Überall steigen die Mieten... Überall? - Mieterverein

6. JG. Nr. 20/21, III/2010 

Überall 

steigen 

die 

Mieten... 

AUSGABE BOCHUM/HATTINGEN 

Überall? 

In dieser Ausgabe: 

Bochums neuer Mietspiegel

ANGEBOTE FÜR MITGLIEDER 

2 

Strommessgeräte 

Wieviel Strom verbraucht Ihre Waschmaschine bei 

30 Grad? Oder wieviel Ihr Fernseher im Standby- 

Betrieb? Das sagen Ihnen unsere Strommessgeräte aufs 

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Sie können die Geräte bei uns für maximal eine 

Woche kostenfrei ausleihen. Erst bei längerer Ausleihe 

wird ein Entgelt fällig. Einzige Bedingung: Es ist eine 

Kaution in Höhe von 50 Euro zu hinterlegen, die Ihnen 

bei ordnungsgemäßer Rückgabe selbstverständlich wieder 

ausgezahlt wird. 

Details zu den Regeln der Ausleihe erfahren Sie unter 

der Rufnummer 0234 – 96 11 40. 

Ortstermine 

Wohnungsmängel? Feuchtigkeitsschäden? Begleitung 

bei der Wohnungsübergabe? 

Unser Mann im Außendienst kommt zu Ihnen nach 

Hause. Dipl. Ing. Bernd Eckstein ist Baubiologe und 

Energieberater mit BAFA-Zulassung. Im Preis von 75 € 

(Preisänderungen vorbehalten) sind Anfahrt, Kurzgutachten 

und Mehrwertsteuer enthalten. 

Kontakt: T: 02302 / 58 54 77, F: 02302 / 58 54 75, 

Mail: b-eckstein@versanet.de. In Zweifelsfällen klären 

Sie die Notwendigkeit einer Ortsbegehung vorher mit 

Ihrem Rechtsberater oder Ihrer Rechtsberaterin. 

Verbraucherzentrale 

Rabatte für Mitglieder des Mietervereins Bochum gibt es bei 

der Verbraucherzentrale in der Großen Beckstraße 15. So 

ist die Nutzung der „Infothek“, die normalerweise 3 € kostet, 

für unsere Mitglieder kostenlos. Beim Kauf von Broschüren 

oder anderen Publikationen gibt es einen Preisnachlass von 

10 Prozent. 

Eine Bescheinigung über Ihre Mitgliedschaft erhalten 

Sie in unserer Bochumer Geschäftsstelle, die nur 200 Meter 

entfernt ist. Auf Wunsch senden wir Sie Ihnen auch per Post 

nach Hause. 

Öffnungszeiten der Verbraucherzentrale: 

Mo: 9.30 - 13.00 + 14.00 - 17.00 

Di: 9:30 - 17.00 

Mi: nach Vereinbarung 

Do: 9:30 - 13.00 + 14.00 - 19.00 

Fr: 9:30 - 14.00 

Tel: 0234 / 66044 

Mediation 

B ei Streit unter Mietern übernimmt der Mieterverein keine 

rechtliche Vertretung. Das verbietet unsere Satzung. Wir 

bieten aber die Möglichkeit einer Mediation an. Sie kann 

helfen, Nachbarschaftskonflikte ohne Krieg zu lösen. 

Wir arbeiten zu diesem Zweck mit Anja Buschmann 

zusammen, Dozentin für Physiotherapie und erfahrene 

Mediatorin. Ihre Methode ist die der „gewaltfreien Kommunikation“ 

nach Dr. Marshall Rosenberg. 

Wenn Sie das Angebot interessiert, wenden Sie sich 

zunächst an Ihre/n zuständige/n Rechtsberater/in. Es folgt 

dann zunächst ein 4-Augen-Gespräch mit Frau Buschmann 

und anschließend - wenn die andere Seite mitmacht - die 

eigentliche Mediation. Die Beratung ist für Mitglieder kostenlos.

Mit Verspätung ist Bochums neuer Mietspiegel rückwirkend zum 

1. April in Kraft getreten. Die Auswertung der umfangreichen 

Datenerhebung entpuppte sich erneut als knifflig. Aus Mietersicht 

ist das Ergebnis dafür durchaus nicht unerfreulich: Gegenüber dem 

Mietspiegel 2008 stiegen die Werte nur minimal. Und selbst das 

sieht man erst auf den zweiten Blick. 

5 Cent mehr pro qm 

Das arithmetische Mittel aller 4795 

Datensätze, die für den Mietspiegel 

2010 ausgewertet worden sind, liegt bei 

4,99 € - und damit nur 5 Cent über 

dem Mietspiegel von 2008. In Prozent 

ausgedrückt ist das fast genau 1 in zwei 

Jahren, also ein halbes Prozent pro Jahr. 

Würden die sonstigen Lebenshaltungskosten 

in Deutschland so wenig steigen 

wie die Mieten in Bochum - man könnte 

glatt zufrieden sein. 

Inhaltlich hat im Vergleich zum 

bisherigen Mietspiegel das Ein oder 

Andere verändert: 

• Es gibt immer noch vier Baualtersklassen, 

die Grenze für die 

Altbauten liegt aber nicht mehr bei 

1950, sondern bei 1930. 

• Es gibt drei statt bisher zwei Größenkategorien: 

bis 40 qm, 40 bis 60 qm 

und über 60 qm. 

• Von den bisherigen Wohnlagen sind 

nur zwei geblieben: innenstadtnahe 

und sonstige Lagen. Aber es gibt 

einzelne Lagekriterien, die Zu- oder 

Abschlägen führen können. 

• Bei der Ausstattung gibt es weiterhin 

Zu- und Abschläge pro Wohnung 

und pro qm Wohnfläche. Die Liste 

hat sich aber teilweise deutlich verändert. 

Und verändert haben sich natürlich 

auch die Preise in der Tabelle - teilweise 

nach oben, teilweise auch nach unten. 

Allerdings sagt der direkte Vergleich wenig 

aus. Denn um die tatsächliche ortsübliche 

Vergleichsmiete für die eigene 

Wohnung zu ermitteln, muss man auf 

jeden Fall beide Zu- und Abschlagslisten 

komplett durchgehen. 

Alzheimer? 

Grabenstr. 5 · 40213 Düsseldorf 

www.alzheimer-forschung.de 

Dabei hilft der neue Mietspiegel 

jetzt stärker als bisher. Wie die orstübliche 

Vergleichsmiete für die konkrete 

Wohnung aus Tabelle und Listen zu 

ermitteln ist, wird genau erklärt. In der 

Original-Version, die auf 12 DIN A5- 

Seiten zu haben ist, erlauben Felder das 

Eintragen von Zwischensummen. 

Die Fehlen aus Platzgründen in der 

4-seitigen Version in der Mitte dieses 

Heftes. Ansonsten ist der Abdruck 

aber vollständig. Und wer das Orinila 

haben möchte, bekommt es natürlich 

kostenlos in unserer Geschäftsstelle, 

beim Wohnungsamt oder in jedem 

Bürgerbüro. Und natürlich auch auf unserer 

Internet-Seite zum herunterladen: 

http://www.mieterverein-bochum.de/ 

fileadmin/inhalte/pdf/msp_bo_10.pdf 

Wichtig bei Mieterhöhungen: 

Immer, wenn ein neuer Mietspiegel 

in Kraft tritt, kommt es zu Mieterhöhungsverlangen. 

Denn Vermieter, deren 

Wohnungen im Mietspiegel gestiegen 

sind, setzen das um. Wichtig für Mieter 

deshalb zu wissen, was beachtet werden 

muss: 

• Das Erhöhungsverlangen muss 

schriftlich sein. 

• Die Miete muss ein Jahr unverändert 

sein. 

• Der Mietspiegelwert ist die Obergrenze 

für Mieterhöhungen! 

Wenn es irgendwelche Zweifel gibt, ob 

die Wohnung richtig eingeordnet ist, 

hilft der Mieterverein. Also nicht einfach 

unterschreiben, sondern erst zur 

Rechtsberatung! 

Schon heute leiden rund 1,2 Millionen 

Menschen an der Alzheimer-Krankheit. 

Tendenz steigend. Deshalb ist weitere 

Forschung nötig! 

Sie wollen mehr über Alzheimer wissen? 

Wir informieren Sie kompetent und 

kostenlos unter: 

0800 / 200 400 1 

(gebührenfrei) 

S09 

INHALT 

Wende im 

Malerviertel: 

Bäume 

sind gar 

nicht krank 

S. 4-6 

Wohnraumförderung: 

Große Pläne - 

wie bezahlen S. 7 

Wind dreht sich gegen 

Heuschrecken S. 8 

THS und Evonik: 

Fusion bedroht Mieter S. 9 

Trend: 

Mieten 

steigen - 

nur nicht 

hier 

S. 10 

Drusenbergstraße: 

einen Schritt weiter S. 11 

Hartz IV: 

neue Flächenwerte S. 12 

Kahlschlag bei der LEG S. 13 

Urteile S. 14, 15+18 

Betreutes Wohnen: 

Nach Verkauf viel der Service 

weg S. 16+17 

Mitgliederversammlung S. 19 

Bochum: 

Wohnungsmarktbericht S. 20-21 

3

MIETER 

Wende im Malerviertel: 

Bäume sind 

gar nicht 

krank 

Eine neue Wendung erfuhr der Streit um 

die Bäume im Malerviertel Ende Juli: Nach 

einem Fachgutachten, dass der gemein- 

nützige Grünflächenverein Pro Grün e. V. 

in Auftrag gegeben und der Mieterverein 

mit bezahlt hat, sind die Bäume, die die 

Baugenossenschaft Bochum eG fällen 

möchte, gesund, stand- und bruchsicher. 

4 

Bereits im März waren erste Zweifel 

an den Fällgenehmigungen 

der Stadt aufgekommen, als Mieter 

entdeckten, dass ganze Passagen der 

Vorlage der Verwaltung für den Umweltausschuss 

aus dem Internet kopiert 

waren. Im Mai musste das städtische 

Umwelt- und Grünflächenamt einräumen, 

dass die Standfestigkeit der Bäume 

gar nicht gemessen worden war, bevor 

die Fällgenehmigung wegen Krankheit 

erteilt wurde, sondern lediglich aus 

äußeren Anzeichen auf die Bruchgefahr 

geschlossen wurde. 

Daraufhin wandten sich die Mieter 

erneut an Pro Grün e.V., der die renommierte 

Fachagrarwirtin für Baumpflege 

und Baumsanierung Elke Neuendorff 

aus Lüdenscheid mit einem unabhängigen 

Gutachten beauftragte. Das Ergebnis 

ist eine schallende Ohrfeige für die 

Stadt. Für alle drei geschützten Bäume 

bescheinigt die Fachfrau: „Zum Zeitpunkt 

der Untersuchung ist der Baum 

stand- und bruchsicher. Es sind keine 

Maßnahmen zum Erhalt des Baumes 

notwendig.“ 

Noch deutlicher: Die Vitalität der 

Bäume nach dem Verfahren von Roloff 

wurde bei der Kastanie in die höchste, 

bei der Kirsche und der Zierkirsche in 

die zweithöchste Stufe eingeordnet. 

Alle Schäden, die die Bäume mal gehabt 

haben, seien gut verheilt, Totholz kaum 

vorhanden. 

Wenn man nah genug rangeht, sieht man tatsächlich ein paar Zweige ohne Blätter. 

Nach Einschätzung des Umwelt- und Grünflächenamtes der Stadt 

besteht die Krone dieser Zierkirsche zu 70 bis 80 Prozent aus Totholz. 

Die Gutachten versetzten die Stadtverwaltung 

in eine Art Schockstarre. 

Den gesamten Sommer über gab es 

keine Stellungnahme aus dem Rathaus, 

auch gegenüber der Tagespresse 

nicht. Erst einen Monat später - die 

Mieter hatten sich inzwischen an den 

Beschwerdeausschuss der Stadt, die 

Bezirksregierung in Arnsberg und den 

Petitionsausschuss des Landtags gewandt 

– kam die Verwaltung aus der 

Deckung - mit einem trotzigen „Augen 

zu und durch“: Keinen Fehler habe sie 

gemacht, die Fällgenehmigungen seien 

völlig korrekt, vielmehr die Gutachten 

fehlerhaft, der Totholzanteil liege bei 

bis zu 80 Prozent. Dem Ansinnen der 

Mieter, die Fällgenehmigungen zurück 

zu nehmen, dürfe deshalb nicht entsprochen 

werden. 

Das vorerst letzte Wort hatte also der 

Beschwerdeausschuss.

Atempause für 

Bäume? 

Mittwoch, 8. September 2010. Als Peter Neutzler 

von der Mieterinitiative Malerviertel das Wort ergreift, 

ist es mäuschenstill im Beschwerdeausschuss 

des Rates der Stadt Bochum - so still, dass man 

eine Stecknadel selbst dann hören würde, wenn sie 

auf den weichen Teppichboden des Saals 2080 im 

Bildungs- und Verwaltungszentrum fiele. Neutzler 

ist aufgestanden, als er zu den Mitgliedern des 

Ausschusses spricht. Fünf Minuten hat er Zeit. Fünf 

Minuten, in denen er die Geschichte von zweieinhalb 

Jahren Widerstand gegen die Baumfällungen in 

seiner Siedlung erzählt. 

Die Geschichte handelt von einer 

Genossenschaft, die das ganze 

Malerviertel modernisieren und dabei 

auch die Außenanlagen umkrempeln 

will. Deshalb sollen 14 alte Bäume im 

Innenbereich des Karrees weg. Doch 

einige davon sind nach der Baumschutzsatzung 

geschützt. Deshalb muss 

eine Fällgenehmigung her. Die wird 

beantragt von der Firma Emkes, die die 

gesamte Planung der Umgestaltung 

gemacht hat. Begründet wird der Antrag 

aber nicht mit der Umgestaltung, 

sondern mit angeblicher Krankheit 

der Bäume, die die Standsicherheit 

gefährde. Und mit dieser Begründung 

genehmigt das städtische Umwelt- und 

Grünflächenamt die Fällung. 

Die Baugenossenschaft Bochum möchte 

das Malerviertel umkrempeln. Häuser sanieren, 

modernisieren, die Außenanlagen 

neu gestalten, Regenwasser oberirdisch 

zum Dürer Bach leiten. So weit, so schön. 

Weniger schön, dass sie dazu auch 14 alte 

Bäume fällen möchte und teilweise schon 

gefällt hat. Einige davon sind geschützt. 

Trotzdem hätte die Genossenschaft eine 

Fällgenehmigung wegen des Umbaus 

beantragen können und mit der Auflage, 

anschließend Ersatzpflanzungen vorzunehmen, 

sicherlich auch bekommen. Und neue 

Bäume sollten eh gepflanzt werden. 

Warum nur hat sie stattdessen eine 

Fällgenehmigung wegen angeblicher Krankheit 

der Bäume beantragt? Zwar ging erst 

mal alles „gut“. Aber nach dem inzwischen 

erstellten Fachgutachten steht die erteilte 

Fällgenehmigung nun auf ziemlich tönernen 

Füßen. Nach dem Willen der Politiker 

im Beschwerdeausschuss soll nun ein Ober- 

Warum nur? 

