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Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 Allgemeine Entscheidungskriterien für die Mietpreisbildung Architektur- und Bauqualität: Entspricht die äußere und innere architektonische Gestaltung dem Anspruchsniveau der Kunden und des Unternehmens? In welchem baulichen Zustand befinden sich das Gebäude und die Gewerberäume (Neubau / Altbau, saniert / unsaniert)? Dienen Raum / Geschosshöhe und Belastbarkeit der Böden und Decken dem Unternehmenszweck? Außenwirkung: Entsprechen Größe und Sichtbarkeit der vorhandenen Schaufenster den Vorstellungen? Wird der Zugang durch eine Frontlage, gute Sichtbarkeit und Werbemöglichkeiten begünstigt? Ausstattung: Entsprechen sanitäre Anlagen, Elektroinstallationen, Heizungs- und Klimaanlage den Erfordernissen? Sind ISDN-Anschlüsse, Vernetzungsmöglichkeiten, schall- und wärmedämmende Fenster vorhanden? Bestehen Rolltreppen und Aufzüge? Betriebskosten: Welche Kosten entstehen im Einzelnen zusätzlich zur Kaltmiete? Besteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietpreis und Betriebskosten? Wie werden die Kosten umgelegt? Flexibilität: Besteht die Möglichkeit, sich an wechselnde Organisations- und Produktionsbedingungen problemlos anzupassen (variable Nutzung und Grundrisse, Flächenreserven, evtl. erforderliche Umbaukosten wirtschaftlich vertretbar)? Funktionalität: Sind Anordnung und Größe der Gewerberäume optimal für die innerbetrieblichen Abläufe? Ist das Verhältnis zwischen Hauptnutz- und Nebenfläche ausgewogen? Ist die Etagenlage (Erd- oder Obergeschosse) zweckdienlich? Marktsituation: Besteht ein großes Angebot bzw. hoher Leerstand an Gewerberäumen, d. h. beste Verhandlungsmöglichkeiten über günstige Miete oder nicht? Sind die vereinbarten Mietpreise als marktüblich anzusehen und auch längerfristig zahlbar? Welcher Vermietungszustand besteht im Gewerbeobjekt? Sicherheit: Bestehen ausreichende Sicherheitsvorkehrungen (Fenster, Türen, Schaufenster, Sicherheitsdienst, Videoüberwachung, Sprinkler)? Ist eine Polizeiwache/Feuerwehr im Ort? Sortiment: Welches Sortiment wird angeboten? Gibt es im Umfeld Wettbewerber? Ist eine Konkurrenzschutzklausel möglich? Passt das Sortiment/die Branche zur Lage, zur Kaufkraft des Mietobjektes und zur Miete? Erlauben die Margen eine dauerhafte Einmietung auch bei Marktschwankungen? Standort: Ist es „die Adresse“ der Stadt auch in Zukunft? Handelt es sich um eine Toplage, Neben- oder Randlage? Problemlose Erreichbarkeit auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln? Ist der Mietermix im Gebäude optimal? Beschränken baurechtliche Regelungen die Nutzbarkeit? Umgebung: Welches Image hat das Umfeld? Sind ausreichend Stellplätze vorhanden? Ist die Infrastruktur optimal gestaltet? Begründen Beschäftigungs- und Sozialstrukturen eine ausreichende Kaufkraft? Wie gestalten sich Konkurrenzsituation und Branchenmix im Einzugsgebiet? Sind im Branchenmix auch sogenannte kundenanziehende Magnetunternehmen, z. B. Verbrauchermärkte vorhanden? Befindet sich die Gesamtlage in stark frequentierter Umgebung? Dr. Ing. Hannes Tischer Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 Detaillierte Bestimmungsgrößen der Mietpreisbildung 1 Mietpreisbildende Bestimmungsgrößen Gewerbemieten bilden sich nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen im Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage heraus. Für alle Gewerbeobjekte bzw. die entsprechenden Marktsegmente sei zunächst einmal allgemein