Wohnungsverkäufe in Bochum - Mieterverein

Martin Krämer
Sebastian Müller
Daniela Oesterreich
Cathrin Thier
Michael Wenzel
Wohnungsverkäufe in Bochum
Mieterprivatisierung, Mehrfachverkäufe
und Finanzinvestoren
Gefödert
durch
die
1

Auch Bochum war in den
letzten Jahren von den erheb-
lichen Veränderungen auf dem
Wohnungsmarkt betroffen. Neue
international agierende Investoren
haben im großen Stil Bestände
gekauft; ein früher so wichtiger
Akteur wie die Eon-Tochter Viterra
ist hingegen als Vermieter völlig
verschwunden.
Die Genossenschaften und die
kommunal verbundene VBW
mussten sich auf neue Marktver-
hältnisse einstellen, seit die mas-
sive Wohnungsnot der 90er-Jahre
überwunden schien und Bochum
unter Bevölkerungsschwund leidet.
Sie haben versucht, bei Beständen,
die auf dem Markt angeboten wur-
den, zuzugreifen oder zum Zwecke
der „Portfoliobereinigung“ auch
selber verkauft.
Dennoch konnte insgesamt der
Eindruck entstehen, dass der me-
dienträchtige Rummel, der durch
die Großverkäufe der letzten Jahre
bundesweit, aber auch im Ruhr-
gebiet entstand, vor Bochums
Stadttoren haltmachte. Zum Teil
mag dies an der besonderen Eigen-
tümerstruktur in unserer Stadt
liegen, denn anders als in vielen
Nachbarkommunen, spielen die
klassischen Wohnungsunterneh-
men mit einem Marktanteil von
schätzungsweise 25 – 30 Prozent
nur eine relativ unbedeutende
Rolle. Private Eigentümer und
Hausverwaltungen haben ein
deutliches Übergewicht.
Dass der Bochumer Mieterverein
in den letzten 25 Jahren trotzdem
alle Hände voll zu tun gehabt
hat, lag wohl eher an der großen
Wohnungsnot der 90er-Jahre.
Zählten wir Anfang der 80er-Jahre
rund 5.000 Mitgliederhaushalte,
waren es zur Jahrtausendwende
17.500 und aktuell, bei entspann-
ter Marktlage und schrumpfender
Bevölkerung, sind es immer noch
über 16.000.
Aber selbst wenn in Bochum
der „große Knall“ immer ausblieb,
haben wir eine ganze Reihe größe-
rer und kleiner Verkäufe in dieser
Stadt sehr intensiv begleitet, Mie-
terinitiativen unterstützt und eine
Vielzahl von Mieterversammlun-
gen abgehalten.
Für uns schien es daher an der
Zeit, eine Zwischenbilanz zu zie-
hen und nachzuhaken, ob sich
unsere Befürchtungen hinsichtlich
des Verkaufs von Wohnungsbe-
ständen bewahrheitet haben.
Unser besonderer Dank gilt
Dr. Sebastian Müller für die wis-
senschaftliche Leitung und der
Bochum-Agenda 21 für die finan-
zielle Unterstützung des Projektes.
Bochum, im Februar 2009
Michael Wenzel
Geschäftsführer
Geleitwort
3

4
Inhalt Geleitwort. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Inhalt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1. Einleitung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1 Bochum im Februar des Kulturhauptstadtjahres 2010 . . . . . . . . 5
1.2 Veränderung auf den deutschen Wohnungsmärkten . . . . . . . . . 5
1.3 Die Studie in Bochum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2. Privatisierungsgeschichte im Ruhrgebiet . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2.1 Die erste Privatisierungswelle und der Widerstand dagegen:
Rettet Eisenheim! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2.2 Privatisierung, die vom Standardverständnis abweicht . . . . . . 10
2.3 Die zweite Privatisierungswelle und ein Gegenentwurf:
Gründung der Genossenschaft Rheinpreußen . . . . . . . . . . . . . 10
2.4 Privatisierung durch Private-Equity-Kapital nach der
Jahrtausendwende – nur ein Randthema in Bochum . . . . . . . . 11
3. Beteiligte Unternehmen in Bochum. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4. Siedlungsportraits
4.1 Siedlungsportrait 1: Uni-Center. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
4.2 Siedlungsportrait 2: Gropiusweg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.3 Siedlungsportrait 3: Girondelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Untersuchte Siedlungen in der Übersicht (Karte) . . . . . . . . . . . 24
4.4 Siedlungsportrait 4: Karl-Wagener-Straße 2g . . . . . . . . . . . . . . . 26
4.5 Siedlungsportrait 5: Mittelgebirgsviertel . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
4.6 Siedlungsportrait 6: Im Streb/Krachtstraße . . . . . . . . . . . . . . . . 31
4.7 Siedlungsportrait 7: Kolonie Hannover . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
4.8 Siedlungsportrait 8: Everstalsiedlung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
5. Fazit: Die Folgen der Privatisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
5.1 Probleme bei der Privatisierung von ehemaligen
Zechen- und Stahlarbeitersiedlungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
5.2 Veränderung der Bewohnerstrukturen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
5.3 Probleme bei der Privatisierung von 70er-Jahre-Siedlungen . . . 42
5.4 Unklare Besitzverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
5.5 Differenzierter Umgang mit Verkäufen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Quellennachweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Impressum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

„Hätte ich nicht diesen Kellner-
Job um die Ecke und dann noch
fünf Minuten entfernt den Krip-
penplatz von Pablo, meinem
zweijährigen Sohn, wäre ich aus
diesem Viertel lieber heute als
morgen raus“, seufzt der Allein-
erziehende Dieter Schlonski.
Herr Schlonski lüftet an diesem
Morgen nur ganz kurz. Draußen
ist es kalt und bis die seit ihrem
Bau 1972 nie modernisierte
Wohnung warm ist, dauert es
wieder Stunden. Lüften sollte er,
hatten seine Vormieter ihn doch
vor dem Schimmelpilzproblem
im Wohnzimmer gewarnt. In der
Wohnung ist das gelöst, im Kel-
ler allerdings nicht, weswegen er
diesen auch nicht mehr zum
Trocknen nutzt. Platz wäre neben
dem dort angehäuften Müll über-
dies nicht. Den Vermieter, der
das Haus vor fünf Jahren erwor-
ben hatte, interessiert dieser Zu-
stand nicht.
An diesem Morgen reicht es
Herrn Schlonski aber. Erneut ist
Das Beispiel ist fiktiv, die Pro-
bleme aber auch heute schon real.
Der bundesdeutsche Wohnungs-
markt hat sich in den letzten Jah-
ren nachhaltig verändert. Seit dem
Jahrtausend-Wechsel der Jahrtau-
send-Wende wurden in Deutsch-
land rund 1,5 Millionen ehemali-
ger kommunaler bzw. werksver-
bundener Wohnungen an interna-
tionale Fonds verkauft.
In diesem Zusammenhang ver-
breitete sich schnell die von dem
damaligen SPD-Vorsitzenden
Franz Müntefering eingeführte
Bezeichnung „Heuschrecken“, mit
der er internationale Fonds cha-
rakterisierte, die Unternehmen
aufkauften, diese aussaugten und
die Reste schnell weiter verkauften.
das Warmwasser ausgefallen.
Dass er wegen diesem notori-
schen Problem, Spülwasser mit
einem Wasserkocher warm ma-
chen muss, ist er gewohnt. Aber
heute morgen wollte er seinen
zweijährigen Sohn baden. Die
Hoffnung auf eine schnelle Repa-
ratur oder gar eine grundsätzliche
Lösung dieses Problems hat er
längst aufgegeben.
Der einzige Kontakt zum Ver-
mieter geht über die monatliche
Mietüberweisung. Ansonsten ist
ein Verwaltungsunternehmen der
Ansprechpartner. Dieses ist zwar
immerhin 14 Stunden am Tag
erreichbar, aber nur über ein zen-
trales Call-Center. Dieses darf
keine größeren Reparaturen in
Auftrag geben. Lediglich in Not-
fällen schickt es innerhalb von
zwei Tagen die mobile Hausmeis-
terfirma für das östliche Ruhrge-
biet raus.
Wohnungsunternehmen mutierten
unter den Bedingungen der Fonds
häufig zu reinen Wohnungshänd-
lern. Von diesem Handel ist insbe-
sondere das Ruhrgebiet betroffen.
Die Folge für Mieterinnen und
Mieter können hier
im Beispiel
1. Einleitung
1.1
Bochum im
Februar des
Kulturhauptstadtjahres
2010
1.2
Veränderung auf
den deutschen
Wohnungsmärkten
5

6
„In manchen Siedlungen
kommt es zum Verfall
der Häuser...“
schlecht ansprechbare oder nicht
entscheidungsfähige Verwalter,
stark gesenkte Instandhaltungs-
investitionen und außerordentlich
steigende Mieten sein. In manchen
Siedlungen kommt es zum Verfall
der Häuser, weil keine Instandhal-
tungsmaßnahmen durchgeführt
werden.
Doch auch der Verkauf an ein-
zelne Privateigentümer ist für die
in den Wohnungen oder Häusern
wohnenden Mieterinnen und
Mieter meist problematisch, da
unter anderem oftmals Kündigun-
gen wegen Eigenbedarfs drohen
oder die Miete erhöht wird.
Zudem stellt es für die Mieter
eine große Belastung dar, wenn
unklar ist, wer der neue Eigen-
tümer ihrer Wohnung ist und
welche Pläne dieser verfolgt.
Da gerade die Mieterprivatisie-
rungen relativ unbemerkt stattfin-
den und kaum Aufsehen in der
Öffentlichkeit erregen, hat der
Mieterverein Bochum, Hattingen
und Umgegend e.V. in Zusammen-
arbeit mit Dr. Sebastian Müller
(Büro PlanungsPolitik-Forschung,
Dortmund) die vorliegende Studie
in Bochum durchgeführt und in
dieser Broschüre veröffentlicht.
Die Studie knüpft an eine vorher-
gehende Untersuchung zu neuen
Eigentümerstrukturen in Dort-
mund im Jahr 2007 an.

Zunächst möchten wir in die
Nachkriegsgeschichte der Privati-
sierung im Ruhrgebiet einführen.
Diese beginnt mit dem Nieder-
gang der großen Industriebetriebe
in den 60er-Jahren. Die folgenden
Mieterprivatisierungen und die
Integration werksverbundener
Wohnungen in öffentliche bzw.
öffentlich-verbundene Unterneh-
men hat eine große Bedeutung für
den aktuellen Wohnungsmarkt in
Bochum.
Die Untersuchung verschaffte
sich als erstes einen Überblick
über die in den letzten Jahren
mehrfach verkauften Wohnungs-
bestände sowie die beteiligten
Akteure in Bochum. Zu den Betei-
ligten gehören neben den Einzel-
käufern Wohnungsunternehmen
und Finanzinvestoren, die im
Kapitel „Unternehmen“ kurz vor-
gestellt werden. Dieser Überblick
war wichtig um herauszufinden,
ob sich nur wenige große Akteure
oder mehrere kleinere Unterneh-
men an der untersuchten
Privatisierungswelle
in Bochum be-
teiligten.
Anschließend wurde untersucht,
wie sich der mehrfache Wechsel
der Eigentümer auf die jeweiligen
Siedlungen ausgewirkt hat. Die
Untersuchung konzentrierte sich
dabei auf die Bewohnerinnen und
Bewohner, das Wohnumfeld so-
wie den Zustand der Häuser und
Wohnungen vor und nach den
Verkäufen.
Der Mieterverein Bochum kannte
die Wohnviertel, die in den letzten
Jahren privatisiert wurden, sodass
eine Vorauswahl der zu untersu-
chenden Gebiete getroffen werden
konnte. Nach Ortsbegehungen
wurden schließlich folgende acht
Siedlungen im Stadtgebiet von
Bochum für die Studie ausgewählt:
Uni-Center, Querenburg
Gropiusweg, Querenburg
Girondelle, Wiemelhausen
Mittelgebirgsviertel, Hiltrop-Bergen
Karl-Wagener-Straße, Oberdahlhausen
Im Streb/Krachtstraße, Werne
Kolonie Hannover, Wattenscheid-Günningfeld
Everstalsiedlung, Langendreer
1.3
Die Studie
in Bochum
7

