MF_Titel_BO_14 (RZ zw) - Mieterverein

ANGEBOTE FÜR MITGLIEDER 

2 

Strommessgeräte 

Wieviel Strom verbraucht Ihre Waschmaschine bei 

30 Grad? Oder wieviel Ihr Fernseher im Standby- 

Betrieb? Das sagen Ihnen unsere Strommessgeräte aufs 

Watt genau. 

Sie können die Geräte bei uns für maximal eine 

Woche kostenfrei ausleihen. Erst bei längerer Ausleihe 

wird ein Entgelt fällig. Einzige Bedingung: Es ist eine 

Kaution in Höhe von 50 Euro zu hinterlegen, die Ihnen 

bei ordnungsgemäßer Rückgabe selbstverständlich wieder 

ausgezahlt wird. 

Details zu den Regeln der Ausleihe erfahren Sie unter 

der Rufnummer 0234 – 96 11 40. 

Ortstermine 

Verbraucherzentrale 

Rabatte für Mitglieder des Mietervereins Bochum gibt es bei 

der Verbraucherzentrale in der Großen Beckstraße 15. So 

ist die Nutzung der „Infothek“, die normalerweise 3 € kostet, 

für unsere Mitglieder kostenlos. Beim Kauf von Broschüren 

oder anderen Publikationen gibt es einen Preisnachlass von 

10 Prozent. 

Eine Bescheinigung über Ihre Mitgliedschaft erhalten 

Sie in unserer Bochumer Geschäftsstelle, die nur 200 Meter 

entfernt ist. Auf Wunsch senden wir Sie Ihnen auch per Post 

nach Hause. 

Öffnungszeiten der Verbraucherzentrale: 

Mo: 9.30 - 13.00 + 14.00 - 17.00 

Di: 9:30 - 17.00 

Mi: nach Vereinbarung 

Do: 9:30 - 13.00 + 14.00 - 19.00 

Fr: 9:30 - 14.00 

Tel: 0234 / 66044 

Wohnungsmängel? Feuchtigkeitsschäden? Begleitung 

bei der Wohnungsübergabe? 

Unser Mann im Außendienst kommt zu Ihnen nach 

Hause. Dipl. Ing. Bernd Eckstein ist Baubiologe und 

Energieberater mit BAFA-Zulassung. Im Preis von 65 € 

(Preisänderungen vorbehalten) sind Anfahrt, Kurzgutachten 

und Mehrwertsteuer enthalten. 

Kontakt: T: 02302 / 58 54 77, F: 02302 / 58 54 75, 

Mail: b-eckstein@versanet.de. In Zweifelsfällen klären 

Sie die Notwendigkeit einer Ortsbegehung vorher mit 

Ihrem Rechtsberater oder Ihrer Rechtsberaterin. Mieterstammtisch 

Im Februar laden wir zum 6. mal unsere Mitglieder zum 

Mieterstammtisch ein. Diesmal dreht sich alles um den Umzug: 

Wohnungssuche, Mieterkündigung, Auszug, Nachmieter. 

Referentin ist unsere Rechtsberaterin Gisela Krieter. 

Termin: Dienstag, 10. Februar, 18 Uhr 

Paulaner Botschaft, Brückstraße 31 

Der Mieterstrammtisch soll - exklusiv für Mitglieder - die 

Möglichkeit bieten, mietrechtliche Fragen in lockerer Runde 

zu erörtern und Erfahrungen auszutauschen. Deshalb ist die 

Teilnehmerzahl begrenzt. Wir bitten daher um vorherige 

Anmeldung unter der Nummer 0234 / 96 11 412. Sollten Sie 

sich angemeldet haben, dann aber doch nicht kommen können, 

bitten wir Sie um Absage, damit der Platz anderweitig 

vergeben werden kann.

Anzeige 

Was wünschen Sie 

dem Mieterverein 

Bochum und der 

BOGESTRA 

zu Weihnachten? 

Schicken Sie Ihre Wünsche an: 

BOGESTRA, Abteilung MV11, 

Universitätsstraße 58, 44789 Bochum, 

oder per E-Mail an: mehr-vom-abo@bogestra.de 

Wir wünschen Ihnen viel Glück, frohe Weihnachten 

und einen guten Rutsch ins neue Jahr! 

Unter allen Einsendungen verlosen wir: 

• 5 Cerruti Schreibsets 

• 5 Swarovski Kaffeebecher 

• 5 Memolights 

Einsendeschluß 15.01.2009 

INHALT 

Neue Mitgliedsbeiträge 

ab 1. Januar S. 4 

Rechtsberatung: 

Neue Zuständigkeiten nach 

Postleitzahlen S. 4 

Teure Genossenschaft? S. 5 

Satire: 

Das Neue Jahr 

fängt gut an! S. 6 

Finanzkrise ist auch 

eine Wohnungskrise S. 7 

Der große Ausverkauf S. 8 - 9 

Eis und Schnee: 

Kalter Winter - 

teurer Winter? 

S. 10 

Verbraucher: 

Keine Transparenz 

beim Gaspreis S. 11 

Serie Wohnprojekte: 

Herner im (Un-)Ruhestand 

Mietrecht: 

Vermieter muss Elektroleitungen 

nicht checken S. 14 

Mieterhöhung nach Bindungsauslauf 

oft zu üppig S. 15 

Titelthema: 

Mehr Wohngeld 

ab 

1. Januar 

S. 16 - 17 

S. 12 - 13 

Was wird aus Evonik Wohnen? 

S. 18 

Cross-Border-Leasing 

rächt sich S. 19 

Hartz IV: 

Jede Menge Urteile S. 20-21 

3

INTERN 

4 

Neue Beiträge ab 

01. Januar 2009 

Auf seiner Sitzung am 01. Dezem- 

ber 2008 hat der Vereinsvorstand 

eine leichte Erhöhung der Vereins- 

beiträge um 0,20 € pro Monat ab 

01. Januar 2009 beschlossen. 

ir blicken immerhin auf fünf 

„WJahre Beitragsstabilität zurück 

und die jetzige Anpassung deckt bei 

weitem nicht die allgemeinen Preissteigerungen 

der letzten Jahre!“, kommentiert 

Geschäftsführer Michael Wenzel 

den Vorstandsbeschluss. 

Die Anpassung entspricht im Durchschnitt 

aller betroffenen Beitragsklassen 

einer Steigerung um 3,5 Prozent. Zum 

Vergleich: Im gleichen Zeitraum stiegen 

die allgemeinen Lebenshaltungskosten 

um knapp 10 Prozent. 

Durch die Mehreinnahmen ist es 

möglich, die im Sommer vergangenen 

Jahres zunächst bis 31. Dezember 2008 

befristet eingerichtete sechste Rechtsberaterstelle 

in einen unbefristeten 

Arbeitsplatz umzuwandeln. 

„Das kommt allen Mitgliedern 

zugute, denn die bisherigen fünf Beraterstellen 

deckten einfach nicht mehr 

die Nachfrage der Mitglieder nach 

möglichst zeitnaher Beratung und die 

neue Kollegin sorgt schon jetzt für eine 

deutliche Entlastung.“, so Wenzel. 

Betroffen von der Steigerung sind 

die Beitragsklassen A,B,C, D, E und 

N0. Fragen zu den neuen Beiträgen 

beantworten wir gerne in der Bochumer 

Geschäftsstelle (0234 – 96 11 40) 

oder Sie wenden sich direkt an den 

Geschäftsführer Michael Wenzel (0234 

– 96 11 440). 

Rechtsberatung: 

Neue Zuständigkeiten 

Seit einigen Jahren ist die Zustän- 

digkeit unserer Rechtsberater 

nach Postleitzahlen geregelt. Das 

stellt sicher, dass Mitglieder aus 

dem gleichen Haus oder Vier- 

tel auch beim gleichen Juristen 

landen - und vermeidet damit 

Doppelarbeit. Jetzt gibt es bei 

der Verteilung der Postleitzahlen 

Änderungen. 

Ursache ist, dass unsere Juristin Frau 

Mosler, die seit Sommer letzten 

Jahres mit einem befristeten Arbeitsvertrag 

bei uns berät, nunmehr unbefristet 

übernommen wurde und einen festen 

Zuständigkeitsbereich erhält. 

Sie übernimmt ab 1. Januar die 

Postleitzahlen 44892 und 44894 von 

Herrn Papenheim. Der ist dafür für den 

Bereich 44799 zuständig sowie die auswärtigen 

Orte (vorher Herr Klatt), und 

ebenso für Witten (vorher Frau Hüppop) 

sowie Datteln und Essen (vorher Herr 

Berger). Für die Wittener Mitglieder 

bedeutet das, dass künftig nicht mehr 

die Hattinger, sondern die Bochumer 

Geschäftsstelle für sie zuständig ist. 

Wir wünschen allen 

Mitgliedern frohe 

Feiertage und einen 

guten Rutsch! 

Eine Übersicht über die neuen Zuständigkeiten 

finden Sie wie gewohnt 

auf der Service-Seite 22. Damit niemand 

mitten im Rennen die Pferde wechseln 

muss, können Mitglieder mit bereits 

laufendem Fall diesen natürlich beim 

gewohnten Juristen abschließen. 

Jetzt fest im Team: 

Rechtsberaterin Sabine Mosler 

Ihr Mieterverein Bochum, 

n unseren Aktenschränken steht die 

Hattingen und Umgegend e.V. Inächste Aufräum-Aktion an. Schließlich 

sind die Kapazitäten begrenzt, neue 

Fälle kommen laufend dazu - und das 

papierlose Büro ist noch immer keine 

Realität. Deshalb müssen wir wieder 

Platz schaffen. 

Diesmal wandern die „normalen“ 

Akten aus dem Jahre 2005 und zusätzlich 

die Prozessakten aus dem Jahre 

2003 in den Reißwolf. 

Wenn Sie Ihre Kopien aufgehoben 

haben oder auf die Akten keinen Wert 

mehr legen, brauchen Sie nichts zu 

unternehmen. Wenn Sie aber unsere 

Exemplare Ihrer Akten vor der Vernichtung 

retten wollen, haben Sie bis zum 

16. Januar 2009 Gelegenheit, sie in der 

Geschäftsstelle abzuholen.

Teure Genossenschaft? 

Schock für etliche Mietglieder der 

Baugenossenschaft Bochum eG. 

Ende Oktober bekamen sie Post, 

in der sie aus heiterem Himmel 

darüber informiert wurden, dass 

eine deutlich höhere Einlage 

zahlen müssen. 

Schon im Juni habe die Vertreterversammlung 

eine neue Satzung 

beschlossen, die zum 1. Juli in Kraft 

getreten sei, heißt es in dem Schreiben. 

Danach beträgt ein Geschäftsanteil jetzt 

nicht mehr 400, sondern nur noch 200 

€. Trotzdem wird es für sie teurer. 

Das liegt daran, dass die neue 

Satzung ebenfalls vorsieht, dass die 

Mitglieder jetzt mehr Geschäftsanteile 

erwerben müssen, gestaffelt nach der 

Wohnungsgröße. Bis 50 qm müssen drei 

Anteile gezeichnet werden, bis 90 qm 

vier und über 90 qm fünf Anteile. Bisher 

waren 2 Anteile zu zeichnen. 

Erika Zachcial aus Höntrop ist sauer 

auf ihre Genossenschaft. Da ihre Wohnung 

über 90 qm groß ist, müssen sie 

und ihr Mann nun 200 € nachlegen. 

„Ich habe mich bei der Genossenschaft 

beschwert, aber die haben nur gesagt, 

dass die Vertreterversammlung das mit 

Drei-Viertel-Mehrheit beschlossen hat. 

Eine Begründung hab ich nicht bekommen.“ 

Eine Nachbarin muss sogar 

389 € nachzahlen. Und eine Mieterin, 

die namentlich nicht genannt werden 

möchte, schimpft: „Für mich ist das 

nicht so ein Problem. Wenn das alle 

zahlen müssen, zahle ich es halt auch. 

Aber es gibt eine Menge Witwen mit 

kleiner Rente in der Genossenschaft, 

für das sicher hart ist.“ 

Leserbrief 

betr: „kündigung“ - mieterforum 

ausgabe 13, seite 14 

ich bin beim lesen der letzten ausgabe 

beim kündigungsschreiben des herrn 

herrmann hängengeblieben. es irritiert 

mich, dass ein solches schreiben veröffentlicht 

wird. zumal die begründung 

eine allgemeine unzufriedenheit mit 

den im mieterforum behandelten themen 

ist. der kommentar dazu bezieht 

sich auf einen m.e. nebensächlichen 

aspekt, der nur andeutet, dass ein bekennend 

religiöser vermieter offenbar 

nicht so handelt, wie es von ihm zu 

erwarten wäre. wie daraus ein möglicher 

vorwurf von antisemitismus konstruiert 

wird, kann ich (wie offenbar auch die 

Einen Grund für die Erhöhung hat 

die Genossenschaft, die Ihre Mitgliederzahl 

mit 2424 und ihren Wohnungsbestand 

mit 1691 Einheiten angibt, 

natürlich schon. Das Genossenschaftsgesetz 

ist im August 2006 geändert 

worden, und derzeit passen alle Genossenschaften 

ihre Satzungen nach der 

Mustersatzung des GDW an. 

Dem Vorwurf einen Flächendeckenden 

Erhöhung widerspricht 

Vorstandsmitglied Klaus Werner energisch: 

„Nur sechs Prozent der Mitglieder 

müssen ihre Anteilszahlung erhöhen, 

bei deutlich mehr gibt es eine Senkung, 

und für die Masse ändert sich nichts. 

Die meisten hatten vorher zwei Anteile 

á 400 € und nun vier Anteile á 200 €.“ 

Eine Erhöhung ergibt sich also nur 

für die Mitglieder, die jetzt fünf Anteile 

zeichnen müssen, eine Senkung hingegen 

für die, die nur drei brauchen. 

Und die krumme Summe von 

611,19 €, die jetzt auf 800 oder 1000 

aufgestockt werden muss? „Die ergibt 

sich durch Dividendenaufstockungen.“, 

erklärt Klaus Werner. „Das sind langjährige 

Mitglieder, die ihre Anteile eigentlich 

schon ab 2002 auf 800 € hätten 

aufstocken müssen. Aber da haben wir 

nicht insistiert und lediglich um die 

Dividenden aufgestockt.“ 

Übrigens muss niemand 200 € oder 

gar mehr sofort auf den Tisch legen. 

