Recht und Praxis SCHOTEC - Beiten Burkhardt

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Recht und Praxis spätestens, wenn der Baulastinhalt Gegenstand einer zivilrechtlichen Vereinbarung werden soll, die Frage der Entgeltlichkeit aufkommen. Festzustellen ist, dass eine Baulast regelmäßig leichter begründet wird als eine Grunddienstbarkeit. Insofern wird die Verhandlung mit einem Grundstückseigentümer über die gleichzeitige Begründung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten seines Grundstücks die Baulastübernahme regelmäßig erschweren. Zudem ist darauf zu achten, dass eine solche Grunddienstbarkeit wegen der Folgen in der Zwangsversteigerung nur dann Sinn macht, wenn sie an erster Rangstelle im Grundbuch des mit der Baulast zu belastenden Grundstücks verzeichnet wird. Befinden sich bereits Belastungen im Grundbuch des zu belastenden Grundstücks, insbesondere Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs, ist ein Rangrücktritt der diesbezüglichen Berechtigten nötig. Diesen werden sie nur – und unter ausdrücklicher Kostenfreistellung – erklären, wenn eindeutig feststeht, dass durch die Grunddienstbarkeit der Wert des zu belastenden Grundstücks nicht vermindert wird 60 . Dies wird regelmäßig fraglich sein. Stets sehr aufwendig wird im Falle der bauordnungsrechtlichen Zusammenfassung zweier Grundstücke durch Vereinigungsbaulast die Bestellung der entsprechenden Vielzahl von Grunddienstbarkeiten, denn jede die Grundstücksgrenze überschreitende Last muss identifiziert und mit einer entsprechenden Grunddienstbarkeit bei gleichzeitigen Regelungen zu Unterhaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten unterlegt werden. 2. Verhältnis des Eigentümers des baulastbelasteten Grundstücks zu an seinem Grundstück Drittberechtigten Da die Baulast eine Wertminderung des baulastbelasteten Grundstücks herbeiführen kann, wird regelmäßig ein Grundpfandrechtsgläubiger vehementes Interesse daran haben, dass eine Belastung des Pfandgrundstücks nur mit seiner ausdrücklichen Zustimmung erfolgt 61 . Das Gleiche gilt hinsichtlich des Umstands, dass die Baulast nach den Landesbauordnungen ausdrücklich auch einem Rechtsnachfolger gegenüber gilt und als öffentlich-rechtliche Last auch bei Zwangsversteigerung durch Zuschlag nicht erlischt 62 . In den wenigsten von Kreditinstituten vorbereiteten Grundschuldbestellungen findet man allerdings Regelungen, wonach der Grundschuldbesteller Baulasten nur mit Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers auf dem Pfandgrundstück übernehmen darf. Dies mag daran liegen, dass es sich bei einer solchen Regelung um eine schuldrechtliche Verpflichtung handelt, die nicht dinglicher Inhalt der Grundschuld werden kann. Die Möglichkeit, das Interesse des Gläubigers zu sichern, besteht von daher vorrangig im der Grundschuld zugrunde liegenden Darlehensvertrag durch Aufnahme eines Zustimmungserfordernisses und gleichzeitiger Rechtsnachfolgeklausel, in der der Darlehensnehmer und Grundstückserwerber und zukünftige Grundstückseigentümer sich verpflichtet, bei einer Veräußerung des Grundstücks seinem Rechtsnachfolger dieselbe Verpflichtung der Einholung der Zustimmung aufzuerlegen. 