Recht und Praxis SCHOTEC - Beiten Burkhardt

Recht und Praxis 

Rechtsfragen im Umgang mit der öffentlich-rechtlichen Baulast 

Rechtliche Schwierigkeiten und Tipps für die Praxis 

Der Baulast kommt als Instrument zur Erreichung von bauordnungsrechtlich konformen 

Zuständen bei Bauvorhaben eine enorme Bedeutung zu. Eine Baugenehmigung kann häufig 

nur erteilt werden, wenn unter Zuhilfenahme der Baulast auf einem anderen Grundstück 

die öffentlich-rechtliche Sicherung von Zuständen erfolgt, ohne die die Rechtmäßigkeit 

eines bestimmten Bauvorhabens (etwa ausreichende Abstandsflächen, Brandschutzmaßnahmen 

etc.) nicht gegeben wäre. Trotz dieser Bedeutung und mannigfaltiger Versuche, 

das Bauordnungsrecht zu vereinheitlichen, umgibt das in den verschiedenen Landesbauordnungen 

unterschiedlich ausgestaltete Instrument eine Vielzahl von nahezu ungeklärten 

Rechtsfragen. Um etwas Licht ins Dunkel zu bringen, soll zu einigen der ungeklärten 

Fragen im Folgenden aus Sicht der Praxis Stellung bezogen werden. 

Von RAuN Robin Maletz und Rechtsanwalt und 

RAuFAVerwR Peter Probst, M.B.L.-HSG, beide Berlin* 

Zusammenfassung 

SCHOTEC 

Schornsteinsanierungs-Technik GmbH 

Stellmacherweg 24 · 12351 Berlin 

I. Das Rechtsinstitut und 

die Rechtsnatur der Baulast 

1. Das Rechtsinstitut der Baulast 

In allen Landesbauordnungen 1 – mit Ausnahme 

der bayerischen und brandenburgischen 

– existiert das in seiner Anwendung 

nicht unkomplizierte Rechtsinstitut der 

Baulast. Durch Erklärung gegenüber der 

Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer 

öffentlich-rechtliche 

Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke 

betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen 

übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen 

Vorschriften ergeben. 

Diese Verpflichtungen werden Baulasten 

genannt. Bauordnungsrechtlich ist das 

Verhältnis zwischen dem Eigentümer des 

Baugrundstücks und dem Eigentümer des 

die Baulast übernehmenden Grundstücks 

dabei nicht relevant 2 . 

Zu unterscheiden sind sie von den ebenfalls 

oft Baulasten genannten zivilrechtlichen, 

durch Grundbucheintragung gegenüber 

jedermann wirkenden Dienstbarkeiten, 

insbesondere der Grunddienstbarkeit, 

wonach der Berechtigte das Grundstück in 

Häufig ist ein Bauherr zur Schaffung bauordnungsrechtlich 

einwandfreier Zustände darauf 

angewiesen, auf das Nachbargrundstück 

zuzugreifen. Dies geschieht häufig durch eine 

Baulasterklärung. Gegenüber der Bauaufsichtsbehörde 

können Grundstückseigentümer 

öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem 

ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden 

oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht 

schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften 

ergeben. Es wird eine aus dem Bauordnungsrecht 

herrührende Last für ein Bauvorhaben auf 

einem Nachbargrundstück übernommen. Nicht 

nur in eng bebauten Städten, sondern auch 

in historisch gewachsenen Wohngebieten, 

die den heutigen bauordnungsrechtlichen 

Anforderungen (Abstandsflächen, Brandschutzbestimmungen 

etc.) häufig nicht mehr 

entsprechen, stellt die Baulast ein – häufig das 

einzige – Instrument zur effektiven Bebauung 

dar. Trotz dieser hohen Praxisbedeutung, die 

sich zum Teil in den Regelungen der Landesbauordnungen 

widerspiegelt, umrankt das 

Rechtsinstitut eine Vielzahl von ungeklärten 

Rechtsfragen. Dieser Beitrag geht unter 

Nennung von Formulierungsvorschlägen auf 

die wesentlichen Themen ein: Begründung 

der Baulast (die Eintragung im Baulastenverzeichnis 

sowie die Baulasterklärung), Verhältnis 

des Bauherrn bzw. des Eigentümers des 

baubelasteten Grundstücks zu Dritten sowie 

Untergang der Baulast. Im Ergebnis führt an der 

baubegleitenden Rechtsberatung allerdings 

kaum ein Weg vorbei, da eine Harmonisierung 

mit dem zivilrechtlichen Grundstücksrecht 

weitgehend fehlt. 

einzelnen Beziehungen benutzen darf oder 

auf dem Grundstück gewisse Handlungen 

nicht vorgenommen werden dürfen oder 

die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen 

ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten 

Grundstück einem anderen Grundstück 

gegenüber ergibt (vgl. § 1018 BGB). Es 

sollte von daher bereits begrifflich zwischen 

Dienstbarkeiten und dem Unterfall der 

Grunddienstbarkeit hinsichtlich der zivilrechtlichen 

Rechte an einem Grundstück 

einerseits und der öffentlich-rechtlichen 

Baulast anderseits unterschieden werden. 

Zweck einer zur Baulast führenden Verpflichtungserklärung 

im Sinne der jeweiligen 

Bauordnung ist es, dem Begünstigten, 

dessen Bauvorhaben ansonsten nicht genehmigt 

werden könnte, die Möglichkeit 

zu verschaffen, bauordnungsrechtliche 

Vorschriften, meist unter Ausnutzung 

eines anderen als des Baugrundstücks, zu 

erfüllen 3 . Es wird sozusagen eine aus dem 

Bauordnungsrecht herrührende Last für ein 

Bauvorhaben auf einem Grundstück von 

einem anderen Grundstück übernommen. 

Allerdings ist die Baulast kein Rechtsinstitut, 

mit dem planungsrechtlich verbindliche 

Festsetzungen verdrängt, aufgehoben oder 

verändert werden können 4 . Sie setzt jedoch 

einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen 

voraus. Als ein spezifisch bauaufsichtliches 

Instrument greift sie unmittelbar 

in das Regelungsgefüge ein, das für die 

Zulässigkeit der baulichen Nutzung und 

*) Die Verfasser sind Partner im Berliner Büro der BEITEN 

BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. 

1) Vgl. §§ 71 LBO BW [Baden-Württemberg], 82 BauO Bln 

[Berlin], 85 BremLBO [Bremen], 79 HBauO [Hamburg], 

75 HBO [Hessen], 83 LBauO MV [Mecklenburg-Vorpommern], 

92 NBauO [Niedersachsen], 83 BauO NRW 

[Nordrhein-Westfalen], 86 LBauO RPF [Rheinland-Pfalz], 

83 LBO SL [Saarland], 83 SächsBO [Sachsen], 82 BauO LSA 

[Sachsen-Anhalt], 89 LBO SH [Schleswig-Holstein], 80 

ThürBO [Thüringen]. Nach Art. 7 Abs. 5 Bay BO [Bayern] 

ist durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde 

die Übernahme von Abstandsflächen möglich, die auch 

den Rechtsnachfolger bindet. 

2) Meendermann/Lassek, NJW 1993, 424 [425]; OVG 

Berlin NJW 1994, 2971 [2972]. 

3) Vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 20.6.2006 

- 3 L 91/00; OVG Hamburg, Urt. v. 24.4.2002 - 2 Bf 

701/98, BRS 66 Nr. 140; Meendermann/Lassek, NJW 

1993, 424. 

4) VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 6.7.2005 - 3 S 141/05, 

BauR 2005, 1881; Urt. v. 11.4.2002 - 2 S 2239/00, BWGZ 

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Nr. 6/2008 

DAS GRUNDEIGENTUM 

373


damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung 

bestimmend ist. Dagegen 

eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in 

öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen 

auch dann zu übernehmen, wenn hierfür 

unter baurechtlichen Aspekten kein auch 

nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist 5 . Eine 

Baulast kann nach der Rechtsprechung des 

VGH Baden-Württemberg allerdings auch 

auf Vorrat ohne einen konkreten Anlass 

erklärt werden. Es darf dann aber nicht 

ausgeschlossen sein, dass die Baulast in 

naher Zukunft baurechtlich Bedeutung 

gewinnen kann. 

Zu berücksichtigen ist, dass zum Aufgabenbereich 

der Baubehörde nicht nur die 

Beachtung der bauordnungsrechtlichen, 

sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher 

Anforderungen gehört. Auch die 

Erfüllung dieser Anforderungen kann durch 

Baulast gesichert werden. Gegenstand der 

Baulast können deshalb grundsätzlich alle 

Anforderungen in öffentlich-rechtlichen 

Vorschriften sein. Damit darf sich eine Baulast 

nach der Rechtsprechung auch auf die 

Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher 

(bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; 

denn darauf erstreckt sich allgemein 

das bauaufsichtliche Verfahren. 6 Ein privatrechtlicher 

Rechtsvorgang kann dagegen 

nicht Gegenstand einer Baulast sein. So hat 

der VGH Mannheim in einer jüngeren Entscheidung 

zutreffend entschieden, dass die 

in der Baulast übernommene Verpflichtung, 

nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen 

zu vermieten, nicht durch eine 

Baulast gesichert werden kann 7 . 

Vor diesem Hintergrund ergeben sich 

vielfältige Möglichkeiten der Anwendung 

der Baulast. Die Ausführungsvorschriften 

zu § 82 der BauO Bln – Errichtung und 

Führung des Baulastenverzeichnisses 8 – 

im Folgenden „AV Baulasten Bln“ – führen 

zwölf Muster auf, angefangen von Fällen, 

in denen das zulässige Maß der baulichen 

Nutzung eines Grundstücks eingeschränkt 

wird zugunsten anderer Grundstücke, 

deren zulässiges Maß der baulichen Nutzung 

überschritten werden soll, über Fälle 

der Errichtung eines Gebäudes auf zwei 

oder mehreren Grundstücken (sog. Vereinigungsbaulast) 

und Fälle, in denen die 

Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück 

fällt (sog. Abstandsflächenbaulast), bis 

hin zu Kinderspielplatz oder Stellplätzen 

auf einem anderen Grundstück. In der 

Praxis kommt der Abstandflächenbaulast 

besondere Bedeutung zu. Mit einer solchen 

wird die Abstandsfläche ganz oder 

teilweise auf das Nachbargrundstück verlagert, 

um die bauliche Ausnutzbarkeit des 

„begünstigten“ Grundstücks zu erweitern 

und zugleich zu sichern. Für die abstandsrechtliche 

Beurteilung des begünstigten 

Grundstücks ist damit nicht die tatsächliche 

Grundstücksgrenze maßgeblich, sondern 

die fiktive Größe des um die Baulastenfläche 

vergrößerten Grundstücks 9 . 

2. Die Rechtsnatur der Baulast 

Zivilrechtlich ist die Baulast keine auf dem 

Grundstück lastende öffentlich-rechtliche 

Last i.S.v. § 436 Abs. 2 BGB, da sie freiwillig 

übernommen wird. 10 Die Baulast ist eine 

auf dem Grundstück haftende dingliche 

Last, ähnlich einer öffentlich-rechtlichen 

Dienstbarkeit 11 , die auch bei Zwangsversteigerung 

des belasteten Grundstücks 

als öffentliche Last nicht durch Zuschlag 

erlischt 12 . Da die Eintragung der Baulast 

in das Baulastenverzeichnis konstitutiv 

für das Entstehen der Baulast ist 13 , ist in 

diesem Zusammenhang festzuhalten, dass 

das Baulastenverzeichnis, anders als das 

Grundbuch (§ 892 BGB), keinen öffentlichen 

Glauben genießt 14 . Aufgrund dessen kann 

sich ein Erwerber eines Grundstücks nicht 

guten Glaubens auf eine bestimmte Baulasteintragung 

verlassen. Ist das Baulastenverzeichnis 

unrichtig geführt, so wird von 

der Literatur ein Amtshaftungsanspruch 

aus § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG gegenüber 

der Bauaufsichtsbehörde bejaht 15 . 

Verwaltungsrechtlich ist die Baulast eine 

auf das Grundstück bezogene dingliche 

Verpflichtung 16 . Dem entsprechend muss in 

Ländern ohne Baulastregelung in der Landesbauordnung 

für das öffentlich-rechtliche 

Verhältnis auf zivilrechtliche dingliche 

Institute (Dienstbarkeiten) zurückgegriffen 

werden. Ob die Eintragung/Löschung der 

Baulast im Baulastenverzeichnis einen 

Verwaltungsakt im Sinne des § 35 S. 1 

VwVfG darstellt, ist davon abhängig, wie 

das Rechtsinstitut in den einzelnen Bundesländern 

ausgestaltet ist 17 . Bedeutung 

kommt dieser Frage insbesondere im Hinblick 

auf den Rechtsschutz zu. Nur gegen 

Verwaltungsakte kann Anfechtungs- oder 

Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 

VwGO erhoben werden. Handelt es sich 

dagegen nicht um einen Verwaltungsakt, ist 

lediglich die Leistungs- oder Unterlassungsklage 

bzw. die grundsätzlich subsidiäre 

Feststellungsklage zulässig (vgl. § 43 Abs. 2 

S. 1 VwGO), sofern nicht die Feststellung der 

Nichtigkeit eines Verwaltungsakts nach § 43 

Abs. 2 S. 2 VwGO begehrt wird. 

