GRK GRK - grk-holding

GRK
Friedrichshafner Str. 124-126
6. Bauabschnitt
März 2011

Die Geschichte von
Hoffmans Gärten
Wer ist eigentlich „Hoffman“?
Genau wissen wir das nicht.
Wir wissen jedoch, dass er ein talentierter
Zeichner war. Denn sein Skizzenbuch haben
wir auf einem der Dachböden entdeckt.
Herr Hoffman muss hier gelebt haben, denn
fünf Skizzen sind eindeutig dem Grundstück
und der nahen Umgebung zuzuordnen.
Zum Beispiel ist ein Torbogen der Anlage zu
erkennen oder die Gärten der Nachbarschaft.
Mit seiner fließenden Handschrift hat er uns
auch kleine Momentaufnahmen im
geschriebenen Wort hinterlassen.
Herr Hoffman wusste, wie schön es sich hier wohnt.
Das spürt man auf jeder Seite. So werden
seine Impressionen zu unseren Visionen.
Sein Erleben zu unserem Ziel.
Inhaltsverzeichnis
Das Vorwort – GRK-Holding AG 3
I. Das angebotene Objekt im Überblick 4
II. Übernahme der Prospektverantwortung 6
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage 8
IV. Angaben über die Vermögensanlage 16
V. Der Standort Leipzig 22
VI. Die Lage 30
VII. Das Objekt 38
VIII. Grundrisse 42
IX. Die Baubeschreibung 48
X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle 56
XI. Rechtliche Verhältnisse 58
XII. Steuerliche Verhältnisse 62
XIII. Referenzen – Außenansichten/Innenansichten 70
Teil 1 - Kaufvertragsangebot 72
Teil 2 - Teilungserklärung 86
2 Inhaltsverzeichnis

Das Vorwort
Die Renaissance der Wohnimmobilien
Ungeachtet der ab 2012 sinkenden Bevölkerung wird
die Wohnraumnachfrage mittelfristig weiter wachsen,
insbesondere in wirtschaftsstarken Ballungsräumen.
Ursachen hierfür sind der steigende Wohnflächen­
bedarf pro Einwohner und die zunehmende Zahl der
Singlehaushalte. Zudem blieb die Neubautätigkeit im
Bereich Wohnimmobilien weit hinter dem Bedarf
zurück. So wird sich die Nachfrage zunehmend auf
den vorhandenen Wohnungsbestand konzentrieren,
d. h. auf die Erhaltung und Modernisierung des Alt­
baubestandes. Ein deutliches Indiz für die Attraktivität
des deutschen Wohnimmobilienmarktes ist sicherlich,
dass ausländische Investoren in den vergangenen drei
Jahren über 25 Mrd. Euro für Investitionen in deut­
sche Wohnimmobilien ausgegeben haben.
Auf Erfolgskurs: Das neue Leipzig
Dank umfassender Investitionen verfügt die traditions­
reiche Universitäts­ und Messestadt heute über eine
hochmoderne Infrastruktur und zählt zu den attrak­
tivsten Wirtschaftsstandorten in Deutsch land. Unter­
nehmen wie Porsche, BMW, DHL und Amazon haben
das Potenzial der sächsischen Metropole früh
Vorwort
erkannt und mit ihren großflächigen Gewerbeansied­
lungen bereits viele Tausend neuer Arbeitsplätze
geschaffen. Dass sich der Flughafen Leipzig/Halle zu
einem internationalen Drehkreuz im Luftverkehr ent­
wickelt und die Leipziger Messe wieder Weltrang
genießt, sind zwei weitere Belege für den spürbaren
Aufwärtstrend, von dem die ganze Metropolregion
profitiert.
Wohnklassiker in grüner Lage
Mit dem Denkmal­Sanierungsprojekt „Hoffmans Gär­
ten“ im Leipziger Stadtteil Mockau entsteht ein
attraktives Wohnungsangebot, das den Traum vieler
Menschen erfüllt: Citynahes Wohnen unweit des
Arbeitsplatzes in einem lebenswerten, von Grün
geprägtem Umfeld. Nach der Sanierung werden die
Wohnklassiker für fast jeden Flächenbedarf die pas­
sende Lösung bieten – von der Zwei­Zimmer­Wohnung
mit Loggia bis zum Familiendomizil mit vier Zimmern
und Balkon. Dank Sonder­AfA gemäß § 7 i / § 10 f EStG
ist der Immobilienerwerb in dieser guten Lage für
Kapitalanleger wie für Eigennutzer auch in steuerlicher
Hinsicht attraktiv.
Der Zeitpunkt ist überaus günstig
Wer jetzt in Leipzig Wohneigentum erwirbt, kann
gleichzeitig von günstigen Kaufpreisen und immer
noch historisch niedrigen Zinsen profitieren. Ein
Anstieg der Zinsen, der Kaufpreise und damit auch
der Mieten ist zu erwarten. Dies macht den Immobi­
lienerwerb in „Hoffmans Gärten“ zu einer perspekti­
visch sinnvollen Entscheidung – auch als Baustein der
privaten Altersvorsorge. Ob Sie hier als Eigennutzer
später mietfrei den Ruhestand genießen oder sich als
Kapitalanleger eine zusätzliche „Immobilienrente“
sichern möchten: Mit langjähriger Erfahrung und
individueller Betreuung begleiten wir Sie bei der
Umsetzung Ihrer Ziele.
Das vorliegende Exposé informiert Sie über alle
Details unseres Angebotes. Sprechen Sie uns an, wenn
Sie Fragen haben oder ein persönliches
Informationsgespräch wünschen.
März 2011
GRK­Holding AG
3

1. Das angebotene Objekt im Überblick
Art des Objekts
Bestandsimmobilie (Wohnen) mit Umnutzungs­/Sanierungs­/Modernisierungsbedarf für weitere Wohnnutzung zur langfristigen Vermietung bzw. Nutzung
nach Teilung in Wohnungseigentum. Zudem kann die Erwerberin bzw. der Erwerber auf Wunsch einem Mietpool beitreten.
Lage des Objekts
04357 Leipzig, Friedrichshafner Straße 124 und 126
Anzahl der Einheiten
7 Wohnungen mit 5 Wohnungen im 1. OG (davon 1 Wohnung als Maisonetten über 1. OG/DG), 2 Wohnungen im DG und 1 Gewerbeeinheit im EG
Verkäufer
Gartenhöfe GmbH, Leipzig
Qualitätskontrolle
Ein öffentlich vereidigter Sachverständiger oder der TÜV­Nord übernehmen die technische Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums.
Kaufpreise
– EUR 1.990/m²
– Außenstellplatz: 5 Stellplätze zu je EUR 4.500,00; Stellplätze sind den Wohnungen nicht fest zugeordnet
Kaufpreisaufteilung
Siehe separate Kaufpreisliste (vgl. Prospekt Seite 18)
Erwerbsnebenkosten
Ca. 5,0 % des Kaufpreises
4 I. Das angebotene Objekt im Überblick

Abschreibung
1. Für Kapitalanleger:
Bestandswohnungen und Dachgeschosswohnungen:
– 8 Jahre x 9,0 %, 4 Jahre x 7,0 % des Sanierungsaufwands gem. § 7i EStG (Sonder­AfA für denkmalgeschützte Immobilien )
– 50 Jahre x 2,0 % auf Altsubstanz gem. § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA)
2.Für Eigennutzer:
Bestandswohnungen und Dachgeschosswohnungen:
– 10 Jahre x 9,0 % des Sanierungsaufwandes gem. § 10 f EStG (Sonder­AfA für denkmalgeschützte Immobilien)
Vermietung
1. Ausgaben:
– Wohngeld (davon u. a. nicht umlegbar):
– Instandhaltung: 0,25 €/m²/Monat
– WEG­Verwaltung: 17,00 € zzgl. 19,0 % USt./Monat/WE (20,23 € brutto)
– Optional wird der Abschluss eines Mietpool­GbR­Vertrages angeboten
– Vermietungsleistung: im Rahmen des Mietpools werden Maklergebühren vom Mietpool getragen
– Sondereigentumsverwaltung: 12,00 € zzgl. 19,0 % USt./Monat/WE (14,28 € brutto)
2.Einnahmen:
– Wohnungen: Nach Marktsituation und Mietverhandlung; optional Mietpool­GbR (voraussichtlich 5,20 €/m² Zielmiete,
davon werden voraussichtlich 4,90€/m² im Rahmen des Mietpools monatlich ausgeschüttet, Restbetragsausschüttung erfolgt jeweils am Jahresende)
– Stellplätze: Nach Marktsituation und Mietverhandlung, voraussichtlich ca. 20,00 € /Stellplatz, kein Mietpool
Rechte aus dem Erwerb der Vermögensanlage
– Der Erwerber erwirbt Eigentum an einer Wohnung gemäß Wohnungseigentumsgesetz sowie den Anspruch auf Verwaltungsdienstleistungen gem. Teilungserklärung
(siehe Anlage II, Gemeinschaftsordnung)
– Kaufpreiszahlung erfolgt gemäß Makler­ und Bauträgerverordnung
– Erhöhte Absetzungen gemäß §§ 7 i bzw. 10 f EStG können voraussichtlich realisiert werden
– Zu weiteren Details wird auf die Kapitel „Steuerliche Verhältnisse“ und „Rechtliche Verhältnisse“ verwiesen
I. Das angebotene Objekt im Überblick
5

Prospektherausgeber
Gartenhöfe GmbH
Ein Unternehmen der
GRK­Holding AG
Prinz­Eugen­Str. 31
04277 Leipzig
Tel 0341 / 22 22 ­ 60
Fax 0341 / 22 22 ­ 622
www.grk­holding.com
„… und ich genoss die Verführung
des Lavendel.“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
II. Übernahme der Prospektverantwortung
Prospektherausgeber, Vertragspartner und Objektge­
sellschaft des vorgesehenen Kaufvertrags über Kauf
und die Sanierung einer Eigentumswohnung ist die
Firma Gartenhöfe GmbH, Prinz­Eugen­Str. 31, 04277
Leipzig. Die Gesellschaft ist eingetragen im Handels­
register des Amtsgerichts Leipzig unter der HR­Num­
mer HRB 23289 und wurde am 22.11.2006 gegründet.
Das Stammkapital beläuft sich auf 25.000,00 Euro.
Alleiniger Geschäftsführer ist Herr Torsten Kracht,
geb. am 04.10.1967, von den Bestimmungen des § 181
BGB befreit. Alleingesellschafterin der Gartenhöfe
GmbH ist die Firma GRK­Holding AG, Prinz­Eugen­
Straße 31, 04277 Leipzig, zugleich Initiatorin dieses
Prospekts.
Vorstände sind Herr Steffen Göpel, geb. am 21.08.1965,
Herr Torsten Kracht, geb. am 04.10.1967 und Herr Andre­
as Rühle, geb. am 16.10.1976, alle alleinvertretungsbe­
rechtigt und von den Bestimmungen des § 181 BGB
befreit. Das Stammkapital beläuft sich auf 1.000.000,00
EUR. Die Handelsregisternummer lautet HRB 22568
(Amtsgericht Leipzig). Die GRK­Holding AG wurde am
29.11.1995 in Rechtsform einer GmbH gegründet und am
02.06.2006 in eine AG umgewandelt. Für den Inhalt
dieses Prospektes trägt der Prospektherausgeber die
Verantwortung. Der Geschäftsführer des Prospekthe­
rausgebers ist zu gleich dinglich uneingeschränkt
zeichnungsberechtigt für das Objekt. Der Prospekt
informiert den Investor nach Überzeugung des Pro­
spektherausgebers wahrheitsgemäß, sorgfältig und
vollständig über alle Umstände, die für die Entschei­
dung des Investors über die angebotene Investition
von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können.
Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt
beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass
gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen
Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Der
Prospektherausgeber steht für die wahrheitsgemäße
und vollständige Beantwortung entsprechender Fra­
gen interessierten Investoren bzw. deren Beratern
jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung
kann für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenom­
menen zusätzlichen EDV­Berechnungen bzw. über
den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen über­
nommen werden, da diese vom Prospektherausgeber
nicht geprüft wurden bzw. diesem i. d. R. nicht
bekannt sind. Der Prospektherausgeber überprüft
auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des Inves­
tors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten
wirtschaftlich sinnvoll ist.
Es sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt
bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßge­
bend. Planungs­ und Berechnungsgrundlagen stehen
unter dem Vorbehalt der jederzeit möglichen Verän­
derung. Die derzeitige Bau­, Verwaltungs­ und
Finanzverwaltungspraxis sowie die Rechtsprechung
können sich verändern. Eine Haftung für den Eintritt
von Kosten­, Ertrags­ und Steuerprognosen sowie für
die zukünftige Entwicklung der Finanzierungs­ und
Bewirtschaftungskosten kann nicht übernommen
werden. Eventuell im Prospekt enthaltene Illustra­
tionen und Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge,
Entwürfe und Muster zu verstehen und nicht als
wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.
Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung kann
hiervon abweichen.
6 II. Übernahme der Prospektverantwortung Überblick

Die Realisierung von Planungen steht unter dem
Vorbehalt der Genehmigungsfähigkeit seitens der
entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich
die notariell beurkundeten Verträge.
Die Namensnennung der gesetzlichen Vertreter
der Gesellschaften erfolgt ausschließlich zur Information
der Vertretungsverhältnisse.
Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den
genannten Personen wird damit nicht bezweckt.
Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner.
Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende
Angaben darf und kann nur der Prospektherausgeber
machen. Dritte, insbesondere mit dem Vertrieb
und der Vermittlung befasste Personen, sind
hierzu nicht befugt.
II. Übernahme der Prospektverantwortung Überblick
Der Prospekt besteht aus zwei Teilen. Da auch die
abzuschließenden Verträge Veränderungen in
sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen
können, besitzen nur die letztendlichen wechselseitig
abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die im
Exposé enthaltenen Angaben und Angebote sind
demnach unverbindlich.
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich
geschützt. Prospektaufbau und –inhalt orientieren
sich am IDW­S­4­Standard der Wirtschaftsprüfer
(Stand 18.05.2006). Der Prospektherausgeber versichert,
dass er nach bestem Wissen und Gewissen
über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen
Umstände im Prospekt vollständig und richtig
aufgeklärt hat. Trotz gewissenhafter Prüfungen
und sorgfältiger Erarbeitungen können Irrtümer
jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Der Prospekt wurde im März 2011 erstellt und herausgegeben.
7

„Vor meinen Augen färbte
sich die Wiese grün“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Risiken ­ Hinweise zur Kapitalanlage
A. Allgemeines Risiko eines Immobilieneigentümers
Das allgemeine Risiko besteht in einer gewissen
Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen
und allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen.
Dass auch eine Immobilieninvestition den allgemei­
nen marktwirtschaftlichen Spielregeln von Angebot
und Nachfrage unterliegt, wurde in der Vergangen­
heit deutlich.
B. Standortrisiko
Mitentscheidend für den Wertzuwachs einer
Immobilie ist die Entwicklung des Standorts,
wobei sowohl die Entwicklung der Stadt insge­
samt als auch die Entwicklung des jeweiligen
Stadtteils eine entsprechende Rolle spielt.
Berücksichtigt werden müssen diesbezüglich Kompo­
nenten wie Arbeitslosenquote oder Industrieansied­
lungen, die in starkem Maß Einfluss darauf haben, ob
sich Leipzig langfristig gesehen zum Aktivraum
(Zuwanderung: es ziehen mehr Leute nach Leipzig)
oder Passivraum (Abwanderung: es ziehen mehr
Leute aus Leipzig weg) entwickelt.
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt lässt sich feststellen,
dass die nach den politischen Veränderungen von
1989 zu beobachtende Minimierung der Einwohner­
zahl nicht mehr gegeben ist und aktuell mehr Zu­ als
Wegzüge zu verzeichnen sind.
C. Mietausfallrisiko
Der Investor trägt grundsätzlich das Vermietungsrisi­
ko. Dieses besteht zum einen in der Möglichkeit, dass
die Wohnung des Investors ganz oder vorübergehend
nicht vermietet werden kann.
Zum anderen kann es aufgrund mangelnder Zah­
lungsfähigkeit des jeweiligen Mieters zu Mietausfäl­
len und darüber hinausgehenden finanziellen Bela­
stungen kommen. Dieses Risiko kann durch Beitritt zu
einem Mietpool vermindert werden, da dann das
Mietausfallrisiko gleichmäßig auf alle Mitglieder des
Pools verteilt wird.
An dieser Stelle wird ausdrücklich darauf hingewie­
sen, dass vom Verkäufer keinerlei Mietgarantien
übernommen werden. Ebensowenig bewirkt der Bei­
tritt eines Investors zum Mietpool einen gänzlichen
Ausschluss des Mietausfallrisikos. Das Risiko des Miet­
ausfalls beinhaltet die vollständige Miete, mithin
auch die umlagefähigen Nebenkosten, sowie etwaige
Rechtsverfolgungskosten.
D. Qualität der Verwaltung
Die nachlässige Verwaltung einer Immobilie kann zu
Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit
sowie eventuell zu erhöhten Reparaturaufwendun­
gen führen. Darüber hinaus entscheidet der Verwal­
ter über die Auswahl der Mieter. Deren Bonität und
Umgang mit der Mietsache sind für die Werthaltig­
8 III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage

keit der Immobilie von großer Bedeutung. Sofern
hierauf nicht in gebotenem Maß geachtet wird,
besteht das Risiko des Mietausfalls und einer unzurei­
chenden Anschlussvermietung bei Mieterwechsel.
E. Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage stellt eine finanzielle
Reserve der Wohnungseigentümergemeinschaft dar,
auf die im Bedarfsfall zurückgegriffen werden kann,
um Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach,
Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) zu beauf­
tragen und entsprechend zu bezahlen, ohne den ein­
zelnen Investor per Sonderumlage finanziell zu bela­
sten und eventuell zu überfordern.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wurde anfäng­
lich mit ca. 3,00 € pro m² Wohnfläche p. a. angenom­
men. Dieser Wert wurde nicht auf Basis der voraussicht­
lichen Restlebenszeit der Verschleißteile ermittelt und
entspricht nicht der in § 28 Abs. 2 II Berechnungsver­
ordnung genannten Instandhaltungsrücklage. Sie
könnte demnach unter Umständen langfristig gesehen
zu gering bemessen sein. Für diesen Fall sind etwaige
zusätzliche Instandhaltungskosten vom Investor zu tra­
gen (Sonderumlage).
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Im Übrigen entscheiden in der Folge die Wohnungsei­
gentümer auf der jährlich abzuhaltenden Eigentümer­
versammlung über die tatsächliche Höhe der Instand­
haltungsrücklage. Diese kann per Beschluss der Eigen­
tümerversammlung erhöht, aber auch verringert wer­
den. Innerhalb eines Zeitraums von 15 bis 40 Jahren
muss damit gerechnet werden, dass das Ergreifen von
grundlegenden Maßnahmen zur Instandsetzung bzw.
Modernisierung des Wohngebäudes vonnöten sein
kann.
Bedingt werden diese Maßnahmen z. B. durch den
Ersatz von Verschleißbauteilen oder die Angleichung
des Wohngebäudes an etwaige geänderte Wohnbe­
dürfnisse oder Vorstellungen potenzieller Mieter.
Unter Umständen ist denkbar, dass der Einsatz erhebli­
cher zusätzlicher finanzieller Mittel für die Modernisie­
rung und Instandhaltung bereits vor Ablauf von 15 Jah­
ren erforderlich wird. Die durch die Durchführung der
vorgenannten Maßnahmen entstehenden Kosten sind
in der Regel durch die erwirtschaftete Instandhaltungs­
rücklage nicht zu begleichen, sodass der dadurch nicht
abgedeckte Kostenanteil per Sonderumlage auf die
einzelnen Eigentümer (Investoren) umgelegt werden
muss.
Zu berücksichtigen ist ferner, dass der Investor das Risi­
ko von Instandsetzungsmaßnahmen am Sondereigen­
tum (Wohneinheit) grundsätzlich allein trägt, soweit er
nicht vom Mieter oder einem Dritten Ersatz verlangen
kann. Diesbezüglich ist dem Investor zwingend anzura­
ten, eine eigenständige Rücklage in Form einer Sparan­
lage anzulegen, die wiederum in der Rentabilitätsbe­
rechnung zu berücksichtigen ist.
F. Finanzierungsrisiko
Zur Finanzierung einer Immobilieninvestition ist in der
Regel die Inanspruchnahme von Fremdmitteln vonnö­
ten. Für den Fall der Vereinbarung eines Disagios
(Unterschiedsbetrag zwischen Netto­ und Bruttofremd­
mitteln) wird für die erste Zinsfestschreibungsperiode
der Zinssatz reduziert. Da das Disagio steuerlich sofort
abgeschrieben werden kann und außerdem den Nomi­
nalzinssatz senkt, liegt hierin ein Vorteil.
„... besonnen atmete der Tag ...“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
9

Dem steht jedoch der Nachteil einer höheren Kredit­
aufnahme (in Höhe der Bruttofremdmittel) gegen­
über, sofern das Disagio nicht aus Eigenmitteln des
Investors bezahlt, sondern mitfinanziert wird, da das
Brutto­ und nicht nur das Nettodarlehen vom Investor
zu verzinsen und zu tilgen ist. Nach Ablauf der ersten
Zinsfestschreibungsperiode wird die finanzierende
Bank anhand der marktüblichen Zinssätze die Kondi­
tionen für das gewährte Darlehen neu festlegen. Der
dann geltende Zinssatz kann unter Umständen höher
bemessen sein als derjenige der ersten Zinsfestschrei­
bungsperiode.
In einem solchen Fall kann sich eine liquiditätsmäßige
Verschlechterung im Verhältnis zu den Mieteinnah­
men ergeben. Soweit der für eine eventuelle Darle­
hensfinanzierung zu leistende Kapitaleinsatz die
Miet­einnahmen übersteigt, muss der Investor die sich
ergebene Unterdeckung, die sich bei Mietausfall ent­
sprechend erhöht, aus eigenen Mitteln aufbringen. Ist
er hierzu nicht in der Lage, besteht die Gefahr des
Verlusts des eingesetzten Eigenkapitals und des mit
der Immobilie geschaffenen Wertes.
G. Risiken aus steuerrechtlicher Sicht
Modernisierungskosten (§§ 7 i und 10 f EStG)
Die in der Kaufpreisliste (vgl. Prospekt S. 18) ausge­
wiesenen Modernisierungskosten werden seitens der
zuständigen Gemeindebehörde nicht oder nicht in
voller Höhe in die Bemessungsgrundlage für die
erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG (Kapitalanle­
ger) bzw. für den Sonderausgabenabzug nach § 10 f
EStG (Eigennutzer) einbezogen. In der Regel wird die
notwendige endgültige Bescheinigung der zuständi­
gen Gemeindebehörde über die begünstigten Maß­
nahmen erst nach Abschluss der Baumaßnahmen
erteilt.
Es kann daher auch keine endgültige Aussage dar­
über getroffen werden, ob die erhöhten Absetzun­
gen bzw. der Sonderausgabenabzug eintreten und
wenn ja, in welcher Höhe. Ein Ausgleich der aus die­
sem Risiko evtl. entstehenden Nachteile für den Anle­
ger ist nicht vorgesehen. Soweit mit Baumaßnahmen
vor rechtswirksamem Abschluss des Kaufvertrages­
über Wohnungseigentum begonnen wird, fließen
diese Baumaßnahmen nicht in die Bemessungsgrund­
lage nach §§ 7 i EStG bzw. 10 f EStG ein.
Für Anleger, die die Eigentumswohnung erst nach
Beginn der Baumaßnahmen erwerben, kommen die
erhöhten Absetzungen bzw. der Sonderausgabenab­
zug nicht oder nicht in der angegebenen Höhe zum
10 III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Zuge.
Die vom Initiator vorgenommene Aufteilung des
Kaufpreises auf die Kategorien Grundstücksanteil,
Anteil Altbausubstanz und Modernisierungs­/Herstel­
lungskosten, die in diesem Prospekt (Kaufpreisliste)
abgedruckt ist, kann durch eine spätere Außenprü­
fung der Finanzverwaltung eventuell korrigiert wer­
den. Damit könnte sich für Kapitalanleger die Bemes­
sungsgrundlage der erhöhten Absetzungen gemäß §
7 i EStG (Modernisierungskosten) zugunsten der
Bemessungsgrundlage der Normalabschreibungen
gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Altbausubstanz) verringern,
sodass sich das Abschreibungsvolumen in den ersten
12 Jahren (Begünstigungszeitraum) gegenüber den
Prospektangaben verringert. Während beim Kapital­
anleger das Abschreibungsvolumen in die Jahre nach
Ablauf des Begünstigungszeitraumes verschoben
wird, reduziert sich der Sonderausgabenabzug beim
Eigennutzer endgültig.
Insbesondere besteht seitens der Dachgeschosswoh­
nungen das Risiko, dass die Finanzverwaltung entge­
gen der Bescheinigung der zuständigen Sanierungs­
behörde einen Neubau annimmt. Das hat zur Folge,
dass Abschreibungen gem. §§ 7 i EStG (Kapitalanle­

ger) bzw. 10 f EStG (Eigennutzer) nicht gewährt wer­
den. Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen Moderni­
sierungskosten und Neubau wird auf das Kapitel
„Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen.
Beschränkung des Verlustausgleichs (§ 15 b EStG)
Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanleger in
der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme der
erhöhten Absetzungen gem. § 7 i EStG und durch die
Aufnahme einer Fremdfinanzierung negative Ein­
künfte erzielt, die für die Dauer der Verlustphase
höher sind als 10,0 % des von ihm eingesetzten Eigen­
kapitals. Wird vom Initiator eine modellhafte Gestal­
tung „Steuerstundungsmodell“ angeboten, dürfen
die Verluste nach § 15 b EStG weder mit anderen Ein­
künften aus Vermietung und Verpachtung noch mit
Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen
werden.
Sie dürfen auch nicht nach § 10 d EStG abgezogen
werden. Die Verluste mindern die positiven Einkünf­
te, die in den folgenden Wirtschaftsjahren aus der
Vermietung dieser Eigentumswohnung erzielt wer­
den. Nach der Gesetzesbegründung zum § 15 b EStG
sowie einem vorliegenden Schreiben des Bundesmini­
steriums für Finanzen zählt das vorliegende Angebot
des Initiators nicht als Steuerstundungsmodell, weil
keine modellhafte Gestaltung vorliegt.
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Eine modellhafte Gestaltung liegt nur dann vor,
wenn neben dem Angebot zum Erwerb einer Eigen­
tumswohnung mittels eines vorgefertigten Konzepts
eine oder mehrere Nebenleistungen zum Zweck der
Erzielung steuerlicher Vorteile angeboten werden.
Das vorliegende Angebot richtet sich ausschließlich
auf den Erwerb von Eigentumswohnungen ohne
Nebenleistungen. Das Angebot zum Beitritt in die
Mietpool­GbR stellt keine Nebenleistung dar, weil
kein zusätzliches Entgelt anfällt (weiterhin wird auf
das Kapitel 12 „Steuerliche Betrachtung“ verwiesen).
H. Nicht im Kaufpreis enthaltene Kosten
Beim Erwerb einer Immobilie muss der Käufer beach­
ten, dass folgende Kostenstellen nicht im Kaufpreis
enthalten sind:
1. Kosten/Zinsen einer seitens des Investors bean­
spruchten Finanzierung des Kaufpreises
2. Kosten für die von dem finanzierenden Kreditinsti­
tut eventuell geforderten Zusatzsicherheiten; hierzu
können unter anderem Aufwendungen für die Stel­
lung einer Ausfallgarantie zählen, z. B. eine Kapital­
oder Risikolebensversicherung
3. Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Grund­
buchgebühren und Grunderwerbssteuer; die zu kal­
kulierende Grunderwerbssteuer (auf Kaufpreis) liegt
bei ca. 3,5 %, die Kosten für Notar und Grundbuch­
amt (auf Gesamtpreis/Kaufvertragsabwicklung) be­
laufen sich auf ca. 1,5 %
4. sämtliche Haus­ und Grundstücksaufwendungen
(Strom, Gas, Heizung, Wasser, Versicherung usw.), die
nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten entste­
hen, sowie Folgebetreuungskosten; Kapitalanleger
können Nebenkosten im gesetzlichen Rahmen auf
den entsprechenden Mieter umlegen
5. Kosten der Verwaltung des Gemeinschafts­ und des
Sondereigentums
6. Gebühren von Rechtsanwälten, Steuerberatern
und Wirtschaftsprüfern, die möglicherweise im Inte­
resse des Investors beauftragt werden sollten
11

12
I. Im Kaufpreis enthaltene Kosten
Der Kaufpreis beinhaltet nicht nur die Kosten für
Grundstück, Gebäude und Sanierung desselben, son­
dern auch die für die Durchführung der Investition
erforderlichen Dienstleistungs­ und Funktionsträger­
gebühren (z. B. Konzeption, Vertrieb und Marketing).
In der Regel betragen die vorbezeichneten Kosten
etwa 15,0 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer.
Aus diesem Grund wird ein Investor bei der Weiter­
veräußerung seiner Immobilie zunächst nicht den
kaufvertraglich vereinbarten Preis erzielen können.
Hierzu ist es erforderlich, dass der nicht exakt zu pro­
gnostizierende Wertzuwachs der Immobilie zunächst
die im Kaufpreis enthaltenen Dienstleistungs­ und
Funktionsträgergebühren kompensiert. Kurzfristige
Spekulationsgewinne bilden von daher die abso­
lute Ausnahme und sollten nicht im Mittelpunkt
der Zielstellung des Investments stehen.
J. Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträ­
gers/Verkäufers
Die Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträ­
gers/Verkäufers während der Durchführung der Bau­
maßnahme kann wirtschaftliche Nachteile mit sich
bringen. Ungeachtet einer möglichen Insolvenz des
Verkäufers hat der Käufer nach der Bildung des
Wohn­ und Teileigentums sowie der Eintragung einer
Auflassungsvormerkung im Grundbuch die rechtliche
Sicherheit bezüglich des Eigentumserwerbs des Ver­
tragsgegenstandes.
Herstellungsansprüche können dann allerdings nur
bedingt oder gar nicht durchgesetzt werden. Dies hat
zur Folge, dass der Investor in Übereinkunft mit den
übrigen Investoren die noch notwendigen Moderni­
sierungs­ und Ausbauleistungen eigenverantwortlich
ausführen lassen muss.
Die hierdurch entstehenden Kosten können, soweit
sie den bereits entrichteten Kaufpreis übersteigen,
gegenüber dem Bauträger/Verkäufer geltend ge­
macht werden. Beachtet werden muss aber, dass
selbst bei einer rechtskräftig festgestellten Zahlungs­
schuld des Bauträgers/Verkäufers aufgrund von Insol­
venz eine vollständige Befriedigung des Käufers in
aller Regel nicht zu erreichen ist.
Die Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträ­
gers/Verkäufers kann weiter dazu führen, dass die
Baumaßnahme erheblich verspätet fertiggestellt
wird. Kommt es im Zuge der eigenständigen Durch­
führung des Bauvorhabens zuzüglich zur Insolvenz
bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträgers zu Abstim­
mungsschwierigkeiten mit den weiteren Investoren,
kann dies unter Umständen dazu führen, dass die Fer­
tigstellung des Bauvorhabens zur Gänze scheitert.
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage

Sowohl im Fall der verspäteten Fertigstellung (hier
allerdings nur bis zur Beendigung der Baumaßnah­
me) als auch bei Nichtrealisierung des Projekts müsste
der Investor Zinsen und Tilgung für die gegebenen­
falls bereits anteilig oder vollständig in Anspruch
genommene Kaufpreisfinanzierung entrichten, ohne
dass dem Erträge gegenüberstehen.
Der oben dargestellte mögliche Schadenseintritt bei
vorliegender Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des
Bauträgers/Verkäufers wird dadurch minimiert, dass
die Zahlungen des Käufers unter Beachtung der
Erwerbersicherung nach der Makler­ und Bauträger­
verordnung (MaBV) erfolgen. Das bedeutet, dass der
Erwerber nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat,
wie durch den Verkäufer auch Bauleistungen
erbracht wurden.
Darüber hinaus ist der Käufer unabhängig vom etwai­
gen Baufortschritt erst dann zu Zahlungen verpflich­
tet, wenn sein Anspruch auf Eigentumsübertragung
durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung in
das Grundbuch gesichert ist. Der durch die MaBV
gewährte Schutz vor einer Überzahlung bezieht sich
allerdings nur auf den originären Kaufpreis. Entste­
hen dagegen gegenüber dem Verkäufer weiterge­
hende Ansprüche (z. B. Verzögerungsschäden), trägt
der Investor das alleinige Risiko des Forderungsaus­
falls, da wie bereits oben beschrieben eine vollständi­
ge Erfüllung der Zahlungsschuld durch den Verkäufer
bei Insolvenz in aller Regel ausscheidet.
Weiterhin wird ausdrücklich festgestellt, dass die dar­
gestellten Risiken nicht abschließend sind. Unter
Berücksichtigung allgemeiner Erfahrungsgrundsätze
wurden hier die wesentlichen Risiken aufgeführt.
Zudem wird darauf hingewiesen, dass bei der Ent­
scheidung bezüglich einer Immobilieninvestition
neben den behandelten investitionsspezifischen Risi­
ken auch die persönlichen und individuellen Verhält­
nisse des Erwerbers (Alter, Einnahmesicherheit etc.)
zu berücksichtigen sind.
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage 13

14
Chancen ­ Hinweise zur Kapitalanlage
Die nachstehend dargestellten Chancen können sich
im Realisierungsfall auf den Ertrags­ und Vermögens­
wert der Investition auswirken.
A. Immobilieninvestition
Anlagen in Immobilien gelten von jeher als besonders
krisen­ und inflationssicher, da sie ein hohes Maß an
Wertbeständigkeit gewährleisten. Immobilien erfül­
len die wichtigsten Kriterien für einen langfristigen
Vermögensaufbau wie Sicherheit, Rentabilität und
Wertzuwachs und sind von daher seit Generationen
eine der beliebtesten Investitionen zur Altersvorsor­
ge.
B. Investitionsstandort
Das oben Gesagte gilt insbesondere dann, wenn sich
die Immobilie durch einen überdurchschnittlich guten
Standort auszeichnet.
Erhebliche Chancen für Immobilieninvestitionen in
Leipzig ergeben sich aus dem im Vergleich zu ande­
ren deutschen Großstädten niedrigen Kaufpreis für
Eigentumswohnungen und dem sich durch bedeuten­
de Industrieansiedlungen wie Porsche, BMW, Ama­
zon oder das DHL­Luftfrachtzentrum weiter fortset­
zenden Wirtschaftswachstum.
C. Baukosten
Der Investor erwirbt seine Eigentumswohnung schlüs­
selfertig zum Festpreis; von der Gefahr eintretender
Preiserhöhungen ist er demnach befreit. Zahlungen
an den Verkäufer/Bauträger erfolgen ausschließlich
unter Beachtung der Erwerbersicherung nach der
Makler­ und Bauträgerverordnung. Das bedeutet,
dass Forderungen des Verkäufers/Bauträgers gegen­
über dem Investor nur entsprechend den bereits
erbrachten Leistungen erhoben werden.
D. Erhaltung der Altbausubstanz
Unter Erhaltung der bauhistorischen Vergangenheit
der Immobilie wird mit einer hochwertigen Sanierung
den heutigen Komfortbedürfnissen, Raumprogram­
men und Wohnwünschen Rechnung getragen. Dieses
Zusammenspiel trägt wesentlich zum Wertzuwachs d
er Immobilie bei, wobei insbesondere die einmalige
Altbausubstanz Leipzigs, die sich in dem Investment­
objekt exemplarisch widerspiegelt, als Garant für die
Nachhaltigkeit der Investition wirkt.
E. Investitionsperspektive
Die Investitionsperspektive von Immobilienkapitalan­
lagen ist langfristig ausgerichtet. Kurzfristige Speku­
lationsgewinne bilden die Ausnahme und sollten
nicht das Ziel einer solchen Investition sein. Auch die
steuerlichen Vergünstigungen, die vielfach mit einer
Immobilieninvestition verknüpft sind, können nicht
das Hauptmotiv für die Anlageentscheidung bilden,
da Steuervorteile lediglich einen Investitionsanreiz
schaffen, während sich die Immobilie über Jahrzehn­
te auf dem Mieter­ und Käufermarkt bewähren muss.
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage

Eine Immobilieninvestition stellt vielmehr ein sach­
wertunterlegtes, arbeitsunabhängiges Zusatzeinkom­
men für die familiäre Zukunftssicherung oder Alters­
vorsorge dar. Aufgrund der demografischen Entwick­
lung ist heute allgemein anerkannt, dass die gesetzli­
che Rentenversicherung allein nicht mehr ausreicht,
um den erarbeiteten Lebensstandard im Rentenalter
zu erhalten. Die entstehende Versorgungslücke muss
durch private Altersvorsorge geschlossen werden.
Die auf Dauer ausgerichtete Immobilieninvestition
bildet einen wesentlichen Baustein für den gesicher­
ten Vermögensaufbau und die private Altersversor­
gung.
Eine Immobilieninvestition stellt vielmehr ein sach­
wertunterlegtes, arbeitsunabhängiges Zusatzeinkom­
men für die familiäre Zukunftssicherung oder Alters­
vorsorge dar.
Aufgrund der demografischen Entwicklung ist heute
allgemein anerkannt, dass die gesetzliche Rentenver­
sicherung allein nicht mehr ausreicht, um den erarbei­
teten Lebensstandard im Rentenalter zu erhalten. Die
entstehende Versorgungslücke muss durch private
Altersvorsorge geschlossen werden.
Die auf Dauer ausgerichtete Immobilieninvestition
bildet einen wesentlichen Baustein für den gesicher­
ten Vermögensaufbau und die private Altersversor­
gung.
F. Steuerliche Perspektive
Neben den allgemeinen Vorteilen eines Immobilien­
investments ergeben sich bei dem vorliegenden
Angebot sowohl in der Investitions­ als auch in der
Vermietungsphase steuerliche Auswirkungen, die die
Wirtschaftlichkeit der Investition bei entsprechender
Steuerprogression positiv beeinflussen.
G. Kumulation der Risiken & Chancen
In einer ausgewogenen Betrachtung von Risiken und
Chancen weißt der Prospektherausgeber an dieser
Stelle ausdrücklich darauf hin, dass es im Rahmen des
Immobilienerwerbes durch zukünftig auftretende
negative Einflüsse wie z. B. niedrigere Mieteinnah­
men, nicht von der Instandhaltungsrücklage über­
nommene Aufwendungen oder ungünstigere
Anschlussfinanzierungen u. U. zu Investitionsverlu­
sten kommen kann.
Neben den Chancen, welche eine Immobilieninvestiti­
on bietet, sollten die vorgenannten Risiken und ggf.
individuelle Einflüsse für den einzelnen Investor aus
unserer Empfehlung heraus zusätzlich von einem ver­
trauten und fachkompetenten Dritten in steuerlicher,
juristischer und wirtschaftlicher Hinsicht überprüft
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage 15
werden.