Werner: „Wir bieten laut Satzung eine 

Ratenzahlung mit 40 € pro Quartal an. 

Dass ist nun wirklich maßvoll.“ Und 

natürlich gilt, dass Genossenschaftsanteile 

Einlagen sind, die nicht verloren 

gehen, sondern bei Ende der Mitgliedschaft 

erstattet werden und Dividende 

bringen. 

jüdische gemeinde in bochum) nicht 

nachvollziehen. 

soll jetzt in zukunft bei jedem 

ähnlichen fall so verfahren werden? 

dann wäre ein eine kritische berichterstattung 

nicht mehr möglich. das 

mieterforum würde zu einem reinen 

diskussionsforum mutieren - mit allen 

begleiterscheinungen, z.b. beifall aus 

einer unappetitlichen szene. das kann 

doch sicher nicht gewollt sein. 

auf diese für mich insgeamt bedenkliche 

reaktion bin ich erst durch den 

kommentar aufmerksam geworden, da 

ich den zugrunde liegenden halbsatz 

im beitrag glatt überlesen habe. und da 

unterscheide ich mich wohl nicht von 

fast allen lesern des mieterforums. 

mfg 

norbert rescher 

VERMIETER 

Nachgehakt 

Neues zu alten Geschichten 

Krümmede 

Nichts Neues gibt es aus dem Landesjustizministerium 

zum geplanten Abriss von 68 

Wohnungen an der Krümmede zugunsten eines 

Erweiterungsbaus für die Haftanstalt. „Es wird 

immer noch geprüft, natürlich auch Alternativen“, 

sagte Pressesprecher Ralph Neubauer unserer Zeitung. 

„Und solange geprüft wird, sagt keiner ein 

Wort. Das ist immer so bei Bauvorhaben. Denn 

sobald etwas bekannt wird, steigen sofort die 

Grundstückspreise.“ 

Die Bewohner müssen also weiter um ihre 

Wohnungen bangen. Angeblich soll aber noch in 

diesem Jahr eine Entscheidung fallen. 

„Hinter dieser Tür kann eine Ministerin mit einer gerechten 

Entscheidung zugunsten der Menschen, vielen 

die Angst nehmen und ihnen ein sorgloses Weihnachtsfest 

schenken.“ Quelle: www.kruemmede.de 

Terra Heimbau 

Der Mieterverein Bochum hat die Hausverwaltung 

Atera auf Bekanntgabe der persönlich 

haftenden Gesellschafter der Wohnungsgesellschaft 

Terra Heimbau verklagt. Der gehören ca. 

2000 Wohnungen im Ruhrgebiet, u. a. einige Häuser 

in Welper. Darunter ist das 15-stöckige Y-Haus, 

in dem im Frühjahr für mehr als eine Woche der 

Aufzug ausgefallen war. Die Bestände wurden krass 

vernachlässigt, Reparaturen nicht durchgeführt, 

Kautionen oder Guthaben aus Nebenkosten-Abrechnungen 

nicht ausgezahlt. 

Auf ein Urteil wollte es die Atera nicht ankommen 

lassen - und machte die geforderten Angaben. 

Rechtsanwältin Jutta Hüppop, die unsere Hattinger 

Mitglieder betreut, ist erleichtert: „Endlich 

habe ich jemand, den ich verklagen kann, auf 

Instandsetzung zum Beispiel oder auf Zahlung.“ 

5

6 

Eigentlich wollte ich gar nicht auf diese 

Silvesterparty. Wir kannten nur den Veranstalter. 

Genauer gesagt: auch den nicht, denn 

meine Frau war von dessen Gattin eingeladen 

worden, die sie während gemeinsamer 

Hundespaziergänge kennen gelernt hatte. 

Doch mit dem Hinweis, der Hausherr lasse 

unglaublich raffinierte Torten auffahren, ließ 

ich mich überreden. 

Im hintersten Winkel einer schmalen, ruhigen 

Straße zu wohnen ist sicherlich sehr 

angenehm. Besucher mit schwachem Herzen 

könnten hier jedoch ohne Angabe einer 

Parkmöglichkeit zum Notfall werden. „Keine 

Wendemöglichkeit“ stand auf dem Schild. Ich 

beschloss instinktiv, nicht in die Sackstraße 

zu fahren, sondern lieber einen Parkplatz auf 

der stark befahrenen Hauptstraße zu suchen. 

Wir fanden aber keinen. Fuhr ein Wagen weg, 

wartete schon ein anderer. 

Ich konnte die Vorwürfe meiner Frau nicht 

mehr hören und wollte nach vierzig Minuten 

umkehren, denn Torten kann ich auch woanders 

ohne Parkplatzsuche essen. Schließlich 

fanden wir im Schneeregen fünfhundert Meter 

entfernt noch eine größere freie Stelle. 

„Na siehst du, man muss nur etwas Geduld 

haben“, sagte meine Frau im beruhigenden 

Tonfall eines Fahrlehrers. „Ich möchte noch im 

alten Jahr eintreffen“, reagierte ich gereizt. 

„Schön, dass Sie doch noch kommen!“, rief 

die Partyveranstaltersgattin beim Öffnen der 

Haustür und stellte uns ihren Mann vor. „Was 

ist denn der von Beruf?“, fragte ich meine 

Frau. „Keine Ahnung, das kannst auch nur du 

fragen …“, sagte sie vorwurfsvoll. Nun schön, 

ich griff mir ein Glas Sekt, unterhielt mich im 

Stehen mit einem Herrn über Jugendkriminalität. 

Aufgrund der intimen Kenntnisse meines 

Gesprächspartners fand ich schnell heraus: er 

war Polizist. 

Eine Autohausbesitzerin berichtete mir 

dann bei mehreren dröhnenden Musikstücken, 

die ich mit ihr tanzen musste, dass die 

Leute heute nur noch sparen. „Stellen Sie sich 

Das Neue 

Jahr fängt gut an! 

Satire von Klaus Britting 

vor, da wollte neulich einer zu seinem 350 SLK 

plötzlich den elektrischen Champagneröffner 

kostenlos. Dabei ist der nur bei der Sonderausstattung 

mit Oasenziegenleder inklusive. 

Unglaublich, wie geizig die Leute heute sind!“ 

Ich war schockiert und flüchtete zu einer raffinierten 

Orangentorte. 

Der Polizist verabschiedete sich nach dem 

Feuerwerk als Erster. Meine Frau erfuhr von 

einem „äußerst netten“ Herrn, wie das Haus 

seines Nachbarn beim Feuerwerk im letzten 

Jahr abgebrannt sei. Glücklicherweise habe 

er einen schönen Videofilm von dem Brand 

drehen können, den er ihr gern mal zeigen 

wolle. Die attraktive Frau eines Lehrers flüsterte 

mir bei einem Blues ins Ohr, ihr Mann 

sei wegen der schlimmen Schüler seit Jahren 

krank, weshalb er nie zu Partys mitkomme. 

Sicherheitshalber ließ ich durchblicken, ich sei 

gut verheiratet. 

Einer interessanten Diskussion über Steuerparadiese 

konnte ich leider nicht mehr folgen, 

weil ich auf der acht Meter langen Couch für 

längere Zeit einschlief. Eine Stimme weckte 

mich. Der Hausherr telefonierte aufgeregt 

und rief mehrmals: „Das Neue Jahr fängt gut 

an! Schon der Dritte, gebe den Auftrag sofort 

weiter!“ Aha, der Gastgeber war so früh schon 

im Einsatz, vielleicht ein Börsenbroker. Meine 

Frau wollte aufbrechen, doch dann gab es für 

alle ein unglaublich langes Neujahrsfrühstück. 

Wir verabschiedeten uns. Im Vorbeigehen las 

ich noch das Namensschild der Gastgeber: 

Seidenmacher. Hübscher Name! 

Ziemlich müde machten wir uns auf den 

Weg zum Wagen, doch wir fanden ihn nicht. 

Da kam uns ein Polizist entgegen: „Gutes 

Neues Jahr! Ach, Sie sind es!“ Es war der Polizist 

von der Silvesterparty. „Das Neue Jahr 

fängt gut an“, lachte er, „eben habe ich schon 

den Vierten abschleppen lassen. Nach 6 Uhr 

ist hier ja Halteverbot!“ Auf der Brücke, die 

über die Straße führt, sah ich unseren Wagen 

fahren - auf einem gelben Tieflader. Ich las: 

Abschleppdienst Seidenmacher.

Die Finanzkrise 

ist auch eine 

Wohnungskrise 

Die Zerstörung des sozialen Wohnungsbaus 

und der weltweite Siegeszug der Eigenheimideologie 

war eine Grundlage der Immobilienblase 

auf Pump. Nun verlieren Millionen 

Menschen aufgrund der Krise ihre Wohnung. 

Seit Monaten jagt eine Schreckensnachricht 

aus der internationalen 

Finanzkrise die andere. Bei der Entstehung 

dieser schwersten Wirtschaftskrise 

seit 1929 spielt(e) die internationale 

Immobilienspekulation eine Schlüsselrolle. 

Entsprechend radikal sind die Auswirkungen 

auf den Immobilien- und 

Wohnungssektor; zunächst vor allem in 

den USA, wo Millionen nach Insolvenzen 

ihre Häuser und Mietwohnungen 

verloren haben. Es ist nur eine Frage 

der Zeit, dass es auch in Deutschland 

aufgrund der Kreditklemme vermehrt zu 

Pleiten von Immobilien-Investoren 

kommt. Wie darauf reagiert wird und 

welche Rolle der Wohnungssektor für 

die Überwindung der Krise spielen soll, 

ist bislang völlig offen. 

30 Jahre lang predigten die Anhänger 

der neo-liberalen Weltordnung die 

Segnungen des entregelten Marktes. 

Schranken der Finanz-, Währungs- und 

Immobilien-Spekulation wurden international 

eingerissen, Steueroasen und 

abenteuerliche Anlageformen gebilligt, 

staatliche Wohnungsbauprogramme 

eingestampft und soziale Wohnungen 

privatisiert. Der private Hausbesitz wurde 

weltweit zum Gesellschaftsmodell 

schlechthin und Bereicherung durch 

Spekulation wurde zur Bürgerpflicht. 

Innerhalb weniger Wochen hat sich 

nun die Stimmung gedreht. Auf einmal 

ist „Gier“ eine Untugend, der „Casino- 

Kapitalismus“ böse, und der Staat soll 

die Scherben zusammen fegen. Die Regierungen 

der Industrienationen stellen 

unvorstellbare Summen bereit, um 

Banken zu retten und die Konjunktur 

zu stabilisieren. Von einer Korrektur der 

verfehlten Wohnungs- und Stadtpolitik, 

von dem Skandal, dass Trillionen Euro 

verbrannt werden, während eine Milliarde 

Menschen weltweit in absolutem 

Wohnungselend haust, sprechen die 

Regierenden, zum Beispiel die „G 20“ 

beim Krisengipfel in Washington im 

November, nicht. 

Diese Krise ist nicht einfach ein Betriebsunfall 

wirtschaftlicher Entwicklung 

im Zeitalter der Globalisierung. Sie 

beruht auf handfesten Interessen und 

einer Politik, die eine riesige Umverteilung 

der Einkommen zu Gunsten 

spekulativer Finanzanleger begünstigt 

hat und durch Privatisierungen dem 

angehäuften Finanzkapital öffentliches 

Eigentum zur Ausplünderung überließ. 

Die nun geplatzte Immobilienblase 

ist auf der Grundlage fauler Kredite 

für den Hauserwerb einfacher und 

armer Menschen in den USA entstanden, 

und zwar nachdem die US-Regierung 

die Programme für den sozialen 

Wohnungsbau radikal gekappt hatte. 

Als nach dem Platzen der Dotcom-Blase 

das Finanzkapital nach neuen Anlagesphären 

suchte, erleichterte die US- 

Regierung die Kreditvergabe an wohnungssuchende 

Haushalte. Die Senkung 

der Leitzinsen und die Erfindung 

immer undurchsichtigerer Verbriefungen 

halfen, diesen von vornherein auf 

Sand gebauten Boom international anzuheizen. 

Die Agenten der Deutschen 

Bank gehören in den Armutszonen der 

US-Städte nach den Hauspleiten heute 

zu den größten Grundeigentümern. 

Ebenso haben angelsächsische Investmentfonds 

gleichzeitig zum Hauspreisrennen 

in den USA die niedrigen 

Zinsen genutzt, um u.a. in Deutschland 

auf Pump riesige Wohnungsbestände 

zu kaufen. 

Heute ist das Modell dieses auf der 

Eigenheimideologie errichteten Casino-Kapitalismus 

bankrott. Die Kosten 

werden zu Lasten der Öffentlichkeit 

sozialisiert. Wenn die Bürgschaften fällig 

werden, droht eine gigantische öffentliche 

Verschuldungskrise, die sehr 

wahrscheinlich wieder zu Lasten des 

Sozialen geht. 

Wohnen & Krise 

Europäische Demonstration für das Recht auf 

Wohnen. Rue de la Republique, Marseille. 

Gegen das Europa der 

Spekulation 

Vom 23. bis 25. November fand in Marseille ein 

Treffen europäischer Wohnungsbauminister 

statt. Mit einer Demonstration durch die Rue de 

la Republique unterstrichen Mieter- und Wohnungslosenbewegungen 

ihre Forderungen nach 

einem einklagbaren Recht auf Wohnraum, 

Stadtzentren für alle und einer Beendigung der 

Spekulation. Die „Republique“ im Zentrum von 

Marseille ist ein Symbol der Immobilienblase. 

Während Wohnungen in Marseille unerschwinglich 

wurden, übernahmen Finanzinvestoren die 

ehemaligen Prachtbauten und vertrieben die 

Mieter, um teure Wohnungen und Geschäfte 

anzusiedeln. Inzwischen sind die Finanzinvestoren 

bankrott, große Häuser stehen leer. 

