Recht und Praxis SCHOTEC - Beiten Burkhardt

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Recht und Praxis Zivilrechts, jedoch ist zugleich Wohnungsund Teileigentum Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung wie auch des BGB 34 . Die Bauordnungen erwähnen jedoch den Begriff des Wohnungs-/Teileigentums, anders als zumindest verschiedentlich das Erbbaurecht, nicht, obwohl das Erbbaurecht zunächst nur ein beschränktes dingliches Recht ist und nur entsprechend einem Grundstück als grundstücksgleiches Recht behandelt wird 35 . In den Bauordnungen vieler Bundesländer sind keine Regelungen zu Miteigentum enthalten. Ausdrücklich sind nur der Eigentümer (§§ 71 Abs. 1 S. 1 LBO BW, 85 Abs. 1 Brem LBO, 79 Abs. 1 S. 1 HBauO, 75 HBO) und der Erbbauberechtigte (§§ 79 Abs. 1 S. 1 HBauO, 83 Abs. 1 S. 2 BauO NRW) genannt. Erklärungen für diesen, nicht weiter behandelten merkwürdigen Umstand finden sich nicht. Vielmehr wird im Gegenteil darauf abgestellt, dass andere dinglich Berechtigte als Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte keine Baulast übernehmen könnten. 36 Einzig Ziffer 3 der AV Baulasten Bln erwähnt jedoch Miteigentum, so dass für Wohnungs- und Teileigentum nichts anderes gelten kann, da es auch aus Miteigentum besteht. Da danach im Falle von Miteigentum auf die Abgabe der Baulasterklärung durch alle Miteigentümer abgestellt wird, können im Falle von Wohnungs- oder Teileigentum nur sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsrechte an einem Grundstück zusammen Belastungsgegenstand sein 37 . Im Falle der Belastung des Baulastgrundstücks mit einem Erbbaurecht, ergibt sich die Antwort teilweise bereits aus den Landesbauordnungen. So ist etwa in § 82 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln geregelt, dass Erbbauberechtigte ihr Erbbaurecht in entsprechender Weise belasten können. Belastungsgegenstand ist also in diesem Fall nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht. Demgemäß ist in der Baulasterklärung und im Baulastverzeichnis nicht auf das Grundstücksgrundbuch, sondern das Erbbaugrundbuch abzustellen. 38 Im Erbbaugrundbuch ist im Bestandsverzeichnis ebenfalls die Bezeichnung des vom Erbbaurecht belasteten Grundstücks, ebenso wie im Grundstücksgrundbuch aufzunehmen 39 . Hierauf sollte verwiesen werden, um nicht völlig den Bezug zum Grundstück zu verlieren. („Erbbaurecht, verzeichnet im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts … von [Gemarkung/Bezirk], lastend auf dem Grundstück, verzeichnet im Grundbuch …“ [weiter wie oben]) Interessant ist in diesem Zusammenhang die Konstellation, dass das Erbbaurecht, insbesondere nach dem Heimfall, also der erbbauvertraglich vorgesehenen Rückübertragung auf den Grundstückseigentümer, von diesem aufgehoben und zur Löschung im Grundbuch gebracht werden kann. Es dürfte zu bezweifeln sein, dass in diesem Fall die Baulast automatisch auf das Grundstück übergeht, denn Belastungsgegenstand war das Erbbaurecht. Es dürfte auch kaum angehen, dass ein späterer Eigentümer des Grundstücks automatisch mit einer weder von ihm, noch von seinem (Einzel-) Rechtsvorgänger und auch nicht zu Lasten des Grundstücks erklärten Baulast belastet würde. § 83 Abs. 1 S. 2 BauO NRW sieht vor, dass auch die Erklärung des Erbbauberechtigten erforderlich ist, wenn an dem Grundstück ein Erbbaurecht besteht. In