Nach der Revitalisierung werden die solide
gebauten und gut erhaltenen Architekturklassiker
hohe Wohnqualität in einem zauberhaften
gärtnerischen Ambiente bieten.
IV. Angaben über die Vermögensanlage
Beschreibung des Objektes
Es handelt sich um eine Wohnanlage aus den 50er
Jahren in der Friedrichshafner Straße 124 und 126 in
04357 Leipzig. Die Anlage umfasst mit den von die­
sem Prospekt dargestellten Wohnungen insgesamt
191 Wohneinheiten in der Essener (118 Wohneinheiten
und 2 Gewerbeeinheiten) und der angrenzenden
Friedrichshafner Straße (69 Wohneinheiten und 2
Gewerbeeinheiten). Der bauliche Zustand ist altersge­
mäß, die geplanten Sanierungsmaßnahmen tragen
dem Rechnung. Hinsichtlich der konkreten Maßnah­
men wird auf die Bau­ und Ausstattungsbeschreibung
verwiesen, die der Teilungserklärung als Anlage VI
beigefügt ist. Die Anlage steht unter Denkmalschutz.
Die Baumaßnahmen werden mit der Denkmalschutz­
behörde abgestimmt. Der Käufer wird die derzeit im
Grundbuch in Abteilung III eingetragene Grund­
schuld nicht übernehmen. Der Bauträger wird im Rah­
men der Realisierung des Projektes ggf. Dienstbarkei­
ten zur Eintragung bringen. Seitens der Stadt Leipzig
existieren Planungen, die Essener Straße als Teil des
Vorhabens “Mittleren Ring Leipzig” auszubauen.
Wesentliche Grundlagen des
steuerlichen Konzepts
Die wesentlichen Grundlagen des steuerlichen Kon­
zepts werden gesondert im Abschnitt „Steuerliche
Verhältnisse“ dargestellt.
Vertrag und Vertragspartner
Der Erwerber schließt einen Kaufvertrag ab, der
Modernisierungs­ und Sanierungspflichten der Ver­
käuferin, der Gartenhöfe GmbH als Vertragspartnerin
des Käufers, umfasst. Im Ergebnis verpflichtet sich die
Objektgesellschaft zur Übergabe einer schlüsselfertig
sanierten und modernisierten Wohnung. Sämtliche
Kostensteigerungs­ und Baurisiken trägt hierbei die
Verkäuferin. Alle Zahlungen des Erwerbers erfolgen
unter Beachtung der Regularien der Makler­ und Bau­
trägerverordnung (MaBV). So ist sichergestellt, dass
der Erwerber lediglich Zahlungen leistet, die durch
Baumaßnahmen werthaltig unterlegt sind (Zahlung
gemäß Baufortschritt).
Nach Übergabe sollen die einzelnen Wohnungen von
der GRK Hausverwaltungs GmbH Leipzig verwaltet
werden. Eine gute Verwaltung trägt maßgeblich
dazu bei, dass eine Immobilie – und besonders eine
qualitativ hochwertige Immobilie – langfristig ihren
Wert erhält bzw. steigert. Die Verwaltung ist nicht
nur für Instandhaltungs­ und Pflegemaßnahmen
zuständig, sondern trägt entscheidend dazu bei, dass
die Eigentümergemeinschaft ihre letztendlich gleich
gelagerten Interessen auch gemeinsam in den Eigen­
tümerversammlungen durchsetzt. Der verantwor­
tungsvolle Umgang mit der Instandhaltungsrücklage
zur Sicherstellung erforderlicher Instandsetzungen
am Gemeinschaftseigentum, z. B. dem Dach oder der
Fassade, ist eine weitere, ganz wesentliche Aufgabe
für die Verwaltung der Immobilie.
16 IV. Angaben über die Vermögensanlage

Objekt
Das Wohnensemble „Hoffmans Gärten“ wurde in
den 1950er Jahren errichtet. Es handelt sich um frei­
stehende, viergeschossige Gebäude inkl. Dachge­
schoss mit einer Deckenhöhe von ca. 2,70 m. Die aus
Ziegelmauerwerk in traditioneller Bauweise erstellten
Gebäude sind typisch für ihren Zweck und den Zeit­
punkt ihrer Errichtung. Die vorhandenen Dachge­
schosse eignen sich auf Grund der Dachneigung und
in ihrem Flächenangebot sehr gut für die Herrich­
tung. Die Häuser sind komplett teilunterkellert.
Im 6. Bauabschnitt befinden sich 7 Wohnungen, 1
Gewerbeeinheit und 5 Stellplätze. Die Wohneinhei­
ten weisen eine Größe zwischen 62,72 m² und 106,72
m² Wohnfläche auf.
Die Gesellschaft beabsichtigt, den gesamten Komplex
umfassend zu sanieren und zu modernisieren und an
Kapitalanleger bzw. Eigennutzer zu veräußern.
IV. Angaben über die Vermögensanlage
Die gesamte Liegenschaft steht unter Denkmalschutz.
Hierdurch eröffnet sich die Möglichkeit, die erhöhten
Absetzungen bei denkmalgeschützten Gebäuden
gem. § 7 i EStG (Kapitalanleger) bzw. die Steuerbe­
günstigung gem. § 10 f EStG (Eigennutzer) in
Anspruch zu nehmen.
Die geplanten exklusiven Wohneigentumseinheiten
sind für Investoren geeignet, die die Wohnungen
langfristig vermieten oder selbst beziehen wollen.
Diese Investoren erwerben eine individuelle Kapital­
anleger­Eigentumswohnung, die eine langfristige,
werthaltige Chance zur Vermögensbildung bzw.
Altersversorgung bietet. Hierfür ist es erforderlich,
dass die Erwerber die im Prospekt dargestellten Risi­
ken kennen und vor dem Hintergrund ihrer eigenen,
individuellen Situation einschätzen können.
Es wird daher empfohlen, in jedem Falle individuellen
Rat durch kompetente Fachleute einzuholen, bevor
das Engagement realisiert wird. Die Einzelfinanzie­
rung des jeweiligen Kaufpreises ist ausschließlich
Angelegenheit des einzelnen Käufers. Unabdingbare
Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erhöh­
ten Absetzungen gemäß § 7 i EStG bzw. der Steuerbe­
günstigungen gemäß § 10 f EStG ist, dass erst nach
Abschluss des Kaufvertrages durch den potenziellen
Käufer mit den Baumaßnahmen begonnen wird. Bau­
maßnahmen, die vorher durchgeführt werden, sind
bei Vermietung nur noch im Rahmen der 2,0% igen
linearen Abschreibung steuerlich begünstigt.
Abnahme und Verwaltung des Sondereigentums
obliegen dem Käufer und können freihändig an eine
Fachfirma vergeben werden.
17

Kaufpreisliste
Friedrichshafner Str. 124 ­ 126 / 6. Bauabschnitt
Nr. Ein­ Lage Wohnfläche Anteil Anteil Modernisierungs­/ Gesamt­ m²gang
in m² Grund und Boden Altbausubstanz Sanierungskosten kaufpreis Kaufpreis
anteilig
1 124 1.OG 70,04 13.395,66 € 18.826,33 € 107.157,60 € 139.379,60 € 1.990,00 €
2 124 1. OG/DG 106,72 20.410,98 € 28.685,70 € 163.276,12 € 212.372,80 € 1.990,00 €
3 124 1. OG 68,78 13.154,68 € 18.487,65 € 105.229,87 € 136.872,20 € 1.990,00 €
4 124 DG 62,72 11.995,66 € 16.858,76 € 95.958,38 € 124.812,80 € 1.990,00 €
5 126 1. OG 82,15 15.711,79 € 22.081,43 € 125.685,28 € 163.478,50 € 1.990,00 €
6 126 1. OG 90,76 17.358,51 € 24.395,75 € 138.858,14 € 180.612,40 € 1.990,00 €
8 126 DG 99,20 18.972,72 € 26.664,37 € 151.770,91 € 197.408,00 € 1.990,00 €
18 IV. Angaben über die Vermögensanlage

Individuelle Beratung
Jedes vermögensbildende finanzielle Engagement
birgt Chancen und Risiken. Dies gilt auch für Investi­
tionen in Immobilien. Im Kapitel „Wesentliche Risiken
der Vermögensanlage“ werden Fallstellungen
beschrieben, die gegen die Chance einer nachhaltig
profitablen Immobilieninvestition abzuwägen sind.
Naturgemäß können an dieser Stelle nicht sämtliche
relevanten Fragestellungen behandelt werden. Es
handelt sich somit um keine abschließende Darstel­
lung, die eine sorgfältige, individuelle Analyse der
Verhältnisse bei jedem einzelnen Investor ersetzen
kann.
Eine kompetente Einzelfallberatung ist unerlässlich,
um die Entscheidung für die Investition in das Objekt
vorzubereiten und zu unterlegen. Hierbei gilt es zu
berücksichtigen, dass die denkbaren Risiken auch
gehäuft auftreten können, was bei entsprechend
hoher Fremdfinanzierung im Extremfall auch zu
einem Vermögensverfall des Investors führen kann,
wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie die Aus­
gaben nicht mehr decken können.
IV. Angaben über die Vermögensanlage
Kaufpreis
Der Kaufpreis ist ein Festpreis und wird für die Son­
dereigentumseinheit nebst Miteigentumsanteil aus­
gewiesen. Desweiteren erfolgt eine Untergliederung
bei der Sondereigentumseinheit auf den Anteil an
Grund und Boden, auf den Anteil an der Altbausub­
stanz sowie auf den Anteil für die Instandsetzungs­
und Modernisierungsarbeiten.
Die steuerliche Anerkennung der Aufteilung wird
vom Verkäufer nicht garantiert. Der Verkäufer wird
jedoch den Erwerber durch eine sachgerechte Aus­
kunftserteilung gegenüber der Finanzverwaltung
unterstützen.
Die genannten Kosten umfassen alle Kosten für die
vertragsgemäße Herstellung, insbesondere Anschluss­
kosten für Ver­ und Entsorgungsleitungen, Anlieger­
und Erschließungskosten. Im Kaufpreis enthalten sind
die Kosten der Projektierung, des Marketings und des
Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innen­
provision in Höhe von 13,5 % des Kaufpreises (zzgl.
MwSt.), die der Veräußerer bezahlt.
Nicht Bestandteil des Kaufpreises sind sämtliche
Gebühren (z. B. Grundbuch), Steuern (z. B. für Grund­
erwerb) und Kosten im Zusammen­
hang mit dem Abschluss und der
Durchführung dieses Vertrages (z. B.
Notar), die Kosten der Finanzierung
des Kaufpreises durch den Käufer
(z. B. Bankbearbeitungs­ und Schätz­
kosten), Darlehens­ und eventuelle Bereitstellungs­
und/oder Zwischenfinanzierungszinsen, Grundschuld­
bestellungen etc. sowie Mehrkosten für Sonder­
wunscharbeiten. Diese Kosten trägt der Käufer selbst
und gesondert.
Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises
ist die Absendung einer notariellen Bestätigung, dass
die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grund­
buch eingetragen ist, alle zur Rechtswirksamkeit und
zum Vollzug des Vertrages erforderlichen Genehmi­
gungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen vor­
liegen und die Freistellung des Vertragsgegenstandes
von allen Grundbuchlasten, die nicht übernommen
werden, gesichert ist. Zudem muss die Baugenehmi­
gung erteilt worden sein. In diesem letztgenannten
Fall müssen nach Eingang der Bestätigung beim Käu­
fer mindestens 14 Tage vergangen sein, bevor die Fäl­
ligkeit eintritt.
19

„Den ganzen Tag lang glücklich sein,
ach wie lieb ich dich –
mein umgrüntes Heim“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
Die Kaufpreiszahlung erfolgt in Raten in Anlehnung
an die Vorschriften der MaBV.
Bei verspäteter Zahlung hat der Käufer Verzugszinsen
in gesetzlicher Höhe zu entrichten.
Der Käufer übernimmt keine grundbuchlichen Belas­
tungen, die nicht zur Ver­ oder Entsorgung der Immo­
bilie oder als Wegerechtssicherung erforderlich sind.
Hausverwaltungsvertrag für das
Gemeinschaftseigentum
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigen­
tums einem Verwalter. Der Verkäufer hat dazu
lt. der im Teil 2 des Prospektes abgedruckten
Teilungserklärung die Firma GRK Hausverwal­
tungs GmbH Leipzig zum ersten Verwalter
bestellt, beauftragt und bevollmächtigt.
Der Verwalter wurde für die Dauer von drei Jahren lt.
Teilungserklärung bestellt. In die Gemeinschaftsord­
nung tritt der einzelne Erwerber rechtlich ohne wei­
tere Erklärung ein, sobald er Wohnungseigentümer
wird, wirtschaftlich Kraft Kaufvertrag mit Übergang
von Besitz, Nutzen und Lasten – ohne dass es weiterer
Vereinbarungen oder Erklärungen bedürfte.
Rechtsbeziehungen bestehen ausschließlich zwischen
den einzelnen Wohnungseigentümern einerseits und
dem WEG­Verwalter andererseits.
Der WEG­Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstel­
lung des Wirtschaftsplanes und die ordnungsgemäße
Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die ein­
zelnen Aufgaben und Befugnisse sowie Rechte und
Pflichten ergeben sich aus der Teilungserklärung, der
Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung.
Die Hausverwaltung verwaltet demnach die von der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu bildende
Instandhaltungsrücklage und beruft die WEG­Ver­
sammlungen ein. Eine Umlage der Verwalterkosten
und Instandhaltungsrücklage auf die Mieter ist nicht
möglich.
Sondereigentumsverwaltung
Der Erwerber kann auf Wunsch die Firma GKR Haus­
verwaltungs GmbH auch mit der Sondereigentums­
verwaltung beauftragen, wenn er nicht der Mietpool­
GbR beitritt. Ein Muster des Verwaltervertrages wird
auf Wunsch ausgehändigt.
Mietpool­GbR­Vertrag/Vereinbarung
über Mietenverwaltung
Die Gartenhöfe GmbH bietet den Käufern den Beitritt
zu einer Mietpool­GbR an. Die Geschäftsführung der
Mietpool­GbR wird von der Firma GKR Hausverwal­
tungs GmbH wahrgenommen. Mit dem Eintritt in die
Mietpool­GbR ist die Verwaltung des Sondereigen­
tums verbunden. Der Eintritt in die Mietpool­GbR
erfolgt mit Besitz­, Nutzen­ und Lastenwechsel auf
den Investor. Eine Kündigung ist erstmals mit einer
Frist von drei Monaten zum 31.12.2015 möglich.
Mit dem Beitritt bietet sich dem Käufer die Möglich­
keit, das Einnahmeausfallrisiko durch einen denkba­
ren Leerstand durch die Solidargemeinschaft der
Mietpool­Gesellschafter tragen zu lassen. Im Gegen­
zug trägt der Erwerber die Einnahmeausfallrisiken
der anderen Gesellschafter mit.
20 IV. Angaben über die Vermögensanlage

Gepoolt werden die nachfolgenden aufgeführten
Erträge und Aufwendungen:
Erträge:
– Mieteinnahmen
– Betriebs­ und Heizkosten
– Guthaben aus Wohngeldabrechnungen (Investor ist
zum Ausgleich der Nachzahlung aus Wohngeldab­
rechnung verpflichtet)
Aufwendungen:
– Betriebs­ und Heizkosten
– Zahlungen Hausgelder an WEG­Verwalter
– Überweisungen der Grundsteuer gem. Abgaben­
bescheid
– Begleichung der Reparaturaufwendungen im
Sondereigentum
– Kosten der gerichtlichen Beitreibung von ausste­
henden Forderungen
– Verwaltergebühren
– Kontoführungsgebühren
– Maklergebühren
Der Mietpoolverwalter übernimmt u. a. folgende
Aufgaben:
– Abschluss und Kündigung von Mietverträgen ein­
schließlich der Übergabe und der Abgabe der
Wohnungen;
IV. Angaben über die Vermögensanlage
– Überwachung des Mieteingangs;
– Entgegennahme und Erhöhung von Mietkautio­
nen, Bankbürgschaften oder ähnlichen Sicherhei­
ten;
– Überprüfung von Mieterhöhungsmöglichkeiten;
– Ermittlung der Heiz­ und Warmwasserkosten nach
der Heizkostenverordnung für den Wärmedienst
und Abrechnung der Kosten mit den Mietern;
– pünktliche Bezahlung aller das Anwesen betreffen­
den Bewirtschaftungskosten und Annuitäten nach
vorheriger Prüfung;
– Bestellung von Gebrauchsgegenständen und Gerä­
ten für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und
die Ausstattung des Hausmeisters;
– im Rahmen der technischen Verwaltung wird die
laufende Überwachung des baulichen Zustandes
und für notwendige Reparaturmaßnahmen, der
Abschluss von Wartungsverträgen und die Aufstel­
lung periodischer Instandhaltungspläne entspre­
chend den Beschlüssen der Wohnungseigentümer­
gemeinschaft vorgenommen.
Zur Bewirtschaftung des Mietpools ist der Verwalter
berechtigt, das Konto des Mietpools bis zu einer hal­
ben Jahresnettomieteinnahme aller beteiligten Woh­
nungen zu überziehen. Kommt der Investor seinen
Zahlungsverpflichtungen nicht bzw. nicht fristgerecht
nach, werden die fälligen Beträge (monatliche Zahlun­
gen am 3. Kalendertag des Monats im Voraus, Zahlun­
gen nach Aufforderungen der Mietpoolverwaltung
mit Ablauf von 4 Wochen nach dem Datum auf dem
Aufforderungsschreiben) ohne nochmalige Mahnung
mit 5,0% über dem jeweiligen Basiszinssatz verzinst.
Sofern der Investor nicht an der jährlichen vom WEG­
Verwalter einberufenen Eigentümerversammlung
teilnimmt, ist der Mietpoolverwalter ermächtigt, den
Eigentümer zu vertreten und insofern sein Stimm­
recht auszuüben bzw. mit der Vertretung des Inve­
stors einen Anwalt seiner Wahl zu bevollmächtigen.
Weiterveräußerung der Immobilie
Im Falle einer Weiterveräußerung der Vermögensanla­
ge durch den Erwerber (z. B. durch Verkauf, Schenkung
etc.) entstehen Nebenkosten wie z. B. Notariatsgebüh­
ren, Kosten der Löschung von Eintragungen im Grund­
buch, ggf. Maklerkosten, ggf. Vorfälligkeitsentschädi­
gungsleistungen an die finanzierende Bank. Die Ent­
scheidung zur Übertragung wird vom Anleger getrof­
fen.
„Vor meinen Augen färbte
sich die Wiese grün“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
21

V. Leipzig – Motor einer dynamischen Metropolregion
Leipzig. Wachsend attraktiv.
Allerlei ist nicht ohne Grund eine bekannte Leipziger
Spezialität. Denn diese Stadt auf einen einzigen Nen­
ner zu bringen, scheint fast unmöglich. Unbestritten
gilt Leipzig als „heimliche Hauptstadt Mitteldeutsch­
lands“. Selbst sieht sich die Metropole je nach Anlass
als Musik­, Auto­, Wissenschafts­, Kunst­, Medien­
oder Sportsstadt. Bedeutende Messestadt ist man
sowieso – und das bereits seit 1190. Auch die Universi­
tät zählt als „Alma mater lipsiensis“ mit über 600 Jah­
ren Historie zu den traditionsreichsten im gesamten
deutschen Sprachraum. Und vor allem hat die friedli­
che Revolution von 1989 hier nicht nur ihren Ursprung,
sie wird auch im kollektiven Gedächtnis der Stadt
lebendig gehalten.
Sogar die Zukunft hat für Leipzig schon feste Termine
gesetzt: das Jahr 2015 wird ganz im Zeichen von 1000
Jahren stolzer Stadtgeschichte stehen, zur Feier der
ersten urkundlichen Erwähnung anno 1015. Kurz: Leip­
zig lockt – heute bereits rund 520.000 Menschen als
Einwohner und über 2 Millionen Besucher pro Jahr.
Leipzig zieht an. Auch immer mehr Neubürger.
Positiv zeigt sich auch die Bevölkerungsentwicklung
Leipzigs. Allein seit 2005 wuchs die Stadt um rund
20.000 Einwohner. Eine Studie des Deutschen Instituts
für Wirtschaftsforschung (DIW) vom Mai 2010 setzt
Leipzig aktuell auf Platz drei der Deutschen Städte mit
dem größten prozentualen Bevölkerungszuwachs.
Und nach einer Prognose der Bertelsmann­Stiftung
aus dem Jahr 2008 wird die Einwohnerzahl bis 2020
um mindestens weitere 4 % steigen. Die Gründe dafür
sind mindestens so vielfältig, wie die Fassetten dieser
Mitteldeutschen Metropole selbst.
Ein hoher Lebenswert und eine wachsende Zahl an
modernen Arbeitsplätze sind natürlich starke Argu­
mente. Auf die Arbeit folgt in Leipzig allerdings
immer ein besonders inspirierendes Ambiente zum
Genießen. Tag und Nacht und für jeden Geschmack.
Denn mit Sicherheit steht Leipzig auch für einen Spit­
zenplatz in Sachen Kultur, Architektur, Nightlife und
Weltoffenheit.
Infrastruktur mit Ultramoderne.
Zentral in Europa gelegen, ist Leipzig in einen der
stärksten Wirtschaftsräume des Kontinents eingebun­
den. Im Umkreis von 100 Kilometern leben hier 6,8
Millionen Menschen. Und rund um Leipzig konzen­
triert sich ein wesentlicher Teil aller Industrieansied­
lungen und der Wirtschaftskraft der neuen Bundeslän­
der. Die Infrastruktur der Stadt zählt spätestens seit
der Jahrtausendwende zur modernsten in Deutsch­
land.
So gilt das Angebot des öffentlichen Nachverkehrs
innerhalb der Stadt sowie ins weitere Umland nicht
nur unter Experten als vorbildlich. Autobahn, Airport
und einer der größten Bahnhöfe Europas verbinden
Leipzig dazu komfortabel mit anderen Wirtschafts­
zentren in Deutschland und Europa. Berlin zum Bei­
spiel ist mit dem ICE gerade mal eine Stunde entfernt.
Wobei die Attraktivität Leipzigs als Einkaufsstadt
einem Vergleich mit der Hauptstadt durchaus stand­
halten kann.
22 V. Der Standort Leipzig

525.000
520.000
515.000
510.000
505.000
500.000
495.000
490.000
Dynamische Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung in
Leipzig Bevölkerungsentwicklung in absoluten Zahlen in Leipzig in absoluten Zahlen
502.651
So ist der Hauptbahnhof auch eine der anziehendsten
Einkaufsmeilen im weiten Umkreis – täglich geöffnet
von 8 bis 22 Uhr. Nach Einschätzung der Einzelhan­
delsspezialisten von Jones Lang LaSalle ist Leipzig
neben Berlin der wichtigste Handelsstandort im
gesamten Osten Deutschlands.
Lifezig! Das heißt Lebensfreude ohne
Sperrstunde.
Gewandhaus­Konzerte, Bachfest, das „Classic­Open“
Festival oder die Kunstszene der „Neuen Leipziger
Schule“ sind weltbekannte Chiffren für Hochkultur
aus und in Leipzig. Aber auch die hiesigen Kneipen­
meilen und die vitale Clubszene haben einen legendä­
ren Ruf bei Gästen wie Einheimischen. Zehntausende
V. Der Standort Leipzig
506.578
510.512
515.469
518.862
2005 2006 2007 2008 2009 2010
519.664
Quelle: Stadt Leipzig
Studenten machen Leipzig außerdem zu einer jungen
und spannenden Stadt.
Von der Oper bis zur „Underground­Kultur“ in der
Morizbastei sind es nur ein paar Schritte. Und in der
historischen Innenstadt finden sich neben Galerien,
Museen und Restaurants für jeden Geschmack auch
viele Kabarett­ und Kleinkunstbühnen.
Fast jeden Abend kann man Rock oder Jazz live erle­
ben – ob Newcomer im Szeneladen oder Weltstars in
der Arena. Das „Schauspielviertel“ präsentiert sich als
eine weitere vitale Symbiose aus Theater und Künst­
lerkneipen. Kein Wunder also, dass Friedrich Schiller
1785 hier in Leipzig seine „Ode an die Freude“ schrieb.
Und in warmen Sommernächten stellt sich auf den vie­
len Freisitzen oder in den Gartenlokalen ein fast schon
mediterranes Flair ein. Oft bis in den frühen Morgen.
Schließlich ist Sperrstunde in Leipzig ein Fremdwort.
Musikstadt mit Bestnoten.
Leipzigs musikalische Tradition hat einen guten Klang
in aller Welt – und die Namen der Komponisten, die in
dieser Stadt wirkten, bilden alleine schon einen Kanon
der Musikgeschichte: ob Johann Sebastian Bach, Felix
Mendelssohn, Gustav Mahler, Clara und Robert Schu­
mann, Albert Lortzing, Hanns Eisler oder Richard Wag­
ner. Dessen 200. Geburtstag wird hier übrigens 2013
ganz groß gefeiert – denn: Richard ist Leipziger! Wer
möchte, kann auf der „Leipziger Notenspur“ auch
eine klangvolle PartiTour zu Fuß zu den Wohnstätten
23

Leipzig
Chemnitz
Dresden
berühmter Musiker quer durch die Innenstadt unter­
nehmen. Gepflegt wird in Leipzig aber nicht nur ein
großes Erbe, sondern ganz besonders das Erleben von
24 V. Der Standort Leipzig
Musik.
Im Gewandhaus – derzeit unter Leitung des Stardiri­
genten Riccardo Chailly – spielt ein Orchester von
Weltrang. Der berühmte Thomanerchor, gegründet
bereits 1212, tritt heute in Leipzig an der historischen
Wirkungsstätte Bachs auf: der Thomaskirche. Und in
der Leipzig Oper kommen schon seit 1693 große
Werke und Gefühle zur Aufführung.
Zur Spielstätte gehören heute auch Ballett, Musikali­
sche Komödie sowie eine Repertoire von Barock bis
Moderne. Nicht zu vergessen der MDR Klangkörper
mit Orchesterchef Jun Märkl und zahlreichen Gastspie­
len internationaler Maestros.
Geschichte, Grün und Gründerzeit.
Mit über 15.600 Kulturdenkmälern, davon rund 80
Prozent Gründerzeithäuser, ist Leipzig ganz offen­
sichtlich Deutschlands Denkmalhauptstadt. Allein
schon das Waldstraßenviertel nordwestlich der Innen­
stadt gilt als eines der größten zusammenhängenden
Gründerzeitviertel weltweit. Und sowohl quantitativ
wie qualitativ findet man in Leipzig auch einen der

größten Reichtümer an Bauten des Jugendstils. Charak­
teristisch für das Zentrum ist die einzigartige Komposi­
tion aus insgesamt 28 Passagen und Durchgangshöfen
mit der Mädler­Passage als bekanntestem Vertreter.
Und direkt vor deren Eingang gibt sich mit dem Alten
Rathaus auch eines der ältesten und schönsten Renais­
sance­Gebäude Deutschlands die Ehre.
Überhaupt ist Leipzig eine Stadt der kurzen und kom­
fortablen Wege. Tradition und Moderne, Kultur­ und
Geschäftsleben aber auch Arbeit und Erholung liegen
hier so nahe beieinander, wie in kaum einer anderen
Großstadt. So sind es von den Einkaufstempeln der
Innenstadt bis zur Liegewiese im Park gerade mal 10
Minuten – zu Fuß wohlgemerkt.
Urbane Qualitäten nach zeitgemäßen Ansprüchen prä­
gen aber auch die Leipziger Ortsteile über die City hin­
aus – mit verkehrsberuhigte Zonen, einladenden Ein­
kaufspassagen und lebendigen Stadtteilzentren.
V. Der Standort Leipzig
Hier kann die Seele parken.
Parks, Wälder und Gartenanlagen machen etwa ein
Drittel von Leipzigs Stadtfläche aus. Mit dem Auen­
wald als grüne Lunge bietet Leipzig dazu auch mehr als
„nur“ einen breiten Streifen Natur quer durch die
Stadt: hier liegt mit knapp 2.000 Hektar eines der größ­
ten innerstädtischen Auenwaldgebiete Mitteleuropas
praktisch vor der Haustür.
Als weitere Oase in der City lockt der große Clara­Zet­
kin­Park. Oder das Rosental, eine der beliebtesten
historischen Parkanlagen in Leipzig. Oder AGRA­Park,
Wildpark, Friedenspark, Schlosspark Lützschena... Und
wenn’s auf naturnahe Weltreise gehen soll: der Leipzi­
ger Zoo ist einer der schönsten und größten Europas.
Einen ganz besonderen Akzent setzt Leipzig außerdem
mit Wasser. Freigelegte, einst überbaute, Flussläufe rei­
chen bis ans Zentrum heran. Einer Bootstour auf dem
Karl­Heine­Kanal und der Weißen Elster, vorbei an
Industriedenkmälern des 19. Jahrhunderts, steht also
nichts im Wege. Und wer mehr Wasser will, findet im
Süden der Stadt das Leipziger Neuseenland – z. B. mit
langen Sandständen am Cospudener See. Nicht mehr
lange übrigens, und die gesamte Seenlandschaft süd­
lich der Stadt wird eine beeindruckende Fläche von
rund 70 km² einnehmen.
Messe, Presse und moderne Medien
Seit über 800 Jahren besitzt Leipzig das Marktrecht –
und seit 1497 gibt es die Leipziger Messe. Als nach der
Wiedervereinigung 1990 die großen Universalmessen
im Frühjahr und im Herbst obsolet wurden, begann
eine neue Ära: die Leipziger Messe GmbH starte. Mit
der Eröffnung des modernsten Ausstellungs­ und Kon­
gresszentrums in Deutschland im Jahr 1996 setzte sich
auch ein neues Messekonzept durch: spezialisierte
Fachmessen und national wie international führende
Branchenmessen. Buchmesse, Automobil International,
Games Convention Online sind da nur einige Namen.
25

