Immobilienfonds Hochschule München - NGF Next Generation ...

3.5
durch den Aushub der verunreinigten Böden saniert
wird, soweit dies im Hinblick auf den vorhandenen
Baumbestand möglich ist. Nach Ansicht der Gutachter
wird eine nutzungsbedingte Sanierungsbestätigung
der zuständigen Behörde ausgestellt werden können.
Allerdings kann die Sanierungsbestätigung Auflagen
und Anmerkungen zu den verbliebenen Böden enthalten,
die von der Objektgesellschaft auf ihre Kosten
beachtet und befolgt werden müssen. Die Kosten
der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen sind noch
nicht beziffert und sind von der Objektgesellschaft zu
tragen. Da vertragliche oder gesetzliche Ansprüche
gegen den Verkäufer aus dem Vorhandensein von
Altlasten ausgeschlossen wurden, besteht das Risiko,
dass auf die Objektgesellschaft Kosten aus der Sanierung
des Bodens zukommen, die die dafür vom
Projektentwickler angesetzten Kosten übersteigen.
Dies würde sich negativ auf die Auszahlungen an die
Anleger auswirken.
Risiken aus Kreditverträgen
Langfristige Fremdfinanzierung (Bank)
Die Objektgesellschaft hat mit Vertrag vom
24.02.2011 einen Darlehensvertrag zur langfristigen
Fremdfinanzierung in Höhe von 23,5 Mio. Euro abgeschlossen.
Das entspricht knapp 56 % des gutachterlich
ermittelten Verkehrswertes. Das Darlehen wird
planmäßig zum 01.03.2012 in voller Höhe ausgezahlt.
Der Darlehensvertrag sieht eine Sondertilgung
zum 31.03.2017 in Höhe von 500.000 Euro für den
Fall vor, dass der Freistaat Bayern als Hauptmieter
seine Option zur Verlängerung des Mietvertrages bis
dahin nicht ausgeübt hat. Da die Optionsausübung
nach dem Mietvertrag erst im Jahr 2022 erklärt werden
muss, besteht das Risiko, dass die Sondertilgung
geleistet werden muss. Es besteht das Risiko, dass die
Objektgesellschaft wirtschaftlich in eine Situation gelangt,
in der sie nicht mehr in der Lage ist, ganz oder
teilweise, die ihr aus dem vorgenannten Kreditvertrag
obliegenden Zahlungsverpflichtungen fristgerecht
zu erfüllen. Es besteht zudem das Risiko, dass die
finanzierende Bank aufgrund von Zahlungsausfällen
oder gegebenenfalls anderen Pflichtverletzungen
des Darlehensvertrages durch die Objektgesellschaft,
wie die Einhaltung verschiedener Kennzahlen
(Covenants), den Darlehensvertrag kündigt und
die ausstehenden Zahlungsbeträge fällig stellt oder
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen die Objektgesellschaft
in Form der Verwertung der Immobilie aus
den bestellten Grundschulden betreibt. Darüber hinaus
sind der finanzierenden Bank als weitere Sicherheiten
die Mietzinsforderungen sowie Rechte und Ansprüche
aus dem Zinssicherungsgeschäft abgetreten. Diese
Sicherheiten können ebenfalls verwertet werden.
Als weiteres Risiko besteht die Möglichkeit, dass das
Darlehen aufgrund diverser Auszahlungsvoraussetzungen
und Nachweiserbringungen, wie beispielsweise
die Vorlage der erforderlichen Legitimationen, des
Nachweises der erforderlichen Eigenmittel, der Grundpfadrechte
und weiterer Sicherheiten, Mehrkosten aus
verspäteter Nachweiserbringungen produziert oder
aufgrund fehlender Nachweise durch die Bank gekündigt
wird. In Folge dessen besteht das Risiko, dass die
wirtschaftliche Handlungsfähigkeit der Objektgesellschaft
zeitweise oder dauerhaft eingeschränkt ist oder
gänzlich unterbunden wird. Ferner besteht das Risiko,
dass ggf. auch für den nicht zinsgesicherten Betrag
eine Zinssicherung abgeschlossen werden muss. Dies
kann zu einer Minderung der prognostizierten Ergebnisse
bis hin zur Insolvenz der Objektgesellschaft und
der Fondsgesellschaft und für den Anleger zum Verlust
seiner Einlage führen.
Zinssicherungsvereinbarung (SWAP­Vereinbarung)
Neben dem bestehenden Darlehensvertrag wurde zur
Absicherung des Zinsänderungsrisikos für rund 70 %
des Darlehensbetrages ein Zinssicherungsgeschäft
(SWAP­Vereinbarung) abgeschlossen. Es besteht
das Risiko, dass für die verbleibenden ca. 30 % des
Darlehensbetrages in Höhe von 7,0 Mio. Euro der
3­Monats­Euribors sich zu Ungunsten gegenüber dem
prognostizierten Verlauf entwickelt und insofern deutlich
höhere Zinsaufwendungen für die Objektgesellschaft
anfallen.
Es besteht für den Fall, dass das Zinssicherungsgeschäft
vorzeitig beendet wird, das Risiko, dass auch
für diesen Darlehensbetrag eine Finanzierung nur zu
ungünstigeren Konditionen als kalkuliert erfolgen kann.
Für den Anleger kann die Verwirklichung eines Risikos
somit zu einer Reduzierung oder zum Ausfall der geplanten
Auszahlungen bis hin zum Totalverlust seiner
Einlage führen.
Risiken der Beteiligung
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