Es ist auch die Geschichte einer 

Genossenschaft, die voll auf Konfrontationskurs 

zu ihren Mietern geht, Baumfällungen 

nicht ankündigt, reihenweise 

Abmahnungen verteilt und Mitglieder 

verklagt, gewählte Mitglieder der Vertreterversammlung 

nicht zu Wort kommen 

lassen will und zugesagte Gespräche vor 

die Wand fahren lässt. Neutzler spricht 

von einer Genossenschaft, die ihren 

Mietern gehört und ihnen trotzdem 

in mehreren Schreiben mitteilt, dass 

sie mit ihrem Eigentum nach Belieben 

verfahren und andere von jeder Einwirkung 

ausschließen kann. 

Alles weitere ging durch die Medien 

- insbesondere auch durch diese Zeitschrift. 

Doch jetzt gibt es eine neue Situ- 

gutachten Klarheit bringen. Das ist nicht 

schlecht, beantwortet aber die eigentlichen 

Fragen nicht. 

Die Baugenossenschaft Bochum eG 

wird nicht müde, den Paragraphen 903 

des Bürgerlichen Gesetzbuches zu zitieren. 

Der lautet: „Der Eigentümer einer Sache 

kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte 

Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach 

Belieben verfahren und andere von jeder 

Einwirkung ausschließen.“ Im Klartext: 

Die Genossenschaft beansprucht für sich, 

die Außenanlagen im Malerviertel gestalten 

zu können, wie es ihr beliebt. Die Mieter 

haben da gar nichts zu sagen. 

Es wäre interessant zu erfahren, wie 

der Vorstand der Baugenossenschaft Bochum 

damit umgehen würde, wenn seine 

Eigentümer – das sind die Mieter – mit der 

„Sache“ Baugenossenschaft „nach Belieben 

verfahren“ und beispielsweise den Vorstand 

in die Wüste schicken würden. aha 

ation: Ein unabhängiges Fachgutachten 

bescheinigt den Bäumen Gesundheit, 

Standfestigkeit und volle Vitalität. Die 

Bürgerinitiative erwartet deshalb eine 

Rücknahme der Fällgenehmigung von 

der Stadt. Die Verwaltung aber weigert 

sich und verteidigt ihre Feststellung, 

die Bäume seien krank. Sie schlägt dem 

Ausschuss daher vor, den Antrag der 

Initiative abzulehnen. 

Doch die Politik hat ein Herz für 

Bäume und Bürger. OB Ottilie Scholz 

persönlich empört sich über die Baugenossenschaft: 

„Ich finde es unmöglich, 

wegen drei Bäumen einen solchen Aufstand 

zu machen. Man muss doch auch 

an die Mieter denken, die da wohnen. 

Was passiert da eigentlich?“ 

Die Mieter sind mit einem Kompromissvorschlag 

gekommen. Sie möchten, 

dass eine Art Obergutachten erstellt 

wird, das die Frage klärt, ob die Bäume 

nun krank sind oder nicht. In der Verwaltungsvorlage 

steht der Name einer 

Gutachterin, mit der auch die Mieter 

einverstanden wären. Ausdrücklich 

verspricht Peter Neutzler, dass die 

Mieter dieses Gutachten akzeptieren 

werden, egal wie es ausfällt. Nur dürfen 

die Bäume bis dahin eben nicht gefällt 

werden. Dadurch würden auch alle 

Beweise vernichtet. 

Alle Parteien sind dafür und die Lösung 

scheint gefunden. Nur ein Haken: 

Die Fällgenehmigung ist ein rechtskräftiger 

Verwaltungsakt, der durch 

politischen Beschluss nicht aufgehoben 

werden kann. Deshalb wurde ein Prüfauftrag 

an die Verwaltung beschlossen. 

Aber der politische Wille wurde mehr 

als deutlich. Das ist es, was hilft. 

MIETER 

Endlich klappt mal was: Der Beschwerdeausschuss half den Bäumen. 

5

MIETER 

Der Streit um die Bäume im Malerviertel wird längst auch vor Gericht ausgetragen. 

Die Baugenossenschaft Bochum eG hat fünf ihrer Mitglieder auf 

Schadensersatz verklagt, weil sie am Rosenmontag weitere Baumfällungen 

verhindert haben sollen. Gleichzeitig klagte eine Mieterin der Lenbachstraße 

gegen ihre Genossenschaft auf Unterlassung der gesamten Umbaumaßnahme. 

Amtsgericht 

schützt Bäume nicht 

6 

Als am Rosenmontag plötzlich und 

ohne jede Ankündigung die Säge 

sang im Malerviertel, waren einige 

Mieter schnell zu Stelle. Sie stellten sich 

unter die bedrohten Bäume, so dass die 

begonnenen Fällmaßnahmen gestoppt 

werden mussten (wir berichteten). 

Dafür sollen die Mieter jetzt zahlen. 

654,35 € fordert die Genossenschaft von 

5 Mietern, deren Personalien die Polizei 

festgestellt hatte. Darin enthalten nicht 

nur die Mehr-Aufwendungen für eine 

zweite Anfahrt des Gartenbaubetriebs, 

der die Fällungen durchgeführt hat, 

sondern auch fünf Architektenstunden 

für den Landschaftsarchitekten Emkes, 

der die gesamte Planung für die Umgestaltung 

der Außenanlagen gemacht 

und die Fällgenehmigungen für die 

Bäume beantragt hat. 

„Fünf Stunden für die Organisation 

eines zweiten Termins?“ wundert 

sich Mieter Heinz-Werner Kolberg, der 

am Rosenmontag als erster unter den 

Bäumen gestanden hat. „Das muss mir 

erst mal einer erklären!“ Rechtsanwalt 

Wolfgang Czapracki-Mohnhaupt, 

der die Mieter vertritt, rügt in seiner 

Klageerwiderung mehrfach den völlig 

Bagger regieren heute, wo im Februar abgeholzt wurde. 

substanzlosen Vortrag der Klägerseite. 

Termin zur ersten mündlichen Verhandlung 

in der Sache ist allerdings 

erst im Januar. 

Bereits im September wurde hingegen 

die Klage einer Mieterin aus der 

Lenbachstraße gegen die Baugenossenschaft 

verhandelt. Barbara Elling wollte 

der Genossenschaft die gesamte Umgestaltung 

der Außenanlagen per Gericht 

untersagen lassen. Als Dachgeschoss- 

Mieterin profitiere sie weder von den 

geplanten Terrassen noch den neuen 

Balkonen. Stattdessen würde die Fläche 

des gemeinschaftlich nutzbaren Grüns 

zu ihrem Nachteil deutlich reduziert. 

Nicht einmal der Kellerausgang nach 

hinten bliebe erhalten, wenn die Baugenossenschaft 

ihre Pläne umsetze. 

Das Amtsgericht wies die Klage allerdings 

am 14. September ab. Eine Urteilsbegründung 

lag bei Redaktionsschluss 

noch nicht vor. Die Mieterin und ihr 

Anwalt prüfen derzeit die Erfolgsaussichten 

einer Berufung. Da die aber zu 

spät käme - ab 1. Oktober darf wieder 

gesägt werden - liegen die Erfolgsaussichten 

zur Rettung der Bäume eher bei 

der Politik als bei der Justiz. 

Gegendarstellung 

Zu unserem Bericht „Baumstreit im 

Malerviertel eskaliert“ erhielten wir 

folgende Gegendarstellung von Detlev 

Emkes, Emkes GmbH, Hauptstraße 207, 

44892 Bochum: 

In ihrer Zeitschrift „MieterForum“ 

steht auf Seite 6: „Ohne jede Vorankündigung 

rückten am Rosenmontag um 

7:30 Uhr die Fahrzeuge der Gartenbaufirma 

Emkes an und begannen sofort 

mit den Fällarbeiten.“ 

Hierzu stelle ich fest: Mein Unternehmen 

ist keine Gartenbaufirma. Die 

Emkes GmbH ist ein Planungsbüro für 

Garten- und Landschaftsarchitektur. 

Auf der Seite 6 folgt zudem: „Am 

Freitag Vormittag war die Firma Emkes 

wieder da und setzte ohne jede 

Absperrung sofort die Säge an. Als die 

ersten Mieter auf dem Plan erschienen, 

verzogen sich die Mitarbeiter sofort wieder 

und ließen die gefällte Birke völlig 

ohne Sicherungsmaßnahmen liegen 

- wochenlang (...).“ 

Hierzu stelle ich fest: Die Emkes 

GmbH ist ein Planungsbüro für Garten- 

und Landschaftsarchitektur und 

besitzt keine Sägen. Die Maßnahmen 

wurden durch einen Forstbetrieb durchgeführt. 

Vor Arbeitsbeginn wurden alle 

erforderlichen Sicherheitsmaßnahmen 

ergriffen. Diese bestanden aus einer 

Warnbeschilderung sowie zwei Aufsichtspersonen. 

Wie auf dem Photo 

erkennbar wurde die Birke nach der Fällung 

zerlegt. Dies diente auch der Sicherung, 

da dadurch keine über den Boden 

wesentlich erhöhten Baumbestandteile 

mehr vorhanden waren. Eine sofortige 

Abholung war aufgrund der widrigen 

Bodenverhältnisse nicht möglich. Die 

dafür erforderlichen Fahrzeuge hätten 

aufgrund des durchweichten Bodens 

die Grasnarbe beschädigt. 

Anm. d. Red.: Zum Abdruck der Gegendarstellung 

sind wir nach dem Landespressegesetz 

NRW ohne Rücksicht auf 

deren Wahrheitsgehalt verpflichtet. Wir 

überlassen es gern der Einschätzung unserer 

Leserinnen und Leser, ob sie es bedeutsam 

finden, wem die Säge gehört, mit dem die 

Bäume gefällt wurden und ob sie das Zerlegen 

der Birke, wie auf dem Foto zu sehen 

war, als ausreichende Sicherheitsmaßnahme 

empfinden, wenn diese so mehrere 

Wochen in einem Hinterhof liegt, in dem 

auch Kinder spielen. Wir fragen uns allerdings, 

warum ein Baum überhaupt gefällt 

wird, wenn die Bodenverhältnisse einen 

Abtransport nicht zulassen, und warum die 

Grasnarbe nicht beschädigt werden darf, 

wenn die Baugenossenschaft ohnehin den 

gesamten Innenhof umgestalten will.

Neue Aufgaben für Wohnraumförderung 

Große Pläne - 

wie bezahlen? 

Wiederherstellung des Wohnungsvermögens erforderlich 

Der rot-grüne Koalitionsvertrag ent 

hält ein ehrgeiziges Programm zur 

Neuausrichtung der Wohnraumförderung 

in NRW. Dabei will die Landesregierung 

auch Neuland betreten. Entscheidend 

für die Umsetzung des Programms 

ist die Rettung des ehemaligen 

Wohnungsbausondervermögens vor 

den übrigen Geschäften der NRW-Bank. 

Rot-Grün ist die angespannte Finanzlage 

bewusst: „Die bisherige Subventionsintensität 

in den verschiedenen 

Fördersegmenten“ soll deshalb 

„auf den Prüfstand“ gestellt werden. Erster 

Akt: Die Reduzierung des Anteils der 

Eigentumsförderung. Nicht erst unter 

Rüttgers waren aus dem Topf des Sozialen 

Wohnungsbaus immer stärker Eigenheime 

gefördert worden. Rot-Grün 

will diese Entwicklung nun stoppen. 

„Die Eigentumsförderung wollen wir 

generell zurückfahren“, heißt es im 

Koalitionsvertrag. 

Die Umsetzung ließ nicht lange auf 

sich warten: Nachdem der Ansatz für 

Eigentumsmaßnahmen des Jahres 2010 

im Spätsommer bereits abgeschöpft war, 

genehmigte die neue Regierung keinen 

Nachschlag. „Vorrang hat zukünftig der 

Mietwohnungsbau - insbesondere die 

Versorgung von Zielgruppen in angespannten 

Wohnungsmärkten“, heißt es 

bei Rot-Grün. Eine überfällige Reaktion 

auf die für Menschen mit geringeren 

Einkommen unbezahlbaren Mieten 

und die neue Wohnungsnot Rheinland. 

Im Ruhrgebiet geht es eher um den 

Wohnungsbestand. Hier soll die Energie-Sanierung 

und die „Schaffung 

familien-, generationen- und altengerechten 

Wohnraums“ gefördert werden. 

Auch „für schwierige Wohnquartiere“ 

will Rot-Grün Mittel der Mietwohnraumförderung 

einsetzen 

Der Einsatz der knappen Mittel muss 

gut geplant werden. Und das geht am 

besten vor Ort in den Kommen. Deshalb 

will Rot-Grün „die Erstellung kommunaler 

Wohnraumkonzepte zukünftig 

auch finanziell fördern“. Eine Forderung, 

die u.a. vom Städtetag und von 

Mieterforum Ruhr erhoben worden war. 

Eine weitere für das Ruhrgebiet sehr 

wichtige Innovation ist die beabsichtigte 

Förderung des Ankaufs herunter- 

gewirtschafteter„Heuschrecken“-Wohnungen. „Wir 

werden Kommunen und 

nachhaltig agierende, gemeinwohlorientierteVermieterinnen 

und Vermieter dabei 

unterstützen, vernachlässigte 

Bestände aufzukaufen und 

instand zu setzen“, heißt es im 

Koalitionsvertrag. 

Aus Sicht von Mieterforum 

Ruhr gibt es an diesem Programm 

nur zwei Kritikpunkte: 

Gemeinschaftliche 

Wohnprojekte werden ebenso wenig erwähnt 

wie die Mietermitbestimmung. 

Und die Finanzierung? 

Für die Finanzierung all dieser und weiterer 

Maßnahmen könnte und müsste 

die Landesregierung auf das ehemalige 

Wohnungs-bauvermögen (zuletzt fast 

19 Mrd. Euro) zurück greifen. Leider 

aber hat die Regierung Rüttgers noch 

im letzten Dezember dieses Vermögen 

in haftendes Eigenkapital der NRW- 

Bank verwandelt. Mieterforum Ruhr 

hatte die möglichst weitgehende Rückabwicklung 

dieses dauerhaft fatalen 

Schrittes gefordert. „Wir werden prüfen, 

ob und zu welchen Bedingungen die 

Vollintegration des Landeswohnungsbauvermögens 

in die NRW.BANK rückabgewickelt 

werden kann“, sagt dazu 

nun immerhin der Koalitionsvertrag. 

Sollte dies nicht möglich sein, will die 

Regierung eine Art neuen Fonds für 

rückfließende Fördermittel aufbauen. 

Mieterforum Ruhr hat die Prüfung 

der Rückabwicklung begrüßt. „Wir erwarten 

freilich, dass hier nicht nur zum 

Schein ‚geprüft‘ wird, sondern dass unmittelbar 

die erforderlichen Weichen 

gestellt werden, um das Wohnungsvermögen 

zumindest zu wesentlichen 

Teilen zu retten“, heißt es in einer Stellungnahme. 