Mit jährlich ca. 40 Messen und 120 Kongressen hat sich
Leipzig heute unter den zehn führenden Messeplät­
zen Deutschlands etabliert. Wo so viel passiert, sind
natürlich auch die Medien präsent. Schon immer übri­
gens: die „Einkommenden Zeitungen“ erschienen ab
Juli 1650 in Leipzig gelten damit als die weltweit erste
Tageszeitung.
Zum Weltruhm von Leipzig als Buch­ und Verlagsstadt
trugen auch Namen wie Baedeker, Reclam und Brock­
haus bei. Heute definieren MDR, Mediacity, das Deut­
sche Literaturinstitut, die Leipziger Verlags­ und Druk­
kereigesellschaft (Mediengruppe Madsack), Private TV
und Radioanbieter wie u.a. die PSR Mediengruppe,
Deutsche Bücherei und über 50 Buchverlage die
Medienstadt Leipzig.
Seit der ersten Erhebung zum Medienstandort im Jahr
2002 stieg die Zahl der Medienunternehmen in der
Stadt von 1.350 auf über 2.050. Jüngstes Bespiel: der
renommierte Zweitausendeins­Verlag verlegt im Som­
mer 2011 seine Zentrale von Frankfurt/Main nach Leip­
zig
Handel, Wandel, Wirtschaft.
Seit der industriellen Revolution war Leipzig nicht nur
ein einflussreicher Handelsplatz sondern auch bedeu­
tender Industriestandort. Verlagswesen, Maschinen­
bau, Textilindustrie und polygrafische Betriebe bilde­
ten das wirtschaftliche Rückgrat der Stadt. Seit Mitte
der 90er Jahre des 20. Jahrhunderts ist die Stadt mit
ihrem Potenzial wieder ein sehr gefragter Standort.
„Boomtown“ hieß damals das Synonym für Leipzig.
Und auf größere Industrieansiedlungen wie Siemens,
Porsche und BMW folgten rasch ICT Unternehmen wie
PC­Ware, Softline AG oder Primacom. Auch die Unister
Holding, einer der größten deutschen E­Business­
Anbieter, hat heute in Leipzig ihren Hauptsitz. Nicht
zu vergessen mit der European Energy Exchange (EEX)
die größte Energiebörse Kontinentaleuropas.
Weitere große Namen und Arbeitgeber sind Amazon,
der MDR, das Bundesverwaltungsgericht, das Universi­
tätsklinikum und der Energieversorger VNG ­ Ver­
bundnetz Gas. Ein immer stärker gefragter Energieträ­
ger der Stadt ist zudem Ideenreichtum: Mindestens
30.000 Leipziger arbeiten in der so genannten Kreativ­
wirtschaft, vom Designer bis zum Medienmanager.
Parallel dazu etabliert sich Leipzig aktuell zu einem
führenden Logistik­ und Dienstleistungszentrum.
Initialzündung dafür war 2008 die Entscheidung der
DHL am Flughafen Leipzig ihr internationales Luft­
fracht­Drehkreuz einzurichten, wovon auch viele
transportorientierte Zulieferer und Produzenten
unmittelbar profitieren.
... und Wissenschaft, die Schule macht.
Heute ist Leipzig Sitz von ca. 150 Instituten, Kliniken
und Hochschulen – von der Medienakademie über die
Leipzig School of Design oder der Hochschule für
Technik, Wirtschaft und Kultur (HTWK) bis zur BIO
CITY. Die Universität Leipzig mit allein schon 26.000
Studenten und 9.000 Mitarbeitern genießt Weltruf.
Hier unterrichteten unter anderem Werner Heisen­
berg, Ernst Bloch, Gustav Hertz oder Gotthold Ephra­
im Lessing.
Und hier studierte von Friedrich Nietzsche über Nova­
lis, Leibniz, Goethe, Robert Schumann, Carl Friedrich
von Weizsäcker, Hans­Dietrich Genscher und Angela
Merkel praktisch ein who­is­who der deutschen Kultur
und Geschichte. Leipzig beherbergt außerdem drei
Max­Planck­Institute, das Fraunhofer­Institut für Zell­
therapie und Immunologie (IZI) sowie das Fraunhofer­
Zentrum für Mittel­ und Osteuropa.
26 V. Der Standort Leipzig

Die Handelshochschule Leipzig (HHL) zählt mittlerwei­
le zu den besten Business Schools Deutschlands. Und
ein sprichwörtlich neue Kunststil entspringt der Hoch­
schule für Grafik und Buchkunst: Neo Rauch, Kaes­
berg, Tim Eitel, Matthias Weischer oder Rosa Loy sind
hier die Namen, mit denen Leipzig international neu
Schule und jede Menge Furore macht.
V. Der Standort Leipzig
Manches kann man freilich nicht kaufen.
Aber genießen.
Es ist die besondere Atmosphäre eines Ortes, an dem
Begegnung, Ideenaustausch und Freude am Neuen
seit Jahrhunderten gepflegt werden. Leipzig ist auf
viele Arten eben einzigartig. Hier treffen große
Geschichte auf moderne Dynamik, sächsische Gemüt­
lichkeit auf High­Tech­Business und klassische Kultur
auf Avantgarde. Vor nicht allzu langer Zeit kürte die
New York Times Leipzig zu den „Places to Go in 2010“.
Wir sagen heute: Willkommen in einer der vitalsten
Städte Deutschlands!
27

Leipzig im Spiegel der Presse ...
28 V. Der Standort Leipzig

V. Der Standort Leipzig
… jede gute Nachricht spricht für sich
29

33
18
31
8
19
20
23
7
17
21
24
14
16
22
12
13
11
9
10
7
6
1
2
3
4
5
15
29
30
28
27
26
32
8
34
25
v. l. Hauptbahnhof, Alte Nikolaischule, Neues Rathaus, Rosental
1. Hauptbahnhof
2. Schwanenteich
3. Opernhaus
4. Augustusplatz
5. Neues Gewandhaus
6. MDR­Hochhaus
7. Universitäten
8. BG Geschäftsstelle
9. Bildermuseum
10. Altes Rathaus
11. Neues Rathaus
12. Johannapark
13. Bundesverwaltungsgericht
14. Clara­Zetkin­Park
15. Bayerischer Bahnhof
16. Rennbahn Scheibenholz
17. Die Nonne
18. Elsterbecken (Weiße Elster)
19. Red Bull Arena
20. Festwiese
21. Arena Leipzig
22. Zoo Leipzig
23. Rosental
24. Naturschutzgebiet Leipziger
Ratsholz
25. Völkerschlachtdenkmal
26. Russische Gedächtniskirche
27. Deutsche Bücherei
28. Botanischer Garten
29. Medien­Center/Media­City
30. MDR­Sendezentrum
31. Kleinmessegelände
32. Altes Messegelände
33. Flughafen Halle/Leipzig
34. „Hoffmans Gärten“,
Friedrichshafner Straße
30 VI. Die Lage

VI. Die Lage – in jeder Hinsicht vorteilhaft
Der Stadtteil Leipzig­Mockau
Mockau ist ein Stadtteil im Norden Leipzigs –
zwischen der Bundesstraße B2 und der Autobahn A14
gelegen. Nördlich des Stadtteils befindet sich die
Neue Messe Leipzig. Im Westen grenzt Mockau an
den Stadtteil Euritzsch, im Osten an Thekla und im
Süden an Schönefeld­Abtnaundorf/Schönefeld­Ost.
Viele der insgesamt 278 Leipziger Kleingartenanlagen
liegen in Mockau und tragen zum hohen Grünflächen­
anteil des Stadtteils bei. Im Osten liegt die Parthen­
aue – die letzte historische Kulturlandschaft in der
Leipziger Region, die nicht durch den Braunkohleta­
gebau und massive Flussregulierung umgestaltet
wurde.
Der Stadtteil Mockau wurde bereits um 1200 gegrün­
det. Die heutige Wohnbesiedlung in Mockau wird
auf Grund der Streckenführung der früheren Wah­
VI. Die Lage
ren­Schönefelder­Verbindungsbahn geteilt. Mockau­
Nord und Mockau­Süd haben sich im 20. Jahrhundert
weitgehend unabhängig voneinander entwickelt.
Mockau­Süd war zunächst der bevölkerungsreichste
Teil. Seit den 1870er Jahren hatte sich hier eine grün­
derzeitliche Mietshausbebauung und seit den 1890er
Jahren ein Industrie­ und Gewerbegebiet herausge­
bildet. In den zwanziger Jahren entstand ein äußerst
qualitätsvoller kommunaler Wohnungsbau. Der Nor­
den ist geprägt durch die vor allem in der zweiten
Hälfte der dreißiger Jahre in einem erstaunlichen
Tempo errichtete Randsiedlung und durch die beiden
ab Mitte der siebziger Jahre errichteten Anlagen des
komplexen Wohnungsbaus Mockau­West und Mok­
kau­Ost.
Kurze Wege zum Arbeitsplatz
Bei der letzten baulichen Umgestaltung auf Mockau­
er Gebiet handelt es sich um das einstige Flughafen­
gelände. Der Flughafen Leipzig­Mockau wurde 1913
in Betrieb genommen. 1972 startete das letzte Ver­
kehrsflugzeug in Mockau. Bis 1990 wurde der Flugha­
fen noch vom Agrarflug und als Sportflugplatz weiter
genutzt. In den Jahren 1991 bis 1995 wurde dann auf
dem Gelände des früheren Flughafens mit dem Ver­
sandzentrum der Quelle GmbH eines der größten
Investitionsvorhaben in den ostdeutschen Bundes­
ländern realisiert. Der 2,2 Millionen Quadratmeter
große Gebäudekomplex wurde derzeit von der Leip­
ziger Logistikpark GmbH erworben, welche den
attraktiven Standort revitalisiert, zeitnah Logistik
ansiedeln und damit hunderte von Arbeits­
plätzen schaffen wird. Daran angrenzend
befindet sich das Gelände der Neuen Leipzi­
ger Messe mit ihrer spektakulären zentralen
Glashalle und dem Congress Center.
Die innovativen Produktionsstätten des
BMW­Werkes und das neue Logistikzentrum
des weltgrößten Interneteinzelhändlers
Amazon liegen ebenfalls auf Gewerbegebie­
ten in ummittelbarer Nachbarschaft von Mockau.
Über die A14 sind weitere Großgewerbezonen in
Nähe des neuen Flughafens in wenigen Minuten zu
erreichen. Hier sind unter anderem das DHL und die
Porsche Werke angesiedelt. Die Nähe zu vielen wich­
tigen Hauptarbeitgebern der Stadt und die kurzen
Wege in die pulsierende Leipziger City gehören zu
31

„Über‘n Garten in die Lüfte,
spür ich blumig zarte Düfte,
oh mein Mockau, du bist mein“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
Ein lebenswertes grünes Wohnumfeld
Hoher Wohn­ und Freizeitwert
Am Objektstandort Essener Straße/Friedrichshafener
Straße kann man schon vom Fenster oder Balkon aus
das grüne Umfeld genießen: Der Blick fällt auf die
schönen Außenanlagen mit altem Baumbestand
sowie auf die rückwärtigen, üppig begrünten Gärten.
Wer aktive Naherholung sucht, findet sie direkt vor
der Tür. In unmittelbarer Nachbarschaft an der
Friedrichshafener Straße befindet sich die traditions­
reiche Kleingartenanlage „Nordstern e. V.“, die im
Jahr 2008 ihr einhundertjähriges Bestehen feiert.
Die nächste öffentliche Grünanlage ist der Abtnaun­
dorfer Park, den man die Kleingartenanlagen „Par­
thenaue“ und „Mockau Mitte“ entlang flanierend,
über die verkehrsberuhigte Beuthstraße in 8 bis 10
Minuten erreicht. Mit dem Rad sind es nur 3 Minuten.
Durch diese weitläufige Grünoase, zwischen 1752 und
1755 als Rittergutspark angelegt, führt unter anderem
ein 23 Kilometer langer, gut beschilderter Rad­ und
Wanderweg. Auf diesem lässt sich in beliebigen Etap­
pen, am Flüsschen Parthe entlang, die Parthenaue
erkunden – eine ursprüngliche Auenlandschaft mit
Wäldern, Sumpfwiesen und Feldern.
Zu den heutigen Sehenswürdigkeiten im Abtnaun­
dorfer Park, der im Jahre 1800 zu einem Landschafts­
garten im englischen Stil umgestaltet wurde, gehört
der noch aus dieser Zeit stammende Teich mit Insel
und Tempel sowie das ab 1998 sanierte Schloss, mit
dem das 1893 abgerissene einstige Herrenhaus ersetzt
wurde. Eine Bogenbrücke über die Parthe und eine
Kastanienallee, an deren Endpunkt einst ein Mauso­
leum lag, sind ebenfalls Relikte der ursprünglichen
Parkgestaltung.
32 VI. Die Lage

Vielfältige Freizeitmöglichkeiten
Zu jeder Jahreszeit attraktiv
Ebenfalls fußläufig bequem erreichbar sind das
Freibad Sommerfeld und die unter Naturfreunden
sehr beliebte Alternative – der auch als „Naturbad
Nordost“ bekannte Baggersee.
Im direkten Objektumfeld findet sich darüber hinaus
die Stadtteilbibliothek und der Kletterturm Mockau.
Dieser Anziehungspunkt für Jung und Alt, ein aus­
gedienter Wasserturm, bietet für Kinder ab 7 Jahren
attraktive Programme an der Kletterwand. Auch
ausgewachsene Kletterer finden sich hier gerne zum
Training ein.
VI. Die Lage
Sport und Spaß im Verein
Der Mockauer SV Lok Nordost bietet kleinen und gro­
ßen Leichtathleten eine sportliche Heimat und führt
für aktive Volleyball­ und Fußball­Fans jeweils eine
eigene Abteilung. Beim TuS Leipzig­Mockau e. V.
wird schon seit Mitte der 1920er Jahre Handball groß
geschrieben, Abteilungen für Badminton, Tennis, Vol­
leyball und Turnen ergänzen das Vereinsangebot.
Wer gerne das Tanzbein schwingt, ist im 1. Leipziger
Rock n’ Roll­Club „Alpha 69“ e. V. gut aufgehoben,
der von der Sportjugend Sachsen für seine vorbildli­
che Jugendarbeit ausgezeichnet wurde. Von Angebo­
ten für „Tanzminis“ ab vier Jahren über diverse Show­
Dance Kurse bis zum Fitness & Dance­Angebot für
Tanzsportfreunde ohne Altersbegrenzung – der
bunte Trainingsplan dieses Vereins
bietet für jeden etwas. Auch das Tanzcentrum in der
Essener Straße ist bei Hobbytänzern eine beliebte
Adresse. Neben Tanzkursen finden hier auch Tanzpar­
tys und ähnliche Veranstaltungen statt.
Ideal für vergnügliche Ausflüge
Dank der zentrumsnahen Lage und guten Verkehrs­
anbindung von Mockau liegen auch die Freizeitange­
bote in der Leipziger City und im weiteren Umfeld in
komfortabler Nähe, vom Gewandhaus über den Zoo­
logischen Garten bis zur Sachsen­Therme. Über die
A14 und die neue A38 ist sogar der südlich von Leip­
zig liegende „Belantis“ Vergnügungspark, Ost­
deutschlands größter Freizeitpark, in kürzester Zeit
erreichbar.
33

Naturnahe Lage mit urbaner Infrastruktur
Gut versorgt, bestens angebunden
In Mockau­Nord bleibt kaum ein Wunsch offen: Zu
Fuß gut erreichbare Einkaufsmöglichkeiten für den
täglichen Bedarf bietet – neben vielen anderen Ein­
kaufsmöglichkeiten des Facheinzelhandels – direkt
„um die Ecke“ das Mockau­Center, in dem auch wich­
tige Dienstleistungen (Apotheke/Ärztehaus, Versiche­
rungsanbieter u. v. m.) zu finden sind. Der Standort
dieses Stadtteil­Centers – nach der Wende das erste
seiner Art in Leipzig – ist auch als „Mockauer Post“
bekannt, da sich gegenüber früher ein größeres Post­
amt befand.
Für den wöchentlichen Großeinkauf bietet sich der
Sachsenpark an der nahe gelegenen Leipziger Messe
an. Zur guten Infrastruktur des Objektumfeldes gehö­
ren Kindertagesstätten und viele schulische Einrich­
tungen – von der Grundschule bis zur Berufschule.
Pluspunkt Mobilität
Neben einem Taxistand bietet die Haltestelle „Mok­
kau Post“ auch Zustiegsmöglichkeiten in das effizien­
te städtische Bus­ und Straßenbahn­Verkehrsnetz. So
gelangt man in kürzester Zeit ins Herz der Metropole
Leipzig oder startet vom Hauptbahnhof bequem zu
umweltbewussten und preisgünstigen Fernreisen per
Schiene. – Als besonders fortschrittlichen Service für
Personen, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind (z.
B. aus Altersgründen, durch sonstige körperliche
Beeinträchtigungen) bieten die Leipziger Verkehrsbe­
triebe (LVB) einen kostenlosen Begleitdienst an.
Dieser richtungweisende Service trägt dazu bei, dass
Mobilität in Leipzig auch künftig ein wertvolles Allge­
meingut bleibt. Mit dem nahen Autobahn­Anschluss
„Leizpig Nordost“ zur A14 ist die Objektlage für
Urlaubsreisen per Pkw ebenso ideal wie für Außen­
dienst­Tätigkeiten. Auch für den täglichen Weg zum
Arbeitsplatz bietet die verkehrstechnische Anbindung
von Mockau optimale Voraussetzungen, die Anfahrt
möglichst kurz zu halten. Einfache Rechnung: Jede
pro Tag gesparte Minute Anfahrtszeit zum Arbeits­
platz bedeutet jährlich viele Stunden mehr Freizeit –
für eigene Hobbies oder im Kreis der Familie.
34 VI. Die Lage

9
VI. Die Lage
2
10
1
4
3
Eingebettet in ein grünes Umfeld vereint die Lage des Stadtteils Mockau wesentliche Vorzüge: Naturnahe Wohnqualität, unmittelbare Nähe zur City und schneller
Zugang in die Peripherie der Metropole Leipzig sowie zur Kleingartenanlage Nordstern und Abtnaundorfer Park.
5
6
8
7
1. Essener Straße
2. Friedrichshafner Straße
3. Mockau­Center/Stadtteilbibliothek/
Nahverkehrsanschluss
4. Kletterturm Mockau
5. Kleingartenanlage „Parthenaue“
6. Kleingartenanlage „Mockau Mitte“
7. Naturbad Nordost (Baggersee)
8. Sachsen­Therme
9. Neue Messe
10. Autobahn A14
Friedrichshafner Straße 124­126
35

Freiflächenplan
37

VII. Das Objekt – Leben in „Hoffmans Gärten“
Junge Architekturklassiker mit Charme
Bei den Objekten in der Friedrichshafner Straße 104
bis 122 handelt es sich um dreigeschossige Wohnhäu­
ser, die 1953 in solider Bauausführung erstellt wurden
und mit ihrer gut erhaltenen Bausubstanz für eine
anspruchsvolle Modernisierung prädestiniert sind. Die
10 komplett unterkellerten Gebäude sind Teil eines
denkmalgeschützten Ensembles auf der Nordseite der
Essener Straße, das sich als geschlossenene architekto­
nische Einheit bis zur Friedrichshafner Straße fort­
setzt.
Kennzeichnend für die neoklassizistische Anmutung
der Wohnhäuser ist die klare Formensprache mit
geraden Linien und ausbalancierten Formen, wie sie
insbesondere in der Symmetrie der Fassaden und in
der Gesamtkomposition zum Ausdruck kommt.
Ansprechend gegliedert werden die Außenfassaden
durch markante Standerker, vorgesetzte Balkone,
Gesimse und weitere Zierelemenente aus Sandstein,
Stuck und Naturstein.
Das bei der Errichtung der Gebäude geschaffene
Angebot an familienfreundlich proportionierten
Wohnungen mit klaren Grundrissen darf auch nach
heutigen Maßstäben als fortschrittlich gelten.
Ansicht Rückfassade mit den Eingängen Friedrichshafner Straße 124­126
In Einzelfällen werden die Wohnungsgrundrisse im
Zuge der Sanierung auf heutige Raumbedürfnisse hin
optimiert. Ziel der umfassenden Revitalisierung ist es,
den über die Jahre etwas verblassten stillen Zauber
dieser Architekturklassiker zu neuem Leben zu
erwecken. So werden in enger Abstimmung mit den
Denkmalbehörden alle stilgebenden Elemente der
Fassadengestaltung sorgsam restauriert oder
originalgetreu neu hergestellt. Im Zusammenhang
mit dem Ausbau der Dachgeschosse und der Sanie­
rung der Dachstühle erhalten die Dächer eine neue
stilgerechte Eindeckung, die zum Einbau vorgesehe­
nen neuen Isolier­Holzfenster entsprechen dem
historischen Vorbild.
Um das vorhandene Wohnflächenangebot zusätzlich
aufzuwerten, werden die Balkone zur üppig grünen
Gartenseite hin durch weitere große Wohnbalkone
ergänzt. So werden einige der Eigentumswohnungen
gleich über zwei Freisitze mit Blick ins Grüne verfügen.
38 VII. Das Objekt

Idyllisch eingebettet ins Grün
Prägend für das stimmungsvolle Wohnambiente ist
die eingewachsene Lage der Wohnhäuser auf dem
weitläufigen Grundstück. Zur Friedrichshafner Straße
hin sind die Gebäude mit ihren schön gestalteten
Außenanlagen durch überwiegend alten Baumbe­
stand abgeschirmt. Zwei von den Wohngebäuden
eingefasste romantische Torbögen eröffnen den
Zugang in die Gartenidylle auf der rückwärtigen
Gebäudeseite, wo die Bewohner von der Privatheit
und Abgeschlossenheit einer großzügigen Grünoase
empfangen werden.
Hier kann man des Sommers Sonne genießen oder
unter großen alten Bäumen ein schattiges Plätzchen
finden. Neben einer Spielfläche für Kinder sind auch
Fahrradstellplätze in die Gartenlandschaft integriert.
Auf dem Grundstück befinden sich Kfz­Stellplatzflä­
chen mit Zufahrt über die Friedrichshafner Straße.
VII. Das Objekt
Umfassende technische Modernisierung
Wie die Sanierung der Außenfassaden erfolgt auch
die Innensanierung mit größter Sorgfalt und hohem
Qualitätsanspruch. Sämtliche Putzflächen werden
überprüft und bei Bedarf fachgerecht ausgebessert
oder erneuert. Arbeiten wie die Erneuerung der
Innenfensterbänke oder die farbliche Gestaltung der
Treppenhäuser werden entsprechend den denkmal­
pflegerischen Auflagen vorgenommen.
Vorhandene Wohnungseingangs­ und ­innentüren,
die nicht neuwertig aufgearbeitet werden können,
werden durch Nachbauten nach historischem Vorbild
ersetzt. Die Sanierung der Fußböden umfasst einen
Höhenausgleich und eine zusätzliche Trittschalldäm­
mung. Danach wird in den Wohnräumen ein Echt­
holzparkett aus Eiche verlegt. In den Bädern, Duschen
und Küchen kommen hochwertige Fliesen zum Einsatz.
Optional wird in den Küchen auch Echtholz­Parkett
verlegt.
Darüber hinaus wird insbesondere durch die Moder­
nisierung der Haustechnik gewährleistet, dass die
Eigentumswohnungen nach der Sanierung zeitgemä­
ßen Wohnkomfort bieten. Hierzu gehört die kom­
plette Erneuerung der Sanitär­ und Elektroinstallatio­
nen sowie der Einbau einer videogestützten Wech­
selsprech­ und Türöffneranlage und moderner Tele­
kommunikationsanschlüsse. Außerdem erhalten die
Gebäude eine effiziente, zeit­ und witterungsgesteu­
erte Gasheizungsanlage mit zentraler Wärmeerzeu­
gung und Warmwasseraufbereitung. So werden
Umweltbelastungen wie Wohnnebenkosten auf ein
denkbar niedriges Niveau reduziert.
39

Ein vielseitiges, attraktives
Wohnungsangebot
Ob Sie gerne unter dem Dach wohnen oder eben­
erdig – ob Sie eine geräumige 2­ oder 3­Zimmer­Woh­
nung suchen: Die Auswahl an Eigentumswohnungen
im 6. Bauabschnitt „Hoffmans Gärten“ bietet mit Flä­
chen von ca. 62 bis 106 m 2 verschiedene Lösungen.
Sie lieben das Leben auf zwei Etagen? Selbst diesen
Wunsch können Sie sich hier mit ­­­ der originellen
zweigeschossigen Maisonette­Wohnung im 1. Ober­
geschoss/Dachgeschoss erfüllen.
Seitenansicht, im Vordergrund: Essener Straße 124
Dank der gradlinigen Grundrisse präsentiert sich
jedes der Eigentumsdomizile als attraktive lichte
Wohnwelt mit großzügiger Raumwirkung. Die Klar­
heit der Grundrisse strahlt Modernität aus und bietet
für jeden Einrichtungsstil ein stimmiges Ambiente.
Die Wohnbalkone und Loggien erweitern den
Lebensraum ins Freie und laden nicht nur sonntags
zum Frühstück ein. Auch zur lauschigen Gartenoase
hinter dem Haus sind es nur wenige Schritte.
Ob Sie aus dem Fenster schauen oder auf den Balkon
treten – Ihr Blick schweift in Baumwipfel und Garten­
landschaften. Dieses naturnahe Wohnerlebnis ist ein
Vorzug der angebotenen Wohnungen, der – zu jeder
Jahreszeit neu – Lebensqualität und liebenswerte Per­
spektiven bietet.
40 VII. Das Objekt

Bauliche Highlights
Balkone
Nicht nur die Aufarbeitung von bereits bestehenden
Balkonen, sondern auch die Anbringung neuer Bal­
konanlagen bzw. die Errichtung von Loggien und Ter­
rassen (EG und DG) steigert die Attraktivität des
Objektes. Zusätzlich wird auf jedem Balkon eine Bal­
konleuchte installiert.
Treppenhaus
Die Visitenkarte eines Hauses. Originale Wohnungs­
eingangstüren, aufgearbeitet nach den Maßgaben
des Denkmalschutzes, und elegante Treppenläufer
sind in unseren Objekten ebenso zu finden wie stilvol­
le Leuchten. Auch die Briefkastenanlage wird entwe­
der in Messing oder Holz ausgeführt, je nach dem
Charakter des Hauses.
Bäder
Die mit hochwertigen Keramikfliesen gestalteten
Bäder sind ein beliebtes Highlight. Sanitärkeramik in
Markenqualität und verchromte Accessoires – dem
Volumen der Wohnungsgröße angepasst – runden
den ästhetischen Rahmen von Badkultur ab.
VII. Das Objekt
Wohnräume
Wir verlegen ganz bewusst Parkett, den zeitlosen und
wertbeständigen Naturboden. Neben der zeitlosen
Schönheit der Hölzer verbreitet der Parkettfußboden
Wärme und Behaglichkeit.
Haustechnik
In allen Wohn­ und Schlafräumen werden Anschlüsse
für Telefon und Fernseh­/Radio­Empfang konzipiert.
Deutsche Markenfabrikate bei der Auswahl der Steck­
dosen und Schalter und videogestützte Wechsel­
sprechanlagen mit Eingangsüberwachung spiegeln
den hohen technischen Standard wider.
Wohnungsmix
Die Wohnungsgrößen sind so strukturiert, dass heuti­
gen Wohnbedürfnissen mit modernen Raumpro­
grammen Rechnung getragen wird. Dabei fühlen sich
Singles ebenso angesprochen wie Familien mit Kin­
dern.
Außenanlagen
Die Außenanlagen sind geprägt von Grünflächen mit
standortgerechter Bepflanzung. Wo immer es die
gärtnerische Gestaltung zulässt, werden mit einer
Reihe von Extras (Grillplatz, Sandkasten, Mobiliar)
attraktive Ruheinseln geschaffen. Nicht nur neu
angelegte Wege aus Steinpflaster, sondern auch Pol­
lerleuchten mit Dämmerungsschalter und Bewe­
gungsmelder ergänzen das komfortable Ambiente.
Oberirdische Stellplätze gehören ebenso wie über­
dachte Fahrrad­Abstellplätze zu den großzügigen
Außenanlagen.
„So sehr lieb ich dieses Sein,
hier geh ich durch, hier ist mein Heim“
(aus Hoffmans Skizzenbuch)
41

Friedrichshafner Straße 124­126
Kellergeschoss
Friedrichshafner Straße 126 Friedrichshafner Straße 124
42 VIII. Grundrisse

VIII. Grundrisse
Friedrichshafner Straße 126 Friedrichshafner Straße 124
Friedrichshafner Straße 124­126
Erdgeschoss
43

Friedrichshafner Straße 124
1. Obergeschoss
(Skizzenhafte Darstellung Friedrichshafner Straße 124­126)
Wohnung 3 1. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 68,78 m2 3
Wohnung 2 1. OG/DG
Zimmer 3
Wohnfläche 106,72 m2 44 VIII. Grundrisse
1
2
Wohnung 1 1. OG
Zimmer 2
Wohnfläche 70,04 m2

VIII. Grundrisse
Wohnung 4 DG
Zimmer 2
Wohnfläche 62,72 m2 4
2
(Skizzenhafte Darstellung Friedrichshafner Straße 124­126)
Wohnung 2 1.OG/DG
Zimmer 3
Wohnfläche 106,72 m2 Friedrichshafner Straße 124
Dachgeschoss
45

Friedrichshafner Straße 126
1. Obergeschoss
(Skizzenhafte Darstellung Friedrichshafner Straße 124­126)
Wohnung 6 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 90,76 m2 6
Wohnung 6 1. OG
Zimmer 3
Wohnfläche 82,15 m2 46 VIII. Grundrisse
5

VIII. Grundrisse
Wohnung 8 DG
Zimmer 3
Wohnfläche 99,20 m2 8
(Skizzenhafte Darstellung Friedrichshafner Straße 124­126)
Friedrichshafner Straße 126
Dachgeschoss
47

Animation Hoffmans Gärten 3. Bauabschnitt
48 IX. Die Baubeschreibung

IX. Die Baubeschreibung
Vorbemerkung
Die geplante Sanierung soll zum einen den heutigen
Komfortbedürfnissen, Raumprogrammen und Wohn­
wünschen gerecht werden, andererseits soll die bauhi­
storische Vergangenheit, die sich in aufwendigen und
handwerklich anspruchsvollen Details manifestiert,
erhalten und ablesbar bleiben.
Durch historisch und bautechnisch bedingte Gegeben­
heiten sowie die häufig sehr detaillierten Forderun­
gen des Denkmalschutzes können trotz der hohen
Ausstattungsstandards und der angestrebten Sanie­
rungsqualität in Teilbereichen die heute geltenden
Normen für Neubauten nicht immer erreicht werden.
Vor Beginn der Sanierung des Gebäudes werden alle
Mauerwerks­ und Holzbauteile durch einen Sachver­
ständigen auf Schädlings­ und Pilzbefall untersucht.
Dabei erfolgt sowohl eine Bestandserfassung als auch
die Untersuchung der Bauteile auf Schädlings­ und
Pilzbefall. Darauf aufbauend wird ein entsprechendes
Gutachten erstellt, in dem alle erforderlichen Maß­
nahmen zum Austausch der entsprechend befallenen
bzw. beschädigten Bauteile beschrieben werden.
IX. Die Baubeschreibung
Zur zusätzlichen Sicherung der fachgerechten Ausfüh­
rung dieser Leistungen wird der Sachverständige die
gesamten Holzschutz­ und Schädlingsbefallsbeseiti­
gungen baubegleitend prüfen und beratend überwa­
chen.
Abbruch/Entsorgung
Es erfolgen Abbruch, Ausbau und Entsorgung von
nicht mehr benötigten Bauteilen, Einbauten und
Wohnungseinrichtungen. Die gesamten vorhandenen
Elektro­, Heiz­ und Sanitärinstallationen werden aus­
gebaut und ordnungsgemäß entsorgt.
Soweit erforderlich, werden Bauteile, die wieder im
Gebäude verwendet werden sollen, sachgerecht
sichergestellt und eingelagert.
Keller/Grundmauern
Die Sanierung des Kellers beinhaltet die Trockenle­
gung Fläche mittels Vertikalsperrung an den Außen­
wänden sowie Horizontalsperrung an den Außen­ und
Innenwänden durch die jeweils geeigneten Verfahren.
Nach Abschluss der Trockenlegung und der erforderli­
chen Verfüllarbeiten im Außenbereich erfolgt die
Wiederherstellung von Gehweg und Straße einschließ­
lich der auflagenfreien Abnahme gegenüber der
zuständigen Behörde. Alternativ kann die Trockenle­
gung aller Kellerwände durch ein aktives elektrisches
System „Matrolan“ oder gleichwertig erfolgen. Sämt­
liche gemauerte Kellerwände werden vom Putz
befreit, sandgestrahlt und gereinigt. Das Mauerwerk
wird gegebenenfalls saniert und wenn erforderlich
zusätzlich verfugt. Je nach Zustand wird der vorhande­
ne Klinkerkellerboden aufgearbeitet oder wenn nötig
entfernt und durch neues Pflaster ersetzt. Die Keller­
treppe wird ebenfalls aufgearbeitet, repariert und
gegebenenfalls mit einem Fliesenbelag versehen. Die
einzelnen Kellerräume werden durch Abtrennungen
aus dem System „Käuferle“ (oder gleichwertig) gemäß
Planung hergestellt. Zum Heizraum wird eine T­30­
Stahltür eingebaut.
49

Alle sich im Keller befindlichen alten Grundleitungen
werden mittels Kamerabefahrung auf etwaige Schä­
den untersucht und falls erforderlich saniert oder
erneuert.
Dach
Soweit die vorhandenen Bauteile des Dachstuhls
sanierungsfähig sind, werden sie zur weiteren dauer­
haften Nutzung überarbeitet und behandelt.
Der Dachstuhl wird nach den Regeln der Zimmer­
mannskunst, den Planungsunterlagen und entspre­
chend den Anforderungen des Denkmalschutzes
saniert. Erneuerungen bzw. Ergänzungen des Dach­
stuhls erfolgen durch Bauteile, die einen vorbeugen­
den Holzschutz erhalten und den Vorschriften für
Anwendungen im Innenbereich entsprechen.
Für den Ausbau des Dachgeschosses wird der Dach­
stuhl gemäß den statischen Erfordernissen dimensio­
niert und gegebenenfalls statisch verstärkt.
Zwischen den Sparren wird eine hochwertige, den
heutigen DIN­Berechnungen entsprechende Wärme­
dämmung und Dampfbremse (gemäß Herstellervor­
schrift) eingebracht.
Die vorhandene Dacheindeckung wird komplett ent­
fernt und nach den Vorgaben des Denkmalschutzes
erneuert. Der Dachaufbau erfolgt auf Grundlage der
Baupläne. Dies beinhaltet die Neueindeckung inklusi­
ve aller erforderlichen Teilleistungen wie Lattung,
Dampfsperre, Ziegel­ und Deckungsart, Verblechun­
gen, Wärmedämmungen, Dachdurchführungen,
Kamin­ und Entlüftungsanschlüsse, Abdichtung der
Dachterrassen und deren Einfassungen, Einbau von
Dachflächenfenstern, Herstellung von Dachausstie­
gen, Laufbrettanlagen, Schneefanggittern, Regenrin­
nen und Fallrohren etc. All diese Arbeiten werden
gemäß den einschlägigen Richtlinien und DIN­Vor­
schriften ausgeführt. Als Dachflächenfenster kommen
Markenfenster wie Velux, Roto oder gleichwertig
zum Einsatz, die als normale Belichtungsfenster oder
als Ausstiegsfenster (gegebenenfalls für den zweiten
Rettungsweg) Verwendung finden. Wenn erforder­
lich, erfolgt der Einbau einer RWA­Öffnung im Trep­
penhauskopf als Rauchabzugsanlage gemäß SächsBO.
Alle am Gebäude befindlichen Entwässerungen und
Abdichtungen aus Blech werden denkmalschutzge­
recht, jedoch meist aus Titanzink hergestellt. Dies
umfasst alle Regenfallrohre, Fallrohrbefestigungen,
Fallrohrbögen, liegende und hängende Dachrinnen
etc. Die Verblechung sämtlicher Sockel, Gesimse und
Erker erfolgt ebenfalls nach den Auflagen des Denk­
malschutzes.
Außenputz/Fassade
Die Fassade des Gebäudes wird gemäß den Vorgaben
des Denkmalschutzamtes durch Reinigung, Reparatu­
ren, Neuverfugung und Wiederherstellung der origi­
nalen Stuckelemente entsprechend vorhandenen
Ansichten überarbeitet bzw. neu hergestellt. Ausbes­
serungen bestehender Schäden erfolgen im Rahmen
der denkmalpflegerischen Auflagen. Vorhandener
und nicht tragfähiger Außenputz wird abgeschlagen
und neu aufgebracht. Restaurierung und Sanierung
von Sand­ bzw. Natursteinteilen werden nach den
Vorgaben des Architekten und des Denkmalschutzes
vorgenommen. Nicht sanierungsfähige oder fehlende
Schmuck­ und Stuckelemente werden entsprechend
der denkmalpflegerischen Auflagen ergänzt bzw.
50 IX. Die Baubeschreibung
erneuert.