Eine Hausbesetzung während der Demonstration 

wurde in der Nacht von Sonderkommandos der 

Polizei geräumt. Friedlicher verlief das Treffen 

einer Delegation von Organisationen, darunter 

Mieterforum Ruhr, mit Sprechern des französischen 

Ministeriums. Die Mieter forderten eine 

soziale europäische Wohnungspolitik als Antwort 

auf die Finanz- und Wohnungskrise. 

Erforderliches wäre stattdessen die 

Rückgewinnung öffentlicher Kontrolle 

über Boden- und Immobilienmärkte. 

Erforderlich wäre ein aus Spekulationsbesteuerungen 

finanziertes, international 

koordiniertes Ausgabenprogramm 

für die soziale und ökologische Verbesserung 

der Wohnbedingungen und der 

lokalen Infrastruktur. 

Bewohnerorganisationen aus aller 

Welt – darunter Mieterforum Ruhr – 

haben sich in diesem Sinne an die G20 

und die Europäische Union gewandt. 

Vielleicht beinhaltet diese Krise auch 

die Chance einer sozialen Wende? Die 

Hoffnung stirbt zuletzt. K. Unger 

7

Tagung 

8 

Annington streicht 400 Stellen 

Die Deutsche Annington will ca. 500 Arbeitsplätze 

abbauen. Zum zweiten Mal seit dem 

Viterra-Kauf 2005. Der Wegfall von einem 

Drittel der Arbeitsplätze soll durch eine große 

Rationalisierung ermöglicht werden. Kernstück 

ist ein zentrales „Mietercenter“ in 

Bochum, das Zugriff auf digitalisierten Daten 

aller Mieter im Bundesgebiet hat. Über ein 

zentrales Callcenter sollen angeblich 85 % 

aller Mieteranfragen schon beim ersten Anruf 

erledigt werden. Der Außendienst wird 

radikal verschlankt. Die Mieter werden 

Annington-Vertreter also nur noch ausnahmsweise 

zu Gesicht bekommen. Dafür 

dürfen sie günstig mit Leuten telefonieren, 

die zwar ihre Wohnungen nicht kennen, 

dafür aber alle Zahlungen und Beschwerden 

sofort auf dem Bildschirm haben. Der 

gläserne Mieter wird Realität. Viele Beobachter 

vermuten, dass die Umstrukturierung eine 

Vorstufe zur Auslagerung von Verwaltungsaufgaben 

ist. Annington muss sich halt jedes 

Jahr etwas neues einfallen lassen, um Rendite 

nach London zu tragen. 

Pleiten bei „Heuschrecken“ 

Die großen Wohnungskäufe der letzten Jahre 

waren mit billigen Krediten finanziert. Jetzt 

bedeutet die Finanzkrise für manche Fonds 

das Aus. In den USA, Spanien und Frankreich 

ist es bereits zu Konkursen großer Immobiliengesellschaftengekommen. 

Auch bei den Wohnungs-Heuschrecken 

in 

Deutschland führen Kreditengpässe 

vermehrt zu 

Insolvenzen. Im August 

beantragte „Level One 

Asset Management“ mit 

mehr als 24 000 Wohnungen 

Insolvenz. Kurz darauf 

folgte die „Titan Holding“ in 

Berlin mit ca. 3 000 Wohnund 

Gewerbeimmobilien. 

Stark angeschlagen ist auch 

der australische Finanz- 

investor Babcock & Brown, 

der in Deutschland mehrere 

tausend Wohnungen 

besitzt. Im November 

beantragte die IMW AG Insolvenz für ihre 

Firma „Valbonne Real Estate 7“. Bekannte 

IMW-Wohnungen im Ruhrgebiet gehören 

aber nicht zu dem betroffenen Bestand, 

sondern zu „Valbonne Real Estate 9“. Grund 

für den Insolvenzantrag ist nach Angaben von 

IMW die Kündigung von Darlehensverträgen 

einer kreditgebenden Bank. IMW fuhr im 

ersten Halbjahr Verluste von 61 Mio. Euro ein. 

IMW will mit einer Senkung der Personal- und 

sonstigen Kosten um 20 Prozent reagieren. 

Mieterbund-Präsident 

Dr. Franz-Georg Rips 

Der große Ausverkauf 

Die Folgen 

In den letzten zehn Jahren sind über 2 Millionen ehemals 

gemeinnützige Wohnungen in Deutschland an Finanzinvestoren 

und Weiterverwerter verkauft worden. Eine Tagung 

in Gladbeck beschäftigte sich mit den Folgen. 

Mieterforum Ruhr und der Deutsche 

Mieterbund hatten zusammen 

mit der Stadt Gladbeck, dem zuständigen 

Fachbereich von 

ver.di NRW und der 

Wohnbundberatung 

NRW zu dieser Tagung 

eingeladen. Trotz der etwas 

dezentralen Lage 

waren über 100 Menschen 

aus Mieterorganisationen,Mieterinitiativen,Kommunalverwaltungen 

und 

Gewerkschaften erschienen, 

um intensiv 

über die Bewältigung 

der Folgen des großen 

Wohnungs-Ausverkaufs 

zu beraten. 

Wohnungsverfall und 

unerreichbare Vermieter 

Wie Gastgeber Ulrich Roland, Bürgermeister 

der Stadt Gladbeck, eindringlich 

beschrieb, ist Gladbeck von den Folgen 

der Verkaufsketten besonders hart betroffen. 

In einer von der Fondsgesellschaft 

Terra-Heimbau gekauften 

Siedlung in Gladbeck-Brauck bemühen 

sich Mieter und Stadt seit vielen Monaten 

vergeblich darum, den Eigentümer 

Diskussion im Alten Rathaus der Stadt Gladbeck 

zu dringend notwendigen Instandsetzungen 

zu bewegen. 

Erfahrungen mit unerreichbaren Eigentümern, 

die allenfalls aus Briefkästen 

bestehen, häufen sich auch in anderen 

Städten Die Wohnungsverwaltung 

ist an häufig wechselnde Firmen ausgelagert, 

die kaum ein Budget zur Durchführung 

notwendiger Instandhaltungen 

haben. Oft sind diese Wohnungen 

in den letzten Jahren schon wiederholt 

verkauft worden. „Mehr als ein Viertel 

aller fondsverkauften Wohnungen sind 

schon ein bis mehrfach weiter verkauft 

worden, mit zunehmender Tendenz“, 

berichtete der Dortmunder Wohnungswissenschaftler 

Sebastian Müller. 

Da erscheinen die großen Finanzinvestoren 

wie Annington, Gagfah und 

LEG/Whitehall fast schon als Lichtblick. 

Immerhin verfügen diese Unternehmen 

über ein professionelles Management. 

Auch bei diesen Unternehmen gehen 

die Gewinnabführungen aber zu Lasten 

der Unternehmenssubstanz, wie Professor 

Kofner angesichts der ausgeschütteten 

Dividenden bei der Gagfah vermutet. 

Ein zentrale Strategie bei diesen Unternehmen 

ist der Personalabbau, wie 

auch die jüngsten Beispiele bei der 

Annington zeigen. Alle diese Unternehmen 

investieren viel weniger in ihren 

Wohnungsbestand als dies bei gut ge-

führten kommunalen Wohnungsunternehmen 

der Fall ist und als erforderlich 

wäre, um die Wohnungen langfristig zu 

erhalten. 

Finanzinvestoren drehen an 

Kostenschrauben 

Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des 

Deutschen Mieterbundes befürchtet 

eine weitere Zuspitzung der Probleme 

in Folge der Finanzkrise. „Die Heuschrecken 

müssen jetzt intensiv nach Wegen 

suchen, ihre überzogenen Renditevorstellungen 

aus den Beständen selbst 

zu erwirtschaften“, sagte Rips. Er forderte 

politische Maßnahmen, die spe- 

Mieterbund: Wohnungsgesetz 

NRW anwenden! 

Angesichts zunehmender Probleme 

mit dem Verfall von Wohnungsbeständen 

im Besitz von Finanzinvestoren 

fordern der DMB NRW und 

das Mieterforum Ruhr eine konsequentere 

Anwendung der rechtlichen 

Möglichkeiten nach dem „Wohnungsgesetz 

NRW“ durch die Kommunen. 

Um sich gegen Wohnungsverfall und 

Mängel zu wehren, haben Mieter/ 

innen zivilrechtliche Mittel, zum Beispiel 

die Mietminderung. Was aber tun, 

wenn ganze Häuser und Wohnviertel 

vergammeln und die Eigentümer auf die 

Maßnahmen einzelner Mieter nicht reagieren? 

Gibt es keine staatlichen Handhaben 

gegen Instandhaltungsmuffel? 

Doch, die gibt es. 

Schon seit 1984 existiert in das sogenannte 

Wohnungsgesetz NRW, ein 

Landesgesetz, das den Kommunen die 

Möglichkeit gibt, bei drohendem 

Wohnraumverfall gegenüber dem Eigentümer 

tätig zu werden. Nach dem 

Wohnungsgesetz können die Städte im 

Falle von erheblichen Wohnungsmängeln 

die Eigentümer unter Fristsetzung 

auffordern, diese zu beheben. Auch 

Zwangsgelder können verhängt werden, 

wenn der Vermieter untätig bleibt. 

Obwohl die Großstädte meistens 

noch Ansprechpartner für die „Wohnungspflege“ 

haben, ist es seit den 90er 

Jahren ruhig um dieses Gesetz geworden. 

Viele Kommunen haben ihr Personal 

- z.B. Bauingenieure - abgebaut. Im 

letzten Jahr aber, so Hans-Peter Neuhaus 

von der Stadt Dortmund, gibt es wieder 

deutlich gestiegene Fallzahlen. Neuhaus 

sieht darin eine deutliche Reakti- 

kulative Verkaufsketten beschränken. 

Bernhard von Grünberg, Landesvorsitzender 

des DMB NRW, erwartet dass 

die Finanzinvestoren nun an allen verfügbaren 

Kostenschrauben drehen: „Reduzierung 

von Reparaturen, Modernisierung, 

Personalkosten.“ Rips und 

von Grünberg halten es deshalb für unbedingt 

notwendig, gemeinsam mit 

Kommunen, Mieterinitiativen und Politikern 

Strategien zur Kontrolle der 

Finanzinvestoren und ihrer Wohnungsgesellschaften 

zu entwickeln. In 

diesem Sinne hat die Tagung eine Fülle 

von Denkanstößen vermittelt, die nun 

in konkrete Maßnahmen und politische 

Forderungen umgesetzt werden sollen. 

Bernhard von Grünberg, 

Landesvorsitzender DMB NRW 

on auf die sich häufenden Fälle von 

Instandsetzungsverweigerung. Für die 

2009 anstehende Fortschreibung des 

Gesetzes regt Neuhaus an, die Wohnungspflege 

als Pflichtaufgabe der Kommunen 

zu definieren. Dann könnte 

auch in Haushaltssicherungskommunen 

die erforderliche Personalausstattung 

durchgesetzt werden. 

Die Anwendung des Wohnungsgesetzes 

kann ergänzt werden durch 

eine konsequente Nutzung der Rechte 

der Wohnungsaufsicht für öffentlich 

gebundene Bestände. Hier ist es Ziel, die 

Eigentümer vor Beendigung der Sozialbindung 

zu veranlassen, die Wohnungen 

in einen guten Instandsetzungszustand 

zu versetzen. 

Auch ordnungsrechtliche Maßnahmen 

laufen allerdings ins Leere, wenn 

der Vermieter ein anonymer Fonds auf 

den Cayman-Inseln ist. Teilnehmer der 

Tagung regten an, in solchen Fällen über 

Beschlagnahmen und Instandbesetzungen 

nachzudenken. So wie es im Wohnungsbestand 

bankrotter Finanzinvestoren 

in den USA zum Teil bereits geschieht. 

Tagung 

Kommunale Wohnungsunternehmen 

stärken ! 

Noch knapp 2,5 Millionen Wohnungen in 

Deutschland befinden sich im Eigentum kommunaler 

Unternehmen. Jan Kuhnert von der 

Kommunal- und Unternehmensberatung KUB 

fasste die spezifischen 

Leistungen der „Kommunalen“ 

so zusammen: Sie 

versorgen benachteiligte 

Haushalte, sie stellen 

Neubau für den lokalen 

Bedarf bereit, sie stabilisieren 

mit ihrer Mieterbetreuung 

soziale 

Nachbarschaften und sie 

tragen zu einer Mäßigung 

des Mietenniveaus 

Jan Kuhnert 

bei. Die Mieten der 

kommunalen Wohnungsunternehmen liegen 

durchschnittlich 17 % unter dem Mietspiegel. 

Dieses relativ günstige Mietenniveau kommt 

auch den Kommunen zu Gute, die für erwerbslose 

Mieter weniger Unterkunftskosten zu 

zahlen haben. 

Aber es gibt auch Kehrseiten: Die hohe Bauleistung 

der Kommunalen auch nach 1980 hat 

zu einer Vernachlässigung von Investitionen in 

den Altbaubeständen geführt. Niedrige Mieten 

erschweren die Eigenkapitalbildung für 

Bestandsinvestitionen zusätzlich. Manche 

Unternehmen kämpfen mit Leerständen. 

Grundsätzliche Probleme sieht Kuhnert auch in 

der Konzentration kommunaler Wohnungsbestände 

auf benachteiligte Stadtgebiete und 

die sich verschärfenden sozialen Probleme in 

diesen Vierteln. Während der Aufwand für die 

Kommunalen steigt, bestehen die kommunalen 

Anteilseigner oft auf Gewinnabführungen, die 

sich nicht erwirtschaften lassen. Die Substanz 

der Unternehmen wird so auch ohne Privatisierungen 

von den Kommunen ausgesaugt. Hinzu 

kommen oft noch Mängel in der Geschäftsführung 

und der Kundenorientierung. 

Als Reaktion auf diese Probleme plädiert 

Kuhnert für mehr Kundenorientierung in der 

Wohnungsverwaltung, für mehr Kooperation 

der Wohnungsunternehmen in der Region beim 

Einkauf und bei der Finanzierung, für Selbstverwaltung 

von kommunalen Wohnungsbeständen 

durch Bewohnergenossenschaften und für eine 

Korrektur überzogener Gewinnerwartungen der 

Kommunen. 

