Immobilien, Logistik und Beschaffung: - LogRealCampus

Mit einigem Abstand folgt die Region
Frankfurt auf Platz drei (1,69 Mio. m2.)
Der Anteil der Eigennutzer lag in den
einzelnen Jahren deutschlandweit zwischen
27 % und 55 %, hier zeigt sich die
hohe Bedeutung für den Gesamtumsatz.
Viele Unternehmen haben in den vergangen
Jahren von der positiven Entwicklung
der deutschen Wirtschaft profitiert und
verfügen über eine gute Kapitalausstattung.
Angesichts günstiger Finanzierungszinsen
fällt dann oft die Entscheidung,
ihre im Rahmen von Expansionsplänen,
Modernisierungs- und Konsolidierungsmaßnahmen
zusätzlich benötigten Flächen
in Eigenregie zu errichten. Gerade Handelsketten
(z. B. EDEKA, REWE) haben
stark expandiert und auch Logistikdienstleister
bauten neue Flächen um ihre Kundenaufträge
bearbeiten zu können.
In der regionalen Betrachtung zeigen sich
markante Unterschiede, ein Zusammenhang
mit den Grundstückspreisen und
den Lagerflächenmietpreisen ist offensichtlich,
die größten durchschnittlichen
Eigennutzerumsätze wurden in der Region
Erfurt (45.000 m2) registriert – hier sind
die Grundstückspreise mit rund 40 Euro/m2
in den betrachteten Regionen am
niedrigsten. Die flächenmäßig kleinsten
Eigennutzerumsätze gab es in der Region
München (13.000 m2), die gleichzeitig die
höchsten Kaufpreise (bis zu 250 Euro/m2)
für Logistikgrundstücke erzielt.
Bei den Vermietungsumsätzen wurde
ebenfalls in der Region München – hier
werden mit 6,40 Euro/m2 im Monat
deutschlandweit die höchsten Mieten erzielt
– der niedrigste Durchschnittswert
verzeichnet (9.000 m2), die obere Spanne
markiert auch hier Erfurt mit 32.000 m2.
Hier liegen die Spitzenmieten mit bis zu
4,20 Euro/m2 im Monat deutlich niedriger.
In den einzelnen Märkten zeigen sich im
betrachteten Zeitraum signifikante Unterschiede,
so sind in den institutionellen
Vermietermärkten wie z.B. Frankfurt, Berlin
und München mit 74% bis 80% die
Anteile der reinen Vermietungen am Gesamtumsatz
überdurchschnittlich hoch,
während in Regionen wie z.B. Hannover/Braunschweig,
Rhein-Neckar und
Nürnberg die Anteile der Eigennutzer mit
49% bis 55% über dem bundesweiten
Durchschnitt liegen.
Neubauten sind weiterhin gefragt
Zwei Drittel (16,1 Mio. m2) der in den
letzten sechseinhalb Jahren insgesamt
umgesetzten Lager- und Logistikflächen
wurden in Neubauten/Projektentwicklungen
getätigt. In den einzelnen Jahren
schwanken die Anteile zwischen 59%
(2010) und 76% (2009). Bei der Differenzierung
nach Vermietungs- (spekulativ
oder built-to-suit) und Eigennutzerumsätzen
zeigen sich deutliche Unterschiede.
Der ohnehin niedrige Umsatzanteil der
Vermietungen in spekulativ errichteten
Projektentwicklungen ist weiter rückläufig.