8
Die untersuchten Wohnviertel
lassen sich in zwei verschiedene
Siedlungstypen aufteilen:
• vernachlässigte Siedlungen
• der 70er-Jahre sowie
• mieterprivatisierte Zechen-
• und Stahlarbeitersiedlungen.
Diese Unterteilung wurde ent-
wickelt, da es einerseits ähnliche
Probleme in den jeweiligen Sied-
lungstypen gibt und sie sich ande-
rerseits aufgrund des Baualters
und der Bauweise nur schwer mit-
einander vergleichen lassen. So
bestehen die Zechen- und Stahlar-
beitersiedlungen meist aus kleine-
ren Mehrfamilienhäusern, die
überwiegend in den 50er-Jahren,
vereinzelt auch schon Ende des
19. Jahrhunderts errichtet wurden,
während es sich bei den 70er-
Jahre-Siedlungen meist um mehr-
geschossige Plattenbauten handelt.
Um die Privatisierung aus Mie-
tersicht zu beleuchten und um der
Information über die Situation vor
Ort Geltung zu verschaffen, wur-
den in jeder der untersuchten
Siedlungen Interviews mit Bewoh-
nern durchgeführt. Zum Großteil
handelte es sich bei den Interview-
partnern um Mieterinnen und
Mieter, die schon lange in den
jeweiligen Siedlungen wohnten
und alle Eigentümerwechsel mit-
erlebt hatten. Zur Kontrolle wur-
den auch Privateigentümer, Woh-
nungsunternehmen und die
Bauverwaltung befragt.
Im abschließenden Kapitel wur-
den die Folgen der Wohnungsver-
käufe für Mieterinnen und Mieter
zusammengefasst. Daraus wurden
Lösungsansätze und Handlungs-
empfehlungen entwickelt, die für
Wohnungsunternehmen und die
Politik Möglichkeiten aufzeigen,
um auf die Problematik reagieren
zu können.
Wir würden uns freuen, wenn
diese Studie mit dazu beiträgt,
dass die Debatte über Möglich-
keiten und Notwendigkeiten der
Wohnungspolitik in Bochum
und den Stadtteilen sowie Vier-
teln intensiver geführt wird.

Die Geschichte der Wohnungs-
privatisierung im Ruhrgebiet hat
nicht erst im Jahr 2000 begonnen,
in dem Jahr, mit dem unsere Un-
tersuchung einsetzt.
Vor 50 Jahren, da gaben Unter-
nehmen der Stahlproduktion und
des Bergbaus den Takt für die Ge-
schichte der Stadtentwicklung im
Ruhrgebiet noch fast ausschließ-
lich vor. Damals sah es mit der
Zukunft von Stahl- und Berg-
arbeitersiedlungen schon einmal
schlecht aus. Das war um 1968
herum. In Bochum wie im ganzen
Ruhrgebiet waren die ersten
Kohle- und Stahlkrisen der Nach-
kriegszeit übers Land gegangen.
Zehntausende Arbeitsplätze wur-
den abgebaut – durch Stilllegun-
gen und durch verstärkte Rationa-
lisierung quer durch die Kohle-,
Eisen- und Stahlindustrie. Zum
Selbstverständnis der Montan-
Gegen den Abriss und die Zu-
rückverwandlung in frei verfüg-
bares Bodenkapital mobilisierten
sich die Bewohnerinnen und Be-
wohner.
Selten fanden sie Unterstützung
in der Stadtpolitik, manchmal bei
den Betriebsräten, bei den 68er
Studierenden der Fachhochschulen
und der neuen Universitäten im
Ruhrgebiet, oft auch bei Architek-
ten, Planern und Denkmalschüt-
zern der Region. Es war die Zeit
nach den wilden Septemberstreiks
in den Eisenhütten, Stahl- und
Walzwerken, die Zeit der außer-
parlamentarischen Opposition,
und die bekannteste Allianz einer
Siedlungsinitiative mit der Zivil-
gesellschaft und einem Architekten
wurde das Bündnis für Oberhausen-
Eisenheim. Der Architekturprofes-
sor Roland Günther widerlegte die
Argumente für den Abriss. Er und
die Bewohnerinnen und Bewohner
unternehmen gehörte es, dass das
auch den Abbau der unterneh-
menseigenenWohnungsversor- gung zur Folge haben musste. Sie
wurde ja als freiwillige Sozialleis-
tung und als Bindung von Tausen-
den von Facharbeitern an den
Betrieb begriffen und durchaus
nicht als Beitrag zur Beseitigung
von Wohnungsnot oder miserab-
len Wohnverhältnissen im Ruhr-
gebiet. Für weniger Arbeitskräfte
wollten die Unternehmen nicht
mehr so viele der traditionellen
Mietwohnungen vorhalten wie
bisher. Nicht zuletzt deswegen
wurde nun manche Siedlung aus
der Zeit vor dem Zweiten Welt-
krieg mit dem Stempel versehen:
nicht mehr zeitgemäß, nicht mehr
vermietungsfähig, nicht mehr
modernisierungsfähig, zum Abriss
freigegeben.
zeichneten mit großem, positivem
Medienecho das Bild einer lebens-
werten Zukunft Eisenheims, ver-
bunden mit einer Mobilisierung
der IG-Metall und der Ankündi-
gung, nicht vom Platz zu weichen.
Sie zeigten die Solidarität und Le-
bensqualität in diesen Gartenstädt-
chen mitten im Ruhrgebiet und
wie viel Selbsthilfe für die Moder-
nisierung von Gärten und Woh-
nungen in den Siedlungen steckte.
Eisenheim wurde gerettet, da-
nach Flöz Dickebank (Gelsenkir-
chen), Tremonia und Somerberg-
Winterberg (Dortmund). Aber die
Wohnungsunternehmen der Ei-
sen-, Stahl- und Bergbauunterneh-
men erfanden neue Wege, solche
Siedlungen loszuwerden und zu
Geld zu machen, nämlich das, was
sie Mieterprivatisierung nannten,
den Verkauf an Bewohner und
Bewohnerinnen oder an andere
Einzelinteressenten.
2.
Privatisierungsgeschichte
im
Ruhrgebiet
„Nicht mehr zeitgemäß,
nicht mehr vermietungsfähig,
nicht mehr modernisierungsfähig,
zum Abriss freigegeben.“
2.1
Die erste
Privatisierungswelle
und der
Widerstand
dagegen: Rettet
Eisenheim!
9

10
2.2
Privatisierung,
die vom
Standardverständnis
abweicht
2.3
Die zweite
Privatisierungswelle
und ein
Gegenentwurf:
Gründung der
Genossenschaft
Rheinpreußen
Das war ein Privatisierungsver-
ständnis, das vom Standard ab-
weicht, freilich eines, das dem
Lebensgefühl und Gerechtigkeits-
empfinden der Mieter und Miete-
rinnen in den Siedlungen ent-
sprochen hat und noch immer
entspricht. Privatisiert werden
kann nur, was zuvor sich in öffent-
lichem Eigentum befindet – ein
Kindergarten, Schulen und kom-
munale Stadtwerke, ein Kranken-
haus, ein Hallenbad oder auch
Wohnungen. Die Berg- und Stahl-
arbeiterwohnungen gehörten aber
Privatunternehmen. Allerdings
war ein großer Anteil der Woh-
nungen seit den 20er- und 30er
Jahren und dann nach dem Zwei-
ten Weltkrieg so gut wie alle in
den 50ern und 60ern mit weniger
oder mehr öffentlichen Geldern
Nachverdichtung im Grünraum,
Einzelprivatisierung von Wohnun-
gen oder Häusern, Aufteilung und
Abzäunen von Gärten wurden
unmittelbar nach dem Scheitern
der Abrissstrategie etwa seit Mitte
der 70er-Jahre zur bevorzugten
Strategie der unternehmensgebun-
denen Wohnungswirtschaft im
Ruhrgebiet, um den Wert der Sied-
lungen zu heben und in Bares zu
verwandeln.
Auch die Bergarbeiter der Sied-
lung Zeche Lothringen in Bochum
kämpften ab Mitte der 80er-Jahre
gegen Abriss und Mieterprivatisie-
rung, schon damals mit Unterstüt-
zung des Mietervereins Bochum.
Alle Siedlungen, die zuvor gegen
den Abriss aufgestanden waren,
wurden in den Strudel der Einzel-
privatisierung gezogen. Ihre
Wohnungen und nun auch viele
Siedlungen im Besitz der VEBA
wurden zunächst meist teilweise,
manchmal auch vollständig mie-
terprivatisiert. Dieser Strategie war
gebaut worden. Sie waren im Ver-
ständnis der Eigentümer wie der
Mieter und Mieterinnen Bestand-
teil des sozialen Wohnungsbaus
und ein namhafter Teil der öffent-
lichen Wohnungsversorgung in
den Städten des Ruhrgebiets. Mie-
terrechte und Verfügbarkeit über
die Wohnung waren den Rechten
in den öffentlichen Wohnungen
sehr ähnlich.
Es trifft deswegen den sozialen
Charakter der Berg- und Stahl-
arbeiterwohnungen und wir bezie-
hen uns auf ihn, wenn auch wir
beim Verkauf dieser unterneh-
mensgebundenenMietwohnun- gen an andere private Unterneh-
men oder Privatpersonen von
ihrer Privatisierung an diesem
populären Verständnis von Woh-
nungsprivatisierung festhalten.
schlecht zu widerstehen, knüpfte
sie doch an das Interesse der Mie-
terInnen an, die in Selbsthilfe er-
brachte Modernisierung Haus für
Haus für sich zu „retten“ und eine
sichere Wohnperspektive für die
Zeit nach der Rente zu haben.
Mieterprivatisierung, die Mieter
zu kleinen Eigentümern und die
Eigentümer auch bald zu Vermie-
tern machte, Nachbarn zu zeitwei-
ligen Gegnern und Konkurrenten,
hat freilich immer dann keinen
Erfolg, wenn die Einkommen
nicht ausreichen, um Kauf und
Hausfinanzierung zu stemmen
oder wenn einfach abgelehnt
wird, sich mit diesen Kosten zu
belasten. Wer heute durch die
Siedlungen geht, kann an den
Fassaden, den Haustüren, den
Vorgärten und den Zäunen Einzel-
eigentum oder Miete gut ablesen.
Die grundsätzliche Ablehnung
der Privatisierung von Siedlungen,
auch der Mieterprivatisierung,
wurde damals von der Arbeitsge-

meinschaft der Arbeitersiedlungs-
initativen im Ruhrgebiet aufrecht
erhalten, der unter anderem die
Initiativen Siedlungen Flöz Dicke-
bank, Gelsenkirchen und Rhein-
preußen, Duisburg angehörten.
Ein solidarökonomischer Gegen-
entwurf kam aber nur in Duisburg
zum Zuge. Die Initiative Rhein-
preußen kämpfte dort seit 1975
gegen Abriss und Einzelprivatisie-
rung.
In einer beispiellosen Aktion,
die in Mahnwachen und Hunger-
streiks vor dem Duisburger Rat-
haus und der Gläubigerbank in
Frankfurt ihren Höhepunkt er-
reichte und unterstützt von Bera-
tern wie Jörn Janssen, Manfred
Walz oder Klaus Novotny, einer
breiten Solidaritätsbewegung aus
den anderen Arbeitersiedlungen
und dem Ruhrgebiet überhaupt,
gelang es Rheinpreußen, die Stadt
auf ihre Seite zu bringen. 1984
gründeten die Bewohnerinnen
und Bewohner noch in einer Akti-
on der Gegenwehr die Bewohner-
genossenschaft Rheinpreußen, die
mit dem politischen Rückenwind
aus dem Duisburger Rathaus und
politischer und wirtschaftlicher
Unterstützung der Landesregie-
rung NRW in einem knapp einjäh-
rigen Verfahren die Anerkennung
im Verband und die Eigentums-
übertragung für 411 Wohnungen
in Erbpacht erreichte. Es gelang
dadurch nicht, das schleichende
Umsichgreifen der Einzelprivati-
sierung im übrigen Ruhrgebiet
aufzuhalten und eine erfolgreiche
Bewegung für neue, kleine Genos-
senschaften auszulösen.
Diese Erfahrungen und die an-
haltenden Auseinandersetzungen
um die Privatisierung von Arbei-
tersiedlungen in jeder Form der
späten 70er- bis in die späten 80er-
Jahre hinein bildeten den ge-
schichtlichen Hintergrund dafür,
dass die Landesregierung Ende der
80er-Jahre unter Johannes Rau
und dem Wohnungsbauminister
Christoph Zöpel die Wohnungs-
bestände der LEG um ehemalige
Zechenwohnungen aus kleineren,
von der RAG unabhängigen
Zechenwohnungsgesellschaften
erweiterte. Dies war eine Art
flächendeckender Verstaatlichung
der Privatisierungsdrohungen für
gefährdete Bestände. Bei der Pleite
der Neuen Heimat 1987 erwirbt
die LEG 38.000 Wohnungen der
Neuen Heimat NRW für den
symbolischen Preis von einer
Mark hinzu.
Ansichten aus der Rheinpreußen-Siedlung in Duisburg-Homberg.
Die Wohnungsbestände der
LEG wurden um ehemalige
Zechenwohnungen aus
kleineren, von der RAG
unabhängigen Zechen-
wohnungsgesellschaften
erweitert.
11