Innenputz
In sämtlichen Räumen des Gebäudes wird eine Über­
prüfung der vorhandenen Putze auf ihre Verwend­
barkeit vorgenommen. Wenn erforderlich, werden
Hohlstellen oder ganze Flächen abgeschlagen und
mit den entsprechenden Putzarten (Kalkgips, Kalkze­
ment, Sanierputz etc.) neu hergestellt. Gegebenen­
falls erfolgt das Spachteln der Flächen. Zu erhaltende
Deckenflächen werden fachmännisch überarbeitet
und glatt gespachtelt.
Malerarbeiten/Stuck
In den Wohnräumen werden sämtliche Wandflächen
nach den entsprechenden Vorarbeiten (Putzarbeiten,
Spachtel­ und Grundierungsarbeiten) mit Raufaserta­
pete tapeziert und zweimal deckend mit wischfester
Innendispersionsfarbe weiß gestrichen. Die Decken
werden nach erfolgter Vorbereitung gespachtelt und
deckend gestrichen.
Für das Treppenhaus wird nach entsprechenden
Befunduntersuchungen in Abstimmung mit dem
Denkmalschutz ein Farbkonzept erarbeitet und fach­
gerecht umgesetzt.
Der Fassadenanstrich erfolgt nach historischem Vor­
bild und Festlegungen des Denkmalschutzes.
IX. Die Baubeschreibung
Fenster
Sofern der Denkmalschutz nicht ausdrücklich die Auf­
arbeitung und Reparatur der vorhandenen Holzkas­
tenfenster fordert, werden diese aus dem Gebäude
entfernt und entsorgt. In Abstimmung mit dem Denk­
malschutzamt werden neue Holzfenster entspre­
chend dem histori­
schen Vorbild aus­
gewählt und einge­
baut. Die Festle­
gung der jeweiligen
Fenstergliederung,
Profilierung und der farblichen Endbehandlung
erfolgt nach den Vorgaben des Denkmalschutzes. Es
kommen Fenster der Schallschutzklasse II entspre­
chend DIN 1055 für Windlasten, DIN 1055 für Horizon­
tallasten sowie DIN 18056 für Vertikallasten zum Ein­
satz. Sollten dem keine funktionellen und bautechni­
schen Gründe entgegenstehen, erhalten alle Fenster
mit Ausnahme der Dachflächenfenster und Oberlich­
ter Dreh­Kipp­Beschläge.
Die Treppenhausfenster werden fachmännisch
gemäß den Auflagen des Denkmalschutzamtes auf­
gearbeitet, neu verglast und farblich gestaltet. Sämt­
liche Kellerfenster werden in Abstimmung mit dem
Referat für Denkmalschutz erneuert.
Innenfensterbänke
Die Innenfensterbänke werden entweder aus Mar­
mor (Jura oder Carrera) oder entsprechend dem histo­
rischen Bestand und den Forderungen des Denkmal­
schutzes aus profiliertem Holz gefertigt und einge­
baut.
Stahlbau­ und Schlosserarbeiten
Gemäß den statischen Vorgaben erfolgt gege­
benenfalls der Einbau von Stahlträgern zur
Verstärkung der Konstruktion im Dachstuhl­
und Deckenbereich. Das gilt ebenfalls für das
Umsetzen der geplanten Grundrissvarianten in den
einzelnen Geschossen.
Die hofseitige Balkonanlage wird in einer verzinkten
Stahlkonstruktion hergestellt. Diese wird entspre­
chend den Planungsunterlagen und in Abstimmung
mit dem Denkmalschutz errichtet und gegebenenfalls
farblich gestaltet. Weiterhin erfolgt die schlossermäs­
sige Aufarbeitung bzw. Ergänzung von vorhandenen
sowie notwendigen Geländern und Handläufen. Die
Lieferung und der Einbau einer Briefkastenanlage im
Treppenhaus erfolgt ebenfalls in Abstimmung mit
dem Referat Denkmalschutz. Für das gesamte Gebäu­
de wird eine Schließanlage installiert.
51

Grundrissänderungen/Dachgeschossausbau
Alle vorgesehenen Grundrissänderungen gemäß den
Planungsunterlagen werden durch Abbruch nicht
mehr benötigter Wände einschließlich aller statisch
erforderlichen Maßnahmen und durch die Herstel­
lung neuer Wände durch konventionelle Mauern
oder Trockenbau umgesetzt. Gegebenenfalls werden
die Türöffnungsmaße zum Einbau neuer Innentüren
angepasst. Wo es sich durch statisch notwendige
Unterzüge erforderlich macht, werden Unterhang­
decken (Trockenbau) eingezogen. In Bädern und
Küchen erfolgt grundsätzlich der Einbau von Unter­
hangdecken. Bestehende oder neu zu errichtende
Wohnungstrennwände werden entsprechend den
Schallschutzanforderungen ausgebildet.
Der Ausbau des Dachgeschosses entsprechend den
Planungsunterlagen wird unter Berücksichtigung
aller erforderlichen DIN­Normen und bauordnungs­
rechtlichen Anforderungen sowie der Vorgaben des
Denkmalschutzes vorgenommen. Der gesamte Aus­
bau erfolgt in moderner Trockenbauweise (System
„Knauf“, „Rigips“ oder gleichwertig) unter Zugrun­
delegen aller Wärmeschutz­, Schallschutz­ und DIN­
Richtlinien. Die Ausstattung ergibt sich analog der
beschriebenen Wohnungseinheiten.
Die Wohnung 2 wird über zwei Wohnetagen geführt,
die mit einer innenliegenden Treppe verbunden ist.
Heizungsinstallation
Es erfolgt der Einbau einer modernen, zeit­ und wit­
terungsgesteuerten Heizungsanlage mit zentraler
Wärmeerzeugung und Warmwasseraufbereitung –
gasgefeuert – Fabrikat Viessmann oder gleichwertig.
Der für die Installation der neuen Heizanlage not­
wendige Schornstein wird durch den fachgerechten
Einzug von Edelstahlrohren saniert. Sofern sich das
Objekt in einem Fernwärmevorranggebiet befindet,
erfolgt die Beheizung über eine Fernwärmeüberga­
bestation. In diesem Fall entfällt die Schornsteinsanie­
rung.
Alle Heizleitungen bzw. Heizkörperverrohrungen
werden in Kupfer oder Kunststoff ausgeführt und
grundsätzlich unter Putz oder im Fußboden verlegt.
Die Raumheizflächen werden aufgrund einer Wärme­
bedarfsberechnung ermittelt und in Form von Ventil­
heizkörpern in Kompaktform ausgeführt. In den
Bädern erfolgt der Einbau von Handtuchheizkörpern.
Der Wärmemengenverbrauch wird wohnungsweise
mithilfe entsprechender Messeinrichtungen erfasst.
Sanitärinstallationen
Die Sanitärinstallationen werden komplett neu ein­
gebaut entsprechend den Planungsunterlagen sowie
den erforderlichen Anschlüssen an das öffentliche
Versorgungsnetz. Sämtliche Abwasserleitungen wer­
den aus Gussrohrleitungen bzw. HT­Kunststoffrohren
gemäß den technischen Vorschriften schallgedämmt
eingebaut. Alle Kaltwasser­, Warmwasser­ und Zirku­
lationsleitungen werden entsprechend den Vorgaben
des Planungsingenieurs aus Mehrschicht­Verbund­
rohr einschließlich Wärmedämmung laut Wärme­
schutzverordnung in das Gebäude eingebaut.
Die Küchen erhalten analog zu den Planungsunterla­
gen Abflussleitungen sowie Warm­ und Kaltwasser­
anschlüsse sowie gegebenenfalls Waschmaschinenan­
schlüsse. Um eine wohnungsbezogene Verbrauchser­
fassung zu garantieren, werden für alle Einheiten
eigene Kalt­ und Warmwasserzählstellen mit separa­
ten Absperreinrichtungen eingerichtet. Allgemeine
Wasserentnahmestellen, z. B. im Keller oder Garten,
werden ebenfalls mit eigenen Zählvorrichtungen aus­
gestattet.
52 IX. Die Baubeschreibung

Sanitärobjekte
Sämtliche neu im Gebäude zu installierenden Sanitär­
objekte werden entsprechend den Planungsunterla­
gen eingebaut. Alle WCs werden in Vorwandmon­
tage installiert. Als Sanitärobjekte kommen nachfol­
gende Markenfabrikate zur Anwendung: WCs,
Waschbecken und Wannen der Firma Keramag, Kal­
dewei oder gleichwertig. Die Armaturen werden in
verchromter Ausführung, Model „Eurodisc“ von
Grohe oder gleichwertig, montiert. Die Badausstat­
tung wird mit Lotionsspender, Bürste, Papierhalter
sowie einem Handtuchhalter, ebenfalls in verchrom­
ter Ausführung, komplettiert.
Elektroinstallation
Das gesamte Gebäude erhält komplett neue Elek­
troinstallationen entsprechend den Vorschriften der
VDE in Anlehnung an den Ausstattungsgrad II. Die
Neuverlegung aller Licht­ und Stromleitungen in den
Wohnungen und dem Treppenhaus erfolgt unter
Putz einschließlich des Einbaus von Schalter­ und
Steckdosenmaterial des Herstellers Busch/Jäger, Typ
Duro 2000 SI oder vergleichbar. Im Keller wird die
Installation auf Putz sowie der Einbau einer ausrei­
chenden Anzahl von Steckdosen, Schaltern und
Leuchten vorgenommen. Es erfolgt der Anschluss von
Geräten und technischen Anlagen, die neu in das
Gebäude installiert werden bzw. deren Funktionen
IX. Die Baubeschreibung
erforderlich sind. Das Gebäude wird mit einer Video­
und Wechselsprechanlage sowie mit Leuchtkörpern
(Berliner Leuchten) im gesamten Treppenhaus in
Abstimmung mit dem Architekten und dem Denkmal­
schutzamt ausgestattet. In jeder Wohnung wird
neben der Eingangstür ein Monitor mit Wechsel­
sprecheinrichtung und Türöffner installiert. Weiter­
hin wird ein Leerrohrnetz inklusive Verkabelung für
den Anschluss an das Telefon­ und Kabelnetz einge­
baut. Für alle Wohn­ und Schlafräume werden TV­
und Telefonanschlüsse eingerichtet. Sämtliche Balko­
ne und Dachterrassen erhalten jeweils eine Steckdose
sowie eine von innen zu schaltende Außenlampe
nach Vorgabe des Architekten und in Abstimmung
mit dem Denkmalschutz. Die Haus­ und Außenleuch­
ten werden in Abstimmung mit dem Architekten und
dem Denkmalschutz montiert und über Dämme­
rungsschalter mit Bewegungsmelder betätigt. Alle
Gemeinschaftseinrichtungen erhalten separate Zähl­
vorrichtungen.
Bodenbeläge/Fliesenlegerarbeiten
Nach Abschluss der eventuell erforderlichen Holz­
schutzmaßnahmen werden die gesamten Böden
komplett überarbeitet, defekte Teile ausgewechselt
und ein Höhenausgleich eingebracht. Um den neuen
Bodenaufbau zu gewährleisten, kann es statisch
erforderlich sein, Deckenbalken zu verstärken. Dies
erfolgt entsprechend den jeweiligen Gegebenheiten
und nach den Vorgaben des Statikers. Als weiterer
Aufbau wird eine Trittschalldämmung und ca. 3,5 cm
starker Estrich oder Gussasphalt auf die entsprechend
vorbereiteten Böden aufgebracht. Darauf wird in
allen Räumen außer Bad, WC, Dusche und Küchen
Echtholzparkett aus Eiche, Stärke mindestens 13 mm
einschließlich Sockelleisten, verlegt. Für den Fall, dass
aufgrund der Anforderungen des Denkmalschutzes
Bestandparkett erhalten werden soll, wird dieses ent­
sprechend den Gegebenheiten aufgearbeitet,
geschliffen und neu versiegelt.
In Bädern, WCs und Duschräumen werden nach not­
wendigen Vorleistungen wie Wandabdichtungen und
systemorientierten Abdichtarbeiten unter Duschen
und Badewannen die Böden und Wände entspre­
chend den jeweiligen räumlichen Gegebenheiten und
53

nach Vorgaben des Architekten mit Fliesen ausgestat­
tet. Dies beinhaltet auch die Herstellung aller not­
wendigen dauerelastischen Wartungsfugen.
In den Bädern und WCs kommen an den Wänden
großformatige Platten in Natursteinoptik Sandstein
zum Einsatz. Die Böden werden mit Granit Padang­
Dark belegt. (Ausstellungspreis jeweils ca. 50,00 €/m²
inkl. MwSt.). Die Küche erhält im Arbeitsbereich
einen Wandspiegel von ca. 60 cm Höhe aus Fliesen
Fabrikat „Avila­Arena“ (Ausstellungspreis ca. 35,00
€/m² inkl. MwSt.). Der Küchenfußboden wird nach
Durchführung aller erforderlichen Vorarbeiten mit
keramischen Fliesen, Fabrikat „Avila­Arena“ (Ausstel­
lungspreis ca. 35,00 €/m² inkl. MwSt.) sowie Sockelflie­
sen belegt.
Außen­ und Innentüren
Die bestehenden Gebäudeaußentüren werden fach­
männisch und nach den Vorgaben des Referates
Denkmalschutz aufgearbeitet bzw. entsprechend
dem historischen Vorbild als neue Türen nachgefer­
tigt. Die Hauseingangstür wird mit einem elektri­
schen Türöffnungssystem versehen.
Die bestehenden Wohnungseingangstüren werden
nach Möglichkeit gemäß den Auflagen des Bauord­
nungsamtes bzw. des Referates Denkmalschutz auf­
gearbeitet, neu verglast und mit Lippendichtungen,
Zylinderschlössern und neuen Drückergarnituren ver­
sehen. Sollten teilweise die Türen nicht aufarbei­
tungsfähig oder nicht mehr vorhanden sein, so wer­
den sie entsprechend dem historischen Vorbild als
neue Türen nachgefertigt. Die Wohnungseingangstü­
ren im Dachgeschoss werden gemäß den bauord­
nungsrechtlichen Vorschriften sowie den Vorgaben
des Denkmalschutzes passend zu den anderen Woh­
nungseingangstüren nachgebaut.
Sofern Wohnungsinnentüren in den jeweiligen Ein­
heiten noch vorhanden und aufarbeitungswürdig
sind, werden diese fachgerecht aufgearbeitet und
restauriert bzw. fehlende Türen entsprechend den
historischen Vorbildern nachgebaut. Bei Einbau
neuer Innentüren werden diese als Röhrenspantüren
in Weiß mit angedeuteter Kassettenprofilierung
(Fabrikat Hilzinger oder gleichwertig) und zeitgemä­
ßen Beschlägen ausgeführt.
Treppenhaus
Das Treppenhaus wird entsprechend dem Befund im
Putz ausgebessert bzw. bei Bedarf neu verputzt und
ganzflächig gespachtelt. Die Gestaltung der Decken
und Wände erfolgt nach einem zu erstellenden Farb­
konzept unter Berücksichtigung der Vorgaben des
Denkmalschutzes. Der Fliesenbelag im Hauseingangs­
bereich ist nach Möglichkeit zu erhalten und entspre­
chend zu ergänzen. Sollte er nicht mehr erhaltungsfä­
hig sein, werden nach Bemusterung mit dem Denk­
malschutz passende neue Fliesen gelegt. Die Treppen­
anlage selbst soll wieder in den historischen Zustand
versetzt werden. Das geschieht durch die den Aufla­
gen des Referats Denkmalschutz entsprechende Auf­
arbeitung vorhandener Bauteile. Fehlende bzw.
defekte Teile werden entsprechend dem historischen
Vorbild nachgefertigt. Die Treppenstufen werden
substanzschonend geschliffen sowie anschließend
lasiert und versiegelt. Sämtliche anderen Holzteile
werden passend dazu lasiert und lackiert. Auch diese
Gestaltung erfolgt gemäß den Anforderungen des
Denkmalschutzes. Treppenläufe und Podeste werden
mit einem gekettelten Teppichläufer (ca. 1 m breit)
belegt und durch Messingschienen befestigt.
54 IX. Die Baubeschreibung

Außenanlagen/Hofflächen
Die Außenanlagen werden gemäß dem Freiflächen­
plan der Baugenehmigung sowie den Auflagen des
Denkmalschutzes ausgeführt. Alle Pflasterflächen
werden nach Bemusterung durch den Denkmalschutz
und nach Vorgabe des Architekten aus Betonstein­
pflaster einschließlich Borden hergestellt. Die Außen­
beleuchtung erfolgt durch Pollerleuchten, die über
einen Dämmerungsschalter mit Bewegungsmelder
betätigt werden.
Planung/Projektsteuerung/Nebenkosten
Bei einer derartigen Baumaßnahme fallen neben den
allgemein üblichen Planungs­ und Architektenhono­
raren sowie Baugenehmigungsgebühren weitere
Kosten an. Das betrifft unter anderem verschiedene
Abnahme­ und Prüfgebühren (Brandschutz, Statik
etc.), die von den jeweiligen Prüfern bzw. Ämtern
erhoben werden.
Für die Erneuerung des Stromversorgungsanschlusses
(Hausanschluss), des Wasseranschlusses (Hauswasser­
anschluss) und die eventuelle Erneuerung eines Gas­
versorgungsanschlusses fallen zusätzliche Kosten an.
Alle derartigen Nebenkosten bis hin zur schlüsselfer­
tigen Übergabe des Objektes sind im Festpreis enthal­
ten.
IX. Die Baubeschreibung
Ausführungsvorschriften nach DIN
Soweit dies im Rahmen einer denkmalgerechten
Komplettsanierung möglich ist, werden bei allen
durchzuführenden Modernisierungs­, Instandset­
zungs­, Aus­ und Umbauarbeiten die jeweiligen DIN­
Vorschriften der neuesten Fassung eingehalten und
berücksichtigt sowie alle darin aufgeführten und
erwähnten weiteren DIN­Vorschriften und Richtlinien
umgesetzt.
Hinweise/Vorbehalte
Es wird hiermit nochmals ausdrücklich darauf hinge­
wiesen, dass sich der Liefer­ und Leistungsumfang
ausdrücklich auf die vorbenannten Beschreibungen
bezieht. In den Prospektplänen dargestellte Einrich­
tungsgegenstände, Möbel, Küchen, Waschmaschinen
etc. sind nur Gestaltungsbeispiele und nicht im Liefer­
umfang enthalten.
55

X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle
Qualitätssicherung durch den Bauträger und den TÜV
als Partner der externen Qualitätskontrolle
Ein Architektenteam mit ausgewiesenen Altbauspe­
zialisten bietet Gewähr für die Umsetzung der hohen
GRK­Standards am Bauobjekt. Die fachmännische
Bauüberwachung stellt sicher, dass die Bauaus­
führung der Baubeschreibung dieses Prospektes
entspricht und sowohl die einschlägigen technischen
Vorschriften als auch die vertraglich gefassten
Vorgaben einhält.
Als zusätzliches Instrument der Qualitätssicherung
dient die Bauabnahme des Gemeinschaftseigentums
durch einen unabhängigen Dritten, einen öffentlich
vereidigten Sachverständigen oder den TÜV Nord
56 X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle
MPA.
Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch
den jeweiligen Käufer, der hierfür gern einen Sach­
verständigen seiner Wahl hinzuziehen kann.
Die GRK­Holding AG wurde ISO 9001 zertifiziert.

X. Die baubegleitende Qualitätskontrolle
57

XI. Rechtliche Verhältnisse
Allgemeines
Der Erwerb einer Wohnung im Objekt „Friedrichshaf­
ner Straße“ erfordert den Abschluss eines Kaufvertra­
ges mit der Verkäuferin und Bauträgerin, der Objekt­
gesellschaft Gartenhöfe GmbH, der auf einer Teilungs­
erklärung basiert. Zudem tritt der Käufer in einen
noch abzuschließenden Wohnungseigentums­Verwal­
tungsvertrag ein.
Die Verkäuferin ist Eigentümerin des betroffenen
Grundbesitzes und der aufstehenden Gebäude. Das
Gesamtareal ist mit einem Gebäudekomplex aus den
50er Jahren bebaut, der als Wohnraum genutzt
wurde. Die Liegenschaft ist im Grundbuch von Mok­
kau (Amtsgericht Leipzig), Flurstück 103/1 verzeichnet.
Die Wohnungsgrundbücher wurden im Grundbuch
von Mockau, Blatt 5038 und 5044 angelegt.
Die Veräußerung einzelner Wohneinheiten
erfolgt gemäß der notariell beurkundeten
Teilungserklärung, UR­Nr. 2200/2010 und
dem Nachtrag UR­Nr. 697/2011 des Notars
Dr. Matthias Wagner. Der Erwerber
schließt durch Abgabe des Kaufvertragsan
gebots an die Gartenhöfe GmbH – das diese annimmt
– einen Kauf­ bzw. Bauträgervertrag über WEG­
Eigentum ab.
Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufprei­
ses nach den Regularien der Makler­ und Bauträger­
verordnung.
Die Verkäuferin verpflichtet sich, das Kaufobjekt ent­
sprechend den kaufvertraglichen Verpflichtungen zu
errichten und Eigentum und Besitz auf den Käufer zu
übertragen. Bau­ und Ausstattungsbeschreibung sind in
der Teilungserklärung im Teil 2 des Prospektes geregelt.
Kaufvertragliche Regelungen
Der Kauf­ und Bauträgervertrag kommt durch ein
Angebot des Käufers an die Objektgesellschaft Gar­
tenhöfe GmbH und Annahme dieses Angebotes
durch die Objektgesellschaft zustande. Der Erwerber
bzw. Investor schuldet als Gegenleistung den Kauf­
preis.
Der vom Käufer zu entrichtende Kaufpreis wird fällig,
58 XI. Rechtliche Verhältnisse
wenn
a) die Auflassungsvormerkung für den Käufer im
Grundbuch eingetragen ist,
b) alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des
Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen
und das Negativzeugnis der Stadt zum Vorkaufs­
recht nach SächsDSchG vorliegen,
c) die Freistellung des Vertragsgegenstandes von
allen Grundbuchlasten, die der Auflassungsvor­
merkung des Käufers im Rang vorgehen oder
gleichstehen und die nicht übernommen werden
sollen, gesichert ist, und zwar für den Fall, dass
das Bauvorhaben nicht vollendet wird.

Der Kaufpreis ist in folgenden Raten zu zahlen:
1. Rate – bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen ­ 30,0% des Kaufpreises abzüglich 5,0% Sicherheitseinbehalt,
somit 25,0% des Kaufpreises.
Der danach verbleibenden Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren Raten
zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf aus folgenden Von­Hundert­Sätzen
des Gesamtkaufpreises fest:
28,0% – nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
5,6% – für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1% – für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1% – für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,1% – für die Rohinstallation der Elektroanlagen
7,0% – für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
4,2% – für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
2,1% – für den Estrich
2,8% – für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% – nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1% – für die Fassadenarbeiten
3,5% – nach vollständiger Fertigstellung zuzüglich 5% Sicherheitseinbehalt, somit 8,5%.
Gemäß § 623 a Abs. 3 BGB ist dem Käufer für die rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne
wesentliche Mängel eine Sicherheit in Höhe von 5,0% des Kaufpreises zu stellen. Die Sicherheitsleistung
XI. Rechtliche Verhältnisse
wird durch Einbehalt dergestalt erbracht, dass der
Käufer von der ersten Kaufpreisrate den Gesamt­
betrag der Sicherheit einbehält. Der Zahlungsplan
ist dementsprechend angepasst. Der einbehaltene
Betrag ist nach vollständiger Fertigstellung des
Bauvorhabens mit der letzten Kaufpreisrate an den
Verkäufer zu entrichten.
Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufge­
führten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige
Vom­Hundert­Satz anteilig auf die übrigen Raten ver­
teilt. Der gemäß dem Ratenplan der MaBV zu errech­
nende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen wird
mit den Grundvoraussetzungen zur Zahlung fällig.
Auf den Käufer gehen Besitz, Nutzen und Lasten von
dem Zeitpunkt an über, ab dem dieser den Vertrags­
gegenstand benutzt oder aufgrund Übergabe benut­
zen darf. Der Verkäufer ist zur Übergabe verpflichtet,
wenn die Abnahme durchgeführt ist und er Käufer
alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet
hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet. Mit
Besitzübergang tritt der Erwerber in sämtliche Ver­
pflichtungen ein, die sich für ihn aus der Gemein­
59

schaftsordnung und Teilungserklärung ergeben. Hin­
sichtlich der aufgeführten Regelungen aus dem Kauf­
vertrag, der Gewährleistungsansprüche des Erwerbers
und anderer Regelungen wird auf das im Prospekt Teil
II abgedruckte Kaufvertragsangebot verwiesen. Der
Rücktritt vom Vertrag ist entsprechend den gesetzli­
chen Regelungen möglich. Für den Fall der Inanspruch­
nahme wird auf das besondere Schriftformerfordernis
entsprechend IX „Rücktritt“ lt. Kaufvertragsangebot,
abgedruckt im Teil II des Prospektes, verwiesen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist im Teil II des Prospektes mit
Ausnahme der Grundrisse und Lagepläne abgedruckt.
Grundrisse und Lagepläne werden auf Wunsch des
Erwerbers/Investors dem Teil II des Prospektes beige­
legt.
Mietpool­GbR/Verwaltung des Gemeinschafts­
und Sondereigentums
Es wird auf die Ausführungen im Prospekt Seite 16
und 17 sowie auf den in der Teilungserklärung verein­
barten Mietpool­GbR­Vertrag, abgedruckt im Teil II
des Prospektes, verwiesen.
Beendigung der Vermögensanlage
Der Erwerber kann durch Weiterverkauf des Objekts
bzw. Schenkung oder Vererbung oder ggf. Rück­
abwicklung des Kaufvertrags die Vermögensanlage
beenden. Es wird auf die vorstehenden Ausführun­
gen zu den steuerlichen Verhältnissen und zu den
wesentlichen Risiken der Vermögensanlage verwie­
sen. Die Höhe eines Veräußerungserlöses hängt ab
u. a. vom Zustand der Immobilie, den Marktverhält­
nissen und dem zeitlichen Rahmen, innerhalb dessen
der Verkauf stattfinden soll.
Angaben zum Prospektherausgeber,
Verkäufer und Vertragspartner
Prospektherausgeber, Vertragspartner und Objektge­
sellschaft des vorgesehenen Kaufvertrags über Kauf
und Sanierung einer Eigentumswohnung ist die Firma
Gartenhöfe GmbH, Prinz­Eugen­Str. 31, 04277 Leipzig.
Die Gesellschaft ist eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts Leipzig unter der HR­Nummer HRB
23289 und wurde am 22.11.2006 gegründet. Das
Stammkapital beläuft sich auf 25.000,00 Euro. Alleini­
ger Geschäftsführer ist Herr Torsten Kracht, geb. am
04.10.1967. Alleingesellschafterin ist die GRK­Holding
AG. Sie ist zugleich Initiatorin dieses Prosepekts.
Die Koordination des Vorhabens obliegt der GRK­
Holding AG, Prinz­Eugen­Straße 31, 04277 Leipzig.
Vorstände sind Herr Steffen Göpel, geb. am
21.08.1965, Herr Torsten Kracht, geb. am 04.10.1967
und Herr Andreas Rühle, geb. am 16.10.1976. Das
Stammkapital beläuft sich auf 1.000.000 EUR. Die
Handelsregisternummer lautet HRB 22568 (Amtsge­
richt Leipzig). Die GRK­Holding AG wurde am
29.11.1995 in Rechtsform einer GmbH gegründet und
am 02.06.2006 in eine AG umgewandelt.
Die Unternehmensgruppe GRK ist seit vielen Jahren
als Projektinitiator, Bauträger und Finanzdienstleister
von Wohnimmobilien­Projekten für gewerbliche und
institutionelle Anleger sowie für Privatkunden tätig.
Ein Hauptschwerpunkt ist die Sanierung denkmalge­
schützter Wohnimmobilien. Die kaufmännische Pro­
jektleitung wird von Herrn Torsten Kracht, postalisch
erreichbar über Gartenhöfe GmbH, Prinz­Eugen­Str.
31, 04277 Leipzig, wahrgenommen. Die technische
Projektleitung obliegt Herrn Roland Meißner, posta­
lisch ebenfalls erreichbar über Gartenhöfe GmbH,
Prinz­Eugen­Str. 31, 04277 Leipzig.
60 XI. Rechtliche Verhältnisse

Die projektverantwortlichen Mitarbeiter der Unter­
nehmensgruppe Torsten Kracht und Roland Meißner
verfügen über langjährige Berufserfahrungen mit
Immobilienprojekten.
Die technische Bauabnahme des Gemeinschafts­
eigentums erfolgt durch einen öffentlich vereidigten
Sachverständigen oder den TÜV­Nord.
Die Planung obliegt dem Architekturbüro Homuth,
Leipzig.
Die Unternehmen Gartenhöfe GmbH und GRK­Hol­
ding AG sind personell und organisatorisch mitein­
ander verflochten. Die GRK­Holding AG hält 100,0 %
der Gesellschaftsanteile der Gartenhöfe GmbH.
XI. Rechtliche Verhältnisse
Die Objektverwaltung soll der GRK Hausverwaltung
GmbH Leipzig (Handelsregisternummer HRB 15104/
Amtsgericht Leipzig, erstmalige Eintragung am
09.11.1998), übertragen werden. Geschäftsführer der
Gesellschaft ist Herr Daniel Komar, geb. am
08.01.1978. Das Stammkapital beträgt 26.000,00 EUR.
Herr Steffen Göpel ist an den Unternehmen GRK­
Holding AG und GRK Hausverwaltung GmbH Leipzig
beteiligt.
61

XII. Steuerliche Verhältnisse
Das Angebot richtet sich an Investoren, die die zu
modernisierenden Wohnungseigentumseinheiten
nebst Außenstellplätzen zum Zweck der langfristigen
Vermietung bzw. Selbstnutzung erwerben wollen. Es
gelten unterschiedliche steuerrechtliche Grundsätze
für den Erwerb der Immobilie und deren Nutzung
einerseits für den Investor als Vermieter (z. B. Ein­
kunftserzielung, Abgrenzung zum gewerblichen
Grundstückshandel, private Veräußerungsgeschäfte)
und andererseits für den Investor als Selbstnutzer
(z. B. Sonderausgabenabzug, Veräußerungen). Diese
werden im Nachfolgenden getrennt dargestellt. Bei
einer späteren etwaigen Schenkung der Eigentums­
wohnung gelten für die Investoren unabhängig von
der Nutzung die gleichen steuerrechtlichen Grundsät­
ze. Diese werden im Anschluss übergreifend erläu­
tert.
Immobilienerwerb zur Fremdvermietung
Voraussetzungen für die Anerkennung der Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur
Fremdvermietung ist nur dann einkommensteuerlich
relevant, wenn die Absicht besteht, auf Dauer gese­
hen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (nachfolgend
„Einkunftserzielungsabsicht“ genannt).
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit
wird grundsätzlich vom Vorliegen der Einkunftserzie­
lungsabsicht ausgegangen (BMF­Schreiben vom
08.10.2004, BStBl. I S. 933).
Dieser Grundsatz gilt dann nicht, wenn besondere
Umstände gegen eine auf Dauer angelegte Vermie­
tungstätigkeit sprechen. Solche Umstände können
z. B. sein: der Abschluss von Zeitmietverträgen, der
Abschluss einer kurzfristigen Fremdfinanzierung oder
die Veräußerung bzw. die Selbstnutzung der Immobi­
lie innerhalb eines kurzen Zeitraumes, in der Regel
innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung.
Solche Umstände führen nur dann zur Nichtanerken­
nung der Einkünfte aus Vermietung und Verpach­
tung, wenn für den Zeitraum der Nutzung kein Über­
schuss erzielt worden ist.
Erwirbt ein Investor eine Eigentumswohnung, ohne
entschieden zu haben, ob er die Wohnung dauerhaft
vermieten oder selbst nutzen will, spricht dies eben­
falls gegen eine Einkunftserzielungsabsicht. Die Ein­
kunftserzielungsabsicht beginnt dann in der Regel
durch den Entschluss des Investors zur dauerhaften
Vermietung, erkennbar durch Inserate oder Einschal­
tung eines Maklers.
Solange der Investor sich ernsthaft bemüht, die Woh­
nung zu vermieten – also auch bei längerem oder vor­
übergehendem Leerstand – ist von einer Einkunftser­
zielungsabsicht auszugehen.
Darüber hinaus ist für die Einkunftserzielungsabsicht
und die Anerkennung von Werbungskosten die Höhe
des erzielten Mietzinses maßgeblich.
62 XII. Steuerliche Verhältnisse