Ein Verwaltungsakt ist nach § 35 S. 1 VwVfG 

bzw. den entsprechenden landesrechtlichen 

Bestimmungen jede Verfügung, 

Entscheidung oder andere hoheitliche 

Maßnahme, die eine Behörde zur Regelung 

eines Einzelfalls auf dem Gebiet 

des öffentlichen Rechts trifft und die auf 

unmittelbare Rechtswirkung nach außen 

gerichtet ist. Für die Einordnung der Baulast 

ist deshalb entscheidend, ob sie eine 

Regelung mit unmittelbarer Rechtswirkung 

trifft 18 . Eine Regelung im genannten Sinne 

ist eine einseitig angeordnete, verbindliche, 

rechtsfolgenbegründende, hoheitliche 

Ordnung eines Lebenssachverhalts, also 

eine Anordnung, die feststellend oder gestaltend 

bestimmt, was für den Betroffenen 

rechtens sein soll 19 , d. h. Rechte eines Betroffenen 

müssen unmittelbar begründet, 

geändert, aufgehoben oder festgestellt 

werden 20 . Dies ist dann nicht der Fall, wenn 

die Eintragung und/oder Löschung der 

Baulast im Baulastenverzeichnis nur die 

deklaratorische Bestätigung einer bereits 

wirksam abgegebenen empfangsbedürftigen 

Willenserklärung darstellt, die in entsprechender 

Anwendung der Vorschriften 

5) VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.1.2007 - 3 S 

1251/06, IMR 2007, 95; vgl. BVerwG, Beschl. v. 4.10.1994 

- 4 B 175/94, BauR 1995, 377 m.w.N. 

6) Zutreffend VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.1.2007 

- 3 S 1251/06, IMR 2007, 95 unter Hinweis auf BVerwG, 

Beschl. v. 12.11.1987 - 4 B 216/87, Buchholz 406.17 

Nr. 24. 

7) VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.1.2007 - 3 S 

1251/06, IMR 2007, 95. 

8) Ausführungsvorschriften zu § 82 der BauO Bln./ Einrichtung 

und Führung des Baulastenverzeichnisses (AV 

Baulasten) v. 24.11.2005 (ABl. S. 4670) geändert durch 

Verwaltungsvorschriften v. 15.8.2006 (ABl. S. 3343). 

9) OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 8.9.2004 - 7 

B 14/94 m.w.N.; vgl. auch OVG Niedersachsen, Urt. v. 

26.8.2004 - 1 LB 298/03. 

10) Palandt-Putzo, BGB, 66. Aufl., 2007, § 43 BGB 

Rdn. 12. 

11) Dageförde, GE 2004, 524 [526]. 

12) OVG Berlin NJW 1994, 2971 [2972]. 

13) OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 20.6.2006 

- 3 l 91/00; lediglich die Landesbauordnung für Baden- 

Württemberg sieht noch die deklaratorische Baulasteintragung 

vor; vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, NJW 

1991, 2786 und die Ausführungen oben. 

14) OLG Schleswig, NJW-RR 1991, 96; VGH Baden- 

Württemberg NJW 1991, 2786 [2787]: allenfalls kann 

es eine tatsächliche Vermutung in die Richtigkeit seiner 

Eintragungen begründen; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 

Rdn. 44; kritisch deshalb überhaupt zur Baulast: Schöner/ 

Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 3197. 

15) Masloh, NJW 1995, 1993 [1996 m.w.N.] 

16) VGH Baden-Württemberg NJW 1990, 268 [269]; 

DiFabio, BauR 1990, 25; Jeromin/Schmidt, Kommentar 

zur LBauO Rh-Pf, 2005, § 86 Rdn. 16. 

17) Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 

6. Aufl., 2001, § 35 Rdn. 62 b m.w.N. 

18) Knack/Hennecke, Verwaltungsverfahrensgesetz, 

8. Aufl., 2004, § 35 Rdn. 62 zur Rechtsnatur der Eintragung 

in Register; a.A. allerdings Knuth/Neuhäuser, 

NVwZ 1996, 739 [742], die den Verwaltungsaktcharakter 

mit der Begründung verneinen, es fehle „sowohl an der 

Erforderlichkeit der Inanspruchnahme der Präklusionswirkung 

als auch an der Titelfunktion“; vgl. zum Ganzen 

auch Martens, NVwZ 1989, 112 ff. 

19) Wolff/Bachhof/Stober, Verwaltungsrecht Band 2, 

6. Aufl., 2000, § 45 Rdn. 43. 

20) Knack/Hennecke, a.a.O., § 35 Rdn. 22 m.w.N. 

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DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 6/2008


des BGB auszulegen ist. Dies hat der VGH 

Mannheim für die Baulastenregelung in 

§ 71 der Landesbauordnung Baden-Württemberg 

(LBO BW) so entschieden und 

ausgeführt, dass die Eintragung in das 

Baulastenverzeichnis keine materiell-rechtlichen 

Rechtsfolgen auslöst und daher auch 

keine Voraussetzung für eine bindende 

Voraussetzung für eine gestaltende Änderung 

der Rechtslage bildet 21 . Diese Rechtsprechung 

ist insoweit richtig, da § 71 LBO 

BW eindeutig bestimmt, dass Grundstückseigentümer 

„durch Erklärung“ gegenüber 

der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche 

Verpflichtungen übernehmen können. Eine 

daneben erforderliche Eintragung in ein 

Verzeichnis ist dagegen ausdrücklich nicht 

vorgesehen. 

Dagegen sehen die Berliner Baulastenregelungen 

und die in den meisten anderen 

Bundesländern ausdrücklich vor, dass 

Baulasten erst „mit der Eintragung in das 

Baulastenverzeichnis“ wirksam werden (vgl. 

etwa § 82 Abs. 1 S. 3 BauO Bln, 79 Abs. 1 S. 2 

HBauO, 75 Abs. 1 S. 2 HBO, 83 Abs. 1 S. 2 

LBauO M-V, 92 Abs. 1 S. 2 NBauO 22 ) oder 

zumindest „in ein Verzeichnis einzutragen 

[sind]“ (vgl. § 85 BremLBO). Die entsprechenden 

Oberverwaltungsgerichte und 

Verwaltungsgerichtshöfe haben in diesen 

Bundesländern daher einhellig die Auffassung 

vertreten, dass es sich bei Eintragung/ 

Löschung um einen der Bestandkraft fähigen 

23 Verwaltungsakt handelt, da sie Wirksamkeitsvoraussetzung 

für die Entstehung 

und den Fortbestand der Baulast sei. 24 In 

Berlin wird die Baulast also nur mit der Eintragung 

wirksam. Es handelt sich um einen 

Verwaltungsakt, der mittels Anfechtungsklage 

angegriffen bzw. dessen Erlass mittels 

Verpflichtungsklage durchgesetzt werden 

kann. Zur Durchsetzung des Baulastinhalts 

gegenüber dem die Baulast übernehmenden 

Grundstückseigentümer kann die 

Bauaufsichtsbehörde eine Ordnungsverfügung 

erlassen, wenn dieser gegen seine 

in der Baulasterklärung übernommene 

Verpflichtung verstößt. Denn unabhängig 

von den privatrechtlichen Beziehungen 

der Grundstückseigentümer begründet die 

Baulast rechtliche Verpflichtungen nur im 

öffentlichen Interesse und nur gegenüber 

der Bauaufsichtsbehörde, die die mit der 

Baulast übernommene Verpflichtung auch 

hoheitlich durchsetzen darf 25 . 

II. Die Begründung der Baulast 

1. Eintragung im Baulastenverzeichnis 

Die Eintragung der Baulast erfolgt aufgrund 

einer Eintragungsverfügung der Bauaufsichtsbehörde, 

die vom Baulastenverzeichnisführer 

zu fertigen ist 26 . Baulasten sind 

21) VGH Baden-Württemberg NJW 1991, 2786; im Ergebnis 

ebenso VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.1.2007 

- 3 S 1251/06, IMR 2007, 95. 

22) Vgl. hierzu auch OVG Niedersachsen, Urt. v. 8.7.2004 

- 1 LB 48/04, BauR 2004, 1924. 

23) OVG Bremen NVwZ 1998, 1322. 

24) In diesem Sinne etwa OVG Bremen NVwZ 1998, 1322 

zur Eintragung eines Verzichts; OVG Lüneburg NVwZ 

1999, 1013 zur Anfechtung einer Baulasterklärung; 

OVG Münster NJW 1996, 275 zur Löschung; Knack/ 

Henneke, a.a.O., § 35 Rdn. 62; Jeromin/Schmidt, a.a.O., 

§ 86 Rdn. 58; vgl. zum Ganzen auch Knuth/Neuhäuser, 

NVwZ 1996, 739 [741 f.]. 

25) BVerwG NJW 1993, 713; Jeromin/Schmidt, a.a.O., 

§ 86 Rdn. 4. 

26) § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln, Ziff. 2 Abs. 1 AV Baulasten 

Bln. 

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Nr. 6/2008 


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nach Nr. 2 Abs. 2 der AV Baulasten Bln mit 

dem Wortlaut der Verpflichtungserklärung 

(s. hierzu unten 2.) in das Baulastenverzeichnis 

einzutragen. Wird in der Verpflichtungserklärung 

auf einen Lageplan Bezug 

genommen, so soll dies auch in der Eintragung 

geschehen. Eine automatische Einbeziehung 

eines solchen Lageplanes in die 

Baulasteintragung, wie dies etwa durch die 

Bezugnahme in der Grundbucheintragung 

auf die Eintragungsbewilligung erfolgt (z. B. 

§ 7 Abs. 3 WEG), gibt es also nicht. Ist für eine 

Baulastverpflichtungserklärung auf einen 

Lageplan Bezug genommen worden, ist 

darauf zu achten, dass diese Bezugnahme 

auf den Lageplan auch im Baulastenverzeichnis 

eingetragen wurde, ansonsten die 

Baulasteintragung unvollständig ist und 

damit unrichtig sein kann. 

Nach § 2 Abs. 3 AV Baulasten Bln ist jede 

Eintragung von dem Baulastenverzeichnisführer 

unter Angabe des Geschäftszeichens 

der Eintragungsverfügung und unter Angabe 

des Vollzugstages zu unterschreiben. Da 

die AV Baulasten Bln ein solches Erfordernis 

aufstellen, dürfte eine Eintragung ohne 

diese Angaben keine Eintragung im Sinne 

der gesetzlichen Vorschrift sein. Zu achten 

ist also auch darauf, dass die Baulasteintragung 

die erwähnten Angaben und die 

Unterschrift des Baulastenverzeichnisführers 

enthält. Nach Nr. 2 Abs. 4 AV Baulasten 

Bln werden die Eintragungen in Spalte 1 mit 

fortlaufenden Nummern versehen. Bezieht 

sich eine neue Eintragung auf eine frühere 

Eintragung, so ist dies in Spalte 3 bei der 

früheren Eintragung zu vermerken. Gleichzeitig 

ist die frühere Eintragung, soweit sie 

geändert oder aufgehoben wird, rot zu 

unterstreichen. Insoweit ähnelt das Verfahren 

zur Eintragung in das Baulastenverzeichnis 

dem Verfahren der Eintragung ins 

Grundbuch (vgl. etwa § 14 GBV). Was in das 

Baulastenverzeichnis konkret einzutragen 

ist, bestimmen die Landesbauordnungen 

allerdings nicht. Der konkrete Eintragungsinhalt 

wird auch aus der vielfältigen 

Literatur und Rechtsprechung nicht klar. 

Insofern ist zunächst von den im Tatbestand 

der landesrechtlichen Baulastvorschrift 

aufgeführten Merkmalen auszugehen. Es 

geht letztlich um die Verpflichtung, ein ein 

Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder 

Unterlassen zu übernehmen. 

Von daher ist wesentliches Merkmal das 

Grundstück, und zwar im Sinne der Bauordnungen. 

Auch die Ausführungsvorschriften 

zu § 82 der BauO Bln, die AV Baulasten Bln, 

setzen den Grundstücksbegriff voraus, 

wenn sie verlangen, dass jedes Grundstück 

ein eigenes Baulastenblatt nach einem bestimmten 

Vordruck der Bauaufsicht erhält. 

Soweit also gemäß § 1 Abs. 1 der BauO Bln 27 

davon ausgegangen wird, das Gesetz gelte 

auch für Grundstücke und unter einem 

Grundstück das im Grundbuch unter einer 

eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis 

des Grundbuchblatts eingetragene Grundstück 

verstanden wird 28 und nicht das 

Grundstück im wirtschaftlichen Sinne, ist 

also baulasterklärungs- und -eintragungsfähig 

lediglich ein solches Grundstück. 

