7 Abs. 3 WEG), gibt es also nicht. Ist für eine
Baulastverpflichtungserklärung auf einen
Lageplan Bezug genommen worden, ist
darauf zu achten, dass diese Bezugnahme
auf den Lageplan auch im Baulastenverzeichnis
eingetragen wurde, ansonsten die
Baulasteintragung unvollständig ist und
damit unrichtig sein kann.
Nach § 2 Abs. 3 AV Baulasten Bln ist jede
Eintragung von dem Baulastenverzeichnisführer
unter Angabe des Geschäftszeichens
der Eintragungsverfügung und unter Angabe
des Vollzugstages zu unterschreiben. Da
die AV Baulasten Bln ein solches Erfordernis
aufstellen, dürfte eine Eintragung ohne
diese Angaben keine Eintragung im Sinne
der gesetzlichen Vorschrift sein. Zu achten
ist also auch darauf, dass die Baulasteintragung
die erwähnten Angaben und die
Unterschrift des Baulastenverzeichnisführers
enthält. Nach Nr. 2 Abs. 4 AV Baulasten
Bln werden die Eintragungen in Spalte 1 mit
fortlaufenden Nummern versehen. Bezieht
sich eine neue Eintragung auf eine frühere
Eintragung, so ist dies in Spalte 3 bei der
früheren Eintragung zu vermerken. Gleichzeitig
ist die frühere Eintragung, soweit sie
geändert oder aufgehoben wird, rot zu
unterstreichen. Insoweit ähnelt das Verfahren
zur Eintragung in das Baulastenverzeichnis
dem Verfahren der Eintragung ins
Grundbuch (vgl. etwa § 14 GBV). Was in das
Baulastenverzeichnis konkret einzutragen
ist, bestimmen die Landesbauordnungen
allerdings nicht. Der konkrete Eintragungsinhalt
wird auch aus der vielfältigen
Literatur und Rechtsprechung nicht klar.
Insofern ist zunächst von den im Tatbestand
der landesrechtlichen Baulastvorschrift
aufgeführten Merkmalen auszugehen. Es
geht letztlich um die Verpflichtung, ein ein
Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder
Unterlassen zu übernehmen.
Von daher ist wesentliches Merkmal das
Grundstück, und zwar im Sinne der Bauordnungen.
Auch die Ausführungsvorschriften
zu § 82 der BauO Bln, die AV Baulasten Bln,
setzen den Grundstücksbegriff voraus,
wenn sie verlangen, dass jedes Grundstück
ein eigenes Baulastenblatt nach einem bestimmten
Vordruck der Bauaufsicht erhält.
Soweit also gemäß § 1 Abs. 1 der BauO Bln 27
davon ausgegangen wird, das Gesetz gelte
auch für Grundstücke und unter einem
Grundstück das im Grundbuch unter einer
eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis
des Grundbuchblatts eingetragene Grundstück
verstanden wird 28 und nicht das
Grundstück im wirtschaftlichen Sinne, ist
also baulasterklärungs- und -eintragungsfähig
lediglich ein solches Grundstück.
Von einem solchen Grundstück im Rechtssinne
ist das Flurstück zu unterscheiden. Das
Flurstück ist das Grundstück im katasterlichen
Sinne als eine zusammenhängende,
eindeutig begrenzte Bodenfläche mit
einheitlichem Eigentumsverhältnis, die in
der Flurkarte unter besonderer Nummer
als Buchungseinheit gebucht ist 29 . Eine
Deckung zwischen dem Rechtsbegriff
„Grundstück“ und dem Katasterbegriff
„Flurstück“ ist nicht zwingend. Besteht ein
Grundstück im Rechtssinn aus nur einem
Flurstück, bezeichnen beide Begriffe denselben
Gegenstand. Ein Grundstück im
Rechtssinn kann jedoch aus mehreren Flurstücken
bestehen. Umgekehrt kann jedoch
ein Flurstück nicht mehrere Grundstücke
umfassen. Nicht Gegenstand einer Baulasterklärung
und nicht eintragungsfähig im
Baulastenverzeichnis sind damit Angaben
lediglich einzelner Flurstücke, die kein
Grundstück darstellen, oder gar Teilflächen,
die erst noch vermessen und katasterlich
wie grundbuchlich fortgeschrieben und
rechtlich zu eigenen Grundstücken gemacht
werden müssen. Gegenstand einer
Baulasterklärung kann daher nur die lfd.