Im Falle unvermeidbarer Teilverkäufe kommunaler 

Wohnungsbestände müsse ein ausreichender 

Wohnungsbestand erhalten bleiben, 

der auf die Versorgung benachteiligter Haushalte 

ausgerichtet ist, ohne diese in die schlechtesten 

Quartiere zu drängen. Nicht nur für die 

ehemals kommunalen Wohnungen, die bei den 

Verkaufsketten als vernachlässigte Wohnungsbestände 

übrig bleiben, schlägt Kuhnert die 

Gründung von privat-öffentlichen Auffanggesellschaften 

vor. 

9

EIS & SCHNEE 

Winterpflichten: 

Fegen und Streuen 

Die ersten Schneefälle des Jahres richten 

stets den Blick aufs Schnee-Fegen und 

Streuen. Nicht immer ist dies Pflicht der 

Mieter. Wir sagen Ihnen, ob Sie zu Besen 

und Schaufel greifen müssen oder nicht. 

10 

Verantwortlich für die Streu- und 

Räumpflichten im Winter sind 

nach den Ortssatzungen der Städte die 

Anlieger, das heißt die Hauseigentümer 

und Vermieter. Soweit sie für diese 

Arbeiten professionelle Winterdienste 

oder einen Hausmeister beauftragen, 

sind die entstehenden Kosten Betriebskosten. 

Bei entsprechender Vereinbarung 

im Mietvertrag müssen Mieter die 

Kosten zahlen. 

Zulässig ist auch, dass im Mietvertrag 

vereinbart wird, dass die Winterpflichten 

auf die Mieter des Hauses 

übertragen werden. Ohne entsprechende 

Vertragsregelungen müssen 

Mieter nicht streuen und fegen, auch 

nicht die Erdgeschossmieter. 

Wer für die Winterpflichten verantwortlich 

ist, muss in erster Linie den 

Eingangsbereich sowie die Bürgersteige 

und Gehwege vor dem Haus räumen 

und streuen. Hier reicht es aus, wenn 

ein 1,00 bis 1,20 Meter breiter Streifen 

geräumt wird, so dass zwei Fußgänger 

an einander vorbei können. Soweit 

noch andere Wege zu räumen sind, 

zum Beispiel zu Mülltonnen oder Parkplätzen, 

reicht ein etwa halb so breiter 

Streifen aus. 

Im Winter gilt der Grundsatz, streuen 

bei Glatteis ist wichtiger als Schnee 

fegen. Als Streumittel ist stumpfes Granulat 

zu verwenden. Das Streuen von 

Salz ist nur ausnahmsweise an besonderen 

Gefahrenstellen erlaubt - etwa auf 

steil abfallenden Strecken oder glatten 

Treppenstufen. 

Früh aufstehen! 

Die Winterpflichten beginnen im 

Regelfall morgens um 7.00 Uhr und 

enden abends um 20.00 Uhr. Vor 7.00 

Uhr können Passanten normalerweise 

nicht darauf vertrauen, dass gestreut 

ist. Notfalls muss auch mehrmals am 

Tag geräumt und gestreut werden. Bei 

Dauerschneefall muss allerdings nicht 

nonstop gearbeitet werden, wenn dies 

völlig sinn- und zwecklos wäre. Sobald 

sich die Wetterlage aber beruhigt, muss 

mit den Arbeiten begonnen werden. 

Kalter Winter - teurer Winter? 

Der Winter ist da, es wird kalt. Ob es auch 

teuer wird, kann man trotz hoher Energie- 

preise auch ein wenig selbst beeinflussen 

- durch Energiesparen. Aber viele Mieter 

wissen nicht, wo sich Einsparpotenziale in 

Ihrer Wohnung befinden. Dabei ist Ener- 

giesparen ganz einfach. 

Schon bei mehrstündiger Abwesenheit, 

in selten genutzten Nebenräumen 

oder nachts lohnt es sich, 

die Heiztemperatur abzusenken. Aber 

Vorsicht: Die Heizung sollte nie ganz 

ausgeschaltet werden! Wasserführende 

Rohre können zufrieren. Außerdem 

wird zu viel Energie benötigt, um den 

ausgekühlten Raum erneut aufzuheizen. 

Besser: Die Raumtemperatur konstant 

halten. Für viel genutzte Räume wie 

Wohn- oder Kinderzimmer empfiehlt 

sich eine Temperatur von 19 bis 22 

Grad. Schlafzimmer sollten mindestens 

15 Grad haben. Doch bedenken 

sie: Jedes Grad mehr Raumtemperatur 

bedeutet rund sechs Prozent höhere 

Energiekosten. 

Einer der häufigsten Fehler beim 

Energiesparen ist falsches Lüften. 

Mehrstündiges Kippen der Fenster 

kostet bares Geld. Eine kurze, kräftige 

Stoßlüftung hingegen – möglichst 

vier Mal am Tag mit je fünf Minuten 

Durchzug - ist sparsamer. Denn bei der 

Stoßlüftung entweicht zwar die Wärme 

der verbrauchten Luft, die gespeicherte 

Wärme in Wänden und Möbel bleibt jedoch 

erhalten. Dazu enthält die frische, 

kalte Luft weniger Feuchtigkeit und 

erwärmt sich so schneller und mit weniger 

Energieeinsatz. Wichtig: Drehen Sie 

vor dem Lüften die Thermostatventile 

herunter. 

Wer als Mieter vertraglich verpflichtet 

ist, zu streuen und zu fegen, muss die 

Arbeiten auch erledigen. Berufstätigkeit, 

Urlaub, Alter oder Krankheit entschuldigen 

nicht. Notfalls müssen Mieter dann 

für eine Vertretung sorgen. 

Wer seine Streu- und Räumpflicht 

vernachlässigt, macht sich schadensersatzpflichtig, 

wenn jemand ausrutscht 

und sich verletzt. Dies bedeutet jedoch 

keinen Freibrief für Passanten. Wer 

blindlings eine erkennbar vereiste 

Fläche überquert und dann stürzt, trägt 

zumindest eine Teilschuld. 

Ein behagliches Raumklima entsteht 

nur dann, wenn sich die Wärme 

schnell und ungehindert ausbreiten 

kann. Wäschestücke auf dem Heizkörper, 

schwere Vorhänge vor der Heizung 

oder Heizkörperverkleidungen können 

die Wärmeabgabe behindern. Rollläden 

erfüllen dagegen einen zusätzlichen 

Wärmeschutz. Sie sollten im Winter 

daher schon in den Abendstunden 

heruntergelassen werden. Isolieren Sie 

möglichst auch die Heizkörpernischen. 

Damit können Sie bis zu vier Prozent 

Heizkosten sparen. 

Durch undichte Türen und Fenster 

entweicht viel Energie. Mit einer Kerze 

oder angefeuchteten Hand lassen sich 

undichte Stellen einfach erkennen. 

Gegen undichte Türen hilft eine Tür- 

Dichtung. Fenster können mit einem 

Dichtungsband abgedichtet werden.

Keine Transparenz 

beim Gaspreis 

Kunden von Gasversorgungsunternehmen 

können nicht damit 

rechnen, dass die Preiskalkulation 

der Energielieferanten künftig 

transparenter wird. Der 

Bundesgerichtshof hat eine 

entsprechende Musterklage eines 

Dinslakener Gaskunden am 19. 

November abgewiesen. 

Zur Begründung führte das höchste 

Deutsche Zivilgericht aus, die Gasversorger 

hätten ein „verfassungsrechtlich 

geschütztes Geheimhaltungsinteresse 

an Geschäftsdaten“. Zwar gäbe es 

bei Monopolanbietern grundsätzlich 

das Recht der Kunden, den Preis auf 

seine Billigkeit zu kontrollieren. Dies beziehe 

sich aber nur auf eine konkrete Tariferhöhung, 

nicht auf den Sockelpreis, 

den der Kunde bei Vertragsabschluss 

akzeptiert habe. 

Für die Erläuterung einer Tariferhöhung 

aber reicht es aus, wenn das 

Unternehmen darlegt, „dass sich seine 

Bezugskosten entsprechend erhöht haben 

und nicht durch einen Rückgang 

Der Deutsche Mieterbund 

(DMB) will eine Kampagne für 

den Klimaschutz starten. Mieter 

könnten dazu einen erheblichen 

Beitrag leisten. 

Anlässlich des Landesverbandstages 

des Mieterbundes Sachsen-Anhalt 

in Halle wies jetzt die Landesvorsitzende, 

Ellen Schultz, darauf hin, dass „leider 

in den letzten Wochen angesichts 

der Weltfinanzkrise der Klimaschutz 

in den Hintergrund gerückt“ sei. Dem 

wolle der DMB im Rahmen einer vom 

Bundesumweltministerium geförderten 

Kampagne mit „Aktionen und praktischen 

Tipps“ entgegenwirken. 

So wird der DMB eine Broschüre mit 

konkreten Vorschlägen zur Energieeinsparung 

erarbeiten, die sich speziell 

an Mieterhaushalte richtet und in den 

gängigen Sprachen des Mietermarktes 

erscheint, also zum Beispiel auch auf 

Türkisch, Russisch und Polnisch. 

sonstiger Kosten der Gasversorgung 

ganz oder teilweise ausgeglichen worden 

sind. Dabei muss er nicht notwendig 

die absolute Höhe seiner Bezugspreise 

angeben und die Bezugsverträge 

mit seinen Lieferanten vorlegen. Es 

reicht aus, wenn er vorträgt, dass und 

in welchem Umfang sich aufgrund von 

Preisänderungsklauseln in den Bezugsverträgen 

seine Bezugspreise erhöht 

haben; Beweis dafür kann er auch durch 

Zeugen anbieten.“ 

Damit scheiterte ein Gaskunde 

aus Dinslaken mit seiner Musterklage. 

Nachdem die Stadtwerke ihren Gaspreis 

zwischen 2005 und 2006 dreimal um 

insgesamt 30 Prozent erhöht hatten, 

verweigerte der Kunde die Nachzahlung. 

Er verlangte eine genaue Begründung, 

der Verweis auf die Preise anderer 

Anbieter genügte ihm nicht, da es auf 

dem Gasmarkt keinen Wettbewerb 

gebe. Das Landgericht Duisburg hatte 

ihm Recht gegeben und die Stadtwerke 

zur Vorlage ihrer Bezugsverträge verurteilt. 

Nun muss es sich erneut mit der 

Angelegenheit befassen. 

AZ: BGH VIII ZR 138/07 

VERBRAUCHER 

Auch die Bochumer Stadtwerke brauchen nun 

nicht mehr zu befürchten, ihre Preiskalkulation 

beim Gas irgendwann offen legen zu müssen. 

Kritik gibt es, weil die Ölpreise deutlich gefallen 

sind, die daran gekoppelten Gaspreise aber erst 

sinken sollen, wenn die Heizperiode vorbei ist. 

Mieter für den Klimaschutz 

„Da 40 Prozent der verbrauchten 

Energie auf das Konto von Gebäuden 

und deren Beheizung gehen, sehen wir 

hier ein enormes Einsparpotenzial“, 

so Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des 

Deutschen Mieterbundes. 

„Der Deutsche Mieterbund, der 1,2 

Millionen Haushalte in Deutschland 

vertritt, ist genau die richtige Organisation, 

um auch vor Ort in seinen 322 

Mitgliedsvereinen zu den Zusammenhängen 

zwischen Klimaschutz und 

mietrechtlichen Aspekten zu beraten.“ 

Der DMB will Veranstaltungen in 

vielen Mietervereinen durchführen, die 

sich mit der energetischen Sanierung 

von Gebäuden und den daraus resultierenden 

Einsparungseffekten für Mieter 

und Vermieter befassen. 

„Aufschluss über Möglichkeiten zur 

deutlichen Kostenreduzierung durch 

besseres Heizverhalten“ erwartet Ellen 

Schultz „vom Vergleich intelligenter 

Messsysteme in beispielhaft ausge- 

suchten Wohnungen“. 

„Es gibt inzwischen viel genauere 

Messmethoden, die der klassischen 

Heizkostenerfassung mittels der bekannten 

Verdunstungsröhrchen Konkurrenz 

machen und eine zeitlich 

viel genauere Änderung des täglichen 

Heizverhaltens ermöglichen“, so Ellen 

Schultz. „Durch einen breit angelegten 

Test wollen wir herausfinden, welche 

Systeme sich für Mieterhaushalte am 

besten eignen.“ 

Allein die Veränderung des Heizverhaltens 

nach genauer Messung kann 

bereits zur Einsparung von mehr als 

10 Prozent bei der teuren Heizenergie 

führen, ohne dass die Heizungsanlage 

verändert werden müsste. 

Nach Ansicht von Dr. Rips „will 

der DMB durch gezielte Aufklärung 

– eingebettet in die Verbraucherschutzbewegung 

– seinen Beitrag leisten, um 

bei der Verwirklichung der globalen 

Klimaschutzziele zu helfen.“ 

11

SERIE: WOHNPROJEKTE 

Unser erstes Beispiel für ein Wohnprojekt, 

dass sich speziell an Mieter 

wendet, führt uns nach Herne-Baukau. 

Konkret geht es sogar vornehmlich um 

Mieter von Sozialwohnungen - also 

Leute mit eher wenig Geld. Und es geht 

um ältere Mieter. Mieter, die seit 1992 

eine Alternative zum Seniorenheim 

suchen - und inzwischen gefunden 

haben. 

Herner 

im (Un-) Ruhestand Platz 

12 

Samstag Nachmittag im Herner Norden. 

Eine Gruppe von knapp 40 ältere 

Herr- und Damschaften schlendert, 

in angeregte Unterhaltungen vertieft, 

vom Bahnhof in Richtung Dornstraße. 

Ihr Ziel ist der Pavillon im Hinterhof 

des Eckhauses. Dort versammeln sie sich 

immer, wenn sie unterwegs waren. Und 

dort treffen sie die, die nicht mitkommen 

konnten, und erzählen von ihren 

Eindrücken. 