den anderen Bauordnungen fehlt es an einer solchen Regelung. Allerdings dürfte es unstreitig sein, dass der Eigentümer zur Bestellung einer Baulast der Zustimmung des Erbbauberechtigten bedarf, wenn ein Erbbaurecht an einem Grundstück bestellt werden soll 40 . In diesem Fall bleibt es jedoch beim Belastungsgegenstand „Grundstück“, was nicht stringent erscheint, denn das Erbbaurecht ist das Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht kann unter den Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 ErbbauVO auch auf nicht vom Bauwerk erfasste Flächen erstreckt werden. Unklar ist zudem, welche Rechtsfolge die Zustimmung des Erbbauberechtigten herbeiführt, wenn nicht zugleich damit die Belastung des Erbbaurechts als grundstücksgleiches Recht (§ 11 ErbbauVO) einhergeht. Die zugelassene Belastung eines Erbbaurechts mit einer Baulast stellt sich von daher als äußerst zweifelhaft dar, wenn nicht zugleich auch das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück mit der Baulast belastet wird. Das Vorschreiben dieses Junktims hat jedenfalls die Berliner Bauordnung versäumt. Der Baulastbegünstigte sollte sich von daher nicht auf eine Baulast auf einem Erbbaurecht verlassen. Ungeregelt und damit unklar bleibt zudem der Fall der Belastung eines Grundstücks mit einer Baulast und späteren Bestellung eines Erbbaurechts. Wenngleich die Bauordnungen verschiedentlich die gesonderte Belastung des Erbbaurechts erfassen, wird man davon ausgehen müssen, dass, da die Belastung des Grundstücks als Abspaltung vom Eigentum nicht weitergehen kann als das Eigentum reicht, im Falle einer Baulast auf dem Grundstück sich diese später an einem Erbbaurecht fortsetzt, ohne dass sie hierfür ausdrücklich erklärt wäre. Allerdings steht dies nicht im Einklang mit der in einzelnen Landesbauordnungen gesondert vorgesehenen Belastung des Erbbaurechts mit einer Baulast. Es ist festzuhalten, dass die Baulastvorschriften die Konstellation der Belastung des mit einer Baulast zu belastenden Grundstücks mit einem Erbbaurecht nur unzureichend erfassen und diesbezüglich einer Überarbeitung und Harmonisierung mit dem zivilrechtlichen Grundstücksrecht bedürfen. Dieselben Fragen hinsichtlich Grundstücksveränderung, Aufteilung in Wohnungsund/oder Teileigentum und Erbbaurecht ergeben sich auch für das begünstigte Grundstück, denn regelmäßig dient die Baulastübernahme auf einem Grundstück einem Bauvorhaben auf einem Baugrundstück, also einem Grundstück im zivilrechtlichen Sinne. Wird das begünstigte Grundstück in zivilrechtliche Grundstücke geteilt, erhebt sich die Frage, zu wessen Gunsten die Baulastübernahme auf dem belasteten Grundstück wirkt. Abzustellen sein dürfte darauf, welcher baulichen Anlage die Baulastübernahme zur Baurechtsmäßigkeit verhilft. Dies mag bei einer Abstandsflächenbaulast noch eindeutig zu klären sein, wird jedoch bei einer Stellplatzbaulast, also der Übernahme der Maßgabe, alle oder einige der für das Bauvorhaben zu schaffenden Stellplätze bereitzuhalten, schon schwieriger sein. Anders als im Zivilrecht, in dem der Dienstbarkeit und der Grunddienstbarkeit stets eine berechtigte Person, im zweiten Fall stets der jeweilige Eigentümer des berechtigten Grundstücks zugeordnet ist, gibt es eine solche Zuordnung im Baulastenrecht nicht. Da jedoch von einer Baulast stets der Eigentümer des (Nachbar-) Grundstücks profitiert, auf dem das Bauvorhaben errichtet werden soll oder vorhanden ist, für das bestimmte Maßgaben auf dem Baulastgrundstück erbracht werden sollen, dürfte hier ebenso wie im Zivilrecht davon auszugehen sein, dass die Eigentümer der aus der Teilung des begünstigten Grundstücks hervorgegangenen Grundstücke die Begünstigung 34) Bärmann/Pick, WEG, Einl. Rdn. 11. 