Immobilien, Logistik und Beschaffung: - LogRealCampus

Nicht überall sind Logistiker
in der Schweiz willkommen!
Von Carlo Bernasconi
Die Topographie der Schweiz und
die Nachfrage nach möglichst
großen Industriearealen für Logistikbauten
haben außerhalb der Ballungszentren
entlang der A1 und A2 zwischen
Zürich, Basel, Luzern und Bern
einen Bauboom ausgelöst. Seit Einführung
der schweizerischen Maut 2001 (LSVA =
Leistungsabhängige Schwerverkehrsabgabe)
hat sich dieser Trend verschärft mit
dem Resultat, dass sich viele Gemeinden
entlang der beschriebenen Achse auf kommunaler
Ebene aktiv gegen weitere Ansiedlungen
von Logistikern wehren.
Gesetzliche Rahmenbedingungen
Auf nationaler Ebene hat das Schweizer
Stimmvolk im Juni 2012 die Anliegen der
Kulturlandinitiative angenommen. Im
Vordergrund stehen zum einen der Schutz
der wertvollen landwirtschaftlichen
Flächen und der Areale von besonderer
ökologischer Bedeutung, zum anderen
die Stärkung der Richtplanung, um eine
intensivere Nutzung der Bauzonen zu
ermöglichen. Dies wird den Kampf um
die verbleibenden Grundstücke intensivieren,
und es ist klar, dass aus kommunaler
Sicht primär Branchen mit einer
hohen Wertschöpfung begrüßt werden.
Dazu zählt die Logistikbranche in der
Regel nicht, die viel Kulturland beansprucht
und zusätzlichen Schwerverkehr
verursacht.
Für eine Baubewilligung einer größeren
Logistikimmobilie in der Schweiz (Neubauten
mit über 120.000 m2) braucht es
eine kantonale Zusatzbewilligung. Dafür
muss eine Umweltverträglichkeitsprüfung
inklusive Verkehrsgutachten erstellt werden.
Aus verfahrenstechnischen Gründen
und langen Fristen für die Behandlung
Carlo Bernasconi
von Einsprachen empfehlen Experten
ausländischen Investoren den Kauf von
bestehenden Logistikimmobilien an präferierten
Standorten, die bei Auslauf der
aktuellen Mietverträge mit vernünftigen
Mitteln binnen Monaten an die aktuellen
Bedürfnisse der potentiellen Nutzer angepasst
werden können.
Nachfrage nach Multi-User-Hubs
Die aktuellen Renditen (Nettobetrachtung)
der Logistikobjekte sind heute im
langjährigen Vergleich überdurchschnittlich,
da auslaufende Mietverträge in der
Regel problemlos zu höheren Konditionen
verlängert werden können. Einerseits
weil der Markt von freien Lagerflächen
mit einer Größe von mehr als 3000 m2
an zentralen Lagen ausgetrocknet ist,
andererseits weil Teile des Investments
nach wie vor sehr günstig refinanziert
werden können.
Recherchen zeigen, dass nur noch die
hiesigen Logistiker über größere Landreserven
in zentralen Lagen verfügen und
sukzessive damit beginnen, ihre Kapazitäten
auszubauen, um der stetigen Nachfrage
ihrer Kunden für weitere Lagerflächen
nachzukommen. Es gibt drei
wesentliche Gründe, weshalb sich diese
Situation nicht schnell entschärfen wird:
Als ehemaliger Supply Chain Manager
einer der größten weltweit tätigen FMGC
weiß ich, wie sensibel Unternehmungen
heute auf out of stock-Situationen reagieren.
Als Sofortmaßnahme werden die
Sicherheitsbestände erhöht, um hohen
Bußen vom Handel wegen out of stock-
Situationen vorzubeugen. Zudem kann
man heute bei verschiedenen Unternehmungen
im Industriesektor beobachten,
dass vermehrt Produkte und Halbfabrikate
aus ausgelagerter Produktion wieder
auf Lager gelegt werden, damit nicht kurzfristige
Lieferunterbrechungen oder Qualitätsmängel
zu einem Produktionsstopp
führen.
Die Binnennachfrage zwischen 2006 und
2011 entwickelte sich stärker und kompensierte
den schwächeren Export. So
wuchs der Logistikmarkt auch während
der Eurokrise im Einklang mit dem BIP.
Die Nachfrage nach modernen, zweckmäßigen
Logistikimmobilien ist ungebrochen.
Es wird sich weisen, welche
Branchen willens sind, die steigenden
Landpreise zu zahlen. Sicher muss die
Logistik die noch zur Verfügung stehenden
Industrieareale mit anderen Wachstums-Branchen
(Retail, Großhandel) tei-
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