MF_Titel_BO_14 (RZ zw) - Mieterverein
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Mieterhöhung nach Bindungsauslauf<br />
von Sozialwohnungen oft zu üppig<br />
Wenn Sozialwohnungen aus<br />
der Bindung fallen, sind meist<br />
Mieterhöhungen fällig. Doch<br />
oft wird dabei mehr verlangt als<br />
zulässig. Vor allem ehemalige<br />
Fehlbeleger müssen aufpassen.<br />
Am 31. Dezember fallen wieder<br />
zahlreiche Sozialwohnungen aus<br />
der Bindung. Allein in Bochum sind es<br />
<strong>14</strong>00. Wenn die Eigentümer die öffentlichen<br />
Darlehen zurückgezahlt haben -<br />
in der Regel nach 30 Jahren - werden die<br />
einstmals geförderten Wohnungen freifinanzierten<br />
gleichgestellt. Damit entfällt<br />
dann auch die Mietpreisbindung.<br />
Häufige Folge: Mieterhöhungen.<br />
Für Sozialwohnungen gilt das Prinzip<br />
der Kostenmiete: Die Miete darf<br />
nur so hoch sein, dass damit die realen<br />
Kosten abgedeckt werden, also Zins und<br />
Tilgung fürs Darlehen, Verwaltungs-<br />
Fortsetzung von S. <strong>14</strong><br />
der Mietzeit stark eingeschränkt“, sagte<br />
DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.“<br />
Wer im laufenden Mietverhältnis von<br />
seinem Recht Gebrauch macht, einen<br />
anderen Anstrich zu wählen, als vorgegeben,<br />
riskiert, dass er bei seinem<br />
Auszug noch einmal lackieren oder<br />
anstreichen muss.“<br />
Das war offenbar auch dem BGH<br />
bewusst. Er meinte aber: „ Die daraus<br />
resultierende faktische Einschränkung<br />
der – grundsätzlich anzuerkennenden<br />
– Freiheit des Mieters, sich in den<br />
Mieträumen nach seinem Geschmack<br />
einzurichten, ist jedoch hinzunehmen.<br />
Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils<br />
bereits bei der Beurteilung<br />
einer Farbwahlklausel für die laufenden<br />
Schönheitsreparaturen entschieden hat,<br />
ist dem Vermieter vor dem Hintergrund<br />
einer beabsichtigten Weitervermietung<br />
ein Interesse daran nicht abzusprechen,<br />
die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses<br />
mit einer Dekoration zurückzuerhalten,<br />
die von möglichst vielen<br />
Mietinteressenten akzeptiert wird ...“<br />
Lukas Siebenkotten empfahl: „Angesichts<br />
der komplizierten Rechtslage<br />
sollten Mieter, bevor sie renovieren,<br />
lackieren oder anstreichen, immer den<br />
Rat des <strong>Mieterverein</strong>s einholen.“<br />
AZ: BGH VIII ZR 283/07<br />
und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis.<br />
Im freifinanzierten Wohnungsbau<br />
gibt es diese Beschränkung<br />
nicht. Hier bestimmt der Mietspiegel,<br />
was äußerstenfalls gezahlt werden muss.<br />
Fast immer ist es deutlich mehr.<br />
Eigentümer von Sozialwohnungen,<br />
die am Jahresende aus der Bindung<br />
fallen, können also eine höhere Miete<br />
verlangen, und <strong>zw</strong>ar bis zu dem Betrag,<br />
der im Mietspiegel steht. Dabei muss<br />
allerdings noch die Kappungsgrenze<br />
beachtet werden: Die Miete darf um<br />
maximal 20 Prozent in drei Jahren<br />
steigen. Erhöhungen der Kostenmiete<br />
in den letzten drei Jahren müssen dabei<br />
mitgerechnet werden.<br />
Keine Ausnahme mehr:<br />
Fehlbeleger<br />
Früher gab es dabei eine Ausnahme:<br />
War der Mieter ein Fehlbeleger, galt die<br />
Kappungsgrenze nicht. Die Obergrenze<br />
für die Mieterhöhung lag dann bei<br />
dem Betrag, den der Mieter früher für<br />
Kostenmiete und Fehlbelegungsabgabe<br />
zusammen gezahlt hat.<br />
Das ist Schnee von gestern, denn<br />
die Fehlbelegungsabgabe wurde von<br />
der Rüttgers-Regierung bereits zum 1.<br />
1. 2006 komplett abgeschafft. Viele<br />
Vermieter scheinen das aber nicht mitbekommen<br />
zu haben. Beim städtischen<br />
Wohnungsamt häufen sich jedenfalls<br />
die Anfragen von Mietern, die eine<br />
Bescheinigung über die bis Ende 2005<br />
gezahlte Fehlbelegungsabgabe erbitten.<br />
Grund: Ihre Vermieter verlangen<br />
diese Bescheinigung, um damit die<br />
Maximalhöhe der Mieterhöhung zu<br />
berechnen.<br />
Diese Mühe kann man sich allerdings<br />
sparen. Denn nach § 558 BGB fällt<br />
die Kappungsgrenze nur weg, wenn der<br />
Mieter zum Zeitpunkt des Wegfalls der<br />
öffentlichen Bindung die Abgabe zahlt.<br />
Da es in NRW aber bereits seit <strong>zw</strong>ei Jahren<br />
keine Fehlbelegungsabgabe mehr<br />
gibt, tritt dieser Fall nicht mehr ein.<br />
Kein Mieter braucht daher eine<br />
Mieterhöhung zu akzeptieren, die die<br />
Kappungsgrenze überschreitet. Und<br />
grundsätzlich sollten Mieter auch überprüfen<br />
(lassen), ob die Wohnung richtig<br />
in den Mietspiegel eingeordnet worden<br />
ist. Hier gibt es häufig Fehler, auch weil<br />
Vermieter von bisherigen Sozialwohnungen<br />
oft noch keine Erfahrungen<br />
mit dem Mietspiegel haben. Mieterhöhungen<br />
sollte man grundsätzlich in der<br />
Rechtsberatung prüfen lassen!<br />
Sozialwohnungen müssen nicht hässlich sein - sind es aber oft.<br />
RECHT<br />
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