Diesmal waren sie in der Firma Sindern 

in Recklinghausen, eine Bäckerei 

alten Schlages. Hier wird noch mit 

Sauerteig gebacken und im Moment 

beherrscht die Weihnachtsbäckerei das 

Geschäft. Marzipantiere wurden auf 

Wunsch für die Gäste geformt. Alles in 

allem ein beeindruckendes Erlebnis. 

Eines von vielen. Nächste Woche 

werden sie zu einer Abendvorstellung 

in den „Mondpalast“ in Wanne-Eickel 

fahren, im September erst gab es eine 

siebentägige Pommernfahrt. Und das 

geht das ganze Jahr so. Denn diese Menschen 

leben im Un-Ruhestand. 

„WIR - Wohnen im (Un-)Ruhestand“ 

heißt auch der Verein, der all 

diese Aktivitäten organisiert.Er entstand 

aus einer Wohngruppe in der Herner 

Diakonie, in der sich ab 1992 ein gutes 

halbes Dutzend Menschen regelmäßig 

trafen und über die Frage diskutierten: 

Wie möchten wir im Alter wohnen? 

Irmgard Winter, heute 79 Jahre alt, 

war eine von ihnen. „Wir haben uns 

gefragt: Wie muss eine Wohnung sein, 

damit man auch mit Behinderungen 

Irngard Winter und Heinz-Jürgen Jendrian von WIR e.V. 

für 21 Senioren: 

Juri-Gerus-Weg 7 

darin leben kann?“ Breite Türen, keine 

Schwellen, ebene Dusche, ein Aufzug, 

der auch wirklich auf allen Ebenen hält, 

die man erreichen muss ... Den Begriff 

„barrierefrei“ gab es ja damals noch 

nicht. Heute ist man in diesem Dingen 

sehr viel weiter.“ 

Schnell war eine Linie gefunden. 

Nicht Wohn-, aber Hausgemeinschaften 

sollten es sein, in denen sich nachbarschaftliche 

Hilfen leicht organisieren 

ließen, und in denen man bis zuletzt 

leben kann. Ambulante Pflege war damals 

gerade im Kommen und sollte von 

außen zugebucht werden können. 

Die Realisierung war nicht einfach. 

„Wir haben so viele Architekten und 

Gesellschaften gefragt“, erinnert sich 

Irmgard Winter, „die fanden die Idee 

alle toll, aber keiner wollte es machen.“ 

Bis dann 1997 die HGW kam, die 

Herner Gesellschaft für Wohnungsbau 

mbH - das ist in Herne das kommunale 

Wohnungsunternehmen. Der 

damalige Geschäftsführer, Franz-Josef 

Boening, fand Gefallen an der Sache 

und offerierte mit dem Juri-Gerus-Weg 

7 einen Bauplatz, der den Vorstellungen 

der Initiatoren nahezu 100-prozentig 

entsprach. 

„Alles, was wir brauchten, war in 

der Nähe, die Bushaltestelle vor der 

Tür, man ist ja nicht mehr so mobil im 

Alter - wir habe sofort zugesagt, obwohl 

nur 14 Wohneinheiten gebaut werden 

sollten. Wir hatten ursprünglich an 20 

bis 24 gedacht.“ 

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Als die Realisierung des erträumten 

Projektes näher rückte, gründeten 

die „Träumer“ den Verein „WIR“. 18 

Gründungsmitglieder waren es 1996 - 

heute sind es über 200. Das Konzept sah 

vor, dass die Bewohner des geplanten 

Projekts sich gut kennen sollten, damit 

die nachbarschaftliche Hilfe auch 

funktioniert. 

Die Rechnung ist aufgegangen. Als 

einzige Gesellschaft war die HWG bereit, 

sich darauf einzulassen, dass allein 

der Verein WIR die Wohnungen vergibt 

und die Belegung an die Mitgliedschaft 

im Verein gekoppelt ist. Teuer ist das 

übrigens nicht. Der Vereinsbeitrag liegt 

bei 3 € im Monat und die Wohnungen 

sind fast alle Sozialwohnungen und 

dennoch mit Fußbodenheizung, Balkon 

und Schiebetüren ausgestattet. 

Noch wichtiger als die Wohnungen 

ist den Unruheständlern aber der Gemeinschaftsraum, 

der sich im Keller 

befindet. 50 qm groß und mit Küche 

und Toilette ausgestattet bietet er Platz 

für alles, was die Bewohner gemeinsam 

veranstalten wollen: Versammlungen, 

Spielenachmittage, Kaffetrinken, Inforveranstaltungen, 

Geburtstagsfeiern, 

Pizza-Essen; auch für Privates kann man 

den Raum anmieten. 

Und die Nachbarschaftshilfe funktioniert: 

Die Bewohner haben untereinander 

Schlüssel ausgetauscht, jeder weiß 

vom anderen, wer im Notfall zu benachrichtigen 

ist, man passt aufeinander auf, 

hilft, wenn jemand im Krankenhaus 

war, kauft füreinander ein. 

Das Konzept wurde ein voller Erfolg. 

Der Zulauf zum Verein war so groß, dass 

inzwischen ein zweites Projekt realisiert 

wurde: Im Dezember 2005 wurde das 

Haus Bahnhofstraße Ecke Dornstraße 

mit 52 Wohneinheiten bezugsfertig. 

Bauträger war diesmal die Bauherrengesellschaft 

Brohn aus dem Münsterland, 

zu der Franz-Josef Boening den 

Kontakt hergestellt hatte. Wiederum 

sind die meisten Wohnungen Sozialwohnungen 

mit einer Miete von 4,50 

€ pro qm , acht davon im 2. Förderweg 

(höhere Einkommensgrenzen, weniger 

Fördermittel) für 5,50 €, und acht sind 

freifinanziert und kosten 6,50 € pro qm. 

Der Gemeinschaftsraum, der auch hier 

natürlich nicht fehlen durfte, befindet 

sich im Pavillon im Hinterhof. 

Die zahlreichen Freizeitaktivitäten 

wenden sich übrigens immer an alle 

Mitglieder des Vereins, nicht nur an 

die Bewohner der beiden Häuser. Viele 

sind extra deswegen Mitglied geworden. 

Aber sie sind nicht das Einzige 

besondere. „Wir praktizieren hier eine 

Selbstverwaltung, mit der wir im Vergleich 

zu anderen Anbietern altengerechter 

Wohnungen viel Geld sparen“, 

mein Heinz-Jürgen Jendrian, 65, heute 

erster Vorsitzender des Vereins. „Dafür 

erwarten wir aber auch ein hohes Maß 

an Kontaktbereitschaft, Toleranz und 

Engagement von unseren Mitgliedern. 

Und das funktioniert auch. Alle Aufgaben 

werden verteilt und jeder bringt 

sich ein, so gut er kann.“ 

Der Verein ist übrigens kein reiner 

Seniorenclub: Das Mindestalter zum 

Bezug einer Wohnung liegt zwar bei 

60 Jahren, das jüngste Vereinsmitglied 

aber ist 42. 

Zweiter Streich: Bahnhofstraße Ecke Dornstraße mit 54 Wohnungen 

WOHNPROJEKTE 

Alt und Jung? 

D ie beiden WIR-Projekte sind keine aus der 

heute so viel und gern propagierten Kategorie 

„Mehrgenerationenwohnen“. Daran haben 

die Mitglieder zwar auch anfangs gedacht, aber 

bald sagte jemand aus der Gruppe: „Das habe ich 

jetzt - im Mehrfamilienhaus.“ Und da man sich 

ja auch bei anderen Wohnprojekten umgesehen 

hat, setzte sich die Erkenntnis durch: Die Jungen 

haben meist ganz andere Probleme, und reichlich 

Kinderlärm ist für ältere Menschen auch meist 

eher ein Problem als Quell der Freude. 

Dass es häufig nicht gerade leicht ist, junge 

Familien für den Einzug in ein Mehrgenerationenprojekt 

zu gewinnen, konnte man auch 

auf der Tagung Wohnen im Quartier - auch im 

Alter lernen, die am 11. 11. in Bochum stattfand. 

Neben den üblichen Wissenschaftlern, 

Politikern und Praktikern referierte dort auch 

der Fernsehjournalist Sven Kuntze, bekannt 

aus dem ARD-Morgenmagazin und später dem 

-Hauptstadtstudio. 

Seit Mai 2007 ist auch er im (Un-)Ruhestand 

und ging als „Neu-Rentner auf Entdeckungsreise“. 

2008 wurde er mit dem Deutschen Fernsehpreis 

in der Kategorie „beste Reportage“ ausgezeichnet 

für seinen Film „Alt sein auf Probe“. Sieben Wochen 

war er dafür in ein Seniorenheim gezogen, 

und inwischen hat er auch alle anderen Wohnformen 

für ältere Menschen getestet. 

Zum Thema „Mehrgenerationenwohnen“ 

sagte er schlicht: „Haben wir als Junge so viel 

mit Alten gemacht, wie wir es heute von den 

Jungen erwarten?“ Zum Thema Alten-WG: „Es 

ist ein Fehler, sich das so vorzustellen, wie wir als 

Junge früher in WGs gelebt haben. Es gibt wohl 

nicht viele, die das über mehrere Jahre schaffen 

werden.“ 

Auch am Nimbus „bis zuletzt selbstständig“ 

kratze er ganz beherzt. Für seine Reportage hatte 

er ein alte Frau portraitiert, deren soziale Kontakte 

sich auf das wöchentliche Telefonat mit ihrer 

Tochter und das zweimal tägliche Erscheinen des 

ambulanten Pflegedienstes beschränkte. „Sie war 

würdevoll, aber trostlos einsam.“ 

„Wäre es nicht besser“, fragte er die fast 100 

Teilnehmer, „Altenheime zu bauen, in denen die 

Menschen aktiv, individuell und fröhlich leben 

können? Ich habe eins kennen gelernt in Amerika, 

wo die Bewohner voll integriert waren in die 

Arbeit im Heim: Bar, Verwaltung, Reparaturen, 

Sterbebegleitung. Selbsthilfe muss eh sein, weil 

es viel zu wenig Junge gibt, die die ganzen Alten 

versorgen können. Aktiv bleiben ist wichtig - 

Muckibude statt Rollator!“ 

Kontakt: 

Wohnen im (Un-)Ruhestand e.V. Herne 

Mitglied des Diakonischen Werkes der Evangelischen 

Kirche von Westfalen 

Heinz-Jürgen Jendrian 

Tel.: 02323 / 390388 

13

RECHT 

Vermieter muss 

Elektroleitungen 

nicht checken 

Vermieter sind nicht verpflichtet, die Elek- 

troleitungen in den Wohnungen regelmä- 

ßig einer Generalinspektion zu unterzie- 

hen. Kommt es nach einem Kurzschluss 

zu einem Brand, ist der Vermieter nicht 

schadensersatzpflichtig, wenn es vorher 

keinerlei Anzeichen für einen technischen 

Defekt gegeben hat. Das hat der Bundes- 

gerichtshof entschieden. 

14 

Der Bundesgerichtshof hatte darüber 

zu entscheiden, ob dem Vermieter 

von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht 

eine regelmäßige 

Generalinspektion der Elektroleitungen 

und Elektrogeräte in den Wohnungen 

der Mieter vornehmen muss. Der Kläger 

nahm seinen Vermieter auf Schadenersatz 

wegen eines Brandes in Anspruch. 

In der neben der Wohnung des Klägers 

liegenden Mietwohnung kam es 

im Bereich der Kochnische zu einem 

Brand. Der Mieter war der Meinung, 

der Brand sei durch einen technischen 

Defekt mit Kurzschluss im Bereich der 

Dunstabzugshaube verursacht worden. 

Wegen der Beschädigung ihm gehörender 

Sachen machte er Schadenersatz 

in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und 

Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten 

geltend. 

Das Amtsgericht gab der Klage 

teilweise statt. Auf die Berufung des 

Vermieters wies das Landgericht die 

Klage insgesamt ab. Daraufhin ging 

der Mieter in Revision und zog vor den 

Bundesgerichtshof. Er wollte die Wiederherstellung 

des amtsgerichtlichen 

Urteils. 

Der BGH hat entschieden, dass dem 

Kläger wegen der Schäden, die ihm 

infolge des in der Nachbarwohnung 

ausgebrochenen Brandes an seinem 

Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch 

gegen den beklagten 

Vermieter zusteht. Der Vermieter war 

nicht verpflichtet, die Elektroleitungen 

und elektrischen Anlagen in den von 

ihm vermieteten Wohnungen ohne 

konkreten Anlass oder Hinweis auf 

Mängel einer regelmäßigen Überprüfung 

durch einen Elektrofachmann zu 

unterziehen. Zwar trifft den Vermieter 

die vertragliche Nebenpflicht, die 

BGH urteilt 

Mietsache in einem verkehrssicheren 

Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt 

sich grundsätzlich auf alle Teile 

des Hauses. Ihm bekannt gewordene 

Mängel, von denen eine Gefahr für 

die Mietwohnungen ausgehen kann, 

muss der Vermieter deshalb unverzüglich 

beheben. Er muss im Rahmen 

seiner Verkehrssicherungspflicht aber 

keine regelmäßige Generalinspektion 

vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar 

besondere Umstände, wie zum Beispiel 

ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, 

Anlass bieten, nicht nur einen 

unmittelbar zu Tage getretenen Defekt 

zu beheben, sondern eine umfassende 

Inspektion der gesamten Elektroinstal- 

Der Bundesgerichtshof (BGH) 

fällt eigentlich durch eine recht 

kontinuierliche und konsequente 

Rechtsprechung zum Mietrecht 

auf. Am 22. Oktober jedoch hat er 

mit einem Urteil zur Farbwahl bei 

Auszugsrenovierung für Kompli- 

kationen gesorgt. 

lation durchzuführen. Solche Umstände 

waren hier aber nicht festgestellt. 

Der Bundesgerichtshof hat die Revision 

deshalb zurückgewiesen. 

„Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs 

ist nachvollziehbar“, kommentierte 

der Direktor des Deutschen 

Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, 

das Urteil. „Eine regelmäßig 

durchzuführende Generalinspektion 

aller Elektroleitungen und Elektrogeräte 

ist unpraktikabel und unwirtschaftlich. 

