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Dem steht jedoch der Nachteil einer höheren Kredit­
aufnahme (in Höhe der Bruttofremdmittel) gegen­
über, sofern das Disagio nicht aus Eigenmitteln des
Investors bezahlt, sondern mitfinanziert wird, da das
Brutto­ und nicht nur das Nettodarlehen vom Investor
zu verzinsen und zu tilgen ist. Nach Ablauf der ersten
Zinsfestschreibungsperiode wird die finanzierende
Bank anhand der marktüblichen Zinssätze die Kondi­
tionen für das gewährte Darlehen neu festlegen. Der
dann geltende Zinssatz kann unter Umständen höher
bemessen sein als derjenige der ersten Zinsfestschrei­
bungsperiode.
In einem solchen Fall kann sich eine liquiditätsmäßige
Verschlechterung im Verhältnis zu den Mieteinnah­
men ergeben. Soweit der für eine eventuelle Darle­
hensfinanzierung zu leistende Kapitaleinsatz die
Miet­einnahmen übersteigt, muss der Investor die sich
ergebene Unterdeckung, die sich bei Mietausfall ent­
sprechend erhöht, aus eigenen Mitteln aufbringen. Ist
er hierzu nicht in der Lage, besteht die Gefahr des
Verlusts des eingesetzten Eigenkapitals und des mit
der Immobilie geschaffenen Wertes.
G. Risiken aus steuerrechtlicher Sicht
Modernisierungskosten (§§ 7 i und 10 f EStG)
Die in der Kaufpreisliste (vgl. Prospekt S. 18) ausge­
wiesenen Modernisierungskosten werden seitens der
zuständigen Gemeindebehörde nicht oder nicht in
voller Höhe in die Bemessungsgrundlage für die
erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG (Kapitalanle­
ger) bzw. für den Sonderausgabenabzug nach § 10 f
EStG (Eigennutzer) einbezogen. In der Regel wird die
notwendige endgültige Bescheinigung der zuständi­
gen Gemeindebehörde über die begünstigten Maß­
nahmen erst nach Abschluss der Baumaßnahmen
erteilt.
Es kann daher auch keine endgültige Aussage dar­
über getroffen werden, ob die erhöhten Absetzun­
gen bzw. der Sonderausgabenabzug eintreten und
wenn ja, in welcher Höhe. Ein Ausgleich der aus die­
sem Risiko evtl. entstehenden Nachteile für den Anle­
ger ist nicht vorgesehen. Soweit mit Baumaßnahmen
vor rechtswirksamem Abschluss des Kaufvertrages­
über Wohnungseigentum begonnen wird, fließen
diese Baumaßnahmen nicht in die Bemessungsgrund­
lage nach §§ 7 i EStG bzw. 10 f EStG ein.
Für Anleger, die die Eigentumswohnung erst nach
Beginn der Baumaßnahmen erwerben, kommen die
erhöhten Absetzungen bzw. der Sonderausgabenab­
zug nicht oder nicht in der angegebenen Höhe zum
10 III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Zuge.
Die vom Initiator vorgenommene Aufteilung des
Kaufpreises auf die Kategorien Grundstücksanteil,
Anteil Altbausubstanz und Modernisierungs­/Herstel­
lungskosten, die in diesem Prospekt (Kaufpreisliste)
abgedruckt ist, kann durch eine spätere Außenprü­
fung der Finanzverwaltung eventuell korrigiert wer­
den. Damit könnte sich für Kapitalanleger die Bemes­
sungsgrundlage der erhöhten Absetzungen gemäß §
7 i EStG (Modernisierungskosten) zugunsten der
Bemessungsgrundlage der Normalabschreibungen
gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Altbausubstanz) verringern,
sodass sich das Abschreibungsvolumen in den ersten
12 Jahren (Begünstigungszeitraum) gegenüber den
Prospektangaben verringert. Während beim Kapital­
anleger das Abschreibungsvolumen in die Jahre nach
Ablauf des Begünstigungszeitraumes verschoben
wird, reduziert sich der Sonderausgabenabzug beim
Eigennutzer endgültig.
Insbesondere besteht seitens der Dachgeschosswoh­
nungen das Risiko, dass die Finanzverwaltung entge­
gen der Bescheinigung der zuständigen Sanierungs­
behörde einen Neubau annimmt. Das hat zur Folge,
dass Abschreibungen gem. §§ 7 i EStG (Kapitalanle­