Wird ein Mietzins von mehr als 75,0 % der ortsübli­
chen Marktmiete vereinbart, ist von einer Einkunfts­
erzielungsabsicht auszugehen.
Wird ein Mietzins von weniger als 75,0 % und mehr
als 56,0 % der ortsüblichen Marktmiete vereinbart, ist
die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Über­
schussprognose zu prüfen. Die Werbungskosten sind
in voller Höhe abziehbar, wenn für die Dauer der Ver­
mögensnutzung ein Überschuss erzielt wird. Wird für
die Dauer der Vermögensnutzung kein Überschuss
erzielt, wird in Höhe der Differenz zwischen dem ver­
einbarten Mietzins und der ortsüblichen Marktmiete
eine unentgeltliche Vermietung angenommen mit
der Folge, dass die Werbungskosten in Höhe dieses
Anteils nicht abziehbar sind.
Wird ein Mietzins von weniger als 56,0 % der ortsüb­
lichen Marktmiete vereinbart, wird in Höhe der Diffe­
renz zur ortsüblichen Marktmiete ohne weitere Prü­
fung eine unentgeltliche Vermietung angenommen
mit der Folge, dass die auf den unentgeltlichen Teil
entfallenden Werbungskosten nicht abziehbar sind.
Den Investor trifft in jedem Fall die objektive Beweis­
last über das Vorliegen der Einkunftserzielungsab­
sicht. Deshalb sollte sich jeder Investor eine Über­
schussprognose durch einen Steuerberater erstellen
XII. Steuerliche Verhältnisse
lassen. Dadurch kann das Risiko der späteren Nichtan­
erkennung der Einkünfte bei einer nicht von vornher­
ein beabsichtigten späteren Eigennutzung oder Ver­
äußerung gemindert werden.
Die Überschussprognose ist für die Dauer der voraus­
sichtlichen Vermögensnutzung zu erstellen: bei einer
befristeten Vermietung für die Dauer der Befristung,
bei einer langfristigen Vermietung für die Dauer von 30
Jahren. Bei der Ermittlung des Überschusses ist von den
Ergebnissen auszugehen, wie sie sich aus den einkom­
mensteuerrechtlichen Vorschriften ergeben werden.
Private Veräußerungsgewinne sind nicht in die Progno­
se einzubeziehen. Erhöhte oder degressive Abschrei­
bungen sind nur bei befristeter Vermietung anzuset­
zen.
Einkunftsermittlung
Ist die Vermietung der Eigentumswohnung durch den
Investor auf Dauer angelegt und wird für die Dauer
der Vermögensnutzung ein Überschuss erzielt, sind
die Ergebnisse den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung gem. § 21 EStG zuzurechnen und unter­
liegen der Einkommensbesteuerung.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung erfolgt gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als
Überschuss der Einnahmen (§ 8 EStG) über die
Werbungskosten (§ 9 EStG). Zu den Einnahmen sind
u. a. der Mietzins und etwaige Zinsen aus der Instand­
haltungsrücklage zu rechnen. Zu den Werbungskos­
ten sind u. a. Abschreibungen auf Anschaffungs­ bzw.
Herstellungskosten, Finanzierungskosten, Verwal­
tungskosten für das Sondereigentum und für das
Gemeinschaftseigentum, Instandhaltungskosten,
sonstige nicht auf den Mieter umlegbare Betriebsko­
sten, Notar­ und Gerichtskosten für die Grundschuld­
bestellung zu rechnen.
Die Bildung der Instandhaltungsrücklage durch Ein­
zahlung auf das Verwalterkonto zählt nicht zu den
sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern erst
deren späterer tatsächlicher Verbrauch.
Instandsetzungskosten, die in den ersten drei Jahren
nach der Anschaffung der Eigentumswohnung anfal­
len und 15,0 % der Anschaffungskosten übersteigen,
sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und nach
den gleichen Grundsätzen wie die Anschaffungskos­
ten abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Nach
Ablauf der drei Jahre sind anfallende Instandsetzungs­
kosten nach den Grundsätzen des BMF­Schreibens
63

vom 18.07.2003 (BStBl. I, S. 386) in Anschaffungsko­
sten, Herstellungskosten und ErhaLtungsaufwendun­
gen abzugrenzen. In die Abgrenzung sind Erhal­
tungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfal­
len, nicht mit einzubeziehen.
Ein im Rahmen der Finanzierung der Eigentumswoh­
nung geleistetes Damnum bzw. Disagio ist gem. § 11
Abs. 2 Satz 4 EStG in Höhe von 5,0 % der Darlehens­
summe als Werbungskosten sofort abzugsfähig,
wenn ein Zinsfestschreibungszeitraum von minde­
stens fünf Jahren vereinbart wird.
Zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung
sind der Kaufpreis, die Notar­ und Gerichtskosten auf
den Eigentumserwerb und die Grunderwerbsteuer zu
rechnen. Die Anschaffungskosten sind im notariellen
Kaufvertrag aufgeteilt für die Eigentumswohnung
auf Grundstücksanteil, Altbausubstanz, Modernisie­
rungskosten und Küche sowie für den Außenstell­
platz auf Grundstücksanteil und Herstellungskosten­
anteil.
Die vorgenannte Aufteilung beruht auf einer woh­
nungsspezifischen Baukostenzuweisung. Die Auftei­
lung wird vom Verkäufer nicht garantiert und steht
unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die
Finanzverwaltung. Die vom Käufer zu tragenden
Kosten (Notar­ und Gerichtskosten, Grunderwerb­
steuer) sind im gleichen Verhältnis auf Grund und
Boden sowie Altbausubstanz etc. aufzuteilen.
Die Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz wer­
den gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG jährlich in Höhe von
2,0 % beginnend mit dem Übergang von Nutzen und
Lasten abgeschrieben.
Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die
Modernisierungs­ und Instandsetzungsmaßnahmen
eines Denkmals entfällt, kann eine erhöhte Abschrei­
bung in Höhe von 9,0 % p. a. in den ersten acht Jah­
ren und in Höhe von 7,0 % p. a. im neunten bis zwölf­
ten Jahr alternativ zur linearen Abschreibung von
2,0 % in Anspruch genommen werden (§ 7 i EStG).
Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die
Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden (in der
Regel identisch mit dem Nutzen­ und Lastenwechsel),
und in den elf darauf folgenden Jahren. Vorausset­
zung ist darüber hinaus, dass mit den durchzuführen­
den Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des nota­
riellen Kaufvertrages begonnen wird und eine ent­
sprechende Bescheinigung der zuständigen Gemein­
debehörde vorliegt. Da das Finanzamt in der Regel
die Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Alt­
bausubstanz bzw. auf die begünstigten Modernisie­
rungskosten überprüft, können sich gegebenenfalls
zwischen den im Kaufvertrag genannten Modernisie­
rungskosten und den steuerlich begünstigten Auf­
wendungen Abweichungen ergeben. Seitens der
Finanzverwaltung wird insbesondere geprüft, ob
durch die Modernisierungsmaßnahmen kein anderes
Wirtschaftsgut oder kein Neubau entsteht. Entsteht
durch die Modernisierungsmaßnahmen ein anderes
Wirtschaftsgut oder ein Neubau, ist die Inanspruch­
nahme von erhöhten Absetzungen gem. § 7 i EStG
ausgeschlossen.
Nach den Verwaltungsanweisungen kann
– ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das
bisherige Wirtschaftsgut so tiefgreifend umgestal­
tet wird, dass die eingefügten neuen Teile der
Gesamtsache das Gepräge geben;
– ein Neubau entstehen, wenn mehr als die Hälfte
der tragenden Gebäudeteile ersetzt werden.
Für Baumaßnahmen am Dachgeschoss werden diese
Grundsätze gesondert geprüft (BMF­Schreiben vom
10.07.1996, BStBl V , S. 689). Durch die Einzelbetrach­
tung besteht insbesondere das Risiko, dass die Finanz­
verwaltung – entgegen einer zu erteilenden Beschei­
nigung für Maßnahmen gem. §§ 7 h, 7 i bzw. 10 f/EStG
– einen Neubau annimmt.
64 XII. Steuerliche Verhältnisse

Nach der im Prospekt abgedruckten Baubeschreibung
und der Umsetzung solcher Projekte in der jüngsten
Vergangenheit geht der Projektinitiator nicht von der
Entstehung eines anderen Wirtschaftsguts oder eines
Neubaus aus. Eine Garantie kann jedoch hierfür nicht
übernommen werden.
Nicht in Anspruch genommene erhöhte Abschreibun­
gen können in späteren Veranlagungsräumen nicht
nachgeholt werden.
Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und
gewerblichem Grundstückshandel Investoren, die
mehrere Immobilien besitzen oder erwerben und mit
dem vorliegenden Angebot eine weitere Eigentums­
wohnung zum Zweck der Vermietung anschaffen,
sollten bei einer späteren etwaigen Veräußerung da­
rauf achten, dass sie die Grenzen der privaten Vermö­
gensverwaltung nicht überschreiten. Die Grenze der
privaten Vermögensverwaltung wird überschritten,
wenn innerhalb eines kurzen Zeitraums nach der
Anschaffung bzw. Herstellung, in der Regel in einem
Zeitraum von fünf Jahren, mehr als drei Objekte ver­
äußert werden (nachfolgend „Drei­Objekte­Grenze“
genannt). Objekte i. S. der „Drei­Objekte­Grenze“
sind Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den
Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objektes
kommt es nicht an.
XII. Steuerliche Verhältnisse
Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbst­
ständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Objekt
i. S. der „Drei­Objekte­Grenze“ dar, auch wenn meh­
rere Eigentumswohnungen nach Vertragsabschluss
baulich zu einem Objekt zusammengefasst werden.
Auch ein im Teileigentum stehender Garagenstell­
platz stellt ein selbstständiges Objekt dar, wenn die­
ser nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf einer
Wohnung veräußert wird.
Als Objekte i. S. der „Drei­Objekte­Grenze“ zählen
auch Grundstücksveräußerungen, die innerhalb eines
Zeitraums von zehn Jahren nach der Anschaffung
bzw. Herstellung erfolgen, wenn besondere Umstän­
de darauf schließen lassen, dass zum Zeitpunkt der
Anschaffung oder Herstellung eine Veräußerungsab­
sicht vorgelegen hat.
Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend.
Die seitens der Finanzverwaltung (BMF­Schreiben
vom 24.02.2004, BStBl. I, S. 434) und der Rechtspre­
chung aufgestellten Grundsätze zur Abgrenzung zwi­
schen privater Vermögensverwaltung und gewerbli­
chem Grundstückshandel, insbesondere zur „Drei­
Objekte­Grenze“ sind kompliziert und unübersicht­
lich. Deshalb sollten Investoren, die beabsichtigen,
ihre Eigentumswohnung zu veräußern, vor Verwirkli­
chung des Rechtsgeschäfts einen Steuerberater beur­
teilen lassen, ob die Grenzen der privaten Vermö­
gensverwaltung eingehalten oder überschritten wer­
den.
Werden die Grenzen der privaten Vermögensverwal­
tung überschritten, hat das zur Folge, dass seitens des
Investors mit dem Entschluss zur Einkunftserzielung
ein gewerbliches Unternehmen im Umfang des i. S.
der „Drei­Objekte­Grenze“ veräußerten Grundbesit­
zes begründet wird. Die Einkünfte unterliegen dann
nicht nur der Einkommensteuer, sondern auch der
Gewerbesteuer.
Nur bebaute Objekte, die über einen längeren Zeit­
raum von mindestens zehn Jahren vermietet worden
sind, gehören nicht zu Objekten i. S. der „Drei­Objek­
te­Grenze“. Bei solchen Objekten rechnet auch die
Veräußerung noch zur privaten Vermögensverwal­
tung.
Grundstücksveräußerungen
Ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken
im Privatvermögen, u. a. Eigentumswohnungen,
bleibt einkommensteuerfrei, wenn die Veräußerung
nach Ablauf einer zehnjährigen Haltefrist (Spekulati­
onsfrist i. S. des § 23 Abs. 1 EStG) erfolgt.
65

Die Frist beginnt mit dem Abschluss des Kaufvertra­
ges zu laufen. Erfolgt hingegen die Grundstücksver­
äußerung innerhalb der Zehnjahresfrist, so werden
entstehende Veräußerungsgewinne als „Einkünfte
aus privaten Veräußerungsgeschäften“ besteuert
(§ 23 EStG).
Der Veräußerungsgewinn bzw. ­verlust ermittelt sich
grundsätzlich als Differenz zwischen dem Veräuße­
rungspreis und den Anschaffungs­ und Herstellungs­
kosten abzüglich etwaiger Veräußerungskosten (§ 23
Abs. 3 S. 1 EStG). Die Anschaffungs­ bzw. Herstellungs­
kosten mindern sich um in Anspruch genommene
Abschreibungen (lineare, degressive und erhöhte).
Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften
bleiben steuerfrei, soweit der erzielte Gesamtgewinn
aus diesen Geschäften nicht mehr als EUR 512,00
beträgt.
Die Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften
dürfen mit positiven Einkünften aus anderen Ein­
kunftsarten nicht ausgeglichen werden. Die Verluste
mindern nach Maßgabe des § 10 d EStG die positiven
Einkünfte, die der Investor im unmittelbar vorange­
gangenen Kalenderjahr oder in den folgenden Kalen­
derjahren aus privaten Veräußerungsgeschäften
erzielt hat oder erzielt.
Verlustverrechnung
Investoren, die die Eigentumswohnung zum Zweck
der langfristigen Vermietung erwerben, können in
den ersten Jahren Verluste auf Grund der Inanspruch­
nahme erhöhter Abschreibungen auf Modernisie­
rungskosten oder einer höheren Fremdfinanzierung
erzielen. Verluste, die im Jahr der Entstehung nicht
mit anderen Einkünften aus Vermietung und Ver­
pachtung oder mit anderen Einkunftsarten ausgegli­
chen werden, können gem. § 10 d EStG bis zu einem
Betrag von EUR 511.500,00/bei Ehegatten bis zu
einem Betrag von EUR 1.023.000,00 in das vorange­
gangene Kalenderjahr zurückgetragen werden
(§ 10 d Abs. S 1 EStG).
Nicht ausgeglichene negative Einkünfte, die nicht
nach § 10 d Abs. 1 S. 1 EStG abgezogen worden sind,
sind in den folgenden Veranlagungszeiträumen bis
zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 1,0 Mio.
EUR (bei zusammen veranlagten Ehegatten 2,0 Mio.
EUR) unbeschränkt, darüber hinaus bis zu 60,0 % des
1,0 Mio. EUR bzw. 2,0 Mio. EUR bei zusammen veran­
lagten Ehegatten übersteigenden Gesamtbetrages
der Einkünfte abzuziehen.
Auf Antrag des Investors gegenüber dem zuständi­
gen Wohnsitzfinanzamt kann von dem Verlustrück­
trag ganz oder teilweise abgesehen werden.
Die Höhe des Verlustrücktrages ist im Antrag anzuge­
ben. Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanle­
ger in der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme
der erhöhten Absetzungen gem. § 7 i EStG und durch
die Aufnahme einer Fremdfinanzierung negative Ein­
künfte erzielt, die für die Dauer der Verlustphase
höher sind als 10,0 % des von ihm eingesetzten Eigen­
66 XII. Steuerliche Verhältnisse
kapitals.
Wird vom Projektinitiator eine modellhafte Gestal­
tung „Steuerstundungsmodell“ angeboten, dürfen
die Verluste nach § 15 b EStG weder mit anderen Ein­
künften aus Vermietung und Verpachtung noch mit
Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen
werden. Sie dürfen auch nicht nach § 10 d EStG abge­
zogen werden. Die Verluste mindern die positiven Ein­
künfte, die in den folgenden Wirtschaftsjahren aus
der Vermietung dieser Eigentumswohnung erzielt
werden.
Nach der Gesetzesbegründung zum § 15 b EStG sowie
eines vorliegenden BMF­Schreibens zählt das vorlie­
gende Angebot des Projektinitiators nicht als Steuer­
stundungsmodell, weil keine modellhafte Gestaltung
vorliegt. Eine modellhafte Gestaltung liegt nur dann
vor, wenn neben dem Angebot zum Erwerb einer
Eigentumswohnung mittels vorgefertigtem Konzept

eine oder mehrere Nebenleistungen mit zusätzlich
vereinbartem Entgelt zum Zweck der Erzielung steu­
erlicher Vorteile angeboten werden.
Das vorliegende Angebot richtet sich ausschließlich auf
den Erwerb von Eigentumswohnungen. Das Angebot
zum Beitritt in die Mietpool­GbR stellt keine zusätz­
lichen Nebenleistungen dar, wie kein zusätzliches Ent­
gelt und keine Vorauszahlung für ein Jahr anfällt.
Andere Steuerbelastungen
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung –
sofern die Grenzen der privaten Vermögensverwal­
tung nicht überschritten werden und ein gewerb­
licher Grundstückshandel nicht angenommen wird –
unterliegen nicht der Gewerbesteuer.
Die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung von
Grundstücken und Grundstücksteilen sind nach § 4
Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit.
XII. Steuerliche Verhältnisse
Immobilienerwerb zur Eigennutzung
Sonderausgabenabzug
Investoren, die eine denkmalgeschützte oder in
einem Entwicklungsgebiet gelegene Eigentumswoh­
nung mit dem Ziel der Eigennutzung erwerben, kön­
nen Modernisierungskosten im Kalenderjahr des
Abschlusses der Sanierungsmaßnahmen und in den
neun darauf folgenden Jahren jeweils bis zu 9,0 %
wie Sonderausgaben abziehen (§ 10 f EStG).
Voraussetzung für den Abzug als Sonderausgabe ist,
dass alle Erfordernisse des § 7 i EStG erfüllt sind. Es
wird insofern auf die Ausführungen zum § 7 i EStG
(A.2. „Einkunftsermittlung“) verwiesen. Der Sonder­
ausgabenabzug wird nur insoweit gewährt, wie in
dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eige­
nen Wohnzwecken genutzt wird (§ 10 f Abs. 1 Satz 2
EStG). Grundlage für die Aufteilung der Anschaf­
fungskosten in Modernisierungskosten und in andere
Kosten sind die Angaben des Bauträgers im Kaufver­
tragsangebot. Diese stehen unter dem Vorbehalt der
Anerkennung durch die Finanzverwaltung. Insofern
wird ebenfalls auf die Ausführungen zu §§ 7 i, 7 h
EStG (A. 2. „Einkunftsermittlung“) verwiesen.
Die Steuervergünstigung nach § 10 f Einkommensteu­
ergesetz kann nur einmal gewährt werden.
Bei Ehegatten können diese insgesamt für zwei
Objekte in Anspruch genommen werden.
Grundstücksveräußerungen
Ein Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken
im Privatvermögen, u. a. Eigentumswohnungen,
bleibt auch innerhalb der 10­jährigen Spekulationfrist
einkommensteuerfrei (Vgl. hierzu die Ausführungen
zu A. 3. „Private Veräußerungsgeschäfte“), wenn das
Grundstück im Zeitraum zwischen Anschaffung und
Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräu­
ßerung und in den beiden vorangegangenen Jahren
zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Die Voraussetzungen der Nutzung zu eigenen Wohn­
zwecken innerhalb der oben genannten Fristen sind
u. a. nicht erfüllt bei kurzfristiger Vermietung, bei
Vermietung an Kinder und andere Angehörige, bei
Nutzung von Teilen der Wohnung als Arbeitszimmer.
Bei der Ausnahme zur Besteuerung von privaten Ver­
äußerungsgeschäften kommt es also stets auf die aus­
schließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an.
67

Für den Fall, dass die ausschließliche Nutzung zu
eigenen Wohnzwecken innerhalb der oben genann­
ten Fristen nicht erfüllt ist, wird auf die Rechtsfolgen
zu A. 3. „Private Veräußerungsgeschäfte“ verwiesen.
Gemeinsame Vorschriften für
Immobilienerwerber
Einkommensteuervorauszahlung/Eintragung eines
Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste oder
der Sonderausgabenabzug können bereits im Ein­
kommensteuer­ und Vorauszahlungsverfahren (§ 37
EStG) oder in Form eines Freibetrages auf der Lohn­
steuerkarte (§ 39 a Abs. 1 EStG) berücksichtigt wer­
den.
Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, die nach der
Fertigstellung oder der Anschaffung der Immobilie
beginnen. Der Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte
kann mit Wirkung ab dem der Antragstellung folgen­
den Monat eingetragen werden.
Bei Antragstellung bis zum 31.01. tritt Rückwirkung auf
den 01.01. des Kalenderjahres ein. Deshalb empfiehlt es
sich, den Antrag bis spätestens zum 31.01. eines Kalen­
derjahres zu stellen.
Nach dem 30.11. kann ein Antrag für das laufende Jahr
nicht mehr gestellt werden.
Der Antrag auf Eintragung eines Freibetrages muss
allerdings alle Einkünfte aus Vermietung und Ver­
pachtung des Investors enthalten, sodass auch positi­
ve und negative Einkünfte aus anderen Objekten zu
berücksichtigen sind.
Grunderwerbsteuer
Entsprechend dem Grunderwerbsteuergesetz unter­
liegt der Erwerb von inländischen Grundstücken der
Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufprei­
ses auf Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanie­
rungskosten sowie Außenstellplatz, soweit das Bun­
desland seine Kompetenz zur Bestimmung des Steu­
ersatzes nicht ausgeübt hat.
Grundsteuer
Auf den Grundbesitz der Eigentumswohnung ist
Grundsteuer zu entrichten. Die Grundsteuer ist von
der Höhe des Einheitswertes der Eigentumswohnung,
der Steuermesszahl (z. Z. 2,6 v. T. für die ersten
38.346,89 EUR des Einheitswertes und darüber hinaus
3,5 v. T. des Einheitswertes) und vom Hebesatz der
jeweiligen Gemeinde abhängig. Der Hebesatz der
Stadt Leipzig beträgt z. Zt. für Grundstücke (Grund­
steuer B) 500,0 %.
Kapitalanleger können die Grundsteuer auf die Mie­
ter umlegen.
Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer
Der Übergang eines Grundstücks auf Grund eines Erb­
falls oder einer Schenkung unter Lebenden unterliegt
gem. § 1 ErbStG der Steuerpflicht. Die Bewertung des
Grundbesitzes für die Erbschaft­ und Schenkungsteuer
erfolgt gemäß § 12 Abs. 3 ErbStG für Wohnungseigen­
tum nach dem Ertragswertverfahren gem. § 93 i. V.
mit § 78 ff. Bewertungsgesetz. Nach diesen Vorschrif­
ten wird für die Bewertung bebauter Grundstücke der
Ertragswert angesetzt.
Dieser bestimmt sich nach dem 12,5­fachen der zum
Besteuerungszeitraum vereinbarten Jahresmiete, ver­
mindert um die Wertminderung wegen Alters (0,5 %
pro vollendetes Jahr ab Bezugsfertigkeit, höchstens
jedoch insgesamt 25,0 %).
In Erbschaftsfällen sind nach Auffassung der Finanz­
verwaltung von dem oben beschriebenen Grundbe­
sitzwert der Immobilie die Verbindlichkeiten abzuzie­
hen. Soweit die Verbindlichkeiten den Grundbesitz­
wert übersteigen, führt dies zu einer Reduzierung des
übrigen steuerpflichtigen Nachlassvermögens.
68 XII. Steuerliche Verhältnisse

Die Finanzverwaltung sieht in der Zuwendung eines
Grundstücks bei gleichzeitiger anteiliger Schulden­
übernahme durch den Beschenkten eine so genannte
„gemischte Schenkung“ (BMF­Schreiben vom
09.11.1989, BStBl. I 1989, 445). Der Steuerwert der
Schenkung ist abhängig von der Höhe des Grundbe­
sitzwertes des Grundstücks und dem Verhältnis der
vorhandenen Schulden zur Höhe des Grundstücksver­
kehrswertes. Er entspricht im Höchstfall nahezu dem
anteiligen Grundbesitzwert, nämlich dann, wenn nur
geringe Schulden übernommen werden müssen. Der
Steuerwert mindert sich entsprechend der Höhe der zu
übernehmenden Schulden.
Danach wird die Erbschaft­ oder Schenkungsteuer
durch die Miete, die Höhe der Verbindlichkeiten und
das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der Besteuerung
sowie durch sonstige Guthaben und Beteiligungen
beeinflusst. Die Höhe der Erbschaft­ und Schenkung­
steuer ist ferner von möglichen Freibeträgen und der
Höhe der Steuersätze in den unterschiedlichen Steu­
erklassen abhängig.
XII. Steuerliche Verhältnisse
Schlussbemerkung
Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung
zum Kauf einer Immobilie lassen sich verbindlich nur
unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbe­
dingungen des jeweiligen Investors ableiten. Zur Ana­
lyse der steuerlichen Auswirkungen der Investitions­
entscheidung wird daher durch einen potenziellen
Investor üblicherweise der Rat einer mit seinen per­
sönlichen Verhältnissen vertrauten Person eingeholt.
Mit diesem Berater des Investors werden in der Regel
auch später anstehende Entscheidungen, wie eine
Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen
an veränderte Marktstrukturen oder eine Veräuße­
rung der Immobilie und die sich daraus ergebenden
steuerlichen Konsequenzen, besprochen.
Die vorstehenden Ausführungen berücksichtigen den
derzeitigen Stand der Steuergesetzgebung, der
Rechtsprechung und der Äußerungen der Finanzver­
waltung und der Literatur. Es besteht allerdings die
Möglichkeit, dass sich in der Investitions­ bzw. Nut­
zungsphase die steuerlichen Rahmenbedingungen,
insbesondere die Steuergesetze, die Rechtsprechung,
die Beurteilung durch die Finanzverwaltung und die
Steuersätze – unter Umständen auch kurzfristig –
ändern.
Diese Änderungen können positive oder negative
Auswirkungen auf das steuerliche Ergebnis des
Gesellschafters haben.
Auf Grund der möglichen Änderung von steuerlichen
Rahmenbedingungen stehen die dargestellten steu­
erlichen Folgen unter dem Vorbehalt der Anerken­
nung durch die Finanzverwaltung, sodass insoweit
keine Haftung übernommen werden kann.
69

XIII. Referenzen Außenansichten
70 XIII. Referenzen – Außenansichten/Innenansichten

Innenansichten
XIII. Referenzen – Außenansichten/Innenansichten
71

Inhaltsverzeichnis
1. Kaufvertrag
Teil A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Teil B . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
I. Vorbemerkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
(1) Grundbesitz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
(2) Teilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
II. Verkauf/Beitritt zum Mietpool . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
III. Bauverpflichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
IV. Kaufpreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
V. Kaufpreisfälligkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
VI. Abnahme/Besitzübergang/Eintritt in die Eigentümergemeinschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
VII. Erschließungskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
VIII. Ansprüche und Rechte bei Mängeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
IX. Rücktritt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
X. Grundbuchvollzug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
(1) Vollzug der Zuweisung der Sondernutzungsrechte/Auflassungsvormerkung . . . . . . . . . . . . . 81
(2) Lastenfreistellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
(3) Auflassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
XI. Finanzierungsmitwirkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
XII. Abwicklung, Vollmachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
XIII. Schlussbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
XIV. Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Teil C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
(1) Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
(2) Abschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
2. Teilungserklärung
Urkundenrolle Nummer 2200 / 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
I. Grundbuchangaben, Vorbemerkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
II. Aufteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
III. Verhältnis der Eigentümer untereinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
IV. Grundbucherklärungen, Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
V. Vollmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
VI. Verwalterbestellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
VII. Kosten, Abschriften, Schlussbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
VIII. Verweisung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
Anlage I Auflistung der Wohnungseigentumseinheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89
Anlage II Gemeinschaftsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
Nachtrag - Urkundenrolle Nummer 697 / 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
Vertrag einer Mietpollgesellschaft bürgerlichen Rechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96
Beitrittserklärung Mietpool/Sondereigentumsverwaltungsvollmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101
Objektmerkblatt für den Erwerber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102
I. Einzugsermächtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102
II. Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
Prospektherausgeber: Gartenhöfe GmbH · Ein Unternehmen der GRK-Holding AG · Prinz-Eugen-Str. 31 · 04277 Leipzig · Tel. 0341 / 22 22 60 · Fax 0341 / 22 22 - 622 · www.grk-holding.com

Urkundenrolle Nummer / 2011
Heute, am __________________________
erschien/-en vor mir,
Teil II: Vertragswerk
Objekt: Leipzig, Friedrichshafner Str. 124-126, WE/SP
Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages
Notar in
in meiner Geschäftsstelle in
1.
Frau ______________________________,
geboren am ________________________ ,
wohnhaft in ___________________________________________________,
ausgewiesen durch _____________________________________________,
ausgestellt am ___________________ von ___________________________,
2.
Herr ______________________________,
geboren am ________________________ ,
wohnhaft in ___________________________________________________,
ausgewiesen durch _____________________________________________,
ausgestellt am ___________________ von ___________________________.
– nachstehend (mehrere gemeinsam) auch „der Anbietende“ genannt –.
Der beurkundende Notar konnte das Grundbuch des Vertragsgegenstandes nicht einsehen. Auf die
damit verbundenen Risiken wurde hingewiesen.
Der/Die Erschienene/-n entbindet/entbinden den Notar von seiner Pflicht zur Grundbucheinsicht und
befreit / befreien ihn von jeglicher diesbezüglicher Haftung.
Er/Sie bat/-en gleichwohl um sofortige Beurkundung.
1. Kaufvertrag
Der Notar befragte nach einer Vorbefassung nach § 3 Abs. 1 Nr. 7 BeurkG. Diese wurde verneint.
Der Notar erläuterte, dass gemäß § 17 Abs. 2 a BeurkG dem Verbraucher (hier der Anbieter) ausreichend
Gelegenheit gegeben werden soll, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen,
was bei Grundstücksgeschäften im Regelfall dadurch geschehen soll, dass dem Verbraucher
der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäftes zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung
gestellt wird.
Der Anbieter erklärte dazu, dass ihm der Angebotstext im Entwurf und der Text der nachstehend
näher bezeichneten Teilungserklärung samt Aufteilungsplan seit ______________ vorliegt, er weitere
Zeit zur Auseinandersetzung nicht benötigt und er die Beurkundung zum heutigen Termin ausdrücklich
wünscht.
Auf Ansuchen des/der Erschienenen beurkunde ich seinen/ihren Erklärungen entsprechend folgendes
Frau ____________________________________ und
Herr ____________________________________
Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrages
Teil A
– nachstehend (mehrere auch gemeinsam) „der Käufer” genannt –
macht/machen hiermit der
Gartenhöfe GmbH mit Sitz in Leipzig,
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 23289
Geschäftsanschrift: 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31,
- im Folgenden „der Verkäufer“ genannt –
I.
das nachfolgende übertragbare Angebot zum Abschluss des in Teil B. aufgeführten Bauträgerkaufvertrages.
73

1. Kaufvertrag
74
An das Angebot hält sich der Käufer bis zum ____________ unwiderruflich gebunden.
II.
Nach Ablauf der Frist erlischt lediglich die Bindung an das Angebot, nicht jedoch das Angebot, das
dann in stets widerruflicher Weise fortbesteht. Mit Ablauf des ___________ erlischt das Angebot end-
gültig.
Der Notar wies den Käufer ausdrücklich auf das Erfordernis eines Widerrufs in dem vorgenannten
Zeitraum hin, um das Angebot erlöschen lassen zu können. Der Notar wies den Käufer auf die Recht-
sprechung des BGH zur Länge von Bindungsfristen hin.
Der Widerruf ist schriftlich gegenüber dem Verkäufer zu erklären, eine Abschrift an den Notar Dr.
Matthias Wagner mit Amtssitz in Leipzig wird erbeten.
Die Annahme des Angebots ist nur zulässig, solange dieses vom Anbietenden nicht schriftlich widerrufen
wurde.
Der Widerruf gilt als am Tag der Absendung wirksam geworden (Datum des Poststempels entscheidend).
Wurde die Widerrufserklärung am Tag der Angebotsannahme abgesandt, ist der Widerruf
damit vorrangig und die Angebotsannahme nicht wirksam.
Zur Wirksamkeit der Annahme genügt deren Erklärung, unter Berücksichtigung der nachstehend aufgeführten
Bedingungen, zu notariellem Protokoll allerdings nur vor dem Notar Dr. Matthias Wagner,
ohne dass es Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf.
Der Notar Dr. Matthias Wagner wird jedoch beauftragt, dem Anbietenden eine Ausfertigung der
Annahmeerklärung zu übersenden.
In der Annahmeerklärung muss der Verkäufer allen gemäß dem in nachstehendem Teil B niedergelegten
Kaufvertragstext von ihm zu erteilenden Vollmachten und abzugebenden einseitigen Erklärungen,
insbesondere Grundbuchanträgen und Eintragungsbewilligungen, beitreten bzw. diese als
auch in seinem Namen abgegeben bestätigen.
III.
Mit dem Vollzug des Vertrages wird der die Annahme beurkundende Notar (Notar Dr. Matthias Wagner
mit Amtssitz in Leipzig) beauftragt.
Alle im nachfolgenden Teil B für den Notar erteilten Vollmachten gelten ausschließlich für diesen,
dessen Vertreter im Amt oder Amtsnachfolger.
I. Vorbemerkung
(1) Grundbesitz
Teil B
a)
Der Verkäufer ist als Eigentümer des folgenden, im Grundbuch des Amtsgerichtes Leipzig von Mokkau,
Blatt 5038 bis 5044 eingetragenen Grundbesitzes:
Gemarkung Mockau
Flurstück 103/1
Fläche 1.649 m²
Lage Friedrichshafner Str. 124-126
eingetragen.
Dieser Grundbesitz ist derzeit wie folgt belastet:
Abteilung II: /1 Grunddienstbarkeit (Hofflächenbenutzungs- sowie Ver- und Entsorgungslei-
tungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flurstück 103/2
/2 Grunddienstbarkeit (Hofflächenbenutzungs- sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht) für den
jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flurstück 103/3
/3 Grunddienstbarkeit (Wege- und Überfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
Flurstück 103/2
/4Grunddienstbarkeit (Wege- und Überfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
Flurstück 103/3
Abteilung III: /1 EUR 9.290.000,00 - Grundschuld ohne Brief für die Eurohypo Aktiengesell-
schaft, Eschborn.