Von einem solchen Grundstück im Rechtssinne 

ist das Flurstück zu unterscheiden. Das 

Flurstück ist das Grundstück im katasterlichen 

Sinne als eine zusammenhängende, 

eindeutig begrenzte Bodenfläche mit 

einheitlichem Eigentumsverhältnis, die in 

der Flurkarte unter besonderer Nummer 

als Buchungseinheit gebucht ist 29 . Eine 

Deckung zwischen dem Rechtsbegriff 

„Grundstück“ und dem Katasterbegriff 

„Flurstück“ ist nicht zwingend. Besteht ein 

Grundstück im Rechtssinn aus nur einem 

Flurstück, bezeichnen beide Begriffe denselben 

Gegenstand. Ein Grundstück im 

Rechtssinn kann jedoch aus mehreren Flurstücken 

bestehen. Umgekehrt kann jedoch 

ein Flurstück nicht mehrere Grundstücke 

umfassen. Nicht Gegenstand einer Baulasterklärung 

und nicht eintragungsfähig im 

Baulastenverzeichnis sind damit Angaben 

lediglich einzelner Flurstücke, die kein 

Grundstück darstellen, oder gar Teilflächen, 

die erst noch vermessen und katasterlich 

wie grundbuchlich fortgeschrieben und 

rechtlich zu eigenen Grundstücken gemacht 

werden müssen. Gegenstand einer 

Baulasterklärung kann daher nur die lfd. 

Nr. und das darunter in einem Bestandsverzeichnis 

eines Grundbuchblattes vermerkte 

Flurstück oder die vermerkten Flurstücke 

sein. Da die Ausführungsvorschriften auf die 

Grundbuchbezeichnung abstellen, ist – was 

ohnehin zweckmäßig ist – auch das Grundbuch 

mit Bezirk, Amtsgericht, bei dem es 

geführt wird, und Blatt anzugeben. Soweit 

auch auf den Straßennamen abgestellt 

wird, ist dieser dem Bestandsverzeichnis 

ebenfalls in der Spalte „Wirtschaftsart und 

Lage“ zu entnehmen. 

Zu formulieren ist also: 

Ich, …, bin Eigentümer des im 

Grundbuch des Amtsgerichts … 

von (Gemarkung/Bezirk) Blatt …, 

lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, 

Flur …, Flurstück …, Gebäude- 

und Freifläche, …straße … 

mit einer grundbuchlichen Größe 

von … m², nachstehend „belastetes 

Grundstück“ genannt. Ich erkläre 

gegenüber dem …amt als für das 

belastete Grundstück zuständige 

Bauaufsichtsbehörde, betreffend 

das belastete Grundstück die Verpflichtung 

zu übernehmen, … 

Damit ergibt sich das Problem, dass bei 

Vorhaben, die erst durch Baulastübernahme 

auf einem anderen Grundstück 

zulässig werden, die Schaffung dieser 

Voraussetzung für die Erteilung einer 

Baugenehmigung oftmals nicht möglich 

ist, weil das Baulastgrundstück oft erst im 

Zuge der Herstellung des Baugrundstücks 

langwierig durch katasterliche und grundbuchliche 

Fortschreibung ebenfalls rechtlich 

geschaffen werden muss. Kann oder soll 

die Zeit bis zur rechtlichen Herstellung des 

Baulastgrundstücks nicht abgewartet werden, 

kann die Baugenehmigung lediglich 

unter der Bedingung der Baulasterklärung 

und deren Eintragung im Baulastenverzeichnis 

erteilt werden oder aber mit einer 

Auflage als Nebenbestimmung, wonach 

die Baugenehmigung widerrufen werden 

kann, wenn innerhalb einer zu setzenden 

Frist die Baulasterklärung nicht wirksam 

abgegeben wurde. 

Ist das Baulastgrundstück zivilrechtlich 

hergestellt und die Eintragung der Baulast 

unter Bezeichnung dieses Grundstücks im 

Baulastenverzeichnis eingetragen, ergibt 

sich das Problem der Identifizierung des 

Baulastgrundstücks bei katasterlicher und/ 

oder grundbuchlicher Fortschreibung des 

Baulastgrundstücks. Völlig unabhängig 

davon, dass das Baulastgrundstück unter 

der grundbuchlichen Bezeichnung mit 

Grundbuchblatt, laufender Nummer des 

Bestandsverzeichnisses und Angabe der 

Nummer des oder der Flurstücke aufgenommen 

wurde, besteht selbstverständlich 

die Möglichkeit, dass das Flurstück oder 

die Flurstücke katasterlich zerlegt oder 

verschmolzen werden und die daraus 

hervorgehenden Flurstücke neu bezeichnet 

sind oder auch Grundstücksteilungen 

oder -vereinigungen oder Bestandteilszuschreibungen 

erfolgen, so dass auch zwei 

oder mehrere Grundstücke im Rechtssinne 

mit der Fläche des Baulastgrundstücks 

übereinstimmen. Besonders schwierig 

dürfte die Identifizierung werden, wenn 

Vereinigungen von Baulastgrundstücken 

im Sinne von § 890 Abs. 1 BGB unter Flurstücksverschmelzungen 

erfolgen. 

Erschwert oder nahezu unmöglich gemacht 

27) So auch § 1 Abs. 1 S. 2 LBO BW, HBO, BauO NRW, 

LBauO RPF, SächsBO, LBO SH. 

28) Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, Bauordnung für 

Berlin, 5. Aufl., § 1 Rdn. 9; Dageförde, GE 2004, 524 

[528 re. Spalte]. 

29) § 15 Abs. 2 VermG Bln. 

376 



wird die Identifizierung des Baulastgrundstücks 

nach solchen Vorgängen, weil eine 

Vorschrift wie § 2 Abs. 2 GBO für die Führung 

der Grundbücher für das Baulastenverzeichnis 

in den meisten Bundesländern nicht 

besteht. Danach werden die Grundstücke 

im Grundbuch nach den in den Ländern 

eingerichteten amtlichen Verzeichnissen 

benannt (Liegenschaftskataster). Dies 

hat zur Folge, dass bei Fortführungen im 

Kataster dem Grundbuchamt Auszüge 

aus dem Liegenschaftskataster zu erteilen 

sind, soweit dies für die Erfüllung seiner 

Aufgabe erforderlich ist 30 . Es empfiehlt sich 

von daher, den Baulastverzeichnisführer 

in der Bauaufsichtsbehörde über katasterliche 

Fortführungen und grundbuchliche 

Veränderungen im Bestandsverzeichnis 

des Grundbuchs zu informieren, denn es 

kann dann eine Eintragung im Baulastenverzeichnis 

geändert werden 31 . 

Die Information des Baulastführers über 

Grundstücksveränderungen ist deshalb 

anzuraten, weil sowohl bei Veräußerung 

des belasteten Grundstücks als auch bei Veräußerung 

des begünstigten Grundstücks 

dem potentiellen Erwerber der rechtliche 

Zustand des Grundstücks dargelegt werden 

muss. Hierzu gehört hinsichtlich des 

baulastbelasteten Grundstücks, dass die 

Belastung zu offenbaren ist. Kann diese Belastung 

nur unklar erkannt werden, wird ein 

Erwerber möglicherweise von einem Geschäft 

Abstand nehmen, oder es wird später 

Streit um den zu verschaffenden rechtlichen 

Zustand des Grundstücks geben. Aber auch 

für das begünstigte Grundstück ist die Baulast 

von wesentlicher Bedeutung, denn sie 

sichert die Rechtmäßigkeit der auf dem Baugrundstück 

befindlichen Bebauung. Von 

daher muss auch einem Eigentümer eines 

baulastbegünstigten Grundstücks daran 

gelegen sein, einem potentiellen Erwerber 

die Basis der Rechtmäßigkeit des Baues 

darauf schnell und eindeutig nachweisen 

zu können. Deshalb ist es uneingeschränkt 

zu empfehlen, bei Grundstücksveränderungen 

für eine entsprechende Änderung 

des Baulastverzeichniseintrags zu sorgen. 

So bestimmt auch Ziffer 1 Abs. 5 der AV 

Baulasten Bln, dass Änderungen in der 

Bezeichnung der belasteten Grundstücke 

nach dem Grundbuch, dem Straßennamen 

und der Grundstücksnummer alsbald 

nach dem Bekanntwerden auf dem Baulastenblatt 

und in der Grundstückskartei 

zu vermerken sind. 

Ziffer 1 Absatz 6 der AV Baulasten Bln 

regelt, dass erforderlichenfalls ein neues 

Baulastenblatt anzulegen bzw. das bestehende 

entsprechend fortzuschreiben 

ist, wenn durch die Teilung oder Grenzänderungen 

eines Grundstücks eingetragene 

Baulasten betroffen werden, die inhaltlich 

unverändert bleiben. Die Folgen von Veränderungen 

sind also in den Regelungen 

zur Führung des Baulastenverzeichnisses 

aufgenommen, es ist allerdings in vielen 

Bundesländern für keinen Automatismus 

dahingehend gesorgt, dass solche Veränderungen 

dem Baulastenverzeichnis 

bekannt werden. Hierfür müssen Eigentümer 

des begünstigten und belasteten 

Grundstücks sorgen. 

Fraglich ist, wie sich die Rechtslage verhält, 

wenn das zu belastende Grundstück in 

Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte, 

also in einzelne Miteigentumsanteile, 

jeweils verbunden mit Sondereigentum 

an Räumen, aufgeteilt oder das Grundstück 

mit einem Erbbaurecht belastet 

ist. Im Falle der Aufteilung des zu belastenden 

Grundstücks in Rechte nach dem 

Wohnungseigentumsgesetz gibt es zwar 

für die Ermittlung des Grundstücks kein 

Grundbuch mehr, in dem mindestens ein 

katasterliches Grundstück unter einer laufenden 

Nummer im Bestandsverzeichnis 

gebucht sein könnte, weil das Grundbuch 

für das Grundstück geschlossen wird 32 , 

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jedoch ist das Grundstück (es kann auch 

immer nur ein Grundstück im Rechtssinne 

aufgeteilt werden, §§ 3 und 8 WEG) in jedem 

für die verschiedenen Miteigentumsanteile 

von Amts wegen besonders angelegten 

Grundbuchblatt im Bestandsverzeichnis 

zu vermerken 33 . Da jedoch Ziffer 1 Abs. 5 

der AV Baulasten Bln auf die Bezeichnung 

des Grundbuchs abstellt, sind in diesem Fall 

sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher, 

in denen die Miteigentumsanteile 

an einem Grundstück vermerkt sind, 

in der Baulasteintragung zu benennen. Das 

Problem ist in diesem Falle also nicht so 

sehr die Bezeichnung des mit der Baulast 

belasteten Gegenstandes, sondern eine 

Frage des weiteren Tatbestandsmerkmals 

der Baulastregelung, nämlich des Grundstückseigentümers 

(siehe hierzu unten). 

Fraglich ist aber, welches der belastete 

Gegenstand ist. Denn aufgeteilt in Wohnungs- 

und/oder Teileigentum ist ein 

Grundstück im Sinne des Bauordnungs-/ 

30) Beispielsweise für Berlin § 17 Abs. 5 VermG. 

31) Vgl. etwa Ziff. 2 Abs. 4 AV Baulasten Bln. 

32) § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG. 

33) §§ 7 Abs. 1 Satz 1, 8 Abs. 2 Satz 1 WEG, § 6 GBV. 

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377


Zivilrechts, jedoch ist zugleich Wohnungsund 

Teileigentum Grundstück im Sinne der 

Grundbuchordnung wie auch des BGB 34 . 

Die Bauordnungen erwähnen jedoch den 

Begriff des Wohnungs-/Teileigentums, 

anders als zumindest verschiedentlich das 

Erbbaurecht, nicht, obwohl das Erbbaurecht 

zunächst nur ein beschränktes dingliches 

Recht ist und nur entsprechend einem 

Grundstück als grundstücksgleiches Recht 

behandelt wird 35 . In den Bauordnungen 

vieler Bundesländer sind keine Regelungen 

zu Miteigentum enthalten. Ausdrücklich 

sind nur der Eigentümer (§§ 71 Abs. 1 S. 1 

LBO BW, 85 Abs. 1 Brem LBO, 79 Abs. 1 S. 1 

HBauO, 75 HBO) und der Erbbauberechtigte 

(§§ 79 Abs. 1 S. 1 HBauO, 83 Abs. 1 S. 2 BauO 

NRW) genannt. Erklärungen für diesen, 

nicht weiter behandelten merkwürdigen 

Umstand finden sich nicht. Vielmehr wird 

im Gegenteil darauf abgestellt, dass andere 

dinglich Berechtigte als Grundstückseigentümer 

und Erbbauberechtigte keine Baulast 

übernehmen könnten. 36 Einzig Ziffer 3 

der AV Baulasten Bln erwähnt jedoch 

Miteigentum, so dass für Wohnungs- und 

Teileigentum nichts anderes gelten kann, 

da es auch aus Miteigentum besteht. Da 

danach im Falle von Miteigentum auf die 

Abgabe der Baulasterklärung durch alle 

Miteigentümer abgestellt wird, können im 

Falle von Wohnungs- oder Teileigentum nur 

sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsrechte 

an einem Grundstück zusammen 

Belastungsgegenstand sein 37 . 