Im Ergebnis würden nur die Kosten des 

Wohnens durch eine neue Betriebskostenart 

weiter steigen.“ 

AZ: BGH, VIII ZR 321/07 

Farbwahl-Klausel für Holz 

bei Vertragsende wirksam 

Der BGH hatte über die Wirksamkeit 

einer Klausel zu entscheiden, die 

den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe 

der Mietsache bestimmte farbliche 

Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung 

der Holzteile einzuhalten. 

Die Beklagten waren Mieter einer 

Wohnung der Beklagten. Der 1996 

geschlossene Mietvertrag sah unter 

anderem formularmäßig vor, dass der 

Mieter zur Vornahme von Schönheits- 

reparaturen verpflichtet sei. Weiter ist 

bestimmt: „Lackierte Holzteile sind in 

dem Farbton zurückzugeben, wie er bei 

Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig 

gestrichene Holzteile können auch in 

Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen 

zurückgegeben werden.“ 

Der BGH, der erst im Juni eine 

Farbwahlklausel bei laufenden Schönheitsreparaturen 

für unzulässig erklärt 

hatte, hielt die obige Klausel aus einem 

Hamburger Mietvertrag für gültig. Der 

entscheidende Unterschied sei, dass 

die Holzklausel nur beim Auszug des 

Mieters zum Tragen komme, den Mieter 

also in der freien Farbwahl während der 

Mietzeit nicht behindere. 

Dies kritisierte der Deutsche Mieterbund 

(DMB) als lebensfremd. „Tatsächlich 

werden hierdurch die Dekorationsmöglichkeiten 

des Mieters während 

weiter nächste Seite

Mieterhöhung nach Bindungsauslauf 

von Sozialwohnungen oft zu üppig 

Wenn Sozialwohnungen aus 

der Bindung fallen, sind meist 

Mieterhöhungen fällig. Doch 

oft wird dabei mehr verlangt als 

zulässig. Vor allem ehemalige 

Fehlbeleger müssen aufpassen. 

Am 31. Dezember fallen wieder 

zahlreiche Sozialwohnungen aus 

der Bindung. Allein in Bochum sind es 

1400. Wenn die Eigentümer die öffentlichen 

Darlehen zurückgezahlt haben - 

in der Regel nach 30 Jahren - werden die 

einstmals geförderten Wohnungen freifinanzierten 

gleichgestellt. Damit entfällt 

dann auch die Mietpreisbindung. 

Häufige Folge: Mieterhöhungen. 

Für Sozialwohnungen gilt das Prinzip 

der Kostenmiete: Die Miete darf 

nur so hoch sein, dass damit die realen 

Kosten abgedeckt werden, also Zins und 

Tilgung fürs Darlehen, Verwaltungs- 

Fortsetzung von S. 14 

der Mietzeit stark eingeschränkt“, sagte 

DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.“ 

Wer im laufenden Mietverhältnis von 

seinem Recht Gebrauch macht, einen 

anderen Anstrich zu wählen, als vorgegeben, 

riskiert, dass er bei seinem 

Auszug noch einmal lackieren oder 

anstreichen muss.“ 

Das war offenbar auch dem BGH 

bewusst. Er meinte aber: „ Die daraus 

resultierende faktische Einschränkung 

der – grundsätzlich anzuerkennenden 

– Freiheit des Mieters, sich in den 

Mieträumen nach seinem Geschmack 

einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. 

Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils 

bereits bei der Beurteilung 

einer Farbwahlklausel für die laufenden 

Schönheitsreparaturen entschieden hat, 

ist dem Vermieter vor dem Hintergrund 

einer beabsichtigten Weitervermietung 

ein Interesse daran nicht abzusprechen, 

die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses 

mit einer Dekoration zurückzuerhalten, 

die von möglichst vielen 

Mietinteressenten akzeptiert wird ...“ 

Lukas Siebenkotten empfahl: „Angesichts 

der komplizierten Rechtslage 

sollten Mieter, bevor sie renovieren, 

lackieren oder anstreichen, immer den 

Rat des Mietervereins einholen.“ 

AZ: BGH VIII ZR 283/07 

und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis. 

Im freifinanzierten Wohnungsbau 

gibt es diese Beschränkung 

nicht. Hier bestimmt der Mietspiegel, 

was äußerstenfalls gezahlt werden muss. 

Fast immer ist es deutlich mehr. 

Eigentümer von Sozialwohnungen, 

die am Jahresende aus der Bindung 

fallen, können also eine höhere Miete 

verlangen, und zwar bis zu dem Betrag, 

der im Mietspiegel steht. Dabei muss 

allerdings noch die Kappungsgrenze 

beachtet werden: Die Miete darf um 

maximal 20 Prozent in drei Jahren 

steigen. Erhöhungen der Kostenmiete 

in den letzten drei Jahren müssen dabei 

mitgerechnet werden. 

Keine Ausnahme mehr: 

Fehlbeleger 

Früher gab es dabei eine Ausnahme: 

War der Mieter ein Fehlbeleger, galt die 

Kappungsgrenze nicht. Die Obergrenze 

für die Mieterhöhung lag dann bei 

dem Betrag, den der Mieter früher für 

Kostenmiete und Fehlbelegungsabgabe 

zusammen gezahlt hat. 

Das ist Schnee von gestern, denn 

die Fehlbelegungsabgabe wurde von 

der Rüttgers-Regierung bereits zum 1. 

1. 2006 komplett abgeschafft. Viele 

Vermieter scheinen das aber nicht mitbekommen 

zu haben. Beim städtischen 

Wohnungsamt häufen sich jedenfalls 

die Anfragen von Mietern, die eine 

Bescheinigung über die bis Ende 2005 

gezahlte Fehlbelegungsabgabe erbitten. 

Grund: Ihre Vermieter verlangen 

diese Bescheinigung, um damit die 

Maximalhöhe der Mieterhöhung zu 

berechnen. 

Diese Mühe kann man sich allerdings 

sparen. Denn nach § 558 BGB fällt 

die Kappungsgrenze nur weg, wenn der 

Mieter zum Zeitpunkt des Wegfalls der 

öffentlichen Bindung die Abgabe zahlt. 

Da es in NRW aber bereits seit zwei Jahren 

keine Fehlbelegungsabgabe mehr 

gibt, tritt dieser Fall nicht mehr ein. 

Kein Mieter braucht daher eine 

Mieterhöhung zu akzeptieren, die die 

Kappungsgrenze überschreitet. Und 

grundsätzlich sollten Mieter auch überprüfen 

(lassen), ob die Wohnung richtig 

in den Mietspiegel eingeordnet worden 

ist. Hier gibt es häufig Fehler, auch weil 

Vermieter von bisherigen Sozialwohnungen 

oft noch keine Erfahrungen 

mit dem Mietspiegel haben. Mieterhöhungen 

sollte man grundsätzlich in der 

Rechtsberatung prüfen lassen! 

Sozialwohnungen müssen nicht hässlich sein - sind es aber oft. 

RECHT 

15

MIETRECHT 

16 

WOHNGELD 2009 JETZT BEANTRAGEN 

Im Januar 2009 tritt das neue 

Wohngeldgesetz in Kraft. Endlich! 

Denn seit 2002 gab es keine Anpassung 

des Wohngeldes mehr. Durch ein 

weiteres Änderungsgesetz ist die 

Wohngeldreform nachträglich noch auf 

Oktober 2008 vorgezogen worden. 

Mieterinnen und Mieter, die bislang leer 

ausgegangen sind bzw. nur geringe 

Zuschüsse erhielten, können von den 

Neuregelungen profitieren. Dies gilt 

insbesondere für Nutzer von 

Altbauwohnungen. 

Mehr Wohngeld 

für Mieter in Altbauten 

Experten schätzen, dass bundesweit ca. 

60 Millionen Euro mehr an Wohngeld zu 

zahlen sein wird. Allerdings profitieren 

einige Haushalte stärker. Wenige Haushalte, 

z.B. im nördlichen Ruhrgebiet, 

können sogar Einbußen haben. 

Hier ein Überblick über die wichtigsten 

Änderungen: 

Das Wohngeld wird durchschnittlich 

um 60 % erhöht. 

Es unterscheidet nicht mehr nach dem 

Baualter des Hauses. Gewinner“ der 

Neufassung sind deshalb die Mieterinnen 

und Mieter in Häusern, die vor 

1990 gebaut wurden, insbesondere in 

den Altbauten vor 1960. 

Die sog. Mietenstufen wurden überprüft. 

Diese geben das unterschiedliche 

örtliche Mietniveau wieder und knüpfen 

an Preisuntersuchungen oder die jeweiligen 

Mietspiegel an. Die meisten Ruhrgebietsstädte 

liegen unverändert in der 

Stufe III. Essen ist in die Stufe IV "aufgestiegen“, 

dort gibt es allein deshalb erhöhte 

Ansprüche. "Abgestiegen" sind 

z.B. Herne und Datteln, jetzt nur noch 

Stufe II, also gibt es dort geringeres 

Wohngeld (siehe auch die Angaben in 

der Tabelle "Höchstmieten") 

Das Wohngeld berücksichtigt erstmalig 

auch Heizkosten. 

Für die Monate Oktober bis Dezember erfolgt 

die Wohngelderhöhung in Form einer 

Einmalzahlung, die voraussichtlich 

erst im April 2009 erfolgt. Wenn in nur 

einem der Monate Oktober bis März 2009 

Wohngeld bewilligt wurde, erhalten ohne 

weiteren Antrag 

- 1-Personen-Haushalt 100 € 





- jede weiter zu berücksichtigende 

Person zusätzlich 25 € 

Damit man sich besser vorstellen kann, 

was Wohngeld als Zuschuss zur Mieter 

und die jetzigen Veränderungen bedeuten, 

hier zwei typische Beispielsfälle: 

Beispiel 1 

Eine alleinstehende Rentnerin mit einer 

monatlichen Rente von 750 Euro und einer 

Miete von 250 Euro (Baujahr 1955) 

zuzüglich 70 Euro Betriebskosten und 

Heizkosten erhielt bisher monatliches 

Wohngeld in Höhe von 57 Euro. Ab Januar 

2009 erhöht sich dieses Wohngeld 

auf monatlich 87 Euro. Hinzu kommt für 

den Zeitraum Oktober – Dezember 2008 

ein einmaliger Betrag von 100 Euro. 

Beispiel 2 

Eine vierköpfige Familie mit zwei kleinen 

Kindern und einem Alleinverdiener mit 

13 Monatsgehältern von 2.200 Euro brutto 

lebt in einer 1960 gebauten Wohnung 

mit einer Miete von 400 Euro zuzüglich 

120 Euro Betriebskosten zuzüglich Heizkosten. 

Bislang bestand ein Wohngeldanspruch 

in Höhe von 14 Euro monatlich. 

Dieser erhöht sich ab Januar 

2009 auf monatlich 66 Euro. Hinzu 

kommt für den Zeitraum Oktober bis 

Dezember 2008 ein einmaliger Betrag 

von 180 Euro. 

Zuschlag für Heizkosten 

Nach wie vor werden die Heizkosten 

nicht wie die übrigen Nebenkosten als 

Teil der Miete einbezogen. Der Gesetzgeber 

hat aber erkannt, dass die enorm gestiegenen 

Energiekosten das Wohnen zusätzlich 

stark verteuert haben. Daher gibt 

es für Heizkosten ab Januar 2009 einen 

pauschalen Zuschlag zu der zu berücksichtigenden 

Miete. Die Höhe des Zuschlags 

hängt von der Haushaltsgröße ab 

(vgl. Tabelle). 

Ihr Mieterverein rät: 

Wem bereits Wohngeld über den 

31.12.2008 hinaus bewilligt wurde, wird 

das neue Wohngeld automatisch berechnet. 

Ansonsten gilt: Wohngeld so schnell 

wie möglich beantragen! Wohngeld wird 

noch für den Monat bewilligt, in dem der 

Antrag gestellt wird! 

Auch wer erst ab dem 01. Januar 2009 

einen Wohngeldanspruch hat, kann be-

Haushaltsgröße 

1 Person 

2 Personen 

3 Personen 

4 Personen 

5 Personen 

Höchstwert 

Mietenstufe 2 

Herne, Datteln 

308 

380 

451 

523 

600 

Wohngeldtabelle xxxxxxxxx 

reits jetzt Wohngeld für die Zukunft beantragen. 

Um den Pauschalbetrag für die Monate 

Oktober bis Dezember 2008 zu erhalten, 

reicht es aus, wenn bis spätestens 

für März 2009 Wohngeld bewilligt wird. 

Wer ergänzend Grundsicherungsleistungen 

(ALG II, Sozialhilfe) erhält, sollte 

genau prüfen, ob Wohngeld letztlich 

günstiger ist. Bei absehbaren Nachzahlungen 

aus Heiz- und Betriebskosten ist 

zu beachten, dass Wohngeldempfänger 

diese selbst tragen müssen. 

Ansonsten gelten die allgemeinen 

Grundsätze des Wohngeldes im Wesentlichen 

weiterhin. Eine umfassende Information 

des Deutschen Mieterbundes ist 

kostenlos im Mieterverein erhältlich, im 

Internet z.B. unter www.mvbo.de oder 

www.mv-do.de. 

Dort sind auch die Grundsätze der Einkommensberechnung 

erläutert, die hier 

aus Platzgründen nicht dargestellt werden 

können. 

Hier nur einige wichtige unveränderte 

Grundsätze des Wohngeldrechtes: 

Wer erhält kein Wohngeld? 

Bezieher von Transfereinkommen sind 

vom Wohngeld ausgeschlossen, da ihre 

Wohnkosten im Rahmen dieser Leistungen 

berücksichtigt werden. Das gilt z.B. 

für die Bezieher von Arbeitslosengeld II 

(ALG II) und Sozialgeld nach dem Sozialgesetzbuch 

II (SGB II), von Zuschüssen 

nach § 22 Abs. 7 SGB II, von Grundsicherung 

im Alter und bei Erwerbsminderung 

nach dem SGB XII, von Hilfe zum 

Lebensunterhalt nach dem SGB XII, von 

ergänzender Hilfe zum Lebensunterhalt 

nach dem Bundesversorgungsgesetz 

(BVG) und von Leistungen nach dem 

Asylbewerberleistungsgesetz. 

