Recht und Praxis SCHOTEC - Beiten Burkhardt

Recht und Praxis
damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung
bestimmend ist. Dagegen
eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in
öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen
auch dann zu übernehmen, wenn hierfür
unter baurechtlichen Aspekten kein auch
nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist 5 . Eine
Baulast kann nach der Rechtsprechung des
VGH Baden-Württemberg allerdings auch
auf Vorrat ohne einen konkreten Anlass
erklärt werden. Es darf dann aber nicht
ausgeschlossen sein, dass die Baulast in
naher Zukunft baurechtlich Bedeutung
gewinnen kann.
Zu berücksichtigen ist, dass zum Aufgabenbereich
der Baubehörde nicht nur die
Beachtung der bauordnungsrechtlichen,
sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher
Anforderungen gehört. Auch die
Erfüllung dieser Anforderungen kann durch
Baulast gesichert werden. Gegenstand der
Baulast können deshalb grundsätzlich alle
Anforderungen in öffentlich-rechtlichen
Vorschriften sein. Damit darf sich eine Baulast
nach der Rechtsprechung auch auf die
Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher
(bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen;
denn darauf erstreckt sich allgemein
das bauaufsichtliche Verfahren. 6 Ein privatrechtlicher
Rechtsvorgang kann dagegen
nicht Gegenstand einer Baulast sein. So hat
der VGH Mannheim in einer jüngeren Entscheidung
zutreffend entschieden, dass die
in der Baulast übernommene Verpflichtung,
nicht an bestimmte Einzelhandelsunternehmen
zu vermieten, nicht durch eine
Baulast gesichert werden kann 7 .
Vor diesem Hintergrund ergeben sich
vielfältige Möglichkeiten der Anwendung
der Baulast. Die Ausführungsvorschriften
zu § 82 der BauO Bln – Errichtung und
Führung des Baulastenverzeichnisses 8 –
im Folgenden „AV Baulasten Bln“ – führen
zwölf Muster auf, angefangen von Fällen,
in denen das zulässige Maß der baulichen
Nutzung eines Grundstücks eingeschränkt
wird zugunsten anderer Grundstücke,
deren zulässiges Maß der baulichen Nutzung
überschritten werden soll, über Fälle
der Errichtung eines Gebäudes auf zwei
oder mehreren Grundstücken (sog. Vereinigungsbaulast)
und Fälle, in denen die
Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück
fällt (sog. Abstandsflächenbaulast), bis
hin zu Kinderspielplatz oder Stellplätzen
auf einem anderen Grundstück. In der
Praxis kommt der Abstandflächenbaulast
besondere Bedeutung zu. Mit einer solchen
wird die Abstandsfläche ganz oder
teilweise auf das Nachbargrundstück verlagert,
um die bauliche Ausnutzbarkeit des
„begünstigten“ Grundstücks zu erweitern
und zugleich zu sichern. Für die abstandsrechtliche
Beurteilung des begünstigten
Grundstücks ist damit nicht die tatsächliche
Grundstücksgrenze maßgeblich, sondern
die fiktive Größe des um die Baulastenfläche
vergrößerten Grundstücks 9 .
2. Die Rechtsnatur der Baulast
Zivilrechtlich ist die Baulast keine auf dem
Grundstück lastende öffentlich-rechtliche
Last i.S.v. § 436 Abs. 2 BGB, da sie freiwillig
übernommen wird. 10 Die Baulast ist eine
auf dem Grundstück haftende dingliche
Last, ähnlich einer öffentlich-rechtlichen
Dienstbarkeit 11 , die auch bei Zwangsversteigerung
des belasteten Grundstücks
als öffentliche Last nicht durch Zuschlag
erlischt 12 . Da die Eintragung der Baulast
in das Baulastenverzeichnis konstitutiv
für das Entstehen der Baulast ist 13 , ist in
diesem Zusammenhang festzuhalten, dass
das Baulastenverzeichnis, anders als das
Grundbuch (§ 892 BGB), keinen öffentlichen
Glauben genießt 14 . Aufgrund dessen kann
sich ein Erwerber eines Grundstücks nicht
guten Glaubens auf eine bestimmte Baulasteintragung
verlassen. Ist das Baulastenverzeichnis
unrichtig geführt, so wird von
der Literatur ein Amtshaftungsanspruch
aus § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG gegenüber
der Bauaufsichtsbehörde bejaht 15 .
Verwaltungsrechtlich ist die Baulast eine
auf das Grundstück bezogene dingliche
Verpflichtung 16 . Dem entsprechend muss in
Ländern ohne Baulastregelung in der Landesbauordnung
für das öffentlich-rechtliche
Verhältnis auf zivilrechtliche dingliche
Institute (Dienstbarkeiten) zurückgegriffen
werden. Ob die Eintragung/Löschung der
Baulast im Baulastenverzeichnis einen
Verwaltungsakt im Sinne des § 35 S. 1
VwVfG darstellt, ist davon abhängig, wie
das Rechtsinstitut in den einzelnen Bundesländern
ausgestaltet ist 17 . Bedeutung
kommt dieser Frage insbesondere im Hinblick
auf den Rechtsschutz zu. Nur gegen
Verwaltungsakte kann Anfechtungs- oder
Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1
VwGO erhoben werden. Handelt es sich
dagegen nicht um einen Verwaltungsakt, ist
lediglich die Leistungs- oder Unterlassungsklage
bzw. die grundsätzlich subsidiäre
Feststellungsklage zulässig (vgl. § 43 Abs. 2
S. 1 VwGO), sofern nicht die Feststellung der
Nichtigkeit eines Verwaltungsakts nach § 43
Abs. 2 S. 2 VwGO begehrt wird.