„Ein neuer revolvierender 

Fonds, der nur aus aktuellen rückfließenden 

Mitteln gespeist würde, wäre 

nach Ansicht des Mieterforums freilich 

völlig unzureichend. Wenn nicht ein 

Großteil der Mittel gerettet wird, dann, 

so ist zu befürchten, wird nicht viel von 

sozialer und ökologischer Wohnungspolitik 

übrig bleiben. ku 

Rot-Grüner Koalitionsvertrag 

NRW 

Am 15. Juli übergab Ministerpräsidentin Hannelore Kraft die 

Ernennungsurkunde an den neuen „Superminister“ Harry Kurt 

Voigtsberger (SPD). Der frühere Kämmerer und Baudezernent des 

Landschaftsverbandes Rheinland ist außer für Wohnen und 

Bauen auch für Verkehr, Wirtschaft und Energie zuständig. Für 

die Wohnungspolitik steht ihm der erhemalige 

Gewerkschaftssekertär Dr. Günther Horzetzky (SPD) als 

Staatssekretär zur Seite. Horzetzky war bis 2009 Staatssekretär 

im Bundesministerium für Arbeit und Soziales. 

Foto:Staatskanzlei NRW 

Wohnungspolitische 

Wende in Düsseldorf ? 

Der in großer Geschwindigkeit ausgearbeitete 

Koalitionsvertrag der rot-grünen Minderheitsregierung 

in NRW enthält überraschend viele 

wohnungspolitische Aussagen. Zu einem großen 

Teil entsprechen sie den Forderungen des DMB 

und des Mieterforums Ruhr. Geht man von 

diesem Text aus, dann will die Regierung Kraft 

tatsächlich die „Privat vor Staat“-Politik der 

Regierung Rüttgers beenden, ja sie beabsichtigt 

sogar soziale Korrekturen an der Wohnungspolitik 

der letzten rot-grünen Landesregierung. 

Es wurden manche Formulierungen von Mieterforum 

Ruhr sogar wörtlich in den Vertrag übernommen. 

Von einer wirklichen wohnungspolitischen 

Wende zu sprechen, dazu ist es 

trotzdem noch zu früh. 

Oftmals handelt es sich bei den Zielen um vage 

Aussagen oder Prüfabsichten, und etliche 

Themen finden sich in dem Koalitionsvertrag 

auch gar nicht. Vor allem aber stellt sich bei 

zahlreichen Absichten die Frage: Wer soll das 

bezahlen? Der Landeshaushalt ist durch die Pleite 

der WestLB noch weitaus mehr belastet als vor 

der Wahl befürchtet. Und das Wohnungsbausondervermögen 

wurde noch kurz vor der Wahl 

in die NRW-Bank integriert, die an der WestLB 

maßgeblich beteiligt ist. 

Gleichwohl stellt dieser Koalitionsvertrag eine 

wichtige Arbeitsgrundlage dar. Er definiert die 

Themen, um die in den nächsten Monaten oder 

Jahren mit Aussicht auf parlamentarische Mehrheiten 

gerungen werden kann. Knut Unger 

7

NRW 

8 

Kündigungssperrfrist 

soll wieder kommen 

Neben der kostspieligen Wohnungsbauförderung 

gibt es auch wohnungspolitische 

Maßnahmen, die nichts oder fast nichts 

kosten. Dazu zählt die Wiedereinführung der 

von der Regierung Rüttgers abgeschafften 

Landesverordnungen. Am wichtigsten für die 

Mieter: Die Regierung Kraft will die verlängerte 

Kündigungssperrfrist nach Umwandlung 

von Miet- in Eigentumswohnungen 

wieder einführen. In Wachstumsregionen soll 

sie sogar bis auf zehn Jahre erweitert werden. 

„Die längere Sperrfrist wird Verkäufe 

unattraktiver machen und die Mieter wieder 

besser vor Verdrängung und Angstkäufen 

schützen“, freut sich Mieterforum Ruhr. „Wir 

erwarten eine zügige Umsetzung.“ 

Recht auf Wohnen in 

der Landesverfassung 

„Die Landesregierung wird ein Gutachten in 

Auftrag geben, um zu prüfen, ob für das Land 

ein Verfassungsrecht auf gesundes und 

bezahlbares Wohnen eingeführt werden 

kann“, heißt es überraschender Weise im rotgrüne 

Koalitionsvertrag. Damit kommt Rot- 

Grün der Forderung von Mieterforum Ruhr 

nach einer „systematischen Prüfung der 

Aufnahme eines verbindlichen und einklagbaren 

Rechts auf Wohnraum in die Landesverfassung“ 

entgegen. Mieterforum Ruhr 

hofft, dass es nicht bei einem bloßen „Gutachten“ 

bleibt, sondern dass die Landesregierung 

tatsächlich in eine breite Diskussion 

um dieses Thema einsteigt. Es wäre das erste 

Mal seit Kriegsende, dass in einem westlichen 

Bundesland offiziell über eine derartige 

Konkretisierung und Erweiterung des Grundrechte-Katalogs 

verhandelt wird. 

Der Wind dreht sich 

gegen Heuschrecken 

Neue Landesregierung will Privatiserungen beenden 

und gegen Schrottimmobilien vorgehen 

In den letzten 10 Jahren wurden meh 

rere hunderttausend Wohnungen in 

NRW an Finanzinvestoren („Heuschrecken“) 

veräußert, zuletzt die landeseigene 

LEG. Die neue Landesregierung 

will die Politik der Privatisierung 

beenden und auch nach Lösungen suchen, 

wie die „Heuschrecken“ zu einer 

nachhaltigen Wohnungsbewirtschaftung 

gezwungen werden können. 

Zunächst aber gilt es einige Scherben 

zusammen fegen. 

Wohnungsaufsicht 

Bereits jetzt haben sich in etlichen Stadtteilen 

vernachlässigte und gefährdete 

Wohnungsbestände entwickelt, die im 

Besitz von „Heuschrecken“ sind. Mieter 

und Kommunen sind mit den Folgen 

oft überfordert. Das Mieterforum 

Ruhr forderte deshalb ein „Krisen-, Sicherungs- 

und Rettungsprogramm“ für 

diese Wohnungen. Die SPD hatte im 

Wahlkampf dieses Thema entdeckt. 

Im Koalitionsvertrag wurde nun vereinbart: 

„Die kommunale Wohnungsaufsicht 

werden wir stärken, indem wir 

uns für einen Vorrang der kommunalen 

Ersatzvornahmen bei Zwangsvollstreckungen 

einsetzen.“ Außerdem sollen 

die Kommunen auch bei leer stehenden, 

frei finanzierten Wohnungen 

wieder Eingriffsmöglichkeiten erhalten. 

Die von Mieterforum Ruhr geforderte 

Einführung der Wohnungsaufsicht 

als kommunale, vom Land finanziell 

geförderte Pflichtaufgabe, ist aber 

nicht vorgesehen. Damit ist fraglich, ob 

die kommunalen Instrumente flächendeckend 

angewandt werden. Immerhin 

sollen aber auch Kommunen mit 

Haushaltssicherungskonzept und Nothaushalt 

in die Lage versetzt werden Ersatzvornahmen 

vorzunehmen.“ 

Enquete-Kommission 

Mit solchen lokalen Reparaturmaßnahmen 

allein lassen sich die 

durch den Verkauf so vieler Wohnungen 

an Finanzinvestoren geschaffenen 

Probleme mit Sicherheit nicht lösen. 

Damit eine solide Wohnungsbewirtschaftung 

garantiert wird, müsste in 

zahlreiche Bestimmungen auf Bundesund 

wohl auch auf EU-Ebenen eingegriffen 

werden. Wer derartiges vorhat, 

betritt Neuland. Die Koalition ist der 

Anregung des Mieterforums gefolgt und 

will die Einrichtung einer Enquete- 

Kommission „wohnungswirtschaftlicher 

Wandel und Finanzinvestoren“ 

prüfen. Im Zentrum dieser Kommission 

soll „die Entwicklung eines Regelwerks 

für Mindestanforde-rungen an die 

Wohnungswirtschaft stehen.“ 

Ankaufhilfen 

Sehr konkret wird der Koalitionsvertrag 

zum Thema „Ankaufhilfen für Schrottimmobilien“:. 

Es sollen aus Wohnraumfördermitteln 

Hilfen für Ankauf und Sanierung 

durch „gemeinwohlorientierte“ 

Träger zur Verfügung gestellt werden. 

Dies erfolgt nur, wenn gleichzeitig 

in die Bestände investiert wird und auf 

Basis von Stadtentwicklungskonzepten. 

Alternative Träger? 

Nach der Privatisierung so vieler öffentlicher 

Wohnungen stellt sich allerdings 

die Frage, wie derartige gemeinwohlorientierte 

Träger in Zukunft gestärkt 

oder wieder ausgebaut werden können. 

Denn ohne soziale Vermieter kann es 

kein soziales Wohnen zur Meite geben. 

Dazu hatte Mieterforum Ruhr weitreichende 

Forderungen gestellt. Der 

Koalitionsvertrag enthält zu dem Thema 

allenfalls vage Ansätze. 

„Wir wollen systematisch weiteren 

Privatisierungen und Verkäufen von 

Wohnungsbeständen an Finanzinvestoren 

entgegenwirken“, heißt es 

da vielversprechend. Und: „Wir werden 

dafür Sorge tragen, dass künftig keine 

kommunale Gebietskörperschaft 

ihre Gesellschafteranteile an örtlichen 

Wohnungsunternehmen veräußern 

muss.“ Wie diese richtigen Ziele erreicht 

werden sollen, darüber bleibt der Vertrag 

die Antwort schuldig. 

Es gibt noch viel zu tun. Aber wenn 

die Ansätze dieses Koalitionsvertrages 

zügig umgesetzt und weiterentwickelt 

werden, dann weht den „Heuschrecken“ 

ein anderer Wind entgegen. ku

VERMIETER 

Fusion auf dem Wohnungsmarkt bedroht MieterInnen: 

THS und Evonik Immobilien sollen 

zu einem Unternehmen werden 

Was der Evonik-Chef Klaus Engel 

schon lange als Ziel vorgab, 

scheint nun Wirklichkeit zu 

werden: der Zusammenschluss 

von Evonik Immobilien und der 

TreuHandStelle (THS). Beides 

sind Wohnungsunternehmen, 

die Bestände ehemaliger Metaller- 

und Bergarbeitersiedlungen 

übernommen haben und daher 

große Bestände im Ruhrgebiet 

besitzen. Die Fusion ist nun seit 

Juni diesen Jahres das erklärte Ziel 

der Gewerkschaft IG BCE und der 

Evonik, was in einer Vereinbarung 

festgehalten wurde. Bis Ende des 

Jahres 2011 soll die konkrete Fusion 

vereinbart sein. 

Mit der Fusion würde mit rund 

130.000 Wohnungen der drittgrößte 

Wohnungskonzern in Deutschland 

entstehen. Mieterorganisationen 

sehen dabei konkret die Gefahr, dass 

dies nur der erste Schritt ist, um das 

gesamte neue Unternehmen auf dem 

Kapitalmarkt zu verkaufen. Das könnte 

einen Börsengang, den Verkauf an eine 

Finanzgesellschaft oder die Zerstückelung 

bedeuten. Für MieterInnen besteht 

spätestens dann die vom LEG-Verkauf 

bis zur GAGFAH bekannten Gefahren, 

dass Mietpreise ansteigen oder die Instandhaltung 

massiv heruntergefahren 

wird. 

Bisher hält die Gewerkschaft IG 

Bergbau, Chemie und Energie (IGBCE) 

50% Anteil an der THS. Die RAG-Stiftung 

ist mit Vertretern aus Politik und 

Gewerkschaften mehrheitlich von 

öffentlichen und gewerkschaftlichen 

Stellen kontrolliert. Durch den erklärtermaßen 

angestrebten Verkauf von 

Anteilen des neuen Immobilienunternehmens 

würde das letzte überörtliche 

Wohnungsunternehmen in NRW, das 

nicht ausschließlich Rendite-Interessen 

unterworfen ist, dem spekulativen 

Finanzmarkt geopfert. Um genau das zu 

verhindern, fordert Mieterforum Ruhr, 

die Mehrheit der Unternehmen müsse 

in öffentlicher bzw. gewerkschaftlicher 

Hand bleiben, unabhängig von dem 

Gelingen oder Scheiternder Fusion. 

Die Gesprächspartner aus der IG BCE 

haben gegenüber Mieterforum Ruhr 

versichert, die MieterInnen schützen 

zu wollen. Eine explizite Sozialcharta 

werde es nicht geben. Es würden aber 

die Schutzrechte aus dem so genannten 

GSB-Vertrag, die für zahlreiche Wohnungen 

noch gelten, übernommen. 

Gelänge die Fusion nach den Vorstellungen 

der Belegschaftsvertreter nicht, 

könne diese jederzeit wieder abgebrochen 

werden. 

Die konkreten Verhandlungen über 

den Fusionsprozess beginnen Mitte 

September. Dann werden die Geschäftsführungen 

der beiden Unternehmen 

THS und Evonik Wohnen entsprechend 

der Vereinbarung von Juni zusammengelegt. 

Offenbleibt noch, ob eine neue 

GmbH gegründet werde, die THS die 

Evonik Immobilien übernähme oder 

umgekehrt. 

Viel Unruhe um die Unternehmensfusion 

gab es allerdings schon im 

August. Die neue rot-grüne Landesregierung 

bekundete, den derzeitigen RAG- 

Stiftungs-Chef Wilhelm Bonse-Geuking, 

ein enge Vertrauter von Jürgen Rüttgers, 

ersetzen zu wollen. Bonse-Geukings 

Namen tauchte gleichzeitig als Hauptverantwortlicher 

einer bisher geheimen 

Vereinbarung mit dem Finanzinvestor 

CVC auf. Diesem solle ein weitgehendes 

Vetorecht gegen Entscheidungen im 

Evonik-Konzern eingeräumt worden 

sein. Für Mieterforum Ruhr bestätigt das 

nur die kritische Haltung. Vor allem von 

Ministerpräsidentin Hannelore Kraft 

wird nun erwartet, sich für eine mieterfreundliche 

Lösung einzusetzen. 

Zur Sache 

Evonik ist als Mischkonzern mit 

einem Schwerpunkt auf Energie und 

Chemie bekannt. Ein drittes Standbein 

des Unternehmens ist die Immobiliensparte, 

die rund 60.000 Wohnungen 

mit einem Schwerpunkt im Ruhrgebiet 

vermietet. Evonik gehört zu knapp75% 

der RAG-Stiftung, deren Kuratorium 

Neuer Wohnungs-Herkules an der Ruhr? Modell 

Nordsternturm THS Gelsenkirchen, Projekt der 

Kulturhauptstadt Ruhr.2010. Bild: THS Wohnen 

aus politischen Vertretern wie der 

NRW-Ministerpräsident, Betriebsräten 

und Arbeitgebervertretern besteht. Seit 

einigen Jahren hält der Finanzinvestor 

CVC 25,01 % der Anteile. 

THS (TreuHandStelle) ist ein 1920 

für den Bau von Bergmannswohnungen 

gegründetes Unternehmen bzw. TreuhänderHeute 

vermietet es rund 70.000 

Wohnungen. Auch hier liegt einer der 

Schwerpunkte auf dem Ruhrgebiet. 

Anteilseigner der THS sind zu je 50% 

Evonik Industries und die Gewerkschaft 

IG BCE. 