12
2.4
Privatisierung
durch Private-
Equity-Kapital
nach der Jahrtausendwende
– nur ein Randthema
in
Bochum
Überraschend stark und plötz-
lich beteiligt sich internationales
Finanzkapital seit der Jahrhun-
dertwende an der Privatisierung
von Wohnungen in ganz Deutsch-
land, aber mit einem deutlichen
Schwerpunkt im Ruhrgebiet (und
in Berlin). Die Heuschrecken-
debatte geht los. In den 90er-
Jahren bestimmte fast nur noch
VEBA-Wohnen, 1990 in Viterra
umfirmiert, die Privatisierungs-
dynamik. Pakete verschiedenster
Größe gingen etwa an die schon
genannte Häusserbau, Bellaform,
Westfälische Wohnen, Emscher
Siedlungsgesellschaft oder die
selbst gegründete Verwertungs-
tochter Mira (27.000 Wohnun-
gen). Einzelprivatisierungen wur-
den zu hunderten und tausenden
realisiert. In Bochum privatisierte
Viterra die meisten der Siedlun-
gen, deren Privatisierungsge-
schichte in diesem Bericht erzählt
wird.
Schließlich wird Viterra 2006
selbst mit allen Wohnungsbestän-
den an die Deutsche Annington
verkauft, eine deutsche Platzhalte-
rin der britischen Annington, die
wiederum im Eigentum des Fonds
Terra Firma steht. Diese Form der
Massenprivatisierung ist neuartig
und wird durch die Liberalisierung
der internationalen Finanz- und
Kreditmärkte und durch das dort
nach profitablen Investments su-
chende Private Equity Fonds aus-
gelöst. In der deutschen Privatisie-
rungsgeschichte geht aber der
Verkauf öffentlicher Wohnungen
und Wohnungsunternehmen vor-
aus. Deutsche Post und rot-grüne
Bundesregierung verkauften 1997
und 1998 Post und Eisenbahner-
wohnungen an die Deutsche Bank
und die Corpus Gruppe. Die Län-
der Berlin und Rheinland-Pfalz
verkauften umfangreicheren
Wohnungsbesitz an eine Deutsche
Grundbesitz Management GmbH
und an eine RSE-Beteiligungsgrup-
pe. 1999 veräußert Kiel 11.000
Wohnungen an die WCM Beteili-
gungs- und Grundbesitz AG. Dann

verkauft Berlin im Mai 2004 an
den Fonds Cerberus und die Bank
Goldman Sachs in den USA
65.000 GSW-Wohnungen. Im Juli
desselben Jahres kaufte der Private
Equity Fonds Fortress 82.000
Wohnungen der Bundesversiche-
rungsanstalt für Angestellte und
den Firmenmantel, die Gagfah mit
Sitz in Essen, wenig später die
Dresdener Wohnungsbaugesell-
schaft und die niedersächsische
Nileg.
Erst durch diese Verkäufe nah-
men die unternehmensgebunde-
nen Wohnungsgesellschaften des
Ruhrgebiets Witterung auf. Thys-
sen-Krupp verkaufte im Dezember
2004 ihre 48.000 Wohnungen an
das Konsortium Morgan Stanley,
Goldman Sachs und Corpus. RWE
veräußerte 4.500 Werkswohnun-
gen an die Deutsche Annington,
die E.ON AG zog nach und ver-
kaufte seine Immobilientochter
„Viterra“ mit ihren 152.000 Woh-
nungen ebenfalls an die Deutsche
Annington.
Diese Massenprivatisierungswel-
le an internationale Private Equity
Unternehmen und Finanzinvesto-
ren ist in der Folge der Weltfinanz-
krise, der Kreditklemme und dem
Zusammenbruch internationaler
Investitionsbanken zunächst ein-
mal seit Oktober 2007 zu Ende. Sie
schwappte an Bochum so gut wie
ganz vorbei. Viterra, RWE und
Thyssen-Krupp hielten in Bochum
so gut wie keine Bestände mehr
oder wickelten nur noch letzte
Einzelprivatisierungen ab. Aller-
dings traten eine Comer Immobi-
lienmanagement GmbH & Co. KG,
Tochter der britischen Comer
Group, und eine Dakota Invest-
ment SA, Luxemburg, im Fall des
unter Insolvenzverwaltung ste-
henden Bochumer Uni-Center in
Erscheinung. Dakota Investment
kaufte das Unicenter und seine
Wohnungsbestände 2008. Des-
wegen ist es auch Bestandteil
dieser Untersuchung.
Diese Massenprivatisierungs-
welle an internationale Priva-
te Equity Unternehmen und
Finanzinvestoren ist in der Folge
der Weltfinanzkrise, der Kredit-
klemme und dem Zusammen-
bruch internationaler Investiti-
onsbanken zunächst einmal seit
Oktober 2007 zu Ende.
13

14
3.
Beteiligte
Unternehmen
in Bochum
VBW Bauen und Wohnen
GmbH beschäftigt 113 Mit-
arbeiter und verwaltet zur
Zeit 14.581 Wohnungen,
davon 12.687 Wohnungen
in eigenem Besitz.
Die Häusser-Bau GmbH ist
im gewerblichen Bereich tätig
und beschäftgt sich mit
Privatisierungen.
Annington-Zentrale in Bochum
In Bochum spielen ganz ver-
schiedene Unternehmen eine Rol-
le bei der Wohnungsprivatisie-
rung. Im Folgenden sollen die
wichtigsten Unternehmen kurz
vorgestellt werden.
Ein wichtiger Akteur auf dem
Bochumer Wohnungsmarkt ist die
VBW. Die VBW Bauen und Woh-
nen GmbH wurde 1916 gegründet
und ist über die Beteiligungen der
städtischen Unternehmen Spar-
kasse Bochum sowie Stadtwerke
Bochum zu mehr als 50 Prozent in
kommunaler Hand. Die weiteren
Anteilseigner sind die Deutsche
Annington Vermögensgesellschaft
mbH Co. KG, die Krupp Hoesch
Stahl GmbH, die Bayerische Hypo-
und Vereinsbank AG, die EURO-
HYPO AG, die RAG Immobilien
GmbH sowie weitere Anteilseigner
aus Bochum. Das Unternehmen,
das 113 Mitarbeiter beschäftigt,
verwaltet zurzeit 14.581 Wohnun-
gen, wovon 12.687 Wohnungen
im Besitz der VBW sind. Nach
Angaben der Geschäftsführung ist
das Kerngeschäft der VBW die
nachhaltige Entwicklung von
Wohnungsbeständen. Die VBW
investiert vor allem in die Bestän-
de, die in einem Siedlungszusam-
menhang (also in geschlossenen
Wohngebieten) und nicht isoliert
liegen.
Ein weiterer wichtiger Akteur ist
die Häusser-Bau Unternehmens-
gruppe, die für den Handel mit
Gewerbeimmobilien und Einzel-
privatisierungen bekannt ist. Die
Firma wurde 1967 von Erich
Häusser und Werner Heckendorf
mit einem Stammkapital von
20.000 DM gegründet. Schon
1979 überschritt das Stammkapi-
tal die Millionengrenze. Nachdem
Erich Häusser 1987 aus der Firma
ausschied, holte Werner Hecken-
dorf seine Söhne mit in die Firma.
Das Hauptgeschäft der
Häusser-Bau

GmbH liegt im gewerblichen Be-
reich. Daneben läuft schon lange
das Geschäft mit Privatisierungen.
Die Häusser-Bau war in Bochum
u.a. an den Privatisierungen in den
Siedlungen Zeche Hannove sowie
dem Mittelgebirgsviertel beteiligt.
In der Vergangenheit spielte die
Viterra AG (ehemals VEBA Im-
mobilien) auf dem Bochumer
Wohnungsmarkt eine wichtige
Rolle. Die Immobilientochter des
Energieversorgers E.ON AG war
mit 152.000 Wohnungen der
größte deutsche Immobilienbesit-
zer, bis sie im Jahr 2005 von der
Deutschen Annington für sieben
Milliarden Euro übernommen
wurde. Die Gruppe der Wohn-
unternehmen des Private Equity
Fonds Terra Firma ist aktuell der
größte Besitzer von Mietwohnun-
gen in Deutschland. Derzeit sind
es etwa 222.000 Wohnungen. Zur
Deutschen Annington Vermö-
gensgesellschaft mbH Co. KG,
mit Hauptsitz in Bochum, gehören
sieben Regionalgesellschaften mit
Sitz in Berlin, Dortmund, Düssel-
dorf, Essen, Frankfurt am Main,
Kiel und München. Auf ihrer
Homepage beschreiben sie ihre
Hauptaufgabe so: „Mit unseren
Ankäufen folgen wir unserer stra-
tegischen Linie, möglichst für die
Privatisierung geeignete Woh-
nungsbestände in unser Portfolio
zu integrieren, sie effizient zu be-
wirtschaften und unter Einhal-
tung des gesetzlichen und zusätz-
lich vereinbarten Mieterschutzes
sukzessive den Mietern, anderen
Selbstnutzern und Kapitalanlegern
zum Kauf anzubieten.“ Die Deut-
sche Annington hat viele Häuser in
der untersuchten Siedlung Evers-
talstraße verkauft, besitzt dort aber
weiterhin noch Bestände.
Für einige der Unternehmen, die
in den untersuchten Siedlungen
Eigentümer sind, lässt sich kaum
mehr als die Adresse des Firmen-
sitzes ermitteln. Der Besitzer des
Uni-Centers ist zum Beispiel eine
Aktiengesellschaft mit dem Na-
men Dakota Investments S.A.,
mit einer Adresse in Luxemburg.
Ob dahinter vielleicht noch ein
anderes Unternehmen steht oder
ob die Unternehmer wirklich aus
Luxemburg kommen, ist völlig
unklar, da jeder unabhängig von
der Staatsangehörigkeit und des
Wohnsitzes in Luxemburg eine
Aktiengesellschaft gründen kann.
Ein Eigentümer der Objekte am
Peter-Parler-Weg ist die Tower 1
Immobilien GmbH und Co. vier-
te KG. Dieses Unternehmen ist
eine Tochterfirma der dänischen
Towergroup A/S, die in Kopenha-
gen ansässig ist. Die Towergroup
beschreibt sich auf ihrer Homepa-
ge als eine Aktiengesellschaft, die
auf die Investition in attraktive
und gut gelegene Immobilien in
Deutschland und anderen europä-
ischen Wachstumsmetropolen
fokussiert.
Besonders bei Unternehmen
ohne Sitz in der BRD ist es kaum
möglich, einen Ansprechpartner
zu erreichen, oftmals gelingt nur
der Kontakt zu dem mit der Haus-
verwaltung beauftragten Unter-
nehmen. Diese Verwaltungen
haben wiederum nur die aller-
nötigsten und nur finanziell ein-
geschränkteHandlungsmöglich- keiten. Noch schlimmer wird es,
wenn noch nicht einmal mehr
ladungsfähige Anschriften für
Instandhaltungsklagen ermittelt
werden können.
Für einige der Unternehmen, die
in den untersuchten Siedlungen
Eigentümer sind, lässt sich kaum
mehr als die Adresse des Firmen-
sitzes ermitteln.
Eingang von Gut Heckhuesen, dem
Firmensitz der Häusser-Bau GmbH
Besonders bei Unternehmen ohne
Sitz in der BRD ist es kaum mög-
lich, einen Ansprechpartner zu
erreichen...
15

