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VERMIETER 18 Was wird aus Evonik Wohnen? Evonik Industries AG ist der letzte große Industriekonzern in NRW mit eigenen Wohnungen. Die Evonik Immobilien GmbH, bei der die immobilienwirtschaftlichenAktivitäten gebündelt sind, ist das dritte Geschäftsfeld neben Chemie und Energie. Rund 60.000 Wohneinheiten werden durch die Evonik Wohnen GmbH bewirtschaftet. Hinzu kommt ein 50-Prozent- Anteil an der THS GmbH mit mehr als 75.000 eigenen Wohneinheiten. Beim Übergang von der RAG Immobilien AG sind nicht weniger als acht Wohnungsgesellschaften unterschiedlicher Herkunft verschmolzen worden. Die einst eigenständig wirtschaftenden Unternehmen sind praktisch nur noch als Kundencenter der Evonik Wohnen sichtbar. Auch die innere Struktur ist auf das Nötigste gestrafft. Aus dem Aufsichtrat der RAG Immobilien AG ist ein „Beirat“ geworden. Eigentümerin der Evonik Industries AG ist die RAG-Stiftung. Diese hat den Auftrag, den Mischkonzern zur Finanzierung der „Ewigkeitskosten“ des Bergbaus zu verkaufen. Der ursprüngliche Zeitplan sah den Börsengang in drei Schritten in 2008, 2010 und 2012 vor. Wegen der Finanzkrise ist aber zunächst ein Aktienpaket von 25,1 Prozent in einem Bieterverfahren für gut 2,4 Mrd. Euro an den britischen Finanzinvestor CVC verkauft worden. Am Ende soll die RAG- Stiftung aber eine Sperrminorität von gut 25 Prozent behalten. Noch betont der Stiftungsvorsitzende Wilhelm Bonse-Geuking, dass Befürchtungen über eine Zerschlagung des Unternehmens gegenstandslos seien. Ob die Immobiliensparte mitgenommen oder ausgegliedert und separat verkauft wird, muss aber als offen ange- VOM BERGBAU ZUM BÖRSENPLATZ Kaum eine Wohnungssparte befindet sich so im Umbruch wie Evonik Wohnen. Aus dem bereits angelaufenen Verkauf des Mischkonzerns Evonik Industries AG auf dem internationalen Finanzmarkt müssen die „Ewigkeitskosten“ des Bergbaus finanziert werden. Die Wohnungen könnten dabei auf der Strecke bleiben. sehen werden. Mischkonzerne haben es schwer auf dem internationalen Finanzparkett. Und Wohnungen werden an der Börse überhaupt nicht gerne ge- Mieterhöhungen begrenzt sehen. Alle börsennotierten Wohnungsunternehmen kämpfen mit hohen Kursverlusten, allen voran die Gagfah. Dabei ist Evonik Immobilien äußerst marktaktiv. Eigenheimbau und Eigentumsbildung bilden anders als bei den anderen, nahezu vollständig auf das Vermietungsgeschäft konzentrierten Großanbietern, noch eine gewichtige Rolle. Ein Energieeinsparprogramm läuft auf hohem Niveau. Rund 1000 Wohnungen werden pro Jahr energetisch optimiert. Zum Vollwärmeschutz kommen noch Investitionen in Balkone, Hauseingänge und Wohnumfeld. So ehrgeizig das Modernisierungsprogramm, so hoch und konfliktträchtig (siehe Infokasten) sind auch die Renditeerwartungen. Die Konzernzentrale in Essen erwartet 7-8 Prozent Kapitalverzinsung. Eine Rendite von 4-6 Prozent gilt in der Branche schon als sehr gut. Um das Renditeziel zu erreichen, wird auch über eine verstärkte Wohnungsprivatisierung nachgedacht. Ein weiterer Konfliktherd könnte sich auftun. (li) Trotz des Einsatzes zinsgünstiger KfW-Mittel im Rahmen des CO 2-Gebäudesanierungs programmes und eines Mietverzichts steigen die Mieten nach Abschluss aller Modernisierungsarbeiten auf Werte an, die nicht für alle Mieter bezahlbar sind. Es können die Mietobergrenzen der ARGEN und Sozialämter weit überschritten werden, was zu Verdrängungen führen würde. Evonik Wohnen schlägt, bezogen auf Dortmund, entweder pauschal einen Euro oder einen Teil der künftigen, ermittelten Energieeinsparung auf die Nettokaltmiete auf und kündigt weitere jährliche Erhöhungsschritte auf vier Jahre verteilt an. Je nach Ausgangsmiete kann anfangs ein maximaler Mietwert zwischen 5,70 und 5,90 Euro und nach Ablauf des Erhöhungszeitraums auch über 6,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat erreicht werden. Der Mieterverein Dortmund konnte in Gesprächen mit der regionalen Geschäftsführung teilweise eine „Deckelung“ auf 5,30 Euro und eine zeitliche Streckung der weiteren Erhöhungsschritte erreicht werden. In allen vergleichbaren Fällen sollten Härtegründe der Vermieterin frühzeitig mitgeteilt und über weitere Mietverzichte verhandelt werden. Foto:Helmut Lierhaus