Im Falle der Belastung des Baulastgrundstücks 

mit einem Erbbaurecht, ergibt 

sich die Antwort teilweise bereits aus 

den Landesbauordnungen. So ist etwa in 

§ 82 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln geregelt, dass 

Erbbauberechtigte ihr Erbbaurecht in 

entsprechender Weise belasten können. 

Belastungsgegenstand ist also in diesem 

Fall nicht das Grundstück, sondern das 

Erbbaurecht. Demgemäß ist in der Baulasterklärung 

und im Baulastverzeichnis nicht 

auf das Grundstücksgrundbuch, sondern 

das Erbbaugrundbuch abzustellen. 38 Im 

Erbbaugrundbuch ist im Bestandsverzeichnis 

ebenfalls die Bezeichnung des 

vom Erbbaurecht belasteten Grundstücks, 

ebenso wie im Grundstücksgrundbuch 

aufzunehmen 39 . Hierauf sollte verwiesen 

werden, um nicht völlig den Bezug zum 

Grundstück zu verlieren. 

(„Erbbaurecht, verzeichnet im Erbbaugrundbuch 

des Amtsgerichts 

… von [Gemarkung/Bezirk], lastend 

auf dem Grundstück, verzeichnet 

im Grundbuch …“ [weiter wie 

oben]) 

Interessant ist in diesem Zusammenhang 

die Konstellation, dass das Erbbaurecht, 

insbesondere nach dem Heimfall, also der 

erbbauvertraglich vorgesehenen Rückübertragung 

auf den Grundstückseigentümer, 

von diesem aufgehoben und zur 

Löschung im Grundbuch gebracht werden 

kann. Es dürfte zu bezweifeln sein, dass in 

diesem Fall die Baulast automatisch auf das 

Grundstück übergeht, denn Belastungsgegenstand 

war das Erbbaurecht. Es dürfte 

auch kaum angehen, dass ein späterer 

Eigentümer des Grundstücks automatisch 

mit einer weder von ihm, noch von seinem 

(Einzel-) Rechtsvorgänger und auch nicht zu 

Lasten des Grundstücks erklärten Baulast 

belastet würde. § 83 Abs. 1 S. 2 BauO NRW 

sieht vor, dass auch die Erklärung des Erbbauberechtigten 

erforderlich ist, wenn an 

dem Grundstück ein Erbbaurecht besteht. 

In den anderen Bauordnungen fehlt es an 

einer solchen Regelung. Allerdings dürfte 

es unstreitig sein, dass der Eigentümer zur 

Bestellung einer Baulast der Zustimmung 

des Erbbauberechtigten bedarf, wenn ein 

Erbbaurecht an einem Grundstück bestellt 

werden soll 40 . In diesem Fall bleibt es jedoch 

beim Belastungsgegenstand „Grundstück“, 

was nicht stringent erscheint, denn das Erbbaurecht 

ist das Recht, auf oder unter der 

Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk 

zu haben. Das Erbbaurecht kann unter den 

Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 ErbbauVO 

auch auf nicht vom Bauwerk erfasste Flächen 

erstreckt werden. Unklar ist zudem, 

welche Rechtsfolge die Zustimmung des 

Erbbauberechtigten herbeiführt, wenn 

nicht zugleich damit die Belastung des Erbbaurechts 

als grundstücksgleiches Recht 

(§ 11 ErbbauVO) einhergeht. 

Die zugelassene Belastung eines Erbbaurechts 

mit einer Baulast stellt sich von daher 

als äußerst zweifelhaft dar, wenn nicht 

zugleich auch das mit dem Erbbaurecht belastete 

Grundstück mit der Baulast belastet 

wird. Das Vorschreiben dieses Junktims hat 

jedenfalls die Berliner Bauordnung versäumt. 

Der Baulastbegünstigte sollte sich 

von daher nicht auf eine Baulast auf einem 

Erbbaurecht verlassen. 

Ungeregelt und damit unklar bleibt zudem 

der Fall der Belastung eines Grundstücks mit 

einer Baulast und späteren Bestellung eines 

Erbbaurechts. Wenngleich die Bauordnungen 

verschiedentlich die gesonderte 

Belastung des Erbbaurechts erfassen, wird 

man davon ausgehen müssen, dass, da die 

Belastung des Grundstücks als Abspaltung 

vom Eigentum nicht weitergehen kann als 

das Eigentum reicht, im Falle einer Baulast 

auf dem Grundstück sich diese später an 

einem Erbbaurecht fortsetzt, ohne dass sie 

hierfür ausdrücklich erklärt wäre. Allerdings 

steht dies nicht im Einklang mit der in einzelnen 

Landesbauordnungen gesondert 

vorgesehenen Belastung des Erbbaurechts 

mit einer Baulast. Es ist festzuhalten, dass 

die Baulastvorschriften die Konstellation 

der Belastung des mit einer Baulast zu 

belastenden Grundstücks mit einem Erbbaurecht 

nur unzureichend erfassen und 

diesbezüglich einer Überarbeitung und 

Harmonisierung mit dem zivilrechtlichen 

Grundstücksrecht bedürfen. 

Dieselben Fragen hinsichtlich Grundstücksveränderung, 

Aufteilung in Wohnungsund/oder 

Teileigentum und Erbbaurecht 

ergeben sich auch für das begünstigte 

Grundstück, denn regelmäßig dient die 

Baulastübernahme auf einem Grundstück 

einem Bauvorhaben auf einem Baugrundstück, 

also einem Grundstück im zivilrechtlichen 

Sinne. Wird das begünstigte 

Grundstück in zivilrechtliche Grundstücke 

geteilt, erhebt sich die Frage, zu wessen 

Gunsten die Baulastübernahme auf dem 

belasteten Grundstück wirkt. Abzustellen 

sein dürfte darauf, welcher baulichen 

Anlage die Baulastübernahme zur Baurechtsmäßigkeit 

verhilft. Dies mag bei einer 

Abstandsflächenbaulast noch eindeutig zu 

klären sein, wird jedoch bei einer Stellplatzbaulast, 

also der Übernahme der Maßgabe, 

alle oder einige der für das Bauvorhaben 

zu schaffenden Stellplätze bereitzuhalten, 

schon schwieriger sein. Anders als im Zivilrecht, 

in dem der Dienstbarkeit und der 

Grunddienstbarkeit stets eine berechtigte 

Person, im zweiten Fall stets der jeweilige 

Eigentümer des berechtigten Grundstücks 

zugeordnet ist, gibt es eine solche Zuordnung 

im Baulastenrecht nicht. Da jedoch 

von einer Baulast stets der Eigentümer 

des (Nachbar-) Grundstücks profitiert, auf 

dem das Bauvorhaben errichtet werden 

soll oder vorhanden ist, für das bestimmte 

Maßgaben auf dem Baulastgrundstück 

erbracht werden sollen, dürfte hier ebenso 

wie im Zivilrecht davon auszugehen sein, 

dass die Eigentümer der aus der Teilung 

des begünstigten Grundstücks hervorgegangenen 

Grundstücke die Begünstigung 

34) Bärmann/Pick, WEG, Einl. Rdn. 11. 

35) § 11 ErbbauVO; Palandt/Bassenge, ErbbRVO, Einl. 

Rdn. 3. 

36) Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, a.a.O., § 73 a.F. 

37) OVG Berlin NJW 1994, 2971 [2973]; vgl. auch VGH 

Baden-Württemberg NJW 1993, 678; Jeromin/Schmidt, 

a.a.O., § 86 Rdn. 38. 

38) Ziffer 1 Abs. 3 AV Baulasten. 

39) § 56 Abs. 1 lit. a) GBV, § 14 Abs. 2 ErbbauVO. 

40) VGH Baden-Württemberg NJW 1993, 678; Jeromin/ 

Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 40. 

378 



grundsätzlich nur gemeinsam geltend machen 

können, es sei denn, die Baulast kann 

eindeutig einem Bauvorhaben auf einem 

der Grundstücke zugeordnet werden. Es 

wird wenig Sinn machen, etwa in dem Fall, in 

dem zugunsten einer baulichen Anlage auf 

einem Grundstück auf dem Nachbargrundstück 

die Baulast einer Abstandsfläche 

übernommen wurde, für den Fall, dass vom 

begünstigten Grundstück eine Freifläche 

durch Teilung zum Grundstück wird, die Abstandsflächenbaulast 

auch dem jeweiligen 

Eigentümer des Freiflächengrundstücks 

zuzusprechen. In solchen Fällen dürfte 

vielmehr davon auszugehen sein, dass ein 

öffentliches Interesse an der Baulast, soweit 

sie zugunsten des Freiflächengrundstücks 

eingeräumt ist, nicht mehr besteht und 

die Bauaufsichtsbehörde schriftlich den 

Verzicht auf die Baulast bezogen auf das 

Freiflächengrundstück erklärt. In einem 

solchen Fall dürfte ein Anspruch des baulastbelasteten 

Grundstückseigentümers 

bestehen, auszusprechen, dass die Baulast 

nur noch zugunsten des Grundstücks wirkt, 

auf dem sich die von der Baulast begünstigte 

bauliche Anlage befindet. Ist das begünstigte 

Grundstück in Wohnungs- und/ 

oder Teileigentum aufgeteilt, dürfte nichts 

anderes gelten als im umgekehrten Fall. 

2. Baulastenklärung 

a) Form/ Kosten 

aa) Weiteres Erfordernis für die Entstehung 

einer Baulast ist die Erklärung in Schriftform, 

wobei die Unterschrift öffentlich 

beglaubigt oder – in Berlin – von einer 

Vermessungsstelle nach § 2 des Gesetzes 

über das Vermessungswesen in Berlin beglaubigt 

sein muss, wenn sie nicht vor der 

Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von 

ihr anerkannt wird 41 . Schriftform ist nach 

§ 126 Abs. 1 BGB die Unterzeichnung einer 

Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch 

Namensunterschrift oder mittels notariell 

beglaubigten Handzeichens. Sie kann nach 

§ 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische 

Form nach § 126 a BGB ersetzt werden. Dies 

erfordert, dass der Aussteller der Erklärung 

dieser seinen Namen hinzufügen und das 

elektronische Dokument mit einer qualifizierten 

elektronischen Signatur nach dem 

Signaturgesetz versehen muss. Von daher 

dürfte die bisherige Verfahrensweise der 

Erstellung einer Erklärung auf Papier und 

deren Unterzeichnung sowie die Beglaubigung 

der Unterschrift durch einen Notar 

oder die Abgabe dieser Erklärung gegenüber 

der Bauaufsichtsbehörde zunächst 

weiterhin in den meisten Fällen erfolgen. 

Allerdings ist auch davon auszugehen, dass 

angesichts zunehmender elektronischer 

Kommunikation alsbald auch die elektronische 

Form gebräuchlich werden dürfte. 

Ebenso, wie bereits die Korrespondenz 

zwischen Notar und Handelsregister elektronisch 

unter Verwendung einer Signatur 

nach dem Signaturgesetz seit 1. Januar 2007 

erfolgt, dürfte ein solcher Kommunikationsverkehr 

auch zwischen Notaren und Behörden, 

wie auch der Bauaufsichtsbehörde, in 

Zukunft zu erwarten sein. 

bb) Soweit von der Beglaubigung der 

Unterschrift unter der Baulasterklärung 

beim Notar Gebrauch gemacht wird, sei 

darauf hingewiesen, dass dies Kosten nach 

der Kostenordnung verursacht. Wird nur 

die Beglaubigung einer Unterschrift oder 

eines Handzeichens vorgenommen, wird 

ein Viertel einer Gebühr, höchstens jedoch 

ein Betrag von 130 € netto erhoben (§§ 45, 

151 a KostO). Bis zu diesem Gebührenbetrag 

ist nach der Kostentabelle in § 32 KostO 42 

der Geschäftswert maßgeblich, der ebenso 

zu bestimmen ist, als wenn die Erklärung, 

unter der die Unterschrift oder das Handzeichen 

beglaubigt wird, beurkundet 

würde (§ 45 Abs. 1 Satz 2 KostO). Aufgrund 

der Ähnlichkeit der öffentlich-rechtlichen 

Baulast mit der privatrechtlichen Grunddienstbarkeit 

dürfte die für Grunddienstbarkeiten 

geltende Wertbestimmung des 

§ 22 KostO entsprechend anzuwenden 

sein. Danach bemisst sich der Wert einer 

Grunddienstbarkeit nach dem Wert, den 

sie für das herrschende Grundstück hat. 

