Immobilien, Logistik und Beschaffung: - LogRealCampus

Aus diesem Grund ist vom Bundesgesetzgeber
im Jahr 2007 als Alternative
der vorhabenbezogene Bebauungsplan
mit Baugebietsausweisung eingeführt
worden. Dieser unterscheidet sich vom
vorhabenbezogenen Bebauungsplan ohne
Baugebietsausweisung dadurch, dass
der Bebauungsplan nicht auf das konkrete
Vorhaben des Bauwilligen zugeschnitten,
sondern wie beim Angebotsbebauungsplan
ein Baugebiet nach der
BauNVO ausgewiesen wird. Gleichwohl
hat sich der Bauwillige aber auch bei
dieser Alternative gegenüber der bauleitplanenden
Gemeinde zu verpflichten,
ein im Detail feststehendes und vertraglich
fixiertes Vorhaben samt den dazugehörigen
Erschließungsmaßnahmen
innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen.
Die Baugebietsausweisung
bringt somit nur im Hinblick auf spätere
Änderungen des Vorhabens eine Erleichterung,
weil der Bebauungsplan aufgrund
der erfolgten Baugebietsausweisung,
die eine Vielzahl von Vorhaben
zulässt, regelmäßig nicht mehr geändert
werden muss. Allerdings ist auch bei
dieser Alternative eine Änderung des
Vorhabens nur möglich, wenn die Gelediglich
das Angebot unterbreitet, sein
Grundstück nach den Festsetzungen des
Bebauungsplans zu bebauen. Eine Bauverpflichtung
ist damit aber nicht verbunden.
Anders ist dies beim vorhabenbezogenen
Bebauungsplan. Dieser kann nur aufgestellt
werden, wenn sich der Bauwillige in
einem Vertrag mit der bauleitplanenden
Gemeinde verpflichtet, sein Vorhaben und
die damit verbundenen Erschließungsmaßnahmen
innerhalb einer vertraglich
bestimmten Frist durchzuführen. Der
Bauwillige geht folglich eine verbindliche
Bauverpflichtung gegenüber der Gemeinde
ein. Dies setzt zugleich voraus, dass das
Vorhaben des Bauwilligen bereits zum Zeitpunkt
der Aufstellung des Bebauungsplans
im Detail feststeht. Andernfalls ließe sich
nicht überprüfen, ob der Bauwillige seiner
vertraglich fixierten Bauverpflichtung
nachgekommen ist oder vertragswidrig
ein anderes Vorhaben als das vertraglich
vereinbarte verwirklicht hat. Beim vorhabenbezogenen
Bebauungsplan ohne Baugebietsausweisung
wird der Bebauungsplan
zudem auf das konkrete Vorhaben
des Bauwilligen zugeschnitten. Dies hat
zur Folge, dass Änderungen des Vorhabens
nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans
nur noch möglich sind, wenn die
Gemeinde einer Vertragsänderung zustimmt
und der Bebauungsplan durch ein
neues Bauleitplanverfahren geändert
wird. Das ist zeitaufwendig und umständlich.
meinde einer Vertragsänderung zustimmt.
Nach alledem scheinen die Vorteile beim
Angebotsbebauungsplan deutlich zu
überwiegen. Die größere Flexibilität des
Angebotsbebauungsplans hat aber auch
ihren Preis. Da der Angebotsbebauungsplan
nicht nur das konkrete Vorhaben
des Bauwilligen zulässt, sondern eine
Vielzahl unterschiedlicher Vorhaben,
muss bei der Aufstellung des Bebauungsplans
berücksichtigt werden, welche Auswirkungen
diese unterschiedlichen Vorhaben
bei einer worst-case Betrachtung
haben können. Auf die Berücksichtigung
der Auswirkungen des vom Bauwilligen
konkret geplanten Vorhabens darf sich
die bauleitplanende Gemeinde nicht
beschränken. Dies führt dazu, dass Gutachten
(z.B. zum Immissionsschutz)
einzuholen und Festsetzungen in den
Bebauungsplan aufzunehmen sind, derer
es in Bezug auf das konkret geplante
Vorhaben häufig nicht bedürfte. Mehrkosten
und zeitliche Verzögerungen sind
die Folge. Ist der Bauwillige sicher, dass
er sein Vorhaben verwirklichen wird und
keine wesentlichen Änderungen mehr
erfolgen werden, kann daher auch der
vorhabenbezogene Bebauungsplan das
Mittel der Wahl sein.
Dr. Alexander Köpfler ist Rechtsanwalt bei Tayor Wessing und auf das Öffentliche Bau- und
Planungsrecht spezialisiert. Er berät bei der Entwicklung von Logistikimmobilien insbesondere
bei der Baurechtschaffung, dem Abschluss städtebaulicher Verträge, der Durchführung von
Genehmigungsverfahren und abgabenrechtlichen Fragstellungen. Als internationale Full-
Service Kanzlei mit über 900 Anwälten verfügt Taylor Wessing über ein eingespieltes Team
von Rechtsanwälten und Steuerberatern, die in allen relevanten Rechtsgebieten beratend
für die Logistikbranche tätig sind - von der Planung über die Finanzierung und Realisierung
bis zur Transaktion.
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