Es ist grade erst gut fünf Jahre her, da schloss die Stadt Bochum einen sogenannten Cross-Border- Leasing-Vertrag mit einem US-amerikanischen Investor ab. Für mindestens 29 Jahre wurde das städtische Kanalnetz nach Amerika vermietet und von dort zurückgemietet. 20,2 Mio. € hat die Stadt daran verdient - auf Kosten des amerikanischen Steuerzahlers. Denn in den USA konnte der Investor die Leasing-Kosten von der Steuer absetzen und gab der Stadt von dem Gewinn etwas ab. Ein gegen dieses Geschäft gerichtetes und vom Mieterverein unterstütztes - und erfolgreiches - Bürgerbegehren hat die Stadt Bochum brutal ignoriert. Jetzt kommt das dicke Ende. Bochums Oberbürgermeisterin Ottilie Scholz hat derzeit bestimmt keinen ruhigen Schlaf, wenn sie an den bevorstehenden Kommunalwahlkampf denkt. Die CDU-Opposition im Rathaus hat bereits angekündigt, dass sie die Tatsache auszuschlachten gedenkt, dass Scholz 2003 noch Kämmerin in Bochum und an vorderster Front für das heftig umstrittene CBL-Geschäft verantwortlich war. Denn dieses Geschäft kommt die Stadt jetzt teuer zu stehen. Aufgrund der Finanzkrise ist die New-Yorker AIG- Versicherung, bei der die ganze, höchst komplizierte Transaktion versichert war, ins Straucheln geraten. Sie wurde zwar durch eine Intervention der US- Regierung vor der Pleite bewahrt, aber in ihrer Vertrauenswürdigkeit deutlich herabgestuft. Die Sicherheit, die diese Versicherung für die CBL-Geschäfte in Bochum, Recklinghausen, Gelsenkirchen und Wuppertal geleistet hat, ist jetzt weniger wert. Die komplizierten, 1000 und mehr Seiten starken Verträge zwischen den deutschen Städten und den US-Investoren sehen für diesen Fall vor, dass die Städte die Sicherheit erhöhen müssen. Das könne eine Million Euro kosten, meinte zunächst Manfred Busch, Ottilie Scholz‘ Nachfolger auf dem Kämmerer- Posten. Inzwischen hofft er klopfenden Herzens, dass wenigstens die Hälfte der damals eingenommenen 20,2 Mio. € bei der Stadt verbleiben wird. Immer noch verteidigt er das Geschäft als Gewinn für die Stadt. Doch das Eis wird immer dünner. Einerseits sind erst 5 der 29 Jahre Laufzeit um - was in Folge der Finanzkrise noch alles pas- sieren wird, weiß derzeit kein Mensch. Andererseits ist es ja nicht so, dass die damals eingenommenen Millionen auf der Bank liegen und für die Stadt Zinsen bringen. Sie sind längst im Haushaltsloch verschwunden, haben vielleicht das Defizit ein bisschen gemindert. Was auch immer jetzt nachzuzahlen ist, geht voll zu Lasten des aktuellen Haushalts. Und der für 2009 hat aucch so schon ein Defizit in Höhe von 150 Mio. €. Rettung durch US- Steuerbehörde? Da dringen neue Nachrichten aus den USA wie Schalmeientöne nach Deutschland. Die US-Steuerbehörde IRS, die schon 2004 alle weiteren CBL- Geschäfte verboten hatte, hat im Mai einen Prozess vor dem Bezirksgericht BOCHUM Das neue Theater um die alten CBL-Geschäfte weckte ein gewaltiges Medieninteresse. Hier filmt ein Arte-Kameramann den Entstehungsort des Titelbildes unserer Sonderausgabe von Januar 2003 Cross-Border-Leasing rächt sich Ohio gegen einen der CBL-Investoren gewonnen. Der hatte vergeblich auf weitere Gewährung der früheren Steuervorteile geklagt. Das Gericht hatte die Transaktion bis ins kleinste Detail rekonstruiert und war zu dem Schluss gekommen, dass es sich um ein reines Scheingeschäft handelte. Unter dem Druck dieses Urteils haben sich die meisten der rund 100 US- Investoren, die CBL-Verträge mit deutschen Kommunen geschlossen hatten, mit der IRS geeinigt, die Verträge zum 31. 12. 2008 vorzeitig zu beenden. Das bringt Hoffnung in die deutschen Kommunen - einschließlich Bochum. Denn ein Vertrag, der sowieso beendet wird, braucht ja keine Sicherheiten mehr. Die Rettung? Es könnte auch anders kommen. Keiner weiß derzeit, wie die komplizierten Verträge, in die etliche Banken und Versicherungen involviert sind, tatsächlich rechtswirksam aufgelöst werden können. Das einfachste - aus US-Sicht - wäre, die Stadt Bochum leistete sich einen Vertragsverstoß, der den US-Partner zur Kündigung berechtigen würde. Das wäre leicht möglich, denn der Vertrag enthält für die Stadt umfangreiche Pflichten, gegen die man leicht verstoßen kann. Aber das ginge voll zu Lasten der Stadt - besser gesagt, ihren (steuerzahlenden) Bürgern. Es ist nicht schwer, sich auszumalen, dass der Vertragspartner der Stadt derzeit fieberhaft nach solchen Fehlern sucht ... Schwere Zeiten beschert Bochums Kämmerer Manfred Busch das von seiner Vorgängerin geerbte CBL-Geschäft. (Bild: Stadt Bochum) 19
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