Ist der Betrag, um den sich der Wert des 

dienenden Grundstücks durch die Dienstbarkeit 

mindert, größer, so ist dieser höhere 

Betrag maßgebend. Entscheidend ist also 

zunächst der Wert der Baulast für das begünstigte 

Grundstück. 

Andere Kostenregelungen gelten, wenn 

der Notar die Baulasterklärung entwirft 

und die Unterschrift darunter beglaubigt. 

Es ist dann nach § 145 Abs. 1 Satz 1 die für 

die Beurkundung bestimmte Gebühr zu 

erheben, wobei nach Satz 4 die erste Beglaubigung 

gebührenfrei ist. Fraglich ist, 

welche die für die Beurkundung bestimmte 

Gebühr ist. Da eine Baulasterklärung in der 

Kostenordnung nicht gesondert geregelt 

ist, könnte man der Ansicht sein, dass 

die Auffangbestimmung des § 147 Abs. 2 

KostO anzuwenden ist, nach der eine halbe 

Gebühr (Geschäftswert gemäß § 22 KostO) 

anzusetzen ist. Man könnte allerdings auch 

der Ansicht sein, dass aufgrund dessen, dass 

eine Baulasterklärung einem Grundbuchantrag 

sehr ähnlich ist, die Regelung des 

§ 38 Abs. 2 Nr. 5 lit. a) KostO für die Beurkundung 

eines Antrags auf Eintragung oder 

Löschung im Grundbuch entsprechend 

anzuwenden ist. Da jedoch auch danach 

die Hälfte einer Gebühr anzusetzen ist, kann 

diese Frage hier offen bleiben. 

cc) Wird die Baulasterklärung vor der Bauaufsichtsbehörde 

oder vor einer Vermessungsstelle 

abgegeben bzw. anderweitige 

Handlungen betreffend die Baulast der 

Behörde ausgelöst, gelten die jeweiligen 

Verwaltungskostenregelungen der Baugebührenordnungen 

bzw. -verordnungen. 

Dabei sind landesspezifisch nicht unerhebliche 

Abweichungen zu konstatieren. 

Die Berliner Baugebührenordnung 43 sieht 

für jede Eintragung, Änderung oder Löschung 

einer Baulast eine Gebühr in Höhe 

von 163 € gemäß § 1 Abs. 1 S. 1 BauGebO 

41) Nr. 1 Abs. 3 S. 4 der AV Baulasten Bln. 

42) Gebührenrechner ➜ [GE060810] 

43) Verordnung über die Erhebung von Gebühren im 

Bauwesen vom 19. Dezember 2006 (GVBl. S. 1150, ber. 

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379


Bln i. V. m. Ziffer 3.1 Gebührenverzeichnis 

vor. Gebührenfrei ist dagegen danach der 

Verzicht durch die Bauaufsichtsbehörde 

wegen Wegfalls des öffentlichen Interesses. 

Für Abschriften (auch Fotokopien) der 

Baulast je Grundstück werden 29 €, für 

eine Negativ-Bescheinigung dagegen je 

Grundstück 17 € fällig (siehe Ziffern 3.2 und 

3.3 des Gebührenverzeichnisses). Andere 

Baugebührenordnungen sehen dagegen 

Rahmengebühren vor, die Gebührenordnung 

Niedersachsens etwa von 54 € bis 

1.620 € für die Eintragung einer Baulast. Die 

Höhe der Gebühr ist in diesen Fällen nach 

gebührenrechtlichen Grundsätzen und 

dem konkreten Einzelfall zu bestimmen. 

b) Grundstückseigentümer 

Die Baulasterklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde 

kann nur der Grundstückseigentümer 

oder Erbbauberechtigte 

abgeben. Wer dies ist, ergibt sich aus der 

Ersten Abteilung des Grundbuchs, das der 

Bauaufsichtsbehörde bei Entgegennahme 

einer Baulasterklärung aktuell vorliegen 

sollte (vgl. Ziffer 3 Abs. 2 und 3 AV Baulasten 

Bln). Beachtenswert für die Bauaufsichtsbehörde 

als die die Erklärung entgegennehmende 

Stelle ist der Umstand, wenn 

mehrere Personen in gemeinschaftlicher 

Form im Grundbuch als Eigentümer vermerkt 

sind oder aber juristische Personen 

des Privatrechts oder rechtsfähige Personenvereinigungen. 

Grundsätzlich gilt, dass bei mehreren 

Personen als Eigentümer alle an der Baulasterklärung 

mitwirken müssen. Selbstverständlich 

ist aber rechtsgeschäftliche 

Vertretung nicht auszuschließen. Die Frage 

ist dann, wie der Vertretungsnachweis 

geführt werden muss, also ob etwa eine 

einfach-schriftliche Vollmachtsurkunde 

ausreicht oder ob diese in derselben Form 

wie die Baulasterklärung selbst, nämlich 

Unterschriftsbeglaubigung oder – wie in 

Berlin in § 82 Abs. 2 BauO Bln 44 zugelassen 

– von einer Vermessungsstelle nach § 2 des 

Gesetzes über das Vermessungswesen in 

Berlin beglaubigt sein muss. Wenngleich die 

Bauordnungen hierzu schweigen und eine 

§ 29 der Grundbuchordnung entsprechende 

Vorschrift für das Baulastenverzeichnis 

fehlt, wird in Nr. 3 Abs. 1 letzter Satz der AV 

Baulasten Bln bei der Abgabe der Erklärung 

durch einen Bevollmächtigten eine beglaubigte 

Vollmacht gefordert, die zu den 

Akten zu nehmen ist. Wenngleich dies über 

die gesetzliche Regelung des § 167 Abs. 2 

BGB, wonach Vollmachten grundsätzlich 

nicht der Form des Hauptgeschäfts bedürfen, 

hinausgeht, ist dem wegen der 

Ähnlichkeit des Baulastenverzeichnisses 

mit dem Grundbuch und der damit verbundenen 

nötigen Klarheit zuzustimmen. 

Wenn auch die Ausführungsvorschriften 

hier keine Regelung treffen, dürfte dasselbe 

hinsichtlich von Vertretungsnachweisen 

für juristische Personen und rechtsfähige 

Personenvereinigungen zutreffen. 

Schwieriger ist die Situation bei nicht registrierfähigen 

Gesellschaften des bürgerlichen 

Rechts, die im Falle, dass es sich um Außengesellschaften 

handelt, als rechtsfähig 

angesehen werden. Grundsätzlich gelten 

hier die §§ 709 und 714 BGB. Danach steht 

die Führung der Geschäfte der Gesellschaft 

den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu, 

und nur soweit einem Gesellschafter nach 

dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis 

zur Geschäftsführung zusteht, ist er im 

Zweifel auch ermächtigt, die anderen Gesellschafter 

Dritten gegenüber zu vertreten. 

Daraus folgt, dass grundsätzlich alle (durch 

Gesellschaftsvertrag/Beitrittserklärung 

nachzuweisenden) Gesellschafter zusammen 

handeln müssen. Handelt nur ein 

Gesellschafter für sich und für die anderen, 

hat er entweder rechtsgeschäftliche Vollmachten 

der anderen Gesellschafter, und 

zwar wie von den Ausführungsvorschriften 

AV Baulasten Bln verlangt, unterschriftsbeglaubigt 

vorzulegen oder anhand des 

Gesellschaftsvertrages nachzuweisen, 

dass er allein zur Führung der Geschäfte 

befugt ist, so dass § 714 BGB ihm zugleich 

Vertretungsmacht einräumt. Ebenso wie 

im Grundbuchverkehr stellt sich auch hier 

die Frage, ob in dem zuletzt genannten 

Fall der Gesellschaftsvertrag, der ja keiner 

besonderen Form bedarf, mit Unterschriftsbeglaubigungen 

der einzelnen 

Gesellschafter vorgelegt werden muss, was 

bei Gesellschafterwechsel auch zur Folge 

hätte, dass die entsprechenden Ein- und 

Austrittserklärungen in entsprechender 

Form vorzulegen wären. Man wird hier 

jedoch, erst recht wie im Grundbuchverkehr 

auch, davon ausgehen müssen, dass, sofern 

der Nachweis der Vertretungsbefugnis 

nur aufgrund der Vorlage des nicht formbedürftigen 

Gesellschaftsvertrages oder 

sonstiger Erklärungen möglich ist, nicht 

verlangt werden kann, diese Unterlagen 

in besonderer Form vorzulegen 45 . 

Soll eine Baulasterklärung zu Lasten eines 

Grundstücks abgegeben werden, das in 

Wohnungs- und/oder Teileigentum aufgeteilt 

ist, ist die Baulasterklärung von sämtlichen 

Wohnungs- und Teileigentümern 

abzugeben. Hieran ändert seit dem 1. Juli 

2007 auch Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung 

des Wohnungseigentumsgesetzes 

und anderer Gesetze vom 26. März 2007 

(BGBl. I S. 370), die die Teilrechtsfähigkeit 

der Wohnungseigentümergemeinschaft 

festschreibt, nichts. Denn die Gemeinschaft 

der Wohnungseigentümer kann nach § 10 

Abs. 6 WEG nur im Rahmen der gesamten 

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 

gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern 

selbst Rechte erwerben und 

Pflichten eingehen. Bei der Übernahme 

einer Baulast handelt es sich jedoch nicht 

um die Verwaltung des gemeinschaftlichen 

Eigentums, weil die Baulast auf den einzelnen 

Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechten 

lastet und damit zugleich auch auf dem Sondereigentum 

des Einzelnen. Für dieses fehlt 

jedoch der Wohnungseigentümergemeinschaft 

die Zuständigkeit und Befugnis. Zu 

achten ist auch darauf, dass der Eigentümer 

verfügungsbefugt über das zu belastende 

Grundstück ist und nicht einer der vielen 

möglichen Verfügungsbeschränkungen 

(z. B. Insolvenz, Anordnung der Zwangsversteigerung) 

unterliegt. 

c) Tun, Dulden oder Unterlassen 

aa) Voraussetzung der Wirksamkeit der Baulast 

ist, dass die mit der Baulasterklärung 

übernommene Verpflichtung hinreichend 

bestimmt ist. Das Maß der Bestimmtheit, 

welche eine Verpflichtungserklärung haben 

muss, richtet sich nach den allgemeinen, 

u. a. auch für Verwaltungsakte geltenden 

und in der Rechtsprechung geklärten 

Kriterien. Danach ist dem Bestimmtheitserfordernis 

des § 37 VwVfG genügt, wenn 

der Wille der Behörde/des Erklärenden 

für die Beteiligten des Verfahrens, in dem 

der Verwaltungsakt erlassen/die Willenserklärung 

abgegeben wird, unzweideutig 

erkennbar und keiner unterschiedlichen 

subjektiven Bewertung zugänglich ist. 46 

Welche Anforderungen im Einzelnen 

zu stellen sind, hängt vom jeweiligen 

Regelungsgehalt des Verwaltungsaktes 

und dem mit ihm verfolgten Zweck ab 47 . 

Auch Willenserklärungen müssen dementsprechend 

so formuliert werden, dass 

sich ihr Inhalt und ihre Tragweite objektiv 

hinreichend, d. h. ohne unterschiedlichen 

subjektiven Bewertungen zugänglich zu 

sein, ermitteln lassen. 

44) Vgl. §§ 75 Abs. 2 S. 2 HBO; 92 Abs. 2 NBauO. 

45) Vgl. hierzu BayObLG DNotZ 1992, 157 [160] und 

1993, 395. 

46) Vgl. BVerwG, Urt. v. 22.1.1993 - 8 C 57.91, KStZ 1993, 

93 = ZMR 1993, 480; OVG Niedersachsen, Urt. v. 8.7.2004 

- 1 LB 48/04, BauR 2004, 1924. 

47) BVerwG, Beschl. v. 14.3.1990 - 4 C 45.90, Buchholz 

316 § 37 VwVfG Nr. 7. 

Fortsetzung Seite 381 

380 



Fortsetzung von Seite 380 

bb) Inhalt einer Baulast können nur solche 

hinreichend bestimmten Verpflichtungen 

sein, die auf ein baurechtlich bedeutsames 

Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind 

und damit selbst baurechtlich bedeutsam 

sind. Es gibt in den Bauordnungen ausdrücklich 

angesprochene und sonstige Baulasten. 

So ist etwa nach § 4 Abs. 1 BauO Bln 48 

die Errichtung von Gebäuden nur zulässig, 

wenn das Grundstück mindestens eine 

befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte 

Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen 

Verkehrsfläche hat. Die öffentlich-rechtliche 

Sicherung ist die Baulast woanders als auf 

dem Baugrundstück, mithin zu Lasten eines 

anderen Grundstücks. Durch den Begriff 

„öffentlich-rechtlich“ ist klargestellt, dass allein 

privatrechtliche Sicherungen, wie etwa 

eine Grunddienstbarkeit in Form eines Geh-, 

Fahr- und Leitungsrechts, nicht ausreichend 

sind. Dies ist einleuchtend, weil eine Grunddienstbarkeit 

jederzeit vom Grunddienstbarkeitsberechtigten 

nach § 875 Abs. 1 BGB 

aufgegeben werden könnte. 