3. Verhältnis des Eigentümers des baulastbelasteten Grundstücks zu einem Käufer Da die Baulast nach den Landesbauordnungen auch gegenüber einem Rechtsnachfolger wirkt, ist sie, wenn sie für die Qualität des Grundstücks und damit seinen Wert wesentliche Auswirkungen hat, von besonderer Bedeutung für den Käufer. Es wird deshalb den Verkäufer eine Offenbarungspflicht treffen, wenn er Kenntnis von der Eintragung einer Baulast auf dem zu veräußernden Grundstück hat. Beachtenswert ist in diesem Zusammenhang, dass der den Grundstückskaufvertrag beurkundende Notar grundsätzlich nicht verpflichtet ist zu klären, ob auf einem Grundstück öffentliche Lasten ruhen, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, insbesondere Baulasten 63 . § 21 BeurkG spricht lediglich von dem Grundbuchinhalt. Zweckmäßigerweise wird ein Notar jedoch auf die Möglichkeit einer Eintragung im Baulastenverzeichnis und die Möglichkeit der Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis hinweisen. Beauftragen beide Kaufvertragsparteien oder beauftragt eine Kaufvertragspartei den Notar mit einer Einsicht, fällt eine Mindestgebühr nach §§ 147, 33 KostO in Höhe von 10 € zuzüglich Umsatzsteuer an. Daneben fallen etwaige Auslagenkosten sowie Reisekosten an. Der Fall, dass ein baulastbelastetes Grundstück veräußert wurde, ohne dass dies im Kaufvertrag näher berücksichtigt wurde, wurde nach altem Schuldrecht mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes 64 dahingehend entschieden, dass es sich bei der Baulast um einen Sachmangel handelt 65 , weil die Baulast nicht als Recht anzusehen sei, das im Sinne vom § 434 a.F. BGB von Dritten gegen den Käufer geltend gemacht werden könne. Regelmäßig werden Sachmängel in Grundstückskaufverträgen jedoch weitgehend ausgeschlossen. Zwar sind nunmehr in § 437 BGB Rechts- und Sachmängel hinsichtlich der Rechtsfolgen gleich gestellt, doch ist zugleich in § 436 Abs. 2 BGB geregelt, dass der Verkäufer eines Grundstücks nicht für die Freiheit des Grundstücks von anderen öffentlichen Abgaben als Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge und von anderen öffentlichen Lasten, die zur Eintragung in das Grundbuch nicht geeignet sind, haftet, wozu Baulasten jedoch nicht gehören 66 . Für den Käufer besteht danach nach wie vor die Gefahr, dass an dem baulastbelasteten Grundstück zwar ein Sachmangel besteht, dieser jedoch durch den üblichen Rechteausschluss bei Sachmängeln keine Konsequenzen hat 67 . Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der Verkäufer das Vorhandensein einer Baulast arglistig verschwiegen hat. Zum einen greifen dann Ausschlüsse von Rechten bei Sachmängeln nach § 444 BGB nicht, zum anderen kann auch nach § 123 BGB angefochten werden. Einfacher als dann die Rechtsfolgen umzusetzen, dürfte es indes sein, vorher einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen. IV. Untergang der Baulast Ist eine Baulast unrichtig eingetragen oder nicht wirksam zustande gekommen, so ist die Eintragung im Baulastenverzeichnis zu ändern oder zu löschen. Der durch die unrichtige Eintragung in seinen Rechten Be- 60) Masloh, NJW 1995, 1993 [1996], siehe auch Schöner/ Stöber, Rdn. 3200, die sogar in einem solchen Fall die Unwirksamkeit der Baulast ohne Zustimmung der vor ihrer Bestellung im Grundbuch eingetragenen Berechtigten und Unwirksamkeit gegenüber einem Erwerber in der Zwangsversteigerung annehmen. 61) Aus verfassungsrechtlichen Gründen für Zustimmungserfordernis: Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3200 m.w.N. 62) Masloh, NJW 1995, 1993 [1996 m.w.N.]; a.A. Schöner/ Stöber, Rdn. 3200. 63) Keidel/Winkler, BeurkG, § 21 Rdn. 13; Brambring, a.a.O., Rdn. 27; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3196 m.w.N. a.A. Masloh, NJW 1995, 1993 [1996]. 64) BGH, Urt. v. 8.7.1983 - IV ZR 204/82, BRS 40 Nr. 180. 65) In diesem Sinne auch LG Bochum, Urt. v. 24.2.2005 - 8 O 445/04, BauR 2005, 1821 unter Hinweis auf OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 87 ff., wobei das Gericht klarstellte, dass die Baulast dann keinen Mangel darstellt, wenn sich die Baulast für den Käufer in keiner Weise nachteilig auswirken kann; nur in diesem äußerst seltenen Fall besteht keine Informationspflicht des Verkäufers. 66) Palandt/Putzo, a.a.O., § 436, Rdn. 11. 67) Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3196. 384 DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 6/2008