Nr. und das darunter in einem Bestandsverzeichnis
eines Grundbuchblattes vermerkte
Flurstück oder die vermerkten Flurstücke
sein. Da die Ausführungsvorschriften auf die
Grundbuchbezeichnung abstellen, ist – was
ohnehin zweckmäßig ist – auch das Grundbuch
mit Bezirk, Amtsgericht, bei dem es
geführt wird, und Blatt anzugeben. Soweit
auch auf den Straßennamen abgestellt
wird, ist dieser dem Bestandsverzeichnis
ebenfalls in der Spalte „Wirtschaftsart und
Lage“ zu entnehmen.
Zu formulieren ist also:
Ich, …, bin Eigentümer des im
Grundbuch des Amtsgerichts …
von (Gemarkung/Bezirk) Blatt …,
lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses,
Flur …, Flurstück …, Gebäude-
und Freifläche, …straße …
mit einer grundbuchlichen Größe
von … m², nachstehend „belastetes
Grundstück“ genannt. Ich erkläre
gegenüber dem …amt als für das
belastete Grundstück zuständige
Bauaufsichtsbehörde, betreffend
das belastete Grundstück die Verpflichtung
zu übernehmen, …
Damit ergibt sich das Problem, dass bei
Vorhaben, die erst durch Baulastübernahme
auf einem anderen Grundstück
zulässig werden, die Schaffung dieser
Voraussetzung für die Erteilung einer
Baugenehmigung oftmals nicht möglich
ist, weil das Baulastgrundstück oft erst im
Zuge der Herstellung des Baugrundstücks
langwierig durch katasterliche und grundbuchliche
Fortschreibung ebenfalls rechtlich
geschaffen werden muss. Kann oder soll
die Zeit bis zur rechtlichen Herstellung des
Baulastgrundstücks nicht abgewartet werden,
kann die Baugenehmigung lediglich
unter der Bedingung der Baulasterklärung
und deren Eintragung im Baulastenverzeichnis
erteilt werden oder aber mit einer
Auflage als Nebenbestimmung, wonach
die Baugenehmigung widerrufen werden
kann, wenn innerhalb einer zu setzenden
Frist die Baulasterklärung nicht wirksam
abgegeben wurde.
Ist das Baulastgrundstück zivilrechtlich
hergestellt und die Eintragung der Baulast
unter Bezeichnung dieses Grundstücks im
Baulastenverzeichnis eingetragen, ergibt
sich das Problem der Identifizierung des
Baulastgrundstücks bei katasterlicher und/
oder grundbuchlicher Fortschreibung des
Baulastgrundstücks. Völlig unabhängig
davon, dass das Baulastgrundstück unter
der grundbuchlichen Bezeichnung mit
Grundbuchblatt, laufender Nummer des
Bestandsverzeichnisses und Angabe der
Nummer des oder der Flurstücke aufgenommen
wurde, besteht selbstverständlich
die Möglichkeit, dass das Flurstück oder
die Flurstücke katasterlich zerlegt oder
verschmolzen werden und die daraus
hervorgehenden Flurstücke neu bezeichnet
sind oder auch Grundstücksteilungen
oder -vereinigungen oder Bestandteilszuschreibungen
erfolgen, so dass auch zwei
oder mehrere Grundstücke im Rechtssinne
mit der Fläche des Baulastgrundstücks
übereinstimmen. Besonders schwierig
dürfte die Identifizierung werden, wenn
Vereinigungen von Baulastgrundstücken
im Sinne von § 890 Abs. 1 BGB unter Flurstücksverschmelzungen
erfolgen.
Erschwert oder nahezu unmöglich gemacht
27) So auch § 1 Abs. 1 S. 2 LBO BW, HBO, BauO NRW,
LBauO RPF, SächsBO, LBO SH.
28) Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, Bauordnung für
Berlin, 5. Aufl., § 1 Rdn. 9; Dageförde, GE 2004, 524
[528 re. Spalte].
29) § 15 Abs. 2 VermG Bln.
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DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 6/2008