Ebenso verlangt § 4 Abs. 2 BauO Bln 49 , wenn 

ein Gebäude auf mehreren Grundstücken 

errichtet werden soll, eine öffentlich-rechtliche 

Sicherung dahingehend, dass dadurch 

keine Verhältnisse eintreten können, die 

Vorschriften der Bauordnung oder aufgrund 

der Bauordnung widersprechen. Die 

darin angesprochene öffentlich-rechtliche 

Sicherung ist das besondere Instrument der 

Vereinigungsbaulast. Bei der Vereinigungsbaulast 

werden zwei oder mehrere Grundstücke 

bauordnungsrechtlich zu einem 

Grundstück zusammengefasst. Zu bauordnungsrechtlichen 

Zwecken wird also nicht 

auf die einzelnen zivilrechtlichen Grundstücke, 

sondern lediglich auf ein Grundstück, 

das aus den einzelnen Grundstücken, die 

unterschiedlichen Eigentümern zustehen 

können, zusammengesetzt ist, abgestellt. 

Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat 

allerdings entschieden 50 , dass auf die Bestimmung 

des § 4 Abs. 2 BauO Bln keine 

Vereinigungsbaulast als Rechtsinstitut 

gestützt werden könne. Das Gericht hat in 

der Entscheidung offen gelassen, ob es ein 

praktisches Bedürfnis für die Begründung 

von Vereinigungsbaulasten gibt, dem im 

Wege der Rechtsfortbildung entsprochen 

werden könnte. Berufen hat sich das Gericht 

auf die damalige Bestimmung in der 

Niedersächsischen Bauordnung („kann das 

Baugrundstück auch aus mehreren aneinandergrenzenden 

Grundstücken bestehen, 

wenn und solange durch Baulast gesichert 

ist, dass alle baulichen Anlagen auf den 

Grundstücken das öffentliche Baurecht so 

einhalten, als wären die Grundstücke ein 

Grundstück“), wodurch die Vereinigungsbaulast 

dort ausdrücklich zugelassen 

werde. Dem ist entgegnet worden, die Regelung 

der Niedersächsischen Bauordnung 

schreibe im Grundsatz dasselbe vor, wie die 

Musterbauordnung und die ihr folgenden 

Regelungen in den jeweiligen Landesbauordnungen 

enthaltene Formulierung 

bestimmten. 

Tatsächlich ist die Begründung einer Vereinigungsbaulast 

offenbar gängige Praxis, 

und auch die AV Baulasten Bln enthalten in 

ihrer Anlage ein Muster Nr. 2 für Fälle des 

§ 4 Abs. 2 BauO Bln, in dem die Erklärung 

dergestalt vorgegeben wird, dass das 

Grundstück zusammen mit einem oder weiteren 

Grundstücken bauordnungsrechtlich 

als ein Baugrundstück gelte, solange das 

näher zu bezeichnende Gebäude bestehe. 

Wenngleich die Vereinigungsbaulast damit 

in Berlin etabliert scheint, ist sie rechtlich 

jedoch aufgrund der Rechtsprechung 

des OVG Berlin mit etwas Vorsicht zu genießen. 

Hinzuweisen ist im Zusammenhang mit 

der erwähnten Rechtsprechung auch 

darauf, dass im Falle einer Teilung eines 

bebauten Grundstücks eintretende Verstöße 

gegen zwingende bundesrechtliche 

bauplanungsrechtliche Bestimmungen 

durch die Begründung von Baulasten als 

landesbauordnungsrechtliche Institute 

auf den entstehenden Einzelgrundstücken 

nicht unmittelbar ausgeglichen werden 

können 51 . Es können durch derartige Baulasten 

lediglich tatsächliche oder rechtliche 

Verhältnisse geschaffen werden, die 

bei der Entscheidung über die Erteilung 

entsprechender Befreiungen gemäß § 31 

Abs. 2 BauGB zu berücksichtigen seien. Die 

Baulastübernahme selbst vermag jedoch 

rechtsbegründende oder -verändernde 

Wirkungen nicht unmittelbar zu entfalten, 

sondern durch sie könnten lediglich 

 

 

 

 

 

 

 

rechtliche oder tatsächliche Verhältnisse 

geschaffen werden, an die im Rahmen 

der baurechtlichen Beurteilung des betreffenden 

Vorhabens angeknüpft werden 

könne. So könne die anzuwendende 

baurechtliche Norm bestimmte baulastmäßige 

oder – allgemeine – öffentlichrechtliche 

Sicherungen als gleichwertige 

Möglichkeit neben den umschriebenen 

Tatbestandsmerkmalen zur Erfüllung ihrer 

Anforderungen oder als Voraussetzung für 

die Erteilung einer Ausnahme zulassen. 

Knüpfe die Norm nicht in dieser Weise an 

die Möglichkeit einer Baulast an und sei 

sie als zwingende Vorschrift ausgestaltet, 

so bleibe eine Abweichung von ihr nur mit 

Hilfe einer Befreiung zulässig, und durch die 

Übernahme einer diesbezüglichen Baulast 

könnten lediglich Verhältnisse geschaffen 

werden, die die Erteilung einer solchen 

Befreiung erleichtern. Von daher erklärt 

sich auch der Hinweis in Muster 1 der AV 

Baulasten Bln zur Einschränkung des Maßes 

der baulichen Nutzung eines Grundstücks 

zugunsten eines anderen, diese Baulast 

entbinde nicht von der Notwendigkeit für 

das begünstigte Grundstück eine Befreiung 

zu erteilen. 

Soll also insbesondere mit dem Instrument 

der Vereinigungsbaulast ein bauplanungsrechtliches 

Ziel erreicht werden, 

so kann dies nie direkt durch die Baulast 

erfolgen, sondern es muss stets eine Prüfung 

dahingehend hinzutreten, ob für das 

bauplanungsrechtlich erstrebte Ziel der 

Abweichung von den für die Bebauung 

vorgegebenen Normen eine Baulast aus- 

48) Vgl. §§ 4 Abs. 1 LBO BW, 4 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BremLBO, 

4 Abs. 1 S. 1 HBauO, 4 Abs. 1 BauO NRW. 

49) Vgl. §§ 4 Abs. 2 BremLBO, 7 Abs. 1 HBauO, 4 Abs. 2 

HBO, 4 Abs. 2 LBauO M-V. 

50) OVG Berlin, 14.8.1987 - 2 B 10.86, OVGE 19, 72, a.A. 

ausdrücklich Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, a.a.O., 

§ 73 a.F. Rdn. 4. 

51) Ebenso Dageförde, a.a.O., GE 2004, 524 

✔ 

✔ 

✔ 

 

 

 

Nr. 6/2008 


381


drücklich als zugelassen erklärt wird oder 

die Möglichkeit einer Ausnahme besteht, 

deren Anwendung durch Begründung einer 

Baulast ermöglicht wird. So könnte etwa zugunsten 

eines Grundstücks eine Beschränkung 

der baulichen Ausnutzung als Baulast 

auf einem angrenzenden Grundstück zur 

Erreichung einer bauplanungsrechtlichen 

Ausnahme übernommen werden 52 . Von 

dem Versuch, bauplanungsrechtliche Ziele 

direkt durch die Begründung einer Baulast 

zu erreichen, muss nach der zitierten Rechtsprechung 

abgeraten werden. 

Nach § 6 Abs. 2 BauO Bln müssen Abstandsflächen 

und der eine Brandwand 

entbehrlich machende Abstand nach 

§ 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln und der eine 

harte Bedachung entbehrlich machende 

Abstand nach § 32 Abs. 2 BauO Bln auf 

dem Grundstück selbst liegen oder bis zur 

Mitte auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- oder 

Wasserflächen. Sie dürfen sich jedoch ganz 

oder teilweise auf anderen Grundstücken 

befinden, wenn öffentlich-rechtlich gesichert 

ist, dass sie nicht überbaut werden. 

Inhalt der Baulast in diesem Fall ist also die 

Unterlassung der Bebauung einer Fläche, 

die anstatt auf dem Baugrundstück auf 

dem zu belastenden Grundstück ganz oder 

teilweise liegt. 

Mit Muster 4 der AV Baulasten Bln kann 

für die Übernahme einer Abstandsfläche 

formuliert werden: 

… [Beschreibung des belasteten 

Grundstücks siehe oben] … Ich 

erkläre gegenüber dem …amt als 

für das belastete Grundstück zuständige 


das belastete Grundstück 

die Verpflichtung zu übernehmen, 

die im Lageplan des … vom … rot 

eingegrenzte und an den Eckpunkten 

mit den Buchstaben A, B, C, D 

und E markierte Fläche zugunsten 

des Grundstücks, verzeichnet im 

Grundbuch des Amtsgerichts … 

von …(Gemarkung/Bezirk), Blatt 

…, lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, 


und Freifläche, …straße … mit 

einer grundbuchlichen Größe von 

… m², „begünstigtes Grundstück“, 

als Abstandsfläche für das auf dem 

begünstigten befindliche Gebäude 

nicht mit Gebäuden oder sonstigen 

baulichen Anlagen zu überbauen 

und nicht als Abstandsfläche für 

Gebäude oder bauliche Anlagen 

auf dem belasteten Grundstück 

in Anspruch zu nehmen, soweit 

diese nicht auf Abstandsflächen 

zulässig sind oder zugelassen werden 

können, solange das Gebäude 

auf dem begünstigten Grundstück 

besteht. 

Nach § 8 Abs. 2 BauO Bln kann ein nach 

Satz 1 zu erstellender Spielplatz auch auf 

einem unmittelbar angrenzenden Grundstück 

gestattet werden, wenn seine Benutzung 

zugunsten des Baugrundstücks 

öffentlich-rechtlich gesichert ist. Anders 

als in Muster 5 der AV Baulasten Bln ist hier 

unseres Erachtens nur auf die Benutzung 

und nicht auf die Herstellung und Unterhaltung 

abzustellen. Dies sollte vielmehr in 

der Baugenehmigung für das Gebäude auf 

dem begünstigten Grundstück aufgegeben 

werden, so dass es in der Baulastenerklärung 

heißen müsste: 



erkläre gegenüber dem …amt 

als für das belastete Grundstück 

zuständige Bauaufsichtsbehörde, 

betreffend das belastete Grundstück 


die im Lageplan des … 

vom … rot eingegrenzte und an den 

Eckpunkten mit den Buchstaben 

A, B, C, D und E markierte Fläche 

für die Benutzung als Kinderspielplatz 

einschließlich des Zugangs 

zugunsten des unmittelbar angrenzenden 

Grundstücks, verzeichnet 

im Grundbuch des Amtsgerichts 

… von …(Gemarkung/Bezirk), Blatt 

…, lfd. Nr. … des Bestandsverzeichnisses, 


und Freifläche, …straße …, mit 

einer grundbuchlichen Größe von 

… m² „begünstigtes Grundstück“ 

für die bauliche Anlage (nähere 

Beschreibung) jederzeit und uneingeschränkt 

zur Verfügung zu 

halten. 

Nach § 12 Abs. 2 BauO Bln ist die Verwendung 

gemeinsamer Bauteile für mehrere 

bauliche Anlagen zulässig, wenn öffentlichrechtlich 

gesichert ist, dass die gemeinsamen 

Bauteile bei der Beseitigung einer der 

baulichen Anlagen bestehen bleiben können. 

Befinden sich die baulichen Anlagen 

auf unterschiedlichen Grundstücken, wäre 

in Anlehnung an Muster 6 1. Variante der AV 

Baulasten Bln wie folgt zu formulieren: 




für das belastete Grundstück zuständige 




die als gemeinsamer Bauteil für die 

bauliche Anlage auf dem belasteten 

Grundstück und gleichzeitig für die 

bauliche Anlage auf dem im Grundbuch 

des Amtsgerichts … von 

(Gemarkung/Bezirk), Blatt …, lfd. 

Nr. … des Bestandsverzeichnisses, 

Flur …, Flurstück …, Gebäude und 

Freifläche, …straße … mit einer 

grundbuchlichen Größe von … 

m², „begünstigtes Grundstück“, erstellte 

(Bauteil beschreiben) … im 

Falle des Abbruchs der baulichen 

Anlage auf dem belasteten Grundstück 

bestehen zu lassen. 

Umgekehrt muss die gleiche Verpflichtung 

zu Lasten des hier begünstigten Grundstücks 

genannten und zugunsten des hier 

belastet genannten Grundstücks als Baulast 

übernommen werden. 