35) § 11 ErbbauVO; Palandt/Bassenge, ErbbRVO, Einl. Rdn. 3. 36) Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, a.a.O., § 73 a.F. 37) OVG Berlin NJW 1994, 2971 [2973]; vgl. auch VGH Baden-Württemberg NJW 1993, 678; Jeromin/Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 38. 38) Ziffer 1 Abs. 3 AV Baulasten. 39) § 56 Abs. 1 lit. a) GBV, § 14 Abs. 2 ErbbauVO. 40) VGH Baden-Württemberg NJW 1993, 678; Jeromin/ Schmidt, a.a.O., § 86 Rdn. 40. 378 DAS GRUNDEIGENTUM Nr. 6/2008
Recht und Praxis grundsätzlich nur gemeinsam geltend machen können, es sei denn, die Baulast kann eindeutig einem Bauvorhaben auf einem der Grundstücke zugeordnet werden. Es wird wenig Sinn machen, etwa in dem Fall, in dem zugunsten einer baulichen Anlage auf einem Grundstück auf dem Nachbargrundstück die Baulast einer Abstandsfläche übernommen wurde, für den Fall, dass vom begünstigten Grundstück eine Freifläche durch Teilung zum Grundstück wird, die Abstandsflächenbaulast auch dem jeweiligen Eigentümer des Freiflächengrundstücks zuzusprechen. In solchen Fällen dürfte vielmehr davon auszugehen sein, dass ein öffentliches Interesse an der Baulast, soweit sie zugunsten des Freiflächengrundstücks eingeräumt ist, nicht mehr besteht und die Bauaufsichtsbehörde schriftlich den Verzicht auf die Baulast bezogen auf das Freiflächengrundstück erklärt. In einem solchen Fall dürfte ein Anspruch des baulastbelasteten Grundstückseigentümers bestehen, auszusprechen, dass die Baulast nur noch zugunsten des Grundstücks wirkt, auf dem sich die von der Baulast begünstigte bauliche Anlage befindet. Ist das begünstigte Grundstück in Wohnungs- und/ oder Teileigentum aufgeteilt, dürfte nichts anderes gelten als im umgekehrten Fall. 2. Baulastenklärung a) Form/ Kosten aa) Weiteres Erfordernis für die Entstehung einer Baulast ist die Erklärung in Schriftform, wobei die Unterschrift öffentlich beglaubigt oder – in Berlin – von einer Vermessungsstelle nach § 2 des Gesetzes über das Vermessungswesen in Berlin beglaubigt sein muss, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt wird 41 . Schriftform ist nach § 126 Abs. 1 BGB die Unterzeichnung einer Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens. Sie kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form nach § 126 a BGB ersetzt werden. Dies erfordert, dass der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen muss. Von daher dürfte die bisherige Verfahrensweise der Erstellung einer Erklärung auf Papier und deren Unterzeichnung sowie die Beglaubigung der Unterschrift durch einen Notar oder die Abgabe dieser Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zunächst weiterhin in den meisten Fällen erfolgen. Allerdings ist auch davon auszugehen, dass angesichts zunehmender elektronischer Kommunikation alsbald auch die elektronische Form gebräuchlich werden dürfte. Ebenso, wie bereits die Korrespondenz zwischen Notar und Handelsregister elektronisch unter Verwendung einer Signatur nach dem Signaturgesetz