)
Der Verkäufer behält sich vor, Grundschulden zur Finanzierung des Bauvorhabens zu bestellen. Das
Grundstück ist mit zwei unter Denkmalschutz stehenden Mehrfamilienwohnhäusern bebaut.
Die Baugenehmigung für die beabsichtigte Sanierung ist nach Versicherung des Verkäufers erteilt.
(2) Teilung
a)
Mit Urkunde vom 17.09.2010 des Notars Dr. Matthias Wagner, UR-Nr. 2200/2010, der auch die Baubeschreibung
als Anlage VI beigefügt ist, sowie Nachtragsurkunde vom 10.03.2011 des Notars Dr. Matthias
Wagner, UR-Nr. 697/2011 – nachfolgend „Teilungserklärung“–, hat der Verkäufer das vorbezeichnete
Grundstück samt den zu sanierenden und modernisierenden zwei Mehrfamilienhäusern nach § 8
WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt.
Grundlage der Teilung sind die der Teilungserklärung als Anlage III. beigefügte Lageplan und die als
Anlage IV. beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Leipzig – Amt für Bauordnung und
Denkmalpflege vom 25.02.2010, AZ: 63.40-AB/2010-003-SG sowie die der Nachtragsurkunde als Anlage
I beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Leipzig – Amt für Bauordnung und Denkmalpflege
vom 09.03.2011, AZ: 63.40-AB/2011-002-SG. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch vollzogen;
die Nachtragsurkunde ist nicht im Grundbuch vollzogen.
b)
Die Beteiligten verweisen auf die Teilungserklärung mit allen Anlagen, die hier in beglaubigter
Abschrift vorliegt. Sie machen damit den Inhalt dieser Urkunde zum Inhalt ihrer heute beurkundeten
Erklärungen.
Der Inhalt der Verweisungsurkunde ist ihnen bekannt, Pläne wurden ihnen zur Durchsicht vorgelegt
und von ihnen genehmigt. Die Beteiligten verzichten auf das Vorlesen und das Beiheften zur heutigen
Urkunde.
c)
Mit der Teilungserklärung wird u.a. folgendes Wohnungs-/Teileigentum gebildet:
________/1000 Miteigentumsanteil am vorbezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum
an der Wohnung Nr. ______ im _______-geschoss des Hauses Friedrichshafner Str. 124+126 und
dem mit der gleichen Nummer in Aufteilungsplan bezeichneten Kelleraum im Kellergeschoss.
d)
***Der Verkäufer hat sich in der Teilungserklärung vorbehalten, die dort gebildeten Sondernutzungs-
Teil II: Vertragswerk
1. Kaufvertrag
rechte an den Kfz-Stellplätzen in den Weiterveräußerungsverträgen einem Sondereigentum zuzuordnen.
Der Verkäufer ordnet hiermit der Wohnung Nr. *** das Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz
im Freien, in dem in der Teilungserklärung als Anlage V. beigefügten Freiflächenplan mit Stellplatz
Nr. SNR *** bezeichnet, zu und bewilligt und beantragt die Eintragung im Grundbuch.
II. Verkauf/Beitritt zum Mietpool
1.
Die Gartenhöfe GmbH mit Sitz in Leipzig (Verkäufer)
_______________________________________________
verkauft hiermit an die/den dies annehmende/-n
_______________________________________________(Käufer)
zum Eigentum/zum Miteigentum zu je 1/2
das in Abschnitt I.2.c) näher bezeichnete Wohnungseigentum ***(samt Sondernutzungsrecht nach
Abschnitt I.2.d) mit allen zugehörigen Rechten und den damit verbundenen Pflichten, sämtlichen
Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör einschließlich der nach Abschnitt III noch zu erbringenden
Bauleistung
– nachstehend auch „Vertragsgegenstand“ genannt –.
2.
Der Verkäufer hat mit dem Verwalter der Wohnanlage einen Mietpool in Form einer Gesellschaft bürgerlichen
Rechts gegründet. Eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrages dieser Mietpoolgesellschaft
samt Anlage (Muster „Beitrittserklärung Mietpool/Sondereigentumsverwaltungsvollmacht“
sowie Objektmerkblatt für den Erwerber und Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools) ist der
Teilungserklärung als Anlage VII bzw. der Nachtragsurkunde als Anlage II beigefügt.
Nach § 4 dieses Gesellschaftsvertrages kann der Käufer dieser Mietpoolgesellschaft durch Erklärung
gegenüber dem geschäftsführenden Gesellschafter, der GRK Hausverwaltung GmbH, beitreten.
Mit Beitritt zum Mietpool wird zwischen dem Mietpoolverwalter (geschäftsführender Gesellschafter)
und dem Poolmitglied die dem Gesellschaftsvertrag als Anlage beigefügte Beitrittserklärung Mietpool/Sondereigentumsverwaltungsvollmacht
geschlossen.
Dazu erklärt der Käufer gegenüber dem geschäftsführenden Gesellschafter der Mietpoolgesellschaft:
75

1. Kaufvertrag
Hiermit wird, bedingt durch Annahme des Angebots auf Abschluss des Bauträgervertrages durch den
Verkäufer, der Beitritt zur Mietpoolgesellschaft erklärt.
III. Bauverpflichtung
1.
Der Verkäufer verpflichtet sich, die Wohnanlage und insbesondere das vertragsgegenständliche Woh-
nungseigentum entsprechend der in der Teilungserklärung niedergelegten Baubeschreibung und den
Bauplänen, die dem Aufteilungsplan entsprechen, herzustellen und auszustatten. Dabei wird auf die
weitgehende Erhaltung der Altbausubstanz Wert gelegt.
Bei Zweifeln über die zu erbringenden Leistungen geht die Baubeschreibung den Bauplänen vor.
Soweit Leistungen in der Baubeschreibung nicht im Detail beschrieben sind, ist der Verkäufer ermächtigt,
den Inhalt der Leistungen nach billigem Ermessen zu bestimmen.
Die Darstellung der Umgebung des Kaufobjektes oder angrenzender Bereiche ist nur insoweit verbindlich,
als sie den Gesamtcharakter der Bebauung und die Bebauungsdichte beschreibt.
2.
Der Verkäufer hat die Leistungen nach den Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei unter
Beachtung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe zu
erbringen, soweit sich aus der Baubeschreibung und den nachstehenden Bestimmungen nichts anderes
ergibt.
Abweichungen sind zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder
wenn sie sich als technisch und/oder wirtschaftlich notwendig erweisen und dem Käufer zumutbar
sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die nicht das Sondereigentum des Käufers
betreffen oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen sind, zulässig, soweit sie nicht den vertragsgemäßen
Gebrauch des Gemeinschaftseigentums unzumutbar beeinträchtigen. Abweichungen dürfen
Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsgegenstandes nicht mindern.
Hinsichtlich der Wohn- und Nutzflächen sind die sich aus den Einzeichnungen in den Plänen ergebenden
Flächengrößen, errechnet nach der II. BerechnungsVO i. d. F. der WohnFlVO, maßgebend. Balkone
und Terrassen sind dabei mit 50,0% berücksichtigt.
Für Abweichungen haftet der Verkäufer nur dann, wenn sie nicht durch Sonderwünsche des Käufers
veranlasst sind und soweit sie von der vorgenannten Flächengröße mehr als drei vom Hundert nach
76
unten abweichen.
3.
Um dem Flair und dem Charakter des Gebäudes gerecht zu werden, wird die vorhandene Gebäudesubstanz
und Gebäudeausstattung soweit wie möglich erhalten bleiben. Dabei wird von den Vertragsbeteiligten
bewusst hingenommen, dass durch die in der Baubeschreibung vorgesehene Erhaltung
und Aufarbeitung vorhandener Bau- und Gebäudeteile nicht Komfort, Qualität und Funktionalität
eines Neubaus erreicht werden.
Insoweit werden auch Abweichungen von der DIN-Norm zwingend und ausdrücklich von den Vertragsbeteiligten
akzeptiert. Zum Umfang der geschuldeten Arbeiten wird klargestellt, dass sich die zu
erbringenden Leistungen auf diejenigen beschränken, die in der o. g. Baubeschreibung aufgeführt
sind.
4.
Für Einbauten und Ausstattung des Vertragsgegenstandes ist allein die Baubeschreibung maßgebend,
die Vorrang vor Plänen und Zeichnungen hat.
5.
Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen besteht nicht. Eigenleistungen des Käufers sind
vor Besitzübergang nur nach Genehmigung des Verkäufers und in Abstimmung mit diesem zulässig;
Gleiches gilt für Arbeiten durch vom Käufer beauftragte Dritte. Der Käufer darf die Baustelle auf eigene
Gefahr betreten, um sich vom Bautenstand zu überzeugen und sich über die Ausführung seiner
genehmigten Sonderwünsche zu informieren. Er hat dabei die Anweisungen der Bauleitung zu beachten.
6.
Der Verkäufer strebt an, den Vertragsgegenstand bis spätestens 31.10.2012 bezugsfertig herzustellen.
Er verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis spätestens 30.11.2012 vollständig fertigzustellen.
Kommt der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreises bzw. einer oder mehrerer Kaufpreisraten in Verzug,
so verlängert sich die Fristen des Verkäufers zur vollständigen Fertigstellung des Vertragsgegenstandes
um den Zeitraum des Verzuges.
Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser Frist ausgeführt werden, hat sie
der Verkäufer zu geeigneter Zeit unverzüglich zu erbringen.
Die Abnahme des Vertragsgegenstandes bei Bezugsfertigkeit wird dadurch nicht berührt. Behinderungen
bei der Herstellung des Vertragsgegenstandes aus Umständen, die der Verkäufer nicht zu ver-

treten hat, z. B. höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen, verlängern die Herstellungs-
frist um die Dauer der Behinderung.
IV. Kaufpreis
1.
Der Kaufpreis beträgt _____________________ €,
– in Worten: ___________________________________________________ Euro –.
Hiervon entfallen auf
- das Grundstück ____________________ €,
- die Altbausubstanz ____________________ €,
- die Sanierungsleistungen ____________________ €,
- Kfz-Stellplatz ____________________ €.
2.
Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für die Anerkennung dieser Kaufpreisaufteilung durch das
Amt für Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Leipzig oder das Finanzamt. Die Vertragsparteien
sind darüber einig, dass diese Aufteilung lediglich eine Schätzung ist und das Finanzamt jederzeit eine
andere Aufteilung festlegen kann. Weder der Verkäufer noch seine Erfüllungsgehilfen haften für
diese Aufteilung. Bei der Bewertung des Dachgeschosses durch das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege
der Stadt Leipzig ist ein anderer Bewertungsansatz möglich und es können andere
Abschreibungsgrundsätze gelten, da die Bauleistungen nicht als Sanierungsleistungen anerkannt
werden könnten.
3.
Der Kaufpreis ist ein Festpreis. Eine eventuelle Erhöhung der Mehrwertsteuer geht zulasten des Verkäufers.
4.
Mehrere Käufer haften für den Kaufpreis als Gesamtschuldner.
V. Kaufpreisfälligkeit
1.
Erste Grundvoraussetzung für die Fälligkeit sämtlicher Kaufpreiszahlungen ist die Bestätigung durch
Teil II: Vertragswerk
den vollzugsbeauftragten Notar, dass
1. Kaufvertrag
a)
die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Rang nur nach den in Abschnitt I genannten Belastungen
und eventuell solchen weiteren Belastungen, die vom Käufer zu übernehmen sind (z. B. Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrechte,
etwaige Dienstbarkeiten) am Vertragsgegenstand im Grundbuch
eingetragen ist,
b)
alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug des Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen und
das Negativzeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht nach SächsDSchG vorliegen,
c)
die Freistellung des Vertragsgegenstandes von allen Grundbuchlasten, die der Auflassungsvormerkung
des Käufers im Rang vorgehen oder gleichstehen und die nicht übernommen werden sollen,
gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.
Die Freistellung des Vertragsgegenstandes von Grundpfandrechten ist gesichert, wenn eine Freistellungsverpflichtung
des jeweiligen Gläubigers mit dem Inhalt vorliegt, dass die nicht zu übernehmenden
Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet
wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, anderenfalls unverzüglich nach
Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme
durch den Käufer; für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger
vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum
anteiligen Wert des Vertragsgegenstandes zurückzuzahlen.
Diese Erklärung muss dem Käufer ausgehändigt werden. Der vollzugsbeauftragte Notar wird beauftragt,
die Bestätigung dem Käufer mit einfachem Brief an die letzte ihm vom Käufer bekannt gegebene
Anschrift zu versenden; der Verkäufer erhält eine Abschrift.
2.
Weitere Grundvoraussetzung für die Fälligkeit der Kaufpreisraten ist, dass die Baugenehmigung
erteilt worden ist. Deren Vorliegen hat der Verkäufer dem Käufer mit der Erklärung unter I. (1b)
bereits angezeigt.
3.
Wegen der nach § 632 a Abs. 3 BGB i.V. mit § 1 Satz 3 der Verordnung über die Abschlagszahlung bei
Bauträgerverträgen dem Käufer zu leistenden Sicherheit in Höhe von 5 v. H. des Kaufpreises für die
rechtzeitige Herstellung des Kaufgegenstandes ohne wesentliche Mängel stellt der Verkäufer folgen-
77

1. Kaufvertrag
des Verlangen gemäß § 632 a Abs. 3 Satz 3 BGB, mit dem der Ratenzahlungsplan der MaBV entspre-
chend modifiziert wird:
Die Sicherheitsleistung ist durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Käufer von der ersten
Kaufpreisrate den Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.
Sollte sich durch spätere Vertragsänderungen der Kaufpreis um mehr als 10,0 % erhöhen, ist die
dadurch zu gewährende weitere Sicherheit in Höhe von 5,0 % des Erhöhungsbetrages durch Zurückbehalt
von den danach fälligen Raten zu erbringen.
Der Kaufpreis ist somit in folgenden Raten zu zahlen:
1. Rate – bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen – 30,0% des Kaufpreises abzüglich 5,0% Sicherheitseinbehalt,
somit 25,0% des Kaufpreises.
Der danach verbleibende Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren
Raten zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf aus folgenden
Vom-Hundert-Sätzen des Gesamtkaufpreises fest:
- 28,0% - nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- 5,6% - für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0% - für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
- 4,2% - für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1% - für den Estrich
- 2,8% - für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% - nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% - für die Fassadenarbeiten
- 3,5% - nach vollständiger Fertigstellung
Die als Sicherheit einbehaltenen Beträge sind zur Zahlung fällig, wenn das Vertragsobjekt rechzeitig
und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach
den gesetzlichen Bestimmungen.
Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufgeführten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige
Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt.
78
Der gemäß dem Ratenplan der MaBV zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen wird
mit den Grundvoraussetzungen zur Zahlung fällig.
Der Verkäufer ist jederzeit befugt, die sofortige Auszahlung des zurückbehaltenen Betrages zu verlangen,
wenn er dem Käufer eine entsprechende Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen
eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers nach § 632 a
Abs. 4 BGB aushändigt.
4.
Die jeweiligen Raten gemäß vorstehender Nr. 3 sind innerhalb von vierzehn Tagen fällig, nachdem
a)
die Mitteilung des vollzugsbeauftragten Notars über das Vorliegen der von ihm zu prüfenden Fälligkeitsvoraussetzungen
dem Käufer zugegangen oder beim Zustellungspostamt hinterlegt ist,
b)
der Verkäufer den Käufer schriftlich zur Zahlung aufgefordert hat und dieser Zahlungsaufforderung
zum Nachweis des zugrunde liegenden Baufortschrittes eine Bautenstandsbescheinigung des Bauleiters
beigefügt hat; in der Zahlungsaufforderung ist anzugeben, aus welchen Vonhundertsätzen des
Ratenplanes der MaBV sich die jeweils eingeforderte Rate zusammensetzt.
5.
Die Zahlungen haben schuldbefreiend auf das vom Gläubiger der nicht übernommenen Grundpfandrechte
im Zusammenhang mit der Lastenfreistellungserklärung benannte Konto in dem insoweit
benannten Umfang zu erfolgen, ansonsten auf das vom Verkäufer benannte Objektkonto.
Im Falle der Aufnahme einer Bauträgerfinanzierung wird der Verkäufer seinen Kaufpreisanspruch in
voller Höhe an diesen Gläubiger abtreten; trotz Abtretung steht ihm dann ein Anspruch auf Leistung
an den Gläubiger zu.
Er ist insbesondere berechtigt, Zwangsvollstreckung im eigenen Namen mit dem Ziel der Zahlung an
den Gläubiger zu betreiben.
6.
Zahlt der Käufer bei Fälligkeit der einzelnen Raten nicht, kommt er gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB
ohne Mahnung in Verzug.
Er muss dann die jeweiligen Raten mit dem gesetzlichen Verzugszins verzinsen.

VI. Abnahme/Besitzübergang/Eintritt in die Eigentümergemeinschaft
1.
Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach bezugsfertiger Herstellung des Vertragsgegenstandes.
Dies gilt für Gemeinschaftseigentum nur, soweit es ausschließlich im Bereich des
Sondereigentums des Käufers liegt oder ihm zur Sondernutzung zugewiesen ist.
Sonstiges Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstellung von der zukünftigen Eigentümergemeinschaft,
bestehend aus sämtlichen Käufern der Wohnanlage, abzunehmen, gegebenenfalls
durch einen gemeinsamen Vertreter. Außenanlagen und sonstige Arbeiten, die erst nach bezugsfertiger
Herstellung zu erbringen sind, werden nach Fertigstellung abgenommen.
Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsgegenstandes statt, über die eine
von Verkäufer und Käufer zu unterzeichnende Niederschrift angefertigt wird. Hierin sind alle Mängel
und ausstehenden Leistungen aufzunehmen, auch soweit hierüber Streit besteht.
Der Abnahmetermin ist dem Käufer mindestens 14 Tage im Voraus schriftlich mitzuteilen. Erscheint
der Käufer zu diesem Termin nicht, obwohl der Vertragsgegenstand abnahmefähig ist, so gilt der Vertragsgegenstand
als abgenommen.
Dies gilt entsprechend, wenn der Käufer den Vertragsgegenstand schon vor der Übergabe ohne
Zustimmung des Verkäufers bezieht. Teilabnahmen einzelner Gewerke finden nicht statt, es sei denn,
eine Teilabnahme ist wegen einer Eigenleistung des Käufers erforderlich.
Für den Fall, dass der Käufer bei der Abnahme des sonstigen Gemeinschaftseigentums nicht persönlich
erscheint oder sich durch einen von ihm schriftlich Bevollmächtigten vertreten lässt, beauftragt
und bevollmächtigt er bereits jetzt den Verwalter der Wohnanlage zu seiner Vertretung.
2.
Auf den Käufer gehen Besitz, Nutzungen und Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und
öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung
sowie die Verkehrssicherungspflicht des Vertragsgegenstandes von dem Zeitpunkt an über, ab dem
dieser den Vertragsgegenstand benutzt oder aufgrund Übergabe benutzen darf.
Der Verkäufer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Käufer alle
zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet.
3.
Der Käufer tritt vom Tage des Besitzüberganges an in sämtliche Verpflichtungen ein, die sich für ihn
Teil II: Vertragswerk
1. Kaufvertrag
aus der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ergeben. Bezüglich der schuldrechtlichen Verpflichtungen
verpflichtet er sich, diese einem eventuellen Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung
ebenfalls aufzuerlegen.
Der Verkäufer erteilt dem Käufer ab Besitzübergabe
für die Eigentümerversammlung.
S t i m m r e c h t s v o l l m a c h t
Ein Hausgeld für den Vertragsbesitz hat bis zur Besitzübergabe der Verkäufer, ab diesem Zeitpunkt
der Käufer zu zahlen.
VII. Erschließungskosten
Der Verkäufer trägt alle Kosten für Erschließungs , Versorgungs und Abwasseranlagen, die bis heute
vollständig errichtet sind oder anlässlich der Durchführung des vorliegenden Bauvorhabens vorgesehen
sind, und zwar im Zeitpunkt der Genehmigung des Bauplanes bzw. der Entstehung des Baurechts
nach dem Anzeigeverfahren der Landesbauordnung. Dies umfasst die Kosten für Hausanschlüsse
sowie ggf. die Kosten naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen. Etwaige Rückerstattungen von
Vorausleistungen stehen ebenfalls dem Verkäufer zu.
Alle sonstigen Erschließungskosten im Sinne des Baugesetzbuches und nach Landesrecht und kommunalem
Satzungsrecht trägt der Käufer.
VIII. Ansprüche und Rechte bei Mängeln
1.
Dem Käufer sind die Lage des Grundstückes und der derzeitige Zustand des daraufstehenden Gebäudes
und der Außenanlage sowie die Grundrisse nach eingehender Besichtigung hinreichend genug
bekannt.
Gebäudeteile, für die der Verkäufer nach dem sich aus der Baubeschreibung und den Bauplänen ergebenden
Leistungsumfang keine Arbeiten schuldet, werden in dem derzeitigen, dem Käufer bekannten
gebrauchten Zustand erworben.
Eine Haftung des Verkäufers wegen der Größe und der Bodenbeschaffenheit des Grundstücks und der
79

1. Kaufvertrag
nach der Baubeschreibung unverändert bleibenden Altbausubstanz wird ausgeschlossen mit Ausnah-
me der gesetzlichen Haftung für Grundstücksmängel, wegen derer das Gebäude dort nicht bestim-
mungsgemäß genutzt werden kann, oder wenn die Beschaffenheit des Grundstücks zu Sachmängeln
am Bauwerk führt.
Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.
Für Mängel der vom Verkäufer gemäß Abschnitt III. dieser Urkunde in Verbindung mit der in Bezug
genommenen Baubeschreibung und den Bauplänen geschuldeten Arbeiten gelten die Bestimmungen
des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Werkvertrag.
Für Mängel an Sachen, die keine Bauleistungen sind, gilt Kaufvertragsrecht. Garantien für besondere
Eigenschaften werden durch den Verkäufer nicht übernommen.
Die vorbezeichneten Mängelansprüche verjähren nach dem Werkvertragsrecht im Allgemeinen in
fünf Jahren, nach dem Kaufrecht im Allgemeinen in zwei Jahren.
Mängelrechte des Käufers für Sonderwünsche bestehen gegenüber dem Verkäufer nicht, es sei denn,
dieser hat die Sonderwünsche selbst ausgeführt. Hieran ändert sich durch die Aufnahme eines diese
Leistungen betreffenden Mangels im Übergabeprotokoll nichts.
Die Beteiligten sind darüber einig, dass die Verjährungsfristen mit der Abnahme des Vertragsgegenstandes
durch den Käufer beginnen. Bezüglich des Gemeinschaftseigentums, das nicht vom Käufer
allein abzunehmen ist, beginnen die Verjährungsfristen mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
2.
Sicherungshalber tritt der Verkäufer die ihm gegen die am Bau beteiligten Architekten, Bauhandwerker,
Zulieferer und alle sonst mit dem Bau befassten Dritten zustehenden Ansprüche auf Nacherfüllung,
Selbstvornahme und Aufwendungsersatz und Schadensersatz wegen mangelhafter Leistungen
an den Käufer ab.
Die Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer werden von der Abtretung nicht berührt; insbesondere
können sie auch ohne vorherige Geltendmachung der Ansprüche gegen die Dritten geltend
gemacht werden. Die Abtretungen werden erst wirksam, wenn der Verkäufer mit seinen entsprechenden
Verpflichtungen in Verzug ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung mit angemessener
Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche gegen den Verkäufer nicht mehr bestehen. Der
Verkäufer bleibt berechtigt, diese Ansprüche im eigenen Namen auf eigene Kosten durchzusetzen.
3.
Der Verkäufer hat dem Käufer den Vertragsgegenstand frei von im Grundbuch eingetragenen Belas-
80
tungen zu beschaffen, soweit sie nicht der Kaufpreisfinanzierung des Käufers dienen oder aufgrund
heutiger Urkunde zur Eintragung gelangen oder vom Käufer aufgrund heutiger Urkunde übernommen
werden. Baulasten und im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeiten werden vom Käufer
übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt.
Der Verkäufer versichert, dass er keine Eintragungen in das Baulastenverzeichnis veranlasst hat. Die
Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.
4.
Miet- und Pachtverhältnisse am Vertragsgegenstand bestehen nach Angabe des Verkäufers nicht.
IX. Rücktritt
Soweit der Verkäufer nach den gesetzlichen Regelungen berechtigt ist, von diesem Vertrag zurückzutreten
oder Schadenersatz statt der ganzen Leistung zu verlangen, wird dieses Recht insoweit
beschränkt, dass die entsprechenden Erklärungen dem Käufer durch eingeschriebenen Brief übermittelt
werden müssen und erst dann abgegeben werden dürfen, wenn vom Käufer eventuell bereits
gezahlte Kaufpreisteile zurückgezahlt oder bei dem vollzugsbeauftragten Notar hinterlegt sind.
X. Grundbuchvollzug
(1) Vollzug der Zuweisung der Sondernutzungsrechte/Auflassungsvormerkung
Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt zunächst, die in Abschnitt I. (2) d) vorgenommene
Zuweisung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch einzutragen.
Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt zur Sicherung des in Abschnitt II begründeten
Anspruchs auf Übertragung des Eigentums, eine Vormerkung nach § 883 BGB zugunsten des Käufers
in das Grundbuch des Vertragsgegenstandes einzutragen.
Der Käufer bewilligt und beantragt, die Vormerkung Zug um Zug mit Eigentumsübergang auf ihn
wieder zu löschen, vorausgesetzt, dass ohne seine Zustimmung Zwischeneintragungen nicht erfolgt
sind.
Der Käufer ermächtigt ferner den vollziehenden Notar, die Löschungserklärungen für diese Vormerkung
abzugeben. Dem Grundbuchamt gegenüber ist diese Vollmacht unbeschränkt.
Im Innenverhältnis wird der Notar jedoch angewiesen, von dieser Ermächtigung nur Gebrauch zu

machen, sofern der Käufer oder der Verkäufer die Rückabwicklung dieses Vertrages wegen Leistungs-
störungen betreiben und die jeweils andere Vertragspartei auf entsprechende schriftliche Anfrage
des Notars dem nicht binnen eines Monats ab Absendung der Anfrage schriftlich widersprochen hat
und die Rückzahlung bereits gezahlter Kaufpreisteile oder Hinterlegung auf Notaranderkonto gesichert
ist.
Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, dass die Eintragung einer Auflassungsvormerkung am
Vertragsgegenstand erst erfolgen kann, nachdem die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen und
somit die Grundbücher für das Wohnungs-/Teileigentum angelegt sind.
(2) Lastenfreistellung
Allen zur Lastenfreistellung erforderlichen Löschungs- und Freigabeerklärungen stimmen die Vertragsteile
zu und beantragen deren Vollzug im Grundbuch, soweit Eigenberechtigung vorliegt, bewilligen
sie die Löschung.
(3) Auflassung
Die Einigung über den Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes auf den Käufer (Auflassung) ist
zu erklären, wenn der Vertragsgegenstand vollständig fertiggestellt und übergeben ist, der geschuldete
Kaufpreis bezahlt ist.
Der Käufer kann die Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen,
wenn das Unvermögen des Verkäufers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht, Zug
um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Kaufpreisteils.
XI. Finanzierungsmitwirkung
1.
Die Beschaffung der zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlichen Darlehen ist ausschließliche
Sache des Käufers. Der Verkäufer wird die dazu erforderlichen technischen Unterlagen zur Verfügung
stellen und entsprechend den nachstehenden Vereinbarungen mitwirken. Eine Finanzierungsberatung
durch den Verkäufer ist nicht erfolgt und wird nicht geschuldet.
2.
Der Käufer beabsichtigt, zur Bezahlung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten Darlehen bei
Kreditinstituten aufzunehmen. Der Verkäufer verpflichtet sich demgemäß, bei der Bestellung vollstreckbarer
Grundpfandrechte schon vor Eigentumsumschreibung als derzeitiger Eigentümer des
Teil II: Vertragswerk
1. Kaufvertrag
Kaufgegenstandes mitzuwirken, wenn die Bestellung vor dem vollziehenden Notar erfolgt oder dieser
mit dem Vollzug der Urkunde/-n beauftragt wird und wenn in den Bestellungsurkunden die nachstehend
unter Ziffer 3 a), b), c) und d) getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden.
3.
In der/den Bestellungsurkunde/-n müssen die folgenden, von den Beteiligten bereits jetzt getroffenen
Vereinbarungen wiedergegeben werden:
a) Sicherungsabrede
Solange der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt ist, darf der Grundpfandrechtsgläubiger das Grundpfandrecht
nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung
auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat.
Sollte das Grundpfandrecht zurückzugewähren sein, so kann nur seine Löschung verlangt werden,
nicht Abtretung oder Verzicht.
Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb
oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in
jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als
neuen Sicherungsgeber.
b) Zahlungsanweisung
Soweit der Kaufpreis nicht zur Freistellung des Kaufgegenstandes von eingetragenen Belastungen zu
verwenden ist, sind Zahlungen gemäß a) bis zur Höhe des Kaufpreises auf das Konto des Verkäufers
zu leisten.
c) Persönliche Zahlungspflichten, Kosten
Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche
Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen
Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freizustellen.
d) Fortbestand der Grundschuld
Das bestellte Grundpfandrecht soll nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben.
Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm zu tun haben, werden hiermit
mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall aber ab Eigentumsumschreibung, auf den
81

1. Kaufvertrag
Käufer übertragen. Die entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.
4.
Die Beteiligten wurden von dem beurkundenden Notar hingewiesen, dass eine Belastung des Vertragsgegenstandes
zugunsten der Finanzierungsgläubiger erst möglich ist, wenn die Grundbücher für
den Vertragsgegenstand angelegt sind.
XII. Abwicklung, Vollmachten
1.
Die Vertragsteile beauftragen und ermächtigen den vollziehenden Notar, Anträge aus dieser Urkunde
insgesamt oder einzeln zu stellen, einzuschränken, ganz oder teilweise zurückzunehmen und
Erklärungen in dieser Urkunde zu ändern, klarzustellen und zu ergänzen, soweit dies zur Durchführung
des Vertrages erforderlich ist.
Soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist, beauftragen die Vertragsteile unter gleichzeitiger
Antragstellung den Notar, Genehmigungen, Negativzeugnisse sowie alle zum Vollzug dieser
Urkunde erforderlichen Unterlagen einzuholen.
Genehmigungen – auch von Vertragsteilen oder sonstigen Personen – gelten mit dem Eingang bei
dem Notar den Beteiligten als zugegangen und sind somit wirksam, soweit nicht nachstehend anderes
geregelt ist.
Versagende, bedingte oder mit Auflagen versehene behördliche Bescheide sind den Beteiligten selbst
zuzustellen. Der Notar ist zu ihrer Empfangnahme nicht berechtigt. Ihm ist eine Abschrift zuzustellen.
2.
Der Käufer erteilt dem Verkäufer Vollmacht, mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmachten, in
seinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB folgende Rechtsgeschäfte
und Rechtshandlungen vorzunehmen:
2.1.
die Auflassungserklärung für den Vertragsgegenstand abzugeben und entgegenzunehmen, überhaupt
alle Erklärungen abzugeben, die zum grundbuchamtlichen Vollzug dieser Urkunde erforderlich
oder zweckmäßig sind;
2.2.
die Belastung des Vertragsgegenstandes mit Dienstbarkeiten vorzunehmen (z. B. Versorgungsleitun-
82
gen, Abwasserkanäle, Antennenanlagen, Abstandsflächen), wobei die Vollmacht auch das Recht
umfasst, mit der Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers hinter solche Lasten im Rang zurückzutreten.
Vorstehendes gilt sinngemäß für Baulasten;
2.3.
die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zur URNr. 2200/2010 des Notars Dr. Matthias Wagner
in Leipzig vom 17.09.2010 und etwaige Nachträge hierzu beliebig zu ändern und zu ergänzen
sowie sämtliche in diesem Zusammenhang erforderliche oder zweckmäßige Erklärungen gegenüber
dem Grundbuchamt, Behörden und Privaten abzugeben und entgegenzunehmen.
Der Käufer erklärt unwiderruflich seine Zustimmung
a)
zur Zusammenlegung, weiteren Aufteilung oder räumlichen Veränderung von anderen Wohnungs-
/Teileigentumseinheiten,
b)
zu baulichen Veränderungen, auch soweit sie außerhalb des Sondereigentums sichtbar sind oder das
gemeinschaftliche Eigentum betreffen, wenn diese baulichen Veränderungen die Sicherheit des
gemeinschaftlichen Eigentums und das kaufgegenständliche Wohnungs-/Teileigentum nicht beeinträchtigen,
c)
zur Bestellung und Zuordnung von Nebenräumen, die noch im Gemeinschaftseigentum stehen, als
Sondernutzungsrechte zu einzelnen Wohnungseigentumseinheiten.
d)
Größe und Anzahl der Wohnungen zu ändern und im Sondereigentum stehende Nutzflächen zu
Wohnflächen bzw. Wohnflächen zu Nutzflächen sowie im Sondereigentum stehende Flächen in
Gemeinschaftseigentum und in Gemeinschaftseigentum stehende Flächen in Sondereigentum umzuwandeln
sowie sämtliche in diesem Zusammenhang erforderliche oder zweckmäßige Erklärungen
gegenüber Grundbuchamt, Behörden und Privaten abzugeben und entgegenzunehmen.
Im Außenverhältnis ist diese Vollmacht uneingeschränkt; im Innenverhältnis ist der Bevollmächtigte
insofern beschränkt, dass Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise Inhalt und Umfang des
Sondereigentums des Käufers sowie der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftseigentums
nicht beeinträchtigen dürfen und der Umfang des gemeinschaftlich genutzten
Gemeinschaftseigentums nicht unzumutbar beeinträchtigt werden darf.

Kosten dürfen dem Käufer durch etwaige Änderungen nicht entstehen. Die Vollmacht erlischt, wenn
sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten im vertragsgegenständlichen Anwesen vom Ver-
käufer verkauft sind und diese Käufer sämtlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind,
jedoch frühestens mit Vollzug sämtlicher aufgrund dieser Vollmacht etwa erklärten Änderungen der
vorgenannten Teilungserklärung im Grundbuch.
2.4.
Die vorstehenden Vollmachten gelten auch für die Gesamtrechtsnachfolger der Vollmachtgeber, sind
unwiderruflich und erlöschen mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer mit Ausnahme der Voll-
macht nach 2.3., die wie dort niedergelegt erlischt.
3.
Ergänzend bevollmächtigen beide Vertragsparteien die Notariatsangestellten Frau Rosmarie Fuchs,
Frau Annett Heinrich, Frau Ilona Brauer und Frau Anja Keller, im Hause des vollziehenden Notars, und
zwar jede für sich allein, die Auflassung und alle sonstigen zur Durchführung des Vertrages und ggf.
seiner Rückabwicklung erforderlichen Erklärungen, auch Abänderungen und Ergänzungen, abzugeben
und entgegenzunehmen.
Die Bevollmächtigten werden angewiesen, die Auflassung erst zu erklären, nachdem der Verkäufer
die vollständige Zahlung des Kaufpreises schriftlich bestätigt hat. Die Bevollmächtigten können für
alle Beteiligten zugleich und für deren Gesamtrechtsnachfolger handeln und sind berechtigt, Untervollmacht
zu erteilen. Die Vollmacht endet sechs Monate nach Umschreibung des Eigentums im
Grundbuch.
4.
Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer – bei mehreren Käufern jeden einzeln –, den Kaufgegenstand
mit Grundpfandrechten (auch in vollstreckbarer Form gemäß § 800 ZPO) in Höhe von bis zu
120,0 % des Kaufpreises nebst beliebigen Zinsen und Nebenleistungen zu belasten und alle in diesem
Zusammenhang erforderlichen und zweckmäßigen Erklärungen Gericht und Gläubiger gegenüber
abzugeben, einschließlich der Verpfändung der Auflassungsvormerkung, und die Vollmachtgeber bei
allen dazu erforderlichen Rechtshandlungen zu vertreten.
Diese Vollmacht gilt nur dann, wenn in der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde die in Abschnitt XI.
Ziffer 3 a), b), c) und d) getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden. Die Vollmacht gilt auch
für den Abschluss von Sicherungsvereinbarungen im Umfang der Vereinbarungen unter vorgenanntem
a).
Übt der Käufer die Vollmacht nicht vor dem vollzugsbeauftragten Notar aus, gilt diese weiterhin nur
dann, wenn der vollzugsbeauftragte Notar mit dem Vollzug der Urkunde beauftragt wird und die
Teil II: Vertragswerk
1. Kaufvertrag
vorbenannten Notariatsangestellten bevollmächtigt werden, die Grundpfandrechtsbestellungsurkunde
erforderlichenfalls zu ändern, zu berichtigen oder zu ergänzen und alle in diesem Zusammenhang
erforderlichen und zweckmäßigen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen und die Vollmachtgeber
bei allen dazu erforderlichen Rechtshandlungen zu vertreten.
Mehrere Käufer bevollmächtigen sich untereinander mit dem Recht zur Unterbevollmächtigung, für
jeden Käufer im Zusammenhang mit der Bestellung der vorstehenden Grundpfandrechte auch persönliche
Schuldhafterklärungen (Schuldanerkenntnisse) mit Unterwerfung unter die Zwangsvollstrekkung
bis zur vorgenannten Höhe abzugeben und mit der Auflassungsvormerkung des Käufers im
Rang hinter diese Grundpfandrechte zurückzutreten oder entsprechende Rangbestimmungen vorzunehmen.
Die Bevollmächtigten können für alle Beteiligten zugleich und für deren Gesamtrechtsnachfolger
handeln und sind berechtigt, Untervollmacht zu erteilen. Die Vollmacht endet sechs Monate nach
Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
5.
Sämtliche vorstehenden Vollmachten sind dem Grundbuchamt gegenüber nicht beschränkt und
unabhängig vom Vorliegen etwa erforderlicher Genehmigungen. Sie können nur bei der Amtsstelle
des vollziehenden Notars oder dessen Sozius ausgeübt werden.
Von der Finanzierungsvollmacht nach Abs. 4. kann vor jedem Notar in Deutschland Gebrauch
gemacht werden. Die bevollmächtigten Notarangestellten handeln ausschließlich auf deren Weisung
und werden, soweit gesetzlich möglich, von jeder persönlichen Haftung freigestellt. Ein Auftrag ist
mit dieser Vollmacht nicht verbunden.
XIII. Schlussbestimmungen
a)
Ergänzungen und Abänderungen des Vertrages bedürfen der Schriftform, soweit nicht notarielle
Beurkundung vorgeschrieben ist.
b)
Soweit eine Vereinbarung dieses Vertrages rechtsunwirksam ist oder wird, wird die Gültigkeit der
übrigen Vereinbarungen davon nicht berührt.
Die ungültige Vereinbarung ist durch eine rechtsgültige Bestimmung zu ersetzen, die dem Willen der
Vertragsteile bei Abschluss des Vertrages entspricht oder möglichst nahe kommt.
83

1. Kaufvertrag
c)
Der aufgrund heutiger Urkunde begründete Anspruch auf Verschaffung des Eigentums und dinglicher
Rechte verjährt in 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn, ebenso der Kaufpreisanspruch
des Verkäufers.
d)
Der Käufer verpflichtet sich, bei einer Veräußerung des Vertragsgegenstandes seinem Sonderrechtsnachfolger
alle noch nicht erfüllten Verpflichtungen aus diesem Vertrag aufzuerlegen und ihn mit
Weitergabeverpflichtung zu belegen und sicherzustellen, dass Sonderrechtsnachfolger die in diesem
Vertrag vorgesehenen Vollmachten ebenfalls erteilen.
e)
Der Verkäufer stellt ausdrücklich fest, dass er keine Haftung für die Richtigkeit von steuerlichen und
rechtlichen Auskünften sowie für Finanzierungsberechnungen im Zusammenhang mit den Vorverhandlungen
zu diesem Vertrag übernimmt.
Die Beteiligten sind darüber einig, dass eine Prüfung der steuerlichen Folgen dieses Vertrages in jeder
Hinsicht (sowohl hinsichtlich steuerlicher Nachteile als auch hinsichtlich möglicher Steuervergünstigungen)
ausschließlich ihnen selbst obliegt.
Die Beteiligten erklären, dass der Verkäufer bzw. dessen Erfüllungsgehilfen keinerlei steuerliche Beratung
durchgeführt haben. Somit wird seitens des Verkäufers auch keinerlei Haftung für steuerliche
Folgen dieses Vertrages für den Käufer übernommen.
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten stehen ausschließlich dem Käufer zu. Der Verkäufer haftet
jedoch nicht für das Eintreten der vom Käufer erwarteten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
f)
Soweit in dieser Urkunde die Haftung des Verkäufers ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, gilt
dies nicht für eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist.
Hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt auch die Haftung für grob fahrlässig verursachte
Schäden und für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf
einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers, seines gesetzlichen Vertreters oder eines Erfüllungsgehilfen
beruhen, unberührt.
g)
Der Käufer kann nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen.
Zurückbehaltungsrechte können nur aus diesem Vertragsverhältnis geltend gemacht werden.
84
h)
Nach Hinweis des Notars auf das Widerrufsrecht bei verbundenen Verbraucherverträgen erklären die
Vertragsteile, dass der Verkäufer dem Käufer kein Darlehen zum Erwerb des Vertragsgegenstandes
gewährt und der Darlehensgeber des Käufers den Erwerb nicht über die Darlehensgewährung hinaus
durch Zusammenwirken mit dem Verkäufer fördert.
XIV. Hinweise
Die Vertragsteile wurden vom Notar auf Folgendes hingewiesen:
1)
der Vertrag ist nur bei vollständiger und richtiger Beurkundung aller Vereinbarungen wirksam;
2)
die Vertragsteile haften gesamtschuldnerisch für Grunderwerbsteuern und Gebühren. Der Vertragsgegenstand
haftet für rückständige Steuern, Abgaben und öffentliche Lasten;
3)
der Rechtsübergang erfolgt erst mit Eintragung im Grundbuch. Hierzu müssen vorliegen:
a) Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes;
b) alle erforderlichen Genehmigungen;
c) Vorkaufrechtsverzichtserklärungen.
4)
Die Zahlung des Kaufpreises vor lastenfreiem Eigentumsübergang und die Eigentumsübertragung vor
vollständiger Kaufpreiszahlung können mit Gefahren verbunden sein.
Die Vertragsteile belassen es bei der in der Makler- und Bauträgerverordnung vorgesehenen Zahlungsweise
nach Baufortschritt.
5)
Dieser Vertrag unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung.
6)
Eine steuerliche Beratung durch den Notar erfolgte nicht.