Befindet sich das gemeinsame Bauteil auf 

einem Grundstück, sollte wie folgt formuliert 

werden: 

… [Grundstücksbeschreibung wie 

oben] … Ich erkläre gegenüber 

dem …amt als für das belastete 

Grundstück zuständige Bauaufsichtsbehörde, 

betreffend das 

belastete Grundstück die Verpflichtung 

zu übernehmen, dass die als 

gemeinsamer Bauteil der baulichen 

Anlage 1 (nähere Beschreibung) 

wie auch der baulichen Anlage 2 

(nähere Beschreibung) erstellte 

(Bauteil beschreiben) im Falle des 

Abbruchs der baulichen Anlage 1 

oder der baulichen Anlage 2 jeweils 

zugunsten der anderen baulichen 

Anlage bestehen bleibt. 

Nach § 50 Abs. 2 BauO Bln können Stellplätze 

nach Abs. 1 Satz 1 auf dem Baugrundstück 

oder in zumutbarer Entfernung 

davon auf einem geeigneten Grundstück 

hergestellt werden, dessen Benutzung für 

diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert 

ist. Hier ist auf Muster 7 der AV Baulasten 

Bln zu verweisen, wobei jedoch wiederum 

lediglich angelehnt an den gesetzlichen 

Text auf die Benutzung abzustellen ist. 

Daneben gibt es noch eine Reihe nicht 

ausdrücklich in den Bauordnungen vorgesehener 

Baulastmöglichkeiten. So kann 

auch eine Verpflichtung auf dem Nach- 

52) Dageförde, a.a.O., GE 2004, 524 m.w.N. 

382 



bargrundstück als Baulast übernommen 

werden, eine Fläche für die Bereitstellung 

von Abfallbehältern zur Beseitigung oder 

Verwertung des Abfalls zugunsten des Baugrundstücks 

zur Benutzung bereitzuhalten 

(§ 46 Abs. 1 BauO Bln). 

Eine Baulast kann auch übernommen werden, 

wenn auf eine Brandwand im Sinne 

von § 30 Abs. 1 BauO Bln als Gebäudeabschlusswand 

verzichtet werden soll und 

der 5-m-Abstand nicht auf dem eigenen 

Grundstück eingehalten werden soll (§ 30 

Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln). Die Formulierung 

könnte dann wie folgt lauten: 




die für das belastete Grundstück zuständige 




zugunsten des im Grundbuch des 

Amtsgerichts … von (Gemarkung/ 

Bezirk) Blatt …, lfd. Nr. … des 

Bestandsverzeichnisses, Flur …, 

Flurstück …, Gebäude- und Freifläche 

…, …straße … mit einer 

grundbuchlichen Größe von … 

m², „begünstigtes Grundstück“, für 

die bauliche Anlage (nähere Beschreibung) 

auf dem begünstigten 

Grundstück den Abstand von 5 m 

im Sinne des § 30 Abs. 2 Nr. 1 BauO 

Bln auf dem belasteten Grundstück 

einzuhalten. 

Allerdings empfiehlt es sich auch hier, auf 

eine in Bezug zu nehmende Anlage in 

einer graphischen Darstellung die bauliche 

Anlage auf dem begünstigten Grundstück 

darzustellen sowie diejenige Fläche auf 

dem belasteten Grundstück, die durch den 

5-m-Abstand entsteht. 

Grundsätzlich begründet die Baulast auch 

kein subjektiv-öffentliches Recht des 

Baulastbegünstigten auf Einschreiten der 

Bauaufsichtsbehörde zur Durchsetzung der 

Baulast 54 . Nur unter bestimmten Voraussetzungen 

steht dem Baulastbegünstigten 

gegenüber der Bauaufsichtsbehörde 

ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie 

Entscheidung über die Durchsetzung 

der Baulast mit der Möglichkeit einer 

Ermessensreduktion auf Null zu, wenn 

die Nichterfüllung der durch die Baulast 

übernommenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen 

den Begünstigten in anderweitig 

bestehenden subjektiven Rechten 

beeinträchtigt oder die Baulast auch dem 

Interesse des Begünstigten dienen soll 55 . 

Im Falle einer Stellplatzbaulast wird mitunter 

ein Anspruch auf die Durchsetzung 

verneint, weil der erforderliche Stellplatznachweis 

nicht nachbarschützend sei, 

sondern allein dem öffentlichen Interesse 

diene 56 . Auch in sonstigen Fällen ist zu 

beachten, dass, wenn eine zivilrechtliche 

Vereinbarung fehlt, die Baubehörde das 

Fehlen des privatrechtlichen Nutzungsanspruchs 

bei ihrer Ermessensausübung 

berücksichtigen muss. Von entscheidender 

Bedeutung ist dieses Ergebnis für den Fall, 

dass bei Begründung der Baulast zwischen 

dem Eigentümer des baulastbegünstigten 

und dem Eigentümer des baulastbelasteten 

Grundstücks keine auch für ihre Nachfolger 

im Eigentum wirkende Vereinbarung getroffen 

wird. Für den Fall einer Stellplatzbaulast 

hat der BGH 57 entschieden, dass in 

einem solchen Fall dem Eigentümer des 

baulastbelasteten Grundstücks ein bereicherungsrechtlicher 

Anspruch zusteht. Der 

begünstigte Bauherr erwerbe zwar keine 

privatrechtlichen Nutzungsrechte, seine 

Begünstigung liege jedoch darin, dass mit 

der eingeräumten Baulast der zur baurechtlichen 

Zulässigkeit des Bauvorhabens erforderliche 

Nachweis einer bestimmten Anzahl 

von Stellflächen erbracht werden könne. In 

dieser begünstigenden Wirkung könne ein 

vermögenswerter Vorteil gesehen werden. 

Der Bauherr sei nämlich der Notwendigkeit 

enthoben, auf dem eigenen Grundstück 

Stellplätze zu schaffen. Die Pflicht des 

Baulastbegünstigten, die ihm bei Fehlen 

einer dauerhaften Duldungsvereinbarung 

rechtsgrundlos verbliebenen Vorteile aus 

der Baulastbestellung herauszugeben, 

bestehe darin, die zur Verzichtserklärung 

der Bauaufsichtsbehörde notwendigen 

Handlungen vorzunehmen, wobei es ihm 

überlassen bleibe, welche der verschiedenartigen 

Möglichkeiten, dies zu erreichen, 

er ergreife. Der BGH hat dies grundsätzlich 

auch für die Nutzung einer Tiefgaragenzufahrt 

aufgrund einer Vereinigungsbaulast 

angenommen 58 . 

Von daher ist dringend anzuraten, bei einer 

Übernahme einer Baulast dem öffentlichrechtlichen 

Verhältnis ein auch gegenüber 

einem Rechtsnachfolger im Eigentum der 

Grundstücke geltendes zivilrechtliches Verhältnis 

in Form einer Grunddienstbarkeit 

an die Seite zu stellen 59 . Allerdings wird 

53) Vgl. BGHZ 88, 97, 100; 94, 160 [164]; 106, 348 [353]; 

BGH NJW 1993, 2741 [2743]; 1995, 53; Beck‘sches Notarhandbuch/Brambring, 

4. Aufl., A I Rdn. 22, Schöner/ 

Stöber, a.a.O., Rdn. 3199; a.A. Schwarz, Baulasten im 

öffentlichen Recht und im Privatrecht 1995, Rdn. 77 f. 

54) OVG Münster NJW 1988, 278; Brambring, a.a.O., 

A I Rdn. 22. 

55) OVG Berlin, NJW 1994, 2971 [2972]; VGH Kassel 

NVwZ-RR 1993, 236; Masloh, NJW 1995, 1993, 1996; 

Schwarz, a.a.O., Rdn. 61. 

56) Lorenz, NJW 1996, 2612 [2613]. 

57) NJW 1995, 53. 

58) BGH NJW 1995, 1952 [1953]. 

59) Ebenso Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3200 m.w.N. 

III. Verhältnisse des Eigentümers 

des baulastbelasteten Grundstücks 

zu Dritten 

1. Verhältnis des Eigentümers des 

baulastbelasteten Grundstücks 

zum Eigentümer des 

baulastbegünstigten Grundstücks 

Einhellige Ansicht ist, dass die Baulast 

allein dem Baulastbegünstigten keinen 

privatrechtlichen Anspruch auf Nutzung 

des baulastbelasteten Grundstücks gewährt, 

denn sie ist eine öffentlich-rechtliche 

Verpflichtung und Eingriffsgrundlage 

gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, sie 

begründet jedoch keine entsprechende 

privatrechtliche Verpflichtung gegenüber 

dem aus der Baulast Begünstigten 53 . 

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Nr. 6/2008 


383


spätestens, wenn der Baulastinhalt Gegenstand 

einer zivilrechtlichen Vereinbarung 

werden soll, die Frage der Entgeltlichkeit 

aufkommen. Festzustellen ist, dass eine 

Baulast regelmäßig leichter begründet 

wird als eine Grunddienstbarkeit. Insofern 

wird die Verhandlung mit einem Grundstückseigentümer 

über die gleichzeitige 

Begründung einer Grunddienstbarkeit zu 

Lasten seines Grundstücks die Baulastübernahme 

regelmäßig erschweren. Zudem ist 

darauf zu achten, dass eine solche Grunddienstbarkeit 

wegen der Folgen in der 

Zwangsversteigerung nur dann Sinn macht, 

wenn sie an erster Rangstelle im Grundbuch 

des mit der Baulast zu belastenden 

Grundstücks verzeichnet wird. Befinden 

sich bereits Belastungen im Grundbuch 

des zu belastenden Grundstücks, insbesondere 

Grundpfandrechte in Abteilung III 

des Grundbuchs, ist ein Rangrücktritt der 

diesbezüglichen Berechtigten nötig. Diesen 

werden sie nur – und unter ausdrücklicher 

Kostenfreistellung – erklären, wenn eindeutig 

feststeht, dass durch die Grunddienstbarkeit 

der Wert des zu belastenden 

Grundstücks nicht vermindert wird 60 . Dies 

wird regelmäßig fraglich sein. 

Stets sehr aufwendig wird im Falle der bauordnungsrechtlichen 

Zusammenfassung 

zweier Grundstücke durch Vereinigungsbaulast 

die Bestellung der entsprechenden 

Vielzahl von Grunddienstbarkeiten, denn 

jede die Grundstücksgrenze überschreitende 

Last muss identifiziert und mit einer 

entsprechenden Grunddienstbarkeit bei 

gleichzeitigen Regelungen zu Unterhaltungs-, 

Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten 

unterlegt werden. 

2. Verhältnis des Eigentümers des baulastbelasteten 

Grundstücks zu an seinem 

Grundstück Drittberechtigten 

Da die Baulast eine Wertminderung des 

baulastbelasteten Grundstücks herbeiführen 

kann, wird regelmäßig ein Grundpfandrechtsgläubiger 

vehementes Interesse 

daran haben, dass eine Belastung 

des Pfandgrundstücks nur mit seiner 

ausdrücklichen Zustimmung erfolgt 61 . Das 

Gleiche gilt hinsichtlich des Umstands, dass 

die Baulast nach den Landesbauordnungen 

ausdrücklich auch einem Rechtsnachfolger 

gegenüber gilt und als öffentlich-rechtliche 

Last auch bei Zwangsversteigerung durch 

Zuschlag nicht erlischt 62 . 

In den wenigsten von Kreditinstituten 

vorbereiteten Grundschuldbestellungen 

findet man allerdings Regelungen, wonach 

der Grundschuldbesteller Baulasten nur 

mit Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers 

auf dem Pfandgrundstück übernehmen 

darf. Dies mag daran liegen, dass 

es sich bei einer solchen Regelung um eine 

schuldrechtliche Verpflichtung handelt, die 

nicht dinglicher Inhalt der Grundschuld 

werden kann. Die Möglichkeit, das Interesse 

des Gläubigers zu sichern, besteht 

von daher vorrangig im der Grundschuld 

zugrunde liegenden Darlehensvertrag 

durch Aufnahme eines Zustimmungserfordernisses 

und gleichzeitiger Rechtsnachfolgeklausel, 

in der der Darlehensnehmer 

und Grundstückserwerber und zukünftige 

Grundstückseigentümer sich verpflichtet, 

bei einer Veräußerung des Grundstücks 

seinem Rechtsnachfolger dieselbe Verpflichtung 

der Einholung der Zustimmung 

aufzuerlegen. 

3. Verhältnis des Eigentümers des baulastbelasteten 

Grundstücks zu einem Käufer 

Da die Baulast nach den Landesbauordnungen 

auch gegenüber einem Rechtsnachfolger 

wirkt, ist sie, wenn sie für die 

Qualität des Grundstücks und damit seinen 

Wert wesentliche Auswirkungen hat, von 

besonderer Bedeutung für den Käufer. Es 

wird deshalb den Verkäufer eine Offenbarungspflicht 

treffen, wenn er Kenntnis von 

der Eintragung einer Baulast auf dem zu veräußernden 

Grundstück hat. Beachtenswert 

ist in diesem Zusammenhang, dass der den 

Grundstückskaufvertrag beurkundende 

Notar grundsätzlich nicht verpflichtet ist zu 

klären, ob auf einem Grundstück öffentliche 

Lasten ruhen, die aus dem Grundbuch nicht 

ersichtlich sind, insbesondere Baulasten 63 . 

