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ger) bzw. 10 f EStG (Eigennutzer) nicht gewährt wer­
den. Hinsichtlich der Abgrenzung zwischen Moderni­
sierungskosten und Neubau wird auf das Kapitel
„Steuerliche Verhältnisse“ verwiesen.
Beschränkung des Verlustausgleichs (§ 15 b EStG)
Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanleger in
der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme der
erhöhten Absetzungen gem. § 7 i EStG und durch die
Aufnahme einer Fremdfinanzierung negative Ein­
künfte erzielt, die für die Dauer der Verlustphase
höher sind als 10,0 % des von ihm eingesetzten Eigen­
kapitals. Wird vom Initiator eine modellhafte Gestal­
tung „Steuerstundungsmodell“ angeboten, dürfen
die Verluste nach § 15 b EStG weder mit anderen Ein­
künften aus Vermietung und Verpachtung noch mit
Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen
werden.
Sie dürfen auch nicht nach § 10 d EStG abgezogen
werden. Die Verluste mindern die positiven Einkünf­
te, die in den folgenden Wirtschaftsjahren aus der
Vermietung dieser Eigentumswohnung erzielt wer­
den. Nach der Gesetzesbegründung zum § 15 b EStG
sowie einem vorliegenden Schreiben des Bundesmini­
steriums für Finanzen zählt das vorliegende Angebot
des Initiators nicht als Steuerstundungsmodell, weil
keine modellhafte Gestaltung vorliegt.
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage
Eine modellhafte Gestaltung liegt nur dann vor,
wenn neben dem Angebot zum Erwerb einer Eigen­
tumswohnung mittels eines vorgefertigten Konzepts
eine oder mehrere Nebenleistungen zum Zweck der
Erzielung steuerlicher Vorteile angeboten werden.
Das vorliegende Angebot richtet sich ausschließlich
auf den Erwerb von Eigentumswohnungen ohne
Nebenleistungen. Das Angebot zum Beitritt in die
Mietpool­GbR stellt keine Nebenleistung dar, weil
kein zusätzliches Entgelt anfällt (weiterhin wird auf
das Kapitel 12 „Steuerliche Betrachtung“ verwiesen).
H. Nicht im Kaufpreis enthaltene Kosten
Beim Erwerb einer Immobilie muss der Käufer beach­
ten, dass folgende Kostenstellen nicht im Kaufpreis
enthalten sind:
1. Kosten/Zinsen einer seitens des Investors bean­
spruchten Finanzierung des Kaufpreises
2. Kosten für die von dem finanzierenden Kreditinsti­
tut eventuell geforderten Zusatzsicherheiten; hierzu
können unter anderem Aufwendungen für die Stel­
lung einer Ausfallgarantie zählen, z. B. eine Kapital­
oder Risikolebensversicherung
3. Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Grund­
buchgebühren und Grunderwerbssteuer; die zu kal­
kulierende Grunderwerbssteuer (auf Kaufpreis) liegt
bei ca. 3,5 %, die Kosten für Notar und Grundbuch­
amt (auf Gesamtpreis/Kaufvertragsabwicklung) be­
laufen sich auf ca. 1,5 %
4. sämtliche Haus­ und Grundstücksaufwendungen
(Strom, Gas, Heizung, Wasser, Versicherung usw.), die
nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten entste­
hen, sowie Folgebetreuungskosten; Kapitalanleger
können Nebenkosten im gesetzlichen Rahmen auf
den entsprechenden Mieter umlegen
5. Kosten der Verwaltung des Gemeinschafts­ und des
Sondereigentums
6. Gebühren von Rechtsanwälten, Steuerberatern
und Wirtschaftsprüfern, die möglicherweise im Inte­
resse des Investors beauftragt werden sollten
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