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keit der Immobilie von großer Bedeutung. Sofern<br />
hierauf nicht in gebotenem Maß geachtet wird,<br />
besteht das Risiko des Mietausfalls und einer unzurei<br />
chenden Anschlussvermietung bei Mieterwechsel.<br />
E. Instandhaltungsrücklage<br />
Die Instandhaltungsrücklage stellt eine finanzielle<br />
Reserve der Wohnungseigentümergemeinschaft dar,<br />
auf die im Bedarfsfall zurückgegriffen werden kann,<br />
um Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach,<br />
Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) zu beauf<br />
tragen und entsprechend zu bezahlen, ohne den ein<br />
zelnen Investor per Sonderumlage finanziell zu bela<br />
sten und eventuell zu überfordern.<br />
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wurde anfäng<br />
lich mit ca. 3,00 € pro m² Wohnfläche p. a. angenom<br />
men. Dieser Wert wurde nicht auf Basis der voraussicht<br />
lichen Restlebenszeit der Verschleißteile ermittelt und<br />
entspricht nicht der in § 28 Abs. 2 II Berechnungsver<br />
ordnung genannten Instandhaltungsrücklage. Sie<br />
könnte demnach unter Umständen langfristig gesehen<br />
zu gering bemessen sein. Für diesen Fall sind etwaige<br />
zusätzliche Instandhaltungskosten vom Investor zu tra<br />
gen (Sonderumlage).<br />
III. Wesentliche Risiken der Vermögensanlage<br />
Im Übrigen entscheiden in der Folge die Wohnungsei<br />
gentümer auf der jährlich abzuhaltenden Eigentümer<br />
versammlung über die tatsächliche Höhe der Instand<br />
haltungsrücklage. Diese kann per Beschluss der Eigen<br />
tümerversammlung erhöht, aber auch verringert wer<br />
den. Innerhalb eines Zeitraums von 15 bis 40 Jahren<br />
muss damit gerechnet werden, dass das Ergreifen von<br />
grundlegenden Maßnahmen zur Instandsetzung bzw.<br />
Modernisierung des Wohngebäudes vonnöten sein<br />
kann.<br />
Bedingt werden diese Maßnahmen z. B. durch den<br />
Ersatz von Verschleißbauteilen oder die Angleichung<br />
des Wohngebäudes an etwaige geänderte Wohnbe<br />
dürfnisse oder Vorstellungen potenzieller Mieter.<br />
Unter Umständen ist denkbar, dass der Einsatz erhebli<br />
cher zusätzlicher finanzieller Mittel für die Modernisie<br />
rung und Instandhaltung bereits vor Ablauf von 15 Jah<br />
ren erforderlich wird. Die durch die Durchführung der<br />
vorgenannten Maßnahmen entstehenden Kosten sind<br />
in der Regel durch die erwirtschaftete Instandhaltungs<br />
rücklage nicht zu begleichen, sodass der dadurch nicht<br />
abgedeckte Kostenanteil per Sonderumlage auf die<br />
einzelnen Eigentümer (Investoren) umgelegt werden<br />
muss.<br />
Zu berücksichtigen ist ferner, dass der Investor das Risi<br />
ko von Instandsetzungsmaßnahmen am Sondereigen<br />
tum (Wohneinheit) grundsätzlich allein trägt, soweit er<br />
nicht vom Mieter oder einem Dritten Ersatz verlangen<br />
kann. Diesbezüglich ist dem Investor zwingend anzura<br />
ten, eine eigenständige Rücklage in Form einer Sparan<br />
lage anzulegen, die wiederum in der Rentabilitätsbe<br />
rechnung zu berücksichtigen ist.<br />
F. Finanzierungsrisiko<br />
Zur Finanzierung einer Immobilieninvestition ist in der<br />
Regel die Inanspruchnahme von Fremdmitteln vonnö<br />
ten. Für den Fall der Vereinbarung eines Disagios<br />
(Unterschiedsbetrag zwischen Netto und Bruttofremd<br />
mitteln) wird für die erste Zinsfestschreibungsperiode<br />
der Zinssatz reduziert. Da das Disagio steuerlich sofort<br />
abgeschrieben werden kann und außerdem den Nomi<br />
nalzinssatz senkt, liegt hierin ein Vorteil.<br />
„... besonnen atmete der Tag ...“<br />
(aus Hoffmans Skizzenbuch)<br />
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