(1) Kosten
Teil II: Vertragswerk
Teil C
Die Kosten dieser Urkunde, der Annahmeerklärung, der Auflassung, des Vollzuges des Vertrages und
die anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Die Kosten der Freistellung des Vertragsgegenstandes von vom Käufer nicht übernommenen Belastungen
trägt der Verkäufer.
(2) Abschriften
Von dieser Urkunde erhalten unmittelbar
- der Verkäufer eine Ausfertigung und eine einfache Kopie
- der Käufer eine beglaubigte Abschrift
- die Grunderwerbsteuerstelle beim Finanzamt eine einfache Abschrift
(mit Veräußerungsanzeige)
- im Falle des Beitritts des Käufers zum Mietpool – die GRK Hausverwaltung GmbH (Geschäftsanschrift:
04317 Leipzig, Oststr. 2) eine Ausfertigung.
bei Angebot bei Fremdnotar:
Der Notar Dr. Matthias Wagner, Rosentalgasse 1-3, 04105 Leipzig als vollzugsbeauftragter Notar
erhält:
einfache Abschriften
- für die Stadt Leipzig, Gutachterausschuss
- für die Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege
- für die Akten des vollziehenden Notars
beglaubigte Abschriften
- für Finanzierungsgläubiger des Käufers
Ausfertigungen
- eine ausgestellt auf das Amtsgericht Leipzig, Grundbuchamt
- eine ausgestellt auf den Notar Dr. Matthias Wagner mit Amtssitz in Leipzig.
bei Angebot bei Vollzugsnotar:
Nach Annahme erhalten:
einfache Abschriften
- die Stadt Leipzig, Gutachterausschuss
- die Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege
beglaubigte Abschriften
- Finanzierungsgläubiger des Käufers
Ausfertigung
- das Amtsgericht Leipzig, Grundbuchamt.
1. Kaufvertrag
Diese Niederschrift wurde der/dem/den Erschienenen vom
Notar vorgelesen, von ihr/ihm/ihnen genehmigt und von
ihr/ihm/ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unter
schrieben:
85

2. Teilungserklärung
Urkundenrolle Nummer 2200 / 2010
(Akt.-Nr. 10/824)
Heute, am siebzehnten September zweitausendzehn
– 17.09.2010 –
erschien vor mir,
Dr. Matthias Wagner
Notar
mit dem Amtssitz in Leipzig,
in meinen Amtsräumen in 04105 Leipzig, Rosentalgasse 1-3:
Frau Kerstin Schröder, geborene Thieme, geboren am 02. November 1973,
geschäftsansässig in 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31,
von Person bekannt,
hier handelnd nicht im eigenen Namen, sondern gemäß Vollmacht vom 12.02.2010 - UR-Nr. 275/2010 -
des amtierenden Notars, die in Ausfertigung vorliegt und dieser Urkunde in beglaubigter Abschrift
beigefügt wird, für die
Gartenhöfe GmbH mit Sitz in Leipzig,
Geschäftsanschrift: 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31,
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 23289.
Auf Ansuchen beurkunde ich den Erklärungen der Erschienenen gemäß, was folgt:
I. Grundbuchangaben, Vorbemerkungen
1.
Die Gartenhöfe GmbH (nachstehend auch „der Eigentümer“ genannt) ist Eigentümer des Flurstückes
103/1 der Gemarkung Mockau, Fläche 1.649 m², gelegen in der Friedrichshafner Straße 124-126 und eingetragen
im Grundbuch des Amtsgerichtes Leipzig von Mockau, Blatt 3064.
Dieser Grundbesitz ist wie folgt belastet:
Abteilung II: /2 Grunddienstbarkeit (Hofflächenbenutzungs- sowie Ver- und Entsorgungslei-
86
tungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flurstück 103/2
/3 Grunddienstbarkeit (Hofflächenbenutzungs- sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht) für den
jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flurstück 103/3
/4Grunddienstbarkeit (Wege- und Überfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
Flurstück 103/2
/5 Grunddienstbarkeit (Wege- und Überfahrtsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
Flurstück 103/3
Abteilung III: /1 EUR 9.290.000,00 - Grundschuld ohne Brief für die Eurohypo Aktiengesellschaft,
Eschborn.
2.
Das Grundstück ist mit zwei denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern bebaut (Friedrichshafner Str.
124 und 126).
3.
Die Mehrfamilienwohnhäuser werden gemäß der dieser Urkunde als Anlage VI. beigefügten Baubeschreibung
saniert und modernisiert und nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt.
Grundlage der Teilung sind der dieser Urkunde als Anlage III. beigefügte Lageplan und die als Anlage
IV. beigefügte Abgeschlossenheitsbescheinigung (Aufteilungsplan) der Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung
und Denkmalpflege vom 25.02.2010, AZ: 63.40-AB/2010-003-SG. Die Baugenehmigung liegt
bereits vor. Der Eigentümer versichert, dass die zur Erteilung der Baugenehmigung eingereichten
Pläne den dieser Urkunde als Anlage IV. beigefügten Plänen entsprechen.
4.
Der Eigentümer hat mit der GRK Hausverwaltung GmbH mit Sitz in Leipzig, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 15104, Geschäftsanschrift: 04317 Leipzig, Oststraße 2,
eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes mit dem Namen „Mietpoolgesellschaft Friedrichshafner Str.
124/126, Leipzig bürgerlichen Rechts“ – Mietpool – gegründet. Der Gesellschaftsvertrag der Mietpoolgesellschaft
ist dieser Urkunde als Anlage VII. (einschließlich des dem Gesellschaftsvertrag als Anlage
beigefügten Musters „Beitrittserklärung Mietpool/Sondereigentumsverwaltungsvollmacht“ sowie des
Objektmerkblattes für den Erwerber und der Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools) beigefügt.
Zweck der Gesellschaft ist, das Einzelrisiko eines Wohnungs-/Teileigentümers zur Vermietung
seiner Wohnung/Gewerbe in der aus o. g. Grundbesitz zu bildenden Wohnanlage für den Fall eines
zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der jeweiligen Mietpoolgesellschaft bürgerlichen Rechtes beteiligten
Wohnungseigentümer/Teileigentümer gleichmäßig zu verteilen.

II. Aufteilung
Der Eigentümer teilt sein Eigentum an dem in Abschnitt I. Ziffer 2. letzter Satz näher bezeichneten
Grundbesitz (nachstehend „Grundstück“ genannt) nach dem ungefähren Verhältnis der Wohn- bzw.
Nutzfläche in Miteigentumsanteile auf und schränkt sein Miteigentum in der Weise ein, dass mit
einem jeden Miteigentumsanteil jeweils das Sondereigentum an einer bestimmten in sich abgeschlos-
senen Wohnung (Wohnungseigentum) bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teilei-
gentum) verbunden wird; und zwar erfolgt die Aufteilung so, wie sich dies aus der dieser Urkunde als
Anlage I beigefügten Aufstellung in Verbindung mit dem eingangs genannten Aufteilungsplan
ergibt.
III. Verhältnis der Eigentümer untereinander
Für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander gelten die Bestimmungen der §§ 10-29 WEG
mit den Änderungen und Ergänzungen gemäß der dieser Urkunde als Anlage II beigefügten Gemein-
schaftsordnung.
IV. Grundbucherklärungen, Kosten
Der Eigentümer bewilligt und beantragt, in die anzulegenden Grundbücher einzutragen:
a)
die Aufteilung gemäß Ziffer II.,
b)
die als Gegenstand des Sondereigentums festgelegte Gemeinschaftsordnung gemäß Ziffer III. dieser
Urkunde und einschließlich des dort unter § 2 Ziffer 6.) erklärten aufschiebend bedingten Ausschlusses
der Wohnungs-/Teileigentümer vom Mitgebrauch von Teilen des Gemeinschaftseigentums. Um
Vollzugsmitteilung an den beurkundenden Notar wird gebeten.
V. Vollmacht
Der Eigentümer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB den amtierenden
Notar, für ihn alle Handlungen vorzunehmen, die zur Durchführung des Rechtsgeschäftes
erforderlich oder zweckdienlich sind. Der Notar wird insbesondere ermächtigt, die Grundbucherklärungen
getrennt oder inhaltlich beschränkt dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen, sie zu
Teil II: Vertragswerk
2. Teilungserklärung
ergänzen, abzuändern und ganz oder teilweise zurückzuziehen und nach Vorliegen des amtlichen
Fortführungsnachweises nach erfolgter Vermessung den aufgeteilten Grundbesitz in grundbuchmäßiger
Form zu bezeichnen.
Entsprechende Vollmacht wird den Mitarbeitern des Notars, Frau Annett Heinrich, Frau Rosmarie
Fuchs und Frau Ilona Brauer, erteilt einschließlich der Befugnis, hierzu diese Urkunde zu ändern und
zu ergänzen.
VI. Verwalterbestellung
Als erster Verwalter wird bestellt
GRK Hausverwaltung GmbH mit Sitz in Leipzig
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 15104
Geschäftsanschrift: 04317 Leipzig, Oststraße 2,
und zwar für die Dauer von drei Jahren ab Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
(Eintragung der Auflassungsvormerkung des ersten Erwerbers und dessen Inbesitznahme des
Wohnungsgeigentums).
VII. Kosten, Abschriften, Schlussbestimmungen
Die zu dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen bleiben vorbehalten, sollen
von dem Notar eingeholt und mit Eingang bei ihm wirksam werden.
Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrem Vollzug verbundenen Kosten trägt der Eigentümer.
Von dieser Urkunde erhalten:
beglaubigte Abschrift
- der Eigentümer (7 x)
- der Verwalter
Ausfertigung
- das Grundbuchamt
einfache Abschrift mit Aufteilungsplan
- das Finanzamt, Bewertungsstelle.
87

2. Teilungserklärung
VIII. Verweisung
Auf alle dieser Urkunde beigefügten Anlagen wird verwiesen. Über die Bedeutung des Verweisens
wurde durch den beurkundenden Notar belehrt.
Diese Niederschrift nebst allen Anlagen wurde von dem Notar der Er-schienenen vorgelesen, Pläne
zur Durchsicht vorgelegt, von ihr genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:
gez. Kerstin Schröder gez. Dr. Wagner, Notar – LS –
Anlage I
Auflistung der Wohnungseigentumseinheiten gemäß Ziffer II. der Teilungserklärung
Friedrichshafner Str. 124-126
Wohnung Nr. 1
74,14/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Auf-
teilungsplan mit Nummer 1 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellerge-
schoss;
Wohnung Nr. 2
112,97/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 2 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss und Dachgeschoss des Hauses
Friedrichshafner Str. 124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum
im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 3
129,86/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 3 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss und Dachgeschoss des Hauses
Friedrichshafner Str. 124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum
im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 4
65,87/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 4 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellerge-
88
schoss;
Wohnung Nr. 5
134,52/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 5 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss und Dachgeschoss des Hauses
Friedrichshafner Str. 124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum
im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 6
74,20/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 6 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss und Dachgeschoss des Hauses
Friedrichshafner Str. 124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum
im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 7
408,44/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 7 bezeichneten Gewerbeeinheit im Erdgeschoss des Friedrichshafner Str.
124-126 und den mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerräumen im Kellergeschoss.
Anlage II
Gemeinschaftsordnung
§ 1
Grundsatz/Bezeichnung
Das Verhältnis der Sondereigentümer (Wohnungs- und Teileigentümer) untereinander bestimmt sich
nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 des WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes bestimmt
ist.
Die Gemeinschaftsordnung ist Inhalt des jeweils mit den einzelnen Miteigentumsanteilen verbundenen
Sondereigentums. Sie wird im Grundbuch eingetragen und wirkt für und gegen alle Rechtsnachfolger
der Sondereigentümer.
Die nachstehenden Bestimmungen zu „Wohnungseigentum“ gelten entsprechend für „Teileigemtum“.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemein-
schaft Friedrichshafner Str. 124/126 in Leipzig“.
§ 2
Begriffsbestimmungen/Sondernutzungsrechte
1.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil
an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
2.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes
in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
3.
Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen der Gebäude,
die nicht im Sondereigentum stehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehört auch das jeweils vorhandene
Verwaltungsvermögen.
4.
Gegenstand des Sondereigentums sind die in der Teilungserklärung bezeichneten Räume sowie die zu
diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden
können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes
Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus
beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
5.
Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums
unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu nutzen. Auf Sondernutzungsrechte finden
grundsätzlich, soweit zulässig, die Bestimmungen über Sondereigentum entsprechende Anwendung.
6.
Der Gewerbeeinheit Nr. 7 wird hiermit das alleinige Sondernutzungsrecht an der in dem dieser Teilungserklärung
als Anlage V. beigefügten Plan rot umrandet und mit „SNR zu GE 7“ gekennzeichneten
Terrasse zugewiesen. Soweit der Ausübungsbereich des Sondernutzungsrechtes sich auf dem Flurstück
Nr. 224 a der Gemarkung Mockau befindet, wird das Sondernutzungsrecht an einer noch zugunsten
des Flurstückes Nr. 103/1 der Gemarkung Mockau und zu Lasten des Flurstückes Nr. 224 a der
Gemarkung Mockau einzutragenden Grunddienstbarkeit betreffend die Nutzung der vorbeschriebenen
Fläche bestellt. Die in dieser Urkunde bevollmächtigten Mitarbeiter des amtierenden Notars wer-
Teil II: Vertragswerk
2. Teilungserklärung
den je einzeln bevollmächtigt, den Ausübungsbereich des Sondernutzungsrechts bezogen auf die
Grunddienstbarkeit festzustellen und alle für den Grundbuchvollzug erforderlichen und zweckdienlichen
Erklärungen abzugeben. Die übrigen Wohnungseigentümer sind vom Mitgebrauch ausgeschlossen.
Zur zukünftigen Begründung von Sondernutzungsrechten werden die Wohnungseigentümer
vom Mitgebrauch der Kfz-Stellplätze, die in dem dieser Teilungserklärung als Anlage V. beigefügten
Plan mit "SNR 8", "SNR 9", "SNR 10", "SNR 11" und "SNR 12" gekennzeichnet sind, jeweils aufschiebend
bedingt darauf ausgeschlossen werden, dass einzelne dieser Stellplätze bis zum Verkauf der
letzten Sondereigentumseinheit und Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch jeweils
einem Miteigentümer zu alleinigen Nutzung als Kfz-Stellplatz (Sondernutzungsrecht) in Form des §
29 I S. 2 GBO zugewiesen wird.
Zuweisungsberechtigt ist der die heutige Teilungserklärung abgebende Eigentümer. Er kann dieses
Recht durch notariell beglaubigte Erklärung übertragen. Erfolgt keine Zuweisung bis zum Stichtag,
unterfallen die nicht zugewiesenen Stellplätze dem Gemeingebrauch.
§ 3
Zweckbestimmung und Nutzung des Wohnungseigentums
1.
Alle in dieser Teilungserklärung und ihren Anlagen als Wohnungen bezeichneten Sondereigentumseinheiten
dienen ausschließlich Wohnzwecken. Eine andere Nutzung, insbesondere zur Ausübung
eines Gewerbes oder als freiberufliche Praxis oder als Büro, ist nur mit schriftlicher Einwilligung des
Verwalters zulässig; diese kann unter Auflagen und/oder jederzeit widerruflich erteilt und darf nur
aus wichtigem Grund verweigert werden.
2.
Das Wohnungseigentum kann ganz oder teilweise vermietet oder verpachtet werden. Eine Vermietung
oder Verpachtung ist dem Verwalter anzuzeigen. Im Falle der Vermietung oder Verpachtung hat
der Vermieter bzw. Verpächter die Einhaltung der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden
Verpflichtungen auch dem Mieter oder Pächter aufzuerlegen und dies auf Verlangen dem Verwalter
nachzuweisen.
§ 4
Übertragung des Wohnungseigentums
1.
Das Wohnungseigentum ist frei veräußerlich und vererblich.
89

2. Teilungserklärung
Insbesondere bedarf es für die Veräußerung nicht der Zustimmung des Verwalters. Die Person des
Erwerbers und das Datum des Besitzüberganges sind dem Verwalter jedoch unverzüglich anzuzeigen.
Der Veräußerer kann die Auszahlung seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage und an dem son-
stigen Verwaltungsvermögen nicht verlangen. Seine Ansprüche gehen auf den Erwerber über.
2.
Die aufgrund dieser Urkunde und ihrer Anlagen geschaffene Sach- und Rechtslage soll auch dann für
den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers gelten, wenn sie nicht schon aufgrund der Eintragung
im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums dinglich wirkt. Die Wohnungseigentümer sind
daher verpflichtet, im Falle der Übertragung ihres Wohnungseigentums die Rechte und Pflichten
ihrem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und diesen zu verpflichten, dessen Nachfolger im Eigentum in
gleicher Weise zu binden, damit gewährleistet ist, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer in demselben
Rechte- und Pflichtenverhältnis stehen.
§ 5
Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnungseigentums
1.
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu unterhalten,
instand zu halten und instand zu setzen:
a)
die Gegenstände, die sein Sondereigentum sind und die seinem Sondernutzungsrecht unterliegen
oder von ihm allein genutzt werden,
b)
die Wohnungseingangs , Balkon und Terrassentüren – einschließlich Rahmen – und die gesamten zu
den im Sondereigentum stehenden Räumen gehörenden Fenster – inklusive Behebung von Glasschäden
– sowie Rollläden, Markisen, Jalousetten.
Hinsichtlich der Wohnungseingangtüren, Außenfenster, Markisen etc. ist auf ein einheitliches Bild der
Wohnanlage zu achten.
2.
Bauliche Veränderungen am Sondereigentum dürfen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung
der anderen Wohnungseigentümer ausgeführt werden, wenn und soweit Einwirkungen auf das
gemeinschaftliche Eigentum oder auf fremdes Sondereigentum nicht von vornherein ausgeschlossen
werden können.
90
3.
Das Gemeinschaftseigentum ist von allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu unterhalten, instand
zu halten und instand zu setzen, soweit dies nicht nach den Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung
Sache eines einzelnen Wohnungseigentümers ist. Die Durchführung obliegt dem Verwalter.
§ 6
Wiederaufbau und Wiederherstellungspflicht
Aufhebungsverfahren
1.
Wird das Gebäude ganz oder teilweise zerstört, so sind alle Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet,
den vor Eintritt des Schadens bestehenden Zustand wiederherzustellen, wenn die Kosten
der Wiederherstellung durch Versicherungen oder durch sonstige Ansprüche gegen Dritte voll
gedeckt sind. Anderenfalls kann Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangt werden,
wenn die Mittel hierfür innerhalb angemessener Frist zu zumutbaren Bedingungen aufgebracht werden
können.
2.
Besteht eine Pflicht zur Wiederherstellung nicht, so ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die
Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Der Anspruch auf Aufhebung ist ausgeschlossen, wenn
sich einer der anderen Wohnungseigentümer oder ein Dritter bereit erklärt, das Wohnungseigentum
des die Aufhebung verlangenden Wohnungseigentümers zum Schätzwerte zu übernehmen und
gegen die Übernahme durch ihn keine begründeten Bedenken bestehen.
§ 7
Lasten und Kosten
1.
Die Wohnungseigentümer haben die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Kosten der
Instandhaltung und der Benutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen im Verhältnis der nach den
Bestimmungen der zweiten BerechnungsVO, eingefügt in der Fassung der WohnFlVO, in der jeweils
gültigen Fassung zu ermittelnden Wohn-/Nutzflächen zu tragen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Die Wohnungseigentümer können einzelne Kosten und Lasten nach dem Grund ihrer Entstehung
oder der Art ihrer Berechnung aufteilen, wenn und soweit der Anteil der Sondereigentümer durch
Verbrauchszähler oder in sonstiger Weise einfach und zuverlässig ermittelt werden kann. Dies gilt insbesondere
für die Benutzungs- und Verbrauchsgebühren, die Kosten für Wasser und Beheizung.

Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, Rücklagen für die Instandsetzung und Instandhaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums anzusammeln. Die Eigentümerversammlung entscheidet über die
Höhe, die Anlage und die Verwendung der Rücklagen.
2.
Die Wohnanlage wird mit Warmwasserzentralheizung mit Gasbefeuerung beheizt. Die Kosten der
Beheizung und Warmwasserversorgung werden zu 30,0 % von den Wohnungseigentümern im Verhältnis
ihrer beheizten Wohnflächen/Nutzflächen und zu 70,0% nach dem tatsächlichen, durch entsprechende
Messgeräte zu ermittelnden Verbrauch getragen. Den Wohnungseigentümern bleibt vorbehalten,
eine andere, nach der Heizkostenverordnung zulässige Regelung zu beschließen.
§ 8
Wirtschaftsplan und Vorauszahlung
Der Verwalter hat für jedes Wirtschaftsjahr im voraus einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der von der
Eigentümerversammlung beschlossene Wirtschaftsplan gilt so lange, bis ein neuer Wirtschaftsplan
beschlossen worden ist. Die Wohnungseigentümer haben auf die im genehmigten Wirtschaftsplan
ausgewiesenen Lasten und Kosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten, die am dritten Werktag
eines jeden Monats zur kostenfreien Zahlung auf das Wohngeldkonto fällig sind. Zahlt ein Wohnungseigentümer
diesen Vorschuss bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Weiteres in Verzug.
§ 9
Versicherungen
Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, für das Gemeinschaftseigentum folgende Versicherungen
abzuschließen:
- Versicherung gegen die Inanspruchnahme aus der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
- Gebäudebrandversicherung zum Neuwert,
- Versicherung gegen Sturm- und Leitungswasserschäden.
Die Eigentümerversammlung kann den Abschluss weiterer Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum
beschließen. Sachversicherungen ist der Neuwert des versicherten Gegenstandes auf gleitender
Basis nach Bauvollendung zugrunde zu legen; Haftpflichtversicherungen sind in angemessener
Höhe abzuschließen.
Teil II: Vertragswerk
§ 10
Eigentümerversammlung
2. Teilungserklärung
Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dieser Gemeinschaftsordnung
die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung
in der Eigentümerversammlung geordnet. Beschlüsse werden mit einfacher Stimmenmehrheit
der anwesenden Wohnungseigentümer gefasst, soweit nicht Gesetz oder Gemeinschaftsordnung
etwas anderes vorsehen.
Das Stimmrecht bestimmt sich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. Steht
ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt
werden. Der Verwalter ist verpflichtet, die Eigentümerversammlung einmal jährlich unter Angabe
der Tagesordnung einzuberufen. Die Versammlung hat am Ort der Anlage stattzufinden.
Die Einberufung erfolgt schriftlich. Die Einberufungsfrist soll, wenn nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit
vorliegt, mindestens zwei Wochen nach Absendung der Einladung betragen. Den Zeitpunkt
der Versammlung bestimmt der Verwalter. Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die
Absendung der Einladung an die dem Verwalter zuletzt genannte Anschrift jedes Wohnungseigentümers.
Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile
anwesend oder vertreten ist. Vertretungsvollmachten müssen dem Verwalter schriftlich vorgelegt
werden. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine Zweitversammlung mit
gleichem Gegenstand einzuberufen; diese ist in jedem Fall beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung
besonders hinzuweisen. Diese kann mit der Ersteinladung verbunden werden (Eventualeinberufung).
§ 11
Verwalter
Über Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher
Stimmenmehrheit. Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus §§ 27 und 28 WEG. Er ist
außerdem berechtigt und verpflichtet,
a)
die das gemeinschaftliche Eigentum betreffenden Mängelansprüche geltend zu machen,
b)
die der ordnungsgemäßen Erhaltung und Bewirtschaftung dienenden Verträge und sonstigen Rechts-
91

2. Teilungserklärung
geschäfte abzuschließen,
c)
die von den Wohnungseigentümern beschlossenen und die unaufschiebbaren Instandhaltungs- und
Instandsetzungsarbeiten ausführen zu lassen,
d)
die gemeinschaftlichen Versicherungen abzuschließen,
e)
Ansprüche für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend
zu machen.
Die Wohnungseigentümer haben dem Verwalter auf Verlangen die zur Wahrnehmung seiner Befugnisse
erforderliche Vollmacht zu erteilen.
Die Vergütung des Verwalters tragen die Wohnungseigentümer zu gleichen Teilen.
§ 12
Schlussbestimmungen
Ist oder wird eine Bestimmung dieser Gemeinschaftsordnung unwirksam, so soll dadurch die Wirksamkeit
im übrigen nicht berührt werden. Die unwirksame Bestimmung ist alsdann, soweit gesetzlich
zulässig, durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung durch wirksame, dem sachlichen
Inhalt nach möglichst unveränderte Bestimmungen zu ersetzen.
Sofern im Wohnungseigentumsgesetz oder in dieser Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt
ist, entscheidet die Eigentümerversammlung über Änderungen der Gemeinschaftsordnung einstimmig.
92
– Ende der Anlage –
Urkundenrolle Nr. 697 / 2011
Akt.-Nr. 1100346
Nachtrag
Heute, den 10. März 2011 erschienen gleichzeitig vor mir
Dr. Matthias Wagner
Notar
mit dem Amtssitz in Leipzig
in meiner Geschäftsstelle in 04105 Leipzig, Rosentalgasse 1-3,
1. Als Eigentümer/Verkäufer:
Frau Kerstin Schröder, geborene Thieme, geboren am 02. November 1973,
geschäftsansässig in 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31,
von Person bekannt,
hier handelnd nicht im eigenen Namen, sondern gemäß Vollmacht vom 12.02.2010
– UR-Nr. 275/2010 – des amtierenden Notars, die in Ausfertigung vorliegt und dieser Urkunde in
beglaubigter Abschrift beigefügt wird, für die
Gartenhöfe GmbH mit Sitz in Leipzig,
Geschäftsanschrift: 04277 Leipzig, Prinz-Eugen-Str. 31,
eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Leipzig unter der HRB 23289.
2. Als Käufer:
(Kaufvertrag vom 08.10.2010 – UR-Nr. 2342/2010)
Herr Hans-Joachim Weidlich, geboren am 26. September 1953, und
Frau Kerstin Weidlich, geborene Reußner, geboren am 22. Februar 1955,
04551 Borsdorf OT Panitzsch, Fliederweg 6,
von Person bekannt.
3. Als Finanzierungsgläubiger des Käufers:
(Grundschuldbestellung vom 08.10.2010 – UR-Nr. 2343/2010)
(AZ der Bank: 706 2832384 001)
Herr Hans-Joachim Weidlich, vorgenannt,

handelnd zugleich als vollmachtloser Vertreter für die
Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG
mit dem Sitz in Frankfurt am Main,
Geschäftsanschrift: Torstr. 49 in 10119 Berlin,
wozu Genehmigungserklärung in notariell beglaubigter Form nachzureichen ist, die mit Eingang
beim amtierenden Notar allen Beteiligten als zugegangen gilt.
Die Erschienenen erklärten zur öffentlichen Beurkundung:
I. Bezugnahme
Teil II: Vertragswerk
NACHTRAG
zur Teilungserklärung vom 17.09.2010
Die Beteiligten nehmen Bezug auf die Teilungserklärung vom 17.09.2010 – UR-Nr. 2200/2010 – des
amtierenden Notars.
Es wird gemäß § 13 a BeurkG verwiesen auf diese Urkunde. Sie liegt im Termin urschriftlich vor. Die
Beteiligten haben Abschriften erhalten. Sie erklären, dass ihnen der Inhalt in allen Teilen bekannt ist.
Auf neuerliches Verlesen und Beifügen von Abschriften der Verweisungsurkunde zu dieser Niederschrift
wird verzichtet.
Die Teilungserklärung ist im Grundbuch vollzogen. Die Wohnungsgrundbücher wurde am 30.11.2010
zum Grundbuch von Mockau, Blatt 5038 bis 5044 angelegt.
II. Änderungen
1. Aufteilung
Bei Bauausführung hat sich eine Änderung der Anzahl der Wohnungen ergeben.
Es werden nunmehr statt 6 Wohneinheiten insgesamt 7 Wohneinheiten errichtet.
Die Gewerbeeinheit bleibt bestehen.
Demzufolge wird die Teilungserklärung vom 17.09.2010 wie folgt geändert:
Der Eigentümer teilt sein Eigentum an dem Grundbesitz Fl.St.-Nr. 103/1 der Gemarkung Mockau nach
dem ungefähren Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzfläche in Miteigentumsanteile auf und schränkt sein
2. Teilungserklärung
Miteigentum in der Weise ein, dass mit einem jeden Miteigentumsanteil jeweils das Sondereigentum
an einer bestimmten in sich abgeschlossenen Wohnung (Wohnungseigentum) bzw. an nicht zu Wohnzwecken
dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden wird.
Die Aufteilung erfolgt in Verbindung mit dem dieser Urkunde als Anlage I beigefügten Aufteilungsplan
wie folgt:
Wohnung Nr. 1
72,49/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 1 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 2
110,45/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 2 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss und Dachgeschoss des Hauses
Friedrichshafner Str. 124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum
im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 3
71,18/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 3 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 4
64,91/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 4 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 5
85,03/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 5 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 6
93,93/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Auf-
93

2. Teilungserklärung
teilungsplan mit Nummer 6 bezeichneten Wohnung im Obergeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss;
Gewerbeeinheit Nr. 7
399,34/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 7 bezeichneten Gewerbeeinheit im Erdgeschoss des Hauses Friedrichshafner
Str. 124-126 und den mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerräumen im Kellergeschoss;
Wohnung Nr. 8
102,67/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
mit Nummer 8 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss des Hauses Friedrichshafner Str.
124-126 und dem mit der gleichen Nummer im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerraum im Kellergeschoss.
2. Mietpool
Gemäß Ziff. I. 4. der Teilungserklärung wurde eine Mietpoolgesellschaft gegründet.
Das Objektmerkblatt für den Erwerber sowie die Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools
wurde geändert und sind in der neuen Fassung dieser Urkunde als Anlage II beigefügt.
3. Im Übrigen bleibt es bei den Bestimmungen in der Teilungserklärung vom 17.09.2010.
III. Grundbucherklärungen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Leipzig, Amt für Bauordnung und Denkmalpflege
vom 09.03.2011 (AZ: 63.40-AB/2011-002-SG) mit anliegenden Aufteilungsplänen Nr. 3 und Nr. 5 bis Nr.
9 und Nr. 11 wird hiermit zum Bestandteil der Teilungserklärung erklärt und ist als Anlage I beigefügt.
Bezüglich der Aufteilungspläne Nr. 1 (Lageplan), Nr. 2 (Lageplan mit Baumbestand), Nr. 4 (Grundriss
Erdgeschoss) und Nr. 10 (Ansicht Nord) haben sich keine Änderungen ergeben und es wird insoweit
auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25.02.2010 (AZ: 63.40-AB/2010-003-SG) verwiesen. Diese
Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der Teilungserklärung vom 17.09.2010 – UR-Nr. 2200/2010 – als
Anlage IV beigefügt, welche dem Grundbuchamt bereits vorliegt.
Grundbuchvollzug wird bewilligt und beantragt.
94
IV. Schlussbestimmungen
Der Notar ist ermächtigt und beauftragt alle für diesen Vertrag und seine Durchführung erforderlichen
Genehmigungen, Zeugnisse, Bescheinigungen einzuholen, entgegenzunehmen, mitzuteilen und
bekanntzumachen und befugt, über alle Grundbuchanträge und -erklärungen zu disponieren, diese
zu ändern oder zu ergänzen und Anträge zurückzunehmen.
Der Käufer erteilt dem Verkäufer - nach Maßgabe der Bestimmungen in Ziff. VI. 3. c) des Kaufvertrages
vom 08.10.2010 (UR-Nr. 2342/2010) - Vollmacht, mit dem Recht auf Erteilung von Untervollmachten,
in seinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Teilungserklärung,
die heutige Nachtragsurkunde und ggf. etwaige weitere Nachträge hierzu beliebig zu ändern
und zu ergänzen sowie sämtliche in diesem Zusammenhang erforderliche oder zweckmäßige Erklärungen
gegenüber dem Grundbuchamt, Behörden und Privaten abzugeben und entgegenzunehmen.
Die Beteiligten bevollmächtigen ferner die Angestellten des amtierenden Notars, insbesondere Frau
Annett Heinrich, Frau Rosmarie Fuchs, Frau Ilona Brauer und Frau Anja Keller, je einzeln und befreit
von den Beschränkungen des § 181 BGB, erforderliche Erklärungen zur Änderung, Ergänzung und zur
Durchführung dieses Vertrages abzugeben.
Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrem Vollzug verbundene Kosten trägt der Eigentümer.
Von dieser Urkunde erhalten:
beglaubigte Abschrift
- der Eigentümer (10 x)
- der Käufer
- der Verwalter
Ausfertigung
- das Grundbuchamt.
Auf alle dieser Urkunde beigefügten Anlagen wird verwiesen. Über die Bedeutung des Verweisens
wurde durch den beurkundenden Notar belehrt.
Diese Niederschrift nebst allen Anlagen wurde von dem Notar den Erschienenen vorgelesen, Pläne zur
Durchsicht vorgelegt, von ihnen genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:
gez. Kerstin Weidlich gez. H.-J. Weidlich gez. Kerstin Schröder
gez. Dr. Wagner, Notar - LS -