16
4.1
Siedlungsportrait 1
Uni-Center
„Das Eigenartige ist, seitdem
Comer das im September 2006
übernommen hat, ist nichts, aber
auch absolut nichts mehr in den
Häusern gemacht worden...“
Der abgeplatze Putz ist nur ein offensichtliches
Zeichen der mangelnder
Instandhaltung.
Das Uni-Center mit 305 Woh-
nungen liegt im Ortsteil Queren-
burg in unmittelbarer Nähe zur
Ruhr-Universität Bochum. Es be-
steht aus einer Fußgängerzone mit
zahlreichen Geschäften, gerahmt
von einer massiven Wohnbebau-
ung aus dem Anfang der 70er-Jah-
re, sechs bis 20 Geschosse hoch.
Der Komplex gehört seit Herbst
2006 einem in Luxemburg ansässi-
gen Finanzinvestor, der Dakota In-
vestments. Es ist jedoch unklar,
wer genau hinter Dakota Invest-
ments steht, zu erreichen ist stets
nur die Hausverwaltung.
Anfangs galt das Uni-Center als
Top-Adresse, besonders aufgrund
seiner unmittelbaren Nähe zur
Universität, zu den Geschäften
und zu kulturellen und sozialen
Einrichtungen vor der Haustür,
aber auch wegen der Mitbewoh-
ner, die das urbane Konzept, das
studentische und akademische
Flair schätzten. Allerdings standen
bereits kurz nach der Fertigstel-
lung viele Wohnungen leer, wes-
halb diese Wohnungen zu Sozial-
wohnungenumgewan- delt wurden.
Nachdem das Uni-
Center durch den Bank-
rott der Eigentümerin
Marietta Bergstedt einige
Jahre unter Zwangsver-
waltung geriet, wurde es
2006 von Dakota Invest-
ments gekauft. Seitdem
liegt die Hausverwaltung
in den Händen einer
ortsfernen Firma, näm-
lich dem britischen
Hausverwalter Comer
mit Sitz in Berlin. Mit
der neuen Hausverwal-
tung geht es bergab:
„Das Eigenartige ist, seitdem Co-
mer das im September 2006 über-
nommen hat, ist nichts, aber
auch absolut nichts mehr in den
Häusern gemacht worden. Unter
dem Zwangsanwalt, da wurde
wenigstens noch etwas gemacht.
Wir kriegten neue Balkontüren,
neue Haustüren, teilweise neue
Fenster.“
Das Uni-Center wird herunter-
gewirtschaftet, so klagen die Mie-
ter: „Ich habe Sickerwasser, was
vom Laubengang hier ins Wohn-
zimmer läuft, mein Teppich ist
verhunzt. Ich bin ständig erkältet
und wie gesagt, ich habe einen
Dipl.-Ingenieur hier gehabt, und
der hat festgestellt nach einer Mes-
sung: 25% Feuchtigkeit in den
Wänden. Daraufhin habe ich eine
20%ige Mietkürzung gemacht und
habe alles einer Rechtsanwältin
übergeben. Aber die hat sich
schon die Finger wund geschrie-
ben, es kommt keine Resonanz
aus Berlin.“
Die Bewohnerstruktur des Uni-
Centers ist durch kinderreiche Fa-
milien, Haushalte mit Migrations-
hintergrund,Sozialleistungsemp- fänger sowie Studierende geprägt.
Und sie haben keinen Einfluss auf
die Unternehmenspolitik von
Dakota Investments, wie die Mie-
terinnen und Mieter es klar erken-
nen: „Also wie gesagt, das ist eine

Heuschrecke, so sagt man ja heute,
das heißt, er (der Investor) will
eben das große Geld machen und
das interessiert ihn auch nicht,
wenn jetzt Frau F. was von der
Miete abzieht. Der rechnet sich
aus, das ist immer noch günstiger,
als wenn ich irgendwas hier reno-
vieren lasse.“
Zur Unternehmenspolitik
scheint es auch zu gehören,
falsche Nebenkostenabrech-
nungen zu erstellen. Eine
Mieterin hat dies über
mehrere Jahre verfolgt: „Ich habe
das mal ausgerechnet, der Ver-
gleich 2004 zu 2006, da machte
zum Beispiel der Hausstrom bei
Comer 369% dessen aus, was zwei
Jahre vorher gefordert wurde. Die
Müllabfuhr machte 120% dessen
aus, also eine Steigerung um 20%.
Die Grundsteuer, das ist ja jetzt
ein verhältnismäßig neutraler
Betrag, machte 174% dessen aus,
was zwei Jahre vorher gefordert
wurde, das kann nicht sein. Und
die Gesamtkosten waren dann um
24% gestiegen.“
Die Mieterschaft ist gespalten,
ob sie das Herabwirtschaften aus-
halten soll oder ob sie, wenn sie
es wirtschaftlich kann, dem Uni-
Center den Rücken zukehren soll.
Die eine Seite meint: „Was noch
immer eine gewisse Verlockung
ist, das ist die relativ gute Lage zu
Geschäften, Anbindung an die
„Und die Gesamtkosten waren
dann um 24% gestiegen.“
Die Wohn-
Hochhäuser
im Uni-Center
17

18
Fortsetzung Portrait 1
Uni-Center
„Es ist zum Wohnen so gesehen
klasse, deswegen bin ich auch
so ärgerlich, dass man mir mein
schönes Wohnen hier kaputt
gemacht hat.“
Blick auf das Uni-Center
vom Hustadtring aus
gesehen.
U-Bahn. Das lässt eben den einen
oder anderen immer noch sozu-
sagen überlegen, ob er nicht doch
vielleicht lieber hier bleibt.“ Eine
langjährige Mieterin meint: „Es ist
zum Wohnen so gesehen klasse,
deswegen bin ich auch so ärger-
lich, dass
man mir
mein schö-
nes Wohnen
hier kaputt
gemacht
hat.“
Die andere
Seite denkt:
„Ich kenne
viele, die
hier ausge-
zogen sind.
Ich würde
ausziehen, wenn ich nicht 80 Jah-
re wäre, mit 80 zieht man nicht
mehr um. Der ganze Aufwand,
also bleibe ich hier. Ich bleibe aber
auch aus einem anderen Grund.
Mein Mann hat 1990 [...] die alten
Fliesen rausgerissen, hat mir die
Wände gefliest, den Fußboden ge-
fliest […], aber wenn ich frei be-
weglich wäre, so körperlich, dann
wäre ich ausgezogen.“
Ein Interviewpartner fasst die
derzeitige Situation des Uni-Cen-
ters folgendermaßen zusammen:
„Also ich bin fest davon über-
zeugt, dass hier nichts gemacht
wird, solange diese Firma das hier
hat, weil sie das nur als ein Profit-
Objekt betrachtet. Das heißt,
wenn überhaupt etwas gemacht
wird, dann ist die Adresse eine
andere, das ist im Grunde die
Adresse der Regierung, sei es nun
der Stadt- oder der Landesregie-
rung oder was Sie wollen.“

Die Siedlung liegt im Ortsteil
Querenburg und umfasst Gebäude
an den Straßen Gropiusweg, Ca-
millo-Sitte-Weg und Peter-Parler-
Weg. Sie ist die größte der unter-
suchten Siedlungen.
Der Ersteigentümer war die
Treuhandstelle für Bergmanns-
wohnstätten im rheinisch-westfä-
lischen Steinkohlenbezirk GmbH
(THS), später wurde die Siedlung
an die GVG Grundstücks GmbH &
Co. und die VBW veräußert. Die
VBW versuchte vor einigen Jahren
erfolglos, Wohnungen als Eigen-
tumswohnungen zu verkaufen.
Momentan sind die Besitzverhält-
nisse relativ unüberschaubar,
neben vielen Privateigentümern
gehört ein Gebäude der Stadt
Bochum, drei Gebäude gehören
der Häusser-Bau Unternehmens-
gruppe und 20 Gebäude der Tower
1 Immobilien GmbH & Co. vierte
KG. Außerdem befindet sich ein
ehemaliges Flüchtlingsheim der
Stadt in der Siedlung. Es steht mo-
mentan leer.
Insgesamt sind die Häuser in
einem eher schlechten Zustand,
viele notwendige Instandhaltungs-
bzw. Sanierungsmaßnahmen wer-
den nicht
durchge-
führt. Es lö-
sen sich Plat-
ten an den
Außenwän-
den,wo- durch nicht
nur Fenster
Risse beka-
men,son- dern auch
eine akute
Bedrohung
für die Bewohner besteht: „Also da
will ich ja nicht grade unten her-
laufen und so ein Ding auf den
Kopf kriegen.“ Es werden zwar
Reparaturarbeiten durchgeführt.
Aber Mängel, wie undichte oder
kaputte Fenster, ein seit drei Mo-
naten kaputtes Garagentor, einge-
tretene Scheiben oder unnötige
Gitter, die Durchgänge versperren,
ärgern die Mieter auch. Hinzu
kommt, dass auch das Wohnum-
feld vernachlässigt wird, so ist
zum Beispiel der Spielplatz seit
4.2
Siedlungsportrait 2
Gropiusweg
Insgesamt sind die
Häuser in einem eher
schlechten Zustand...
19

20
Fortsetzung Portrait 2
Gropiusweg
Ein völlig
vernachlässigter
Spielplatz in
der Siedlung
Gropiusweg.
„Da musste ich dann erstmal
die Feuerwehr rufen, damit
die meine Mutter hoch tragen.
Das ist doch
kein Zu-
stand!“
Jahren nicht benutzbar und der
Garagenhof mit Müll verschmutzt.
Besonders gravierend ist aus
Sicht der Bewohner und Bewohne-
rinnen jedoch die Tatsache, dass
zumindest in einem Gebäude von
Häusser-Bau der Aufzug nur unre-
gelmäßig funktioniert und die
Mieter teilweise bis in den zehn-
ten Stock laufen müssen – und das
mehrmals täglich. Eine Mieterin
berichtet: „Ich bin immer total
erledigt, wenn ich dann in meiner
Wohnung ankomme… wenn ich
abends nach Hause komme, ich
habe Einkäufe, die Kinder muss
ich manchmal hochtragen. Man
weiß nie, ob der Aufzug funktio-
niert und in welche Etage er fährt.
Wir hatten das auch schon, da ist
der immer nur vom Keller in den
zehnten Stock gefahren, ohne an-
zuhalten.“
Gerade ältere Menschen, Mütter
mit Kinderwagen oder Personen
im Rollstuhl werden dadurch stark
in ihren Bewegungsmöglichkeiten
eingeschränkt, da sie das Haus
entweder erst gar nicht verlassen
können oder nicht mehr ohne
Hilfe in ihre Wohnung zurück-
kommen. Eine Nachbarin erzählt:
„Da stand ich dann mit meiner
Mutter, die sitzt im Rollstuhl, und
wir kamen nicht hoch, weil der
Aufzug mal wieder nicht ging. Da
musste ich dann erstmal die Feu-
erwehr rufen, damit die meine
Mutter hochtragen. Das ist doch
kein Zustand!“ Ein anderer Mieter
berichtet: „Wenn wir einkaufen
gehen, wissen wir immer nicht, ob
wir die Kartoffeln oder das Wasser
noch mitnehmen können, weil es
ja sein kann, dass wir wieder nicht
nach oben kommen. Manchmal
müssen wir die Sachen erstmal im

