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Recht und Praxis Bln i. V. m. Ziffer 3.1 Gebührenverzeichnis vor. Gebührenfrei ist dagegen danach der Verzicht durch die Bauaufsichtsbehörde wegen Wegfalls des öffentlichen Interesses. Für Abschriften (auch Fotokopien) der Baulast je Grundstück werden 29 €, für eine Negativ-Bescheinigung dagegen je Grundstück 17 € fällig (siehe Ziffern 3.2 und 3.3 des Gebührenverzeichnisses). Andere Baugebührenordnungen sehen dagegen Rahmengebühren vor, die Gebührenordnung Niedersachsens etwa von 54 € bis 1.620 € für die Eintragung einer Baulast. Die Höhe der Gebühr ist in diesen Fällen nach gebührenrechtlichen Grundsätzen und dem konkreten Einzelfall zu bestimmen. b) Grundstückseigentümer Die Baulasterklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kann nur der Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigte abgeben. Wer dies ist, ergibt sich aus der Ersten Abteilung des Grundbuchs, das der Bauaufsichtsbehörde bei Entgegennahme einer Baulasterklärung aktuell vorliegen sollte (vgl. Ziffer 3 Abs. 2 und 3 AV Baulasten Bln). Beachtenswert für die Bauaufsichtsbehörde als die die Erklärung entgegennehmende Stelle ist der Umstand, wenn mehrere Personen in gemeinschaftlicher Form im Grundbuch als Eigentümer vermerkt sind oder aber juristische Personen des Privatrechts oder rechtsfähige Personenvereinigungen. Grundsätzlich gilt, dass bei mehreren Personen als Eigentümer alle an der Baulasterklärung mitwirken müssen. Selbstverständlich ist aber rechtsgeschäftliche Vertretung nicht auszuschließen. Die Frage ist dann, wie der Vertretungsnachweis geführt werden muss, also ob etwa eine einfach-schriftliche Vollmachtsurkunde ausreicht oder ob diese in derselben Form wie die Baulasterklärung selbst, nämlich Unterschriftsbeglaubigung oder – wie in Berlin in § 82 Abs. 2 BauO Bln 44 zugelassen – von einer Vermessungsstelle nach § 2 des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin beglaubigt sein muss. Wenngleich die Bauordnungen hierzu schweigen und eine § 29 der Grundbuchordnung entsprechende Vorschrift für das Baulastenverzeichnis fehlt, wird in Nr. 3 Abs. 1 letzter Satz der AV Baulasten Bln bei der Abgabe der Erklärung durch einen Bevollmächtigten eine beglaubigte Vollmacht gefordert, die zu den Akten zu nehmen ist. Wenngleich dies über die gesetzliche Regelung des § 167 Abs. 2 BGB, wonach Vollmachten grundsätzlich nicht der Form des Hauptgeschäfts bedürfen, hinausgeht, ist dem wegen der Ähnlichkeit des Baulastenverzeichnisses mit dem Grundbuch und der damit verbundenen nötigen Klarheit zuzustimmen. Wenn auch die Ausführungsvorschriften hier keine Regelung treffen, dürfte dasselbe hinsichtlich von Vertretungsnachweisen für juristische Personen und rechtsfähige Personenvereinigungen zutreffen. Schwieriger ist die Situation bei nicht registrierfähigen Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, die im Falle, dass es sich um Außengesellschaften handelt, als rechtsfähig angesehen werden. Grundsätzlich gelten hier die §§ 709 und 714 BGB. Danach steht die Führung der Geschäfte der Gesellschaft den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu, und nur soweit einem Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftsführung zusteht, ist er im Zweifel auch ermächtigt, die anderen Gesellschafter Dritten gegenüber zu vertreten. Daraus folgt, dass grundsätzlich alle (durch Gesellschaftsvertrag/Beitrittserklärung nachzuweisenden) Gesellschafter zusammen handeln müssen. Handelt nur ein Gesellschafter für sich und für die anderen, hat er entweder rechtsgeschäftliche Vollmachten der anderen Gesellschafter, und zwar wie von den Ausführungsvorschriften AV Baulasten Bln verlangt, unterschriftsbeglaubigt vorzulegen oder anhand des Gesellschaftsvertrages nachzuweisen, dass er allein zur Führung der Geschäfte befugt ist, so dass § 714 BGB ihm zugleich Vertretungsmacht einräumt. Ebenso wie im Grundbuchverkehr stellt sich auch hier die Frage, ob in dem zuletzt genannten Fall der Gesellschaftsvertrag, der ja keiner besonderen Form bedarf, mit Unterschriftsbeglaubigungen der einzelnen Gesellschafter vorgelegt werden muss, was bei Gesellschafterwechsel auch zur Folge hätte, dass die entsprechenden Ein- und Austrittserklärungen in entsprechender Form vorzulegen wären. Man wird hier jedoch, erst recht wie im Grundbuchverkehr auch, davon ausgehen müssen, dass, sofern der Nachweis der Vertretungsbefugnis nur aufgrund der Vorlage des nicht formbedürftigen Gesellschaftsvertrages oder sonstiger Erklärungen möglich ist, nicht verlangt werden kann, diese Unterlagen in besonderer Form vorzulegen 45 . Soll eine Baulasterklärung zu Lasten eines Grundstücks abgegeben werden, das in Wohnungs- und/oder Teileigentum aufgeteilt ist, ist die Baulasterklärung von sämtlichen Wohnungs- und Teileigentümern abzugeben. Hieran ändert seit dem 1. Juli 2007 auch Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370), die die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft festschreibt, nichts. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 6 WEG nur im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Bei der Übernahme einer Baulast handelt es sich jedoch nicht um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, weil die Baulast auf den einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechten lastet und damit zugleich auch auf dem Sondereigentum des Einzelnen. Für dieses fehlt jedoch der Wohnungseigentümergemeinschaft die Zuständigkeit und Befugnis. Zu achten ist auch darauf, dass der Eigentümer verfügungsbefugt über das zu belastende Grundstück ist und nicht einer der vielen möglichen Verfügungsbeschränkungen (z. B. Insolvenz, Anordnung der Zwangsversteigerung) unterliegt. c) Tun, Dulden oder Unterlassen aa) Voraussetzung der Wirksamkeit der Baulast ist, dass die mit der Baulasterklärung übernommene Verpflichtung hinreichend bestimmt ist. Das Maß der Bestimmtheit, welche eine Verpflichtungserklärung haben muss, richtet sich nach den allgemeinen, u. a. auch für Verwaltungsakte geltenden und in der Rechtsprechung geklärten Kriterien. Danach ist dem Bestimmtheitserfordernis des § 37 VwVfG genügt, wenn der Wille der Behörde/des Erklärenden für die Beteiligten des Verfahrens, in dem der Verwaltungsakt erlassen/die Willenserklärung abgegeben wird, unzweideutig erkennbar und keiner unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugänglich ist. 46 Welche Anforderungen im Einzelnen zu stellen sind, hängt vom jeweiligen Regelungsgehalt des Verwaltungsaktes und dem mit ihm verfolgten Zweck ab 47 . Auch Willenserklärungen müssen dementsprechend so formuliert werden, dass sich ihr Inhalt und ihre Tragweite objektiv hinreichend, d. h. ohne unterschiedlichen subjektiven Bewertungen zugänglich zu sein, ermitteln lassen. 44) Vgl. §§ 75 Abs. 2 S. 2 HBO; 92 Abs. 2 NBauO. 45) Vgl. hierzu BayObLG DNotZ 1992, 157 [160] und 1993, 395. 46) Vgl. BVerwG, Urt. v. 22.1.1993 - 8 C 57.91, KStZ 1993, 93 = ZMR 1993, 480; OVG Niedersachsen, Urt. v. 8.7.2004 - 1 LB 48/04, BauR 2004, 1924. 47) BVerwG, Beschl. v. 14.3.1990 - 4 C 45.90, Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 7. Fortsetzung Seite 381 380 DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 6/2008
Recht und Praxis Fortsetzung von Seite 380 bb) Inhalt einer Baulast können nur solche hinreichend bestimmten Verpflichtungen sein, die auf ein baurechtlich bedeutsames Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind und damit selbst baurechtlich bedeutsam sind. Es gibt in den Bauordnungen ausdrücklich angesprochene und sonstige Baulasten. So ist etwa nach § 4 Abs. 1 BauO Bln 48 die Errichtung von Gebäuden nur zulässig, wenn das Grundstück mindestens eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Die öffentlich-rechtliche Sicherung ist die Baulast woanders als auf dem Baugrundstück, mithin zu Lasten eines anderen Grundstücks. Durch den Begriff „öffentlich-rechtlich“ ist klargestellt, dass allein privatrechtliche Sicherungen, wie etwa eine Grunddienstbarkeit in Form eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts, nicht ausreichend sind. Dies ist einleuchtend, weil eine Grunddienstbarkeit jederzeit vom Grunddienstbarkeitsberechtigten nach § 875 Abs. 1 BGB aufgegeben werden könnte. Ebenso verlangt § 4 Abs. 2 BauO Bln 49 , wenn ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet werden soll, eine öffentlich-rechtliche Sicherung dahingehend, dass dadurch keine Verhältnisse eintreten können, die Vorschriften der Bauordnung oder aufgrund der Bauordnung widersprechen. Die darin angesprochene öffentlich-rechtliche Sicherung ist das besondere Instrument der Vereinigungsbaulast. Bei der Vereinigungsbaulast werden zwei oder mehrere Grundstücke bauordnungsrechtlich zu einem Grundstück zusammengefasst. Zu bauordnungsrechtlichen Zwecken wird also nicht auf die einzelnen zivilrechtlichen Grundstücke, sondern lediglich auf ein Grundstück, das aus den einzelnen Grundstücken, die unterschiedlichen Eigentümern zustehen können, zusammengesetzt ist, abgestellt. Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat allerdings entschieden 50 , dass auf die Bestimmung des § 4 Abs. 2 BauO Bln keine Vereinigungsbaulast als Rechtsinstitut gestützt werden könne. Das Gericht hat in der Entscheidung offen gelassen, ob es ein praktisches Bedürfnis für die Begründung von Vereinigungsbaulasten gibt, dem im Wege der Rechtsfortbildung entsprochen werden könnte. Berufen hat sich das Gericht auf die damalige Bestimmung in der Niedersächsischen Bauordnung („kann das Baugrundstück auch aus mehreren aneinandergrenzenden Grundstücken bestehen, wenn und solange durch Baulast gesichert ist, dass alle baulichen Anlagen auf den Grundstücken das öffentliche Baurecht so einhalten, als wären die Grundstücke ein Grundstück“), wodurch die Vereinigungsbaulast dort ausdrücklich zugelassen werde. Dem ist entgegnet worden, die Regelung der Niedersächsischen Bauordnung schreibe im Grundsatz dasselbe vor, wie die Musterbauordnung und die ihr folgenden Regelungen in den jeweiligen Landesbauordnungen enthaltene Formulierung bestimmten. Tatsächlich ist die Begründung einer Vereinigungsbaulast offenbar gängige Praxis, und auch die AV Baulasten Bln enthalten in ihrer Anlage ein Muster Nr. 2 für Fälle des § 4 Abs. 2 BauO Bln, in dem die Erklärung dergestalt vorgegeben wird, dass das Grundstück zusammen mit einem oder weiteren Grundstücken bauordnungsrechtlich als ein Baugrundstück gelte, solange das näher zu bezeichnende Gebäude bestehe. Wenngleich die Vereinigungsbaulast damit in Berlin etabliert scheint, ist sie rechtlich jedoch aufgrund der Rechtsprechung des OVG Berlin mit etwas Vorsicht zu genießen. Hinzuweisen ist im Zusammenhang mit der erwähnten Rechtsprechung auch darauf, dass im Falle einer Teilung eines bebauten Grundstücks eintretende Verstöße gegen zwingende bundesrechtliche bauplanungsrechtliche Bestimmungen durch die Begründung von Baulasten als landesbauordnungsrechtliche Institute auf den entstehenden Einzelgrundstücken nicht unmittelbar ausgeglichen werden können 51 . Es können durch derartige Baulasten lediglich tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse geschaffen werden, die bei der Entscheidung über die Erteilung entsprechender Befreiungen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB zu berücksichtigen seien. Die Baulastübernahme selbst vermag jedoch rechtsbegründende oder -verändernde Wirkungen nicht unmittelbar zu entfalten, sondern durch sie könnten lediglich rechtliche oder tatsächliche Verhältnisse geschaffen werden, an die im Rahmen der baurechtlichen Beurteilung des betreffenden Vorhabens angeknüpft werden könne. So könne die anzuwendende baurechtliche Norm bestimmte baulastmäßige oder – allgemeine – öffentlichrechtliche Sicherungen als gleichwertige Möglichkeit neben den umschriebenen Tatbestandsmerkmalen zur Erfüllung ihrer Anforderungen oder als Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahme zulassen. Knüpfe die Norm nicht in dieser Weise an die Möglichkeit einer Baulast an und sei sie als zwingende Vorschrift ausgestaltet, so bleibe eine Abweichung von ihr nur mit Hilfe einer Befreiung zulässig, und durch die Übernahme einer diesbezüglichen Baulast könnten lediglich Verhältnisse geschaffen werden, die die Erteilung einer solchen Befreiung erleichtern. Von daher erklärt sich auch der Hinweis in Muster 1 der AV Baulasten Bln zur Einschränkung des Maßes der baulichen Nutzung eines Grundstücks zugunsten eines anderen, diese Baulast entbinde nicht von der Notwendigkeit für das begünstigte Grundstück eine Befreiung zu erteilen. Soll also insbesondere mit dem Instrument der Vereinigungsbaulast ein bauplanungsrechtliches Ziel erreicht werden, so kann dies nie direkt durch die Baulast erfolgen, sondern es muss stets eine Prüfung dahingehend hinzutreten, ob für das bauplanungsrechtlich erstrebte Ziel der Abweichung von den für die Bebauung vorgegebenen Normen eine Baulast aus- 48) Vgl. §§ 4 Abs. 1 LBO BW, 4 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BremLBO, 4 Abs. 1 S. 1 HBauO, 4 Abs. 1 BauO NRW. 49) Vgl. §§ 4 Abs. 2 BremLBO, 7 Abs. 1 HBauO, 4 Abs. 2 HBO, 4 Abs. 2 LBauO M-V. 50) OVG Berlin, 14.8.1987 - 2 B 10.86, OVGE 19, 72, a.A. ausdrücklich Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, a.a.O., § 73 a.F. Rdn. 4. 51) Ebenso Dageförde, a.a.O., GE 2004, 524 ✔ ✔ ✔ Nr. 6/2008 DAS GRUNDEIGENTUM 381
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