Vertrag einer Mietpoolgesellschaft bürgerlichen Rechtes
Die GRK Hausverwaltung GmbH, nachfolgend „der Mietpoolverwalter“ genannt, und die Gartenhö-
fe GmbH nachfolgend „der Verkäufer“ genannt, gründen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und
vereinbaren deren Gesellschaftsvertrag wie folgt:
§ 1 Rechtsform, Name, Sitz und Geschäftsjahr
(1)
Die Gesellschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
(2)
Sie führt den Namen „Mietpoolgesellschaft Friedrichshafner Straße 124+126 in Leipzig“
(3)
Sitz der Gesellschaft ist Leipzig.
(4)
Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste Geschäftsjahr endet mit dem auf den Beginn der
Gesellschaft folgenden 31. Dezember.
§ 2 Zweck
Zweck der Gesellschaft ist, das Einzelrisiko eines Wohnungseigentümers hinsichtlich der Vermietung
seiner Wohnung in der o. g. Wohnanlage für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls auf alle an der
Gesellschaft bürgerlichen Rechtes beteiligten Wohnungseigentümer gleichmäßig zu verteilen.
§ 3 Gesellschafter
Die Gründungsgesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes sind:
Gartenhöfe GmbH und die GRK Hausverwaltung GmbH.
Der Verkäufer scheidet aus der Gesellschaft anteilig bei Verkauf der Wohneinheiten mit Übergang
von Besitz/Nutzen/Lasten aus.
Teil II: Vertragswerk
§ 4 Aufnahme weiterer Gesellschafter
2. Teilungserklärung
(1)
Der Gesellschaft können die künftigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer der Wohnungen Wohnanlage
Friedrichshafner Straße 124+126 in Leipzig beitreten.
(2)
Der Beitritt weiterer Gesellschafter erfolgt ohne weiteren Gesellschafterbeschluss durch Erklärung des
Beitretenden gegenüber dem Mietpoolverwalter. Der Beitritt ist aufschiebend bedingt durch den
Nutzungsübergang an der erworbenen Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit in dieser Anlage
auf den Beitretenden. Der Beitritt ist bis zum Nutzungsübergang an der erworbenen Eigentumswohnung
von dem jeweiligen Eigentümer zu erklären.
(3)
Selbstnutzende Eigentümer können der Gesellschaft nicht als Gesellschafter beitreten.
(4)
Nach dem in § 4 Abs. 2 Satz 3 benanntem Zeitpunkt können Eigentümer i. S. d. § 4 Abs.1 der Gesellschaft
vorbehaltlich der Entrichtung einer Eintrittsgebühr jeweils zum 01.01. eines Kalenderjahres beitreten.
Die Höhe der Eintrittsgebühr berechnet sich aus der Rücklage der Gesellschaft zum 31.12. des
dem Beitritt vorhergehenden Geschäftsjahres je qm der bereits eingebrachten Nutzfläche, multipliziert
um die Nutzfläche der neu eingebrachten Sondereigentumseinheit. Das Vorgenannte gilt für
Selbstnutzer, soweit diese die Eigennutzung der Wohneinheit aufgeben, und für Zweit- und Folgeerwerber,
die das Wohnungseigentum nicht von einem Mitglied der Gesellschaft erwerben, entsprechend.
Der Beitritt des in diesem Absatz behandelten Personenkreises hat durch eine entsprechende
schriftliche Erklärung des Beitretenden gegenüber dem Mietpoolverwalter zu erfolgen. Die Zustimmung
des Mietpoolverwalters ist Wirksamkeitsvoraussetzung für den Beitritt. Der Beitritt steht unter
der aufschiebenden Bedingung der Entrichtung der Eintrittsgebühr.
(5)
Für den Fall, dass der Weiterveräußernde den entsprechenden Gesellschaftsanteil nicht an den Zweiterwerber
übertragen hat, kann der Zweiterwerber mittels schriftlicher Erklärung gegenüber dem
Mietpoolverwalter vorbehaltlich der Entrichtung einer Eintrittsgebühr beitreten. Die Höhe der Eintrittsgebühr
richtet sich nach § 4 Abs. 4 Satz 2. § 4 Abs. 4 Satz 6 findet entsprechende Anwendung.
(6)
Zweiterwerber, die das Wohneigentum von einem Mitglied der Gesellschaft erwerben, werden zum
Zeitpunkt des Erwerbes des wirtschaftlichen Eigentums (Übergang Besitz, Nutzen und Lasten) Mitglied
der Gesellschaft, soweit der Weiterveräußernde ihnen entsprechend § 14 Abs. 6 den entspre-
95

2. Teilungserklärung
chenden Gesellschaftsanteil übertragen hat. Eine Eintrittsgebühr hat der Zweiterwerber im vorge-
nannten Fall nicht zu entrichten. Dieser Eintritt ist auch unterjährig möglich.
§ 5 Beginn
Die Gesellschaft beginnt mit der Übergabe der ersten Wohnungseigentums- oder Teileigentumsein-
heit der Wohnanlage Friedrichshafner Straße 124+126 in Leipzig durch den Verkäufer an einen Erwer-
ber, der Mitglied der Gesellschaft ist, sofern zu diesem Zeitpunkt 50,0 % der Gesamtnutzfläche in die
Mietpoolgesellschaft eingebracht sind. Der Beginn der Poolausschüttung erfolgt gemäß vertraglicher
Regelung zwischen Verkäufer und Erwerber.
(1)
§ 6 Geschäftsführung und Vertretung
Zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes ist ausschließlich der
Mietpoolverwalter berechtigt. Zum Mietpoolverwalter wird die GRK Hausverwaltung GmbH
bestimmt.
(2)
Die Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis bezieht sich nur auf das Gesellschaftsvermögen. Zur
persönlichen Verpflichtung der Gesellschafter ist der Mietpoolverwalter nicht befugt.
(3)
Die Gesellschafter beauftragen den Mietpoolverwalter neben der Verwaltung der Mietpoolgesellschaft
als solches mit der Verwaltung ihres Sondereigentums gemäß Aufgabenkatalog. Entsprechende
Vollmacht wird dem Mietpoolverwalter erteilt.
Aufgabenkatalog
Zu den Aufgaben des Mietpoolverwalters gehören die nachfolgend aufgeführten Tätigkeiten.
A) Kaufmännische Verwaltung:
- Erstellung und Abschluss von Mietverträgen inkl. Übergabe der Wohnung
- Vereinnahmung der Mieten inkl. der Heiz- und Nebenkosten
96
- Überprüfung und Geltendmachung von Mieterhöhungsmöglichkeiten
- Erstellung der jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung sowie Geltendmachung eventueller
Nachforderungen gegenüber den Mietern
- Vereinnahmung und Führung der Mietkautionen nach den gesetzlichen Bestimmungen
- Aussprache von Kündigungen des Mietverhältnisses im Falle des Vorliegens eines Kündigungsgrundes
- Korrespondenz mit den Mietern und Bearbeiten von Mieterbeschwerden
- Entgegennahme und Bestätigung von Kündigungen des Mieters
- Abwicklung der Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses (Wohnungsabnahme,
Überprüfung der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen, Kautionsabwicklung)
- Wahrnehmung der Rechte des Auftraggebers gegenüber allen Behörden einschließlich Grundbuchämtern,
Hypotheken- und Darlehensgläubigern, Lieferanten, Handwerkern sowie Mietern und
Pächtern
- Erteilung von Prozessvollmachten für Zahlungsklagen jeder Art, die sich aus dem Miet-, Pacht- und
Nutzungsverhältnis ergeben, sowie für Räumungsklagen und schließlich für die Durchsetzung der
Rechte des Auftraggebers im Zusammenhang mit der Verwaltung und Bewirtschaftung des Vertragsobjektes
B) Technische Verwaltung:
- Protokollierung festgestellter bzw. vom Mieter gerügter Mängel sowie Beauftragung der notwendigen
Beseitigungsarbeiten inkl. Überwachung der Auftragsausführung
- Abrechnung mit Versorgungsträgern und Handwerkern
- Bearbeiten von Schlüsselbestellungen (Zugang nur für einen Mieter, z. B. Wohnungstür, Briefkasten)
§ 7 Einlagen, Kosten und Einnahmen
(1)
Die Gesellschafter, die zugleich (zukünftige) Wohnungseigentümer sind – nachstehend auch „Poolmitglieder“
genannt – erbringen ihre Einlage durch Einbringung der Mieteinnahmen ihrer Sondereigentumseinheit
(ggf. ebenfalls der Mieteinnahmen aus Sondernutzungsrechten) zur treuhänderischen
Verwaltung durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechtes. In diesem Zusammenhang tritt jedes
Poolmitglied seine Ansprüche aus der Vermietung seiner Sondereigentumseinheit (sowie ggf. seiner
Sondernutzungsrechte) an die Gesellschaft ab. Die Gesellschaft nimmt die Abtretung an. Die Abtretung
umfasst sämtliche Ansprüche des Poolmitgliedes, die ihren Rechtsgrund in der Vermietung der
Sondereigentumseinheit finden. Die Geltendmachung von Ansprüchen – außergerichtlich und

gerichtlich – aus Mietverhältnissen durch den Mietpoolverwalter als Sondereigentumsverwalter im
Namen der Gesellschaft wird vonseiten der Gesellschafter genehmigt. Dieser ist berechtigt, die Gel-
tendmachung von Ansprüchen aus den Mietverhältnissen nach pflichtgemäßem Ermessen auf Rechts-
anwälte zu übertragen.
(2)
Der Mietpoolverwalter regelt die zur Wirtschaft des Objekts notwendigen Zahlungsflüsse über ein
Treuhandkonto. Auf dieses Konto werden sämtliche Einnahmen und Kosten der Gesellschaft gebucht.
(3)
Die Einnahmen der Gesellschaft bestehen aus sämtlichen mit der Vermietung der in die Gesellschaft
eingebrachten Sondereigentumseinheiten und ggf. Sondernutzungsrechten im Zusammenhang stehenden
Einnahmen. Hierzu zählen insbesondere auch die Nebenkostenvorauszahlungen sowie Schadensersatzleistungen
der Mieter aufgrund von Beschädigungen oder Nichtvornahme der Schönheitsreparaturen
(z. B. Kautionen).
(4)
Die Kosten der Gesellschaft bestehen aus sämtlichen mit der Vermietung und Verwaltung der in die
Gesellschaft eingebrachten Sondereigentumseinheiten und ggf. Sondernutzungsrechten im Zusammenhang
stehenden Kosten. Das sind u. a. Kosten der Wiedervermietung, Gerichts- und Anwaltskosten,
soweit sie ihren Grund in einem Mietverhältnis finden, Kosten der Räumung einer Wohnung,
soweit der jeweiliger Mieter erfolglos in Anspruch genommen wurde.
Die Kosten der Instandsetzung sowie Instandhaltung des Sondereigentums werden im jeweiligen
Falle gemäß Wohnfläche bis zu einem Betrag in Höhe von maximal zwei Monatsnettomieten von der
Gesellschaft getragen. Darüber hinausgehende Kosten hat der jeweilige Gesellschafter der Sondereigentumseinheit
zu tragen und ist diesbezüglich der Mietpoolgesellschaft gegenüber zum Ausgleich
verpflichtet.
Der Mietpoolverwalter ist berechtigt, den entsprechenden Betrag von der Ausschüttung gegen Rechnungslegung
einzubehalten. Kosten gleich welcher Art, die der jeweilige Gesellschafter zu vertreten
hat, werden von der Gesellschaft nicht übernommen.
(5)
Die Grundsteuer ist von jedem Gesellschafter, bezogen auf seine Sondereigentumseinheit, selbst zu
entrichten. Die Erstattung erfolgt durch Umlage in der Betriebskostenabrechnung gegenüber den
Mietern gegen Vorlage des Bescheides und entsprechender Zahlungsnachweisen, dessen Abrechnungsergebnisse
dem Mietpool zugeführt werden.
Teil II: Vertragswerk
2. Teilungserklärung
§ 8 Ausschüttung
(1)
Der Mietpoolverwalter kalkuliert eine voraussichtliche monatliche Nettomiete pro m², die unter
Beachtung der zu erwartenden Kosten und der Bildung einer Rücklage (§ 10) sicherstellt, dass im
Ergebnis jedem Poolmitglied die gleiche Nettomiete/m² als monatliches Vorab zufließt (Nettoausschüttung).
Bei wesentlichen Veränderungen des Mietmarktes (z. B. Verringerung der ortsüblichen
Mieten), einer eventuellen höheren Leerstandsrate oder außergewöhnlichen Belastungen durch
Reparaturen o.ä. ist der Mietpoolverwalter berechtigt, gegenüber den Gesellschaftern eine Neukalkulation
vorzunehmen und eine geringere Ausschüttung festzulegen. Ungeachtet dessen ist der
Mietpoolverwalter berechtigt, das Treuhandkonto der Gesellschaft nach Notwendigkeit bis maximal
zu einer halben Jahresnettomieteinnahme aller beteiligten Wohnungen zu überziehen. Bei Kreditfälligkeit
ist der Mietpoolverwalter zur Verrechnung der fälligen Beträge mit den Folgemonatsmieten
berechtigt. Die Zinsen werden vom Mietpool getragen.
(2)
Zuzüglich zu der monatlichen Nettoausschüttung erhält jeder Gesellschafter monatlich eine Nebenkostenausschüttung,
unabhängig vom Vermietungsstand der einzelnen Einheit. Diese orientiert sich
an den von dem jeweiligen Mieter zu entrichtenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen
unter Berücksichtung des Leerstandsrisikos.
(3)
Der Mietpoolverwalter wird bevollmächtigt und beauftragt, von der jeweiligen Bruttoausschüttung
eines jeden Gesellschafters die von der WEG festgesetzten monatlichen Hausgeldzahlungen gemäß
Wirtschaftsplan, die jeweilige Sondereigentumseinheit betreffend, einschließlich der Instandhaltungsrücklage
und WEG-Verwaltergebühr einzubehalten und an den Verwalter der WEG zu entrichten.
(4)
Der Mietpoolverwalter wird ermächtigt, die monatlich zu entrichtende Mietpoolverwaltungsgebühr
(Sondereigentumsverwaltungsgebühr) von der Ausschüttung ebenfalls einzubehalten.
(5)
Die monatliche Auszahlung des sich nach Abzug des Hausgeldes und Mietpoolverwaltungsgebühr
ergebenden Ausschüttungsbetrages erfolgt bis zum 15. eines jeden Monats. Die Ausschüttung erfolgt
erstmalig in dem Monat, der dem Beitritt des jeweiligen Gesellschafters folgt, frühestens jedoch mit
Beginn der Gesellschaft.
(6)
Unterjährig eingetretene Poolmitglieder nehmen an der Ausschüttung nach der vorstehenden Rege-
97

2. Teilungserklärung
lung ab dem dem Eintritt folgenden Monat teil. Die Verpflichtung zur Zahlung der Mietpoolverwal-
tergebühr entsteht ebenso erst ab diesem Zeitpunkt.
(1)
§ 9 Abrechnung
Der Mietpoolverwalter nimmt unverzüglich nach Eingang aller das Abrechnungsjahr betreffenden
Einnahmen und Ausgaben die Mietpoolabrechnung vor, spätestens jedoch zum Ende des Folgejahres.
Über die Verwendung des Ergebnisses beschließt die Gesellschafterversammlung, ausgenommen der
Pflichtrücklage gemäß § 10 Abs. 2. Eine etwaige Ausschüttung von Überschüssen oder Einforderung
von Einlagen aufgrund von Unterdeckung erfolgt gegenüber den Gesellschaftern stets m²-anteilig in
Bezug auf die in die Gesellschaft eingebrachte Gesamtfläche.
(2)
Der Mietpoolverwalter wird zur Entgegennahme der vom WEG-Verwalter zu erstellenden Hausgeldabrechnung
für jeden einzelnen Gesellschafter bevollmächtigt und beauftragt. Insofern weist jeder
einzelne Gesellschafter die WEG-Verwaltung an, die Hausgeldabrechnung gegenüber dem Mietpoolverwalter
vorzunehmen. Ein sich nach dieser Abrechnung für den Gesellschafter ergebendes Guthaben
aus den Hausgeldzahlungen wird der Gesellschaft zugeführt. Die Gesellschafter treten ihre diesbezüglichen
Ansprüche an die Gesellschaft ab. Die Gesellschaft nimmt die Abtretung an. Die sich aus
der WEG- Abrechnung ergebenden Nachforderungen an die Gesellschafter sind von dem Treuhandkonto
aus dem Mietpool an den WEG-Verwalter zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft
zu zahlen.
§ 10 Rücklagen
(1)
Die Gesellschaft wird aus den erzielten Überschüssen der Jahresabrechnungen eine Rücklage bilden.
(2)
Die Überschüsse der Jahresabrechnungen sind in die Rücklage einzustellen, bis die Rücklage einen
Betrag in Höhe des 3-Fachen der jeweils kalkulierten Monatsnettomieteinnahmen (§ 8 Abs. 1) der
Gesellschaft erreicht.
(3)
Weitergehende Rücklagen bzw. Einzahlungen in die Rücklage stehen im Obliegen der Gesellschafterversammlung.
98
§ 11 Vergütung des Mietpoolverwalters
Der Mietpoolverwalter erhält für seine Tätigkeit eine monatliche Vergütung in Höhe von 12,00 €
zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer je Sondereigentumseinheit, die in die Gesellschaft eingebracht
wurde.
Der Mietpoolverwalter wird ermächtigt, die Vergütung monatlich aus dem Gesellschaftsvermögen zu
entnehmen (siehe auch § 8 Abs. 4).
§ 12 Gesellschafterversammlung
(1)
Die Gesellschafterversammlung findet innerhalb des dem Geschäftsjahr folgenden Jahres statt.
(2)
Die Gesellschafterversammlung wird durch den Mietpoolverwalter einberufen.
(3)
Die Berufung der Versammlung erfolgt durch Einladung der Gesellschafter mittels einfacher Briefe
und Angabe der Tagesordnung. Sie ist mit einer Frist von mindestens 14 Tagen zu bewirken. Ist die
Versammlung nicht ordnungsmäßig berufen, können Beschlüsse nur dann wirksam gefasst werden,
wenn alle Gesellschafter anwesend oder wirksam vertreten sind oder gegen die Beschlüsse der Versammlung
innerhalb eines Monats keine Widersprüche in Schriftform bei dem Mietpoolverwalter eingegangen
sind.
Sofern ein Gesellschafter nicht an der jährlichen vom Mietpoolverwalter einberufenen Gesellschafterversammlung
teilnimmt, soll er die der Einladung beigefügte Vertretungsvollmacht zugunsten eines
anderen Gesellschafters oder des Mietpoolverwalters erteilen.
(4)
Die Beschlüsse der Gesellschafter erfolgen mit einfacher Mehrheit der in der Gesellschaft insgesamt
vorhandenen Stimmen. Je Wohneinheit wird eine Stimme gewährt. Der Mietpoolverwalter hat kein
eigenes Stimmrecht.
§ 13 Übertragung und Verpfändung von Geschäftsanteilen
(1)
Die Gesellschaftsanteile sind weder übertragbar noch verpfändbar, soweit in diesem Gesellschaftsvertrag
nicht Anderweitiges geregelt wurde.

(2)
Der Gesellschafter kann seine Ansprüche auf den Überschussanteil sowie seine Ansprüche auf die
monatlichen Vorabausschüttungen (siehe §8) abtreten bzw. verpfänden, wenn der Zweck der Abtretung
bzw. der Verpfändung die Finanzierung des Erwerbes der betreffenden Sondereigentumseinheit
ist.
§ 14 Kündigung/Ausscheiden/Auflösung/Erbfolge
(1)
Die Gesellschaft kann von jedem Wohnungseigentümer auch ohne wichtigen Grund unter Einhaltung
einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende, erstmals allerdings nach Ablauf von 5 Jahren ab Beginn
der Mietpoolgesellschaft gemäß § 5, gekündigt werden. Bis zum vorgenannten Zeitpunkt ist die
ordentliche Kündigung der Gesellschaft ausgeschlossen.
(2)
Jedem Sondereigentümer steht ein Kündigungsrecht dann zu, wenn Sondereigentumseinheiten mit
einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50,0 % der Gesamtnutzfläche der gegenständlichen WEG zur
Nutzung eingebracht sind oder ein anderweitiger wichtiger Kündigungsgrund vorliegt.
(3)
Die Kündigung hat durch eingeschriebenen Brief an den Mietpoolverwalter zu erfolgen. Für die
Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es auf das Datum der Postaufgabe der Erklärung (Poststempel)
an.
(4)
Eine Kündigung hat nicht die Auflösung der Gesellschaft, sondern lediglich das Ausscheiden des kündigenden
Gesellschafters zur Folge. Die Gesellschaft wird zwischen den verbleibenden Gesellschaftern
fortgesetzt. Für die Auflösung der Gesellschaft bedarf es eines entsprechenden Gesellschafterbeschlusses
mit der Zustimmung aller Gesellschafter.
(5)
Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft aus, ohne dass es einer Kündigung bedarf, wenn er
die Sondereigentumseinheit der Eigennutzung zuführt. In diesem Fall erfolgt für den Gesellschafter
eine wohnungsbezogene Einnahmen-/ Ausgabenabrechnung für das Geschäftsjahr, in welchem der
Austritt erfolgt.
(6)
Ein weiterveräußernder Gesellschafter kann seinem Rechtsnachfolger im Zuge der Veräußerung der
Sondereigentumseinheit den entsprechenden Anteil an der Gesellschaft übertragen. Dem Mietpool-
Teil II: Vertragswerk
2. Teilungserklärung
verwalter ist die Veräußerung der Sondereigentumseinheit und die Übertragung der Gesellschaftsanteile
unverzüglich nach Beurkundung des entsprechenden Vertrages anzuzeigen und per Kopie der
entsprechenden Urkunde zu belegen. Einer Zustimmung zur Übertragung des Gesellschaftsanteils der
übrigen Gesellschafter bedarf es nicht. Mit dem Gesellschaftsanteil geht der entsprechende Anteil am
Gesellschaftsvermögen auf den Erwerber über. Es obliegt ausschließlich dem weiterveräußernden
Gesellschafter, dies bei der Übertragung der Gesellschaftsanteile zu berücksichtigen. Unterlässt der
weiterveräußernde Gesellschafter die Übertragung des Geschäftsanteils an seinen Rechtsnachfolger,
so scheidet er mit Verlust des wirtschaftlichen Eigentums an der Sondernutzungseinheit aus der
Gesellschaft aus, ohne dass es hierfür einer Kündigung bedarf. § 14 (5) findet entsprechend Anwendung.
(7)
Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, finden hinsichtlich der Auseinandersetzung die
§§ 738 ff BGB mit Ausnahme des § 740 BGB Anwendung. Das Geschäftsjahr, in welchem der Gesellschafter
ausscheidet, bleibt hierbei unberücksichtigt. Die Teilnahme an den Überschüssen bzw. Verlusten
der Gesellschaft beschränkt sich mithin auf den festgestellten Saldo zum 31.12. des der Veräußerung
vorhergehenden Geschäftsjahrs.
(8)
Für den Fall der Auflösung der Gesellschaft erfolgt die Auseinandersetzung der Gesellschaft nach den
Regelungen des BGB.
(9)
Im Falle des Todes eines Gesellschafters wird die Gesellschaft mit seinen Erben fortgesetzt.
§ 15 Schlussbestimmungen
(1)
Sollten einzelne Bestimmungen des Vertrages sich als unwirksam erweisen, so bleibt der Vertrag im
Übrigen wirksam. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame Bestimmung zu ersetzen, die
den Zweck der weggefallenen Bestimmung mit größtmöglicher Näherung erreicht.
(2)
Als Gerichtsstand wird Leipzig vereinbart.
Leipzig, 02.09.2010
Gartenhöfe GmbH GRK Hausverwaltung GmbH
99

2. Teilungserklärung
Frau/Herr
Beitrittserklärung Mietpool/Sondereigentumsverwaltungsvollmacht
– im Folgenden „Eigentümer“ genannt (auch mehrere gemeinsam) wurde/-n Mitglied der Eigentü-
mergemeinschaft Friedrichshafner Straße 124+126 in Leipzig.
Hiermit erkläre/-n ich/wir:
Name
Strasse
PLZ Ort
den Beitritt zum Mietpool und dass mir/uns der geschlossene Mietpoolvertrag mit der
GRK Hausverwaltung GmbH, Oststraße 2, 04317 Leipzig
in Ausfertigung vorliegt, ich/wir diesen akzeptieren.
Ich/Wir erteile/-n der
GRK-Hausverwaltung, Oststraße 2 in 04317 Leipzig
– im Folgenden „Verwalter“ genannt –
mit den nachfolgenden Inhalten.
Verwaltungsobjekt:
Vollmacht
WE Nr. ___ im ___ des Objektes Friedrichshafner Straße 124+126 in Leipzig.
Der Eigentümer bevollmächtigt den Verwalter unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften
des § 181 BGB, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das
Verwaltungsobjekt betreffen und die gemäß den vertraglich vereinbarten Aufgaben erforderlich
100
sind. Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber Mietern, Behörden, Grundpfandgläubigern
und sonstigen Dritten, soweit geltend gemachte oder geltend zu machende Ansprüche Angelegenheiten
des Verwaltungsobjektes betreffen und vertraglich an die Mietpoolgesellschaft abgetreten
wurden.
Diese Vollmacht erstreckt sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte im Sinne des § 174
BGB, insbesondere auf die
- Anmahnung rückständiger Mieten und Umlagen,
- Kündigung, Änderung und Abschluss von Mietverhältnissen, Versicherungen und sonstigen Verträgen
im Zusammenhang mit der verwalteten Sondereigentumseinheit
- die Einziehung und Entgegennahme von Mietzinsen,
- die Geltendmachung des Vermieterpfandrechtes,
- Erklärung und Vereinbarung von Mieterhöhung sowie auf die Geltendmachung von Nebenkostenerhöhungen
jeglicher Art
- Untervollmacht, insbesondere an Rechtsanwälte, zu erteilen
Der Verwalter wird bevollmächtigt, zulasten des Auftraggebers einen Rechtsanwalt zur Durchsetzung
von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis zu beauftragen. Der Verwalter ist befugt, Mieten, Nebenkosten,
Schadenersatzansprüche oder sonstige Nutzungsentgelte in eigenem Namen gerichtlich geltend
zu machen, soweit diese Ansprüche an die GbR abgetreten wurden. Eine entsprechende Prozessführungsbefugnis
wird hiermit erteilt. Entsprechendes gilt auch für die Durchsetzung von Räumungsansprüchen
auf Rechnung des Vermieters im eigenen Namen des Verwalters.
Der Verwalter ist berechtigt, Einblick in alle das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere
in das Grundbuch, die Grundakte, die steuerlichen Akten des Finanzamtes und in Schuldurkunden
zu nehmen.
Der Verwalter kann geeigneten Dritten Verwaltungsaufgaben, die sich aus der Sondereigentumsverwaltung
im Rahmen der Mietpoolverwaltung ergeben, übertragen oder Untervollmachten erteilen.
Er kann sich insbesondere bei Rechtsstreitigkeiten durch Anwälte vertreten lassen. Seine Haftung für
die Erfüllung des Mietpoolverwaltungsvertrages wird hiervon jedoch nicht berührt.
Leipzig, den_____________ Unterschrift __________________________________

Objektdaten:
Verkäufer: Gartenhöfe GmbH
Objekt: Friedrichshafner Straße 124+126
WEG-Verwalter: GRK Hausverwaltung GmbH
Mietpool-Verwalter: GRK Hausverwaltung GmbH
(Sondereigentum)
Wohnungseinheiten: 7
Gesamtwohnfläche: 580,37 m²
Kalkulation der Mietpoolausschüttung
kalkulierte Nettokaltmiete/m² Wohnfläche: 5,20 €
Mietausfallswagnis, nicht umlagefähige Nebenkosten/m² Wohnfläche 0,30 €
kalkulierte Nettoausschüttung/m² Wohnfläche 4,90 €
Bezüglich der Besonderheiten des Mietpools wird auf den entsprechenden Gesellschaftsvertrag und
auf das Merkblatt zur Funktionsweise des Mietpools verwiesen.
Verwaltungskosten – nicht umlagefähig –
Die WEG-Verwaltungsgebühr pro Einheit beträgt monatlich 17,00 € zzgl. MwSt.
Die Mietpool-Betreuungsgebühr pro Einheit beträgt monatlich 12,00 € zzgl. MwSt.
Die Endabrechnungen für das Gemeinschafts- und für das Sondereigentum (Mietpool) erfolgen einmal
jährlich rückwirkend für das abgelaufene Kalenderjahr. Guthaben aus der Hausgeldabrechnung
(Gemeinschaftseigentum – WEG) werden der Mietpoolgesellschaft zugeführt. Unterdeckungen aus
der Hausgeldabrechnung werden von der Mietpoolgesellschaft an den WEG-Verwalter zugunsten der
Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt. Über die Verwendung von Guthaben aus der Mietpoolabrechnung
beschließt die Versammlung der Mietpoolgesellschaft, siehe § 10 Mietpoolvertrag.
Teil II: Vertragswerk
Einzugsermächtigung
Zahlungsempfänger: GRK Hausverwaltung GmbH
Oststraße 2
04317 Leipzig
2. Teilungserklärung
Hiermit bevollmächtige/-n ich/wir die GRK Hausverwaltung GmbH widerruflich, die von mir/uns zu
entrichtende Zahlung aus dem Mietpoolverwaltungsvertrag insbesondere im Hinblick auf die
• Instandhaltungsrücklage,
• Mietpoolgebühren,
• WEG-Gebühren,
• Nachforderungen aus Mietpoolabrechnungen
für die Wohnung Nr. / Adresse: bei Fälligkeit zulasten meines/unseres Girokontos
Konto-Nr.:
BLZ:
Bank:
Kontoinhaber:
durch Lastschrift einzuziehen.
Ort, Datum, Unterschrift/-en
101

2. Teilungserklärung
Erläuterungen zur Funktionsweise des Mietpools
Sehr geehrte Eigentümerin,
sehr geehrter Eigentümer,
Sie sind durch Beitritt Mitglied einer Mietpoolgesellschaft geworden. Sie haben die GRK Hausverwaltung
GmbH beauftragt, zukünftig alle das Mietverhältnis betreffenden Arbeiten durchzuführen.
Zukünftig werden wir sämtlichen das Vertragsverhältnis betreffenden Schriftwechsel führen, erforderliche
Unterlagen verwalten, die Miet- und Nebenkostenzahlungen Ihres Mieters entgegennehmen
und abrechnen.
Durch Ihre Zugehörigkeit zum Mietpool verteilen Sie Ihr übliches Einzelrisiko als Vermieter auf alle
dem Mietpool beigetretenen Eigentümer bzw. Vermieter gleichmäßig. Mietausfälle, Reparaturen des
Sondereigentums, aber auch sonstige außergewöhnliche Belastungen des Sondereigentums werden
für Sie kalkulierbar. Sie erhalten eine durchgängige, gesicherte Mietausschüttung. Über das Bewirtschaftungskonto
des Mietobjekts erfolgen alle Zahlungsflüsse Ihre Wohnung betreffend. Hierbei handelt
es sich insbesondere um
• Einnahmen der Miete, Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen
• Mietpool-Ausschüttung Eigentümer
• Zahlungen Hausgelder an WEG-Verwalter
• Begleichung der Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung im Sondereigentum
(siehe § 7 Nr. 4 Mietpoolvertrag)
• Kosten der gerichtlichen Beitreibung von ausstehenden Forderungen
• Verwaltergebühren, Maklerprovisionen
• Kontoführungsgebühren
Zur Erstattung der Grundsteuer ist es unbedingt erforderlich, dass Sie als Mietpoolteilnehmer uns den
Ihnen von der jeweiligen Gemeinde zugestellten Grundsteuerbescheid im Original sowie den Zahlungsnachweis
zur Verfügung stellen. Die Grundsteuer ist als Position in der Jahresabrechnung mit
dem Mieter umlegbar. Im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben führen wir Mietzinserhöhungen gegenüber
Ihrem Mieter durch. Die daraus resultierenden Mehreinnahmen fließen Ihrem Mietpool zu. Sie
als Eigentümer partizipieren anteilig an diesen Mehreinnahmen über die jährliche Mietpoolabrechnung.
Wir als Mietpoolverwalter sorgen dafür, dass die Zahlungen der Mieter regelmäßig und in voller Höhe
erfolgen. Erforderliche Mahnungen werden unmittelbar versandt. Kündigungen werden gegenüber
säumigen Mietern rechtzeitig ausgesprochen, erforderliche gerichtliche Schritte erfolgen gegebenenfalls
durch unsere Rechtsabteilung.
102
Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres (01.01. bis 31.12.) erhält jeder Gesellschafter im Folgejahr eine
Gesamtmietpoolabrechnung nach dem Prinzip der Einnahmen-Ausgaben/Überschussrechnung. Das
jeweilige Abrechnungsergebnis wird entsprechend der Wohnfläche auf alle Mietpoolteilnehmer
anteilig berechnet. Überschüsse werden ausgekehrt oder zur Rücklagenbildung verwandt. Unterdekkungen
werden angefordert oder aber auf das folgende Wirtschaftsjahr als Saldo vorgetragen. Veräußern
Sie als Mietpoolteilnehmer Ihre Wohnung oder Ihren Wohnungsanteil, so erhalten Sie eine
Mietpoolabrechnung des der Veräußerung vorhergehenden Geschäftsjahres. Der sich hieraus ergebende
Saldo bildet die Grundlage für die Teilnahme an den Überschüssen bzw. Verlusten.
Gern geben wir Ihnen weitere Erläuterungen zum Mietpoolverfahren.
Mit freundlichen Grüßen
Ihre GRK Hausverwaltung GmbH
Erläuterungsblatt zur Kenntnis genommen:

103

Ein Projekt der
Gartenhöfe GmbH
ein Unternehmen der
GRK-Holding AG
Prinz-Eugen-Str. 31
04277 Leipzig
Tel.: 0341 / 22 22 60
Fax: 0341 / 22 22 622
info@grk-holding.com
www.grk-holding.com
Kapitalmäßige und personelle
Verflechtung besteht zwischen
folgenden Firmen:
AG
GmbH
GmbH
Unser Partner:
GRK