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vom 18.07.2003 (BStBl. I, S. 386) in Anschaffungsko­
sten, Herstellungskosten und ErhaLtungsaufwendun­
gen abzugrenzen. In die Abgrenzung sind Erhal­
tungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfal­
len, nicht mit einzubeziehen.
Ein im Rahmen der Finanzierung der Eigentumswoh­
nung geleistetes Damnum bzw. Disagio ist gem. § 11
Abs. 2 Satz 4 EStG in Höhe von 5,0 % der Darlehens­
summe als Werbungskosten sofort abzugsfähig,
wenn ein Zinsfestschreibungszeitraum von minde­
stens fünf Jahren vereinbart wird.
Zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung
sind der Kaufpreis, die Notar­ und Gerichtskosten auf
den Eigentumserwerb und die Grunderwerbsteuer zu
rechnen. Die Anschaffungskosten sind im notariellen
Kaufvertrag aufgeteilt für die Eigentumswohnung
auf Grundstücksanteil, Altbausubstanz, Modernisie­
rungskosten und Küche sowie für den Außenstell­
platz auf Grundstücksanteil und Herstellungskosten­
anteil.
Die vorgenannte Aufteilung beruht auf einer woh­
nungsspezifischen Baukostenzuweisung. Die Auftei­
lung wird vom Verkäufer nicht garantiert und steht
unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die
Finanzverwaltung. Die vom Käufer zu tragenden
Kosten (Notar­ und Gerichtskosten, Grunderwerb­
steuer) sind im gleichen Verhältnis auf Grund und
Boden sowie Altbausubstanz etc. aufzuteilen.
Die Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz wer­
den gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG jährlich in Höhe von
2,0 % beginnend mit dem Übergang von Nutzen und
Lasten abgeschrieben.
Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die
Modernisierungs­ und Instandsetzungsmaßnahmen
eines Denkmals entfällt, kann eine erhöhte Abschrei­
bung in Höhe von 9,0 % p. a. in den ersten acht Jah­
ren und in Höhe von 7,0 % p. a. im neunten bis zwölf­
ten Jahr alternativ zur linearen Abschreibung von
2,0 % in Anspruch genommen werden (§ 7 i EStG).
Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die
Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden (in der
Regel identisch mit dem Nutzen­ und Lastenwechsel),
und in den elf darauf folgenden Jahren. Vorausset­
zung ist darüber hinaus, dass mit den durchzuführen­
den Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des nota­
riellen Kaufvertrages begonnen wird und eine ent­
sprechende Bescheinigung der zuständigen Gemein­
debehörde vorliegt. Da das Finanzamt in der Regel
die Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Alt­
bausubstanz bzw. auf die begünstigten Modernisie­
rungskosten überprüft, können sich gegebenenfalls
zwischen den im Kaufvertrag genannten Modernisie­
rungskosten und den steuerlich begünstigten Auf­
wendungen Abweichungen ergeben. Seitens der
Finanzverwaltung wird insbesondere geprüft, ob
durch die Modernisierungsmaßnahmen kein anderes
Wirtschaftsgut oder kein Neubau entsteht. Entsteht
durch die Modernisierungsmaßnahmen ein anderes
Wirtschaftsgut oder ein Neubau, ist die Inanspruch­
nahme von erhöhten Absetzungen gem. § 7 i EStG
ausgeschlossen.
Nach den Verwaltungsanweisungen kann
– ein anderes Wirtschaftsgut entstehen, wenn das
bisherige Wirtschaftsgut so tiefgreifend umgestal­
tet wird, dass die eingefügten neuen Teile der
Gesamtsache das Gepräge geben;
– ein Neubau entstehen, wenn mehr als die Hälfte
der tragenden Gebäudeteile ersetzt werden.
Für Baumaßnahmen am Dachgeschoss werden diese
Grundsätze gesondert geprüft (BMF­Schreiben vom
10.07.1996, BStBl V , S. 689). Durch die Einzelbetrach­
tung besteht insbesondere das Risiko, dass die Finanz­
verwaltung – entgegen einer zu erteilenden Beschei­
nigung für Maßnahmen gem. §§ 7 h, 7 i bzw. 10 f/EStG
– einen Neubau annimmt.
64 XII. Steuerliche Verhältnisse