Recht und Praxis einträchtigte hat deshalb nach einhelliger Auffassung einen Anspruch auf Änderung bzw. Löschung 68 . 1. Der Verzicht auf die Baulast In der Berliner und den meisten anderen Landesbauordnungen ist als Erlöschensgrund lediglich der schriftliche Verzicht der Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast vorgesehen. Dies hat seinen Grund darin, dass der Bestand und Fortbestand der Baulast nicht der privaten Dispositionsbefugnis unterfällt, sondern der Verfügungsmacht der Behörde zugewiesen ist. 69 So ist häufig geregelt, dass die Baulast durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde untergeht, der Verzicht allerdings erst mit der Löschung der Baulast – spiegelbildlich zur Eintragung der Baulast – im Baulastenverzeichnis wirksam wird (vgl. §§ 82 Abs. 3 BauO Bln). Vor dem Verzicht statuieren (fast) alle Landesbauordnungen die Pflicht zur Anhörung des Baulastverpflichteten und der durch die Baulast Begünstigten, denn vor Erlass eines belastenden Verwaltungsakts ist dem Beteiligten nach § 28 Abs. 1 VwVfG Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Allerdings ändert die Pflicht zur Anhörung nichts daran, dass die Verletzung des Anhörungsgebots bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen den Verzicht nicht rechtswidrig macht 70 . Als Voraussetzung des Verzichts statuieren die Landesbauordnungen durchgehend den Wegfall des öffentlichen Interesses an der Baulast, mitunter auch die Gegenstandslosigkeit (Ziffer 3 Abs. 6 der AV Baulasten Bln). Gegenstandslosigkeit dürfte jedenfalls bei Unrichtigkeit (z.B. mangelnde Verfügungsbefugnis des die Baulast Erklärenden) gegeben sein. Ein öffentliches Interesse am Fortbestand der Baulast entfällt, wenn die bauaufsichtlichen Belange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind, d. h. bei einer Änderung der Sach- oder Rechtslage das Baurecht auch ohne die Baulast eingehalten wird und die Ausübung der durch die Baulast begründeten bauaufsichtlichen Aufgaben ins Leere geht. 71 Das öffentliche Interesse an einer Abstandsbaulast auf dem Nachbargrundstück fällt dann weg, wenn ein Ersatzbau auf dem begünstigten Grundstück die Abstandsflächen bereits auf diesem Grundstück einhält, so dass es keiner Übernahme von Abstandsflächen auf dem Grundstück mehr bedarf. Eine vorsorgliche Aufrechterhaltung der Baulast wegen einer möglichen späteren Veränderung kommt dagegen nicht in Betracht, weil die Baulast auf ein konkretes Vorhaben bezogen ist 72 . Allerdings kann auch ein Teilverzicht ausgesprochen werden, wenn etwa aufgrund eines geänderten Abstandsflächenrechts die auf dem Nachbargrundstück übernommene Abstandsfläche dem Umfang nach nicht mehr gefordert ist. Insoweit besteht kein öffentliches Interesse mehr, und es entfällt die Rechtfertigung für die Aufrechterhaltung der Eigentumsbeschränkung 73 . 