festgestellt, dass der Nutzwert einer Mietfläche den erzielbaren Mietpreis maßgeblich beeinflusst. Je höher der Nutzwert für den Mieter, desto höher der Mietwert! Was aber ist der „Nutzwert“? Der Nutzen eines Gewerbemietobjektes ist wesentlich seine Tauglichkeit für den unternehmerischen Zweck des Mieters. Die Einschätzung dessen hat sowohl objektive als auch subjektive Komponenten. Die folgenden Ausführungen sollen einen ersten Überblick darüber vermitteln, welche den Nutzwert bestimmende Einflussgrößen in einigen Segmenten des Gewerbemietflächenmarktes erfahrungsgemäß wirken. Dabei muss darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Ausprägung und Bedeutung der einzelnen Bestimmungsgrößen je nach Marktsituation regional oder gar lokal sehr verschieden sein können. Alle Feststellungen sollten daher im konkreten Einzelfall fachkundig überprüft werden. 1.1 Ladenflächen Zu den wesentlichen mietpreisbestimmenden Merkmalen bei Ladenflächen gehören: die Geschäftslage, die Ladengröße, der Zuschnitt: Ladentiefe und Schaufensterfront sowie die Flächeneffizienz (Verhältnis von Verkaufs- und Nebenflächen). Geschäftslage Die Lage- bzw. Standortqualität ist bei Ladenflächen zweifellos das überragende mietpreisbestimmende Kriterium. Für die typischen Nachfrager in diesem Segment, etwa Einzelhändler und Dienstleister, ist das Umsatzpotenzial unter den gegebenen Marktbedingungen am jeweiligen Standort das wesentliche Entscheidungsmerkmal. Als Faustregel gilt dabei: Je höher der am Standort zu erwartende Umsatz, desto höherwertiger stufen typische Nutzer die Lagequalität ein und desto mehr sind sie bereit (und in der Lage!), an Miete je m² zu zahlen. Hinsichtlich der Geschäftslage sollte zwischen der örtlichen Lage und der Lage innerhalb des Gebäudes differenziert werden. Finsterwalde
Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 Örtliche Lagequalität Die nachstehende Klassifikation kann erste Anhaltspunkte für eine Orientierung geben. Klassifikation des Nutzwertes Beispielhafte Merkmale 1a-Lage bzw. guter Nutzwert 1b-Lage bzw. mittlerer Nutzwert 2er-Lage bzw. einfacher Nutzwert � Lage im Geschäftszentrum, meist im Kernbereich der Fußgängerzone, � höchste Passantenfrequenz im Ort, � dichtester Geschäftsbesatz mit innenstadttypischen Sortimenten (Bekleidung, Bücher, Schmuck etc.) und vereinzelten einzelhandelsnahen Dienstleistern (u.a. Reisebüro, Gastronomie), � nur geringe Unterbrechungen der Schaufensterfronten durch Mindernutzung, � kaum bzw. geringer Leerstand. � Lage an der Peripherie des Geschäftszentrums bzw. dem Geschäftskern, am Rande oder zumindest nahe der 1a-Lage, � mittlere Passantenfrequenz, � erhöhter bis hoher Anteil von Dienstleistungsnutzung bzw. Nutzungen zur täglichen Bedarfsdeckung, � spürbare Unterbrechungen der Schaufensterfronten durch Mindernutzung und/oder � Leerstände. � Lage außerhalb des Geschäftszentrums, � Geschäftsbesatz ist zunehmend ausgedünnt, oft hoher Anteil von Wohnnutzung, Gastronomie und/oder Mindernutzungen � Geringe und unregelmäßige Passantenfrequenz, � vergleichsweise höhere Fluktuation und Leerstände, � weniger gutes Standortimage Gebäudeinterne Lage Für die gebäudeinterne Lage von Ladenflächen können folgende Merkmale als erste Anhaltspunkte für die Nutzwertbestimmung dienen. Sie müssen jedoch anhand der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten geprüft werden. Klassifikation des Nutzwertes Beispielhafte Merkmale � Lage im den Passantenströmen zugewandten Gebäudeteil