RAG-Stiftung wurde 2007 von der 

RAG-Aktiengesellschaft gegründet. Vorausgegangen 

waren Vereinbarungen 

von Bundes- und Landesregierung, der 

Gewerkschaft IG BCE und der RAG 

zum Auslaufen des Kohlebergbaus in 

Deutschland. Die Stiftung hat die Aufgabe 

den sozialverträglichen Ausstieg 

aus dem Steinkohlebergbau bis zum 

Jahr 2018 zu fördern und anschließend 

die Ewigkeitskosten genannten Folgen 

aus dem Bergbau zu finanzieren. 

9

MIETEN 

Wir schreiben das Jahr 2010. In ganz Deutschland werden 

die Ballungszentren von steigenden Mieten heimgesucht. 

In ganz Deutschland? Nein! Ein großes Dorf mitten in 

NRW trotzt dem Trend. Und das Leben ist gar nicht so 

schlecht für die Menschen in Kleinbochum, Essorum, Dortrium 

und Duisdanum. 

Mieten steigen 

- nur nicht hier 

10 

Wer am 6. September seine Zeitung 

aufschlug, konnte seinen Augen 

kaum trauen. „Mieten in den Städten 

stark gestiegen“ hieß es da, oder auch 

„Neubaumieten steigen deutlich“. Dergleichen 

hat man hierzulande 15 Jahre 

nicht mehr gelesen. Und irgendwie mag 

man es auch kaum glauben, jedenfalls, 

wenn man im Ruhrgebiet wohnt. 

Und das Gefühl trügt nicht. Denn 

das Ruhrgebiet ist die große Ausnahme 

vom Bundestrend. „Bei uns ist im 

April ein neuer Mietspiegel in Kraft 

getreten“, sagt Aichard Hoffmann vom 

Mieterverein Bochum. „Bei der Datenerhebung, 

die ihm zu Grunde liegt, lagen 

die Mieten im statistischen Mittel nur 

fünf Cent über der Datenerhebung von 

2008. Das ist eine Steigerung von nur 

0,5 Prozent pro Jahr. 

Ähnliches berichtet Karin Schnittker 

von der Mietergemeinschaft Essen. „Wir 

haben eine leichte Preissteigerung im 

oberen Segment und Stagnation oder 

sogar einen leichten Rückgang der 

Mieten im mittleren und unteren Segment.“ 

Für Dortmund bestätigt Rainer 

Stücker: „Steigende Mieten gibt es fast 

nur noch bei den guten Wohnungen 

- den wärmegedämmten.“ 

Das Ruhrgebiet ist also meilenweit 

entfernt von den Horrorzahlen, die aus 

Düsseldorf, Berlin, München oder Stuttgart 

gemeldet werden. Hier hatte das 

Immobilien-Marktforschungs-Institut 

Empirica Mietsteigerungen von bis zu 

14 Prozent bei Neuvermietungen ermittelt. 

Als Durchschnittswert für Städte 

wird 5 Prozent Steigerung angegeben. 

Allerdings gibt es auch an der Ruhr 

große regionale Unterschiede - sogar 

innerhalb einer Stadt: „Die Mietpreise 

zwischen Karnap und Bredeney unterscheiden 

sich bei vergleichbaren Wohnungen 

um vier Euro und mehr“, weiß 

Karin Schnittker. In Bochum wurden 

dagegen bei der letzten Mietspiegel- 

Untersuchung kaum noch Preisunterschiede 

gefunden, die sich aus der 

Wohnlage erklären. Lediglich die Nähe 

zur Innenstadt bringt noch einen kleinen 

Zuschlag. 

Schrumpfung 

Ursache für diesen Ausnahmezustand 

ist allerdings nicht, dass die 

Wohnungen nichts taugen oder es sich 

an Ruhr und Emscher nicht schön leben 

lasse. „Das liegt an der Arbeitsplatzsituation“, 

erklärt Aichard Hoffmann der 

WDR-Lokalzeit, die dem Phänomen am 

7. September nachgeht. „Weil es keine 

Arbeit gibt, ziehen die Menschen weg 

und es kommt zu Leerständen. Man 

sagt: Das Ruhrgebiet verliert jedes Jahr 

ein Bottrop. Und höhere Mieten lassen 

sich natürlich nicht durchsetzen, wenn 

Wohnungssuchende jede Menge Alternativen 

haben.“ 

Die Leerstandssituation ist übrigens 

ebenfalls sehr unterschiedlich. 

In Bochum liegt sie - je nach Ortsteil 

- zwischen ein und vier Prozent. In Dortmund 

gibt es Gegenden mit bis zu 16 

Prozent Leerstand, obwohl Dortmund 

den Bevölkerungsrückgang erfolgreich 

gestoppt und Essen in der Einwohnerzahl 

überholt hat. 

Und so verursacht die Lage durchaus 

nicht nur Freude. Vermieterverbände 

klagen bereits über die katastrophale 

Investitionslage und beschwören zerfallende 

Ortsteile, weil das Geld für 

Instandhaltungen fehle. Und große 

Wohnungsunternehmen zahlen satte 

Prämien an neue Mieter: Beim Allbau in 

Essen gibt es ein Jahresticket der EVAG, 

Häusser-Bau schenkt neuen Mietern 

drei Monatsmieten und einen Laminat- 

Boden und die Deutsche Annington 

spendiert eine Kücheneinrichtung. 

Pleite gegangen ist aber noch keiner 

von ihnen. 

Für die Comics auf diesen Seiten mussten wir tief in unseren Archiven wühlen.

Nicht nur im Malerviertel, auch im südlichen Ehrenfeld 

kämpfen Mieter um den Erhalt ihres Grüns. Auch sie 

sind Mieter und Mitglieder einer Genossenschaft. Die 

Unterschiede: Es geht nicht um Bäume, sondern um 

Gärten. Wem sie zum Opfer fallen sollen, ist nicht eine 

Modernisierung, sondern eine Nachverdichtung. Und die 

Genossenschaft ist eine andere. Nicht nur dem Namen nach. 

Einen Schritt 

weiter Mit 

Hinter den Häusern an der Drusenberg- 

und Flotowstraße möchte 

die Bochumer Wohnstätten-Genossenschaft 

weitere Wohnungen bauen. Die 

Freifläche dort ist groß genug dafür. 

Doch sie wird von den Mietern genutzt: 

Als Erholungs- und Nutzgärten, 

als autofreie Kinderspielfläche und als 

Begegnungsstätte für Jung und Alt. All 

dies ginge unwiderbringlich verloren, 

wenn hier ein Bauriegel mit 12 bis 15 

Wohnungen ins Hinterland gesetzt 

würde. 

Der Widerstand der Mieter formierte 

sich schnell und entschlossen (wir 

berichteten). Inzwischen konnten die 

Mieter erste Erfolge erzielen. So kandidierten 

etliche Anwohner erfolgreich 

bei der Wahl zur Vertreterversammlung. 

Das ist das grundlegende Mitbestimmungsorgan 

einer Genossenschaft. Es 

beschließt zwar nicht über Einzelmaßnahmen 

- das ist Sache des Aufsichtsrats 

- , wählt aber den Aufsichtsrat und hat 

dadurch einen gewissen Einfluss auf die 

Unternehmenspolitik. 

Wahlbeeinflussung 

Das weiß natürlich auch der Vorstand, 

der wiederum vom Aufsichtsrat 

ernannt wird. Und offenbar war ihm 

die geballte Kandidatur von elf Mietern 

aus der bedrohten Siedlung nicht 

geheuer. Als die Mieter auch noch ein 

Wahlplakat mit ihren Konterfeis im 

Wahlbezirk verteilten und die Gründe 

ihrer Kandidatur erläuterten (grünes 

familienfreundliches Wohnumfeld 

erhalten), sah sich der Vorstand zum 

Eingreifen genötigt. 

Am 1. April - aber sicher ganz ernst 

gemeint - ließ der Vorstand seinerseits 

ein Schreiben „An alle Mitglieder des 

Wahlbezirks 1“ verteilen. Darin warf er 

den Kandidaten „Wahlbeeinflussung“ 

vor sowie die Absicht „anderen Mitgliedern 

ein neues Zuhause unmöglich 

zu machen“. Das Grundstück hinter 

der Drusenbergstraße wurde erneut 

als „brachliegend“ bzw. „ungenutzt“ 

bezeichnet. Das Schreiben gipfelte in 

der Aufforderung: „Wir bitten Sie, sich 

unabhängig von dieser Flugblattaktion 

für Kandidaten Ihres Vertrauens zu 

entscheiden, welche nicht persönliche, 

sondern die Interessen der Genossenschaft 

vertreten.“ Gefruchtet hat dieser 

Appell allerdings nicht: Acht der elf 

Kandidaten wurden gewählt, die drei 

anderen wurden Stellvertreter. 

Politik-Beeinflussung 

Da die Zerstörung der Gärten juristisch 

nicht verhindert werden kann, 

für die Nachverdichtung aber ein Bebauungsplan 

erstellt werden muss, ist 

natürlich die Kommunalpolitik erster 

Adressat der Mieter. Denn nur der Rat 

der Stadt kann einen Bebauungsplan 

beschließen, nachdem die örtliche 

Bezirksvertretung und alle zuständigen 

Fachausschüsse gehört worden sind. 

Und im Bezirk sind die Mieter bereits 

mächtig aktiv. Am 1. Juni hatten 

sie Gelegenheit, ihre Sicht der Dinge 

im SPD-Ortsverband Bochum Süd vorzustellen. 

Die Präsentation hinterließ 

ziemlichen Eindruck. Es gab sogar 

Stimmen, die sich durch die bisherige 

Darstellung der Genossenschaft hinters 

Licht geführt fühlten. „Man hat uns 

den Eindruck vermittelt, als handele es 

sich um eine brachliegende, verwilderte 

Fläche“, hieß es. 

Wie intensiv die Grünfläche tatsächlich 

genutzt wird, davon konnten 

sich die Politiker am 10. Juli selbst 

ein Bild machen. Die Mieterinitiative 

hatte zum Gartenfest eingeladen. Bei 

strahlendem Sonnenschein, Kaffee und 

Kuchen konnte jeder selbst in Augenschein 

nehmen, was da demnächst von 

Baggern umgepflügt und durch neue 

Wohnungen und eine Tiefgarage ersetzt 

werden soll. Besonders plastisch wirkte, 

dass die Mieter den Bereich, auf dem 

der neue Baukörper errichtet werden 

soll, mit rotem Flatterband abgesteckt 

hatten. Bezirkspolitiker der SPD und 

der Grünen beschlossen spontan, eine 

Nachverdichtung an diesem Ort nicht 

zu befürworten. Ein erster Schritt. 

Inzwischen zeigen auch die Bochumer 

Wohnstätten erste Anzeichen von 

Einlenken: Der Aufsichtsrat lud die 

Mieterinitiative zum Gespräch ein, um 

sich ihre Bedenken anzuhören. Was für 

ein Unterschied zu dem, was im Malerviertel 

passiert! 

MIETER 

Flatterband haben die Mieter den geplanten Baukörper abgesteckt. 

Nachhilfe in Demokratie 

Aufmerksamen Lesern unserer Zeitschrift wird 

nicht entgangen sein, wie anders die Bochumer Wohnstätten 

Genossenschaft (Drusenbergstraße) in unserer 

Berichterstattung wegkommt als die Baugenossenschaft 

Bochum (Malerviertel). Dabei haben sie beide eine 

Mieterinitiative gegen sich aufgebracht, weil sie beide 

planen, altes, gewachsenes Grün im Wohnumfeld zu 

zerstören. Aber wo die eine Genossenschaft mit dem 

Vorschlaghammer wütet, hat die andere - zumindest 

bisher - Glacéhandschuhe an. 

Doch nun das: Während in NRW der Landtagswahlkampf 

tobt, versucht die Wohnstätten, ein simples 

Wahlplakat, auf den Kandidaten für sich selber werben, 

als Wahlbeeinflussung zu verunglimpfen. Hallo? 

Ist es nicht gut, wenn Wähler ein bisschen mehr über 

Kandidaten wissen, als deren Namen? 

Wieso ist es gegen die Interessen der Genossenschaft, 

wenn Mitglieder auch ihre eigenen Interessen vertreten? 

Eine Genossenschaft ist ein Wohnungsunternehmen, 

dass seinen Mitgliedern gehört. Genossenschaftsinteressen 

und Mitgliederinteressen sollten die gleichen sein. 

Das Schreiben des Vorstands an alle Mitglieder im 

Wahlbezirk ist seinerseits eine massive Wahlbeeinflussung. 

Hier wurde auf Briefkopf der Genossenschaft - also 

aus Geld der Mitglieder - dazu aufgerufen, bestimmte 

Kandidaten nicht zu wählen. Damit verletzte der 

Vorstand der Wohnstätten eindeutig seine Neutralitätspflicht. 

Eine Nachhilfestunde in Demokratie wäre dringend angezeigt. 

aha 

11

SOZIALES 

12 

Neue Angemessenheitsgrenzen in 

NRW – dank neuer Flächenwerte 

Wer Hartz IV oder Sozialhilfe erhält, bekommt im Regelfall die Kosten der Miete (Kaltmiete) nur bis 

zur Höhe einer angemessenen Grenze. Solange dieser Preis nicht überschritten wird, ist die Größe 

oder der m 2 -Preis der Wohnung egal. 

Zur Berechnung dieser Werte haben 

die Sozialgerichte eine Formel 

entwickelt. Je nach Haushaltsgröße 

wird dabei ein Flächenwert 

verwandt. Bislang galt in NRW ein 

Wert von 45 m 2 für eine Person, 

hinzu kamen jeweils 15 m 2 für jede 

weitere Person im Haushalt. Multipliziert 

wurde das dann mit dem 

jeweils vor Ort angemessenen 

Mietwert. 

Dazu hat dann Ende 2009 das 

Bundessozialgericht (BSG) entschieden. 

Und zu NRW ausdrücklich 

betont, dass für die Flächenwerte 

die Werte zu gelten haben, 

die auch zur Erteilung eines 

Wohnberechtigungsscheins (um 

eine Sozialwohnung anmieten zu 

können) gelten. 

Genau dieses hat sich in NRW geändert. 

Für den Wohnberechtigungsschein 

gelten nunmehr 50 m 2 für die 

erste, weitere 15 m 2 für jede weitere 

Person im Haushalt. Soweit bekannt, 

weigern sich jedoch alle Kommunen 

in NRW, dieses umzusetzen. Dabei 

werden sie vom Ministerium für Arbeit, 

Gesundheit und Soziales NRW 

unterstützt. Dieses empfiehlt nunmehr 

die Formel 47 m 2 + 15. Die Begründung 

lautet: Das BSG hätte zu einer 

veralteten Rechtslage entschieden. 

Das stimmt zunächst. Zum Recht der 

Sozialwohnungen gab und gibt es in 

NRW zwei Verwaltungsvorschriften. 

Die erste enthielt immer schon Werte 

nach dem Muster 47 + 15. Dieses bezog 

sich aber nur auf barrierefreie 

Wohnungen, bezogen auf die Zimmerzahl. 

Die zweite bezog sich auf den 

Wohnberechtigungsschein und enthielt 

die Formel 45 + 15. Das BSG hat 

zur alten Rechtslage geurteilt, dass eine 

Orientierung von Werten an der 

Zimmerzahl vollkommen untauglich 

sei, daher die Werte für die Wohnberechtigungsscheine 

gälten. 

