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XII. Steuerliche Verhältnisse
Das Angebot richtet sich an Investoren, die die zu
modernisierenden Wohnungseigentumseinheiten
nebst Außenstellplätzen zum Zweck der langfristigen
Vermietung bzw. Selbstnutzung erwerben wollen. Es
gelten unterschiedliche steuerrechtliche Grundsätze
für den Erwerb der Immobilie und deren Nutzung
einerseits für den Investor als Vermieter (z. B. Ein­
kunftserzielung, Abgrenzung zum gewerblichen
Grundstückshandel, private Veräußerungsgeschäfte)
und andererseits für den Investor als Selbstnutzer
(z. B. Sonderausgabenabzug, Veräußerungen). Diese
werden im Nachfolgenden getrennt dargestellt. Bei
einer späteren etwaigen Schenkung der Eigentums­
wohnung gelten für die Investoren unabhängig von
der Nutzung die gleichen steuerrechtlichen Grundsät­
ze. Diese werden im Anschluss übergreifend erläu­
tert.
Immobilienerwerb zur Fremdvermietung
Voraussetzungen für die Anerkennung der Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur
Fremdvermietung ist nur dann einkommensteuerlich
relevant, wenn die Absicht besteht, auf Dauer gese­
hen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (nachfolgend
„Einkunftserzielungsabsicht“ genannt).
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit
wird grundsätzlich vom Vorliegen der Einkunftserzie­
lungsabsicht ausgegangen (BMF­Schreiben vom
08.10.2004, BStBl. I S. 933).
Dieser Grundsatz gilt dann nicht, wenn besondere
Umstände gegen eine auf Dauer angelegte Vermie­
tungstätigkeit sprechen. Solche Umstände können
z. B. sein: der Abschluss von Zeitmietverträgen, der
Abschluss einer kurzfristigen Fremdfinanzierung oder
die Veräußerung bzw. die Selbstnutzung der Immobi­
lie innerhalb eines kurzen Zeitraumes, in der Regel
innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung.
Solche Umstände führen nur dann zur Nichtanerken­
nung der Einkünfte aus Vermietung und Verpach­
tung, wenn für den Zeitraum der Nutzung kein Über­
schuss erzielt worden ist.
Erwirbt ein Investor eine Eigentumswohnung, ohne
entschieden zu haben, ob er die Wohnung dauerhaft
vermieten oder selbst nutzen will, spricht dies eben­
falls gegen eine Einkunftserzielungsabsicht. Die Ein­
kunftserzielungsabsicht beginnt dann in der Regel
durch den Entschluss des Investors zur dauerhaften
Vermietung, erkennbar durch Inserate oder Einschal­
tung eines Maklers.
Solange der Investor sich ernsthaft bemüht, die Woh­
nung zu vermieten – also auch bei längerem oder vor­
übergehendem Leerstand – ist von einer Einkunftser­
zielungsabsicht auszugehen.
Darüber hinaus ist für die Einkunftserzielungsabsicht
und die Anerkennung von Werbungskosten die Höhe
des erzielten Mietzinses maßgeblich.
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