Keller lagern… Mittlerweile sind
wir ja schon froh, wenn der Auf-
zug einmal am Tag fährt.“
Für Wohnungen, die Häusser-
Bau gehören, ist nie ein Ansprech-
partner zu erreichen oder bei
jedem Anruf jemand anders zu-
ständig, sodass die Mieter ihre
Beschwerden nicht loswerden
können und sich total vernach-
lässigt fühlen: „Bei Häusser-Bau
werden Menschen nicht als Kun-
den angesehen!“ Auf Protestschrei-
ben oder angedrohte Mietkürzun-
gen reagiert Häusser-Bau bislang
nicht, weshalb davon ausgegan-
gen werden kann, dass seitens des
Unternehmens kein Interesse be-
steht, etwas an der Situation zu
verändern oder in irgendeiner
Form Renovierungsarbeiten durch-
zuführen.
Auch für die Stadt Bochum gibt
es aufgrund der unübersichtlichen
Eigentümersituation keinen An-
sprechpartner und bei einigen
Eigentümern ist immer nur der
jeweilige Anwalt zu erreichen.
Siedlung
Gropiusweg
von der
Hofseite
aus gesehen.
„Bei Häusser-Bau werden
Menschen nicht als Kunden
angesehen!“
21

22
4.3
Siedlungsportrait 3
Girondelle
Mieterinnen und Mieter möchten
weiterhin hier wohnen bleiben.
Die Terassenlandschaft
der
Girondelle.
Das von 1967 bis 1971 erbaute
Terrassenhaus an der Girondelle
84 – 90 hat schon bessere Zeiten
erlebt.
Schon von außen macht es ei-
nen vernachlässigten Eindruck. In
den Treppenhäusern ist das Bild
nicht besser. Sie sind verschmutzt
und seit Jahren nicht gestrichen
worden. Die 211 Wohnungen sind
meist in einem besseren Zustand,
sie sind gut aufgeteilt und haben
große Balkone. Zum Teil sind sie
jedoch von Schimmel befallen
oder haben undichte Fenster. Den-
noch fühlen sich viele Mieter im-
mer noch sehr wohl, können es
allerdings nicht verstehen, dass
die Gebäude so vernachlässigt
worden sind:
„War mal so ein
Prachtbau. Hier,
so ein Vorzeige-
haus und jetzt so
was...“
Trotzdem
möchten viele
Mieterinnen und
Mieter weiterhin
wohnen bleiben:
„Ich wohne die-
ses Jahr 38 Jahre
hier und ich
wohne hier gerne, es ist sehr ru-
hig. Wir haben hier eine gute
Nachbarschaft, da ist wirklich gar
nichts zu bemängeln. Wir haben
ein schönes Umfeld, alle Geschäf-
te, alle Verkehrsanbindungen,
vom Wohnwert, wenn man davon
absieht, wie das hier runtergekom-
men ist.“ Eine Mieterin berichtete,
dass die Häuser noch nie renoviert
wurden. Es werden lediglich kleine
Dinge vom Hausmeister wieder
instand gesetzt.
Seitdem die VBW (Vereinigte
Bochumer Wohnungsgesellschaft
mbH) das Objekt im Jahr 2000 an
Janssen und Helbing verkauft hat,
stimmen die Nebenkostenabrech-
nungen nicht mehr, sie sind feh-
lerhaft bzw. zu hoch. Seit 2001
werden die vier Gebäude zwangs-
verwaltet, da Janssen und Helbing
in Konkurs gingen. Seitdem steht
die Zukunft des Terrassenbaus in
den Sternen. Viele Mieterinnen
und Mieter machen sich Sorgen:
„Diese Ungewissheit, was hier mal
wird..., Sie haben auch nichts ge-
hört, ne? Manche sagen, es soll
abgerissen werden. Aber wo wollen
die mit den ganzen Leuten hin?
Ist ja fast alles bewohnt. Also, gro-
ße Wohnungen sind hier ziemlich

viele frei, auch hier nebenan.“
Auch die Zusammensetzung der
Mieterschaft hat sich sehr stark
verändert, sodass heute viele Men-
schen mit Migrationshintergrund
dort wohnen Die Zahl der Großfa-
milien in dem Gebäude hat hinge-
gen stark abgenommen: „Ja, also,
wir haben hier viele Russland-
Deutsche. Meine Nachbarin und
ich sind die einzigen Deutschen
hier. Aber ich muss sagen, die sind
sehr nett. Die sind ruhig, die grü-
ßen. Da kann ich überhaupt
nichts Nachteiliges sagen. Auch
hier im restlichen Haus gibt es
total nette Familien.“
...viele Menschen mit
Migrationshinter-
grund wohnen dort.
Wasserschäden auf
der Fassade der
Girondelle.
23

Übersicht der untersuchten Siedlungen
24
Siedlungsportrait 7:
Kolonie Hannover
Siedlungsportrait 4:
Karl-Wagener-Straße

Siedlungsportrait 5:
Mittelgebirgsviertel
Siedlungsportrait 3:
Girondelle
Siedlungsportrait 1:
Uni-Center
Siedlungsportrait 6:
Im Streb/Krachtstraße
Siedlungsportrait 2:
Gropiusweg
Siedlungsportrait 8:
Everstalsiedlung
25

26
4.4
Siedlungsportrait 4
Karl-Wagener-
Straße
Häuserreihe in der
Karl-Wagener-Straße.
„Viterra hat uns
angeschrieben
...“
Die Siedlung an der Karl-Wage-
ner-Straße und An der Steinhalde
in Oberdahlhausen ist eine ehe-
malige Zechensiedlung, die in den
50er-Jahren erbaut wurde. Insge-
samt macht die Siedlung einen
gepflegten Eindruck, der zum Teil
auf die große Renovierung im
Jahre 1994, aber auch auf Reno-
vierungen der jetzigen Eigentümer
zurückzuführen ist. Die Gebäude
sowie die Gärten An der Steinhal-
de sind jedoch in einem schlech-
teren Zustand.
Zur Siedlung gehören 22 Mehr-
familienhäuser, die Bellaform,
eine Tochterfirma von Häusser-
Bau, im Januar 2004 von Viterra
gekauft hat. Viterra hat die Mieter
daraufhin schriftlich über den
Verkauf informiert: „Viterra hat
uns angeschrieben und dann ha-
ben wir auch eine Versammlung
gehabt.“ Wenige Tage später stan-
den die Häuser dann schon wieder
zum Verkauf – diesmal ein-
zeln. Inzwischen ist die
Mehrzahl der
Gebäude
weiter verkauft worden: „Hier an
der Karl-Wagener-Straße ist alles
weg – alles verkauft! Hier, diese
Straße da unten [An der Steinhal-
de], die ist noch nicht verkauft.
Die kriegen sie auch nicht los, so
schnell, weil das nur 2-Zimmer-
Wohnungen sind.“
Vielen Mietern wurde aufgrund
von Eigenbedarf gekündigt, andere
sind freiwillig ausgezogen, da sie
Angst hatten, auf die Straße ge-
setzt zu werden. So ging es auch
einem Mieter, der seine Wohnung
noch über die Zeche bekommen
hat: „Ich wusste gar nicht, wer das
Haus gekauft hat. Es stand zum
Verkauf. Und ehe ich mich auf die
Straße setzen lasse! Schließlich
habe ich da 34 Jahre gewohnt. Die
Wohnung war an und für sich
vom Werk, von der Hütte. Da sagte
meine Lebensgefährtin: »Komm
wir suchen uns was Neues, dass
wir nicht auseinander kommen.«
Und da hab ich das gehört, dass
diese Wohnung frei ist. Da wohnte
einer drin, der war auch mit mir
auf der Hütte – sogar auf der glei-
chen Schicht!“
Im Nachhinein bedauert er seine
Entscheidung etwas, da die neuen
Hausbesitzer seiner alten
Wohnung

„sehr nett sind“. Nicht alle Mieter
hatten Glück mit ihren neuen
Vermietern. In vielen Häusern
häuften sich nach der Privatisie-
rung die Probleme. Streitereien
zwischen Mietern und Vermietern
wurden häufiger, Nebenkosten
wurden falsch oder gar nicht ab-
gerechnet: „Ich wohne jetzt hier
in diesem Haus vier Jahre und ich
weg.
habe noch keine Abrechnung
bekommen, weder für Gas,
Wasser oder die Pflege der
Wiese, gar nichts!“
Der Altersdurchschnitt wur-
de, wie in anderen Siedlungen
auch, durch die Privatisierung
deutlich gesenkt. Viele junge
Familien kauften die Häuser
und die älteren Mieter zogen
An der Steinhalde ist der Leer-
stand relativ groß, was mit der
geringen Größe der Wohnungen
begründet werden kann, die bei
50 m 2 liegt. Ein weiterer Grund für
den Leerstand ist die schlechte
Anbindung an den ÖPNV.
Eine Folge der Privatisierung.
„Nicht alle Mieter
hatten Glück mit
ihren neuen Ver-
mietern. In vielen
Häusern häuften
sich nach der
Privatisierung die
Probleme.“
27

28
4.5
Siedlungsportrait 5
Mittelgebirgsviertel
Durch den Verkauf
änderte sich die
Bewohnerstruktur
gravierend...
Das Mittelgebirgsviertel liegt im
Bochumer Stadtteil Hiltrop-Bergen
und ist eine ehemalige Zechen-
siedlung, mit deren Bau im Jahr
1948 begonnen wurde. Mit rund
600 Wohneinheiten ist sie eine
relativ große Siedlung und er-
streckt sich von der Bergener
Straße über die Harz-, Taunus-,
Eifel-, Westerwald-, Odenwald-,
Solling- und Hunsrückstraße.
Charakterisiert ist die Siedlung
durch Mehrfamilienhäuser mit
durchschnittlich sechs Wohnun-
gen, die gut erhalten und größten-
teils renoviert bzw. modernisiert
sind.
Errichtet wurde die Siedlung von
der Ruhr-Kohle Essen und später
an die Vereinigte Elektrizitäts- und
Bergwerks AG (VEBA) verkauft. Im
Jahr 2002 veräußerte VEBA, die
mittlerweile in Viterra umbenannt
war, die Siedlung an die Häusser-
Bau Unternehmensgruppe. Etwa
ein halbes Jahr später wurden die
Häuser in der Siedlung zunächst
den Mietern hausweise zum Kauf
angeboten und nach und nach
privatisiert. Dazu eine frühere
Mieterin und jetzige Eigentüme-
rin: „Wer schnell reagiert hat und
kaufen wollte, konnte das Haus
kaufen.“
Vor dem Verkauf wohnten über-
wiegend ältere Menschen im Mit-
telgebirgsviertel: „Die Struktur in
der Siedlung war früher so, dass
über 50 Prozent der Leute älter als
60, 70 Jahre alt waren.“ (Anwoh-
ner). Durch den Verkauf änderte
sich die Bewohnerstruktur gravie-
rend, viele ältere Mieter verließen
die Siedlung, neu hinzu kamen
überwiegend jüngere Mieter und
Eigentümer, insbesondere Famili-
en, was folgende Aussage eines
Anwohners unterstreicht: „Das ist
eine Siedlung geworden, wo junge
Leute wohnen.“ Dadurch wird
deutlich, dass es durchaus zu Ver-
drängungsprozessen kam, da viele
Mehrfamilienhäuser
im Mittelgebirgsviertel

ehemalige Mieter aus- oder umzie-
hen mussten.
Zu den neuen Eigentümern zäh-
len auch vermehrt Haushalte mit
Migrationshintergrund, was von
den Interviewten unterschiedlich
Neue Wärmedämmung
an einem Haus
bewertet wird: „Bis vor der Ge-
schichte Verkauf war da so gut wie
kein Ausländer in der Siedlung. Da
ist der Anteil natürlich erheblich
höher geworden.“ (Eigentümerin).
Dass dieser Anteil jedoch nicht
außergewöhnlich hoch ist, wird in
folgender Aussage erkennbar: „In
der Siedlung sind ca. 14 der etwa
60 Häuser von ausländischen Mit-
bürgern gekauft worden, aber im
Vergleich zu anderen Siedlungen
ist das nicht viel.“
Konflikte entstanden oftmals,
wenn der neue Eigentümer von
außerhalb kam und in die Sied-
lung zog. Auch die Nutzung und
Aufteilung der früher gemein-
schaftlich genutzten Gärten warf
teilweise Probleme auf. Während
früher jeder Mieter ein eigenes
Gartenstück zur Verfügung hatte,
beanspruchen die Gärten heute
teilweise die neuen Eigentümer für
sich oder errichteten Garagen auf
diesen Flächen. Eine langjährige
Haus mit Riss
29