Und daran hat sich gar nichts geändert. 

Das einzige, das sich geändert hat, ist 

die Gesetzgebungszuständigkeit für das 

Recht von Sozialwohnungen. Das alte 

Bundesgesetz ist zum Jahreswechsel 

außer Kraft getreten, stattdessen sind 

identische gesetzliche Regelungen 

durch den Landesgesetzgeber erlassen 

worden. In den hier fraglichen Bereichen 

hat sich noch nicht einmal die 

Formulierung geändert. Eben nur die 

Flächenwerte. Und nach BSG müssen 

diese gelten. Weil die Ausführungsbestimmungen 

zum Wohnberechtigungsschein 

NRW anzuwenden sind, egal 

wer diese erlassen hat und wie diese 

lauten. Und weil es andere Werte nicht 

gibt. Es ist inhaltlich alles beim Alten 

geblieben. 

Das Ministerium und die Kommunen 

warten einfach ab. Und bemessen Angemessenheitsgrenzen 

rechtswidrig. 

Insgesamt ein mieses Spiel. Das 

BSG hat unmissverständlich entschieden. 

Bislang hatte das Ministerium 

einen guten Ruf, zur Umsetzung 

der Rechtslage nach der 

Rechtsprechung des BSG beizutragen. 

Dieser gute Ruf wird gerade 

verspielt. In der politischen Hoffnung 

auf eine Bundesverordnung, 

oder pauschalierte Wohnkosten, 

oder eine Regierungsmehrheit in 

NRW, oder ... Die ersten Sozialgerichte 

haben die 50 m 2 seit dem 

01.01.2010 bereits ausgeurteilt. 

Daher kann nur jedem Betroffenen 

geraten werden, sich dagegen 

zu wehren, Widerspruch einzulegen 

und ggf. Klage zu erheben 

oder – falls erforderlich – ein sozialgerichtliches 

Eilverfahren zu betreiben. 

(hg) 

Bundesregierung will 

Heizkosten bei 

Wohngeld sparen 

Wer keinen Anspruch auf Hartz IV 

hat, kann bei geringem Einkommen 

Wohngeld beantragen. Beides 

zusammen geht nicht, Hartz IV und 

Wohngeld schließen sich aus. Seit 

2009 sind beim Wohngeldzuschuss 

der Höhe nach erstmalig anteilig 

Heizkosten berücksichtigt. Dieses 

soll entfallen, der Wohngeldzuschuss 

gekürzt werden. 

Der Sache nach ist das vollkommen 

unbegründet, zudem ungerecht, urteilen 

Deutscher Mieterbund und 

Mieterforum Ruhr. (hg)

Bochumer Mietspiegel 

für nicht preisgebundenen Wohnunraum 

gültig vom 1. 04. 2010 bis zum 31. 03. 2012 

1. Allgemeines 

Der Mietspiegel basiert auf den Daten einer umfangreichen Erhebung bei Bochumer Mietern 

und Vermietern. Er ist vom Arbeitskreis Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 

d des Bürgerlichen Gesetzbuches anerkannt worden. 

Der Mietspiegel gibt ausschließlich das Preisbild der ortsüblichen Vergleichsmiete typischer 

nicht preisgebundener Mietwohnungen (Geschosswohnungsbau) im Stadtgebiet Bochum 

wieder. Daten über vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser wurden nicht erhoben und finden 

sich deshalb auch nicht in den Tabellenwerten wieder. 

Der Mietspiegel soll eine eigenverantwortliche Mietpreisbildung erleichtern, Streit- und Gerichtsverfahren 

zwischen den Mietvertragsparteien verhindern und zur Versachlichung von 

Auseinandersetzungen um den Mietpreis beitragen. 

Es empfiehlt sich im Zweifelsfall, mit dem eigenen Mietvertrag bei einer der auf der letzten 

Seite genannten Interessenvertretungen Rücksprache zu nehmen. 

2. Ortsübliche Vergleichsmiete 

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das Entgelt für die Überlassung leeren Wohnraums ohne 

alle Betriebs- und Nebenkosten (Nettokaltmiete) je Quadratmeter im Monat. 

Sollte eine Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart worden sein, in der alle oder einige Betriebs- 

und Nebenkosten enthalten sind, so erhöhen sich die Werte der Mietpreistabelle um 

die Höhe der Betriebs- und Nebenkosten, die in der Miete enthalten sind, umgerechnet auf 

den Quadratmeter Wohnfläche. 

3. Betriebs- und Nebenkosten 

Als Betriebs- und Nebenkosten gelten die in § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten 

(Betriebskostenverordnung - BetrKV) aufgeführten Kostenarten. Das sind zurzeit: 

Grundsteuer, Kosten für Frisch- und Abwasser, Oberflächenentwässerung, Heizung und deren 

Wartung, Abgasmessungen, die zentrale Warmwasserversorgungsanlage und deren Wartung, 

Aufzug und dessen Wartung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung 

und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Haushaftpflicht- 

und Gebäudeversicherung, Hauswart, Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne 

oder des Kabel- oder Satellitenanschlusses, Kosten der Einrichtung für die Wäschepflege 

sowie sonstige Betriebskosten.

4. Baujahr des Hauses 

Das Alter des Hauses beeinflusst in der Regel den Mietwert. Zur Einordnung in die Baualtersklassen 

der Tabelle ist das Jahr der Bezugsfertigkeit maßgebend. Die Tabellenwerte stellen 

durchschnittliche Mieten (Mittelwerte) für typische Wohnungen der jeweiligen Baualtersklasse 

dar. 

Ausbau und Erweiterung: 

Bei nachträglich neu geschaffenen Wohnungen in einem bestehenden Haus ist ein Mittelwert 

aus den Tabellenwerten der Baualtersklasse, in welcher der Ausbau erfolgte und der davor 

liegenden Altersklasse zu bilden. 

Modernisierungen: 

Bei modernisierten Wohnungen ist eine dem Modernisierungsgrad entsprechende Ausstattung 

zugrunde zu legen. Die Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse darf nicht vorgenommen 

werden. 

5. Wohnlagen 

Anders als bei früheren Mietspiegeln hat die Erhebung für den Mietspiegel 2010 keine Daten 

erbracht, die eine grundsätzliche Unterscheidung nach verschiedenen Wohnlagen rechtfertigen. 

Es gibt jedoch einzelne Lagekriterien, die einen Einfluss auf den Mietpreis haben, und 

zwar: 

- Lage der konkreten Wohnung im Haus 

- Anzahl der Wohnungen im Haus 

- öffentliche Infrastruktur (z. B. Schulen, Kindergärten, Museen, Bäder, Bibliotheken) in der 

Nähe des Hauses (bis 500 m Luftlinie) 

- Gesundheitsinfrastruktur (z. B. Ärzte, Apotheken) in der Nähe des Hauses (bis 500 m Luftlinie) 

- Nähe zur Innenstadt (bis 500 m Luftlinie von Nord-, West-, Süd-, Ostring) bzw. Wattenscheid-Marktplatz 

Diese Kriterien sind in den Zu- und Abschlagslisten unter der Mietpreistabelle berücksichtigt. 

6. Ausstattung 

Die in der Tabelle ausgewiesenen Mietwerte setzen einen durchschnittlichen Erhaltungszustand 

des Wohnraumes voraus. 

Der Tabellenmiete liegt eine Standardwohnung zugrunde, die über folgende Mindestausstattungen 

verfügt, die ausschließlich der Vermieter geschaffen oder bezahlt hat: 

- Wohnungsabschluss zum Treppenhaus 

- alle Räume können direkt vom Flur oder von der Diele betreten werden (keine Durchgangszimmer 

oder gefangene Räume, ab Dreiraumwohnung) 

- Fußboden nackter Estrich, unbehandelte Holzdielen oder Bodenverlegeplatten

- Bad und WC 

- das Bad enthält eine Einbauwanne oder Dusche und Handwaschbecken (alles mit Warmwasserversorgung) 

und ist verfliest 

- Warmwasserversorgung in der Küche 

- Zentralheizung 

- mindestens 2/3 isolierverglaste Fenster 

- Elektroinstallation ausreichend für den Betrieb aller modernen Geräte 

Zu- und Abschläge: 

Bei Abweichungen von der Mindestausstattung sind Zu- und Abschläge vorzunehmen, sofern 

sie vom Vermieter geschaffen oder bezahlt worden sind. Die Zu- und Abschläge gliedern 

sich in zwei Gruppen: 

- Zu- und Abschläge auf die Tabellenmiete pro Quadratmeter (€/qm/Monat) 

- Zu- und Abschläge pro Wohnung (€/Monat) 

Zunächst ist die qm-Miete anhand der Tabellenwerte und der Liste der Zu- und Abschläge 

pro Quadratmeter (€/qm/Monat) zu ermitteln und mit der Wohnfläche zu multiplizieren. 

Dieser Betrag ist dann um die Zu- bzw. Abschläge pro Wohnung (€/Monat) zu verändern. 

Zu- bzw. Abschläge auf die Tabellenmiete (€/qm/Monat) sind vorzunehmen bei 

- überwiegend einfach verglasten Fenstern 

- unzureichender Elektroinstallation 

- Rollläden 

- Wärmedämmung 

- Teppichboden oder PVC-Belag 

- Laminat- oder Fliesenboden 

- Naturstein- oder Parkettboden 

- keine Heizung 

- Etagenheizung 

- Brennwert-Technik 

Zu- bzw. Abschläge pro Wohnung (€/Monat) sind vorzunehmen bei 

- gefangene Räume bzw. Durchgangszimmer (ab Drei-Raum-Wohnung) 

- kein warmes Wasser in der Küche 

- kein Bad 

- barrierearmes Bad (z. B. bodengleiche Dusche) 

- Gäste WC 

- barrierearmer Zugang zur Wohnung (stufenlos erreichbar vom öffentlichen Verkehrsraum) 

- Balkon 

Besonderheiten: 

- bei Sonderausstattungen können angemessene Zuschläge gemacht werden. 

- bei Unterschreitung der Mindeststandards können zusätzliche Abschläge gebildet werden. 

- Appartement: 

Unter einem Appartement ist eine Einzimmerwohnung zu verstehen, die über eine eingerichtete 

Kochnische nebst separatem Bad mit Dusche/Einbauwanne und WC verfügt. Hier ist ein 

Zuschlag vorzunehmen, der dem Wert der Möblierung Rechnung trägt.

Die Mietpreistabelle 

Ermitteln Sie zunächst die Basis-Miete anhand folgender Tabelle: 

Baujahr Größe qm-Miete Spanne 

von - bis 

bis 40 qm 4,96 € 4,91 - 5,01 

bis 1929 über 40 bis 60 qm 4,78 € 4,73 - 4,82 

über 60 qm 4,58 € 4,54 - 4,62 

bis 40 qm 5,37 € 5,33 - 5,42 

1930 - 1969 über 40 bis 60 qm 5,18 € 5,15 - 5,22 

über 60 qm 4,99 € 4,95 - 5,03 

bis 40 qm 5,57 € 5,52 - 5,63 

1970 - 1989 über 40 bis 60 qm 5,39 € 5,34 - 5,44 

über 60 qm 5,19 € 5,14 - 5,24 

bis 40 qm 6,71 € 6,60 - 6,82 

ab 1990 über 40 bis 60 qm 6,53 € 6,42 - 6,63 

über 60 qm 6,33 € 6,22 - 6,43 

Korrigieren Sie sodann die Basis-Miete um folgende Werte: 

Zu- und Abschläge pro qm und Monat in €: 

überwiegend einfach verglaste Fenster - 0,17 € / qm 

überwiegend Fenster mit Rollläden + 0,08 € / qm 

unzureichende Elektroinstallation - 0,18 € / qm 

Wärmedämmung + 0,25 € / qm 

Teppichboden oder PVC-Belag + 0,11 € / qm 

Laminat- oder Fliesenboden + 0,45 € / qm 

Naturstein- oder Parkettboden + 0,76 € / qm 

keine Heizung - 0,47 € / qm 

Etagenheizung - 0,29 € / qm 

Brennwert-Technik + 0,23 € / qm 

Multiplizieren Sie als nächstes die so gefundene qm-Miete mit der Fläche der Wohnung in 

qm. Korrigieren Sie diese Gesamtmiete um folgende Werte: 

Zu- und Abschläge auf die Gesamtmiete pro Monat in €: 

weniger als drei Wohnungen im Haus + 9,00 € 

Lage der Wohnung im Erdgeschoss - 4,00 € 

unzureichende öffentliche Infrastruktur - 3,00 € 

unzureichende Gesundheitsinfrastruktur - 6,00 € 

Nähe zur Innenstadt + 10,00 € 

gefangene Räume bzw. Durchgangszimmer - 8,00 € 

kein warmes Wasser in der Küche - 12,00 € 

kein Bad - 10,00 € 

barrierearmes Bad + 49,00 € 

Gäste WC + 12,00 € 

barrierearmer Zugang zur Wohnung + 17,00 € 

Balkon + 5,00 € 

Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete.

Knapp zwei Jahre nach dem 

Kauf hat der Whitehall Fonds 

von Goldman-Sachs, dem die 

LEG seitdem gehört, alle Unternehmensteile 

und -beteiligungen 

zum 1. April unter einem 

einzigen Konzern-Dach gebündelt. 

Nach dem intern als 

„Change-Project One“ bezeichneten 

Umbau bleiben von elf 

Wohnungs- und Verwaltungsgesellschaften 

nur noch die LEG 

Management GmbH und die 

LEG Wohnen NRW GmbH. TraditionsreicheWohnungsgesellschaften 

sind vom Markt verschwunden. 

Zusammengefasst in drei Regionen 

werden die 92.000 Wohnungen mit 

rund 250.000 Mieterinnen und Mietern 

nun ausschließlich von der LEG Wohnen 

NRW GmbH betreut. Aus den Verwaltungsstrukturen 

der einzelnen Wohnungsgesellschaften 

sind nach heutigem 

Stand 10 Niederlassungen, 17 Kundencenter 

und 100 Mieterbüros entstanden. 

Mitbestimmung 

Wenn es aber einen Gradmesser für den 

Stellenwert der Belegschaft in einem 

Unternehmen gibt, sind es die Mitbestimmungsrechte. 

Die amerikanische 

Handschrift wurde schon am Tag nach 

der Übernahme der LEG sichtbar. Als 

Erstes wurde sofort der Gesellschaftsvertrag 

geändert: Der drittelparitätisch 

mit Arbeitnehmervertretern besetzte 

Aufsichtsrat bleibt zwar erhalten. Alle 

wesentlichen Entscheidungskompetenzen 

werden jedoch direkt in die Gesellschafterversammlung 

und einen klei- 

Kahlschlag 

Der Einstieg angloamerikanischer Finanzgesellschaften bei den größten deutschen 

Wohnungsgesellschaften schlägt sich vor allem im radikalen Personal- und Serviceabbau nieder. 

Deutsche Annington und Gagfah haben sich von großen Teilen ihrer Angestellten getrennt. 

Noch hindert eine weitgehende Beschäftigungsgarantie in der Sozialcharta die LEG an 

vergleichbaren Einschnitten. Die Weichen für 2018 werden aber bereits gestellt. 

nen „Beirat“ der Anteilseigner verlagert. 