seit 1. Januar 2007 erfolgt, dürfte ein solcher Kommunikationsverkehr auch zwischen Notaren und Behörden, wie auch der Bauaufsichtsbehörde, in Zukunft zu erwarten sein. bb) Soweit von der Beglaubigung der Unterschrift unter der Baulasterklärung beim Notar Gebrauch gemacht wird, sei darauf hingewiesen, dass dies Kosten nach der Kostenordnung verursacht. Wird nur die Beglaubigung einer Unterschrift oder eines Handzeichens vorgenommen, wird ein Viertel einer Gebühr, höchstens jedoch ein Betrag von 130 € netto erhoben (§§ 45, 151 a KostO). Bis zu diesem Gebührenbetrag ist nach der Kostentabelle in § 32 KostO 42 der Geschäftswert maßgeblich, der ebenso zu bestimmen ist, als wenn die Erklärung, unter der die Unterschrift oder das Handzeichen beglaubigt wird, beurkundet würde (§ 45 Abs. 1 Satz 2 KostO). Aufgrund der Ähnlichkeit der öffentlich-rechtlichen Baulast mit der privatrechtlichen Grunddienstbarkeit dürfte die für Grunddienstbarkeiten geltende Wertbestimmung des § 22 KostO entsprechend anzuwenden sein. Danach bemisst sich der Wert einer Grunddienstbarkeit nach dem Wert, den sie für das herrschende Grundstück hat. Ist der Betrag, um den sich der Wert des dienenden Grundstücks durch die Dienstbarkeit mindert, größer, so ist dieser höhere Betrag maßgebend. Entscheidend ist also zunächst der Wert der Baulast für das begünstigte Grundstück. Andere Kostenregelungen gelten, wenn der Notar die Baulasterklärung entwirft und die Unterschrift darunter beglaubigt. Es ist dann nach § 145 Abs. 1 Satz 1 die für die Beurkundung bestimmte Gebühr zu erheben, wobei nach Satz 4 die erste Beglaubigung gebührenfrei ist. Fraglich ist, welche die für die Beurkundung bestimmte Gebühr ist. Da eine Baulasterklärung in der Kostenordnung nicht gesondert geregelt ist, könnte man der Ansicht sein, dass die Auffangbestimmung des § 147 Abs. 2 KostO anzuwenden ist, nach der eine halbe Gebühr (Geschäftswert gemäß § 22 KostO) anzusetzen ist. Man könnte allerdings auch der Ansicht sein, dass aufgrund dessen, dass eine Baulasterklärung einem Grundbuchantrag sehr ähnlich ist, die Regelung des § 38 Abs. 2 Nr. 5 lit. a) KostO für die Beurkundung eines Antrags auf Eintragung oder Löschung im Grundbuch entsprechend anzuwenden ist. Da jedoch auch danach die Hälfte einer Gebühr anzusetzen ist, kann diese Frage hier offen bleiben. cc) Wird die Baulasterklärung vor der Bauaufsichtsbehörde oder vor einer Vermessungsstelle abgegeben bzw. anderweitige Handlungen betreffend die Baulast der Behörde ausgelöst, gelten die jeweiligen Verwaltungskostenregelungen der Baugebührenordnungen bzw. -verordnungen. Dabei sind landesspezifisch nicht unerhebliche Abweichungen zu konstatieren. Die Berliner Baugebührenordnung 43 sieht für jede Eintragung, Änderung oder Löschung einer Baulast eine Gebühr in Höhe von 163 € gemäß § 1 Abs. 1 S. 1 BauGebO 41) Nr. 1 Abs. 3 S. 4 der AV Baulasten Bln. 42) Gebührenrechner ➜ [GE060810] 43) Verordnung über die Erhebung von Gebühren im Bauwesen vom 19. Dezember 2006 (GVBl. S. 1150, ber. 2007, S. 19). INGO WAGNER GmbH Bauausführungen Malerarbeiten Gerüstbau Vollwärmeschutz Klempnerarbeiten Dacharbeiten Fliesenarbeiten Verlängerte Koloniestraße 7 13409 Berlin Tel. 030 - 30 69 38 - 0 Fax 030 - 30 69 38 88 eMail: info@ingo-wagner.de Nr. 6/2008 DAS GRUNDEIGENTUM 379
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