Ein Verwaltungsakt ist nach § 35 S. 1 VwVfG
bzw. den entsprechenden landesrechtlichen
Bestimmungen jede Verfügung,
Entscheidung oder andere hoheitliche
Maßnahme, die eine Behörde zur Regelung
eines Einzelfalls auf dem Gebiet
des öffentlichen Rechts trifft und die auf
unmittelbare Rechtswirkung nach außen
gerichtet ist. Für die Einordnung der Baulast
ist deshalb entscheidend, ob sie eine
Regelung mit unmittelbarer Rechtswirkung
trifft 18 . Eine Regelung im genannten Sinne
ist eine einseitig angeordnete, verbindliche,
rechtsfolgenbegründende, hoheitliche
Ordnung eines Lebenssachverhalts, also
eine Anordnung, die feststellend oder gestaltend
bestimmt, was für den Betroffenen
rechtens sein soll 19 , d. h. Rechte eines Betroffenen
müssen unmittelbar begründet,
geändert, aufgehoben oder festgestellt
werden 20 . Dies ist dann nicht der Fall, wenn
die Eintragung und/oder Löschung der
Baulast im Baulastenverzeichnis nur die
deklaratorische Bestätigung einer bereits
wirksam abgegebenen empfangsbedürftigen
Willenserklärung darstellt, die in entsprechender
Anwendung der Vorschriften
5) VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.1.2007 - 3 S
1251/06, IMR 2007, 95; vgl. BVerwG, Beschl. v. 4.10.1994
- 4 B 175/94, BauR 1995, 377 m.w.N.
6) Zutreffend VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.1.2007
- 3 S 1251/06, IMR 2007, 95 unter Hinweis auf BVerwG,
Beschl. v. 12.11.1987 - 4 B 216/87, Buchholz 406.17
Nr. 24.
7) VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.1.2007 - 3 S
1251/06, IMR 2007, 95.
8) Ausführungsvorschriften zu § 82 der BauO Bln./ Einrichtung
und Führung des Baulastenverzeichnisses (AV
Baulasten) v. 24.11.2005 (ABl. S. 4670) geändert durch
Verwaltungsvorschriften v. 15.8.2006 (ABl. S. 3343).
9) OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 8.9.2004 - 7
B 14/94 m.w.N.; vgl. auch OVG Niedersachsen, Urt. v.
26.8.2004 - 1 LB 298/03.
10) Palandt-Putzo, BGB, 66. Aufl., 2007, § 43 BGB
Rdn. 12.
11) Dageförde, GE 2004, 524 [526].
12) OVG Berlin NJW 1994, 2971 [2972].
13) OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 20.6.2006
- 3 l 91/00; lediglich die Landesbauordnung für Baden-
Württemberg sieht noch die deklaratorische Baulasteintragung
vor; vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, NJW
1991, 2786 und die Ausführungen oben.
14) OLG Schleswig, NJW-RR 1991, 96; VGH Baden-
Württemberg NJW 1991, 2786 [2787]: allenfalls kann
es eine tatsächliche Vermutung in die Richtigkeit seiner
Eintragungen begründen; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86
Rdn. 44; kritisch deshalb überhaupt zur Baulast: Schöner/
Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 3197.
15) Masloh, NJW 1995, 1993 [1996 m.w.N.]
16) VGH Baden-Württemberg NJW 1990, 268 [269];
DiFabio, BauR 1990, 25; Jeromin/Schmidt, Kommentar
zur LBauO Rh-Pf, 2005, § 86 Rdn. 16.
17) Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz,
6. Aufl., 2001, § 35 Rdn. 62 b m.w.N.
18) Knack/Hennecke, Verwaltungsverfahrensgesetz,
8. Aufl., 2004, § 35 Rdn. 62 zur Rechtsnatur der Eintragung
in Register; a.A. allerdings Knuth/Neuhäuser,
NVwZ 1996, 739 [742], die den Verwaltungsaktcharakter
mit der Begründung verneinen, es fehle „sowohl an der
Erforderlichkeit der Inanspruchnahme der Präklusionswirkung
als auch an der Titelfunktion“; vgl. zum Ganzen
auch Martens, NVwZ 1989, 112 ff.
19) Wolff/Bachhof/Stober, Verwaltungsrecht Band 2,
6. Aufl., 2000, § 45 Rdn. 43.
20) Knack/Hennecke, a.a.O., § 35 Rdn. 22 m.w.N.
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DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 6/2008