Überdies hat Whitehall eine Beratungsfirma 

von Goldman-Sachs eingesetzt, 

die die Umsetzung der neuen Geschäftspolitik 

in der LEG zentral überwacht 

und die Einhaltung der Vorgaben 

der neuen Eigentümer auf allen 

Ebenen kontrolliert. Mit Auslaufen der 

derzeitigen Wahlperiode wird der Aufsichtsrat 

im Juli von 21 auf sechs Mitglieder 

verkleinert. Dem verkleinerten 

Aufsichtsrat werden künftig nur noch 

zwei gewählte Arbeitnehmervertreter 

angehören. 

Vorreiter 

Die LEG ist noch bis 2018 an die Beschränkungen 

der Sozialcharta gebunden. 

Die Parallelen zu den Unternehmensstrategien 

der Deutschen Annington 

und der Gagfah sind aber nicht zu 

übersehen. Zwecks Personalabbau installierte 

die Deutsche Annington in 

ihrer Bochumer Unternehmenszentrale 

eine als „Customer Care Center“ 

(CCC) bezeichnete Telefonzentrale 

für alle Mieteranfragen 

bundesweit. Der Personalabbau 

um 300 bis 400 Stellen erfolgte 

gezielt im bisher flächendeckenden 

Kundenservice (siehe 

Mieterforum Nr. 17). Vorausgegangen 

war auch hier die Integration 

der in der Einkaufstour 

erworbenen Werks- und 

Dienstwohnungsgesellschaften. 

Telefonchaos und stark ansteigende 

Wohnungsleerstände haben 

den Vorstand nicht zu einem 

Kurswechsel veranlasst. 

Vorreiterin der einschneidenden Personalreduzierung 

war aber die teilweise 

börsennotierte Gagfah Group. Die ehemalige 

Wohnungsgesellschaft des Rentenversicherungsträgers 

BfA vergab 2008 

die gesamten Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten 

an die privaten 

Unternehmen GFP Enders Projektmanagement 

GmbH und B&O. Die Gagfah- 

Geschäftsführung versicherte, dass die 

errechnete Kos teneinsparung von 

durchschnittlich 8 Prozent wieder in die 

Wohnungen gesteckt werden soll und 

auch das Personal von den Auftragnehmern 

zu gleichen Vertragsbedingungen 

übernommen wird. Die Gagfah gilt aber 

aufgrund hoher Ausschüttungen an die 

Anteilseigner heute als Schlusslicht bei 

der Bestandspflege. 

Helmut Lierhaus, Sprecher des Aktionsbündnisses 

„Zukunft der LEG“: „Es ist 

noch Zeit, den Anspruch der LEG-Mieter 

auf kompetente Ansprechpartner 

vor Ort und einen zeitgemäßen Wohnungsbestand 

zu verteidigen.“ (li) 

LEG 

13

URTEILE 

Mietzuschlag für Renovierungen nur 

bei Sozialwohnungen denkbar 

14 

Der Bundesgerichtshof hat es 

für zulässig erklärt, dass Vermie- 

ter von Sozialwohnungen einen 

Zuschlag zur Kostenmiete fordern 

dürfen, wenn die Renovierungs- 

klausel im Mietvertrag unwirksam 

ist, die Vermieter also selbst für 

die Schönheitsreparaturen sorgen 

müssen. 

Mieter in Sozialwohnungen, die 

in ihrem Mietvertrag eine unwirksame 

Schönheitsreparaturklausel 

haben, müssen jetzt mit spürbaren 

BGH-Palais in Karlsruhe 

(Foto: www.bundesgerichtshof.de) 

Ist eine gemietete Wohnung tat- 

sächlich über 10 % kleiner als im 

Mietvertrag angegeben, handelt 

es sich um einen Wohnungsman- 

gel. Auch ca.-Angaben im Vertrag 

rechtfertigen keine Abweichung 

von weiteren 5 %. Das hat der 

Bundesgerichtshof geurteilt. 

Ein Aachener Vermieter hatte im 

Mietvertrag die Wohnfläche mit 

„ca. 100 Quadratmeter“ angegeben. 

Tatsächlich war die Wohnung nur 83,19 

Mieterhöhungen rechnen. Nach dem 

Gesetz ist eine Mieterhöhung von 

9,41 Euro pro Quadratmeter im Jahr 

möglich. Mieter sollten mit Hilfe ihres 

Mietervereins genau prüfen, ob sie sich 

auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung 

berufen oder nicht. 

Möglicherweise kann es für sie günstiger 

sein, die Schönheitsreparaturregelung 

im Einverständnis mit dem Vermieter 

zu ändern. 

Bei Sozialwohnungen. gilt die so 

genannte Kostenmiete, die zur Deckung 

der laufenden Aufwendungen 

erforderlich ist. Hierzu gehören Kosten 

für Fremd- und Eigenkapital sowie 

die Bewirtschaftungskosten, das heißt 

Mieter müssen Fehler in der Ne- 

benkostenabrechnung innerhalb 

von 12 Monaten nach Vorlage 

beanstanden - und zwar auch 

dann, wenn es immer wieder der 

gleiche Fehler ist wie schon in 

den Vorjahren. Das entschied der 

Bundesgerichtshof. 

Im vorliegenden Fall forderte der 

Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 

die Zahlung anteiliger 

Grundsteuern von seinen Mietern. 

Hierzu waren die Mieter aber nicht 

verpflichtet, weil eine entsprechende 

mietvertragliche Regelung zwischen 

ihnen und dem Vermieter nie getroffen 

wurde. Für die Abrechnungsjahre 

Wohnung zu klein? Miete mindern! 

Quadratmeter groß. Das Landgericht 

wollte bei der vereinbarten Wohnfläche 

Abweichungen von plus/minus fünf 

Prozent akzeptieren und die berechtigte 

Mietminderung auf Grundlage einer 

Wohnflächendifferenz von 95 Quadratmetern 

zu 83,19 Quadratmetern 

berechnen. 

Der Bundesgerichtshof betonte, wie 

schon in früheren Entscheidungen (z. 

B. BGH VIII ZR 133/03), dass ein Wohnungsmangel 

immer vorliegt, wenn die 

Flächenabweichung mehr als zehn Prozent 

beträgt. Die zehnprozentige Toleranzgrenze 

ist eine Ausnahmeregelung, 

Abschreibung, Verwaltungskosten, 

Betriebskosten, Instandhaltungskosten 

und das Mietausfallwagnis. 

Bei frei finanzierten Wohnungen, 

dem Großteil der Wohnungen in 

Deutschland, gilt das Kostenmietprinzip 

nicht. Hier wird die Miete zwischen 

Mieter und Vermieter frei vereinbart, 

gilt für Mieterhöhungen das Vergleichsmietenprinzip. 

Der Vermieter kann 

keinen Mietzuschlag bei unwirksamen 

Schönheitsreparaturregelungen fordern, 

denn er selbst trägt das Risiko, dass eine 

von ihm verwendete Schönheitsreparaturklausel 

unwirksam ist. Das hatte der 

Bundesgerichtshof in den vergangenen 

Jahren mehrfach entschieden. 

Abrechnung falsch? 

Immer beanstanden! 

2003 und 2004 reklamierten die Mieter 

diesen Fehler, mit der Konsequenz, dass 

sie keine anteiligen Grundsteuerbeträge 

zahlen mussten. Für 2005 reklamierten 

sie diesen Fehler nicht mehr. Konsequenz 

nach der Rechtsprechung des 

Bundesgerichtshofs ist, dass sie jetzt für 

2005 Grundsteuer zahlen müssen. 

Das Urteil hat zur Folge, dass Vermieter 

sanktionslos Jahr für Jahr den 

gleichen Fehler in die Betriebskostenabrechnung 

einbauen. Reklamiert der 

Mieter den Fehler, muss die Abrechnung 

korrigiert werden. Reklamiert der Mieter 

einmal nicht, kann der Vermieter Forderungen 

durchsetzen, auf die er keinen 

Anspruch hat. Es wird also immer wichtiger, 

jede einzelne Betriebskostenabrechnung 

Jahr für Jahr zu überprüfen. 

Der Mieterverein hilft dabei. 

sie schließt eine zusätzliche Toleranz 

aus. Dem relativierenden Zusatz „ca.“ 

kommt keine Bedeutung zu. 

Nach dieser Entscheidung kann der 

Mieter wegen der Flächenabweichung 

von etwa 17 Prozent auch die Miete um 

17 Prozent kürzen. Gleichzeitig hat der 

Mieter das Recht, in der Vergangenheit 

zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. 

Dieser Rückforderungsanspruch verjährt 

nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist 

beginnt aber erst dann zu laufen, wenn 

der Mieter weiß, dass er entsprechende 

Ansprüche hat. 

AZ: BGH VIII ZR 144/09

Mieterrechte bei 

der kalten Räumung – 

Das Ausräumen einer Wohnung 

ohne Räumungsurteil kann für den 

Vermieter teuer werden. 

Nach der ständigen Rechtsprechung 

des BGH kann zwar ein Kündigungsrecht 

des Vermieters schnell entstehen, 

wenn der Mieter seine Miete gar nicht, 

ohne Grund nur teilweise oder unregelmäßig 

zahlt. Dieses ist aber kein Freibrief 

für den Vermieter, sich ebenfalls 

vertragswidrig zu verhalten. So dürfen 

z.B. Versorgungsleitungen für Strom-, 

Wasser und Wärme nicht wegen Mietschulden 

abgestellt werden, solange der 

Vermieter zumindest für den laufenden 

Bezug von Energie oder Wasser Miete 

erhält. Auch darf der Vermieter nach einer 

Kündigung nicht etwa eigenmächtig 

die Wohnung aufbrechen und räumen. 

Derartiges ist auch strafbar. 

Der BGH hatte nun einen Fall zu entscheiden, 

in dem der Vermieter erst 

gekündigt, dann aber nicht auf Räumung 

geklagt hatte, sondern stattdessen 

die Wohnungstür aufbrach und die 

Wohnung ausräumte. Der Mieter klagte 

daraufhin auf Schadensersatz für seine 

vernichtete Einrichtung, abzüglich der 

von ihm noch geschuldeten Mieten. 

Im konkreten Fall ein verbleibender 

Schadensersatzbetrag von immerhin 

mehreren 10.000 €. 

Die Vorinstanzen hatten die Klage des 

Mieters abgewiesen, da dieser nicht 

ausreichend nachweisen konnte, welche 

Einrichtungsgegenstände in der 

Wohnung verblieben waren und welchen 

Wert diese noch hatten. 

Dem ist der BGH entgegengetreten. 

Derjenige, der (zudem noch unberechtigterweise) 

eine Wohnung räumt, ist 

verpflichtet, ein umfassendes Bestandsverzeichnis 

über die vorgefundenen 

Gegenstände anzufertigen und muss 

die geräumten Sachen sorgfältig aufbewahren. 

Andernfalls trifft den Vermieter 

die Beweislast, die Angaben des Vermieters 

zu den Einrichtungsgegenständen 

und deren (hier durch ein vom 

Mieter veranlasstes Gutachten geschätzten) 

Wert detailliert zu widerlegen. 

Ohne das Bestandsverzeichnis 

wird dieses kaum möglich sein. Nach 

den Umständen wird es einem Mieter 

in einer solchen Situation kaum möglich 

sein, einen detaillierten Schaden 

darzulegen. Dann ist aber – so der BGH 

– das Gericht verpflichtet, den Schaden 

nach den vorhandenen Angaben zu 

schätzen. 

Das Aufbrechen einer Wohnung ohne 

Räumungsurteil zählt daher nicht nur 

als verbotene Eigenmacht, sondern 

kann für einen Vermieter auch teuer 

werden. Grund dafür ist, dass die 

Rechtsordnung für solche Fälle ein geregeltes 

Verfahren vorsieht, den Räumungsprozess. 

Wer sich als Mieter 

nicht an seinen Vertrag hält, kann u.U. 

eine Kündigung riskieren. Wer sich als 

Vermieter nicht an die Rechtsordnung 

hält, riskiert Schadensersatz. 

BGH v. 14.07.2010 -VIII ZR 45/09- 

URTEILE 

15

Wohnen 

16 

„Betreutes Wohnen“ in Witten-Bommern 

Nach dem Verkauf 

fiel der Service weg 

Wenn Sie einmal Hilfe oder Pflege 

brauchen – kein Problem: Rund 

um die Uhr steht der qualifizierte Pflegedienst 

unseres derzeitigen Partners zur 

Verfügung. Der Pflegedienst ist an die 

in den Wohnungen vorhandene 

Notrufanlage angeschlossen.“ So hieß 

es in einem netten Prospekt, der für die 

Anmietung einer seniorengerechten 

Wohnung in der Anlage „In den Espeln“ 

warb. Für Seniorinnen und Senioren aus 

nah und fern klang das attraktiv. Und 

wenn sie sich die Anlage näher ansahen, 

wurden sie keineswegs enttäuscht. 

Hohe Miete für das Wohnen 

mit „Kümmerer“ 

Über den Notruf in den Wohnungen 

war ein im Haus tätiger Pflegedienst 

rund um die Uhr erreichbar. Die schönen 

Wohnungen waren barrierefrei 

über einen Aufzug zu erreichen. Gärten 

und Gemeinschaftsräume waren picobello 

gepflegt. Im wie ein Wohnzimmer 

eingerichteten großen Gemeinschaftsraum 

im Erdgeschoss öffnete fast täglich 

ein Café. Eine Angestellte des Vermieters, 

die auch im Haus wohnte, war 

immer für alle ansprechbar, putzte und 

richtete sogar Geburtstagsfeiern mit 

selbst gebackenem Kuchen aus. 

Dieser Service hatte zwar seinen Preis 

– über 10 Euro kostet die Miete pro Quadratmeter 

– , aber im Vergleich zu anderen 

Angeboten war das günstig. „Für 

mich war der Notruf entscheidend dafür, 

dass ich die Wohnung angemietet hab“, 

sagt eine Bewohnerin. „Für mich war 

wichtiger, dass es dieses Café gab und 

die nette Ansprechpartnerin“, meint 

dagegen eine andere. Aus den Mieter- 

Innen wurde eine Gemeinschaft mit 

viel Austausch untereinander. Ein Leben, 

das sich auch viele Jüngere wünschen. 

Folgen einer Übernahme 

Aber das Glück währte nicht ewig. Zum 

31. Dezember 2009 verkaufte der bishe- 

Nach dem Verkauf 

einer 

Seniorenwohnanlage 

in 

Witten-Bommern 

mussten die 

BewohnerInnen 

vorübergehend 

auf wichtige 

Serviceleistungen 

verzichten, für 

die sie eine hohe 

Miete zahlten. 

rige Eigentümer, ein Privatmann, die 

Gebäude an eine Firma mit Sitz in Erlangen. 

Sie trägt den wenig Vertrauen 

einflößenden Namen „Fünfzehnte ZBI 

Wohn- und Gewerbeimmobilien 

Vermietungs AG & Co. KG“ und ist ein 

Immobilienfonds der von der Aktiengesellschaft 

„Zentral Boden Immobilien“ 

(ZBI) verwaltet wird. 