30
Fortsetzung Portrait 5
Mittelgebirgsviertel
„Im Grunde genommen ist
es jetzt so, dass die Siedlung
durch einige Umbaumaßnah-
men, vor allem in Bezug auf
die Wärmedämmung, doch
deutlich besser geworden ist,
als sie vorher war.“
Bewohnerin berichtet: „Hier war
ja früher alles frei, da waren große
Wege durch die Gärten, man
konnte schön durch die Gärten
laufen, mit den Kindern, auch mit
den Hunden, man konnte sich mit
den Nachbarn unterhalten, was
heute gar nicht mehr ist, weil alles
eingezäunt ist.“
Insgesamt kamen durch die Pri-
vatisierung mehr junge Leute und
Kinder in die Siedlung und viele
der Häuser wurden von den neuen
Eigentümern renoviert.
Dies wird auch von einem An-
wohner bestätigt: „Im Grunde
genommen ist es jetzt so, dass die
Siedlung durch einige Umbau-
maßnahmen, vor allem in Bezug
auf die Wärmedämmung, doch
deutlich besser geworden ist, als
sie vorher war.“

Die Siedlung besteht aus 18 Häu-
sern mit jeweils sechs Wohnun-
gen, die teils in der Krachtstraße,
teils Im Streb im Bochumer Stadt-
teil Werne liegen. Ursprünglich
war die Siedlung ein Spätaussied-
lerheim und gehörte der Stadt
Bochum, bevor ein Großteil der
Häuser in Mietshäuser umgewan-
delt und schließlich 1996 von der
VBW übernommen wurde. Im
April 2006 gingen die Häuser in
den Besitz der Firma Häusser-Bau
über, seitdem hat sich vieles ver-
ändert.
So schildert ein langjähriger
Mieter die Situation: „Das ging
auch alles so weit gut, bis im April
2006, da hat dann die VBW die
Wohnungen bzw. die Häuser an
die Häusser-Bau verkauft. Und
zunächst hieß es auch noch, die
Häusser-Bau freue sich auf ein
gutes Mietverhältnis usw. Und
kurze Zeit später, im Mai 2006,
also einen Monat nachdem die
Häuser an die VBW verkauft wur-
den, haben wir dann einen Brief
bekommen, dass diese Häuser zum
Verkauf angeboten werden. Zu-
4.6
Siedlungsportrait 6
Im Streb/
Krachtstraße
Im Streb:
Idyllische Lage, aber das Klima
durch Konflikte verändert..
31

32
Fortsetzung Portrait 6
Im Streb/Krachtstraße
„Die Häusser-Bau hat gar
nichts gemacht, die Häusser-
Bau hat nur ein bisschen Farbe
auf die Häuser geklatscht.“
Im Streb:
Zäune zerlegen gewachsene
Wegebeziehungen.
nächst erstmal den Mietern, und
wenn die Mieter kein Interesse
haben würden, würden die Häuser
dann auf dem freien Markt ange-
boten.“
Bis auf ein Haus sind inzwischen
alle Gebäude privatisiert. Wie ein
Bewohner berichtet, wurden die
Häuser vorher nicht renoviert,
lediglich die Fassaden gestrichen:
„Die Häusser-Bau hat gar nichts
gemacht, die Häusser-Bau hat nur
ein bisschen Farbe auf die Häuser
geklatscht.“ So blieb es den neuen
Eigentümern überlassen, ob und
in welchem Umfang die Häuser
renoviert wurden. Teilweise wur-
den die Wohnungen renoviert,
ohne die Mieter vorher zu infor-
mieren, mit der Folge, dass diese
mehrere Monate den Baulärm und
den Schmutz ertragen mussten.
Die zu den Häusern gehörenden
Grünflächen wurden mitverkauft
und können nun nicht mehr wie
früher gemeinschaftlich von allen
Bewohnern genutzt werden. Außer-
dem wurden Zäune errichtet, die
den direkten Weg zum Nachbar-
haus, zum Markt oder zur Kirche
abschneiden, was für alle Bewoh-
ner sehr beschwerlich ist. Ein Mie-
ter beschreibt: „Es ist Ihnen be-
stimmt aufgefallen, dass da jetzt
überall Zäune sind. Jeder, der das
Haus gekauft hat, hat seinen Zaun
gezogen. Und früher, als es noch
zur VBW gehörte, konnte man

gehen, wo man wollte. Kinder
konnten überall spielen, jetzt sind
Wege einfach abgetrennt worden.
Ein guter Freund wohnt 50 Meter
von mir entfernt, jetzt muss ich
immer einen Umweg gehen, weil
der neue Eigentümer mittendurch
einen Zaun gezogen hat.“
Ein Grund für die Errichtung der
Zäune könnte darin liegen, dass
sich auf der gegenüberliegenden
Seite der Krachtstraße weiterhin
ein Spätaussiedlerheim befindet,
welches sich auch optisch von den
übrigen Häusern unterscheidet
Die Bewohnerstruktur hat sich
durch den Verkauf der Häuser
ebenfalls verändert: „Es sind auch
viele Leute ausgezogen, die da
jahrelang gewohnt haben, zum
Teil 30, 40 Jahre.“ Diese Mieter
erhielten überwiegend Kündigun-
gen wegen Eigenbedarfs und
schreckten davor zurück, sich ge-
gen die neuen Eigentümer zur
Wehr zu setzen und beispielsweise
ein lebenslanges Wohnrecht zu
erkämpfen. Häusser-Bau zahlte
den Mietern eine „Entschädigung“
in Höhe von 3.000,- Euro für den
Umzug.
Zugezogen sind überwiegend
Jüngere: „Es ist so, dass zum gro-
ßen Teil Familien mit Kindern in
die Häuser eingezogen sind.“
Inzwischen wurden oder werden
die meisten Häuser renoviert.
Trotzdem empfinden alteingeses-
sene Mieter die Situation insge-
samt schlechter als früher, was
folgende Aussage eines langjähri-
gen Mieters belegt: „Also das Klima
hat sich schon verändert, seitdem
Häusser-Bau das übernommen hat
[…], also vom Wohnumfeld her
ist das für mich nicht mehr so
schön.“ An einem der privatisier-
ten Gebäude wurde sogar eine
Überwachungskamera angebracht.
“...vom Wohnumfeld her
ist das für mich nicht
mehr so schön.“
33

34
4.7
Siedlungsportrait 7
Kolonie Hannover
...ein eher positives
Beispiel für Privatisierung,
doch noch ist diese
nicht beendet.
Die Kolonie Hannover in Wat-
tenscheid-Günningfeld ist ein
eher positives Beispiel für Privati-
sierung. Die 96 Wohneinheiten,
die zwischen 1874 und 1890 von
Krupp erbaut wurden, gehören
heute zum Großteil Privateigen-
tümern. Lediglich 20 Häuser sind
noch im Besitz der Häusser-Bau
Unternehmensgruppe, die den
Bestand 2006 erwarb und sofort
mit der Privatisierung begann.
Als Käufer bevorzugte Häusser-
Bau die Mieter der Häuser, die in
den meisten Fällen dann auch
kauften: „Die [Mieter] wurden be-
vorzugt. Es wurde also jeder ge-
fragt, ob er kaufen will. Es haben
eine ganze Menge von den Jünge-
ren gekauft. Die Älteren haben
nicht gekauft. Das sind 96 Einhei-
ten zurzeit. Und davon wurden 76
verkauft. Vier sind noch frei. Die
könnten sofort verkauft werden.
Sind auch schon Interessenten da.
Bloß, das sind jetzt die Häuser, die
am schlechtesten sind, wo am
längsten nichts gemacht wurde.
16 Häuser sind noch vermietet. Da
wohnen 80- bis 90-Jährige drin
und Häusser-Bau kann ja keinen
rausschmeißen. Aber es können
andere das Haus kaufen und dann

auf Eigenbedarf klagen. Wie das
dann ausgeht, steht dann in den
Sternen...“
Ursprünglich wollte Thyssen-
Krupp die Häusser-Siedlung schon
vor 24 Jahren verkaufen, wie ein
Eigentümer berichtete: “Es war
kurios. Vor 24 Jahren sollten die
Häuser eigentlich schon verkauft
werden. Da gehörten sie noch
Thyssen und es war noch ein
Kaufpreis von ca. 25.000,- bis
30.000,- Euro. So, und das hat sich
dann herausgezögert bis vor zwei
Jahren, da hat Thyssen die ganze
Siedlung an Häusser-Bau verkauft.
Die hatten dann bekannt gegeben,
dass sie die ganze Siedlung verkau-
fen, und das war dann ein Preis
von 70.000,- bis 80.000,- Euro.“
Zusätzlich mussten die Käufer mit
ca. 50.000,- Euro für Renovierun-
gen rechnen. Da die Anschlüsse,
wie Gas, Wasser, und Strom kom-
plett veraltet waren, mussten alle
Anschlüsse erneuert werden, was
die Hausbesitzer auch einiges kos-
tete. Die Kosten bei den Häusern,
die noch nicht verkauft sind, über-
nahm Häusser-Bau.
Schwierigkeiten gab es allerdings
bei den Kaufverträgen. Ein Käufer:
„Da haben wir festgestellt, dass
hier sechs verschiedene Kaufver-
träge in der Siedlung herum-
schwirrten, und einer schlechter
war, als der andere!“ Daraufhin
gründete die Kolonie Hannover
eine Siedlergemeinschaft und
nahm sich einen Rechtsanwalt,
der aus den sechs Verträgen einen
machte. Seitdem kümmert sich die
Siedlergemeinschaft zum Beispiel
um Dinge wie Baumschnitte und
Straßeninstandhaltung, da die
Straßen in der Siedlung privat sind
und nicht der Stadt gehören.
Eine positive Folge der Entwick-
lung der letzten Jahre ist, dass die
Nachbarschaft enger zusammen-
Häuser der Kolonie
Hannover
35

36
Fortsetzung
Siedlungsportrait 7:
Kolonie Hannover
„Es wäre für uns negativ
gewesen, wenn wir es
nicht gekauft hätten.“
gewachsen ist und das Verhältnis
der Bewohner besser geworden ist:
„Das, was ich mitkriege, ist eigent-
lich positiv. Es gibt mal so ein
paar Querelen, die gibt es überall.
Der eine hat mehr Geld als der
andere. Hier bei uns in der Straße
musste man sich erst zusammen-
raufen. Das fängt schon mit dem
Alter an. Das sind alles junge Leu-
te und ich bin mittlerweile im
Rentenalter. Wir machen alle
sechs Wochen eine Straßenver-
sammlung. Die letzte war vor 14
Tagen. Da haben wir dann für die
Straße ein gemeinsames Grillen
gemacht. Man hat jetzt mehr Kon-
takt als früher.“
Auch die Zusammenarbeit zwi-
schen der Siedlergemeinschaft
und Häusser-Bau schätzt der Ei-
gentümer insgesamt eher positiv
ein: „Alles, was wir als Siedlerge-
meinschaft mit denen vereinbart
haben und was wir wollten..., die
haben uns im Nachhinein unter-
stützt. Beim Baumschnitt haben
sie die Kosten für ihre Häuser
übernommen. Im Nachhinein
haben wohl einige gesagt, wenn
wir das gewusst hätten, für
70.000,- Euro so ein „Kaba-
cherl“..., aber das stand ja in je-
dem Mietvertrag. Ich habe selber
einen Schreck gekriegt, als ich vor
kurzem in eines der vier leer ste-
henden Häuser gegangen bin.“
Die meisten Eigentümer bereuen
die Entscheidung, eines der Häu-
ser zu kaufen, jedoch keineswegs,
wie Herr T.: „Wir haben ja auch
alles angelegt. Es wäre für uns ne-
gativ gewesen, wenn wir es nicht
gekauft hätten.“