Dies liegt auch daran, dass es hier
nur ein geringes Angebot gibt, in den
letzten Jahren haben immer weniger Projektentwickler
spekulativ gebaut, da sie
das finanzielle Risiko scheuen. Nur rund
878.000 m2 wurden in spekulativ gebauten
Immobilien vermietet. Nutzerspezifische
Projektentwicklungen (built-tosuits)
dagegen bieten für Projektentwickler
und Mieter einige Vorteile. Der Projektentwickler
hat den Mietvertrag als
Sicherheit, der Mieter kann seine individuellen
Wünsche äußern, die bereits in
der Planungsphase berücksichtigt werden
können. Einigen sich die Parteien auf für
beide Seiten akzeptable Konditionen (primär
Mietpreis und feste Vertragslaufzeit),
kann die Immobilie meist binnen weniger
Monate errichtet werden. Im betrachteten
Zeitraum wurden ca. 6,4 Mio. m2 (rund
40 % der insgesamt in Neubauten registrierten
Umsätze) Flächen in nutzerspezifischen
Projektentwicklungen umgesetzt.
Die größte Gruppe bilden die Eigennutzer,
ihr Anteil am Umsatz in Neubauten lag
durchschnittlich bei rund 54%.
Die Splittung der Umsätze in Neubauten/Projektentwicklungen
und Bestandsimmobilien
zeigt deutschlandweit ein
Verhältnis von 67% zu 33%. Hier fallen
die Regionen Berlin, Frankfurt und Hamburg
mit überdurchschnittlich hohen
Umsatzanteilen in Bestandsimmobilien
(53% bis 67%) auf. Diese Regionen verfügen
über etablierte, jahrelang gewachsene
Immobilienmärkte und daher auch
über einen großen Bestand an Logistikimmobilien.
Regionen wie Kassel/Bad Hersfeld,
Hannover/Braunschweig und Erfurt
dagegen sind erst in den letzten 10 -15
Jahren unter anderem aufgrund ihrer
guten Grundstücksverfügbarkeit, aber
auch aufgrund ihrer guten zentralen Lage
für deutschlandweite Distributionen,
stark gewachsen. Die in diesen Jahren
errichteten Immobilien sind noch durch
den Erstnutzer belegt, so dass nur wenige
moderne Bestandsimmobilien am Markt
verfügbar sind. Dies erklärt, dass in diesen
Regionen 83% bis 84% der getätigten
Umsätze auf Flächen in Neubauten/Projektentwicklungen
entfiel.
Umsatz in Neubauten
regional betrachtet
70% des Umsatzes in Neubauten entfallen
im betrachteten Zeitraum auf die 16 etablierten
Logistikregionen. Signifikante
Unterschiede ergeben sich bei der Unterteilung
des Umsatzes in die verschiedenen
Kategorien (spekulativ, built-to-suit, Eigennutzer).
So fällt auf, dass in den Regionen,
die in den östlichen Bundesländern
liegen (Berlin, Leipzig/Halle und Erfurt)
in den letzten Jahren so gut wie keine
Umsätze in spekulativ errichteten Flächen
stattgefunden haben. Hier sind im
deutschlandweiten Vergleich ausreichend
Grundstücke zu günstigen Kaufpreisen
vorhanden, so dass es für Entwickler nicht
attraktiv ist, spekulativ Flächen zu errichten,
da für potentielle Mieter zu viele
Alternativen bestehen. In Regionen, die
über ein relativ großes Angebot an freien
oder entwicklergebundenen Grundstücken
verfügen (z.B. Ruhrgebiet, Kassel/Bad
Hersfeld) ist der Umsatzanteil in
spekulativ errichteten Gebäuden ebenfalls
gering, da die Konkurrenz durch nutzerspezifische
Projektentwicklungen zu groß
ist. Die Anteile der Vermietungsumsätze
in nutzerspezifischen Projektentwicklungen
variieren von knapp 11% (Region
Düsseldorf) bis zu 65% (Region Bremen).
Bezogen auf das umgesetzte Volumen
wurden die meisten Quadratmeter in
built-to-suits im Ruhrgebiet vermietet
(rund 720.000 m2). Auch beim Anteil der
Eigennutzerumsätze in Neubauten sind
die regionalen Unterschiede groß, hier
reicht die Spanne von 14% in der Region
Berlin bis zu 55% in der Region Rhein-
Neckar.
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