Bereits kurz vor dem Verkauf war die 

bisherige Notrufbereitschaft des 

Diakonischen Werkes ausgezogen und 

die langjährige Hausbetreuerin hatte 

die Kündigung erhalten. Anfang 2010 

war dann von dem tollen Service kaum 

noch etwas übrig. Auch informiert worden 

waren die MieterInnen über diese 

Veränderungen nicht. 

Das Café blieb geschlossen. Geputzt 

und Schnee geräumt wurde nur noch 

von externen Dienstleistungsfirmen. In 

Windeseile ließ die Qualität nach. Im 

harten Winter trauten sich manche 

BewohnerInnen gar nicht mehr vor die 

Tür. Für den Austausch von Glühbirnen

oder stecken gebliebene Aufzüge gab es 

im Haus keine Ansprechpartnerin mehr. 

Und nicht zuletzt war auch der Notdienst 

nicht mehr so schnell zugegen 

wie gewohnt. Zwar wurden die Notrufe 

jetzt an die Johanniter weiter geleitet, 

aber die fuhren aus Hagen oder Dortmund 

an. Viele Minuten Verzögerung, 

die im Zweifel über Tod oder Leben entscheiden. 

MieterInnen organisieren 

sich - mit Erfolg! 

Die Bewohnerinnen waren verzweifelt 

und traten in großer Anzahl dem 

MieterInnenverein bei. Dem gelang es, 

Kontakt zum neuen Eigentümer aufzunehmen. 

Es handle sich um Anfangsschwierigkeiten, 

hieß es bei der ZBI. 

Man habe ein großes Interesse daran, 

einen guten Service zu bieten. 

Nach wenigen Tagen und einem Anschreiben 

des MieterInnenvereins war 

es dann soweit. Die Verwaltung und Betreuung 

der Anlage wurde von einer nur 

vorübergehend tätigen Firma in Hagen 

auf die als solide geltende ibs AG aus 

Hilden übertragen. Diese einigte sich 

auch mit der früheren Hausbetreuerin 

über einen neuen Arbeitsvertrag. 

Nach wenigen Monaten Unterbrechung 

gab es wieder Ansprechpartner 

und das Café für die MieterInnen wurde 

auch wieder geöffnet. 

Streit um die 

Notrufbereitschaft 

Damit war aber noch nicht das Problem 

mit dem verschlechterten Notrufservice 

gelöst. Und das hatte sehr ernste Konsequenzen. 

Am 28. März stürzte eine 

Bewohnerin und zog sich dabei Brüche 

und Rückenstauchungen zu. Sie betätigte 

sofort den Notruf. Aber erst nach 45 

Minuten tauchte der Einsatzdienst auf. 

Er beförderte die Frau ins Bett, anstatt 

sich um eine ärztliche Untersuchung 

oder die Einlieferung ins Krankenhaus 

zu kümmern. 

Die Neuvermietung der Räumlichkeiten 

im Haus an einen Pflegedienst 

mit Notrufbereitschaft bereitete Schwierigkeiten, 

weil die Räume für eine 

Pflegestation in der heutigen Größenordnung 

sehr klein sind. Der 

MieterInnenverein forderte deshalb, 

dass die ZBI wenigstens eine Notrufbereitschaft 

mit Standort in Witten beauftragt. 

Zum Beispiel das DRK. Nach 

einigen Mietminderungen und einem 

Gespräch gab die ZBI auch in diesem 

Punkte nach. 

Der Service ist nun fast wieder auf 

dem alten Niveau. 

Happy End? Leider nicht 

ganz. 

Die ZBI bestreitet, zu den Serviceleistungen 

vertraglich verpflichtet zu 

sein. Sie verweist darauf, dass Mietverträge 

nichts zu diesen Leistungen enthalten. 

Der Service sei eine freiwillige 

Zusatzleistung. Dies könnte bedeuten, 

dass die ZBI irgendwann den Service 

wieder streicht. Nach Angaben der ZBI 

handelt es sich bei dem Eigentümer um 

einen Immobilienfonds mit einer Laufzeit 

von zehn Jahren. Spätestens danach 

ist ein weiterer Verkauf zu erwarten. Für 

Menschen, die in das Haus einziehen, 

um dort ihren Lebensabend verbringen 

wollen, ist das ein unhaltbar unsicherer 

Zustand. 

Vereinbarung gilt - auch 

ohne schriftlichen Vertrag 

Der MieterInnenverein sieht die Rechtslage 

anders: In der Werbung und in Anzeigen 

wurden die Wohnungen samt 

Service angepriesen. Die Beauftragte des 

Vermieters stellte den MietinteressentInnen 

die zusätzlichen Leistungen 

dar. Alle MieterInnen haben die Verträge 

ausschließlich wegen dieser zusätzlichen 

Leistungen unterschrieben. Bis 

zum Verkauf wurde auch nicht bestritten, 

dass auf sie ein Anspruch besteht. 

Außerdem liegen die Mieten auch bei 

Berücksichtigung der Gemeinschaftsräume 

und der Barrierefreiheit erheblich 

über dem Mietspiegel. Die hohe 

Miete ist nur zu rechtfertigen, wenn 

darin auch das Entgelt für den Service 

enthalten ist. 

Allerdings ist nicht völlig sicher, dass 

die Gerichte dieser Argumentation folgen. 

Und mit alten Menschen darf man 

nicht auf Risiko gehen. Der Mieter- 

Innenverein hat die ZBI deshalb aufgefordert, 

den Rechtsanspruch anzuerkennen. 

Zum Beispiel in einer ergänzenden 

schriftlichen Vereinbarung zum 

Mietvertrag. 

Mietsenkung für „Neue“ 

Bereits vor Monaten sagten Vertreter 

der ZBI eine Prüfung dieses Anliegens 

zu. Geantwortet hat die ZBI aber 

noch nicht. Stattdessen werden frei werden 

Wohnungen jetzt zu einer erheblich 

günstigeren Miete angeboten. Der 

MieterInnenverein sieht darin eine 

Anerkennung der Tatsache, dass die 

Miete der bisherigen BewohnerInnen 

tatsächlich Entgelte für die Service-Leistungen 

enthält. 

K. Unger 

„Betreutes 

Wohnen“ 

Wohnen 

Viele ältere Menschen suchen Wohnungen, 

die auch bei gesundheitlichen Einschränkungen 

Versorgungssicherheit und zudem einen 

gewissen Service bieten. Gemeinschaftsräume 

zum Beispiel, einen Pflegedienst im 

Haus und eine Notrufbereitschaft. Der Markt 

hat darauf reagiert und es gibt eine große 

Bandbreite an verschiedenen Wohnangeboten 

im Alter. Die verbreiteten Bezeichnungen 

„Betreutes Wohnen“, „Wohnen mit 

Service“ „Service-Wohnen“ sind jedoch nicht 

geschützt. Von ihnen kann daher nicht automatisch 

auf eine hohe Qualität der Wohn- und 

Betreuungsangebote geschlossen werden. 

Angebote des Betreuten Wohnens zeichnen 

sich typischerweise durch eine Kombination 

aus einer barrierefreien oder barrierereduzierten 

Wohnung und sogenannten 

Grundleistungen aus. Darunter fallen beispielsweise 

Hausmeisterdienste sowie Beratungsund 

Informationsangebote zu weiteren 

Hilfsangeboten vor Ort bis hin zu Angeboten 

in Gemeinschaftsräumen. Preise und Leistungsumfang 

der Grundleistungen unterscheiden 

sich jedoch von Wohnanlage zu Wohnanlage 

erheblich. Pflegekräfte oder Haushaltshilfen 

fallen zudem meist unter die sogenannten 

Wahlleistungen und müssen gesondert 

bezahlt werden. Daher gilt es die Angebote 

sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen. 

Eine gute Hilfestellung bei der Suche ist das 

Qualitätssiegel Betreutes Wohnen für ältere 

Menschen in Nordrhein-Westfalen. Darin sind 

Qualitätsstandards für Gebäude, Wohnumfeld, 

Grund- und Wahlleistungen sowie Miet- und 

Betreuungsverträge festgelegt. So sollte beispielsweise 

der Ausstattungsstandard der 

Wohnungen sowie der Leistungsumfang 

verpflichtender Grundleistungen detailliert in 

den Wohn- und Betreuungsverträgen geregelt 

sein. Im besten Fall können Sie die Betreuungsverträge 

unabhängig vom Mietvertrag 

abgeschlossen werden, so dass größtmögliche 

Wahlfreiheit auf Seiten der Mieterinnen und 

Mieter besteht. 

Bei der Suche nach geeigneten und auch 

finanzierbaren altersgerechten Wohnungen 

sind je nach Stadt die örtlichen Wohn- und 

Pflegeberatungsstellen sowie die Wohnungsämter 

wichtige Anlaufstellen. Bei Fragen zu 

den angebotenen Mietverträgen empfiehlt 

sich die Beratung im Mieterverein. 

Qualitätssiegel Betreutes Wohnen NRW 

Eine Broschüre zum Qualitätssiegel kann bei 

der Geschäftsstelle des herausgebenden 

Kuratoriums Qualitätssiegel Betreutes Wohnen 

NRW bestellt werden: 

www.kuratorium-nrw.de 

Tel. 0234 / 890 34-15, -16 

17

URTEILE 

18 

Wann muss die Miete beim Vermieter sein? 

Oder: Immer wieder samstags? 

In zwei Urteilen hat der BGH eine alte 

Streitfrage geklärt. Nach den meisten 

Mietverträgen – und seit 2001 auch der 

Gesetzeslage nach – muss der Mieter 

die Miete im Voraus zahlen. Der Mieter 

schuldet die Mietzahlung bis zum dritten 

Werktag eines Monats. An diesem 

Tag muss die Miete auf dem Konto des 

Vermieters sein. Erfolgt die Zahlung 

mehrfach später kann neben Verzugszinsen 

und Mahnkosten auch eine 

Kündigung drohen. 

Der BGH hat nun geurteilt, dass bei der 

Fälligkeit der Miete der Samstag nicht als 

Werktag gilt. Konkret heißt dieses z.B., 

dass die Miete für Juli 2010 nicht am 

03.07. sondern erst am 05.07. fällig war. 

Im konkreten Fall hatte demnach der 

Mieter nicht etwa mehrfach hintereinander 

unpünktlich gezahlt, sondern – 

unter Berücksichtigung des dazwischenliegenden 

Wochenendes – immer 

genau am Tag der Fälligkeit. Daher war 

– lt. BGH – die auf die unpünktliche 

Mietzahlung gestützte Kündigung unwirksam. 

Etwas anderes gilt bei der Berechnung 

der Kündigungsfrist. Auch für die Berechnung 

einer Kündigungsfrist kommt 

es auf den Zugang der Kündigung beim 

Vermieter an. Wenn ein Mieter mit der 

gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen 

möchte, reicht es aus, wenn die 

Kündigung am dritten Werktag eines 

Monats beim Vermieter eintrifft. Dann 

zählt dieser Monat noch zur Frist. Anders 

als bei der Mietzahlung ist die Sache jedoch 

komplizierter. Bei der Berechnung 

der Frist gilt hier der Samstag als Werktag. 

Nur dann, wenn der dritte Tag der 

Frist auf einen Samstag fällt, verlängert 

sich die Frist auf den folgenden Werk tag, 

d.h. in den meisten Fällen den Montag. 

Um somit fristgerecht zum 31. Dezember 

2010 mit Dreimonatsfrist zu kündigen, 

muss die Kündigung spätes tens am 04. 

Oktober beim Vermieter sein. 

BGH 27.04.2005 VIII ZR 206/04 

Wann hat ein Mieter oder ein Angestellter eines 

Vermieters Anspruch auf Schmerzensgeld? 

Ausführlich hat sich der BGH in einer 

aktuellen Entscheidung mit der Frage 

beschäftigt, wann weitere Personen, 

außer dem Mieter selbst, wegen eines 

Mangels der gemieteten Räume einen 

Anspruch auf Schadensersatz und 

Schmerzensgeld haben können. 

In dem entschiedenen Fall waren Bü - 

roräume vermietet. In einem Büro war 

ein Fenster aus dem Rahmen gekippt 

und hatte die Angestellte des Mieters, 

die dort an ihrem Schreibtisch saß, 

schwer verletzt. Durch Gutachten war 

festgestellt worden, dass daran ein fehlerhaftes 

Scharnier des Fensters ursächlich 

war. 

Zunächst hat der BGH festgestellt, dass 

hier ein Schadensersatzanspruch unabhängig 

vom Verschulden des Vermieters 

gegeben ist. Gesetzlich ist dieses 

immer dann der Fall, wenn der Vermieter 

Räumlichkeiten mit einem Mangel 

vermietet, der dann später den Schaden 

auslöst. Die mangelhafte Fensterkonstruktion 

lag hier schon bei Abschluss 

des Mietvertrags vor. Anders hätte es 

ausgesehen, wenn bei Anmietung das 

Fensterscharnier intakt gewesen wäre, 

erst später – durch Verschleiß – mangelhaft 

wurde. 

Dieser Unterschied ist für Mieter sehr 

wichtig. Wäre das Scharnier erst später 

– durch Verschleiß – mangelhaft geworden, 

wäre eine Schadensersatzpflicht 

des Vermieters sehr fraglich gewesen, 

da diesem der konkrete Konstruktionsfehler 

u.U. weder bekannt 

gewesen war noch hätte erkannt werden 

können. Schadensersatzansprüche, 

wie auch Schmerzensgeld 

wären mangels Verschulden des Vermieters 

nicht entstanden. 

Diese Grundsätze gelten z.B. ebenso 

dann, wenn eine Wohnung durch 

bauliche Ursachen bedingt schimmelt, 

dadurch an Möbeln Schäden 

entstehen. Waren die Baumängel bei 

Abschluss des Mietvertrages bereits 

vorhanden, haftet der Vermieter, ob 

er davon wusste oder nicht. Anders 

dann, wenn die Feuchtigkeit z.B. von 

einem – zu spät erkannten – Wasserrohrbruch 

herrührt. Dann haftet der 

Vermieter nur, wenn er die Sanierung 

verzögert hätte und bei fristgerechter 

Sanierung die Schäden nicht entstanden 

wären. 

Auch die Angestellte des Mieters hat 

einen eigenen Schadensersatzanspruch 

gegen den Vermieter, obwohl 

sie selbst nicht im Mietvertrag stand. 

Der BGH betonte, dass nach den Umständen 

damit zu rechnen war, dass 

die Geschädigte in den Räumen regelmäßig 

arbeitete, sie somit in den 

Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen 

worden war. 

Bei Wohnungen kann dieses ohne Weiteres 

auf Familienangehörige, Besuch 

oder auch Pflegekräfte übertragen werden. 

Letztendlich stand der Geschädigten 

auch Schmerzensgeld zu. Dass ist immer 

dann der Fall, wenn der Schadensersatzanspruch 

auf der Verletzung 

des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit 

oder der sexuellen Selbstbestimmung 

beruht. 

BGH v. 21.07.2010 -XII ZR 189/08-

Mitgliederversammlung 2010 

In ruhiger Atmosphäre fand 

am 09. Juni die diesjährige 

Mitgliederversammlung statt. 

Neben dem Geschäftsbericht 

standen Neuwahlen, eine 

Satzungsänderung sowie 

Mitgliederehrungen auf dem 

Programm. 