Zur Everstalsiedlung in Langen-
dreer gehören ca. 200 Wohnein-
heiten auf der Everstalstraße und
der Iserlohner Straße. Die Siedlung
wurde in den 50er-Jahren für An-
gestellte der Zeche Neu-Iserlohn
erbaut. Die Deutsche Annington
übernahm den Bestand mit dem
Kauf von Viterra. Viterra verkauft
aber schon selbst seit 2001 die
Wohnungen der Everstalsiedlung
als Eigentumswohnungen.
Inzwischen ist der größte Teil
verkauft, der Rest wird zurzeit von
Annigton vermietet, soll aber auch
weiterverkauft werden. In diesen
Wohnungen leben zum Beispiel
ältere Mieter, die schon zur Zeit
der Zeche dort eingezogen sind
und lebenslanges Wohnrecht ha-
ben. Die privatisier-
ten Wohnungen wur-
den zum größten Teil
von jungen Familien
gekauft, die oft einen
Migrationshinter-
grund haben.
Durch die Verkäufe
kam es, wie in den
meisten anderen Sied-
lungen auch, zu eini-
gen Problemen. Gär-
ten, die früher gemeinschaftlich
genutzt wurden, um Gemüse an-
zubauen und die Wäsche zu trock-
nen, sind nach den Verkäufen
aufgeteilt und einge-
zäunt. Den meisten
Mietern steht daher
heute nur noch ein
langer, schmaler
„Schlauch“ als Garten
zur Verfügung. Viele
Mieter sind davon
nicht gerade begeis-
tert. Eine Mieterin
zeigte voller Stolz alte
Fotos von ihrem Gar-
ten: „Da schauen Sie mal, wie
schön das früher war! Und jetzt?!“
Außerdem wurden Mieten er-
höht und die Nebenkosten sind
4.8
Siedlungsportrait 8
Everstalsiedlung
„Da schauen Sie mal, wie schön
das früher war! Und jetzt?!“
37

38
Fortsetzung
Siedlungsportrait 8:
Everstalsiedlung
durch neu eingestellte Gärtner
und Raumpflegerinnen gestiegen:
„Früher hat jeder selbst geputzt.
Jetzt haben wir eine Reinigungsfir-
ma, die den Flur und den Boden
macht. Und diese ganzen Neben-
kosten sind
für mich
auch gestie-
gen!“ Ein weiterer Konflikt in der
Siedlung sind Streitereien zwi-
schen den neuen Eigentümern
und den Mietern und Mieterin-
nen, die nun häufig Tür an Tür
wohnen.
Dennoch möchten die betagten
Mieter und Mieterinnen nicht
ausziehen, da sie ihr halbes Leben
Alles steht schön in Reihe ...

in der Siedlung verbracht haben
und sich immer noch wohlfühlen:
„Die ganze Familie trifft sich im-
mer hier. Die kommen alle gerne.
Und darum können die machen,
was sie wollen! Ich ziehe hier
nicht aus! Nur als Leiche!“
In der Everstalsiedlung dauert die
Mieterprivatisierung noch an
Und darum können die machen was
sie wollen! Ich ziehe hier nicht aus!
Nur als Leiche!“
39

40
5.
Fazit:
Die Folgen der
Privatisierung
Die Folgen der Wohnungsver-
käufe und -privatisierungen in
Bochum erscheinen uns höchst
unterschiedlich. Diese Feststellung
sollte weniger überraschen als es
im ersten Moment den Anschein
hat, denn es handeln hier Unter-
nehmen mit unterschiedlicher
Geschäfts-Philosophie, außerdem
unterscheiden sich Zuschnitt sowie
Zustand und Lage der Wohnungen.
Weitere Faktoren für die Entwick-
lungen nach einem Verkauf sind
die Nachfrage nach spezifischen
Wohnungen, die demografische
Entwicklung einer Region und,
in Zeiten des global vernetzten
Finanzkapitals, auch die Lage auf
den Kapitalmärkten.
Ohne Einfluss war der Verkauf
allerdings für keine der untersuch-
ten Siedlungen. Je nachdem, ob
die gesamte Siedlung, einzelne
Mehrfamilienhäuser in der Sied-
lung oder jeweils nur einzelne
Wohnungen verkauft wurden,
kam es zu unterschiedlichen Pro-
blemen und Konflikten.
Die schon eingangs erwähnten
Siedlungstypen fanden sich auch
in den Privatisierungsfolgen wie-
der.

In den ehemaligen Zechen- bzw.
Stahlarbeitersiedlungen wurden in
den meisten Fällen die Häuser
einzeln privatisiert – unabhängig
davon, ob sich in den Häusern
abgetrennte Wohnungen befin-
den. Aus Sicht der Unternehmen,
aber auch der Käuferinnen und
Käufer, war das einfacher, als die
Wohnungen einzeln zu verkaufen.
Immer, wenn die Wohnungen
getrennt voneinander privatisiert
werden, kann es dazu kommen,
dass nicht alle Wohnungen in
einem Haus verkauft werden und
das Unternehmen auf diesen
„sitzen bleibt“. Diese Konstellation
sorgt schnell für Konflikte. Für die
Käuferinnen und Käufer scheint
es zudem attraktiver, ein ganzes
Haus zu erwerben, um über dieses
alleine bestimmen zu können.
In den von uns untersuchten
Siedlungen begegnete uns nur in
der Everstalsiedlung ein Verkauf
einzelner Wohnungen. Nach
sechs Jahren sind dort bis heute
erst 60 % der Wohnungen ver-
kauft. Zwischen Mietern und
Eigentümern entstanden schon
Konflikte. Zudem sind die heute
eingezäunten und früher gemein-
schaftlich genutzten Gärten ein
Ärgernis für die Bewohnerinnen
und Bewohner.
Die Einzäunung der Außenberei-
che ist auch beim Verkauf ganzer
Mehrfamilienhäuser ein Problem.
Häufig kaufen bisherige Mieterin-
nen und Mieter die Erdgeschoss-
wohnung und verbieten anderen
Bewohnern die Nutzung des Gar-
tens. Solche Probleme begegneten
uns in der Mittelgebirgssiedlung.
Im Streb sorgen die neu gesetzten
Zäune dafür, dass Bewohnerinnen
und Bewohner große Umwege in
Kauf nehmen müssen.
Im schon erwähnten Mittelge-
birgsviertel kam es zu Problemen,
wenn sich Neu-Eigentümer mit
dem Kauf eines Mehrfamilienhau-
ses übernahmen. Stand eine Woh-
nung für längere Zeit leer, fehlte
das Geld und es kam zu Proble-
men mit der Finanzierung. In-
standhaltungen stellen dann für
einen normal verdienenden Haus-
besitzer erst recht ein Finanzprob-
lem dar. Manche Käuferinnen und
Käufer mussten aus diesem Grund
wieder verkaufen. Für die dortigen
Mieterinnen und Mieter schaffte
der mehrmalige Eigentümerwech-
sel ein Gefühl der Unsicherheit.
Denn danach erfolgt in der Regel
eine Mieterhöhung, insbesondere
weil langjährige Mieterinnen und
Mieter oft noch niedrige Mieten
bezahlen und daher Spielräume
für Erhöhungen vorhanden sind.
In anderen Fällen – auch dies
war im Mittelgebirgsviertel der Fall
– wollten die frischen Hausbesitzer
schnell das ganze Haus nutzen.
Die gesetzlichen drei Jahre Kündi-
gungssperrfrist zum Schutz vor
Eigenbedarfskündigungen waren
dabei manchem Neu-Eigentümer
offenbar zu lang. Um Mieterinnen
und Mieter loszuwerden, wurde in
einigen Fällen bewusst gemobbt,
wie uns berichtet wurde.
Ein weiteres Problem ist, dass
sich Neu-EigentümerInnen oft mit
dem Einhalten des Mietrechts
oder einer korrekten Nebenkosten-
abrechnung schwertun.
5.1
Probleme bei der
Privatisierung
von ehemaligen
Zechen- und
Stahlarbeitersiedlungen
41

42
5.2
Veränderung
der Bewohnerstrukturen
5.3
Probleme bei der
Privatisierung
von 70er-Jahre-
Siedlungen
Die Bewohnerschaft hat sich in
allen Fällen gewandelt. Es kam zu
Verdrängungen von Alteingesse-
nen. In welchem Ausmaß dabei
Druck auf bisherige Mieterinnen
und Mieter ausgeübt wurde, kann
diese Studie nicht bewerten. In
Interviews wurde aber wiederholt
berichtet, dass Menschen aus
Angst schneller auszogen, als sie
es eigentlich gemusst hätten. Das
mangelnde Kapital zu eigener
Eigentumsbildung, Mieterhöhun-
gen sowie das erwähnte Mobbing
haben ebenso einen Beitrag zur
Veränderung der Mieterschaft
geleistet.
Andererseits kam es infolge von
Privatisierungen auch zu neuer
Aktivität. Das „überalterte“ Mittel-
gebirgsviertel wurde offener für
Menschen mit Migrationshinter-
Die Probleme in den 70er-Jahre-
Siedlungen sind ungleich größer.
Diese wurden bislang immer kom-
plett verkauft. Einige der meist
größeren Häuser stehen infolge
von Firmenpleiten aktuell unter
Zwangsverwaltung. Der jeweilige
Zwangsverwalter hat nur be-
schränkteHandlungsmöglich- keiten, wodurch der bereits
bestehende Instandhaltungsstau
noch einmal verschärft wird.
In den Siedlungen bedingen sich
der schlechte Zustand und die
Zusammensetzung der Mieter-
schaft gegenseitig. Weil die Woh-
nungen und Häuser wenig instand
gehalten und modernisiert wurden
und daher relativ unattraktiv sind,
leben dort viele Menschen in sozi-
alen Problemlagen. Die Mieten
sind relativ niedrig. Mieterinnen
und Mieter hingegen, die mehr
Einkommen zur Verfügung haben,
meiden solche Wohnungen.
Was ebenfalls auffällt, ist die
Tatsache, dass Mieterinnen und
grund und junge Familien. In
einem konkreten Fall konnte so
ein nahe gelegener Kindergarten
erhalten werden. Wir glauben,
dass sicherlich auch andere lokale
Institutionen davon profitieren
werden.
Interessant ist der Fall der Kolo-
nie Hannover, in der die meisten
Häuser von den Bewohnern selbst
gekauft wurden. Die Mieterinnen
und Mieter schlossen sich zu einer
gemeinsamen Siedlungsgemein-
schaft zusammen, um einen ein-
heitlichen Kaufvertrag auszu-
handeln. Diese Gemeinschaft
überlebte auch die Zeit nach dem
Kauf. Nach Aussage der Bewohne-
rinnen und Bewohner verbesserte
sich das Zusammenleben sogar –
ein wohl eher seltener, aber positi-
ver Fall von Privatisierung.
Mieter in den genannten Quartie-
ren sich tendenziell weniger gegen
inaktive Vermieter zur Wehr set-
zen. Einerseits leben dort viele
Menschen mit mangelnden deut-
schen Sprachkenntnissen und
andererseits Menschen aus
bildungsfernen Schichten mit
geringen Kenntnissen ihrer Rechte
als Mieter.
Die Häuser verkommen, was im
Laufe der Zeit zu erhöhten Leer-
ständen führt. Für die Eigentümer
lohnt sich dieser Zustand für lange
Zeit dennoch, da sie nur geringste
Investitionen tätigen und die Ge-
schäftsstrategie auf einen Weiter-
verkauf ausgerichtet ist. Die
Zwangsverwaltung folgt dann,
wenn die Verwertungskette bei
einem unseriösen Eigentümer
angekommen ist oder das Ge-
schäftsmodell schlichtweg nicht
funktioniert.
Der bauliche Zustand der im
Rahmen der Studie untersuchten
Siedlungen Uni-Center, Girondelle