2. Anspruch auf den Verzicht und Rechtsschutz Der durch die Baulast Belastete hat einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf den Verzicht, wenn die Voraussetzungen der Baulast weggefallen sind 74 . Andernfalls bestünde eine unverhältnismäßige Beschränkung seines Grundeigentums durch eine nicht mehr notwendige Belastung, die er nicht mehr hinzunehmen braucht. Nicht eindeutig geklärt ist dagegen, ob sich auch der durch die Baulast Begünstigte gegen den Verzicht mit anschließender Löschung wehren kann 75 . Einer Ansicht nach kann der Begünstigte gegen den Verzicht nicht vorgehen, da die Baulast dem Begünstigten keine subjektiv öffentlichen Rechte vermittelt. 76 Diese Ansicht ist in ihrer Allgemeinheit unzutreffend. Richtig ist vielmehr, dass jedenfalls dann der Begünstigte gegen einen (rechtswidrigen) Verzicht vorgehen kann, wenn ihm die Baulast eine verteidigungsfähige subjektive Rechtsstellung vermittelt hat. Dafür spricht, dass dadurch ein Auseinanderfallen von privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Rechtslage vermieden wird. 77 Ein Anfechtungsrecht des Begünstigten ist daher immer dann zu bejahen, wenn die Baulast die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens ermöglicht hat, damit der Begünstigte den Fortbestand der Rechtmäßigkeit seines Vorhabens bei Wegfall der Baulast klären lassen kann 78 . V. Fazit Insbesondere in enger bebauten Städten, aber auch in historisch gewachsenen Wohngebieten, die den heutigen bauordnungsrechtlichen Anforderungen (Abstandsflächen, Brandschutz etc.) nicht mehr entsprechen und teilweise Bestandsschutz genießen, stellt die Baulast ein nützliches Instrument zur effektiven Bebauung dar. Zweifellos sind aber eine ganze Fülle von mit der Verwendung einhergehenden Tücken zu beachten, die auch auf die unzureichenden und unterschiedlichen Regelungen im Bauordnungsrecht der Länder und die fehlende Harmonisierung mit dem zivilrechtlichen Grundstücksrecht zurückgehen. Sowohl der Bundes- als auch die Landesgesetzgeber sind gefordert, Abhilfe zu schaffen. Zu empfehlen ist, Baulastübernahmen nicht ohne rechtliche Beratung zu behandeln. 68) OVG Niedersachsen, Urt. v. 8.7.2004 - 1 LB 48/04, BauR 2004, 1924; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 22.9.1987 - 7 A 33/82, BRS 48 Nr. 148; vgl. VGH Baden-Württemberg NJW 1991, 2786; OVG Nordrhein-Westfalen NJW 1996, 275 [276]; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 57. 69) BGH NJW 1978, 1429 [1430]; BVerwG, NJW 1991, 713 [714]; Schwarz, a.a.O., Rdn. 347. 70) Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 58. 71) Vgl. OVG Niedersachsen, Urt. v. 28.2.1983 - 6 A 39/82 = BRS 40 Nr. 179; Urt. v. 2.7.1991 - 6 L 132/89, BSR 52 Nr. 164; OVG Bremen NVwZ 1998, 1322 [1323]; Jeromin/ Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 59; Schwarz, a.a.O., Rdn. 350; Große-Suchsdorf/Schmaltz, a.a.O., § 92 Rdn. 62. 72) OVG Hamburg, Urt. v. 3.6.1982 - Bf II/81, BRS 39 Nr. 100; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 59. 73) Zutreffend Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 46, 60. 74) Schwarz, a.a.O., Rdn. 350; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 62 m.w.N. 75) Dazu ausführlich Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 63. 76) OVG Münster NJW 1988, 278; VGH Kassel NVwZ-RR 1993, 236 [237]. 77) Schwarz, a.a.O., Rdn. 74, 360. 78) OVG Niedersachsen, Urt. v. 2.7.1991 - 6 L 132/89, BRS 52 Nr. 164; OVG Hamburg, Urt. v. 3.6.1982 - Bf II 8/81, BRS 39 Nr. 100. Nr. 6/2008 DAS GRUNDEIGENTUM 385
Seite 1 und 2: Recht und Praxis Rechtsfragen im Um
Seite 3 und 4: Recht und Praxis des BGB auszulegen
Seite 5 und 6: Recht und Praxis wird die Identifiz
Seite 7 und 8: Recht und Praxis grundsätzlich nur
Seite 9 und 10: Recht und Praxis Fortsetzung von Se
Seite 11: Recht und Praxis bargrundstück als

Recht und Praxis SCHOTEC - Beiten Burkhardt

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?