Geschäftsführer Michael Wenzel 

referierte in seinem Bericht die 

wichtigsten Zahlen des Geschäftsjahres 

2009: Der Umsatz habe bei 

rund 1,24 Mio. Euro gelegen und das 

Geschäftsjahr sei mit einer leichten 

Unterdeckung von rund 13 Tsd. Euro 

abgeschlossen worden. Die 1.400 Neuaufnahmen 

(plus 5 Prozent ggü. 2008) 

reichten leider auch 2009 nicht aus, die 

Abgänge auszugleichen, so dass die Mitgliederzahl 

zum 31.12.2009 um 148 auf 

15.817 Mitglieder zurückgegangen sei. 

Heinz-Werner Kolberg als Sprecher 

der Mieterinitiative „Malerviertel“ 

dankte in der anschließenden Aussprache 

für die Unterstützung durch den 

Mieterverein und bat um finanzielle 

Beteiligung bei der Beauftragung eines 

Gutachters. Im Malerviertel sind eine 

Reihe von Bäumen wegen angeblicher 

Schäden von der Abholzung bedroht. 

Nach einigen weiteren Wortmeldungen 

und entsprechender Empfehlung 

durch Kassenprüfer Ralf Finke entlastete 

die Versammlung den Vorstand 

einstimmig. 

Wahlen 

Einstimmig wiedergewählt wurde 

Vorstandsmitglied Udo Nandzik. Neu 

Seit diesem Jahr ist der Mieterverein offizieller Sponsor des Zirkus-Projektes „Ratzfatz“. 

Das Projekt arbeitet mit Schülerinnen und Schülern, wird von Künstlern des Varietes 

et cetera trainiert und hat schon den einige renommierte Nachwuchspreise gewonnen. 

Unser Tipp: Auf jeden Fall anschauen! Infos gibt es unter www.zirkus-ratzfatz.de oder 

0234 / 43885510. Foto: Jochen Kaymer 

Gute Laune nach der drögen Tagesordnung verbreiteten Angelika und Robinson. 

in die für die Kassenprüfung zuständige 

Kontrollkommission wurde Herbert 

Blome gewählt. 

Satzungsänderung 

Eine Ergänzung der Satzung ermächtigt 

den Vorstand, für Mitglieder bis 27 

Jahre eine kürzere Mindestmitgliedschaft 

sowie Kurzmitgliedschaften einzuführen. 

Damit soll die Hemmschwelle 

für einen Vereinseintritt gesenkt werden. 

Bisher beruhten entsprechende 

Vorstandsbeschlüsse auf einer bereits 

in der Satzung vorhandenen Ausnahmeregelung. 

Mitgliederehrungen 

Mit einer launigen Ansprache begrüßte 

Vorstandsmitglied Udo Nandzik 

die Mitglieder, die für ihre langjährige 

Vereinstreue mit der Ehrennadel des 

Mietervereins ausgezeichnet wurden 

und als kleines Dankeschön einen 

Einkaufsgutschein für den City-Point 

erhielten. 

Nach Abschluss der Mitgliederversammlung 

lud der Vorstand die Ehrenmitglieder 

zu einem kalt-warmen 

Buffet ein. In diesem Rahmen traten als 

Überraschungsgäste die Zauberkünstler 

Angelika und Robinson auf. Beide sind 

vielen Bochumern insbesondere als 

Inhaber des Kleinkunsttheaters Zauberkasten 

in Bochum-Gerthe bekannt. 

INTERN 

19

BOCHUM 

Bochum schrumpft. Noch 1997 wohnten über 400.000 

Menschen in dieser Stadt. Anfang der 90er, als die Zuwanderung 

aus dem Osten zu verzeichnen war, waren es sogar 

über 410.000. Ende 2008 lag die Einwohnerzahl nur noch 

bei 370.000. Da könnte man meinen, auf dem Wohnungsmarkt 

gehe es entspannt zu – und in vielen Teilbereichen ist 

das auch so. Doch es gibt weiterhin Probleme. Damit diese 

rechtzeitig erkannt werden, gibt die statt jedes zweite Jahr 

einen Wohnungsmarktbericht mit detaillierten Analysen heraus. 

Jetzt liegt der für 2009 vor. 

Engpässe bei preiswerten 

Wohnungen erwartet 

20 

In Bochum gibt es 192.200 Wohnungen, 

aber nur 187.400 Haushalte. 

Das ergibt eine Leerstandsquote von nur 

2,5 %. Für die Wohnungswirtschaft ist 

das unproblematisch – und für einen 

funktionierenden Wohnungsmarkt 

sogar erforderlich. Schließlich ziehen ja 

auch Menschen um. Die Innerstädtische 

Umzugsquote lag zuletzt bei 7,4 %. 

Dazu kommen die Zu- und Fortzüge 

in andere Städte. Diese Wanderungsbilanz 

ist auch in Bochum inzwischen 

seit einigen Jahren negativ. Während 

lange Zeit allein der Sterbeüberschuss 

verantwortlich war für den Bevölkerungsrückgang, 

gab es 2008 einen 

Wanderungsverlust von 1290 Personen. 

28 % davon stammen aus dem Bevölkerungsaustausch 

mit den direkten 

Nachbarstädten. Und auch der ist fast 

ausschließlich negativ. Nur aus Gelsen- 

kirchen sind mehr Menschen nach Bochum 

gezogen als dorthin weg. Ansonsten 

ist die Bilanz negativ: Dortmund 

– 108, Witten – 98, Castrop-Rauxel 

– 88; sogar an das kleine Hattingen hat 

Bochum 28 Einwohner verloren. 

Keine Entspannung 

Der Bevölkerungsrückgang führt 

aber einstweilen nicht zu einer weiteren 

Entspannung am Wohnungsmarkt. 

Denn dafür ist nicht die Zahl der Einwohner 

entscheidend, sondern die der 

Haushalte. Die hat sich zwischen 2006 

und 2008 um 900 erhöht und lag zuletzt 

bei 187.400. Im gleichen Zeitraum ging 

die Einwohnerzahl um 5.400 zurück. 

Ursache ist der ungebrochene Trend 

zu immer kleineren Haushalten. Die 

Der Wohnungsneubau stagniert auf niedrigem Niveau, und nur etwa die Hälfte der 

Neubauten sind Sozialwohnungen. Neubau wird den Mangel an preiswerten Wohnungen 

nicht beheben. 

Haushalte in Bochum 

durchschnittliche Haushaltsgröße liegt 

inzwischen nur noch bei 1,95. 44,5 % 

aller Haushalte sind Ein-Personen-Haushalte, 

weitere 32 % Paare ohne Kinder 

und 4,5 % Mehrpersonen-Haushalte 

ohne Kinder. Nur noch in jedem 6 Haushalt 

leben Kinder, und die klassische 

Familie mit Papa, Mama und eins, zwei, 

drei Kindern unter einem Dach ist mit 

14 % zu einer Randgruppe geworden. 

Das Einkommen, das diesen Haushalten 

zur Verfügung steht, ist mit 

durchschnittlich 17.700 Euro nicht 

gerade üppig und – gemessen an der 

Kaufkraft – zuletzt sogar gesunken. Dies 

und lokale wirtschaftliche Faktoren 

– explizit nennt die Stadt Nokia und 

Opel – lassen eine steigende Nachfrage 

nach preiswerten Wohnraum erwarten. 

Dem steht jedoch ein immer kleineres 

Angebot gegenüber. 

Zu wenig Preiswertes 

Die Zahl der amtlich registrierten 

Wohnungssuchenden, die Anspruch auf 

eine Sozialwohnung haben, ist in den 

letzten zehn Jahren um 32 % gesunken 

– die Zahl der Sozialwohnungen jedoch 

um 47 %, Tendenz: zügig weiter fallend. 

Ende 2008 waren von den einstmals 

90.000 Sozialwohnungen in Bochum 

nur noch 17.747 übrig. Das sind gerade 

noch 8,6 % des Wohnungsmarktes 

– eine lächerliche Zahl angesichts der 

Tatsache, dass fast die Hälfte aller Mieter 

die Einkommensgrenzen für den 

Sozialen Wohnungsbau erfüllen und in 

etlichen der existierenden Sozialwohnungen 

Fehlbeleger wohnen, die nicht 

mal mehr eine Abgabe zahlen.

Der Sozialwohnungsbesatnd ist in den letzten zehn Jahren rapide 

zurückgegangen und wird weiter abnehmen. 

Neubau wird das Problem nicht 

lösen. Dazu sind die Förderzahlen viel 

zu gering. 2008 war in Bochum nicht 

eine einzige der gut 400 neu gebauten 

Wohnungen öffentlich gefördert. Alle 

xperten, die die Stadt regelmäßig befragt, 

erwarten denn auch schon in 

naher Zukunft Engpässe im Bereich 

preiswerter Wohnungen. 

Im Moment scheint die Lage allerdings 

noch nicht dramatisch. Die Stadt 

wertet nämlich auch regelmäßig die 

Wohnungsangebote in den Zeitungen 

aus. 2009 zum Beispiel hat sie 1.500 

Mietangebote registriert mit durchschnittlich 

67,7 qm zu je 5,44 €. 28 % 

davon lagen innerhalb der Angemessenheitsgrenzen 

für Hart-IV-Haushalte 

– das erscheint ausreichend. 

Mieterstadt Bochum 

Bochum ist eine Mieterstadt – und 

wird es auch bleiben. Trotz aller Bevorzugung 

des Eigentums bei der Wohnungsbauförderung 

und trotz aller Umwandlungen 

der letzten Jahr(zehnt)e 

hat sich die Quote der im Eigentum 

Wohnenden seit der Volkszählung 1987 

nur von 21 auf 24 % erhöht. Mehr als 

drei Viertel der Bevölkerung wohnt 

weiterhin zur Miete. 

Die großen Wohnungsunternehmen 

spielen in Bochum nur eine untergeord- 

Alle Bilder und Grafiken dieser 

Doppelseite: Stadt Bochum 

nete Rolle. Neben dem knappen Viertel 

der selbstnutzenden Eigentümer stellen 

sie ein weiteres Viertel des Wohnungsangebots 

zur Verfügung. Die andere 

Hälfte ist in der Hand kleiner und mittlerer 

Privat-Eigentümer. 

Die mit Abstand größte Vermieterin 

ist mit rund 15.000 Wohnungen 

die halbstädtische VBW. Die Deutsche 

Annington, bundesweit die größte 

Wohnungsgesellschaft, hat in Bochum 

nur rund 7.000 Wohnungen. Andere 

in den Nachbarstädten gefürchtete 

große „Heuschrecken“ wie Gagfah oder 

Bochum ist eine Mieterstadt. Lediglich in Hordel und in Stiepel gibt es 

Eigentümerquoten von über 40 Prozent. 

BOCHUM 

Immeo sucht man in Bochum vergeblich. 

Auch die jüngst verkaufte LEG ist 

in Bochum nur mit 1.300 Wohnungen 

vertreten. Größere regionale Anbieter 

wir Evonik oder THS liegen auch nur 

im dreistelligen Bereich. Dagegen gibt es 

eine ganze Reihe kleinerer und mittlerer 

Genossenschaften mit 500 bis 5.000 

Wohnungen – die aber auch durchaus 

Probleme bereiten können, wie in diesem 

Heft zu lesen ist. 

Miethöhe erträglich 

Die Grundstückspreise in Bochum 

sind im Vergleich mit 

den meisten Nachbarstädten relativ 

hoch. Das erschwert den Neubau. 

Die Mieten hingegen sind eher 

moderat. Dabei weicht der von der 

Stadt per Zeitungsanalyse ermittelte 

Durchschnittswert der Angebotsmieten 

noch deutlich nach oben von 

der aktuellen Mietspiegel-Erhebung 

ab, der mehr als drei mal so viele 

Daten zu Grunde liegen. Doch das 

ist nicht verwunderlich. Der Mietspiegel 

erfasst Bestandsmieten, die 

Zeitungsanalyse Angebote. Es gibt 

keine Erkenntnisse darüber, ob die 

Wohnungen später auch zu diesem 

Preis vermietet werden konnten. 

21

SERVICE 

22 

Geschäftszeiten 

Geschäftsstelle Bochum: 

Brückstraße 58 · 44787 Bochum 

Fon : 02 34 / 9 6114 - 0 

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Impressum 

Herausgeber: 

DMB – Mieterverein Bochum, Hattingen 

und Umgegend e. V., 

Brückstraße 58 · 44787 Bochum 

Auflage : 22.500 

Redaktion: Michael Wenzel (mw), Knut 

Unger (ku), Karin Schnittker, Birgit Lütge-Jordan, 

Helmut Lierhaus (li), Rainer 

Stücker (st), Holger Gautzsch, v.i.S.d.P.: 

Aichard Hoffmann (aha) . Namentlich 

gekennzeichnete Beiträge geben nicht 

unbedingt die Meinung der Redaktion 

wieder. 

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Service 

Rechtsberatung in der Geschäftsstelle: 

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Diese richten sich nach der Postleitzahl: 

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Rainer Klatt 44787 44789 Castrop-Rauxel, 96 11 431 

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Gisela Krieter 44793 44866 96 11 432 

44867 44869 

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Rainer Papenheim 44799 44801 alle anderen Orte 96 11 436 

44803 

Jutta Hüppop 44879 44797 Hattingen, Di, Mi und Do: 

Sprockhövel 0 23 24 / 5 25 24 

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Bitte vereinbaren Sie ihren Beratungstermin unter den oben genannten Rufnummern 

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Zeit in der Nähe Ihres Telefons. Legen Sie benötigte Unterlagen in greifbare Nähe. Im 

Interesse stabiler Mitgliedsbeiträge sollten Sie aus dem deutschen Festnetz anrufen. Die 

Kosten für das Gespräch trägt der Mieterverein. Und noch etwas: Neue Unterlagen – etwa 

ein Schreiben des Vermieters – senden Sie uns bitte rechtzeitig vor der Telefonberatung 

per Fax oder Post. 

Anregungen? Kritik? Beschwerden? 

Sprechen Sie mit dem Chef! 

Wir sind ständig bemüht, unseren Service für Sie zu verbessern. Ihre Vorschläge, Kritik 

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Chef! Geschäftsführer Michael Wenzel, Durchwahl: 02 34 / 96 11 440. 

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Die Besichtigung Ihrer Wohnung kann sinnvoll sein, zum Beispiel um das Ausmaß von 

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Mit ihm können Sie direkt einen Termin vereinbaren. 

Als Mitglied des Mietervereins Bochum, Hattingen und Umgegend e.V. berechnet Ihnen 

der Experte für seine Leistungen nur 75 €. Im Preis enthalten sind bereits die Anfahrt, 

die Begehung vor Ort, ein Kurzprotokoll und ggf. die jeweils gültige gesetzliche Mehrwertsteuer. 

Der Betrag ist beim Ortstermin zu zahlen. Nur dadurch ist er so günstig. Vergleichbare 

Leistungen sind bei anderen Anbietern (Firmen) weit teurer. Zusätzliche Kosten 

können für die Probennahme und Analyse von Schimmel und Schadstoffen entstehen. 

Sie entscheiden, ob Sie dazu einen Auftrag erteilen oder nicht. Unser Experte heißt: 

Dipl.-Ing. Bernd Eckstein, Tel. 0 23 02/58 54 77, Fax.: 0 23 02/ 58 54 75 

Mail: b-eckstein@versanet.de

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