und Gropiusweg ist sehr schlecht,
da seit deren Bau vor rund 40 Jah-
ren noch keine relevanten Sanie-
rungsmaßnahmen erfolgten. Hin-
zu kommt, dass selbst notwendige
Instandsetzungsarbeiten nicht
durchgeführt wurden, wodurch
viele Wohnungen zum Beispiel
von Feuchtigkeit und Schimmel-
befall betroffen sind.
Ein weiteres Problem ist die Un-
ternehmensstrategie. Während das
besitzende Unternehmen im Hin-
tergrund – manchmal gar anonym
– bleibt, stehen den Mieterinnen
und Mietern nur Verwalter ohne
finanzielle Entscheidungskompe-
tenz zur Verfügung. Diese sind
zudem lediglich über Call-Center
erreichbar. Auch dieses Problem
betrifft die meisten Wohnungen
in allen drei genannten Siedlun-
gen.
Die Nebenkosten sind in den
Plattenbauten grundsätzlich sehr
hoch, weil zum Beispiel Hausmeis-
ter- und Aufzugskosten, schlechte
Mülltrennung und Ungeziefer-
bekämpfung überproportional zu
Buche schlagen.
Hinzu kommt, dass viele Miete-
rinnen und Mieter über fehlerhaf-
te oder überhöhte Nebenkostenab-
rechnungen klagen. Beispielsweise
sind Kosten für die Reinigung des
Gemeinsamkeiten zeigen sich in
beiden Siedlungstypen vor allem
daran, dass die Bewohnerinnen
und Bewohner meist nur unzurei-
chend oder gar nicht über den
geplanten Verkauf informiert wur-
den und oft nur davon erfuhren,
wenn sich der neue Eigentümer in
einem Brief vorstellte oder die
Treppenhauses und der Hausflure
aufgeführt, obwohl diese nur sel-
ten und unregelmäßig erfolgt.
Mieterinnen und Mietern verbleibt
häufig nur die Möglichkeit, Miet-
minderungen vorzunehmen oder
Nebenkostenabrechnungen nicht
komplett zu bezahlen.
Da in 70er-Jahre-Siedlungen
ohnehin viele Empfänger von
Sozialleistungen wohnen, besteht
die Gefahr, dass die Siedlung zu
einer „schlechten Adresse“ wird.
Dort will niemand mehr wohnen
und kein verantwortungsbewuss-
tes Unternehmen mehr investie-
ren. In den Interviews wurde von
Bewohnerinnen und Bewohnern
berichtet, dass teilweise ca. 50 %
der Mieterinnen und Mieter der
deutschen Sprache nicht ausrei-
chend mächtig sind, sodass sie
sich auch nur schwer gegen den
Eigentümer wehren können.
Miete auf ein anderes Konto über-
wiesen werden sollte. Hinzu
kommt, dass in einigen Siedlun-
gen der Eigentümer bis heute un-
bekannt ist und die Mieterinnen
und Mieter nur den Namen der
Firma kennen, welche die Woh-
nungen verwaltet.
5.4
Unklare Besitzverhältnisse
43

44
5.5
Differenzierter
Umgang mit
Verkäufen
Kommunal verbundene Unternehmen
wie die VBW spielen eine wichtige
Rolle bei der Quartierssicherung
und -entwicklung.
Unser zentrales Fazit lautet, dass
jeder Verkauf und erst recht jede
Privatisierung genau betrachtet
und begleitet werden muss. Für
eine städtische oder bezirksbezo-
gene Begleitung braucht es ein
konkretes Wissen über den Zu-
stand der Siedlung, deren Entwick-
lung sowie den Käufer. Dieses
Wissen ist aber fast immer nicht
genügend vorhanden. Selbst eine
Wohnungsbeobachtung seitens
der Stadt findet spätestens nach
Wegfall der Sozialbindung nicht
mehr statt.
Die Studie musste aber nicht nur
Schatten feststellen. Unproblema-
tisch ist die Entwicklung auch
nach Verkäufen dort, wo sich
handlungsfähige Akteure zusam-
menschließen. In manchen
Wohngebieten reicht es, wenn
dies die Bewohnerinnen und Be-
wohner eigenständig tun. Dafür
steht das Beispiel der Kolonie
Hannover. In anderen Vierteln
braucht es dazu die Beteiligung
der in den Siedlungen vorhande-
nen Strukturen, etwa vorhandener
Vereine, die zusammen mit ver-
antwortungsbereitenWohnungs- unternehmen, wie etwa der kom-
munal verbundenen VBW,
handeln.
Nötig ist für ein abgestimmtes
und koordiniertes Vorgehen dabei
unbedingt die Beteiligung der öf-
fentlichen Hand. Auf Dauer führt
in diesen Siedlungen kein Weg
daran vorbei, dass die Kommune
mithilfe eigener oder staatlicher
Fördergelder und gemeinsam mit
seriösen Wohnungsunternehmen
grundlegend gegensteuert und
dabei die Bewohnerinnen und
Bewohner sowie organisierte
Akteure vor Ort dauerhaft in Ent-
scheidungsprozesse einbezieht.
Fatal wirkt sich die „Insellage“
mancher Quartiere aus: Für das
Stadtviertel, in dem sich der
Gropiusweg befindet, könnte bei
bloßer Betrachtung statistischer
Daten ein besonderer Erneuerungs-
bedarf kaum festgestellt werden,
weil die Situation im Gropiusweg
in der Gesamtstatistik des ganzen
Stadtbezirks nicht weiter auffällt.
Wir regen daher an, die Wohn-
gebiete kleinteiliger in den Blick
zu nehmen, als es die viertelbezo-
gene Stadtteilbeobachtung zum
Beispiel im Rahmen der Sozialbe-
richterstattung leistet. Noch besser
wäre eine Begleitung durch eigene
Stadtumbaubüros, wie das im
Westend oder der Hustadt bereits
jetzt der Fall ist. Diese kennen
engagierte Vereine sowie die kon-
kreten Probleme der Bewohnerin-
nen und Bewohner – und schwar-
ze Schafe unter den Vermietern
fallen schneller auf.
Auch wenn diese Stadtumbau-
büros noch jung sind, scheinen sie
schon jetzt erste positive Wirkun-
gen zu erzielen. Sie machen Pro-
bleme sichtbar, können im Stadt-

teil vermitteln und die Akteure vor
Ort zusammenführen und moti-
vieren. Vermieter in solchen Stadt-
teilen haben es dadurch weit
schwerer, sich jeder Verantwor-
tung zu entziehen.
Selbstverständlich reicht das
nicht. Die konkreten Wohnbedin-
gungen werden auch durch das
Verhalten der Verantwortlichen in
Bund, Ländern und Kommunen
beeinflusst. Veräußern diese ihren
Wohnungsbestand und werden
dadurch internationale Woh-
nungshändler auf den Markt ge-
lockt, muss auch mit den entspre-
chenden Folgen gerechnet
werden.
Wir begrüßen es deshalb aus-
drücklich, wenn sich die kommu-
nalen Entscheidungsträgerinnen
und -träger – wie in Bochum –
konsequent dem Verkauf öffentli-
cher sowie öffentlich verbundener
Wohnungen verweigern.
Viele Entscheidungen im politi-
schen Raum entziehen sich, zuge-
geben, dem unmittelbaren Einfluss
der kommunalen Entscheidungs-
trägerinnen und -träger. Ohne
Macht sind sie trotzdem nicht:
Da mit einer umfassenden Re-
naissance des Sozialwohnungs-
baus nicht zu rechnen ist, muss
der Fokus umso dringender auf die
Pflege vorhandener Bestände aus-
gerichtet werden. Zum vorhande-
nen Instrumentarium gehören
hier in erster Linie die Inanspruch-
nahme des Förderprogramms „So-
ziale Stadt“ und das „Stadtumbau-
programm West“.
Wir würden uns zudem wün-
schen, dass die Stadtverwaltung
sich neu auf die, wenn auch be-
scheidenen, Möglichkeiten be-
sinnt, die das Wohnungspflegege-
setz bietet. Hier sei vor allem das
Stichwort Instandsetzungsgebot
genannt. Stadtverwaltungen kön-
nen und müssen instandhaltungs-
verweigernden Unternehmen mit
Hilfe des Wohnungspflegegesetzes
stärker als bisher unter Druck
setzen.
Gleichzeitig benötigt es eine
konkrete Strategie für die benann-
ten 70er-Jahre-Siedlungen. Noch
scheint es nicht zu spät, die Bau-
substanz dieser Siedlungen zu ret-
ten und dort attraktive und sozial
durchmischte Wohngebiete zu
etablieren. Das aktuelle Engage-
ment von Stadt, Vereinen und
Wohnungsunternehmen in der
ebenfalls in den 70er-Jahren ge-
bauten Hustadt ist für die Autorin-
nen und Autoren dieser Broschüre
in dieser Hinsicht ein Vorbild.
Auch die Kommunalpolitik
hat Möglichkeiten,
positiv Einfluss
zu nehmen.
45

46
Quellen
Sozialbericht Bochum 2008
Informationen zur sozialen Lage der Bevölkerung in Bochum,
Stadt Bochum, Stabsstelle Sozialplanung, 2008
Wohnungsmarktbericht 2007, Stadt Bochum
Die Oberbürgermeisterin – Amt für Bauverwaltung und
Wohnungswesen, Oktober 2007
Wohnungsmarktbarometer 2008, Stadt Bochum
Die Oberbürgermeisterin – Amt für Bauverwaltung und
Wohnungswesen, August 2008
Archiv der Zeitschrift des Mietervereins Bochum
„Mensch Mieter“ & „Mieterforum Ruhr“
Website Mieterverein Bochum
www.mieterverein-bochum.de
Website Mieterforum Ruhr
www.mieterforum-ruhr.de
Website Comer
www.comerhomes.co.uk
Website Curanis
www.curanis.de
Website Deutsche Annington
www.deutsche-annington.com
Website Häusser-Bau Unternehmensgruppe
www.haeusser-bau.de
Website Janssen und Helbing
www.janssen-helbing.de
Website Stadt Bochum
www.bochum.de
Website Towergroup
www.towergroup.dk
Website VBW
www.vbw-bochum.de/vbw

Herausgeber:
Brückstraße 58
44787 Bochum
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Telefax 02 34/9611411
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Verantwortlich für den Inhalt:
Michael Wenzel
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Redaktion:
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Fotos und Abbildungen:
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Cathrin Thier;
Fotos Seite 11: © Wohnungs-
genossenschaft Rheinpreußen-
Siedlung eG; Fotos Seite 14
und 15: Zentrale Annington
(© Annington), Eingangstor Gut
Heckhuisen (© Mieterverein);
Foto Seite 45: © Stadt Bochum.
Abdruck der Karte im Mittelteil
mit Genehmigung der Stadt
Bochum – Amt für Geoinforma-
tion, Liegenschaften und Kataster.
Layout/Druckvorstufe:
Weritz Werbung, Bochum
1. Auflage Februar 2009
Wir bedanken uns bei allen
Mieterinnen und Mietern,
den Vertreterinnen und
Vertretern der Stadtverwaltung,
der Wohnungswirtschaft,
der Stadtteilbüros Hustadt und
Westend sowie der Kommunal-
politik für die freundliche
Unterstützung bei Interviews
und Leitfadengesprächen!
Dem vom deutschen Mieterbund
e.V. finanzierten Projekt
„Große Wohnungsunternehmen“
danken wir für die personelle
Unterstützung.
Wir bedanken uns bei der
Bochum-Agenda 21 für die finan-
zielle Unterstützung des Projekts.
© 2009 Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e. V.
Alle Rechte vorbehalten, Nachdruck oder Vervielfältigungen, gleich
welcher Art, auch auszugsweise, nur mit schriftlicher Genehmigung
des Herausgebers.
Impressum
47

48
Auch Bochum war in den letzten Jahren von den erheblichen Veränderungen
auf dem deutschen Wohnungsmarkt betroffen.
Neue international agierende Investoren haben im großen Stil Bestände gekauft,
früher so wichtige Akteure wie die E.ON-Tochter Viterra sind hingegen völlig
verschwunden, und die Genossenschaften sowie die kommunal verbundene
VBW mussten sich auf neue Marktverhältnisse einstellen.
Höchste Zeit also, eine Zwischenbilanz zu ziehen und nachzuhaken, ob sich
die Befürchtungen des Bochumer Mietervereins hinsichtlich des Verkaufs von
Wohnungsbeständen bewahrheitet haben.