Ebenso erhalten kein Wohngeld alleinstehende 

Wehrpflichtige, es sei denn, die 

Mietbeihilfe nach § 7a Unterhaltssicherungsgesetz 

(USG) ist abgelehnt, sowie 

Höchstwert 

Mietenstufe 3 

Bochum, Dortmund, Castrop-Rauxel, 

Datteln, Hattingen, Lünen, Schwerte, 

Unna, Witten, Wetter, Wickede, Waltrop 

320 

402 

479 

556 

638 

Haushalte, bei denen alle Mitglieder dem 

Grunde nach Anspruch auf Leistungen 

nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz 

(BAföG) haben. BAföG steht 

z.B. nicht zu, wenn die Förderungshöchstdauer 

überschritten wurde, die 

Fachrichtung ohne wichtigen Grund gewechselt 

wurde oder das 30. Lebensjahr 

vollendet ist. In diesen Fällen gilt der Ausschluss 

vom Wohngeld nicht mehr. 

Welche Miete wird 

berücksichtigt? 

Grundlage für die Wohngeldermittlung 

ist die vertraglich vereinbarte Miete 

einschließlich der kalten Nebenkosten. 

Diese Kosten werden aber nur dann in 

voller Höhe berücksichtigt, wenn sie 

nicht gesetzlich vorgegebene Höchstbeträge 

überschreiten (siehe Tabelle). Wer 

mehr zahlt als den Höchstbetrag, erhält 

Wohngeld nicht nach der tatsächlichen 

Miete, sondern nur nach diesem Höchstbetrag. 

Höchstwert 

Mietenstufe 4 

Essen 

358 

435 

517 

600 

688 

Betrag 

Heizkosten 

24 

31 

37 

43 

49 

Wohngeld und 

ALG II/Sozialgeld 

Wer diese Leistungen bezieht, hat, wie 

zuvor dargestellt, keinen Wohngeldanspruch. 

Wer ein eigenes geringes Einkommen 

(z.B. Niedriglohn, Teilzeitjob 

oder Rente) hat und nur ergänzend 

ALG II bzw. Sozialgeld bezieht, könnte 

in Grenzfällen ab Januar 2009 eine 

höhere Wohngeldzahlung als die bisherige 

ALG II- bzw. Sozialgeldleistung erhalten. 

Vor- und Nachteile müssen 

sorgfältig geprüft werden. 

Ein Ärgernis ist es aber, wenn jetzt die 

ARGE Betroffene auffordert, Wohngeld 

zu beantragen und die Einstellung anzudrohen, 

ohne das Ergebnis der Prüfung 

zu kennen. Hier kann zu Recht erwartet 

werden, dass die ARGE selbst eine 

qualifizierte Prüfung vornimmt. 

Über solche Aufforderungen bitte den 

Mieterverein informieren. (st) 

. 

Karikatur: Peter Löwenhagen 

17

VERMIETER 

18 

Was wird aus Evonik Wohnen? 

Evonik Industries AG ist der 

letzte große Industriekonzern 

in NRW mit eigenen Wohnungen. 

Die Evonik Immobilien 

GmbH, bei der die immobilienwirtschaftlichenAktivitäten 

gebündelt sind, ist das 

dritte Geschäftsfeld neben 

Chemie und Energie. Rund 

60.000 Wohneinheiten werden 

durch die Evonik Wohnen 

GmbH bewirtschaftet. 

Hinzu kommt ein 50-Prozent- 

Anteil an der THS GmbH mit 

mehr als 75.000 eigenen 

Wohneinheiten. Beim Übergang 

von der RAG Immobilien 

AG sind nicht weniger als 

acht Wohnungsgesellschaften 

unterschiedlicher Herkunft 

verschmolzen worden. Die 

einst eigenständig wirtschaftenden 

Unternehmen sind 

praktisch nur noch als Kundencenter 

der Evonik Wohnen 

sichtbar. Auch die innere 

Struktur ist auf das Nötigste 

gestrafft. Aus dem Aufsichtrat 

der RAG Immobilien AG ist 

ein „Beirat“ geworden. 

Eigentümerin der Evonik Industries AG 

ist die RAG-Stiftung. Diese hat den Auftrag, 

den Mischkonzern zur Finanzierung 

der „Ewigkeitskosten“ des Bergbaus 

zu verkaufen. Der ursprüngliche Zeitplan 

sah den Börsengang in drei Schritten 

in 2008, 2010 und 2012 vor. Wegen 

der Finanzkrise ist aber zunächst ein Aktienpaket 

von 25,1 Prozent in einem 

Bieterverfahren für gut 2,4 Mrd. Euro an 

den britischen Finanzinvestor CVC verkauft 

worden. Am Ende soll die RAG- 

Stiftung aber eine Sperrminorität von 

gut 25 Prozent behalten. Noch betont 

der Stiftungsvorsitzende Wilhelm Bonse-Geuking, 

dass Befürchtungen über eine 

Zerschlagung des Unternehmens gegenstandslos 

seien. 

Ob die Immobiliensparte mitgenommen 

oder ausgegliedert und separat 

verkauft wird, muss aber als offen ange- 

VOM BERGBAU ZUM BÖRSENPLATZ 

Kaum eine Wohnungssparte befindet sich so im Umbruch wie Evonik 

Wohnen. Aus dem bereits angelaufenen Verkauf des Mischkonzerns 

Evonik Industries AG auf dem internationalen Finanzmarkt müssen die 

„Ewigkeitskosten“ des Bergbaus finanziert werden. Die Wohnungen 

könnten dabei auf der Strecke bleiben. 

sehen werden. Mischkonzerne haben 

es schwer auf dem internationalen Finanzparkett. 

Und Wohnungen werden 

an der Börse überhaupt nicht gerne ge- 

Mieterhöhungen begrenzt 

sehen. Alle börsennotierten 

Wohnungsunternehmen 

kämpfen mit hohen Kursverlusten, 

allen voran die Gagfah. 

Dabei ist Evonik Immobilien 

äußerst marktaktiv. Eigenheimbau 

und Eigentumsbildung 

bilden anders als bei 

den anderen, nahezu vollständig 

auf das Vermietungsgeschäft 

konzentrierten 

Großanbietern, noch eine 

gewichtige Rolle. Ein Energieeinsparprogramm 

läuft 

auf hohem Niveau. Rund 

1000 Wohnungen werden 

pro Jahr energetisch optimiert. 

Zum Vollwärmeschutz 

kommen noch Investitionen 

in Balkone, Hauseingänge 

und Wohnumfeld. So ehrgeizig 

das Modernisierungsprogramm, 

so hoch und konfliktträchtig 

(siehe Infokasten) 

sind auch die Renditeerwartungen. 

Die Konzernzentrale 

in Essen erwartet 7-8 

Prozent Kapitalverzinsung. 

Eine Rendite von 4-6 Prozent 

gilt in der Branche 

schon als sehr gut. Um das 

Renditeziel zu erreichen, wird auch 

über eine verstärkte Wohnungsprivatisierung 

nachgedacht. Ein weiterer Konfliktherd 

könnte sich auftun. (li) 

Trotz des Einsatzes zinsgünstiger KfW-Mittel im Rahmen des CO 2-Gebäudesanierungs 

programmes und eines Mietverzichts steigen die Mieten nach Abschluss aller Modernisierungsarbeiten 

auf Werte an, die nicht für alle Mieter bezahlbar sind. Es können die Mietobergrenzen 

der ARGEN und Sozialämter weit überschritten werden, was zu Verdrängungen 

führen würde. Evonik Wohnen schlägt, bezogen auf Dortmund, entweder pauschal einen 

Euro oder einen Teil der künftigen, ermittelten Energieeinsparung auf die Nettokaltmiete 

auf und kündigt weitere jährliche Erhöhungsschritte auf vier Jahre verteilt an. Je nach 

Ausgangsmiete kann anfangs ein maximaler Mietwert zwischen 5,70 und 5,90 Euro und 

nach Ablauf des Erhöhungszeitraums auch über 6,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im 

Monat erreicht werden. Der Mieterverein Dortmund konnte in Gesprächen mit der 

regionalen Geschäftsführung teilweise eine „Deckelung“ auf 5,30 Euro und eine zeitliche 

Streckung der weiteren Erhöhungsschritte erreicht werden. In allen vergleichbaren Fällen 

sollten Härtegründe der Vermieterin frühzeitig mitgeteilt und über weitere Mietverzichte 

verhandelt werden. 

Foto:Helmut Lierhaus

Es ist grade erst gut fünf Jahre her, da schloss die 

Stadt Bochum einen sogenannten Cross-Border- 

Leasing-Vertrag mit einem US-amerikanischen 

Investor ab. Für mindestens 29 Jahre wurde das 

städtische Kanalnetz nach Amerika vermietet und 

von dort zurückgemietet. 20,2 Mio. € hat die Stadt 

daran verdient - auf Kosten des amerikanischen 

Steuerzahlers. Denn in den USA konnte der Investor 

die Leasing-Kosten von der Steuer absetzen und 

gab der Stadt von dem Gewinn etwas ab. Ein gegen 

dieses Geschäft gerichtetes und vom Mieterverein 

unterstütztes - und erfolgreiches - Bürgerbegehren 

hat die Stadt Bochum brutal ignoriert. Jetzt kommt 

das dicke Ende. 

Bochums Oberbürgermeisterin Ottilie 

Scholz hat derzeit bestimmt 

keinen ruhigen Schlaf, wenn sie an den 

bevorstehenden Kommunalwahlkampf 

denkt. Die CDU-Opposition im Rathaus 

hat bereits angekündigt, dass sie die 

Tatsache auszuschlachten gedenkt, 

dass Scholz 2003 noch Kämmerin in 

Bochum und an vorderster Front für 

das heftig umstrittene CBL-Geschäft 

verantwortlich war. 

Denn dieses Geschäft kommt die 

Stadt jetzt teuer zu stehen. Aufgrund 

der Finanzkrise ist die New-Yorker AIG- 

Versicherung, bei der die ganze, höchst 

komplizierte Transaktion versichert 

war, ins Straucheln geraten. Sie wurde 

zwar durch eine Intervention der US- 

Regierung vor der Pleite bewahrt, aber 

in ihrer Vertrauenswürdigkeit deutlich 

herabgestuft. Die Sicherheit, die diese 

Versicherung für die CBL-Geschäfte in 

Bochum, Recklinghausen, Gelsenkirchen 

und Wuppertal geleistet hat, ist 

jetzt weniger wert. Die komplizierten, 

1000 und mehr Seiten starken Verträge 

zwischen den deutschen Städten und 

den US-Investoren sehen für diesen 

Fall vor, dass die Städte die Sicherheit 

erhöhen müssen. 

Das könne eine Million Euro kosten, 

meinte zunächst Manfred Busch, Ottilie 

Scholz‘ Nachfolger auf dem Kämmerer- 

Posten. Inzwischen hofft er klopfenden 

Herzens, dass wenigstens die Hälfte der 

damals eingenommenen 20,2 Mio. € bei 

der Stadt verbleiben wird. 

Immer noch verteidigt er das Geschäft 

als Gewinn für die Stadt. Doch 

das Eis wird immer dünner. Einerseits 

sind erst 5 der 29 Jahre Laufzeit um - was 

in Folge der Finanzkrise noch alles pas- 

sieren wird, weiß derzeit kein Mensch. 

Andererseits ist es ja nicht so, dass die 

damals eingenommenen Millionen auf 

der Bank liegen und für die Stadt Zinsen 

bringen. Sie sind längst im Haushaltsloch 

verschwunden, haben vielleicht 

das Defizit ein bisschen gemindert. Was 

auch immer jetzt nachzuzahlen ist, geht 

voll zu Lasten des aktuellen Haushalts. 

Und der für 2009 hat aucch so schon ein 

Defizit in Höhe von 150 Mio. €. 

Rettung durch US- 

Steuerbehörde? 

Da dringen neue Nachrichten aus 

den USA wie Schalmeientöne nach 

Deutschland. Die US-Steuerbehörde 

IRS, die schon 2004 alle weiteren CBL- 

Geschäfte verboten hatte, hat im Mai 

einen Prozess vor dem Bezirksgericht 

BOCHUM 

Das neue Theater um die alten CBL-Geschäfte weckte ein gewaltiges 

Medieninteresse. Hier filmt ein Arte-Kameramann den Entstehungsort 

des Titelbildes unserer Sonderausgabe von Januar 2003 

Cross-Border-Leasing rächt sich 

Ohio gegen einen der CBL-Investoren 

gewonnen. Der hatte vergeblich auf 

weitere Gewährung der früheren Steuervorteile 

geklagt. Das Gericht hatte 

die Transaktion bis ins kleinste Detail 

rekonstruiert und war zu dem Schluss 

gekommen, dass es sich um ein reines 

Scheingeschäft handelte. 

Unter dem Druck dieses Urteils haben 

sich die meisten der rund 100 US- 

Investoren, die CBL-Verträge mit deutschen 

Kommunen geschlossen hatten, 

mit der IRS geeinigt, die Verträge zum 

31. 12. 2008 vorzeitig zu beenden. 

Das bringt Hoffnung in die deutschen 

Kommunen - einschließlich 

Bochum. Denn ein Vertrag, der sowieso 

beendet wird, braucht ja keine Sicherheiten 

mehr. Die Rettung? 

Es könnte auch anders kommen. 

Keiner weiß derzeit, wie die komplizierten 

Verträge, in die etliche Banken 

und Versicherungen involviert sind, 

tatsächlich rechtswirksam aufgelöst 

werden können. 

Das einfachste - aus US-Sicht - wäre, 

die Stadt Bochum leistete sich einen 

Vertragsverstoß, der den US-Partner 

zur Kündigung berechtigen würde. 

Das wäre leicht möglich, denn der 

Vertrag enthält für die Stadt umfangreiche 

Pflichten, gegen die man leicht 

verstoßen kann. Aber das ginge voll zu 

Lasten der Stadt - besser gesagt, ihren 

(steuerzahlenden) Bürgern. Es ist nicht 

schwer, sich auszumalen, dass der Vertragspartner 

der Stadt derzeit fieberhaft 

nach solchen Fehlern sucht ... 

