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Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 Spremberg Stadtverwaltung Spremberg Fachbereich Bauen und Planen Leiter Gerd Schmiedel Am Markt 1, 03130 Spremberg Telefon: 03563 340-550 Fax: 03563 340-600 E-Mail: bauamt@stadt-spremberg.de Internet: www.stadt-spremberg.de Gewerbliche Mieten (Nettokaltmieten in EUR/m²) Art des Gewerberaumes Ladenflächen Büro- und Praxisräume Gaststätten Produktionsflächen Strukturdaten Bevölkerung (absolut) 24 373 Fläche in km² 180,05 Einwohnerdichte in EW/km² 135 Kaufkraftkennziffern Kaufkraft absolut in 1.000 EUR 380.881 Kaufkraft je EW in EUR 15.627 Kaufkraft-Niveau (Index, D=100) 76,79 Kurzeinschätzung Konsolidierung in Teilmärkten, teils nachgebend; Großflächen wenig gefragt; deutliche Lagedifferenzierung Darstellung 1a-Lage Lange Straße, Markt 1 a–Lage/ guter Nutzwert Geschäftslage bzw. Nutzwert, Trend 1 b–Lage/ mittlerer Nutzwert 2er–Lage/ einfacher Nutzwert Trend klein (< 80 m²) 11, 0 – ,00 ,00 – ,00 ,00 – ,00 � groß (> 80 m²) ,00 – ,00 ,00 – ,00 , 0 – ,00 � klein (< 80 m²) ,00 – ,00 ,00 – ,00 ,00 – , 0 � groß (> 80 m²) ,00 – ,00 ,00 – , 0 ,00 – 2, 0 � klein (< 80 m²) ,00 – ,00 , 0 – , 0 ,00 – 2,00 � groß (> 80 m²) ,00 – ,00 , 0 – , 0 ,00 – 2,00 � klein (< 200 m²) ,00 – 2,00 � groß (> 200 m²) 2,00 – 1,00 � Lagerhallen 2,00 – 1,00 � Freiflächen 1,00 – 0,2 � L 48, Schloßstraße © GeoBasis-DE/LGB Sachverständige im gewerblichen Mietrecht Auch wenn vor Vertragsschluss die Räume noch so genau in Augenschein genommen werden: Manche Dinge werden doch erst später festgestellt, wenn die angemietete Gewerbefläche einige Zeit genutzt wird. So manches Mietobjekt ist zu laut, zu kalt, zu warm oder entspricht aus anderen Gründen nicht den Erwartungen. Von Wasserschäden, Heizungsausfällen oder anderen Ereignissen, die sich erst später einstellen, ganz zu schweigen. Konflikte zwischen Mieter und Vermieter sind in solchen Fällen vorprogrammiert. In der Regel ist der Mieter an einer schnellen Beseitigung des Schadens interessiert und der Vermieter möchte wissen, ob tatsächlich er für die Kosten der Schadensbeseitigung aufkommen muss. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige In dieser Situation können Sachverständige helfen, den Schaden schnell festzustellen und die Ursachen aufzuklären. Von besonderem Gewicht sind hierbei die Aussagen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Diese haben ihre besondere Sachkunde und ihre persönliche Eignung in einem Überprüfungsverfahren nachweisen müssen. Die Beauftragung des Sachverständigen erfolgt durch eine Partei oder bei einer Einigung auf einen Sachverständigen durch beide Parteien gemeinsam. Gerichtsgutachten Ist der Streit vor Gericht anhängig, müssen die Parteien ihre Ansprüche beweisen. Bleibt eine Sache umstritten, erlässt das Gericht einen Be- Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 weisbeschluss und ein Gerichtsgutachter, der in der Regel öffentlich bestellt und vereidigt ist, erstellt ein Gutachten für das Gericht. Aufgrund dieses Gutachtens wird das Gericht dann seine Entscheidung fällen. Selbstständiges Beweissicherungsverfahren als Alternative Hier kann ein sogenanntes selbstständiges Beweissicherungsverfahren Abhilfe schaffen. Durch dieses Verfahren wird die gerichtliche Beweissicherung sozusagen vorgezogen. Das in diesem Verfahren beauftragte Gutachten erfüllt die gleiche Funktion wie das oben genannte Gerichtsgutachten. In gerichtlichen Verfahren wird meist ein öffentlich bestellter Sachverständiger beauftragt. Für das Gericht kann im jeweiligen Verfahren aber nur ein Sachverständiger beauftragt werden, der zuvor nicht für eine Partei tätig war. Die Einleitung eines selbstständigen Beweissicherungsverfahrens erfordert präzise juristische Kenntnisse, sorgfältige prozesstaktische Überlegungen im Einzelfall und sollte nicht ohne vorherige rechtliche Beratung erfolgen. Übersicht öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständigen Die Liste der von der Industrie- und Handelskammer Cottbus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, ist auf der Internetseite www.cottbus.ihk.de, Rubrik Recht und Steuern / Sachverständige (Dokument-Nr. 1453) zu finden. Ansprechpartner ist Carsten Baubkus, Telefon 0355 365-1602, E-Mail baubkus@cottbus.ihk.de.
Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 Gewerbemietverträge – Hinweise für die Praxis Augen auf beim Vertragsschluss! Der Mietvertrag ist in der Regel ein langfristiger Vertrag, der erhebliche Auswirkungen auf den unternehmerischen Erfolg hat. Schutzregeln wie für Wohnraummiete gelten bei Gewerbemietverträgen in der Regel nicht. Grundsätzlich gilt das, was im Vertrag vereinbart worden ist, auch wenn es für eine Partei sehr ungünstig sein sollte. Vertragsgemäßer Gebrauch Mit dem Gewerbemietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter Räumlichkeiten gegen Entgelt zur Ausübung eines Gewerbes. Hier sollte ganz genau geregelt werden, um welche Räumlichkeiten es sich handelt und eventuell durch eine Skizze klargestellt werden, welche Flächen umfasst sind. Außerdem ist zu klären, für welche Tätigkeiten die Räumlichkeiten geeignet sein müssen. Dabei kommt es einerseits auf die bauliche Beschaffenheit an, aber auch auf ordnungsrechtliche Belange. So kann das Mietobjekt zum Betrieb einer Gaststätte aufgrund der fehlenden Küche ungeeignet sein. Die Vorschriften über den Lärm- und Immissionsschutz können einer gewerblichen Tätigkeit auch entgegenstehen. Vergewissern Sie sich daher vor Abschluss des Vertrages, ob die Räume Ihren Anforderungen entsprechen. Schließlich hat der Vermieter auch ein Interesse daran, dass Sie lediglich Tätigkeiten in den Räumen ausführen, die vereinbart worden sind. Steht im Mietvertrag „…Handel mit Damenoberbekleidung“, können Sie nicht ohne Weiteres Schuhe oder Herrenbekleidung in Ihr Sortiment aufnehmen. Achten Sie daher auf solche Formulierungen. Formalien Bei Verträgen über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Schriftform vorgeschrie- 0 ben. Dann müssen alle Anlagen und sonstigen Bestimmungen von beiden Parteien unterschrieben sein. Dies gilt auch für zusätzliche Regelungen, die später getroffen werden. Zu Beweiszwecken empfehlen wir dies auch bei Verträgen mit kürzerer Dauer. Vertragsdauer Üblich sind bei Gewerbemietverträgen befristete Mietverträge. Eine Bindungsdauer von 5 Jahren bis 10 Jahren ist dabei üblich. Bei Verträgen über 10 oder mehr Jahre gewähren die Gerichte in Ausnahmefällen einen Anspruch auf kürzere Laufzeit oder Anpassung des Vertrages. Befristete Mietverträge bieten Gewähr für eine langfristige Kalkulation der Kosten, bergen aber das Risiko, nicht flexibel auf Umsatzeinbußen reagieren zu können. Auch unbefristete Verträge sind möglich. Meist ist dann eine Kündigungsfrist von mindestens einem halben Jahr oder länger vorgesehen. Die im Vertrag festgelegte Bindungsdauer gilt für beide Parteien. Eine Kündigungsmöglichkeit für den Fall wirtschaftlicher Schwierigkeiten sollte im Mietvertrag nicht fehlen. Mietzins Die Miethöhe ist frei vereinbar. Eine Begrenzung durch einen Mietspiegel gibt es in der Regel nicht. Der von der IHK Cottbus regelmäßig erstellte Gewerbemieten-Service kann hier die Orientierung erleichtern. Zu finden ist er auch im Internet unter www.cottbus.ihk.de, Rubrik Standortpolitik / Wirtschaft in Zahlen (Dokument-Nr. 1183). Nebenkosten Welche Nebenkosten umgelegt werden können, muss im Vertrag geregelt sein. Üblich ist eine entsprechende Auflistung der Positionen. Kosten der Kreditfinanzierung des Gebäudes oder der Erhaltung der Mietsache als solche sind nicht als Nebenkosten umlagefähig, denn sie sind bereits durch den Mietzins abgegolten. Lediglich Heizkosten und Warmwasser sind nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % und höchstens 70 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Ausnahmsweise geht hier die Heizkostenverordnung vertraglichen Bestimmungen vor. Alle übrigen Regelungen zu den Nebenkosten gelten grundsätzlich so, wie sie im Vertrag vereinbart worden sind. Umgelegt werden können aber immer nur die im jeweiligen Jahr tatsächlich entstandenen Kosten. Hat beispielsweise im Abrechnungszeitraum keine Grünflächenpflege stattgefunden, darf sie auch nicht als Kostenposition in der Abrechnung auftauchen. Umbauten Um Mieträume in den Zustand zu bringen, wie der Unternehmer sie für seine Zwecke benötigt, sind häufig bauliche Veränderungen notwendig. Dann ist im Mietvertrag zu klären, wer diese Umbauten vornimmt, wer für die entstehenden Kosten aufkommt und ob diese Umbauten beim Auszug des Mieters wieder entfernt werden müssen. Das Gesetz schreibt die Rückgabe der Räume in dem Zustand, in dem sie bei Beginn des Mietverhältnisses waren, vor. Nimmt der Mieter Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 einen Umbau ohne Abstimmung mit dem Vermieter vor, bleibt er auf den Kosten des Umbaus sitzen und muss auch den Rückbau auf eigene Kosten tragen. Schönheitsreparaturen Kleinere Schönheitsreparaturen können auf den Mieter ohne weiteres umgelegt werden. Hierzu gehören das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen von innen und der Fenster, die Reparatur von Steckdosen oder Wasserhähnen. Auch die Kosten für solche Maßnahmen können sich unter Umständen zu einer erheblichen Belastung entwickeln. Beendigung des Mietverhältnisses Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis automatisch durch Fristablauf. Im Vertrag kann jedoch eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbart werden. Unbefristete Verträge können mit einer Frist von einem halben Jahr gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung ist jedoch bei befristeten und unbefristeten Mietverträgen möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Partei nicht mehr zumutbar ist. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Cottbus 1
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