§ 21 BeurkG spricht lediglich von dem 

Grundbuchinhalt. Zweckmäßigerweise 

wird ein Notar jedoch auf die Möglichkeit 

einer Eintragung im Baulastenverzeichnis 

und die Möglichkeit der Einsichtnahme 

in das Baulastenverzeichnis hinweisen. 

Beauftragen beide Kaufvertragsparteien 

oder beauftragt eine Kaufvertragspartei 

den Notar mit einer Einsicht, fällt eine 

Mindestgebühr nach §§ 147, 33 KostO in 

Höhe von 10 € zuzüglich Umsatzsteuer an. 

Daneben fallen etwaige Auslagenkosten 

sowie Reisekosten an. 

Der Fall, dass ein baulastbelastetes Grundstück 

veräußert wurde, ohne dass dies im 

Kaufvertrag näher berücksichtigt wurde, 

wurde nach altem Schuldrecht mit der 

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes 64 

dahingehend entschieden, dass es sich bei 

der Baulast um einen Sachmangel handelt 65 , 

weil die Baulast nicht als Recht anzusehen 

sei, das im Sinne vom § 434 a.F. BGB von 

Dritten gegen den Käufer geltend gemacht 

werden könne. Regelmäßig werden 

Sachmängel in Grundstückskaufverträgen 

jedoch weitgehend ausgeschlossen. Zwar 

sind nunmehr in § 437 BGB Rechts- und 

Sachmängel hinsichtlich der Rechtsfolgen 

gleich gestellt, doch ist zugleich in § 436 

Abs. 2 BGB geregelt, dass der Verkäufer 

eines Grundstücks nicht für die Freiheit 

des Grundstücks von anderen öffentlichen 

Abgaben als Erschließungsbeiträge und 

sonstige Anliegerbeiträge und von anderen 

öffentlichen Lasten, die zur Eintragung in 

das Grundbuch nicht geeignet sind, haftet, 

wozu Baulasten jedoch nicht gehören 66 . 

Für den Käufer besteht danach nach wie 

vor die Gefahr, dass an dem baulastbelasteten 

Grundstück zwar ein Sachmangel 

besteht, dieser jedoch durch den üblichen 

Rechteausschluss bei Sachmängeln keine 

Konsequenzen hat 67 . 

Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der 

Verkäufer das Vorhandensein einer Baulast 

arglistig verschwiegen hat. Zum einen 

greifen dann Ausschlüsse von Rechten bei 

Sachmängeln nach § 444 BGB nicht, zum 

anderen kann auch nach § 123 BGB angefochten 

werden. Einfacher als dann die 

Rechtsfolgen umzusetzen, dürfte es indes 

sein, vorher einen Blick in das Baulastenverzeichnis 

zu werfen. 

IV. Untergang der Baulast 

Ist eine Baulast unrichtig eingetragen oder 

nicht wirksam zustande gekommen, so ist 

die Eintragung im Baulastenverzeichnis 

zu ändern oder zu löschen. Der durch die 

unrichtige Eintragung in seinen Rechten Be- 

60) Masloh, NJW 1995, 1993 [1996], siehe auch Schöner/ 

Stöber, Rdn. 3200, die sogar in einem solchen Fall die 

Unwirksamkeit der Baulast ohne Zustimmung der vor 

ihrer Bestellung im Grundbuch eingetragenen Berechtigten 

und Unwirksamkeit gegenüber einem Erwerber 

in der Zwangsversteigerung annehmen. 

61) Aus verfassungsrechtlichen Gründen für Zustimmungserfordernis: 

Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3200 

m.w.N. 

62) Masloh, NJW 1995, 1993 [1996 m.w.N.]; a.A. Schöner/ 

Stöber, Rdn. 3200. 

63) Keidel/Winkler, BeurkG, § 21 Rdn. 13; Brambring, 

a.a.O., Rdn. 27; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3196 m.w.N. 

a.A. Masloh, NJW 1995, 1993 [1996]. 

64) BGH, Urt. v. 8.7.1983 - IV ZR 204/82, BRS 40 

Nr. 180. 

65) In diesem Sinne auch LG Bochum, Urt. v. 24.2.2005 

- 8 O 445/04, BauR 2005, 1821 unter Hinweis auf OLG 

Düsseldorf, NJW-RR 1992, 87 ff., wobei das Gericht 

klarstellte, dass die Baulast dann keinen Mangel darstellt, 

wenn sich die Baulast für den Käufer in keiner 

Weise nachteilig auswirken kann; nur in diesem äußerst 

seltenen Fall besteht keine Informationspflicht des 

Verkäufers. 

66) Palandt/Putzo, a.a.O., § 436, Rdn. 11. 

67) Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3196. 

384 



einträchtigte hat deshalb nach einhelliger 

Auffassung einen Anspruch auf Änderung 

bzw. Löschung 68 . 

1. Der Verzicht auf die Baulast 

In der Berliner und den meisten anderen 

Landesbauordnungen ist als Erlöschensgrund 

lediglich der schriftliche Verzicht 

der Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast 

vorgesehen. Dies hat seinen Grund darin, 

dass der Bestand und Fortbestand der Baulast 

nicht der privaten Dispositionsbefugnis 

unterfällt, sondern der Verfügungsmacht 

der Behörde zugewiesen ist. 69 So ist häufig 

geregelt, dass die Baulast durch schriftlichen 

Verzicht der Bauaufsichtsbehörde 

untergeht, der Verzicht allerdings erst mit 

der Löschung der Baulast – spiegelbildlich 

zur Eintragung der Baulast – im Baulastenverzeichnis 

wirksam wird (vgl. §§ 82 Abs. 3 

BauO Bln). Vor dem Verzicht statuieren (fast) 

alle Landesbauordnungen die Pflicht zur 

Anhörung des Baulastverpflichteten und 

der durch die Baulast Begünstigten, denn 

vor Erlass eines belastenden Verwaltungsakts 

ist dem Beteiligten nach § 28 Abs. 1 

VwVfG Gelegenheit zu geben, sich zu den 

für die Entscheidung erheblichen Tatsachen 

zu äußern. Allerdings ändert die Pflicht zur 

Anhörung nichts daran, dass die Verletzung 

des Anhörungsgebots bei Vorliegen der 

materiellen Voraussetzungen den Verzicht 

nicht rechtswidrig macht 70 . 

Als Voraussetzung des Verzichts statuieren 

die Landesbauordnungen durchgehend 

den Wegfall des öffentlichen Interesses 

an der Baulast, mitunter auch die Gegenstandslosigkeit 

(Ziffer 3 Abs. 6 der AV Baulasten 

Bln). Gegenstandslosigkeit dürfte 

jedenfalls bei Unrichtigkeit (z.B. mangelnde 

Verfügungsbefugnis des die Baulast Erklärenden) 

gegeben sein. Ein öffentliches 

Interesse am Fortbestand der Baulast 

entfällt, wenn die bauaufsichtlichen Belange 

nicht mehr sicherungsbedürftig 

oder sicherungsfähig sind, d. h. bei einer 

Änderung der Sach- oder Rechtslage das 

Baurecht auch ohne die Baulast eingehalten 

wird und die Ausübung der durch die 

Baulast begründeten bauaufsichtlichen 

Aufgaben ins Leere geht. 71 Das öffentliche 

Interesse an einer Abstandsbaulast auf dem 

Nachbargrundstück fällt dann weg, wenn 

ein Ersatzbau auf dem begünstigten Grundstück 

die Abstandsflächen bereits auf diesem 

Grundstück einhält, so dass es keiner 

Übernahme von Abstandsflächen auf dem 

Grundstück mehr bedarf. Eine vorsorgliche 

Aufrechterhaltung der Baulast wegen einer 

möglichen späteren Veränderung kommt 

dagegen nicht in Betracht, weil die Baulast 

auf ein konkretes Vorhaben bezogen ist 72 . 

Allerdings kann auch ein Teilverzicht ausgesprochen 

werden, wenn etwa aufgrund 

eines geänderten Abstandsflächenrechts 

die auf dem Nachbargrundstück übernommene 

Abstandsfläche dem Umfang nach 

nicht mehr gefordert ist. Insoweit besteht 

kein öffentliches Interesse mehr, und es 

entfällt die Rechtfertigung für die Aufrechterhaltung 

der Eigentumsbeschränkung 73 . 

2. Anspruch auf den 

Verzicht und Rechtsschutz 

Der durch die Baulast Belastete hat einen 

gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf 

den Verzicht, wenn die Voraussetzungen 

der Baulast weggefallen sind 74 . Andernfalls 

bestünde eine unverhältnismäßige Beschränkung 

seines Grundeigentums durch 

eine nicht mehr notwendige Belastung, die 

er nicht mehr hinzunehmen braucht. 

Nicht eindeutig geklärt ist dagegen, ob sich 

auch der durch die Baulast Begünstigte 

gegen den Verzicht mit anschließender 

Löschung wehren kann 75 . Einer Ansicht 

nach kann der Begünstigte gegen den Verzicht 

nicht vorgehen, da die Baulast dem 

Begünstigten keine subjektiv öffentlichen 

Rechte vermittelt. 76 Diese Ansicht ist in 

ihrer Allgemeinheit unzutreffend. Richtig 

ist vielmehr, dass jedenfalls dann der Begünstigte 

gegen einen (rechtswidrigen) 

Verzicht vorgehen kann, wenn ihm die 

Baulast eine verteidigungsfähige subjektive 

Rechtsstellung vermittelt hat. Dafür spricht, 

dass dadurch ein Auseinanderfallen von 

privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher 

Rechtslage vermieden wird. 77 Ein Anfechtungsrecht 

des Begünstigten ist daher 

immer dann zu bejahen, wenn die Baulast 

die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens 

ermöglicht hat, damit der Begünstigte 

den Fortbestand der Rechtmäßigkeit seines 

Vorhabens bei Wegfall der Baulast klären 

lassen kann 78 . 

V. Fazit 

Insbesondere in enger bebauten Städten, 

aber auch in historisch gewachsenen 

Wohngebieten, die den heutigen bauordnungsrechtlichen 

Anforderungen (Abstandsflächen, 

Brandschutz etc.) nicht mehr 

entsprechen und teilweise Bestandsschutz 

genießen, stellt die Baulast ein nützliches 

Instrument zur effektiven Bebauung dar. 

Zweifellos sind aber eine ganze Fülle von 

mit der Verwendung einhergehenden 

Tücken zu beachten, die auch auf die 

unzureichenden und unterschiedlichen 

Regelungen im Bauordnungsrecht der 

Länder und die fehlende Harmonisierung 

mit dem zivilrechtlichen Grundstücksrecht 

zurückgehen. Sowohl der Bundes- als auch 

die Landesgesetzgeber sind gefordert, 

Abhilfe zu schaffen. Zu empfehlen ist, 

Baulastübernahmen nicht ohne rechtliche 

Beratung zu behandeln. 

68) OVG Niedersachsen, Urt. v. 8.7.2004 - 1 LB 48/04, BauR 

2004, 1924; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 22.9.1987 - 

7 A 33/82, BRS 48 Nr. 148; vgl. VGH Baden-Württemberg 

NJW 1991, 2786; OVG Nordrhein-Westfalen NJW 1996, 

275 [276]; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 57. 

69) BGH NJW 1978, 1429 [1430]; BVerwG, NJW 1991, 

713 [714]; Schwarz, a.a.O., Rdn. 347. 

70) Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 58. 

71) Vgl. OVG Niedersachsen, Urt. v. 28.2.1983 - 6 A 39/82 

= BRS 40 Nr. 179; Urt. v. 2.7.1991 - 6 L 132/89, BSR 52 

Nr. 164; OVG Bremen NVwZ 1998, 1322 [1323]; Jeromin/ 

Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 59; Schwarz, a.a.O., Rdn. 350; 

Große-Suchsdorf/Schmaltz, a.a.O., § 92 Rdn. 62. 

72) OVG Hamburg, Urt. v. 3.6.1982 - Bf II/81, BRS 39 

Nr. 100; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 59. 

73) Zutreffend Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 46, 

60. 

74) Schwarz, a.a.O., Rdn. 350; Jeromin/Schmidt, a.a.O., 

§ 86 Rdn. 62 m.w.N. 

75) Dazu ausführlich Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 

Rdn. 63. 

76) OVG Münster NJW 1988, 278; VGH Kassel NVwZ-RR 

1993, 236 [237]. 

77) Schwarz, a.a.O., Rdn. 74, 360. 

78) OVG Niedersachsen, Urt. v. 2.7.1991 - 6 L 132/89, 

BRS 52 Nr. 164; OVG Hamburg, Urt. v. 3.6.1982 - Bf II 

8/81, BRS 39 Nr. 100. 

Nr. 6/2008 


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Recht und Praxis SCHOTEC - Beiten Burkhardt

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