Schwere Zeiten beschert Bochums Kämmerer 

Manfred Busch das von seiner Vorgängerin 

geerbte CBL-Geschäft. (Bild: Stadt Bochum) 

19

HARTZ IV 

NRW-Sozialminister Laumann (CDU) 

hat die Landeszuschüsse für die zahlreichen 

Arbeitslosenberatungsstellen 

gestrichen. Seine Begründung: Da die 

ARGEn selbst zur Beratung der Arbeitslosen 

verpflichtet sind, seien externe 

Beratungsstellen überflüssig. Wie sehr 

der Mann irrt, zeigen die zahllosen Gerichtsprozesse, 

in denen immer wieder 

Arbeitslose gegen die ARGEn erfolgreich 

klagen. Besonders hervorgetan hat sich 

erneut die ARGE Bochum. 

Urteile 

20 

Umzug ohne Zustimmung 

erlaubt 

Langzeitarbeitslose dürfen auch ohne 

Zustimmung der ARGE umziehen, 

wenn der Umzug notwendig ist. Dabei 

darf die neue Wohnung auch teurer 

sein als die bisherige, solange die Miete 

unter der Angemessenheitsgrenze liegt. 

Das hat das Sozialgericht Dortmund in 

einem Fall aus Bochum geurteilt. 

Grundsätzlich müssen Langzeitarbeitslose, 

die Arbeitslosengeld II 

beziehen, die zuständige ARGE bzw. 

Jobagentur um Erlaubnis fragen, bevor 

sie umziehen. Ist die neue Wohnung gar 

teurer als die bisherige, wird die ARGE 

die Zustimmung verweigern bzw. für 

die neue Wohnung nicht mehr Miete 

übernehmen als für die bisherige. 

Anderes gilt jedoch, wenn der Umzug 

objektiv notwendig ist. Dann muss 

die ARGE die neue Miete übernehmen, 

auch wenn sie höher ist und keine 

Zustimmung zum Umzug vorlag. Notwendig 

kann ein Umzug zum Beispiel 

sein, wenn die bisherige Wohnung kein 

Bad hat, zu klein ist (oder wird) oder 

schwerwiegende Mängel vorliegen. 

Das Sozialgericht Dortmund hat 

außerdem der Klage einer Bochumerin 

stattgegeben, die als Untermieterin 

ihres Freundes mit in dessen neue 

Wohnung gezogen war. Da ihr Mietanteil 

dort 17,63 € höher lag als bisher, 

verweigerte die ARGE die Übernahme 

mit der Begründung, es hätte keine 

Zustimmung zum Umzug vorgelegen. 

Die Frau hätte auch alleine in der alten 

Wohnung bleiben können, die ARGE 

sei bereit gewesen, die volle Miete zu 

übernehmen. 

Das konnte das Gericht nicht nachvollziehen. 

Es könne nicht im Interesse 

des Steuerzahlers sein, wenn die ARGE 

lieber 243 € Miete für die alte Wohnung 

als 159 € Mietanteil für die neue Wohnung 

zahlen wolle, argumentierten die 

Richter. Außerdem hätte die Arbeitslose 

gegenüber dem Vermieter der alten 

Wohnung kein Nutzungsrecht gehabt, 

weil sie auch dort nur Untermieterin 

gewesen sei. Bekanntlich hat ein Vermieter 

dann, wenn der Hauptmieter 

auszieht, auch einen Herausgabeanspruch 

gegen den Untermieter. 

SG Dortmund, AZ: S 31 AS 282/07 

Mietkaution nicht 

verrechnen 

Einer Hartz IV-Bezieherin, die von 

der Sozialbehörde ein Darlehen für 

die Mietkaution bekommen hat, muss 

das Darlehen nicht vom monatlichen 

Regelsatz zurückzahlen. Das entschied 

das Sozialgericht Freiburg in einem Verfahren 

auf einstweiligen Rechtsschutz. 

Im zugrunde liegenden Fall hatte die 

zuständige Behörde ein Darlehen für 

eine Mietkaution gewährt und behielt 

für die Rückzahlung monatlich 35 Euro 

der Regelleistung ein. Das Sozialgericht 

Freiburg verpflichtete nun die Behörde 

dazu, bis zu einer endgültigen Entscheidung 

des Falles die volle Leistung 

auszuzahlen. 

Begründung: Die Verrechnung von 

Tilgungsraten mit laufenden Zahlungen 

sei nur bei Darlehen für Leistungen 

möglich, die im Regelsatz enthalten 

sind. Der Vorschuss für die Mietkaution 

zähle hingegen zu den Kosten der Unterkunft. 

Daher sei eine Aufrechnung 

von Tilgungsraten gesetzlich verboten 

(§ 23 Abs. 1, S. 3 SGB II). Das Darlehen 

könne erst dann zurückgefordert 

werden, wenn die Hilfebedürftige über 

pfändbares Einkommen oder Vermögen 

verfüge. 

SG Freiburg, AZ: S 6 AS 2426/08 ER 

ARGE muss Genossenschaftsanteile 

übernehmen 

Wenn eine Arbeitsgemeinschaft für 

die Grundsicherung Erwerbsloser 

(ARGE) einen Langzeitarbeitslosen zur 

Senkung seiner Unterkunftskosten 

auffordert, dieser daraufhin eine Ersatzwohnung 

bei einer Genossenschaft 

findet, die die ARGE auch als angemessen 

empfindet und die Übernahme 

der Miete zusagt, muss sie auch die 

Genossenschaftseinlage als Darlehen 

übernehmen. Das hat das Sächsische 

Landessozialgericht entschieden. 

Ein Langzeitarbeitsloser aus Dresden 

hatte eine zu teure Wohnung bewohnt 

und war zur Senkung der Unterkunftskosten 

aufgefordert worden. Nachdem 

er eine billigere Ersatzwohnung bei 

einer Genossenschaft gefunden hatte, 

hatte er, wie das Gesetz es will, eine 

Zustimmung zur Anmietung bei der 

ARGE beantragt - und auch bekommen. 

Daraufhin kündigte er die alte 

Wohnung. 

Die ARGE aber verweigerte die Übernahme 

der fälligen Genossenschaftsanteile, 

da sie in der Summe höher lagen 

Fortsetzung nächste Seite 

Die Bundesregierung hält die Praxis vieler ARGEn, nach 

der Übernahme einer Mietkaution als Darlehen dieses mit jeweils monatlich 10 

Prozent des Regelsatz zu verrechnen, für rechtswidrig, da es sich nicht um eine 

Regelleistung, sondern Kosten der Unterkunft handele. Das stellte sie schon im 

März 2007 in einer Antwort auf eine kleine Anfrage der Linksfraktion im Bundestag 

fest. Da über die Rückzahlung solcher Darlehen - anders als bei denen 

auf Regelleistungen - keine gesetzlich Regelung bestehe, hätten die ARGEn hier 

Gestaltungsspielräume. Dass manche ARGEn sich weigern, Abtretungserklärungen 

als Rückzahlung zu akzeptieren, mochte sie nicht kommentieren. Durch 

eine solche Abtretungserklärung würde das Darlehen nicht getilgt, sondern die 

ARGE die Kaution in dem Moment zurückbekommen, wo sie sonst der Mieter 

bekäme - beim Auszug.

Gleiche Unterkunftskosten für 

Mieter und Eigentümer 

Das Bundessozialgericht hat seine 

Rechtsprechung aus dem Jahre 

2006 revidiert, wonach Die Tilgungsraten 

von Bau- oder Kaufdarlehen grundsätzlich 

nicht als Kosten der Unterkunft 

beim Bezug von Arbeitslosengeld II 

angerechnet werden können. 

Auch Bewohner von Eigentumswohnungen 

oder Eigenheimen können 

arbeitslos werden. Wenn nach einem 

Jahr der ALG-II-Bezug winkt, haben sie 

dann ein Problem mit den Kosten der 

Fortsetzung von S. 20 

als beispielsweise eine Kaution, die sie 

als Wohnungsbeschaffungskosten nach 

dem Gesetz hätte übernehmen müssen. 

Sehr differenziert argumentierte sie, die 

Übernahme der Miete nach § 22 Absatz 

2 des SGB II sei etwas anderes als die 

Übernahme der Wohnungsbeschaffungskosten 

nach Absatz 3 des selben 

Paragraphen. 

Nach dem Sozialgericht Dresden 

gewährte jedoch auch das Sächsische 

Landessozialgericht dem Arbeitslosen 

per einstweiliger Verfügung Rechtsschutz. 

Zwar folgte es in seiner Begründung 

der Unterscheidung zwischen 

Mietübernahme und Übernahme der 

Wohnungsbeschaffungskosten. Aber 

es betonte die Beratungs- und Aufklärungspflicht 

der ARGE. 

Es verstoße gegen Treu und Glauben, 

wenn die ARGE dem Mieter zusichere, 

dass die Miete und Nebenkosten 

übernommen würden, aber dabei 

verschweige, dass sie den für eine Anmietung 

notwendigen Erwerb der Genossenschaftsanteile 

nicht übernehmen 

würde. Dies gelte insbesondere dann, 

wenn klar sei, dass der Arbeitslose diese 

Kosten nicht aus eigenem Vermögen 

bezahlen könne. 

LSG Sachsen, AZ: L 2 B 611/08 AS-ER 

Unterkunft: Zwar darf eine Eigentumswohnung 

bei gleicher Haushaltsgröße 

größer sein als eine Mietwohnung. Aber 

die (kalten) Wohnkosten bestehen eben 

nicht aus Miete, sondern aus Zinsen 

und Tilgung des Bau- oder Kaufdarlehens. 

Als Kosten der Unterkunft im 

Sinne des 2. Sozialgesetzbuchs werden 

aber nur die Zinsen anerkannt. Denn 

eine Übernahme der Tilgungsraten 

wurde mittelfristig das Vermögen der 

Arbeitslosen mehren. Das aber ist nicht 

der Sinn des Arbeitslosengeldes. 

So zumindest hat das Bundessozialgericht 

am 7. November 2006 geurteilt. 

Eigentümer mussten also mit ihrern 

Banken verhandeln, um den Kredit für 

die Dauer der Arbeitslosigkeit tilgungsfrei 

zu stellen - zumindest dann, wenn 

sie über keine anderen Ersparnisse erfügten, 

aus denen sie die Tilgung leisten 

könnten. Doch nicht immer spielen die 

Banken dabei mit. Schließlich gibt es einen 

Vertrag zwischen Kunde und Bank 

- man ist also auf Kulanz angewiesen. 

Dieses Problem hat auch das Bundessozialgericht 

erkannt und seine 

Rechtsprechung teilweise revidiert. 

Nach dem neuen Urteil können auch 

Tilgungsraten dann und insoweit als 

Kosten der Unterkunft anerkannt und 

vom Träger des ALG II übernommen 

werden, wenn 

1. der Eigentümer sonst seine Wohnung 

verlieren würde 

2. die Kosten für Zinsen und Tilgung 

pro qm nicht höher sind als die 

Angemessenheitsgrenze, die auch 

für Mieter gilt. 

Denn eine Schlechterbehandlung von 

Eigentümern gegenüber Mietern sei aus 

dem 2. Sozialgesetzbuch nicht abzuleiten. 

Die Mehrung des Vermögens des 

Eigentümers sei das kleinere Übel im 

Vergleich zum Verlust des selbstgenutzen 

Wohneigentums. 

BSG, AZ: B 14/11b AS 67/06 R 

HARTZ IV 

Keine Hausbesuche 

bei eheähnlichenGemeinschaften 

Arbeitslosengeld II darf einem Langzeitarbeitslosen 

nicht allein deshalb 

verweigert werden, weil er sich weigert, 

unangemeldeten Hausbesuchen durch 

die ARGE zuzustimmen, die auf diese 

Weise feststellen will, ob er in einer eheähnlichen 

Gemeinschaft lebt. Das hat 

das Sozialgericht Lübeck geurteilt. 

Paare, die in eheähnlicher Gemeinschaft 

leben, werden beim Arbeitslosengeld 

II ebenso wie Ehepaare als „Bedarfsgemeinschaft“ 

behandelt. Bezieht einer 

der Partner ausreichend Einkommen, 

muss er für den Unterhalt des anderen 

aufkommen. Arbeitslosengeld II kann 

dann nicht beantragt werden. 

Nach dem Gesetz wird ein „wechselseitiger 

Wille, füreinander zu tragen 

und füreinander einzustehen“ dann 

vermutet, wenn Partner länger als ein 

Jahr zusammen wohnen. Diese Jahresfrist 

ist nach dem Urteil des SG Lübeck 

entscheidend für die Beweislast. Besteht 

die Wohngemeinschaft kürzer als ein 

Jahr – was hier der Fall war – trage die 

ARGE die Beweislast dafür, dass eine 

eheähnliche Gemeinschaft bestehe. 

Erst wenn die Partner länger als ein 

Jahr zusammen wohnen, kehrt sich die 

Beweislast um. 

Die ARGE hatte den Beweis durch 

einen Hausbesuch erbringen wollen 

und auch in einem Formblatt darauf 

hingewiesen, dass Antragsteller dies 

zu dulden hätten, wenn Zweifel an 

der Hilfsbedürftigkeit bestünden. Das 

Amtsgericht Lübeck sah hierfür jedoch 

keine Rechtsgrundlage. 

Da ein Hausbesuch gleich mehrere 

Grundrechte erheblich berühre (Unverletzlichkeit 

der Wohnung, Recht auf 

informationelle Selbstbestimmung), 

müsse es eine gesetzliche Grundlage für 

ein solches Vorgehen geben. Im Sozialgesetzbuch 

II sei aber keine enthalten. 

Zwar gibt es in § 6 einen Satz, nach 

dem die ARGEn „einen Außendienst 

zur Bekämpfung von Leistungsmussbrauch 

einrichten“ sollen. Daraus 

könne man aber keine Berechtigung 

zu einem unangemeldeten Hausbesuch 

ableiten; es handele sich um eine reine 

„Kompetenz- bzw. Organisationsnorm“ 

und nicht um eine „Eingriffsermächtigung“. 

SG Lübeck, AZ: S 27 AS 106/08 ER 

Das Bundessozialgericht in Kassel 

(Quelle: BSG) 

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