MF_Titel_BO_14 (RZ zw) - Mieterverein

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RECHT Vermieter muss Elektroleitungen nicht checken Vermieter sind nicht verpflichtet, die Elek- troleitungen in den Wohnungen regelmä- ßig einer Generalinspektion zu unterziehen. Kommt es nach einem Kurzschluss zu einem Brand, ist der Vermieter nicht schadensersatzpflichtig, wenn es vorher keinerlei Anzeichen für einen technischen Defekt gegeben hat. Das hat der Bundes- gerichtshof entschieden. 14 Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter vornehmen muss. Der Kläger nahm seinen Vermieter auf Schadenersatz wegen eines Brandes in Anspruch. In der neben der Wohnung des Klägers liegenden Mietwohnung kam es im Bereich der Kochnische zu einem Brand. Der Mieter war der Meinung, der Brand sei durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube verursacht worden. Wegen der Beschädigung ihm gehörender Sachen machte er Schadenersatz in Höhe von 2.630 € nebst Zinsen und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt. Auf die Berufung des Vermieters wies das Landgericht die Klage insgesamt ab. Daraufhin ging der Mieter in Revision und zog vor den Bundesgerichtshof. Er wollte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Der BGH hat entschieden, dass dem Kläger wegen der Schäden, die ihm infolge des in der Nachbarwohnung ausgebrochenen Brandes an seinem Eigentum entstanden sind, kein Schadenersatzanspruch gegen den beklagten Vermieter zusteht. Der Vermieter war nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die BGH urteilt Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Ihm bekannt gewordene Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss der Vermieter deshalb unverzüglich beheben. Er muss im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht aber keine regelmäßige Generalinspektion vornehmen. Im Einzelfall mögen zwar besondere Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen, Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstal- Der Bundesgerichtshof (BGH) fällt eigentlich durch eine recht kontinuierliche und konsequente Rechtsprechung zum Mietrecht auf. Am 22. Oktober jedoch hat er mit einem Urteil zur Farbwahl bei Auszugsrenovierung für Kompli- kationen gesorgt. lation durchzuführen. Solche Umstände waren hier aber nicht festgestellt. Der Bundesgerichtshof hat die Revision deshalb zurückgewiesen. „Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil. „Eine regelmäßig durchzuführende Generalinspektion aller Elektroleitungen und Elektrogeräte ist unpraktikabel und unwirtschaftlich. Im Ergebnis würden nur die Kosten des Wohnens durch eine neue Betriebskostenart weiter steigen.“ AZ: BGH, VIII ZR 321/07 Farbwahl-Klausel für Holz bei Vertragsende wirksam Der BGH hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der 1996 geschlossene Mietvertrag sah unter anderem formularmäßig vor, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheits- reparaturen verpflichtet sei. Weiter ist bestimmt: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ Der BGH, der erst im Juni eine Farbwahlklausel bei laufenden Schönheitsreparaturen für unzulässig erklärt hatte, hielt die obige Klausel aus einem Hamburger Mietvertrag für gültig. Der entscheidende Unterschied sei, dass die Holzklausel nur beim Auszug des Mieters zum Tragen komme, den Mieter also in der freien Farbwahl während der Mietzeit nicht behindere. Dies kritisierte der Deutsche Mieterbund (DMB) als lebensfremd. „Tatsächlich werden hierdurch die Dekorationsmöglichkeiten des Mieters während weiter nächste Seite
Mieterhöhung nach Bindungsauslauf von Sozialwohnungen oft zu üppig Wenn Sozialwohnungen aus der Bindung fallen, sind meist Mieterhöhungen fällig. Doch oft wird dabei mehr verlangt als zulässig. Vor allem ehemalige Fehlbeleger müssen aufpassen. Am 31. Dezember fallen wieder zahlreiche Sozialwohnungen aus der Bindung. Allein in Bochum sind es 1400. Wenn die Eigentümer die öffentlichen Darlehen zurückgezahlt haben - in der Regel nach 30 Jahren - werden die einstmals geförderten Wohnungen freifinanzierten gleichgestellt. Damit entfällt dann auch die Mietpreisbindung. Häufige Folge: Mieterhöhungen. Für Sozialwohnungen gilt das Prinzip der Kostenmiete: Die Miete darf nur so hoch sein, dass damit die realen Kosten abgedeckt werden, also Zins und Tilgung fürs Darlehen, Verwaltungs- Fortsetzung von S. 14 der Mietzeit stark eingeschränkt“, sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.“ Wer im laufenden Mietverhältnis von seinem Recht Gebrauch macht, einen anderen Anstrich zu wählen, als vorgegeben, riskiert, dass er bei seinem Auszug noch einmal lackieren oder anstreichen muss.“ Das war offenbar auch dem BGH bewusst. Er meinte aber: „ Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird ...“ Lukas Siebenkotten empfahl: „Angesichts der komplizierten Rechtslage sollten Mieter, bevor sie renovieren, lackieren oder anstreichen, immer den Rat des Mietervereins einholen.“ AZ: BGH VIII ZR 283/07 und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis. Im freifinanzierten Wohnungsbau gibt es diese Beschränkung nicht. Hier bestimmt der Mietspiegel, was äußerstenfalls gezahlt werden muss. Fast immer ist es deutlich mehr. Eigentümer von Sozialwohnungen, die am Jahresende aus der Bindung fallen, können also eine höhere Miete verlangen, und zwar bis zu dem Betrag, der im Mietspiegel steht. Dabei muss allerdings noch die Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf um maximal 20 Prozent in drei Jahren steigen. Erhöhungen der Kostenmiete in den letzten drei Jahren müssen dabei mitgerechnet werden. Keine Ausnahme mehr: Fehlbeleger Früher gab es dabei eine Ausnahme: War der Mieter ein Fehlbeleger, galt die Kappungsgrenze nicht. Die Obergrenze für die Mieterhöhung lag dann bei dem Betrag, den der Mieter früher für Kostenmiete und Fehlbelegungsabgabe zusammen gezahlt hat. Das ist Schnee von gestern, denn die Fehlbelegungsabgabe wurde von der Rüttgers-Regierung bereits zum 1. 1. 2006 komplett abgeschafft. Viele Vermieter scheinen das aber nicht mitbekommen zu haben. Beim städtischen Wohnungsamt häufen sich jedenfalls die Anfragen von Mietern, die eine Bescheinigung über die bis Ende 2005 gezahlte Fehlbelegungsabgabe erbitten. Grund: Ihre Vermieter verlangen diese Bescheinigung, um damit die Maximalhöhe der Mieterhöhung zu berechnen. Diese Mühe kann man sich allerdings sparen. Denn nach § 558 BGB fällt die Kappungsgrenze nur weg, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Wegfalls der öffentlichen Bindung die Abgabe zahlt. Da es in NRW aber bereits seit zwei Jahren keine Fehlbelegungsabgabe mehr gibt, tritt dieser Fall nicht mehr ein. Kein Mieter braucht daher eine Mieterhöhung zu akzeptieren, die die Kappungsgrenze überschreitet. Und grundsätzlich sollten Mieter auch überprüfen (lassen), ob die Wohnung richtig in den Mietspiegel eingeordnet worden ist. Hier gibt es häufig Fehler, auch weil Vermieter von bisherigen Sozialwohnungen oft noch keine Erfahrungen mit dem Mietspiegel haben. Mieterhöhungen sollte man grundsätzlich in der Rechtsberatung prüfen lassen! Sozialwohnungen müssen nicht hässlich sein - sind es aber oft. RECHT 15
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