GRK GRK - grk-holding

Wird ein Mietzins von mehr als 75,0 % der ortsübli­
chen Marktmiete vereinbart, ist von einer Einkunfts­
erzielungsabsicht auszugehen.
Wird ein Mietzins von weniger als 75,0 % und mehr
als 56,0 % der ortsüblichen Marktmiete vereinbart, ist
die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Über­
schussprognose zu prüfen. Die Werbungskosten sind
in voller Höhe abziehbar, wenn für die Dauer der Ver­
mögensnutzung ein Überschuss erzielt wird. Wird für
die Dauer der Vermögensnutzung kein Überschuss
erzielt, wird in Höhe der Differenz zwischen dem ver­
einbarten Mietzins und der ortsüblichen Marktmiete
eine unentgeltliche Vermietung angenommen mit
der Folge, dass die Werbungskosten in Höhe dieses
Anteils nicht abziehbar sind.
Wird ein Mietzins von weniger als 56,0 % der ortsüb­
lichen Marktmiete vereinbart, wird in Höhe der Diffe­
renz zur ortsüblichen Marktmiete ohne weitere Prü­
fung eine unentgeltliche Vermietung angenommen
mit der Folge, dass die auf den unentgeltlichen Teil
entfallenden Werbungskosten nicht abziehbar sind.
Den Investor trifft in jedem Fall die objektive Beweis­
last über das Vorliegen der Einkunftserzielungsab­
sicht. Deshalb sollte sich jeder Investor eine Über­
schussprognose durch einen Steuerberater erstellen
XII. Steuerliche Verhältnisse
lassen. Dadurch kann das Risiko der späteren Nichtan­
erkennung der Einkünfte bei einer nicht von vornher­
ein beabsichtigten späteren Eigennutzung oder Ver­
äußerung gemindert werden.
Die Überschussprognose ist für die Dauer der voraus­
sichtlichen Vermögensnutzung zu erstellen: bei einer
befristeten Vermietung für die Dauer der Befristung,
bei einer langfristigen Vermietung für die Dauer von 30
Jahren. Bei der Ermittlung des Überschusses ist von den
Ergebnissen auszugehen, wie sie sich aus den einkom­
mensteuerrechtlichen Vorschriften ergeben werden.
Private Veräußerungsgewinne sind nicht in die Progno­
se einzubeziehen. Erhöhte oder degressive Abschrei­
bungen sind nur bei befristeter Vermietung anzuset­
zen.
Einkunftsermittlung
Ist die Vermietung der Eigentumswohnung durch den
Investor auf Dauer angelegt und wird für die Dauer
der Vermögensnutzung ein Überschuss erzielt, sind
die Ergebnisse den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung gem. § 21 EStG zuzurechnen und unter­
liegen der Einkommensbesteuerung.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung erfolgt gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als
Überschuss der Einnahmen (§ 8 EStG) über die
Werbungskosten (§ 9 EStG). Zu den Einnahmen sind
u. a. der Mietzins und etwaige Zinsen aus der Instand­
haltungsrücklage zu rechnen. Zu den Werbungskos­
ten sind u. a. Abschreibungen auf Anschaffungs­ bzw.
Herstellungskosten, Finanzierungskosten, Verwal­
tungskosten für das Sondereigentum und für das
Gemeinschaftseigentum, Instandhaltungskosten,
sonstige nicht auf den Mieter umlegbare Betriebsko­
sten, Notar­ und Gerichtskosten für die Grundschuld­
bestellung zu rechnen.
Die Bildung der Instandhaltungsrücklage durch Ein­
zahlung auf das Verwalterkonto zählt nicht zu den
sofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern erst
deren späterer tatsächlicher Verbrauch.
Instandsetzungskosten, die in den ersten drei Jahren
nach der Anschaffung der Eigentumswohnung anfal­
len und 15,0 % der Anschaffungskosten übersteigen,
sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und nach
den gleichen Grundsätzen wie die Anschaffungskos­
ten abzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Nach
Ablauf der drei Jahre sind anfallende Instandsetzungs­
kosten nach den Grundsätzen des BMF­Schreibens
63