guter Nutzwert (i. d. R. im Vorderhaus) und gute Einsehbarkeit, � ebenerdige Lage im Erdgeschoss, mit guter Erreichbarkeit � Lage im den Passantenströmen zugewandten Gebäudeteil (i. d. R. im Vorderhaus), jedoch mit teilw. begrenzter Einsehbarkeit, mittlerer Nutzwert � Lage in Hochparterre oder Souterrain, d. h. nur über Stufen zu erreichen, jedoch mit noch relativ guter Einsehbarkeit � Lage im den Passantenströmen abgewandten Gebäudeteil einfacher Nutzwert (Hinterhaus, Seitenflügel), � Lage in den Obergeschossen/Souterrain. Ladengröße Als nächst wichtiger Einflussfaktor wirkt die Größe des Ladens und damit verbunden die Breite der Schaufensterfront. Erfahrungsgemäß werden kleinere Läden zu tendenziell höheren Mietpreisen je m² gehandelt als größere. Aufgrund der großen Unterschiede zwischen den lokalen Märkten lassen sich hierzu jedoch keine allgemein verbindlichen Angaben machen. Neuere Studien weisen darauf hin, dass mit sinkendem Mietpreisniveau und abnehmender Zentralität – vor allem in (klein-)städtischen Lagen und im ländlichen Bereich – der mietpreisbildende Einfluss der Ladengröße abnimmt. Gerade bei Märkten mit deutlichen Angebotsüberhängen, so zeigt die Erfahrung, ist der mietpreisbildende Einfluss des Größenmerkmals ohnehin gering. Zuschnitt: Ladentiefe und Schaufensterfront Wesentlich für die werbewirksame Präsentation und den Umsatz sind der Zuschnitt der Verkaufsfläche sowie die Breite der Schaufensterfront. Mit steigender Entfernung vom Eingangsbereich bzw. der Schaufensterfront sinken oft auch die Umsätze je m², da sich das Kundeninteresse mit zunehmender Ladentiefe erfahrungsgemäß abschwächt. Entsprechend wird für weniger tief geschnittene Ladenflächen mit breiten Schaufensterfronten und Werbemöglichkeiten zumeist ein höherer Nutzwert festzustellen sein als für schmal und tief geschnittene mit kleiner Schaufensterfront. In der Mietwertermittlung wird daher oft die sog. Zoning-Methode angewandt, bei der mit zunehmender Ladentiefe – oft in 7 m-Intervallen – Abschläge (z. B. von 50 Prozent) vorgenommen werden. Ein solches Vorgehen ist jedoch allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn es auch tatsächlich den Gepflogenheiten des betreffenden Marktes auch tatsächlich entspricht. Gewerbemieten-Service Südbrandenburg 2012 Flächeneffizienz (Verhältnis von Verkaufs- und Nebenflächen) Die Flächeneffizienz ist ein weiteres Merkmal des Nutzwertes. Im Fachjargon sagt man, dass der Einzelhändler „Umsatz und nicht Fläche mietet“. Ein Aspekt dabei ist u. a. das Verhältnis von umsatzrelevanter Verkaufsfläche zu Nebenflächen wie Lager, Anlieferung, Büro- und Sozialräume. Nachdem der Bedarf an Lager- und sonstigen Nebenflächen aufgrund veränderter Logistik seit längerem rückläufig ist, sind überdimensionierte Nebenflächen zunehmend ein (Neben-) Kostenfaktor, dem kein adäquater Nutzen für das Unternehmen entspricht. Bei der Einschätzung des Flächenverhältnisses sollte jedoch ggf. erwogen werden, ob eine Änderung durch wirtschaftlich tragbare Umbaumaßnahmen praktikabel wäre. 1.2 Büro- und Praxisflächen Die drei wesentlichen Merkmalsgruppen, die Mieten bei Büro- und Praxisflächen beeinflussen, sind die Geschäftslage, die Ausstattung und die Flächenflexibilität. Im Gegensatz zu Ladenflächen hat die Größe von Büro- und Praxisflächen überwiegend keinen nachvollziehbaren Einfluss auf die Miethöhe. Allerdings müssen auch die örtlichen Marktgepflogenheiten beachtet werden.
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