WestendHafenquartier - DGG - Deutsche Gesellschaft für ...

tende Wunsch, die Erwerbskosten für eine andere Vermögensanlage
oder die private Lebensführung zu verwenden, gestatten
nicht den Rücktritt vom Vertrag. Den Erwerber trifft deshalb
das Risiko, dass er am Grundstückskauf festhalten muss, auch
wenn er auf Grund seiner persönlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse daran nicht (mehr) festhalten will.
Schließlich können sich bei einer grundsätzlich vertragsgerechten
Durchführung des Vorhabens Risiken realisieren. Zum Beispiel
kann sich selbst bei einer etwaig zugesagten Bezugsfertigkeit
die Baudurchführung verzögern, bedingt durch Sonderwünsche,
durch Streik oder eine von der Berufsvertretung der
Arbeitgeber angeordnete Aussperrung im Betrieb des Bauträgers
oder einen unmittelbar für ihn arbeitenden Betrieb,
durch höhere Gewalt, von der zuständigen Behörde bzw.
durch berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte
Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund öffentlichrechtlicher
oder gerichtlicher Entscheidungen etc..
Die Baugenehmigung wurde noch nicht erteilt. Zum Zeitpunkt
der Prospekterstellung geht die Prospektherausgeberin davon
aus, dass bis auf kleinere Auflagen das Projekt wie im Prospekt
beschrieben gebaut werden kann. Der Käufer trägt trotzdem
das potentielle Risiko, dass die geplanten Maßnahmen ganz
oder teilweise nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht
gebilligt oder genehmigt werden. Die Kaufpreiszahlung ist allerdings
vor Erteilung der Baugenehmigung nicht fällig.
Der Verkäufer führt das Bauvorhaben in eigenem Namen und
auf eigene Rechnung durch. Steuerliche Abschreibungen für
den Kaufgegenstand werden von ihm nicht in Anspruch genommen.
Der Verkäufer verspricht jedoch, bei der Beschaffung
der steuerlichen Bescheinigungen behilflich zu sein, ohne
hierfür eine Gewähr zu übernehmen. In diesem Zusammenhang
ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein denkmalgeschütztes
Gebäude handelt, so dass die Sanierungsmaßnahmen
zur Erhaltung des Denkmals potenziell erhöht abgeschrieben
werden können. Nach der Vertragsgestaltung wird hierfür
jedoch keine Gewähr übernommen.
Erwerber, die am Mietenpool des Objektes teilnehmen, treten
diesbezüglich in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz
GbR) ein. Für Handlungen des Geschäftsführers der GbR haftet
die Gesellschaft. Das gleiche gilt für Rechtsgeschäfte, die
der Geschäftsführer im Namen der GbR abschließt. Für Verbindlichkeiten
der Gesellschaft haftet der jeweilige Gesellschafter
mit seinem Privatvermögen. Die Konsequenz ist, dass
der Mietenpoolteilnehmer persönlich wegen Forderungen in
Anspruch genommen werden kann, die gegenüber der Gesellschaft
bestehen und die in der Höhe nicht auf das Gesellschaftsvermögen
und dem Gesellschafteranteil des Gesellschafters
beschränkt sind. Der Gesellschafter muss dann gegenüber
der Gesellschaft oder den weiteren Gesellschaftern
Ausgleichsansprüche geltend machen, die mit dem Risiko verbunden
sind, dass die Gesellschaft oder die weiteren Gesellschafter
mangels Zahlungsfähigkeit keinen Ausgleich leisten
können oder einen solchen nicht freiwillig leisten. Im praktischen
Fall realisiert sich das dargestellte Risiko in der Regel nur,
wenn die Einnahmen des Mietenpools nicht ausreichen, damit
der Geschäftsführer Verbindlichkeiten der Gesellschaft beglei-
chen kann. Dieser Risikoüberlegung schließt sich die Überlegung
an, dass die Einnahmen der Gesellschaft generell geringer
sein können, als die Ausgaben. Z. B. können durch Leerstand
oder zahlungsunwillige/-unfähige Mieter die laufenden
Mieteinnahmen eine geringere Höhe erreichen, als die Summe
der Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen.
Neben dem Risiko einer Inanspruchnahme von dritter Seite
kann es in diesen Fällen Konstellationen geben, in denen sich
die Gesellschafter freiwillig zu nicht geschuldeten Beiträgen
und Bareinlagen verpflichten oder schon aufgrund Gesetzes
weitere, nicht vorgesehene Beiträge leisten müssen. Es ist auch
denkbar, dass die Unterdeckung zu einem Austritt einer Vielzahl
von Gesellschaftern führt und danach eine wirtschaftlich
sinnvolle Fortführung des Mietenpools nicht mehr möglich ist.
Diese Szenarien können bis zum Fall der Insolvenz der Gesellschaft
fortgeführt werden. Auch in diesem Fall riskiert der Erwerber
Nachzahlungsverpflichtungen, die er nicht erwartet hat.
3. Standort
Der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom Standort
ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen (es ziehen
mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen (es ziehen
aus der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden
zwischen dem so genannten Makrostandort (Stadt,
in welcher sich die Investition befindet) und dem so genannten
Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in dem sich die Immobilie
befindet).
Bemerkenswert an der vorliegenden Immobilie ist die Eigenschaft
der Gebäude bzw. des Gebäudes in der Dr. Hermann-
Duncker-Straße 19-37 in Leipzig als Kulturdenkmal. Vorteilhaft
hieran ist, dass hinsichtlich der Sanierungsaufwendungen die
steuerlich interessanten Voraussetzungen für eine Anwendung
des § 7i EStG vorliegen (siehe hierzu insbesondere die “Steuerlichen
Auswirkungen”). Demgegenüber stehen die öffentlichrechtlichen
Beschränkungen nach den Bestimmungen des
Sächsischen Denkmalschutzgesetzes, an die sich der Verkäufer
und in der Folgezeit auch der Käufer zu halten haben. Soweit
von diesen Beschränkungen das Projekt als solches betroffen
ist, trägt das diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger.
Unter anderem sind die Auflagen des Denkmalschutzes im Zusammenhang
mit der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes
zu beachten.
Das Umfeld des Hauses, in der sich die erworbene Eigentumswohnung
befindet, sowie die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise
können sich – auch in Abhängigkeit von konjunkturellen
Schwankungen – zum Vorteil, aber auch nachteilig
verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die Werthaltigkeit
der Eigentumswohnung haben kann. Der angebotene
Standort ist im Übrigen im Prospekt eingehend beschrieben.
4. Qualität der Baumaßnahmen
Chancen und Risiken
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten
und modernen Wohnverhältnissen angepassten Zuschnitt
sowie den üblicherweise gewünschten Ausstattungsmerkmalen
ab. Daneben ist selbstverständlich auch die Bauqualität
für die Werthaltigkeit des Investments entscheidend.
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